59 CO 88/2022 - 314

Rubrum

Krajský soud v Brně, pobočka ve Zlíně, rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Dalibora Bruka a soudkyň JUDr. Ivony Ryšánkové a JUDr. Bronislavy Tinklové, LL.M., ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 325.000 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobkyně a odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu ve Zlíně ze dne 27. 1. 2022 č. j. 28 C 33/2021-260 takto:

Výrok

I. Odvolání žalobkyně proti výroku I. rozsudku soudu I. stupně se odmítá.

II. Odvolání žalované proti výroku II. rozsudku soudu I. stupně se odmítá.

III. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I. potvrzuje.

IV. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku II. mění tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 162.500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 162.500 Kč od [datum] do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 190.000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám Mgr. Bc. [jméno] [příjmení], advokáta.

Odůvodnění

1. Soud I. stupně v záhlaví označeným rozsudkem uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 162.500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 162.500 Kč od [datum] do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I) žalobu zamítl co do povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku 162.500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 162.500 Kč od [datum] do zaplacení (výrok II) a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok III).

2. Žalovaná částka 325.000 Kč představuje smluvní pokutu, které se žalobkyně domáhá podle smlouvy o zprostředkování za porušení povinnosti žalovanou poskytnout součinnost při prohlídce bytu a za porušení povinnosti uvést správné, pravdivé a úplné údaje o prodávané nemovitosti, neboť žalovaná nedisponovala oprávněním užívat parkovací stání.

3. Z odůvodnění rozhodnutí soudu I. stupně se podává, že soud I. stupně považoval v podstatném za zjištěné, že účastnice uzavřely dne [datum] smlouvu o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti (dále též„ smlouva“ nebo„ smlouva o zprostředkování“) podle § 2445 a násl. o. z. Předmětem zprostředkování a poskytnutí služeb vedoucích ke zprostředkování byla specifikovaná bytová jednotka v obci [obec], související spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a související spoluvlastnický podíl na pozemcích (dále též„ nemovitost“) s tím, že součástí nemovitosti byly sklepní kóje [číslo] parkovací stání [číslo] v přízemí domu dle prohlášení vlastníka. Cena požadovaná žalovanou (klientem) za prodej nemovitosti včetně základního vybavení bytu a součástí a příslušenství činila 6.500.000 Kč, provize žalobkyně (zprostředkovatele) za zprostředkování byla sjednána ve výši 5 % z požadované ceny za prodej nemovitosti ve výši k datu uzavření zprostředkované smlouvy. Ujednána byla exkluzivita služeb zprostředkovatele a smlouva byla sjednána s účinností od [datum] na dobu určitou do [datum]. Žalovaná se v bodě 7. smlouvy zavázala uvést ve smlouvě a při následné vzájemné komunikaci správné a pravdivé údaje, tyto při jejich změně aktualizovat (bod 7.1) a dále se zavázala poskytnout žalobkyni nezbytnou součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy se zájemcem, účastnit se jednání se zájemcem a zprostředkovatelem a umožnit žalobkyni provádět prohlídky nemovitosti se zájemci o koupi nemovitosti (bod 7.2). Žalovaná v bodě 7.9 smlouvy prohlásila, že si je vědoma, že zprostředkovatel vykonává činnost dle smlouvy na své náklady a že provize mu náleží pouze, pokud opatří příležitost k uzavření zprostředkované smlouvy a v souvislosti s tím se účastnice dohodly, že žalovaná zaplatí žalobkyni smluvní pokutu ve výši sjednané provize, jestliže poruší smlouvu mimo jiné tím, že uvede jakékoliv nepravdivé údaje ve smlouvě nebo neposkytne žalobkyni součinnost podle článku 7 odst. 7. 2 smlouvy s tím, že smluvní pokuta je splatná do deseti dnů od doručení výzvy. Před uzavřením byla smlouva o zprostředkování připomínkována zástupkyní žalované k označení žalobkyně, výši sjednané ceny za prodej nemovitosti, procentuální výši provize, účinnosti smlouvy, povinnostem žalobkyně a žalované při uzavírání zprostředkovatelské smlouvy a výši provize nad sjednanou kupní cenu. Žalobkyní byly připomínky částečně přijaty, na některých podmínkách smlouvy jako smluvní zajištění žalobkyně setrvala. Žalovaná je výlučným vlastníkem nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne [datum], podle níž součástí nemovitosti je i parkovací stání [číslo] podle dodatku [číslo] kupní smlouvy ze dne [datum] náleží k bytové jednotce garážové stání [číslo] (o větší výměře než původní parkovací stání [číslo]). Žalovaná převedla kupní smlouvou ze dne [datum] garážové stání [číslo] do výhradního užívání [jméno] [příjmení].

4. Smluvní povinnost uvést správné, pravdivé a úplné informace měl soud I. stupně ze strany žalované za porušenou, neboť žalovaná neposkytla žalobkyni při uzavírání smlouvy úplné a pravdivé informace týkající se parkovacího stání náležejícího k nemovitosti. Považoval za prokázané, že žalovaná při schůzce konané [datum] v sídle žalobkyně neuvedla, že parkovací stání [číslo] bylo vyměněno za parkovací stání [číslo] které bylo přenecháno za úplatu k užívání [jméno] [příjmení] Smlouva o zprostředkování nebyla zástupkyní žalované připomínkovaná v části vymezení předmětu zprostředkování a poskytování služeb. Obranu žalované, že nemohlo dojít k převodu vlastnického práva k parkovacímu stání na třetí osobu, ani že předmět smlouvy se vztahoval k obsahu prohlášení vlastníka, dle něhož k nemovitosti náleží parkovací stání [číslo] soud I. stupně, neměl za důvodnou. Uvedl, že žalovaná si byla vědoma, že parkovací stání [číslo] od roku 2014 neužívá, kdy toto bylo za souhlasu pověřené osoby [jméno] [příjmení] změněno na parkovací stání [číslo] kvůli velikosti užívaného vozidla, právně byla věc vyřešena v roce 2017 uzavřením dodatku [číslo] kupní smlouvy ze dne [datum] s doplatkem kupní ceny ve výši 27.846 Kč. Následně žalovaná kupní smlouvou ze dne [datum] převedla garážové stání [číslo] na [jméno] [příjmení]. Do února 2020 bylo žalované umožněno bezplatně užívat parkovací stání [číslo] toto parkovací stání v listopadu 2019 při prohlídce jako součást bytu ukázala zájemci Ing. [jméno] [jméno]. Při schůzce konané dne [datum] nemohla žalovaná prezentovat možnost parkování v parkovacím domě [ulice] u autobusového nádraží, když toto parkovací místo měla pronajato až od [datum].

5. K porušení smluvní povinnosti žalované poskytnout součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy se zájemcem, zejména umožnit prohlídky nemovitosti se zájemci, soud I. stupně uzavřel, že povinnost žalovaná neporušila z důvodu vis maior, zvláštní právní skutečnosti, spočívající v mimořádné, nepředvídatelné a nezaviněné události, a to pandemie Covid-19. Lékařskou zprávou žalovaná doložila, že patří k nejvíce ohroženým skupinám pacientů v rámci pandemie covid-19, bylo jí proto doporučeno od [datum] po celou dobu pandemie Covid-19 zdržovat se výhradně v bytě, nevycházet ven, zajistit si nákup druhou osobou, omezit se na nezbytné minimum sociálních kontaktů, zhoršení zdravotního stavu nejprve konzultovat telefonicky. Žalovaná navíc [datum] sdělila, že nemá o prodej bytu zájem. V březnu 2020 nebyly rozsah a důsledky onemocnění, objektivně zjištěné možnosti přenosu nákazy a léčení onemocnění známy, nařízení izolace se týkalo především zranitelných osob, mezi něž žalovaná patří. Pokud žalovaná neposkytla žalobkyni součinnost při prohlídce bytu, učinila tak ve vyšším zájmu svého zdraví, což nelze přičítat k její tíži.

6. Nedůvodnou shledal soud I. stupně námitku relativní neplatnosti podle § 747 o. z., kterou vznesl manžel žalované [jméno] [příjmení] dne [datum] z důvodu, že v nemovitosti se nachází jejich společná domácnost a bytová jednotka je potřebná k bydlení rodiny. Soud I. stupně uvedl, že k samotnému zcizení nemovitosti nedochází, smlouvou o zprostředkování je pouze vytvořena možnost vyhledání zájemce k uzavření kupní smlouvy. Není vyloučeno ani splnění podmínky žalovanou spočívající v zajištění obdobného bydlení pro rodinu. Námitku posoudil soud I. stupně jako účelovou a předčasně vznesenou, neboť ke dni [datum] nebyl znám ani zájemce o koupi nemovitosti, ani případné podmínky převodu a žalovaná navíc již [datum] odstoupila od smlouvy.

7. Dále soud I. stupně neshledal smlouvu o zprostředkování neplatnou z důvodu, že by byla žalovanou podepsána pod nátlakem (§ 587 o. z.) a žalovaná byla uvedena v omyl (§ 583 o. z.), k čemuž uvedl, že žalovaná smlouvu podepsala v sídle žalobkyně, nikoliv u notáře, a učinila tak dobrovolně. Jako osoba plně svéprávná odpovídá také za obsah smlouvy, který podepisuje, a má se za to, že je bdělá svých práv a jedná s běžnou péčí a opatrností (§ 4 o. z.). Jestliže žalovaná uvedla, že smlouvu nečetla a předpokládala, že došlo k zapracování námitek její zástupkyně, nelze takové jednání považovat za uvedení v omyl druhou stranou, ale za nedůslednost a nepozornost žalované. Námitky zástupkyně žalované se navíc netýkaly předmětné nemovitosti a žalovanou nebyla vznesena ani relativní námitka neplatnosti smlouvy.

8. Nárok na smluvní pokutu soud I. stupně posuzoval podle ust. § 2048 a násl. o. z. a dovodil, že žalobkyni nárok na smluvní pokutu ve výši sjednané provize 325.000 Kč vznikl za porušení smluvní povinnosti pravdivě a úplně uvést veškeré údaje. Žalovaná ke dni uzavření smlouvy [datum] nedisponovala parkovacím stáním [číslo] které je uvedeno jako předmět zprostředkování, ani jiným parkovacím stáním v předmětném domě, nedisponovala ani smlouvou o parkovacím stání v parkovacím domě na Gahurově ulici. Nárok na smluvní pokutu za porušení povinnosti poskytnout součinnost spočívající v povinnosti účastnit se jednání se zájemcem a umožnit provádění prohlídky se zájemci dle článku 7.2 smlouvy dle soudu I. stupně nebyl dán. Výše smluvní pokuty odpovídala dle soudu I. stupně významu a hodnotě zajišťované povinnosti a odvíjela se od prodejní ceny, za použití § 2051 o. z. ji však soud I. stupně moderoval. Důvody k moderaci spatřoval v tom, že ačkoliv byla žalobkyně již informována třetí osobou o nepravdivosti údaje o parkovacím stání, toto parkovací stání k prodeji jako součást bytu nadále inzerovala. Dále zohlednil, že žalobkyni nevznikla žádná jiná škoda, než zveřejněním inzerce, jelikož žalovaná od smlouvy nejpozději ke dni [datum] odstoupila, kdy oznámila svůj záměr neprodávat byt. Žalobkyně inzerovala nemovitost k prodeji, aniž měla jiné výdaje související se zprostředkováním zájemce o koupi. I po moderaci pokryje smluvní pokuta výši vzniklé škody, která nebyla tvrzena ani prokázána ve vyšší výši.

9. Úroky z prodlení stanovil soud I. stupně podle § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. (v rozhodnutí zjevně nesprávně uvedeno [číslo] Sb.) s tím, že první den prodlení se odvíjí od výzvy k úhradě smluvní pokuty a marném uplynutí desetidenní lhůty k zaplacení stanovené do [datum] O náhradě nákladů řízení soud I. stupně I. stupně rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř.

10. Rozsudek soudu I. stupně napadly odvoláním žalobkyně i žalovaná.

11. Žalobkyně měla ve svém odvolání za chybný závěr soudu I. stupně, že žalovaná odstoupila od smlouvy nejpozději ke dni [datum], kdy oznámila svůj záměr neprodávat byt, na základě kterého pracoval s tezí, že smlouva zavazovala účastníky jen od [datum] do [datum]. Odstoupení od smlouvy nebylo účastnicemi v řízení tvrzeno, žalovaná pouze vyslovila záměr dohodnout se na ukončení smlouvy, s čímž žalobkyně nesouhlasila a trvala na platnosti smlouvy do [datum]. Žalovaná se následně snažila prosadit institut obnovení jednání o smlouvě podle § 1765 o. z., dle žalobkyně však nedošlo ke kvalifikované změně okolností. Smlouva proto i po datu [datum] trvala v nezměněném znění. Závěr o zániku smlouvy neodpovídá skutkovým zjištěním ani právním normám a naplňuje odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. b), e), g) o. s. ř. Závěru soudu I. stupně vztahujícímu se k porušení smlouvy v důsledku neposkytnutí součinnosti žalobkyně vytýkala, že vychází z nesprávné skutečnosti, že smlouva platila jen do [datum] a že pandemie koronaviru jako vis maior v kombinaci se zdravotní indispozicí žalované představovaly omluvitelný důvod pro odmítnutí prohlídek nemovitosti a účastnit se jednání. Obavami z nepříznivé epidemické situace lze dle žalobkyně krátkodobě ospravedlnit odmítnutí prohlídek nemovitosti, nelze jím ale vysvětlit, proč žalovaná byla po delší dobu nekontaktní. Samotné nezvedání telefonů, neodepisování na SMS zprávy, nečekané rušení dohodnutých schůzek, kdy se žalovaná odvolávala nejprve na pracovní povinnosti, nikoli zdravotní důvody, lze vyhodnotit jako odpírání součinnosti. Žalovaná spolu se synem potvrdila, že se ji žalobkyně snažila opakovaně přimět k součinnosti. Žalovaná však neposkytla jedinou příležitost k realizaci avizovaných prohlídek a soud I. stupně se nevypořádal se snahou žalobkyně vyjít žalované vstříc nabídnutím alternativních možností prohlídek prostřednictvím Skype, účastí na prohlídkách pouze zájemců, kteří by se prokázali negativním výsledkem testu na Covid - 19. Žalovaná byla povinna podmínky smlouvy dodržovat i v době, kdy polevila první koronavirová vlna, bylo dostatek ochranných prostředků a došlo k rozvolnění opatření. K součinnosti byla žalobkyní vyzývána opakovaně, i téměř půl roku od propuknutí epidemie. Žalovaná již deklarováním zájmu na rozvázání smlouvy a chováním v souladu s tímto záměrem neposkytla náležitou součinnost pro naplnění účelu smlouvy. Žalobkyně má za naplněné odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. b), e), g) o. s. ř. Žalobkyně nesouhlasila ani s moderací smluvní pokuty. Namítala, že moderaci lze podrobit jen smluvní pokutu, která je co do své výše shledána nepřiměřená s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti a jen navrhne-li to dlužník. Existence a případná výše škody není kritériem pro úvahu o nepřiměřenosti smluvní pokuty ani pro její snížení. Nárok na smluvní pokutu je nezávislý na vzniku škody. Žalovaná dle žalobkyně návrh na snížení smluvní pokuty neučinila. Soud I. stupně pak v rozporu s judikaturou přihlížel při moderaci ke skutečnostem, které nastaly po sjednání smluvní pokuty, a do jisté míry je dezinterpretoval. Není pravdou, že žalobkyně nemovitost nabízela včetně garážového stání, o němž od června 2020 věděla, že jej užívá třetí osoba. Žalobkyně se snažila aktivně zjištěnou nesrovnalost rozklíčovat, ale žalovaná a její zástupkyně jí neposkytla součinnost, pravdu žalovaná co nejdéle zapírala a žalobkyně musela stav ověřit sama. Jakmile pochybnosti nabraly na intenzitě, žalobkyně sice hned inzerci nestáhla a ani nemohla, neboť smlouva byla stále v platnosti, ale každého zájemce o zjištěných vadách informovala. Soud I. stupně přijal dle žalobkyně nesprávný závěr o škodě vzniklé žalobkyni. Její výše nebyla prokazována a vznik škody či její absence není zákonnou podmínkou pro vznik nároku na smluvní pokutu. Žalobkyni vznikla škoda minimálně v rozsahu ušlého zisku z nerealizovaného obchodu ve výši provize 325 Kč + DPH, vedle toho měla výdaje spojené s inzercí nemovitosti velkou realitní kanceláří, které lze komplexně obtížně numericky vyjádřit. Náklady nespočívaly jen ve výdajích s nafocením nemovitosti a umístěním inzerátu na webové stránky. Nemovitost byla prezentována na největších realitních serverech, v prezentaci kanceláří a vývěskách v okrese [obec], byly vyrobeny a distribuovány letáky do okolních budov, rozeslány e-maily tisícům klientů žalobkyně a telefonicky osloveny desítky zákazníků hledajících nadstandardní bydlení, což je běžný postup. Pokud chtěl být soud I. stupně spravedlivý, měl zohlednit i snahu žalobkyně před zahájením soudního řízení nabízet možnosti smírného řešení, že žalovaná soudní proces zbytečně zabřemenila tvrzeními a navrženými svědky, jejichž výpovědi v podstatných otázkách byly v kolizi a nebyly způsobilým zdrojem informací a žalobkyni způsobila škodu na nákladech řízení. Přiznaná část smluvní pokuty sotva pokryje náklady na vedení sporu. Pro překročení diskreční pravomoci soudu tak žalobkyně uplatnila odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř. Nákladovému výroku žalobkyně vytýkala, že i pro případ, že by byly dány důvody pro moderaci, měl soud I. stupně aplikovat ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť výše plnění by tak závisela na úvaze soudu. Žalobkyně navrhla, aby rozsudek soudu I. stupně byl změněn tak, že žalovaná je povinna zaplatit jí částku 325.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení a nahradit jí náklady řízení před soudy obou stupňů.

12. Žalovaná v odvolání avizovala odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. e), g) o. s. ř. V konkrétnu nesouhlasila s posouzením námitky relativní neplatnosti smlouvy podle § 747 o. z. Závěr soudu I. stupně, že smlouvou o zprostředkování byla pouze vytvořena možnost vyhledávání zájemce k uzavření smlouvy (o zcizení nemovitosti) odporuje dle žalované smyslu a účelu ustanovení § 747 odst. 1 o. z., jehož cílem je ochrana druhého manžela před jakýmkoli právním jednáním vedoucím ke znemožnění nebo ohrožení bydlení manžela nebo členů rodiny v nemovitosti. Zajištění náhradního bydlení nebylo v řízení prokázáno a soud I. stupně nemůže v tomto ohledu předjímat další postup ze strany žalované. Účelovost jednání manžela žalované nebylo prokázáno. Dle žalované k odstoupení od smlouvy nedošlo. Námitka neplatnosti měla být shledána důvodnou, tato měla za následek neplatnost smlouvy i smluvních pokut v ní sjednaných. Sjednání povinnosti týkající se poskytování součinnosti ze strany spotřebitele měla žalovaná svým smyslem a účelem za obcházení současného zákona o realitním zprostředkování (§ 14) a dle předchozí judikatury nepřípustné ujednání o povinnosti uzavřít smlouvu s třetí osobou ve zprostředkovatelské smlouvě bez dalšího účastníka smlouvy. Z důvodu vážných zdravotních problémů, nastupující léčbě a pandemické situaci nebyla bez svého zavinění ani schopna součinnost k realizaci prohlídek poskytovat, nadto žalobkyni přípisem z [datum] sdělila, že o prodej nemovitosti nemá již zájem. I v případě, že by ujednání o povinnosti poskytovat součinnost bylo platné, se žalovaná ztotožnila se soudem I. stupně, že se z její strany nemohlo jednat o porušení smluvní povinnosti. K porušení povinnosti uvést pravdivé údaje dle žalované rovněž nedošlo. Parkovací stání [číslo] je ve smlouvě uvedeno ve vztahu k prohlášení vlastníka vztahujícího se k předmětné nemovitosti, dle tohoto prohlášení k nemovitosti skutečně parkovací stání náleží, prohlášení žalované ve smlouvě je pravdivé a žalovaná se nepravdivého uvedení informací nedopustila. Žalovaná uvedla, že žalobkyně si byla vědoma, že žalovaná parkovací stání neužívá a přenechala ho k úplatnému užívání sousedovi. Při jednání dne [datum] v sídle žalobkyně bylo sděleno, že parkovací stání je užíváno osobou odlišnou od žalované, což bylo potvrzeno žalovanou, její zástupkyní a Mgr. [jméno] [příjmení] a závěr soudu I. stupně ohledně absence vědomosti žalobkyně o stavu parkovacích stání je v rozporu s dokazováním. Z výpovědi žalované nelze dospět k závěru, že měla parkovací místo v parkovacím domě [ulice] v době schůzky [datum] pronajato, ale zajištěno, a vzhledem k časovému odstupu mohlo dojít k mylnému závěru o nájmu parkovacího stání naproti v domě, což však nemůže znevěrohodnit svědecké výpovědi ve prospěch žalované. K převodu vlastnického práva k parkovacímu stání ani nemohlo dojít, protože nemá povahu samostatné věci v právním smyslu. Vzhledem k absenci zájmu žalované o prodej nemovitosti je vymezení nemovitosti ve smlouvě irelevantní a žalobou je jen realizován šikanózní výkon práva vůči žalované dosáhnout úhrady provize ve formě smluvní pokuty, které nemá požívat právní ochrany. Soud I. stupně dle žalované řádně nezhodnotil ani neplatnost smlouvy s ohledem na nátlak a uvedení v omyl o obsahu smlouvy. Žalovaná navrhla, aby rozsudek soudu I. stupně byl zrušen a odvolacím soudem změněn tak, že žaloba se v celém rozsahu zamítá a žalobkyně je povinna uhradit jí náklady před soudy obou stupňů.

13. Žalobkyně se k odvolání žalované vyjádřila v podání ze dne [datum]. V něm k námitce žalované, že soud I. stupně řádně nezhodnotil neplatnost smlouvy s ohledem na realizovaný nátlak a uvedení v omyl o obsahu smlouvy, zdůraznila, že se při uzavření smlouvy ani poté nedopustila jednání, které by vykazovalo znaky protiprávnosti, a pro tvrzení žalované nemohl soud I. stupně nalézt oporu v žádném z důkazů. Ve svém vyjádření k oprávněnosti sankcionování neposkytování součinnosti žalovaná klade nesprávně rovnítko mezi povinnost poskytovat součinnost a povinnost uzavřít kupní smlouvu. Zákon [číslo] 2020 Sb. se stal účinným až po uzavření smlouvy o zprostředkování a smlouva žalovanou k uzavření smlouvy s obstaraným kupujícím nezavazovala, nýbrž jí stanovila povinnost vzájemné kooperace, která je nutným předpokladem pro realizaci práv a povinností v rámci jakéhokoli vzájemného smluvního vztahu. Neexistence rizika postihu smluvní pokutou by vedla k vytvoření prostoru pro zneužití a neúměrné zvýhodnění klienta na úkor realitní kanceláře, což by mohlo být pro realitní kanceláře likvidační. Ujednání o smluvní pokutě za neposkytování součinnosti zájemce u realitních obchodů je i odbornou veřejností s podporou rozhodnutí Nejvyššího soudu vnímáno jako platné. K výtce žalované ohledně posouzení námitky neplatnosti vznesené manželem žalované z důvodu existence rodinné domácnosti žalobkyně oponovala, že závazky zprostředkovatelská smlouva ohledně prodeje majetku není jednání, které by se bezprostředně dotýkalo tohoto majetku, tím může být až kupní smlouva a účinků neplatnosti podle § 747 o. z. se lze dovolávat až vůči novému nabyvateli nemovitosti. Je otázkou, zda smysl ustanovení ochránit slabšího manžela je naplněn i v případě, že manželé spolu nežijí ani nehospodaří, jak vypověděla žalovaná, a jediné společné dítě je dospělé, plně soběstačné a nezávislé na péči svých rodičů. Existence nerozvedených manželů a potomka automaticky neznačí, že vytváří rodinnou domácnost. Užití tohoto ustanovení je vyloučeno, jsou-li manželé či jeden z nich způsobilí zajistit si bydlení jinde. Manžel žalované vlastní ve [obec] bytovou jednotku s garáží a žalovaná si sháněla nové prostory k nastěhování po uskutečnění prodeje nemovitosti. K prosazení námitky ve smyslu § 747 o. z. byl aktivně legitimován manžel žalované z úřední povinnosti soud k námitce relativní neplatnosti přihlédnout nemohl. Je zjevným zneužitím práva a v rozporu s dobrými mravy, aby žalovaná těžila ve svůj prospěch a na újmu druhých ze situace, k jejímuž vzniku zavdala příčinu. Žalobkyně vyslovila pochybnosti nad vznesenou námitkou z důvodu jejího podezřelého načasování v době, kdy se vyhrocoval spor mezi účastnicemi, a bylo na manželovi žalované, aby podnikl příslušné kroky. Dle žalobkyně skutková podstata § 747 o. z. nebyla v projednávané věci naplněna. K stanovisku žalované k porušení smlouvy uvedením nepravdivých údajů žalobkyně poznamenala, že vědomost žalobkyně o užívání parkovacího stání osobou odlišnou od žalované staví žalovaná na tvrzeních, své rozporuplné výpovědi, nešťastné výpovědi svého syna a skutkových přednesech své právní zástupkyně a její koncipientky, jejichž věrohodnost musí být brána s rezervou, neboť jsou vázány stavovskými předpisy a musí se zdržet čehokoli, co by mohlo být na újmu klientovi. Žalobkyně o předchozím nakládání s parkovacím stáním do upozornění paní [příjmení] v květnu 2020 neměla indicie. Námitku, že parkovací stání nemohlo být samostatným předmětem převodu vlastnického práva, má žalobkyně mimo relevanci, právní režim parkovacího stání nezpochybňuje, což nemění nic na tom, že nemovitost v době uzavření smlouvy trpěla obligačně-právní vadou spočívající v existenci nevyhnutelného rizika uplatnění práva třetí osoby k parkovacímu stání, o němž měla být žalobkyně předem řádně zpravena. Odpovědnosti žalované za uvedení v omyl o podstatné vlastnosti a hodnotě předmětu smlouvy se nelze zprostit odkazem na ujednání bodu 1.1. smlouvy, které vychází z prohlášení vlastníka bytového domu, ve smlouvě se nenachází jiná specifikace nemovitosti, ze které by se dal dovodit záměr žalované inzerovat jednotku bez parkovacího stání, a výkladem nelze dospět k jinému závěru, než že žalovaná měla v úmyslu učinit předmětem inzerce a prodeje rovněž parkovací místo. Uzavření smlouvy předcházela prezentace nemovitosti coby jednotky a parkovacího stání a žalobkyně nemohla tušit absenci užívacího oprávnění žalované k parkovacímu místu. Žalobkyně nevidí argument, pro který by mělo být odvolání žalované vyhověno.

14. Žalovaná se k odvolání žalobkyně vyjádřila podáním ze dne [datum], v němž odkázala na své odvolání. Podáním doručeným dne [datum] pak žalovaná k odvolání žalobkyně a k jejímu vyjádření ze dne [datum] uvedla, že žalobkyně opomíjí podstatu sporu, tedy že žalobkyně není oprávněna donucovat vlastníka nemovitosti k převodu vlastnického práva. Porušení smluvní povinnosti žalovanou k poskytování součinnosti má žalovaná za zcestné, neboť byla ve vážném zdravotním stavu, který jí vlivem mimořádné situace způsobené epidemií Covid - 19 neumožňoval součinnost poskytnout. Žalovaná sdělila po 1,5 měsíci absenci zájmu o prodej nemovitosti a není proto zřejmé, za jakým účelem by měla součinnost poskytovat. Žalobkyně nadále žalovanou vyzývala k součinnosti v realizaci prohlídek, tím uváděla v omyl zájemce o koupi nemovitosti a nutila k podvodnému jednání i žalovanou a ujednání o povinnosti poskytnout součinnost je proto neplatným ujednáním majícím povahu nepřípustného ujednání o povinnosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu. Žalovaná zopakovala, že žalobkyni nevznikl nárok na smluvní pokutu, uplatnění nároku je šikanózním výkonem práva a namítala nepřiměřenost smluvní pokuty. Do [datum] ze strany žalobkyně byla realizována jen inzerce a nafocení nemovitosti. Žalovaná nemovitost prodat nechtěla a k žádnému ušlému zisku ve formě provize nedošlo, neboť zisku by nebylo nikdy dosaženo. Návrh na moderaci smluvní pokuty nepodléhá koncentraci, není uplatněním nové skutečnosti v odvolacím řízení. Před soudem I. stupně žalovaná namítala nepřiměřenou výši smluvní pokuty a opětovně tak činí i pro účely odvolacího řízení dle § 2051 o. z. K nepřiměřenosti smluvní pokuty žalovaná s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu zdůraznila, že smlouva byla uzavřena ze strany žalované podvodným jednáním ze strany žalobkyně, žalobkyně uvedla žalovanou záměrně v omyl týkající se znění smlouvy včetně ujednání o parkovacím stání, o absenci parkovacího stání byla žalobkyně informována před uzavřením smlouvy, výše eventuálně vzniklé škody neodpovídá uplatněné výši smluvní pokuty, žalobkyně inzerovala nemovitost společně s garážovým stáním až do doby sjednaného trvání smlouvy a sama tak uváděla zájemce v omyl a uplatněním smluvní pokuty chce žalobkyně dosáhnout úhrady provize.

15. Odvolací soud konstatuje, že žalobkyně a žalovaná podaly odvolání včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř., odvolání směřují proti rozhodnutí, které lze odvoláním napadnout (§ 201, § 202 a contrario, o. s. ř.) a uvádějí v něm způsobilé odvolací důvody, podřaditelné v případě odvolání žalobkyně pod ust. § 205 odst. 2 písm. b), e), g) o. s. ř., v případě odvolání žalované pod ust. § 205 odst. 2 písm. e), g) o. s. ř.

16. Z hlediska subjektivní přípustnosti odvolání je třeba uvést, že žalobkyně i žalovaná odvoláním napadly rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu. Žalovaná napadení celého rozsudku soudu I. stupně ve svém odvolání výslovně deklaruje. Žalobkyně ve svém odvolání uvádí, že podává odvolání proti rozsudku soudu I. stupně, aniž by zmínila, že odvolání směřuje jen do některých výroků, v odvolacím návrhu navrhuje změnit (celý) rozsudek soudu I. stupně, nikoli jen některé z jeho výroků, z čehož nutno dovodit, že napadla rozsudek soudu I. stupně rovněž v celém rozsahu.

17. Rozhodnutí soudu I. stupně může odvoláním ve smyslu ust. § 201 o. s. ř. napadnout účastník, jemuž byla rozhodnutím v jeho právech způsobena újma. Žalobkyni ve vztahu k výroku I rozsudku soudu I. stupně a žalované ve vztahu k výroku II rozsudku soudu I. stupně v jejich právech nebyla způsobena žádná újma, kterou by bylo možné v odvolacím řízení napravit, neboť svým odvoláním nemohou dosáhnout pro ně lepšího rozhodnutí, než učinil soud I. stupně. Z toho důvodu odvolací soud odvolání žalobkyně proti výroku I rozsudku soudu I. stupně a odvolání žalované proti výroku II rozsudku soudu I. stupně jako subjektivně nepřípustné podle § 218 písm. b) o. s. ř. odmítl.

18. V odvolacím řízení byl k přezkumu přesto otevřen rozsudek soudu I. stupně ve všech jeho výrocích s ohledem na subjektivní přípustnost odvolání žalované do vyhovujícího výroku I, subjektivní přípustnost odvolání žalobkyně do zamítavého výroku II, jakož i závislého nákladového výroku III (§ 206 odst. 2 o. s. ř.). Při přezkoumání napadeného rozsudku postupoval odvolací soud v intencích ust. § 212a odst. 1, 5 o. s. ř.

19. Z hlediska skutkové stránky věci vyšel odvolací soud ze skutkových zjištění soudu I. stupně. Soud I. stupně v řízení provedl rozsáhlé dokazování procesně řádným způsobem a provedené důkazy vyhodnotil v intencích ustanovení § 132 o. s. ř. v jednotlivosti i vzájemné souvislosti s přihlédnutím k tomu, co vyšlo v řízení najevo nebo bylo uvedeno účastníky. Jeho skutkové závěry jsou logickým a věcně správným vyústěním zhodnocení dokazování a mají v něm podklad. Odvolací soud na správná skutková zjištění soudu I. stupně tímto odkazuje, avšak s výjimkou níže uvedenou, týkající se zjištění o odstoupení od smlouvy.

20. V řízení bylo soudem I. stupně zjištěno, že dne [datum] byla mezi žalobkyní v postavení zprostředkovatele a žalovanou v postavení zájemce (ve smlouvě označena jako klient) uzavřena smlouva o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti podle § 2445 a násl. o. z. Smlouva byla uzavřena s účinností od [datum] na dobu určitou do [datum] a žalobkyně se v ní zavázala zprostředkovat žalované uzavření kupní nebo jiné smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti.

21. Žalovaná v odvolání brojí proti právnímu závěru soudu I. stupně, že smlouva o zprostředkování je platným právním jednáním. Neplatnost smlouvy žalovaná v řízení před soudem I. stupně spojovala s tvrzením, že na žalovanou byl při uzavření smlouvy činěn nátlak a byla uvedena v omyl.

22. Výtka žalované, že soud I. stupně řádně tvrzené důvody neplatnosti smlouvy nezhodnotil, není důvodná. Soud I. stupně se posouzením platnosti smlouvy o zprostředkování z pohledu žalovanou tvrzených skutečností, v nichž spatřovala nátlak na svoji osobu a uvedení v omyl své osoby, zabýval. Vyhodnotil je v souladu se zjištěnými skutkovými okolnostmi věci a vyvodil správný právní závěr, že neplatnost smlouvy na jejich základě nelze dovodit, který opřel o správné právní normy. Žalovaná v odvolání blíže ani nekonkretizuje, v čem spatřuje posouzení předmětné otázky soudem I. stupně za nesprávné.

23. Námitkou nátlaku k podepsání smlouvy o zprostředkování žalovaná uplatnila vadu vůle. Ustanovení § 587 odstavec 1 o. z. dává oprávnění tomu, kdo byl k právnímu jednání přinucen hrozbou tělesného nebo duševního násilí vyvolávající vzhledem k významu a pravděpodobnosti hrozícího nebezpečí i k osobním vlastnostem toho, jemuž bylo vyhrožováno, jeho důvodnou obavu, namítnout neplatnost právního jednání. Předmětné ustanovení upravuje případy označované jako bezprávná výhrůžka (hrozba), kdy vůle jednajícího není svobodná, protože k právnímu jednání byl jednající přinucen hrozbou tělesného nebo duševního násilí. Fyzické násilí musí mít takovou povahu a intenzitu, aby uplatnění vůle donucovaného bylo zcela vyloučeno a aby jeho vůle byla nahrazena vůlí donucujícího (viz například rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 3. 2004 sp. zn. 33 Odo 17/2002). V případě psychického donucení se pohrůžkou násilí působí na jednajícího, aby provedl určité právní jednání. Pod pojem hrozby je přitom třeba zahrnout nejen hrozbu násilím, ale i jakýmkoli jiným jednáním, které je způsobilé přivodit jednajícímu újmu. Vždy však musí jít o neoprávněné užití hrozby, hrozba musí být tudíž bezprávná. O bezprávnosti hrozby lze hovořit především v případě užití protiprávního prostředku k vyhrožování (například ublížení na zdraví, zničení věci), sleduje-li výhrůžka protiprávní cíl (například vyhrožování podáním žaloby s cílem vynutit uzavření nezákonné smlouvy) nebo je-li jinak legitimní prostředek použit jako hrozba k dosažení sledovaného cíle. Výhrůžka musí mít přitom takovou intenzitu, aby vyvolala u jednajícího důvodnou obavu (strach). S užitím bezprávné výhrůžky spojuje platný občanský zákoník právo namítnout neplatnost právního jednání, tedy relativní neplatnost, na rozdíl od předchozí právní úpravy v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb., který absenci svobodné vůle sankcionoval absolutní neplatností právního úkonu (§ 37).

24. V této souvislosti odvolací soud poznamenává, že nesdílí stanovisko soudu I. stupně, že žalovanou nebyla vznesena námitka relativní neplatnosti, a to jak ve vztahu k tvrzenému nátlaku k uzavření smlouvy, tak ve vztahu k tvrzenému uvedení v omyl. Občanský zákoník nestanoví žádnou formu pro uplatnění námitky relativní neplatnosti právního jednání a dotčený subjekt tak může učinit jak žalobou, tak v rámci obrany proti uplatněnému nároku, postačuje přitom i její vznesení mimo rámec soudního řízení. Žalovaná v řízení před soudem I. stupně v rámci svého písemného vyjádření k žalobě namítala skutečnosti, v nichž spatřovala nátlak na svoji osobu k uzavření smlouvy o zprostředkování a uvedení v omyl a při jednání konaném dne [datum] namítla z uvedených důvodů neplatnost smlouvy o zprostředkování (byť nesprávně kvalifikovanou jako neplatnost absolutní), čímž se námitka dostala do dispoziční sféry žalobkyně a stala se účinnou.

25. Nátlak žalobkyně k podepsání smlouvy žalovanou měl spočívat v tom, že smlouva musí být podepsána co nejdříve, pracovník žalobkyně [jméno] [příjmení] za účelem podpisu smlouvy přijel pro žalovanou a odvezl ji k notářce k ověření podpisu. S ohledem na shora uvedený výklad ustanovení § 587 odst. 1 o. z. nelze ovšem v uvedených skutečnostech bezprávnou výhrůžku, pro kterou by žalovaná byla oprávněna namítnout relativní neplatnost smlouvy, spatřovat. Sdělení, že smlouva se má realizovat co nejdříve (z tvrzení žalované nebylo přitom patrno, proč tomu tak dle žalobkyně mělo být, jaké následky by nikoli rychlé uzavření smlouvy pro žalovanou mělo mít) není jednáním, v němž by bylo možné spatřovat psychický nátlak, nadto v intenzitě vedoucí k vyvolání strachu či obav u žalované, jestliže k uzavření smlouvy nepřistoupí. Taktéž tvrzené jednání spočívající v tom, že pracovník žalobkyně měl pro žalovanou přijet a odvézt ji k ověření podpisu smlouvy, nenaplňuje znaky bezprávné výhrůžky ve smyslu výše podaného výkladu právní normy. Soud I. stupně pak správně uvedl, že žalovaná přistoupila k podepsání smlouvy o zprostředkování poté, kdy sama telefonicky kontaktovala pracovníka žalobkyně [jméno] [jméno] v lednu 2020 a smlouvu o zprostředkování podepsala v sídle žalobkyně, nikoli u notáře. Již těmito skutkovými okolnostmi jsou tvrzení o nátlaku ze strany žalobkyně, resp. o skutečnostech, v nichž žalovaná spatřovala nátlak, vyvrácena. Žalovaná podepsala smlouvu o zprostředkování dobrovolně, jak soud I. stupně správně závěroval, a její právní jednání netrpělo namítanou absencí svobodné vůle.

26. Jako nedůvodnou soud I. stupně správně vyhodnotil též námitku žalované, že byla uvedena při uzavření smlouvy v omyl. Uvedení v omyl ze strany žalobkyně mělo spočívat v tom, že do smlouvy o zprostředkování nebyly zapracovány revize (připomínky) právní zástupkyně žalované, resp. že smlouva byla uzavřena v téměř původním znění, přestože byla předtím připomínkována právní zástupkyní žalované, a žalovaná byla ujištěna, že revize byly ve smlouvě uvedeny.

27. Ze skutkových zjištění soudu I. stupně vyplynulo, že před uzavřením smlouvy zástupkyně žalované zaslala žalobkyni připomínky ke smluvní dokumentaci (k označení žalobkyně, výši sjednané ceny za prodej nemovitosti, procentuální výši provize, datu účinnosti smlouvy, povinnostem žalobkyně a žalované při uzavírání smlouvy, výši provize nad sjednanou cenu), které byly žalobkyní akceptovány pouze částečně.

28. Omyl je založen na nesprávné představě jednajícího o určité skutečnosti týkající se jeho právního jednání. Podle § 583 o. z. působí neplatnost právního jednání tzv. podstatný omyl, což je omyl o skutečnosti, která je pro provedení daného právního jednání rozhodující, a druhý účastník takový omyl vyvolal. O podstatný omyl jde tehdy, pokud by znalost skutečného stavu věci vedla účastníka k tomu, že by dané právní jednání neprovedl vůbec anebo by je provedl za podstatně odlišných podmínek. Na úpravu podstatného omylu podle § 583 o. z. navazuje ustanovení § 584 odst. 1 o. z., které upravuje právní relevanci omylu týkajícího se vedlejších okolností právního jednání, resp. takových vedlejších okolností, které ani strany neprohlásily za rozhodující. Podstatný omyl působí relativní neplatnost právního jednání a zakládá jednajícímu právo na náhradu škody, která mu byla neplatností právního jednání způsobena. Pokud se omyl týká okolnosti, která není pro provedení jednání rozhodující, je právní jednání platné. V případě lsti je právně významný jakýkoli omyl (§ 584 odst. 2 o. z.). Lest je vědomé předstírání či zatajení určitých skutečností vedené úmyslem vyvolat u jednajícího omyl a přimět jej k provedení právního jednání v tomto omylu.

29. Osoba jednající v omylu, jenž je právně významný (viz shora), může ve smyslu ust. § 586 odst. 1 o. z. vznést námitku neplatnosti. Jedná se o relativní neplatnost, která je stanovena na ochranu zájmu mýlícího se. K otázce vznesení námitky relativní neplatnosti žalovanou se odvolací soud vyjádřil shora v rámci posouzení neplatnosti smlouvy pro tvrzený nátlak ze strany žalobkyně.

30. Soudní praxe dovodila, že omyl by měl být omluvitelný. Například v rozhodnutí ze dne 30. 7. 2009 sp. zn. 29 Cdo 1830/2007 Nejvyšší soud uvedl, že omluvitelný je jen takový omyl, k němuž došlo přesto, že jednající (mýlící se) osoba postupovala s obvyklou mírou opatrnosti (že vyvinula obvyklou péči), kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat k tomu, aby se takovému omylu vyhnul. V rozhodnutí ze dne 19. 12. 2002 sp. zn. 30 Cdo 1251/2002 Nejvyšší soud vyslovil, že o omluvitelný omyl nejde, byl-li omyl jednající osoby zaviněn její nedbalostí při využití možnosti ověřit si skutečnosti rozhodné pro uskutečnění zamýšleného právního jednání. Nelze se účinně dovolat neplatnosti pro omyl, kdyby omylu se dovolávající osoba zanedbala pro ni ve věci objektivně existující možnost přesvědčit se o pravém stavu věci, a bez příčiny se ve svém úsudku nechala mylně ovlivnit případnými dojmy, náznaky řešení, resp. hypotézami o vlastnostech předmětu zamýšleného právního úkonu. V rozhodnutí ze dne 2. 3. 2010 sp. zn. 32 Cdo 29/2009 pak Nejvyšší soud neshledal omyl za omluvitelný, pokud se podnájemce bezdůvodně spolehl toliko na ujišťování nájemce, že výše podnájemného bude shodná s výší nájemného, ač si mohl (a jako podnikatel měl) přinejmenším vyžádat od žalovaného nájemní smlouvu a s jejím obsahem se seznámit.

31. Soudu I. stupně lze přisvědčit, že žalovaná uzavírala smlouvu jako osoba plně svéprávná a podle ustanovení § 4 o. z. se má za to, že je bdělá svých práv a jedná s běžnou péčí a opatrností, a proto také odpovídá za obsah smlouvy, který podepisuje. Jestliže žalovaná smlouvu před jejím podpisem nečetla a pouze předpokládala, resp. spoléhala na ujištění, že došlo k zapracování veškerých námitek její zástupkyně do smlouvy, nelze hovořit o omluvitelnosti omylu žalované, který by mohl vést k oprávněnému dovolání se neplatnosti právního jednání, zvláště pak za situace, kdy žalovaná věděla, že ze strany její zástupkyně byla smlouva připomínkována, výsledek jednání v říjnu 2019 nevyústil v to, že by žalobkyně předložila žalované či její zástupkyni smlouvu obsahující akceptaci všech připomínek žalované, účastnice od poloviny října 2019 v jednáních o obsahu smlouvy nepokračovaly a žalovaná žalobkyni až po uplynutí tří měsíců sama kontaktovala se záměrem přistoupit k uzavření smlouvy. S přihlédnutím k těmto okolnostem se žalovaná mohla a měla přesvědčit o stavu věci, nespoléhat se pouze na sdělení žalobkyně a ověřit si, zda připomínky ke smlouvě byly do jejího obsahu pojaty. Žalovaná v tomto směru nevyvinula ani sebemenší snahu, když smlouvu si před jejím podpisem ani nepřečetla a neseznámila se s ní, nežádala o poskytnutí časového prostoru, v němž by mohla na její obsah případně reagovat či uvážit, zda je pro ni smlouva přijatelná ve znění, v němž ji bez dalšího podepsala. 32. [příjmení] žalované proti žalovanému nároku spočívala též v tom, že její manžel [příjmení] [jméno] [příjmení] se dovolal relativní neplatnosti smlouvy o zprostředkování podle § 747 o. z. Žalovaná v odvolání nesouhlasila se závěrem soudu I. stupně, že manželem vznesená námitka relativní neplatnosti není důvodná.

33. Podle § 747 o. z. má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Manžel zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním (odstavec 1). Jedná-li manžel bez souhlasu druhého manžela v rozporu s odstavcem 1, může se tento manžel dovolat neplatnosti takového právního jednání (odstavec 2).

34. Z citovaného ustanovení plyne pro manžela pod sankcí relativní neplatnosti povinnost zdržet se všeho a předejít všemu, co může znemožnit nebo ohrozit bydlení manžela a rodiny. Dle odborné literatury může takové jednání být faktické (vyměnění zámků, zazdění dveří, odpojení vody a elektřiny) i jednání právní (prodej domu, zřízení věcného břemene, zastavení domu, výpověď podnájmu), může spočívat i v nekonání, např. zanedbání nezbytné údržby, neplacení nájemného. Půjde jak o případy, kdy byt a dům je přímo předmětem jednání, tak o případy, kdy znemožnění nebo ohrožení bydlení je pouhým následkem, když jednání se týkalo jiného předmětu, např. prodej přístupové cesty, postavení zdroje hluku na sousedním pozemku či v sousedním bytě (viz [příjmení], Z., [příjmení], M., [příjmení], L. a kol. Občanský zákoník II. Rodinné právo (§ 655-975). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, s. 398 a násl.). Nejvyšší soud shledal porušení předmětného ustanovení v situaci, kdy manžel zřídil k zajištění svého dluhu zástavní právo k nemovitostem, jejichž součástí byl dům, v němž se nacházela rodinná domácnost manželky, manžela a jejich dětí (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 2. 6. 2020 sp. zn. 21 Cdo 3017/2019).

35. Výhrada žalobkyně, že uzavření zprostředkovatelské smlouvy nespadá pod hypotézu předmětné právní normy, neboť není jednáním, které by se bezprostředně dotýkalo nemovitosti, je nepatřičná, neboť ochrana bydlení druhého manžela či rodiny nastupuje i v případě ohrožení takového bydlení. Uzavření zprostředkovatelské smlouvy, jejímž předmětem je zprostředkování prodeje bytové jednotky, v níž mají manželé bydlení, je nepochybně jednáním ohrožující bydlení druhého manžela, neboť smluvní závazek zprostředkovatele má vést k tomu, aby zájemce mohl uzavřít smlouvu o převodu bytové jednotky a důsledek plnění jeho smluvních povinností může tedy při součinnosti zájemce vyústit k zániku práva druhého manžela bytovou jednotku užívat.

36. Žalobkyně poukazovala také na zjištění, že žalovaná a její manžel spolu jako manželé nežijí ani spolu nehospodaří. Ani tato skutečnost není rozhodující, neboť podmínku rodinné domácnosti manželů nebo rodiny je třeba považovat za splněnou v případě, že v domě nebo bytě bydlí oba manželé, ale i manžel sám případně s dalšími osobami a nachází se tam domácnost takto tvořené rodiny. V daném případě dle skutkových zjištění oba manželé v bytové jednotce bydlí (společně se zletilým synem) a přestože nevytvářejí fakticky spotřební společenství, mají zde umístěnou svoji rodinnou domácnost.

37. Žalobkyně také namítala, že nemovitosti není pro bydlení manželů nezbytně třeba, neboť manželé si mohou zajistit bydlení jinde, když manžel žalované vlastní ve [obec] bytovou jednotku s garáží a žalovaná si paralelně sháněla nové prostory k nastěhování. Naplnění nezbytné potřeby domu nebo bytu k bydlení manželů nebo rodiny je třeba zkoumat k okamžiku, kdy k porušení povinnosti vyplývající z ust. § 747 odst. 1 o. z. dochází, v posuzované věci se tento okamžik váže k datu uzavření smlouvy [datum]. Byť manžel žalované má ve vlastnictví jinou bytovou jednotku nacházející se ve [obec] a žalovaná projevovala zájem o jiné bytové prostory pro své bydlení, je podstatné, zda v rozhodné době byl manžel žalované způsobilý zajistit si bydlení jinak. Jde přitom o faktickou možnost bydlení, nikoli jen právní. Z toho důvodu by mohlo mít význam, za jakých podmínek mohl manžel žalované ukončit dlouhodobý pronájem své bytové jednotky a realizovat tak své bydlení na základě existence vlastnického práva k ní, či zda si například mohl pronajmout jiné bytové prostory.

38. Odvolací soud však nepovažuje zjištění těchto skutečností v řízení za hospodárné z níže uvedených důvodů.

39. V případě relativní neplatnosti se na právní jednání od počátku hledí jako na platné, ledaže ten, na jehož ochranu je neplatnost právního jednání zákonem stanovena, se neplatnosti dovolá. Je-li neplatnost právního ujednání namítnuta oprávněnou osobu řádně a včas, zanikají právní následky relativně neplatného ujednání od počátku (ex tunc). Právní jednání se tedy považuje za platné až do okamžiku, kdy se oprávněná osoba neplatnosti dovolá.

40. Žalobkyně v odvolání argumentovala, že námitka relativní neplatnosti měla být shledána důvodnou, uplatnění relativní neplatnosti mělo za následek neplatnost smlouvy i smluvních pokut v ní sjednaných.

41. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Podle § 2050 o. z. je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje. Podle § 2051 nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

42. Ujednání o smluvní pokutě má akcesorickou povahu, neboť vzniká ve vazbě na hlavní závazek a zaniká (až na výjimky) splněním utvrzované (zajišťované) povinnosti. Ujednáním o smluvní pokutě se zakládá podmíněný závazek jedné či obou smluvních stran poskytnout věřiteli určité plnění.

43. K otázce akcesorické povahy smluvní pokuty se ve své rozhodovací praxi vyjádřil Nejvyšší soud například v rozhodnutí ze dne 25. 6. 2003 sp. zn. 33 Odo 131/2003, ze dne 27. l. 2011 sp. zn. 33 Cdo 2637/2008, ze dne 26. 4. 2012 sp. zn. 33 Cdo 2632/2010, ze dne 18. 9. 2014 sp. zn. 33 Cdo 4048/2013 nebo ze dne 22. 2. 2012 sp. zn. 33 Cdo 2463/2010. Uvedl, že z akcesorické povahy smluvní pokuty sice vyplývá, že zajišťovací závazek ze smluvní pokuty nemůže platně vzniknout bez současné existence hlavního (zajišťovaného) závazku, protože však smluvní pokuta není na rozdíl od úroků z prodlení a poplatků z prodlení příslušenstvím pohledávky, ani opětujícím se plněním, ale samostatným majetkovým nárokem, vznikne-li na ni nárok ještě před zánikem hlavního závazku, vzniká mezi smluvními stranami v důsledku porušení smluvní povinnosti nový právní vztah, který již nemá ve vztahu k zajištěnému závazku akcesorickou povahu; na jeho existenci proto nemá zánik zajištěného závazku vliv.

44. Uvedené závěry vyplývající z judikatury dovolacího soudu jsou platné i v podmínkách občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., který smluvní pokutu sice řadí mezi instituty utvrzení dluhu (§ 2048 a násl. o. z.), nikoli zajištění dluhu, což však na předmětných závěrech ničeho nemění. Odkaz žalované na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2011 sp. zn. 33 Cdo 4272/2009 není případný, neboť se zabývá dopadem absolutní neplatnosti závazku na platnost smluvní pokuty.

45. Aplikováno na posuzovanou věc lze uvést, že i v případě, že by námitka relativní neplatnosti smlouvy o zprostředkování byla vznesena důvodně, nemá to vliv na existenci smluvní pokuty, na jejíž zaplacení vznikl nárok před uplatněním relativní neplatnosti. Manžel žalobkyně se relativní neplatnosti dovolal přípisem ze dne [datum] a mezi účastnicemi nebylo sporné, že se námitka dostala do dispoziční sféry žalobkyně. Vznikl-li žalobkyni do této doby nárok na smluvní pokutu, pak dovoláním se relativní neplatnosti tento již vzniklý samostatný nárok, existující nezávisle na hlavním závazku, nezaniká. Pro úplnost odvolací soud opakuje, že relativní neplatnosti smlouvy z důvodu nátlaku a uvedení v omyl se žalovaná dovolala u jednání soudu I. stupně konaného dne [datum], tedy později než námitku relativní neplatnosti smlouvy vznesl manžel žalované.

46. Žalobkyně žádala zaplacení smluvní pokuty za porušení smluvní povinnosti uvést správné, pravdivé a úplné údaje o prodávané nemovitosti, tato povinnost se vztahovala k označení předmětu zprostředkování ve smlouvě o zprostředkování a k jejímu porušení tudíž mělo dojít při uzavření smlouvy, tj. [datum]. Dále se žalobkyně domáhala zaplacení smluvní pokuty za porušení povinnosti poskytnout součinnost neumožněním prohlídek nemovitosti, kdy k tomuto porušení mělo dojít zejména na jaře 2020. Pro přezkoumání správnosti napadeného rozhodnutí bylo proto postačující zabývat se tím, zda nárok na smluvní pokutu žalobkyni vznikl do [datum], neboť v důsledku porušení smluvní povinnosti by mezi žalobkyní a žalovanou vznikl nový, dosud neexistující právní vztah, který nemá již akcesorickou povahu ve vztahu k utvrzenému závazku.

47. Smluvní pokuta byla ve smlouvě o zprostředkování sjednána v čl. 7, odst. 7.9 smlouvy. Smluvní pokutu se žalovaná zavázala zaplatit v případě porušení smlouvy mimo jiné tím, že uvede jakékoliv nepravdivé údaje v této smlouvě nebo neposkytne žalobkyni součinnost podle čl. 7 odst. 7.2 smlouvy. První z uvedených utvrzených smluvních povinností byla sjednána v čl. 7 odst. 7.1 a 7.2 smlouvy, v němž se žalovaná zavázala uvést ve smlouvě a při následné komunikaci s žalobkyní správné, pravdivé a úplné údaje, při jejich změně je aktualizovat, obdobně v odst. 7.2 smlouvy se zavázala ve smlouvě a po celou dobu jejího trvání uvádět a nezamlčet pravdivé údaje, průběžně informovat žalobkyni o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti a jejích event. vad a důležitých okolnostech souvisejících s převodem nemovitosti. Druhá z uvedených utvrzených povinností byla sjednána v čl. 7 odst. 7.2 smlouvy, v němž se žalovaná zavázala poskytnout žalobkyni nezbytnou součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy se zájemcem, zejména se účastnit jednání se zájemcem a žalobkyní, umožnit žalobkyni provádět prohlídky se zájemci o převod nemovitosti.

48. Jedná-li se o utvrzenou povinnost žalované uvést ve smlouvě správné, pravdivé a úplné údaje, soud I. stupně správně závěroval, že k porušení této povinnosti žalovanou došlo. Odvolací soud nemůže přisvědčit odvolacím námitkám žalované, že prohlášení žalované ohledně parkovacího stání náležejícího k nemovitosti se vztahovalo výhradně k prohlášení vlastníka bytového domu a jedná se proto o prohlášení pravdivé, které nelze smluvní pokutou postihnout. Byť v odstavci 1.1 smlouvy je konstatováno, že součástí nemovitosti je také sklepní kóje [číslo] parkovací stání [číslo] v přízemí domu, dle prohlášení vlastníka, z kontextu smlouvy je zřejmé, že předmětem závazku žalobkyně jako zprostředkovatele mělo být zprostředkování prodeje nemovitosti vymezené v předmětném odstavci 1.1 smlouvy včetně sklepní kóje i parkovacího stání. Zprostředkovávaná nemovitost je zde popsána nejprve označením údajů tak, jak vyplývají ze zápisu v katastru nemovitostí (v němž sklepní kóje ani parkovací stání nejsou údaji, které by byly do katastru nemovitostí zapisovány, netvoří-li samostatný předmět právních vztahů) a následuje uvedení sklepní kóje a parkovacího stání jako součásti nemovitosti dle prohlášení vlastníka. Žalovaná v odst. 1.1 smlouvy prohlásila, že je výlučným vlastníkem nemovitosti a její prohlášení se dle jazykového a logického výkladu vztahuje k údajům o nemovitosti vycházejícím z katastru nemovitosti i k údajům vycházejícím z prohlášení vlastníka budovy. Uvedenému výkladu koresponduje prohlášení žalované v odst. 2.1 smlouvy, že požaduje za převod nemovitosti včetně základního vybavení, součástí a příslušenství cenu ve výši 6.500.000 Kč, jakož i skutečnost, že z obsahu žádného ustanovení smlouvy nelze dovodit, že by sklepní kóje a parkovací stání (označené jako součásti nemovitosti v odstavci 1.1 smlouvy) neměly být (či pouze parkovací stání) předmětem zprostředkování a poskytnutí služeb ze strany žalobkyně.

49. Závěr, že prohlášení žalované ve smlouvě o specifikaci nemovitosti se týkalo i sklepní kóje a parkovacího stání jako předmětu zprostředkování, je podporován i předsmluvním chováním účastníků. Jednak žalovaná za přítomnosti pracovníka žalobkyně [jméno] [jméno] ukazovala zájemci o byt Ing. [jméno] [jméno], CSc., v listopadu 2019 parkovací stání, a jmenovaný z důvodu, že mu připadalo malé, o bytovou jednotku přestal mít zájem. Smluvní ujednání ohledně předmětu zprostředkování pak nebylo ze strany zástupkyně žalované ani předmětem jí navrhovaných revizí smlouvy.

50. Není v souladu se skutkovými závěry soudu I. stupně argumentace žalované, že žalovaná na jednání dne [datum] sdělila, že parkovací stání je užíváno jinou osobou a že žalobkyně si byla před uzavřením smlouvy vědoma, že parkovací stání je osobou odlišnou od žalované užíváno. Soud I. stupně uvedené tvrzení nevzal za své, naopak uzavřel, že informace poskytnutá žalovanou žalobkyni ve smlouvě o parkovacím stání byla nepravdivá. Svůj skutkový závěr soud I. stupně náležitě odůvodnil, kdy vzal v úvahu skutkové okolnosti vyplývající z jednotlivých důkazů a důkazy vyhodnotil v jejich vzájemné souvislosti, přičemž jeho závěr představuje logické zhodnocení provedeného dokazování a odvolací soud jej považuje za správný. Pokud žalovaná poukazuje na svědecké výpovědi své zástupkyně a její koncipientky Mgr. [jméno] [příjmení], lze poznamenat, že ani tyto tvrzení žalované neprokazují, když zástupkyně žalované se pouze domnívala, že informace o převodu parkovacího stání na třetí osobu od žalované obdržela na předmětné schůzce, také koncipientka jen usuzovala na to, že záležitost parkovacího stání se na schůzce probírala. Skutečnosti uvedené synem žalované v jeho svědecké výpovědi byly v rozporu s tvrzením žalované, svědkyně [jméno] [příjmení], svědků [jméno] [jméno], zájemce Ing. [jméno] [jméno] a dalšími soudem I. stupně zhodnocenými důkazy, s nimiž byla v rozporu i výpověď žalované, a soudem I. stupně byly v intencích ust. § 132 o. s. ř. správně vyhodnoceny. Jestliže žalovaná namítá, že z její výpovědi nebylo možné dospět k závěru, že měla při schůzce [datum] parkovací stání naproti v parkovacím domě [ulice] pronajaté, nýbrž zajištěné, nutno poukázat na výpověď svědka [příjmení] [jméno] [jméno], kterému žalovaná následně v listopadu 2019 ukazovala parkovací místo přímo v domě, v němž se nachází předmětná nemovitost, a svědek rozhodně popřel, že by mu žalovaná ukazovala parkovací místo v protějším parkovacím domě. Žalovaná nedůvodně argumentuje i tím, že žalobkyně měla před uzavřením smlouvy vědomost o výměně parkovacího stání žalované [číslo] za parkovací stání [číslo] následném převodu užívacího práva k parkovacímu stání [číslo] na třetí osobu. Takový skutkový závěr soud I. stupně neučinil a uvedené tvrzení je v rozporu s jeho správným závěrem, že informace poskytnuté žalovanou žalobkyni ohledně předmětu zprostředkování byla ve vztahu k parkovacímu stání nepravdivá. Žalobkyně byla na nepravdivé údaje ve vztahu k parkovacímu stání upozorněna až v květnu 2020 svědkyní [jméno] [příjmení].

51. Lze uvést, že shora uvedenému výkladu, že předmětem zprostředkování nebyla na základě prohlášení žalované pouze bytová jednotka včetně podílu na společných částech domu a společných částech pozemku, ale též sklepní kóje a parkovací stání, koresponduje i následné jednání žalované po uzavření smlouvy, kdy žalovaná přišla s jí tvrzeným výkladem až poté, kdy žalobkyně nepřistoupila na její požadavek na ukončení smlouvy z důvodu, že již nemá zájem na prodeji nemovitosti.

52. Soud I. stupně nepřikládal důvodně význam ani námitce žalované ohledně nemožnosti převést parkovací stání na [jméno] [příjmení] bez převodu bytu. Žalovaná uzavřela s [jméno] [příjmení] smlouvu, na základě které převedla na jmenovaného užívací právo ke svému parkovacímu stání (není přitom významné, jak smlouvu účastníci označili) a podstatným je, že v době uzavření smlouvy o zprostředkování součástí náležející k předmětné bytové jednotce parkovací stání nebylo a žalovaná nedisponovala v domě, v němž se bytová jednotka nacházela, žádným parkovacím stáním, které by mohla spolu s bytovou jednotkou oprávněně převést na budoucího zájemce.

53. Na základě uzavřené smlouvy o zprostředkování tedy předmětem zprostředkování a poskytnutí služeb ze strany žalobkyně měla být bytová jednotka včetně parkovacího stání, jím žalovaná v době uzavření smlouvy však již nedisponovala, žalobkyni při uzavření smlouvy tedy uvedla nesprávné a nepravdivé údaje, z čehož soud I. stupně správně dovodil, že žalovaná porušila svoji smluvní povinnost. Tato smluvní povinnost pro ni vyplývala z článku 7, odst. 7.1 a 7.2 smlouvy a byla utvrzena smluvní pokutou. Právo na zaplacení smluvní pokuty žalobkyni vzniklo v době uzavření smlouvy o zprostředkování, k níž se váže porušení povinnosti žalované uvést ve smlouvě a v komunikaci s žalobkyní správné, úplné a pravdivé údaje. Následným uplatněním námitky relativní neplatnosti smlouvy nárok žalobkyně na smluvní pokutu nezanikl.

54. Smluvní pokuta byla sjednána ve výši provize podle čl. 3 smlouvy, která činila 5 % z požadované prodejní ceny nemovitosti, tj. 5 % z částky 6.500.000 Kč, což činí 325.000 Kč a v této výši žalobkyni vznikl nárok na smluvní pokutu, jak soud I. stupně správně uzavřel.

55. Z ustanovení § 2051 o. z. vyplývá oprávnění soudu nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. Účelem moderace je ochrana dlužníka před nepřiměřeně vysokou smluvní pokutou. Nelze mít za to, že ze strany žalované návrh na moderaci smluvní pokuty nebyl v řízení vznesen. Žalovaná v řízení před soudem I. stupně namítala nepřiměřenou výši smluvní pokuty, což nutno vzhledem k právní úpravě vyplývající z ustanovení § 2051 o. z. interpretovat jako návrh na snížení smluvní pokuty. Žalovaná pak výslovně návrh na moderaci smluvní pokuty uplatnila v rámci odvolacího řízení.

56. Smluvní pokuta jako institut utvrzení dluhu upozorňuje dlužníka na význam, který věřitel přikládá splnění smluvené povinnosti. Má i funkci preventivní, neboť má vést dlužníka ke splnění smluvené povinnosti, aby se vyhnul sjednané sankci. Plní i funkci kompenzační, kdy nahrazuje předpokládanou škodu.

57. Rozhodnutí o tom, zda je smluvní pokuta nepřiměřená, je věcí volného uvážení soudu založeného na posuzování konkrétního případu. Při posouzení přiměřenosti sjednané výše smluvní pokuty je třeba přihlédnout k celkovým okolnostem právního úkonu, jeho pohnutkám, účelu, který sledoval, a k výši zajištěné částky, z níž lze také usoudit na nepřiměřenost smluvní pokuty s ohledem na vzájemný poměr původní a sankční povinnosti (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2015 sp. zn. 33 Cdo 1272/2015).

58. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně, že výše smluvní pokuty odpovídala významu a hodnotě zajišťované povinnosti, což je jedním z významných měřítek pro zhodnocení přiměřenosti sjednané výše smluvní pokuty.

59. Povinnost žalované uvést ve smlouvě pravdivé, úplné a správné údaje lze (vedle povinnosti poskytnout součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy) řadit k nejvýznamnějším povinnostem žalované v rámci sjednaného obligačního vztahu, neboť od splnění této povinnosti je odvislá následná činnost žalobkyně spočívající v hledání zájemce, neboť musí být bez pochybností, co má být předmětem zprostředkování a poskytování služeb zprostředkovatele, aby případným zájemcům nebyly poskytovány mylné informace a tito na jejich podkladě nečinili svá rozhodnutí ve vztahu k předmětu zprostředkování. Vedle požadavku žalované na minimální prodejní cenu nemovitosti pak závisí na správnosti a pravdivosti informace žalované o předmětu zprostředkování také zvolená strategie žalobkyně pro naplnění účelu smlouvy, kdy žalobkyně musí zvážit s ohledem na své odborné znalosti a zkušenosti, za jakou částku lze konkrétní nemovitost s přihlédnutím k jejímu stavu, k jejím případným součástem či příslušenství, případným právům a závazkům k ní se vážícím, nabízet k prodeji s cílem dosáhnout pro klienta nejlepší prodejní podmínky. Nesprávná, neúplná či nepravdivá informace o předmětu zprostředkování pak může mít vliv na zájem budoucích kupujících o předmět zprostředkování, na vlastní uzavření zprostředkovávané smlouvy a v důsledku toho i na možnost dosažení provize žalobkyní. Jestliže žalobkyně je realitní kanceláří a ve svém podnikání tedy dosahuje příjmů z provizí plynoucích ze zprostředkovatelské činnosti, v předmětné smlouvě o zprostředkování bylo sjednáno její právo na provizi ve výši 5 % z požadované ceny za prodej nemovitosti, pak vzájemný poměr mezi sjednanou výší smluvní pokuty a hodnotou utvrzené povinnosti nelze mít za nepřiměřený. Výše smluvní pokuty je proto odpovídající významu utvrzené povinnosti a je odpovídající i její hodnotě.

60. Odvolací soud má za to, že nejsou dány ani žádné jiné okolnosti v okamžiku sjednání smluvní pokuty, které by měly vést k její moderaci. Předně je možné poznamenat, že takovou okolností není skutečnost, že žalovaná uzavírala smlouvu v postavení spotřebitele, neboť tato sama o sobě nemůže vést k vyhodnocení nepřiměřenosti smluvní pokuty. Žalovaná pak přistoupila k uzavření smlouvy o zprostředkování z vlastního podnětu, kdy poté, kdy byla ukončena jednání na podzim roku 2019, sama oslovila pracovníka žalobkyně za účelem uzavření smlouvy. Nebyly prokázány žádné skutečnosti, z nichž by bylo možné dovodit, že byla žalobkyní k uzavření smlouvy přinucena, že by na ni byl vyvíjen v tomto směru nátlak. Žalovaná smlouvu o zprostředkování podepsala na základě vlastního rozhodnutí, kdy nepochybně při zhodnocení vlastních poměrů bylo na jejím úsudku a uvážení, zda vůbec a jakým způsobem s nemovitostí hodlá naložit a zda v souvislosti s tím založí obligační vztah s žalobkyní.

61. Odvolací soud uzavírá, že smluvní pokuta byla sjednána v přiměřené výši a nejsou dány podmínky pro její moderaci ve smyslu ust. § 2051 o. z.

62. Soud I. stupně k moderaci smluvní pokuty na poloviční výši 162.500 Kč přistoupil s odůvodněním, že žalobkyně parkovací stání jako součást nemovitosti inzerovala i poté, kdy byla třetí osobou o nepravdivosti údaje o parkovacím stání informována, a nevznikla jí žádná jiná škoda než zveřejněním inzerce, protože žalovaná od smlouvy dne [datum] odstoupila.

63. Důvody, na nichž soud I. stupně moderaci smluvní pokuty založil, k jejímu snížení vést nemohou. Nejprve je třeba zmínit, že soud I. stupně nesprávně v napadeném rozsudku uvedl, že žalovaná dne [datum] odstoupila od smlouvy. Dopisem ze dne [datum] však žalovaná žalobkyni vyzvala ke sdělení stanoviska k ukončení smlouvy, přičemž žalobkyni pouze oznámila zájem na ukončení smlouvy s poukazem na své zdravotní problémy. Úkon odstoupení od smlouvy žalovaná tímto dopisem ani posléze jiným svým jednáním neučinila. Ostatně žalovaná v řízení netvrdila, že od smlouvy o zprostředkování odstoupila, a takové tvrzení nebylo učiněno ani ze strany žalobkyně. K ukončení smlouvy odstoupením od smlouvy žalovanou tedy nedošlo a účastnice se nedohodly ani na jiném způsobu ukončení smlouvy.

64. Nejvyšší soud ve své judikatuře uvádí, že úvahy o nepřiměřenosti sjednané smluvní pokuty se logicky (z povahy věci) mohou upínat toliko k těm okolnostem, které tu byly v době jejího sjednání; otázku, zda byla smluvní pokuta sjednána v (ne) přiměřené výši, nelze posuzovat z pohledu skutečností, které nastaly až poté, co byla smluvní pokuta v určité výši (přiměřené či nepřiměřené) sjednána (viz například rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 17. 5. 2011 sp. zn. 23 Cdo 2192/2009 nebo ze dne 11. 4. 2018 sp. zn. 31 Cdo 927/2016).

65. Zohlednil-li soud I. stupně ve svých úvahách o moderaci smluvní pokuty, že žalobkyně inzerovala parkovací stání i po získání vědomosti o nepravdivém údaji (květen 2020), pak jeho postup nebyl správný, neboť jej opřel o skutečnost, která nastala po sjednání smluvní pokuty.

66. Ani druhý, soudem I. stupně uplatněný důvod, pro moderaci smluvní pokuty není relevantní. Smluvní pokuta je paušalizovanou náhradou škody a vylučuje proto právo požadovat náhradu škody vzniklé porušením utvrzené smluvní povinnosti (§ 2050 o. z.). Výše škody, jež vznikla věřiteli porušením povinnosti utvrzené smluvní pokutou, není kritériem pro úvahu o odpovídající míře snížení smluvní pokuty, může pouze určit hranici, pod kterou nelze pokutu snížit (§ 2051 o. z.). Nevznikne-li škoda, nemá to vliv na povinnost zaplatit smluvní pokutu.

67. Soud I. stupně se prokazováním existence škody a její výše v rámci svého dokazování nezabýval. Nemohl tudíž dospět k závěru, že žalobkyni nevznikla žádná jiná škoda než zveřejněním inzerce. V této souvislosti i žalovaná nedůvodně namítá, že od [datum] do [datum] bylo realizováno ze strany žalobkyně pouze nafocení nemovitosti a její inzerce, což ostatně vychází jen z tvrzení žalované. Provádění dokazování ohledně vzniku a výše škody není pro posouzení nároku na zaplacení smluvní pokuty potřebné a soudem I. stupně prováděno ani nebylo. I tento důvod pak soud I. stupně opřel o skutečnost (nadto neprokázanou), která se vztahovala k okolnostem nastalým po sjednání smluvní pokuty, což přípustné není.

68. Odvolací soud nemůže přisvědčit ani námitce žalované, že uplatnění nároku na zaplacení smluvní pokuty je v rozporu s dobrými mravy a ze strany žalobkyně se jedná o šikanózní výkon práva. Ústavní soud chápe dobré mravy jako souhrn etických, obecně zachovávaných a uznávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti. Tento obecný horizont, který vývojem společnosti rozvíjí i svůj morální obsah v prostoru a čase, musí být posuzován z hlediska konkrétního případu také právě v daném čase, na daném místě a ve vzájemném jednání účastníků právního vztahu (viz např. rozhodnutí Ústavního soudu ze dne [datum] sp. zn. II. ÚS 249/97). O šikanózním výkonu práva a porušení dobrých mravů je možné hovořit v případě, že jako hlavní účel sleduje výkon práva poškození jiného.

69. V nároku žalobkyně na smluvní pokutu a jeho uplatnění odvolací soud prvky šikanózního výkonu práva ani rozpor s dobrými mravy nespatřuje. Jednání žalobkyně nelze dle odvolacího soudu kvalifikovat jako zjevné zneužití práva, pro které by žalobkyni neměla být poskytnuta ochrana (§ 8 o. z.).

70. Okolnosti, o něž žalovaná opírala svoji námitku, k závěru o rozporu s dobrými mravy a šikanózním výkonu práva dle odvolacího soudu nemohou vést.

71. Žalovaná poukazovala na okolnost, že smlouva o zprostředkování byla účinná od [datum] a dne [datum] oznámila žalobkyni, že nemá z důvodu zdravotního stavu nadále zájem na prodeji nemovitosti. Byla vážně nemocná, v souvislosti s epidemiologickou situací na území České republiky nebyla schopna plnit své povinnosti ze smlouvy, nemohla absolvovat nákladnou bioléčbu, žalobkyně ji přesto výzvami nutila k realizaci prohlídek a tím jednala podvodně k potenciálním zájemcům a sama inzerovala nemovitost s parkovacím stáním až do sjednaného trvání smlouvy a úhrady provize by nemohla žalobkyně nikdy dosáhnout.

72. Jakkoli odvolací soud nemíní zlehčovat zdravotní stav žalované, již v době předcházející uzavření smlouvy o zprostředkování nebyl zdravotní stav žalované v pořádku. Žalovaná si hodlala opatřit peněžní prostředky na biologickou léčbu, za tím účelem zvažovala prodej předmětné nemovitosti poměrně dlouhou dobu před uzavřením smlouvy o zprostředkování. Smlouvu o zprostředkování prodeje své nemovitosti se rozhodla s odstupem doby uzavřít, k jejímu podpisu přistoupila dobrovolně, na základě vlastního rozhodnutí. Žalovaná mohla rozumně předvídat, že může dojít ke zhoršení jejího zdravotního stavu včetně zhoršení významného. Žalovaná při vědomí uvedeného rizika přistoupila k uzavření závazkového vztahu s žalobkyní a převzala na sebe smluvní povinnosti z něj vyplývající. Stěží lze proto vážnou nemocí žalované a žalovanou uvažovanou léčbou ospravedlnit porušením smluvních povinností. V té souvislosti nutno upozornit, že nárok na smluvní pokutu žalobkyně uplatňovala za porušení dvou smluvních povinností, a to povinnosti žalované poskytnout součinnost a porušení povinnosti uvést pravdivé, úplné a správné údaje ve smlouvě a v komunikaci s žalobkyní, přičemž mezi porušením posléze uvedené smluvní povinnosti a zdravotním stavem žalované či epidemiologickou situací v České republice nelze shledat jakoukoli souvislost. Žalovaná nedůvodně namítá účelovost jednání žalobkyně na podkladě toho, že by nemohla dosáhnout úhrady provize. Žalovaná tím fakticky hodlá přenášet důsledky svého vlastního jednání, porušujícího smlouvu, na žalobkyni. Smlouva o zprostředkování žalovanou zavazovala a měla povinnost plnit povinnosti, k nimž se ve smlouvě zavázala. Pokud by žalovaná po uzavření smlouvy nezměnila své stanovisko ohledně prodeje nemovitosti, lze při pravidelném běhu událostí předpokládat, že by přistoupila k uzavření zprostředkovávané smlouvy s některým ze zájemců obstaraných na základě zprostředkovatelské činnosti žalobkyně a žalobkyni by vznikl nárok na zaplacení provize. Žalobkyně ostatně v řízení prokazovala, že vyvíjela činnost k naplnění účelu smlouvy a obstarala několik zájemců, kteří projevili vážný zájem o nabytí předmětné nemovitosti. Okolnost, že k tomu nedošlo, leží na straně žalované, v jí změněném postoji ke zcizení nemovitosti, na čemž žalobkyně nenese žádný podíl. Žalovaná také namítala, že žalobkyně ji nutila k podvodnému jednání a jednala podvodně i ve vztahu k potencionálním zájemcům a tyto uváděla v omyl ohledně parkovacího stání. K danému lze uvést, že i žalobkyně byla ze smlouvy zavázána, její povinností bylo vyvíjet činnost směřující ke zprostředkování uzavření smlouvy o převodu nemovitosti. Žalovaná sice projevila záměr ukončit smlouvu o zprostředkování, k dohodě mezi účastnicemi v tomto směru však nedošlo a smlouva žalobkyni i žalovanou zavazovala nadále. Žalobkyni nelze proto důvodně vyčítat, že po žalované požadovala, aby plnila své povinnosti ze smlouvy či že své povinnosti plnila žalobkyně. Nadto lze poznamenat, že dle svědka [jméno] [jméno] žalobkyně žalovanou přestala v květnu 2020 kontaktovat za účelem prohlídky nemovitosti. O podvodném jednání žalobkyně nelze pak hovořit ani z toho důvodu, že žalobkyně potencionální zájemce po získání relevantní informace upozorňovala, že parkovací stání není součástí předmětné nemovitosti, jak vypověděl například svědek [příjmení] [příjmení]. K otázce výše škody a jejího vlivu na posouzení nároku na smluvní pokutu se odvolací soud vyjádřil již shora. Výše škody nebyla v posuzované věci nikterak verifikována a nelze bez dalšího přijmout tvrzení žalované, že žalobkyně od [datum] do [datum] realizovala jen nafocení nemovitosti a její inzerci a že jí žádné další náklady nevznikly.

73. Odvolací soud na základě shora uvedených skutečností uzavřel, že nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty ve výši 325.000 Kč je důvodný. Spolu se smluvní pokutou má žalobkyně podle § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. právo na zaplacení zákonných úroků z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od prvního dne prodlení, jímž je den následující po uplynutí lhůty stanovené žalobkyní ve výzvě k zaplacení smluvní pokuty, tj. od [datum].

74. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 325.000 Kč z titulu smluvní pokuty z důvodu porušení dvou smluvních povinností žalobkyně; pro případ, že jí smluvní pokuta nebude přiznána, žádala žalovanou částku zaplatit z titulu náhrady škody.

75. Shora se odvolací soud vyjádřil k důvodnosti nároku žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty za porušení smluvní povinnosti uvést pravdivé, úplné a správné údaje. Jelikož přezkoumání napadeného rozhodnutí vedlo odvolací soud k závěru, že žalobě je možné vyhovět v celém rozsahu, odvolací soud nepovažuje za potřebné podrobně se zabývat závěry soudu I. stupně ve vztahu k smluvní povinnosti žalované poskytnout žalobkyni součinnost.

76. Přesto odvolací soud má za vhodné vyjádřit se k námitce neplatnosti závazku žalované poskytnout žalobkyni součinnost podle čl. 7, odst. 7.2 smlouvy, který byl smluvní pokutou utvrzen. Žalovaná neplatnost smluvního ujednání namítala na podkladě námitky, že jím je obcházen zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů a jedná se o nepřípustné ujednání o povinnosti uzavřít smlouvu s třetí osobou bez dalšího účastníka smlouvy.

77. Zákon [číslo] 2020 Sb., o realitním zprostředkování, v době uzavření smlouvy ani v době, kdy smlouva nabyla účinnosti, účinným nebyl a právní poměry vzniklé před nabytím jeho účinnosti (dnem [datum]) nelze prizmatem jeho právních norem posuzovat. Takový postup by byl v rozporu se zásadou zákazu retroaktivity, která konkrétně ve zmíněném právním předpise je i výslovně vyjádřena, a to v přechodném ustanovení (§ 23), podle kterého právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv, jejichž účelem je realitní zprostředkování, uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se řídí dosavadními právními předpisy.

78. Smluvní pokutou sjednanou mezi účastnicemi nebyla utvrzena povinnost žalované k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, k takové povinnosti ji smlouva o zprostředkování nezavazovala. Závazek žalované poskytnout žalobkyni součinnost za účelem naplnění účelu smlouvy, jímž bylo zprostředkování možnosti uzavřít smlouvu o převodu nemovitosti, nelze ztotožňovat s povinností uzavřít smlouvu o převodu nemovitosti se zájemcem. I při sjednání povinnosti k poskytnutí součinnosti zůstávala žalované zachována možnost uvážit a rozhodnout se, zda smlouvu o převodu nemovitosti se zájemcem uzavře či nikoliv a zda tedy nemovitost zcizí. Ostatně žalovaná po uzavření smlouvy své stanovisko ohledně zcizení nemovitosti změnila, jak je zřejmé z dopisu její zástupkyně ze dne [datum], jímž žalobkyni oznámila, že nadále nemá zájem nemovitost prodat. Smluvní ujednání o povinnosti žalované poskytnout součinnost nemá tudíž povahu neplatného ujednání, žalované neukládalo povinnost kupní smlouvu s budoucím zájemcem uzavřít, žalovaná jím nebyla nepřípustně nucena k převodu vlastnictví a nejedná se o ujednání, jímž by žalovaná převzala závazek vůči osobě, která nebyla účastníkem předmětného závazkového vztahu.

79. Jestliže soud I. stupně závěroval, že žalovaná povinnost poskytnout součinnost neporušila z důvodu vis maior, zvláštní právní skutečnosti spočívající v epidemiologické situaci v České republice a učinila tak ve vyšším zájmu svého zdraví, což jí nelze přičítat k tíži, pak uvedenému posouzení nelze přisvědčit. Právní úprava smluvní pokuty podle § 2048 a násl. o. z. je založena na objektivním principu. Právo na zaplacení smluvní pokuty vzniká již porušením smluvené povinnosti bez ohledu na okolnosti a příčiny, které k porušení vedly. Povinnost k zaplacení smluvní pokuty vzniká tedy bez ohledu na zavinění a bez možnosti liberace.

80. Odvolací soud, veden výše uvedenými důvody, rozsudek soudu I. stupně ve výroku I jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil a ve výroku II podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil tak, že žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku 162.500 Kč spolu s požadovaným příslušením z této částky. K zaplacení byla žalované stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř. lhůta do 3 dnů od právní moci rozsudku.

81. O náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, 2 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byla v řízení plně procesně úspěšná a má proto vůči žalované právo na náhradu nákladů řízení. Byla splněna i procesní podmínka k přiznání náhrady nákladů spočívající v předžalobní výzvě. Odvolací soud neshledal skutečnosti pro moderaci náhrady nákladů a tyto nebyly ze strany žalované ani tvrzeny.

82. Účelně vynaloženými náklady žalobkyně tvoří zaplacený soudní poplatek a náklady právního zastoupení. V řízení před soudem I. stupně žalobkyně uhradila soudní poplatek ve výši 16.250 Kč Náklady právního zastoupení tvoří odměna advokáta ve výši 9.620 Kč za jeden úkon právní služby z pct. 325.000 Kč podle § 7, § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění (dále jen „advokátní tarif“). Advokát žalobkyně učinil v řízení před soudem I. stupně celkem 11 úkonů právní služby, a to převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva k plnění z [datum], sepis žaloby, replika k vyjádření žalované z [datum], účast u jednání dne [datum], dne [datum] v rozsahu převyšujícím 2 hodiny, dne [datum] v rozsahu převyšujícím 2 hodiny, dne [datum] a dne [datum] / § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu). V odvolacím řízení žalobkyně uhradila soudní poplatek ve výši 8.125 Kč. V odvolacím řízení náleží odměna advokáta za sepis odvolání ve výši 7.620 Kč z pct. 162.500 Kč (odvolání žalobkyně bylo přípustné jen do vyhovujícího výroku a do zamítavého výroku se nejedná o účelný úkon právní služby) podle § 11 odst. 1 písm. k) advokátního tarifu a dále za dva úkony právní služby po 9.620 Kč, a to vyjádření k odvolání žalované a účast u jednání dne [datum] / § 11 odst. 1 písm. k), g) advokátního tarifu Celkem odměna advokáta činí 132.680 Kč. Dále k nákladům právního zastoupení náleží náhrada hotových výdajů k celkem 14 úkonům právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu, tj. 4.200 Kč a náhrada 21 % DPH z nákladů právního zastoupení (136.880 Kč) ve výši 28.744,80 Kč. Spolu se zaplacenými soudními poplatky činí účelně vynaložené náklady žalobkyně v řízení před soudem I. stupně a v odvolacím řízení částku 189.999,80 Kč, což po zaokrouhlení činí 190.000 Kč.

83. Lhůta k zaplacení náhrady nákladů byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř. do tří dnů od právní moci rozsudku; platebním místem byl určen podle § 149 odst. 1 o. s. ř. advokát žalobkyně.

Poučení