58 CO 130/2022 - 172

Rubrum

Krajský soud v Brně, pobočka ve Zlíně, rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Roberta Pazderského a soudkyň Mgr. Magdaleny Bačíkové a JUDr. Ivony Ryšánkové ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátkou JUDr. Ing. [jméno] [příjmení], Ph.D. sídlem [adresa] o zaplacení 42.010,58 Kč s příslušenstvím o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Kroměříži ze dne 22. 4. 2022, č. j. 6 C 53/2021-132 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku II. v části, v níž byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku částku ve výši 33.023,20 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 3.000 Kč od [datum] do [datum], se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 2.403,20 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 15.310 Kč od [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 15.310 Kč od [datum] do zaplacení, potvrzuje.

II. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku II. v části, v níž byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku částku ve výši 3.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 3.000 Kč od [datum] do zaplacení mění tak, že se žaloba v části, v níž se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení částky 3.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 3.000 Kč od [datum] do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů ve výši 27.945 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Okresní soud v Kroměříži (soud I. stupně) rozsudkem ze dne 22. 4. 2022 č. j. 6 C 53/2021-132, rozhodl takto: I. Řízení se pro částku 4.500 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1.919,42 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1.500 Kč od [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1.500 Kč od [datum] do zaplacení, částečně zastavuje.; II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši 36.023,20 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 5.403,20 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 15.310 Kč od [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 15.310 Kč od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.; III. Žaloba se pro částku 1.487,38 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1.487,38 Kč od [datum] do zaplacení, částečně zamítá.; IV. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 29.615,22 Kč, k rukám zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, sídlem [adresa], a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

2. Podle podstatné části odůvodnění soud I. stupně na základě jím provedeného dokazování skutkově uzavřel, že žalobce byl ke dni [datum] výlučným vlastníkem jednotky [číslo] jiný nebytový prostor vymezené v budově [adresa] na parcele p. č. St. [číslo] včetně podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy a pozemku vše v k. ú. [obec], dále jako předmětná jednotka; předmětná jednotka byla dříve součástí jednotky [číslo] která coby nebytový prostor sloužila jako prodejna a v souladu s prohlášením Stavebního bytového družstva Svornost ze dne [datum] byla rozdělena na čtyři jednotky; kolaudační rozhodnutí k bytovému domu s obchodními prostorami, v němž se jednotka nachází, se nedochovalo, ale prostory jsou tímto způsobem dosud užívány; následná kolaudace probíhala v roce 2021 a dodatečné povolení stavby bylo vydáno dne [datum]. Dne [datum] uzavřeli žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu od [datum] do [datum], jejímž předmětem byl pronájem předmětné jednotky za nájemné ve výši 13.800 Kč měsíčně se splatností vždy k 25. dni v měsíci na měsíc následující; v nájemném nebyla zahrnuta úplata za plnění spojená s užíváním předmětu nájmu ani související služby (opravy, pojištění prostor a správa nemovitosti činily 1.510 Kč, teplo, voda a elektřina činily 1.500 Kč); s úhradou částky 1.510 Kč žalovaný souhlasil a s předmětem nájmu se seznámil; dle smlouvy předmět nájmu nevykazoval nedostatky bránící řádnému užívání v souladu se způsobem nájmu, kterým bylo zřízení prodejny. Žalovaný v předmětné jednotce zřídil prodejnu a do doby ukončení nájmu ji provozoval. Sjednané nájemné i platby za služby žalovaný uhradil v plné výši za 10/ 2019 až 3/ 2020 ve výši 16.810 Kč a za 4/ 2020 ve výši 8.000 Kč. Před uzavřením smlouvy byl žalovaný žalobcem informován o tom, že v předmětu nájmu není funkční topení; žalovaný měl za to, že závada bude odstraněna do dvou týdnů; ke zprovoznění topení došlo dle žalobce v 11/ 2019 a dle žalovaného v 12/ 2019. Dne [datum] žalovaný podal výpověď z nájmu s tím, že nájem skončí nejpozději dne [datum]; žalobce výpověď přijal a dohodl se s žalovaným, že nájem bude ukončen ke dni [datum], což se i fakticky stalo. Spotřeba elektrické energie za období od [datum] do [datum] byla žalovanému vyúčtována fakturou [číslo] ze dne [datum] na částku 696,08 Kč (celková částka činila 5.696,08 Kč, zálohy 5.000 Kč); spotřeba teplé vody, vody a tepla byla vyúčtována vyúčtováním služeb za rok 2019 společenství vlastníků domu ze dne [datum] a v něm je předmětná jednotka vymezena plochou 106,4 m2 a celkové náklady na ni uvedeny v částce 3.537,42 Kč, záloha 8.000 Kč, přeplatek 4.462 Kč. Dne [datum] zaslal žalobce žalovanému předžalobní upomínku.

3. V rozsahu zpětvzetí žaloby soud I. stupně se souhlasem žalovaného dle § 96 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jako o. s. ř., řízení zastavil (výrok I. rozsudku).

4. Za aplikace § [číslo] a násl., § [číslo] a násl. a § 1968 a § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 1. 2014, dále jako o. z., soud I. stupně uzavřel, že účastníci dne [datum] uzavřeli smlouvu o nájmu nebytového prostoru (§ 2201 a násl. o. z. a § 2302 a násl. o. z.) s počátkem nájmu od [datum]. Nefunkční topení bylo vadou, která však zcela nebránila užívání předmětu nájmu žalovaným; žalovaný předmět nájmu, který byl částečně vytápěn stupačkami, užíval, a odmítl i žalobcem nabízený způsob provizorního řešení; žalobce za vadu neodpovídá (§ 2207 odst. 2 o. z.), neboť problém zjevně nebyl tak zásadní, že by žalovanému bránil v užívání předmětu nájmu; žalovaný neměl práva z vadného plnění a byl povinen strpět montáž topení (§ 2210 odst. 1 o. z.), která ve vztahu k době nájmu netrvala dlouho a neztěžovala užívání předmětné jednotky nad míru obvyklou; žalovaný tedy nemá nárok na slevu z nájemného (§ 2210 odst. 2 o. z.). Úhradu částky 1.510 Kč si smluvní strany ujednaly, toto plnění neodporuje zákonu a je platné. Předmětná jednotka je zapsána jako prostor nebytový, rozhodnutí o kolaudaci se nedochovalo; předmětná jednotka byla a je užívána jako obchodní prostor, pročež ve smlouvě vymezený způsob užívání neodporuje stavu zápisu v katastru nemovitostí ani veřejnoprávním předpisům; obava žalovaného z pokuty je neopodstatněná a nemá vliv na platnost mezi účastníky uzavřené smlouvy o nájmu; s odkazem na komentář a judikaturu soud I. stupně uvedl, že nová úprava vychází z toho, že zvláštnost úpravy je dána účelem nájmu, nikoliv tím, jak pojímá pronajatou věc veřejné právo, zejména stavební zákon a smlouva tedy byla uzavřena platně. Nájem trval od [datum] do [datum] a žalovaný neuhradil část nájemného za 4/ 2020 a celé nájemné za 5-6/ 2020 v celkové částce 37.930 Kč, kterou žalobce ponížil o přeplatek na energiích za rok 2019 ve výši 419,42 Kč; soud I. stupně nesprávně vypočtený přeplatek přepočetl za elektrickou energii na částku [číslo], 824 Kč a za teplo, teplou vodu a vodu na částku 884, 355 Kč, tj. celkem za [číslo] 2019 na částku [číslo], 179 Kč, čímž žalobci po započtení záloh (4.500 Kč) vznikl přeplatek 1.906,80 Kč, který soud I. stupně započetl na dlužné nájemné za 4/ 2020 a uzavřel, že žalovaný žalobci dluží na nájemném za 4/ 2020 částku 5.403,20 Kč a za 5-6/ 2020 po 15.310 Kč. Žalobě tedy v této části vyhověl, a to včetně příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení z jednotlivých dlužných částek v souladu s § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to vždy ode dne následujícího po dni splatnosti jednotlivých nájmů v zákonné výši do zaplacení. Pro částku 1.487,38 Kč s příslušenstvím, která představuje rozdíl soudem vypočteného a žalobcem sděleného přeplatku, žalobu zamítl (výrok III).

5. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 146 odst. 2 věta první o. s. ř.; žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení v rozsahu 71,7 % (od úspěchu 85,7 % se odečítá neúspěch 14,3 %); žalobci soud I. stupně vůči žalovanému přiznal právo na náhradu řízení ve výši 29.615,22 Kč (tj. 71,7 % z částky 41.304,25 Kč) k rukám zástupce žalobce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o. s. ř.

6. Proti výrokům II. a IV. rozsudku podal odvolání žalovaný. Namítl, že soud I. stupně nesprávně posoudil otázku chybějícího kolaudačního rozhodnutí; jelikož mu předmětná jednotka byla pronajata jako obchodní prostor, aniž by takto byla zkolaudována, byl žalobcem uveden v omyl o rozhodující skutečnosti (u obchodních prostor je nájemné přibližně dvojnásobně vyšší než u běžných nebytových prostor) a nájemní smlouva je tak neplatná (§ 583 o. z.); nárok žalobce je nutno posoudit jako bezdůvodné obohacení. V nájemní smlouvě byla předmětná jednotka označena jako jednotka [číslo] podíl na pozemku a společných částech budovy ve výši [číslo], který patří k jednotce [číslo] s tím, že je vše je zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], ačkoliv na uvedeném LV je jako vlastník uvedeno SVORNOST, stavební bytové družstvo; nájemní smlouvu měl z tohoto důvodu za neplatnou. Nesouhlasil s tím, jak soud I. stupně posoudil jím namítanou nefunkčnost topení; pro případ, že by odvolací soud shledal nájemní smlouvu platnou, trval na přiznání slevy z nájemného z důvodu nefungujícího topení; pro případ, že by odvolací soud shledal nájemní smlouvu neplatnou, navrhl, aby znalec, kterému bude zadáno stanovení obvyklého nájemného, zohlednil i nefungující topení v nebytových prostorách. K jím před soudem I. stupně namítanému nevyúčtování záloh za služby spojené s užíváním předmětu nájmu požadoval, aby žalobce provedl výpočet spotřebovaných energií a aby byly vyúčtovány zálohy za služby (teplo, voda, elektřina), které v 10/ 2019 až 3/ 2020 hradil po 1.500 Kč měsíčně; přeplatek navrhl započíst vůči nároku žalobce. Právní posouzení nároku na částku 1.510 Kč soudem I. stupně měl za nesprávné; upozornil, že se v nájemní smlouvě neuvádí, že by částka 1.510 Kč nepodléhala vyúčtování, resp. z čl. IV. a V. smlouvy vyplývá, že vyúčtování podléhá; žalobce tuto částku nevyúčtoval a žalovaný proto navrhl, aby byl přeplatek na těchto službách za období od 10/ 2019 do 3/ 2020 započten na nárok žalobce a aby nárok na zálohovou částku 1.510 Kč za období 4-6/ 2020 žalobci nebyl přiznán (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 25 Cdo 1977/2015), když žalobce by se mohl domáhat pouze případného nedoplatku. Svou pohledávku na dosud nevrácenou jistotu ve výši 3.000 Kč žalovaný započetl vůči nároku žalobce a vznesl námitku započtení. V souvislosti s uzavřením obchodů z důvodu pandemie Covid-19 po žalobci žádal slevu na nájemném v plné výši (§ 2212 odst. 3 o. z.). Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

7. Žalobce ve svém vyjádření k odvolání žalovaného uvedl, že se závěry soudu I. stupně souhlasí. Kolaudační rozhodnutí existovalo, nicméně se nezachovalo a vztahovalo se mimo jiné i na předmětnou jednotku. Předmětem nájmu byl nebytový prostor, žalovaný byl seznámen s podklady i způsobem jeho užití, s tímto souhlasil a takto jej i užíval; v omyl uveden nebyl. Vymezení předmětu nájmu dle názoru žalovaného je přepjatým formalismem; strany se na obsahu nájemní smlouvy shodly a řídily se jí. Na neplatnost smlouvy o nájmu nebytových prostor by bylo možno usuzovat pouze v případě, že by šlo o zásadní rozpor mezi dohodnutým účelem nájmu a dokumentovaným stavebním určením předmětných prostor (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 26 Cdo 2978/2012). Topení vadou nebylo, užívání prostor nebránilo, když i přes tvrzenou zimu žalovaný prostory užíval, provozoval v nich obchod a alternativní vytápění neakceptoval. Výpočet vyúčtování služeb uvedl ve svém podání ze dne [datum]; výpočet soudu I. stupně akceptoval. Žalovaný dle čl. VI odst. 2 nájemní smlouvy neurčil způsob vrácení jistoty a toto uplatnil až v odvolacím řízení poté, co již byl všechny rozhodné skutečnosti povinen tvrdit. Státem nařízené uzavření provozoven v souvislosti s Covid-19 nemůže jít k tíži pronajímatele. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně potvrdil a přiznal mu právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

8. Krajský soud v Brně, pobočka ve [obec], jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.), po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.), kdy jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201, § 202 o. s. ř. a contrario) a obsahuje způsobilé odvolací důvody, přezkoumal v rozsahu napadení (§ 212 o. s. ř.) rozhodnutí soudu I. stupně a řízení jeho vydání předcházející (§ 212a odst. 1, 5 o. s. ř.) a při nařízeném jednání a doplnění dokazování dospěl k závěru, že je namístě rozhodnutí zčásti změnit a zčásti jej jako věcně správné potvrdit.

9. Předmětem přezkumu odvolacího soudu byly pouze odvoláním napadený výrok II. a na něm závislý nákladový výrok IV. rozsudku soudu I. stupně.

10. V rámci projednání odvolání odvolací soud ze spisu soudu I. stupně zjistil, že se žalobce žalobou ze dne [datum] po žalovaném domáhal zaplacení částky 42.010,58 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 8.810 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 16.810 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 16.810 Kč od [datum] do zaplacení a náhrady nákladů řízení z titulu mezi účastníky uzavřené smlouvy o nájmu, dle které mu žalovaný dluží nájemné a služby za 4/ 2020 ve výši 8.810 Kč a za 5-6/ 2020 po 16.810 Kč, tj. po započtení přeplatku služeb ve výši 419,42 Kč ve výši 42.010,58 Kč. Žalovaný s žalobou nesouhlasil s tím, že nájemné přestal platit z důvodu několikanásobného porušení povinností žalobcem (nefunkční topení od října do poloviny prosince 2019), že prostory nejsou zkolaudované, že mu žalobce nepředložil vyúčtování služeb a že neví, proč by měl platit částku 1.510 Kč na opravy, pojištění a správu nemovitosti. Soud I. stupně poté, co provedl dokazování listinnými důkazy a výslechy účastníků a neprovedl některé účastníky navržené důkazy (viz odstavce 23. a 24. odůvodnění napadeného rozsudku) rozhodl odvoláním napadeným rozsudkem.

11. Odvolací soud v souladu s ustálenou judikaturou (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 20 Cdo 1546/99, sp. zn. 26 Cdo 938/2015, sp. zn. 26 Cdo 228/2015, sp. zn. 28 Cdo 2401/2008 a sp. zn. 30 Cdo 256/2018) soudem I. stupně již řádně provedené listinné důkazy s ohledem na jejich povahu neopakoval a dokazování doplnil pouze výpisem z katastru nemovitostí, jímž jinak správná skutková zjištění a skutkový závěr soudu I. stupně, na které pro stručnost nyní pouze odkazuje, z doplněného dokazování, obsahu spisu a shodných tvrzení účastníků doplnil takto:

12. Na listu vlastnictví [číslo] v k. ú. [obec] je v katastru nemovitostí evidováno vlastnické právo k bytové jednotce [číslo] v budově [adresa] na parcele p. č. St. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech domu a pozemku pro SVORNOST, stavební bytové družstvo /výpis z katastru nemovitostí/.

13. Žalobce žalovanému ke dni rozhodnutí odvolacího soudu složenou jistotu ve výši 3.000 Kč nevrátil /shodná tvrzení účastníků/.

14. Odvolání žalovaného, jímž mimo jiné započetl jistinu na žalobou uplatněný nárok žalobce, bylo žalobci prostřednictvím jeho zástupce doručeno dne [datum] /obsah spisu/.

15. Rozsudek soudu I. stupně je dle odvolacího soudu věcně správný a až na níže uvedené výhrady je na něj možno odkázat.

16. Jak již bylo výše uvedeno předmětem přezkumu odvolacího soudu byl odvoláním žalovaného napadený výrok II. rozsudku soudu I. stupně, jímž bylo žalobci přiznáno dosud neuhrazené nájemné a platby za opravy a pojištění prostor a správu nemovitostí za období od 4/ 2020 do 6/ 2020 včetně zákonného úroku z prodlení.

17. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný nájemní smlouvou dohodnuté nájemné za dobu od 4-6/ 2020 zcela neuhradil; žalovaný se hrazení této části nájemného bránil s tvrzením, že s ohledem na jemu v důsledku nefunkčního topení vzniklo právo na slevu z nájemného (§ 2208 odst. 1 o. z.) a žalobci z tohoto titulu ničeho nedluží; žalobce se tomuto tvrzení žalovaného v rámci svého vyjádření k odporu bránil mimo jiné i námitkou, že toto právo žalovaný uplatnil opožděně (§ 2208 odst. 3 o. z.). Z ustanovení § 2208 o. z. vyplývají pro nájemce práva z vad pronajaté věci v případě, že pronajímatel nájemcem řádně a včas oznámenou vadu věci neodstranil a vada nájemce omezuje v možnosti věc užívat, a to konkrétně právo na slevu z nájemného, právo na prominutí nájemného, právo provést opravu na náklady pronajímatele a právo vypovědět nájem bez výpovědní doby; neuplatní-li nájemce právo do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit a pronajímatel namítne jeho opožděné uplatnění, soud toto právo nájemci nepřizná. S ohledem na citované ustanovení a žalobcem namítnuté opožděné uplatnění práva na slevu z nájmu žalovaným, bylo pro právní posouzení věci mimo jiné podstatné, aby žalovaný tvrdil a prokázal kdy, jakým způsobem a jaké konkrétní vady pronajaté věci žalobci vytkl a kdy, jakým způsobem a jaké konkrétní právo z vad u žalobce uplatnil; jelikož žalovaný tyto rozhodné skutečnosti netvrdil (pouze obecně uváděl, že s žalobcem nefunkční topení řešil a že má právo na slevu z nájmu z důvodu nefunkčního topení), byl soudem I. stupně při jednání dne [datum] ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. správně poučen mimo jiné i o tom, aby svá tvrzení takto doplnil a navrhl důkazy k jejich prokázání s tím, že pokud tak neučiní, nebude ve věci úspěšný, neboť soud bude mít za to, že k vytknutí vad nedošlo; žalovaný na toto poučení soudem I. stupně svá tvrzení nedoplnil a reagoval pouze návrhem na doplnění dokazování.

18. Povinnost tvrzení a povinnost důkazní jsou ve sporném řízení naplněním projednací zásady, která stanoví, že je zásadně věcí účastníků řízení v závislosti na hypotéze právní normy tvrdit skutečnosti významné pro rozhodnutí o věci samé a označit v zájmu jejich prokázání důkazy, na základě, kterých bude moci soud rozhodnout v jejich prospěch. Povinnost tvrzení a povinnost důkazní jsou ve vzájemné jednotě. Rozsah důkazní povinnosti je určen rozsahem povinnost tvrdit skutečnosti (teorie hovoří o břemenu tvrzení). Nesplní-li účastník svou povinnost tvrdit skutečnosti, které jsou rozhodující z hlediska skutkové podstaty právního předpisu, který má být aplikován, pak jestliže i po poučení soudem zůstanou skutková tvrzení neúplná, přirozeně nemůže splnit ani svou povinnost důkazní. Jinými slovy, aby mohl účastník nějakou skutečnost dokázat, musí ji především tvrdit. Teoreticky protismyslný a také z hlediska konstrukce dokazování nezákonný je postup, při kterém soud zjišťuje skutkovou verzi účastníka až z prováděných důkazů. Nesplnění povinnosti důkazní a povinnosti tvrzení je sankcionováno rozhodnutím, které vyzní nepříznivě pro účastníka, který tuto povinnost nesplnil. O neunesení břemene tvrzení jde tehdy, když z pohledu právního posouzení věci účastník vůbec netvrdil rozhodnou skutečnost pro takové posouzení, a věc proto podle práva ani nemohla být posouzena.

19. Pokud žalovaný ani poté, co byl soudem I. stupně řádně dle § 118a odst. 1 o. s. ř. poučen, netvrdil, kdy a jakým způsobem vady pronajaté věci žalobci vytkl a kdy, jakým způsobem a jaké konkrétní právo z vad u žalobce uplatnil, tak netvrdil skutečnosti rozhodné z pohledu právního posouzení věci, pročež věc soudem podle práva ani nemohla být posouzena. Žalovaný tak neunesl břemeno tvrzení a nemohl proto unést ani břemeno důkazní.

20. Nad rámec již uvedeného je možno dodat, že pro právní posouzení věci rozhodné skutečnosti nevyplynuly ani ze soudem I. stupně provedených důkazů. Z výslechu žalovaného nevyplynulo, kdy a co měl po žalobci pro nefunkčnost topení požadovat (uvedl jen, že s žalobcem řešili nefunkční topení); výslovně uvedl, že jediná kompenzace, kterou mu žalobce nabídl, bylo dočasné snížení nájemného a jeho následné doplacení. Žalobce pak svým výslechem pouze potvrdil, že nefunkční topení s žalovaným v neupřesněné době řešil; výslovně popřel, že by žalovaný po něm v době, kdy bylo topení nefunkční, cokoliv požadoval; zda se s žalovaným„ bavil“ o slevě z nájmu si pro časový odstup již nepamatoval. Ani z provedeného dokazování tedy není možno uzavřít zda, kdy, jakým způsobem a jaké konkrétní právo z vad žalovaný u žalobce uplatnil. I pokud by bylo možno uzavřít, že žalovaný u žalobce vadu pronajaté věci spočívající v nefunkčním topení řádně a včas vytkl a žádal její opravu, žalobce vadu neopravil a žalovaný u žalobce řádně a včas z titulu této vady uplatnil slevu z nájmu, je možno souhlasit s odůvodněním soudu I. stupně; pokud žalovaný žalobcem nabídnuté zatímní odstranění vady zapojením přímotopů odmítl a předmět nájmu po dobu maximálně dvou a půl měsíce s touto„ vadou“ užíval, nejednalo se o vadu zásadním způsobem užívání předmětu nájmu ztěžující; o této„ vadě“ pak žalovaný věděl již před uzavřením nájemní smlouvy a žalobce ji v přiměřené lhůtě ve vztahu k dohodnuté době nájmu odstranil. Nadto je nutno upozornit i na to, že na slevu z nájmu za měsíce 4/ 2020 až 6/ 2020 z titulu nefungujícího topení by žalobce nárok nemohl mít již jen proto, že v tomto období topení nesporně fungovalo.

21. Ohledně žalovaným namítaného chybějícího kolaudačního rozhodnutí je možno odkázat na správné odůvodnění soudu I. stupně. Kolaudační rozhodnutí se nedochovalo, jeho existence však byla osvědčena prohlášením formou notářského zápisu a z provedeného dokazování je zřejmé i to, že předmětná jednotka v době nájmu byla nebytovým prostorem vhodným k použití jako obchodní prostor. Jak správně ve svém vyjádření k odvolání s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 26 Cdo 2978/2012 uvedl žalobce, smlouva o nájmu nebytových prostor by ani nemohla být neplatná jen proto, že by nebytové prostory případně byly pronajaty k jinému účelu, než ke kterému byly stavebně určeny. Žalovaný se s předmětem nájmu seznámil (čl. I.4. smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání) a konstatoval, že nevykazuje nedostatky bránící řádnému užívání k obchodním účelům – zřízení prodejny pro předmět jeho podnikání; následně pak v předmětu nájmu svou prodejnu zřídil a provozoval, tedy předmětnou jednotku fakticky jako obchodní prostor používal. Pokud předmětná jednotka byla nebytovým prostorem vhodným k použití jako obchodní prostor, u níž se kolaudační rozhodnutí nedochovalo, avšak jeho existence byla osvědčena prohlášením formou notářského zápisu, nemohl být žalovaný žalobcem uveden v omyl.

22. Žalovaným důvodně namítané nepřesné označení předmětné jednotky co do v čl. I. smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání chybně označeného [list vlastnictví] v k. ú. [obec] a chybného označení jednotky k níž náleží žalobcův podíl na společných částech budovy a pozemku neplatnost této smlouvy způsobit nemůže. Základním principem výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá jejich neplatnost, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady; je tak vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s ním spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy; neplatnost smlouvy má být výjimkou, nikoliv zásadou (viz nález Ústavního soudu České republiky sp. zn. II. ÚS 658/18 ze dne [datum]). Byť je ve smlouvě skutečně chybně uvedeno, že žalobce je vlastníkem jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa] postavené na pozemku p. č. St. [číslo] a podílu ve výši [číslo] na společných částech budovy a pozemku patřícího k jednotce [číslo] (tedy k nesprávné jednotce) vše zapsáno na [list vlastnictví] (tedy nesprávné LV) a [list vlastnictví] v k. ú. [obec], bylo oběma stranám nepochybně zřejmé, co je předmětem nájmu, když tento byl žalovaným po dobu několika měsíců fakticky a bez pochybností užíván a ani jedna ze stran o tom, co bylo předmětem nájmu v průběhu řízení pochybnost nevyjádřila.

23. Žalovaný se odvoláním nově domáhal započtení některých svých tvrzených nároků na žalobou uplatněný nárok. Námitku započtení může žalovaný vznést i v odvolacím řízení, které je založeno na systému neúplné apelace, neboť jde o institut hmotného práva, jehož uplatnění zákon nekoncentruje do určitého stadia řízení; to, že § 216 odst. 1 o. s. ř. vylučuje užití § 98 o. s. ř. v odvolacím řízení, znamená, že odvolací soud při posouzení důvodnosti námitky započtení nesmí přihlížet k nepřípustně uplatněným novým skutečnostem a důkazům.

24. Žalovaný vznesl námitku započtení a navrhl jím nevyčíslený přeplatek za služby za období od 10/ 2019 do 3/ 2020 započíst vůči nároku žalobce. Soudní praxe se již v minulosti ustálila v názoru, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo řádně provedeno a nájemce s ním byl seznámen (srov. stanovisko Nejvyššího soudu ČSR sp. zn. Cpj 164, uveřejněné pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek; rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové z 9. 2. 1968, sp. zn. 7 Co 598/67, uveřejněný pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 803/2002, sp. zn. 26 Cdo 2471/2007, sp. zn. 26 Cdo 1261/2015). Není-li vyúčtování služeb věcně správné, trvá nejen povinnost pronajímatele vyúčtování provést (řádně), nýbrž (a to právě v důsledku nesplnění uvedené povinnosti) nenastala ani splatnost přeplatku, případně nedoplatku, plynoucího z vyúčtování a na základě věcně nesprávného vyúčtování nemůže nájemce úspěšně vymáhat po pronajímateli ani případný přeplatek na službách vyplývající z vyúčtování (natož přeplatek ve správné výši), neboť ten se nestal splatným; přitom v zájmu dosažení splatnosti přeplatku nemá nájemce jinou možnost než podat žalobu na stanovení povinnosti pronajímateli provést (řádné) vyúčtování služeb (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4404/2017). Při absenci (řádného) vyúčtování tedy případný nedoplatek či přeplatek není splatný a nájemce má právo domáhat se vyúčtování záloh na služby (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2940/2021). Nárok na stanovení povinnosti žalobci jako pronajímateli provést vyúčtování služeb žalovaný v řízení před soudem I. stupně neuplatil (žalovaný pouze upozorňoval, že mu vyúčtování žalobce nepředložil a žádal po něm vysvětlení a doložení oficiálních podkladů pro výpočet za roky 2019 a 2020) a v odvolacím řízení tak již učinit nemůže (§ 216 odst. 2 o. s. ř.). Pokud tedy vyúčtování v částkách tvrzených žalobcem v tomto řízení bylo řádné, žalovanému další přeplatek, který by bylo možno rovněž započítat nevnikl; pokud vyúčtování řádné nebylo a žalovaný má vůči žalobci přeplatek, není s ohledem na výše uvedené splatný (nadto je mezi účastníky i sporný) a není jej možno vůči nároku žalobce započíst (§ 1987 odst. 2 o. z.).

25. Pokud se týká posouzení nároku žalobce na úhradu částky 1.510 Kč sjednané smlouvou o nájmu prostoru sloužícího podnikání v čl. IV.4 za opravy a pojištění prostor a správu nemovitostí, je možno ve stručnosti odkázat na správné odůvodnění soudu I. stupně. Cena za plnění spojená s užíváním bytu či služeb spojených s užíváním bytu závisí na skutečně čerpaném plnění (např. spotřebovaná voda, elektřina, plyn), v jiných případech je na skutečném čerpání nezávislá (např. ostraha objektu). Ustanovení § 2247 odst. 2 o. z. a § 3 zákona č. 67/2013 Sb., o službách definují služby spojené s užíváním bytu; fond oprav, pojištění domu, odměna správci nebo statutárním orgánům mezi službami spojenými s užíváním bytu uvedeny nejsou. Z uvedeného vyplývá, že pokud si účastníci v rámci smluvní volnosti (sic nestandardně) sjednali za opravy a pojištění prostor a správu nemovitostí platbu 1.510 Kč měsíčně, nemohlo se jednat a nejednalo se o platbu zálohovou (i čl. V.2. smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání o zálohách hovoří v souvislosti s odebraným plněním, jímž platba za opravy a pojištění prostor a správu nemovitostí být ze své podstaty ani nemůže); žalovaný proti této platbě ničeho nenamítal, zavázal se ji žalobci jako součást nájemného (čl. IV. 4. smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání) hradit a žalobci ji do 4/ 2020 i hradil. Nynější rozporování této účastníky dohodnuté platby žalovaným se tak jeví být účelovým a není důvodné.

26. Mezi účastníky je nesporné, že ačkoliv žalovaný žalobci jistotu dle čl. VI. 1. smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání zaplatil, žalobce ji žalovanému dosud nevrátil. Odvolací soud uzavřel, že žalovaný až v průběhu odvolacího řízení ve smyslu čl. VI.2. smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání určil způsob, jakým mu má být jistota vrácena, když jistotu svým odvoláním započetl proti nároku žalobce. Jelikož žalovaný tento projev vůle vůči žalobci učinil až v průběhu odvolacího řízení, jedná se o skutečnost, která nastala až po vyhlášení rozsudku soudu I. stupně, tedy novou skutečnost dle § 205a písm. f) o. s. ř. v odvolacím řízení přípustnou. Odvolací soud tedy uzavřel, že dne [datum] (tj. ke dni, kdy byl projev vůle žalovaného směřující k započtení vzájemných pohledávek doručen žalobci prostřednictvím jeho zástupce) se pohledávka žalovaného vůči žalobci na vrácení jistoty a pohledávka žalobce vůči žalovanému na úhradu nájemného za 4/ 2020 (tj. nejstarší pohledávka) setkaly a do výše 3.000 Kč v důsledku jednostranného započtení žalovaným zanikly (§ 1982 o. z.) a od tohoto data již žalovaný nebyl co do zaniklé částky 3.000 Kč v prodlení, pročež od [datum] do zaplacení již žalobci nárok na zákonný úrok z prodlení nenáleží.

27. Pokud žalovaný v odvolacím řízení nově v souvislosti s uzavřením obchodů z důvodu pandemie Covid-19 po žalobci žádal slevu na nájemném v plné výši (§ 2212 odst. 3 o. z.), jedná se o novou skutečnost uplatněnou v rozporu s § 205a o. s. ř. a odvolací soud k ní proto vůbec nepřihlížel.

28. S ohledem na výše uvedené tedy odvolací soud rozsudek soudu I. stupně podle § 219 o. s. ř. v odvoláním napadeném výroku II. v části, v níž byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku částku ve výši 33.023,20 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 3.000 Kč od [datum] do [datum], se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 2.403,20 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 15.310 Kč od [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 15.310 Kč od [datum] do zaplacení, potvrdil a dle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. jej v části, v níž byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku částku ve výši 3.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 3.000 Kč od [datum] do zaplacení změnil a žalobu v této části zamítl.

29. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud dle § 224 odst. 1, 2 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 2 o. s. ř. a § 146 odst. 2 věty první o. s. ř.; žalobce byl v řízení úspěšný co do částky 33.023,20 Kč jistiny, která představuje 78,6 % předmětu řízení a neúspěšný co do 8.987,38 Kč (4.500 Kč, 3.000 Kč, 1.487,38 Kč) jistiny, která představuje 21,4 % předmětu řízení, pročež má vůči žalovanému právo na náhradu 57,2 % jím v řízení před soudy obou stupňů účelně vynaložených nákladů.

30. Žalobce byl v řízení zastoupen advokátem a jím účelně vynaložené náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 1.681 Kč, odměna zástupce žalobce ve výši 33.840 Kč za dvanáct úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní upomínka, žaloba, vyjádření ze dne [datum], dne [datum], dne [datum], dne [datum], účast u jednání dne [datum], a 2x dne [datum], vyjádření k odvolání žalovaného, účast na jednání odvolacího soud dne [datum]) po 2.820 Kč za úkon (§ 8 odst. 1, § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/19966 S., advokátního tarifu, dále jako AT), náhrada hotových výdajů ve výši 3.600 Kč na dvanáct úkonů právní služby po 300 Kč na úkon (§ 13 odst. 4 AT), cestovné ze sídla zástupce žalobce ze [obec] do [obec] a zpět na jednání dne [datum] ve výši 443,96 Kč (dle vyhlášky č. 589/2020 Sb., při kombinované spotřebě 5,3 l [číslo] km vozidla, ceně motorové nafty ve výši 27,20 Kč, sazbě základní náhrady za používání silničního motorového vozidla ve výši 4,40 Kč/km jízdy a vzdálenosti 76 km), cestovné ze sídla zástupce žalobce ze [obec] do [obec] a zpět na jednání dne [datum] ve výši 502,61 Kč (dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., při kombinované spotřebě 5,3 l [číslo] km vozidla, ceně motorové nafty ve výši 36,10 Kč, sazbě základní náhrady za používání silničního motorového vozidla ve výši 4,70 Kč/km jízdy a vzdálenosti 76 km), náhrada za promeškaný čas ve výši 600 Kč za čas strávený zástupcem žalobce na cestě k jednáním dne [datum] a dne [datum] v rozsahu tří půlhodin pro každé z jednání (§ 14 AT), 21 % DPH ve výši 8.187 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř.) Celkem by žalobci příslušela náhrada nákladů řízení ve výši 48.855 Kč. Jelikož má žalobce nárok na náhradu nákladů řízení v rozsahu 57,2 %, je žalovaný povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 27.945 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) k rukám zástupce žalobce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení