6 C 154/2020-347

Rubrum

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Holubovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o částku 545 447 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, aby soud rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 545 447 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 321 137 Kč od [datum] do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 224 310 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 150 463,50 Kč, k rukám zástupce žalované, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Právní předchůdkyně žalobce, [celé jméno původní účastnice], [datum narození] (dále jen právní předchůdkyně žalobce“) se žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhala po žalované zaplacení 545 447 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 321 137 Kč od [datum] do zaplacení a s úrokem ve výši 10 % ročně z částky 224 310 Kč od [datum] do zaplacení. K odůvodnění svého návrhu uvedla, že mezi právní předchůdkyní žalobce jako kupující a žalovanou jako prodávající byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva o převodu vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] (dále jen„ byt“) vymezené na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba domu [adresa] v části obce Jablonec nad Nisou zahrnující spoluvlastnický podíl id. [číslo] na společných částech domu a pozemku, která je zapsána na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou pro k. ú. a obec Jablonec na Nisou (dále jen„ nemovitost“ nebo„ předmětná nemovitost“), a to za kupní cenu 3 773 000 Kč. Právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly dne [datum]. Právní předchůdkyně žalobce se před uzavřením kupní smlouvy seznámila se stavem a stářím nemovitosti, tak jak vyplývá z článku VI. odst. 1 kupní smlouvy. Právní předchůdkyně žalobce si byla vědoma toho, že nemovitost byla starší 100 let, stav nemovitosti i bytu byla ale ve velmi dobrém stavu po rekonstrukci a právní předchůdkyně žalobce nebyla ze strany žalované upozorněna na vady nemovitosti. Právní předchůdkyně žalobce také byla žalovanou informována o generální opravě střechy domu provedené v roce 2008, což jí žalovaná doložila smlouvou o dílo uzavřenou dne [datum] na provedení klempířských a pokrývačských prací. Po odkrytí části stropních omítek při rekonstrukci bytové jednotky [číslo] v téže nemovitosti (dále jen„ byt [číslo]“), jehož vlastníkem je žalobce, na přelomu roku 2018 a 2019 bylo zjištěno závažné poškození konstrukce krovu, které bylo následně potvrzeno ze strany statika [titul]. [jméno] [příjmení] a znaleckým posudkem [titul]. [jméno] [příjmení]. Těmito bylo zjištěno, že spodní část mnoha krokví, jsou silně poškozeny biotickými škůdci, kdy původcem poškození jsou převážně dřevokazné houby a dřevokazný hmyz. Části původních krokví zcela chybí, na některých velmi silně poškozených krokví se nachází dřívější přílohy. Bednění střechy je lokálně nepůvodní, velmi poškozeny biotickými škůdci jsou i pozednice a dřívější opravy krovu byly provedeny na velmi nízké úrovni. Jmenovaní odborníci dospěli k závěru, že stav krovu je havarijní, kdy jsou bezprostředně ohroženy životy a zdraví osob a zvířat pohybujících se v 2. nadzemním podlaží. Navrhli dvě varianty řešení, a to možnost opravy spočívající v podepření a nadzvednutí krovu, odstranění stávajících pozednic a dřevěných prvků a po vložení a opravě vrácení krytiny a nových vikýřů, nebo kompletní výměnu konstrukce krovu. Právní předchůdkyně žalobce dopisem ze dne [datum] vytkla žalované skryté vady a uplatnila slevu z kupní ceny ve výši 321 137 Kč splatnou ke dni [datum]. Žalovaná si nechala vypracovat posudek od [titul]. [jméno] [příjmení], který poškození krovu biotickými škůdci potvrdil a doporučil opravu poškozených prvků dočasným příložkováním nebo podstojkováním. V květnu 2019 započala náprava vadného stavu, kdy znalcem [titul]. [jméno] [příjmení] byly zjištěny další skryté vady jako deformace dřevěných prvků konstrukce podlahy podkroví, nevložení tepelné izolace mezi bednění a střešní plášť. Právní předchůdkyně žalobce tedy dopisem ze dne [datum] seznámila žalovanou se zjištěnými dalšími vadami a uplatnila další slevu z kupní ceny ve výši 224 310 Kč splatnou ke dni [datum]. Výměna kompletní střešní konstrukce byla provedena v období od května 2019 do května 2020 v celkové výši 1 095 650 Kč (1 035 650 Kč oprava střechy, 60 000 Kč za bourací práce včetně odvozu odpadu). Znalec [titul]. [jméno] [příjmení] vyčíslil celkové náklady na opravu střešní konstrukce částkou 1 227 377,89 Kč. Žalovaná byla k úhradě slevy z kupní ceny naposledy vyzvána předžalobní výzvou odeslanou dne [datum].

2. Právní předchůdkyně žalobce smlouvou o postoupení pohledávky ze dne [datum] postoupila pohledávku za žalovanou na žalobce, což bylo žalované oznámeno. Usnesením soudu ze dne 25. 11. 2021 č. j. 6 C 154/2020-182 bylo rozhodnuto o tom, že v řízení bude na straně žalobce nadále pokračováno s [celé jméno žalobce].

3. V průběhu řízení žalobce doplnil svá tvrzení o tom, že právní předchůdkyně žalobce kupovala byt v prvním podlaží, ke kterému patří sklep. K bytu [číslo] ve vlastnictví žalobce patří půda. Dle prohlášení vlastníka v nemovitosti neexistují společné půdní prostory a ani na půdu není přístup ze společných prostor, ale pouze z podkrovního bytu patřícímu současnému žalobci. Půdní byt vybudovala žalovaná neznámo kdy, je ale zřejmé, že byl vybudován dodatečně. Když se půdní byt budoval, tak nebyla provedena izolace střechy, což způsobilo vznik a rozvoj biotických škůdců. Napadení krovů bylo v terminálním stadiu a statika domu byla dle znalců v havarijním stavu. Právní předchůdkyně žalobce se na půdu vůbec nedostala a nebylo jí to umožněno. Při koupi bytu byla právní předchůdkyně žalobce ujišťována, že střecha je v pořádku. Naopak žalovaná o dřevomorce v době prodeje věděla, a věděla i to že se jedná o závažnou závadu a byla povinna na ni právní předchůdkyni žalobce upozornit. Je zřejmé, že již při opravě střešní krytiny došlo ke snaze žalované zmírnit problém s dřevomorkou, což potvrzuje i bývalý nájemník pan [příjmení]. Původní zástupkyně žalované v dopisech adresovaných právní předchůdkyni žalobce uvádí, že nemovitost je v dobrém stavu a v 90. letech byla jako celek rekonstruována. Žalobci je známo, že na nemovitosti jsou nová plastová okna, dřevěné trámy, dřevěná podlaha, zrekonstruované koupelny a kuchyně, střešní okna. Rozsah napadení stropu a stěn se projevil, až když žalobce započal rekonstrukci bytu [číslo] na mezonetový byt, když odkryl sádrokartony. Žalobce je názoru, že žalovaná při budování podkrovního bytu nezajistila izolaci a odvětrávání, což způsobilo napadení krovu škůdci.

4. Žalobce v průběhu řízení změnil své tvrzení v tom smyslu, že právní předchůdkyně žalobce s půdními prostory nebyla seznámena nikoliv proto, že by jí to nebylo umožněno, ale proto že půda předmětem prodeje bytu nebyla. Je bezpředmětné, zda půdu ve štítu právní předchůdkyně žalobce navštívila, neboť tato část byla v pořádku a krokve v této části napadeny nebyly. Také není podstatné, zda došlo k výměně krovů, ale podstatný je stav nemovitosti, tedy, že došlo k rekonstrukci domu a vyvolání dojmu, že stav domu je v dobrém udržovaném stavu. V době koupě bytu nebylo právní předchůdkyni žalobce známo, že by do domu zatékalo.

5. Podle žalobce není podstatné, jak vada vznikla a jak dlouho se škůdci rozvíjeli, podstatné je, v jakém rozsahu vada existovala v době uzavření kupní smlouvy a tyto závěry vyplývají ze znaleckých posudků založených žalobcem, ze kterých vyplývá silné biotické poškození základních prvků krovu až úplná destrukce dřeva způsobena intenzivním rozvojem dřevokazných hub, případně dřevokazného hmyzu. Ačkoliv může být u neudržovaných staveb podobného stáří výskyt dřevokazných škůdců projevem běžného opatření, nelze za obvyklý rozsah poškození považovat stav, kdy dřevěné prvky střešní konstrukce jsou tak silně napadeny biotickými škůdci, že přestanou být staticky spolehlivé a střešní konstrukce musí být z důvodu havarijního stavu kompletně opravena nebo vyměněna. Znalci, včetně [titul]. [příjmení], potvrdili, že krovy v půdním prostoru (podstřeší) nebyly napadeny žádnými biotickými škůdci a nebyly poškozené, neboť krovy v této části nebyly zazděné. Tyto závěry vyvracejí tvrzení žalované o tom, že krovy v půdním prostoru byly napadené dřevomorkou již v době uzavření kupní smlouvy a že šlo o zjevnou vadu, o které musela právní předchůdkyně žalobce vědět. Předmětem reklamace byly vady konstrukce, které byly zakryté zdí a nemohly být ani při sebedůkladnější prohlídce nemovitosti zjistitelné. Pokud by právní předchůdkyně žalobce o výskytu dřevomorky věděla, kupní smlouvu by neuzavřela. [jméno] žalovaná v inzerátu označila stav nemovitosti za velmi dobrý, kdy nelze tvrdit, že je stav velmi dobrý, je-li střešní konstrukce napadena dřevomorkou. I tento důkaz dokládá, že žalovaná existenci vady úmyslně zatajila a právní předchůdkyni žalobce ujistila, že celkový stav nemovitosti včetně střechy je velmi dobrý. Právní předchůdkyně žalobce také legitimně očekávala, že stav střešní konstrukce je uspokojivý, pokud na ní v roce 2008 byla položena nová střešní krytina ze šindele, která má životnost kolem 50 let a dům prošel celkovou rekonstrukcí.

6. Žalovaná uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává a popírá jej v celém rozsahu. Žalovaná na svou obranu uvedla, že právní předchůdkyně žalobce v kupní smlouvě prohlásila, že se seznámila se stavem nemovitosti a bytu a s jejich stářím. Tvrzení právní předchůdkyně žalobce o tom, že byla informována o generální opravě střechy, není pravdivé, neboť žalovaná právní předchůdkyni žalobce informovala pouze o tom, že v roce 2008 byla opravena krytina střechy a k tomu jí poskytla smlouvu o dílo. Žalovaná nikdy právní předchůdkyni žalobce netvrdila, že došlo k rekonstrukci celé střechy. Žalovaná dále na svou obranu uvedla, že právní předchůdkyně žalobce byla při koupi neobyčejně opatrná. Na prohlídky nemovitosti a bytu chodila celý rok před koupí, a to střídavě s rodiči, se svou kamarádkou a sama. Ačkoliv chodila většinou neohlášeně, nebyla ze strany žalované nikdy odmítnuta, nebyla ani omezována v tom, aby si přivedla kohokoliv dalšího, např. stavební odborníky. Již při běžné prohlídce půdních prostor bylo zřejmé, že krokve střechy rekonstruovány nebyly, naopak bylo zřejmé, že tyto části nemovitosti byly původní z roku [číslo], ve kterém byla nemovitost postavena. Stáří nemovitosti bylo právní předchůdkyni žalobce známo, jak prohlásila v článku VI odst. 1 kupní smlouvy. Žalovaná nedala právní předchůdkyni žalobce žádný důvod domnívat se, že jsou trámy a krokve vyměněny, stejně tak, že proběhla výměna podlahy či provedení tepelné izolace. Právní předchůdkyni žalobce bylo známo, že kromě krytiny střechy je střecha původní. Žalovaná považuje za absurdní se domnívat, že dřevo použité při konstrukci střechy před více než 100 lety bude v bezvadném stavu. Žalovaná také zdůraznila, že z provedených klempířských a pokrývačských prací vyplývá, že do nemovitosti muselo zatékat. Žalovaná umožnila právní předchůdkyni žalobce celý rok před podpisem kupní smlouvy prohlídky nemovitosti a bytu dle její libosti a v přítomnosti jakékoliv osoby, proto je názoru, že se nejedná o skrytou vadu, jelikož skutečnost, že nosné střešní konstrukce neprošly kompletní rekonstrukcí (výměnou), byla právní předchůdkyni známa a byla jí známo také stáří nemovitosti. Právní předchůdkyně žalobce tak nemohla očekávat, že více než 100 let starý dřevěný trám bude vykazovat kvalitu jako trám nový. Nelze ani opominout, že starší nemovitosti nemají stejné vlastnosti jako nemovitosti nové či relativně nové, kdy tyto nedostatky nelze kategoricky posuzovat jako vady a vždy je třeba posuzovat běžné opotřebení. V posuzované věci je zcela absurdní se domnívat, že nemovitost z roku [číslo] by vadami (deformace dřevěných prvků střechy či absence tepelné izolace) netrpěla.

7. V průběhu řízení žalovaná doplnila, že právní předchůdkyni žalobce bylo umožněno vstoupit do půdních prostor a tato tam také chodila a mohla se seznámit se stavem krovů. Právní předchůdkyně žalobce mohla prohlídku bytu a nemovitosti provést za přítomnosti odborníka v oblasti stavebnictví a bylo tak pouze její volbou, že tak neučinila. Prohlídka nemovitosti včetně půdního prostoru ze strany právní předchůdkyně žalobce proběhla také za přítomnosti pana [příjmení]. U krovů tohoto stáří je běžné napadení dřevomorkou a jedná se o projev běžného opotřebení. Skutečnost, že byla vyměněna okna, je nepodstatné, když krov byl původní, což bylo zřejmé na první pohled. K vybudování podkrovního bytu žalovaná uvedla, že k rekonstrukci domu došlo před cca 20 lety, ale v té době tam půdní byt již byl a sama žalovaná jej nevybudovala. Žalovaná právní předchůdkyni žalobce poskytla veškerou možnou součinnost s tím, aby se seznámila s technickým stavem bytu i celé nemovitosti. Právní předchůdkyni žalobce výslovně upozornila (za přítomnosti pana [příjmení]) na výskyt biotického parazita a nemůže proto být k tíži žalované, že právní předchůdkyně žalobce neprojevila zájem o posouzení rozsahu jeho výskytu. Žalovaná také zpochybnila přiměřenost slevy z kupní ceny a skutečnost, že nárokovaná sleva z kupní ceny nikterak nereflektuje amortizaci budovy.

8. Žalobce k obraně žalované uvedl, že žalovaná v běhu času měnila procesní strategii, kdy tvrzení o její vědomosti o výskytu dřevomorky a o tom, že o této vadě byla právní předchůdkyně žalobce informována, uvádí až v průběhu řízení, kdy žádné její tvrzení před podáním žaloby v tomto směru nevyzněla. Žalobce tak obranu žalované považuje za velmi nepřesvědčivou. Žalobce zdůraznil, že předmětem reklamace byly vady ve spodní části konstrukce krovu zakryté zdí, o kterých žalobce, resp. jeho právní předchůdkyně, až do odkrytí nemohla vědět. Je naprosto nepodstatné kolik prohlídek nemovitosti právní předchůdkyně žalobce uskutečnila, nebo prohlášení v kupní smlouvě, o tom, že se seznámila s technickým stavem nemovitosti. Zjištěné vady spočívají v narušené statice konstrukce střechy v důsledku jejího poškození biotickými škůdci nebo v absenci tepelné izolace. Tyto vady nebyly zjevné ani zjistitelné při opakovaných prohlídkách nemovitosti a vypluly na povrch až po rozkrytí stropů a zdí v půdním bytě. Tyto vady by právní předchůdkyně žalobce nezjistila, ani pokud by půdní prostor navštívila, neboť byly v zazděné části krovu. Žalobce také doplnil tvrzení k přiměřenosti slevy z kupní ceny, jejímu výpočtu, kdy vysvětlil, proč např. žalovanou namítaná nepotřebná výměna střešní krytiny musela být provedena. Žalobce zdůraznil, že uplatněná výše slevy z kupní ceny toliko reflektuje náklady vynaložené na opravu střešní konstrukce, tedy směřuje k odstranění zjištěných vad a opravou střechy se nezvýšila obvyklá cena předmětného bytu.

9. Účastníci učinili nesporným, že žalovaná s právní předchůdkyní žalobce uzavřela dne [datum] kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytu v nemovitosti vymezené v bodě 1. odůvodnění zahrnující spoluvlastnický podíl id [číslo] na společných částech domu a pozemku za cenu 3 773 000 Kč s tím, že právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly ke dni [datum]. Účastníci dále učinili nesporným, že právní předchůdkyně žalobce se před uzavřením kupní smlouvy seznámila se stářím nemovitosti a předmětem prodeje. Právní předchůdkyně žalobce byla žalovanou informována o výměně střešní krytiny, a učinili nesporným, že v době uzavření kupní smlouvy byl krov nemovitosti napaden dřevokazným hmyzem a dřevokaznou houbou.

10. Soud na základě provedených důkazů učinil následující skutková zjištění: Informací o jednotce [číslo] ze den [datum] se podává, že tato jednotka je umístěna v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. [obec] s podílem na společných částech [číslo] a vlastníkem jednotky je právní předchůdkyně žalobce. Informací o jednotce [číslo] ze den [datum] se podává, že tato jednotka je umístěna v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. [obec] s podílem na společných částech [číslo] a vlastníkem jednotky je žalobce /viz informace o jednotce na č. l. 11 spisu/.

11. Znaleckým posudkem [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaným [titul]. [jméno] [příjmení], znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové se podává, že zadavatelem znaleckého posudku byl žalobce. Úkolem znalce bylo stanovit rozsah poškození krovu po snesení sádrokartonových konstrukcí a oprava s ohledem na zjištění rozsahu poškození a závěry vyplývající ze zjištěného stavebně technického stavu rozhodných konstrukcí s ohledem na užívání stavby. Znalec s odkazem i na přibraného statika dospěl k závěru, že konstrukce krovu je staticky nespolehlivá, jež není schopna plnit svou základní nosnou funkci. Je zde nebezpečí zřícení konstrukce či kolapsu dílčí části krovu přitížením a tím i ohrožení uživatelů bytové jednotky. Poruchy konstrukce jsou závažné, ale opravitelné, avšak spojené se značnými náklady na opravu. Zakryté konstrukce nebyl vlastník schopen posoudit či zaujmout jakékoliv stanovisko k jejich stavebně technickému stavu. Zjištěný stav hodnotil jako havarijní, bránící užívání stavby či provádění dalších prací v úpravě interiéru podkrovního bytu. K možnosti opravy znalec, s odkazem na doporučení statika, uvedl, že je možné provést opravu postupnou výměnou prvků nebo provést opravu radikálním způsobem a to novou kompletní výměnou krovu a střechy. Znalec se přiklonil k provedení radikálního řešení, v rámci kterého by došlo i k zateplení krovu, čímž by došlo k výraznému zlepšení tepelně izolačních vlastností celého bytu a k doteplení konstrukcí by zcela jistě došlo po zabydlení vlastníka. Z bodu 2.2. znaleckého posudku nazvaného„ Popis objektu a rozsah poškození“ se podává, že mezi bedněním střešního pláště a konstrukcí nebyla vložena žádná izolace. Krokve byly s patrným poškozením dřevokaznými škůdci a zejména v místech vikýřů hnilobou po dlouhodobém zatékání. Části krokví lokálně zcela chybí. Pozední trámy byly napadeny stejným způsobem ve značném rozsahu. Bednění střešního pláště bylo lokálně vyspravované. Po dřevěném schodišti je možný přístup do podstřeší. Jedná se o prostor, jež bylo možno při koupi přezkoušet a shledat, že v této části je krov nepoškozen /viz znalecký posudek [číslo] 2019 na č. l. 12-17 spisu/.

12. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] znaleckého posudku [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaným [titul]. [jméno] [příjmení], znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové se podává, že znalecký posudek byl doplněn v „ účel posudku“ o informaci, že dne [datum] bylo za účasti spoluvlastníka nemovitosti (žalobce) provedeno místní šetření /viz dodatek na č. l. 17-18 spisu/.

13. Zprávou [číslo] ze dne [datum] vypracovanou [titul] [jméno] [příjmení], autorizovaným inženýrem pro statiku a dynamiku staveb, znalcem v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové a v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí, se podává, že tento vypracoval vyjádření statika ke stavu krovu předmětné nemovitosti. Ke stavu krovu uvedl, že spodní část mnoha krokví je velmi silně poškozena biotickými škůdci. Původcem poškození jsou převážně dřevokazné houby, ale vyskytuje se i dřevokazný hmyz. Konkrétní dřevokazná houba či hmyz nebyly zjišťovány, neboť to pro určení stavu nebylo nezbytně nutné. Části původních krokví zcela chybí. Na některých silně poškozených krokvích se nacházejí dřívější příložky, ty jsou ale z hlediska statiky nedostatečné. Statik zhodnotil stav krovu jako celku jako havarijní, kdy jsou bezprostředně ohroženy životy a zdraví osob a zvířat pohybujících se ve 2. NP objektu, a to hlavně při sněhu na střeše. Pro odstranění havarijního stavu navrhl variantu opravy (krov nadzvednout, podepřít, vyměnit napadené kusy, případně doplnit železobetonový věnec, nové pozednice, pak krov spustit do původní polohy, odstranit vikýře, postupně odstraňovat krytinu a bednění, odřezávat poškozené části krokví a doplňovat příložky krokví, doplňovat bednění a vracet krytinu, a vytvořit nové vikýře) nebo variantu kompletní výměny konstrukce krovu. Obě varianty jsou podle statika možné a výběr varianty doporučil zhodnotit z hlediska ekonomického, neboť při opravě bude menší spotřeba materiálu, ale velká pracnost, kdy bude nutné v prováděcím stádiu chránit spodní objekt před protečením. V případě kompletní výměny budou všechny prvky nové, ale bude se jednat o standardní činnost a ochrana před zatečením je velmi omezená /viz zpráva statika na č. l. 19-22 spisu/.

14. Znaleckým posudkem [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaným [titul]. [jméno] [příjmení], autorizovaným inženýrem pro pozemní stavby a znalcem v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské a v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí a rozpočtování staveb se podává, že zadavatelem znaleckého posudku byl žalobce. Úkolem znalce bylo určit, zapsat a posoudit stavebně technický stav konstrukce krovu, bednění a konstrukce podlahy podkroví předmětné nemovitosti, a navrhnout způsob opravy. Místní šetření bylo znalcem provedeno ve dnech [datum] a [datum]. Znalec dospěl k závěru, že krokve jsou zejména ve svých spodních částech velmi silně poškozeny převážně dřevokaznými houbami a plísněmi. Místně se vyskytuje i poškození dřevokazným hmyzem. Části původních krokví zcela chybí, na některých se nacházejí příložky. Mnoho silně poškozených krokví není příložkami opatřeno. Prkenné bednění střechy je místně vyměněno. Na původním bednění jsou patrné projevy dřívějšího zatékání. Nosnou konstrukci fošnové podlahy tvoří 19 ks trámů, jejichž zhlaví jsou ve 14 případech ztrouchnivělé. Palubkový strop je vlhkostí napaden jen minimálně. Podle závěru znalce bednění střechy vykazuje opravitelné vady, jejichž příčinou je lokální zatékání do střechy nebo kondenzace vodních par produkovaných obýváním podkroví. Konstrukce podlahy má nevratné poruchy, spočívající v nevratném poškození zhlaví nosných trámů a totální destrukci trámů vezděných v obou podélných obvodových stěnách v úrovni původní podstřešní římsy. Znalec navrhl možnost opravy parciální výměnou poškozených prvků krovu, střešního bednění a konstrukce podlahy podkroví s doplněním ztužujícího železobetonového věnce a opravu přidružených konstrukcí nebo opravu kompletní výměnou konstrukce krovu, střešního bednění a konstrukce podlahy podkroví s odbouráním původní podstřešní podezdívky a provedení nové a ztužujícího železobetonového věnce a opravu přidružených konstrukcí. Znalci se jeví jako výhodnější varianta kompletní výměny, a to nejen z pohledu výše rozpočtových nákladů, ale i proto, že při rozebírání původních konstrukcí dochází automaticky ke stavebně technickému průzkumu, který může odhalit poruchy v dosud zakrytých konstrukcích /viz znalecký posudek [číslo] 2019 vč. protokolu z místního šetření na č. l. 23-26 spisu/.

15. Kupní smlouvou uzavřenou dne [datum] mezi žalovanou na straně prodávající, právní předchůdkyní žalobce na straně kupující a [právnická osoba] reality holding a.s., [IČO] jako zprostředkovatelem se podává, že předmětem kupní smlouvy je byt umístěný v předmětné nemovitosti a spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech nemovitosti. Prodávající se smlouvou zavázala kupní smlouvou převést na kupující vlastnické právo k předmětu kupní smlouvy a kupující se zavázala prodávající uhradit částku ve výši 3 773 000 Kč. Článkem VI. bodem 1. strana kupující (právní předchůdkyně žalobce) prohlásila, že„ se seznámila se stavem předmětu převodu, jakož i s přístupem k němu a se stavem vybavení již před podpisem této smlouvy a v tomto stavu předmět převodu přebírá. [příjmení] kupující výslovně prohlašuje, že měla dostatek možností a dostatek času si předmět převodu před uzavřením této smlouvy řádně prohlédnout a dále je jí znám stav a stáří předmětu převodu a to i součástí a příslušenství. [příjmení] kupující prohlašuje, že jí nebyla odepřena prohlídka předmětu převodu a měla možnost si prohlédnout všechny součásti a příslušenství předmětu převodu.“ Článkem IX. bodem 5 kupní smlouvy smluvní strany prohlásily, že si kupní smlouvu před jejím podpisem přečetly a s jejím obsahem souhlasí. Dále prohlásily, že kupní smlouva je výrazem jejich pravé, svobodné a vážné vůle, což stvrzují svými podpisy /viz kupní smlouva na č. l. 27-29 spisu/.

16. Smlouvou o dílo ze dne [datum] uzavřenou mezi žalovanou jako objednatelem a [právnická osoba], s.r.o., [IČO], jako zhotovitelem ve spojení s cenovou nabídkou ze dne [datum], předávacím protokolem ze dne [datum], vyúčtováním ze dne [datum], fakturou [číslo] 2008 ze dne [datum] a fakturou č. 2008 ze dne [datum] se podává, že ke dni [datum] byly na předmětné nemovitosti provedeny pokrývačské a klempířské práce s celkovou výměrou střešního pláště 312 m. V rámci díla měla být provedena demontáž stávajících pozink šablon, klempířských prvků poz., podkladové lepenky, poškozeného bednění, střešní výlez, stávajících střešních oken, komínové lávky, odtah od wc a měla být provedena montáž spočívající v nástřiku bednění, podkladové lepenky armourbase, podkladové lepenky armourgard, krytiny IKO armourshield [číslo] odvětrávání, klempířské prvky rh (pouze 3 ks střešních vikýřů, podklad, okapnice, lišta, lemování), střešní výlez rh, střešní okno velux 4ks, komínová lávka, odtah wc /viz cenová nabídka, předávací protokol, smlouva o dílo, vyúčtování, jednotlivé faktury na č. l. 30-34 spisu/.

17. Z komunikace mezi žalovanou a právní předchůdkyní žalobce plyne, že dne [datum] právní předchůdkyně žalobce osobně předala žalované reklamaci vady nemovitosti, kterou žalovanou informovala o tom, že znaleckým zkoumáním [titul]. [příjmení], které objednala kupující (právní předchůdkyně žalobce) k posouzení rozsahu poškození krovu a možné varianty opravy ve spojení se závěry statika [titul]. [jméno] [příjmení], byly na nemovitosti zjištěny skryté vady, jejichž oprava bude stát 722 558 Kč, kdy právní předchůdkyně uplatnila slevu z kupní ceny odpovídající výši spoluvlastnického podílu 4/9, tedy ve výši 321 137 Kč. Dopisem ze dne [datum] právní předchůdkyně žalobce oznámila žalované zjištění dalších skrytých vad nemovitosti, a to poškození bednění střechy, deformaci dřevěných prvků konstrukce podlahy podkroví a nevložení tepelné izolace. Dopisem ze dne [datum] právní předchůdkyně žalobce uplatnila slevu z kupní ceny v celkové výši 545 447 Kč sestávající z původně uplatněné slevy ve výši 321 137 Kč a slevy související se zjištěním dalších závad ve výši 224 310 Kč. Žalovaná nárok na slevu z kupní ceny odmítla jak v původní tak doplněné výši. Žalovaná uvedla, že dům byl v 90. letech rekonstruován a v roce 2008 byla vyměněna krytina, ale krov ani bednění rekonstruovány nebyly, byly tedy původní z roku [číslo], přičemž stáří budovy bylo právní předchůdkyni žalobce známo. Žalovaná dále uvedla, že s ohledem na stáří domu bylo třeba počítat s opotřebením konstrukcí a minimálně z prohlídky půdy muselo být zřejmé, že střecha (kromě krytiny) rekonstruována nebyla. Bylo rovněž zřejmé, že nebyla provedena tepelná izolace. Žalovaná dále upozornila právní předchůdkyni žalobce, že ačkoliv statik [titul]. [příjmení] navrhoval provést stavebně – mykologický diagnostický průzkum pro zjištění rozsahu poškození, jeho příčiny a sanace, byla sejmuta celá střešní konstrukce včetně trámů, komínu, štítu a podlahy ve 2. NP. Právní předchůdkyni žalobce žalovaná upozornila, že prováděný postup považuje za nestandardní, kdy standardním postupem v obdobných případech je provedení mykologického posudku k určení příčin poškozených trámů a rovněž stavebně technického posudku a následná mechanická sanace poškozených částí trámů, případně chemický postřik proti biotickým škůdcům. Žalovaná také zpochybnila výši uplatněné slevy, a upozornila na to, že nebyla zohledněna amortizace. Žalovaná se také vymezila proti tvrzení, že se jedná o skryté vady, neboť tyto bylo možné zjistit při řádné prohlídce domu, zejména půdních prostor a z předané dokumentace a dále, že se nejedná o skryté vady, ale o obvyklé opotřebení /viz dopis žalované ze dne [datum] na č. l. 35-36 spisu, dopis právní předchůdkyně žalobce ze dne [datum] na č. l. 37 spisu, potvrzení převzetí reklamace ze dne [datum] na č. l. 38 spisu, dopis žalované ze dne [datum] na č. l. 40 spisu, oznámení dalších vad ze dne [datum] na č. l. 41-42 spisu, uplatnění slevy z kupní ceny ze dne [datum] na č. l. 43 spisu/.

18. Fakturou [číslo] 2019 vystavenou dne [datum] [jméno] [příjmení], [IČO] se podává, že žalobci jako odběrateli byla vyúčtována částka ve výši 108 220 Kč za materiál a práci spočívající v oplechování oken, komínů a zalištování budníku /viz faktura na č. l. 39 spisu/.

19. Fakturou [číslo] vystavenou dne [datum] [jméno] [příjmení], [IČO] se podává, že žalobci jako odběrateli byla vyúčtována částka ve výši 60 000 Kč za provedení bouracích prací, odvoz a likvidaci vzniklého odpadu/viz faktura na č. l. 39 spisu/.

20. Fakturou [číslo] 2020 vystavenou dne [datum] [jméno] [příjmení], [IČO] se podává, že žalobci jako odběrateli byla vyúčtována částka ve výši 99 537 Kč za materiál a práci spočívající v položení krytiny, oplechování oken, zalištování budníku /viz faktura na č. l. 45 spisu/.

21. Fakturou [číslo] 2019 vystavenou dne [datum] [jméno] [příjmení], [IČO] se podává, že žalobci jako odběrateli byla vyúčtována částka ve výši 827 893 Kč za materiál a práci spočívající v bourání, montáži hranolů, hoblování a broušení, foliování, montáži latí a bednění, lepenkování, výměna na okno, bourání a zdění komínu /viz faktura na č. l. 45 spisu/.

22. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] ke znaleckému posudku [číslo] zpracovaného znaleckým ústavem [příjmení] expert, [IČO], za jehož kolektiv znalecký posudek zpracoval [titul]. [jméno] [příjmení], se podává, že na základě objednávky žalobce bylo úkolem znaleckého ústavu doplnění znaleckého posudku [číslo] 2019 ve znění dodatku [číslo] včetně zdokumentování stavebně technického stavu a vyčíslení nutných nákladů na opravu zjištěných závad a na uvedení objektu do původního stavu a vyčíslení nutných nákladů na opravu zjištěných závad a na uvedení bytové jednotky [číslo]. K napadení 14 zhlaví u 19 ks trámů znalec dospěl k závěru, že nelze vyloučit, že stropní trámy ve zhlaví byly již ztrouchnivělé a dožilé stářím. Uvedl, že je nesporné, že došlo k dožití ve zhlaví. Znalec se vyjádřil k navrženému mykologickému průzkumu tak, že tento považuje za zcela bezpředmětný vzhledem ke zjištěnému průkaznému stavu konstrukcí zabudovaných do stavby a vzhledem k značnému rozsahu poškození považuje za zcela kontraproduktivní provádění stavebně technického průzkumu a průzkumu mykologického. Znalec na základě položkového rozpočtu dospěl k závěru, že náklady na opravu zjištěných vad na společných prostorech odpovídají výši 1 227 377,89 Kč /viz dodatek [číslo] vč. příloh na č. l. 47-73 spisu/.

23. Zhodnocením stávající konstrukce krovu z května 2019 vypracovaného společností [právnická osoba], konkrétně [titul]. [jméno] [příjmení], opatřeným podpisem a razítkem se státním znakem [titul]. [jméno] [příjmení], autorizovaného inženýra pro pozemní stavby, statiku a dynamiku staveb se podává, že vizuální prohlídkou bylo zjištěno, že krov je poškozený zatékáním, resp. kondenzací vlhkosti v dutině mezi vnitřním a vnějším bedněním krovu. Pozednice jsou napadeny biotickými škůdci a dochází k masivnímu kostkovitému rozpadu dřeva. Lokálně jsou poškozeny i zhlaví krokví. [příjmení] bednění střechy také vykazuje napadení biotickými škůdci. Rozsah poškození je nejviditelnější u okapu. Zazděné konstrukce sloupků a pásků jsou poškozené vlhkostí ze zdiva, kde byly odhalené sondou. Krokve mimo oblast pozednice nevykazuje celoplošné poškození. Část v oblasti půdy je dle vizuální kontroly bez poškození, což je zapříčiněno volným vstupem vzduchu a odvodu vlhkosti z konstrukce. Vaznice a hambalky nevykazují napadení biotickými škůdci. Vznik a rozvoj napadení dřeva biotickými škůdci je přisuzován době vzniku podkroví a jeho využití. Podkroví je využíváno pro účely bydlení, tzn, že se vaří, pere, koupe a to sebou nese tvorbu vodních par, které volně prostupují konstrukcí podhledu. Zde docházelo ke kondenzaci vodních par, které umožnily vznik a rozvoj poškození dřevěných prvků biotickými škůdci. Zhodnocením bylo navrženo provedení stavebně diagnostického průzkumu s důrazem na biotické poškození dřeva, na jehož základě by bylo možné stanovit rozsah poškození prvků a zhodnotit ekonomické dopady, zda-li krov sanovat nebo zhotovit nový. Ač je krov lokálně velmi poškozen nevykazuje nadměrné deformace, které by měly přímou souvislost s jeho stabilitou. Také bylo navrženo dočasné řešení lokální opravou krokví příložkováním nebo podstojkováním /viz zhodnocením stávající konstrukce krovu na č. l. 77-80 spisu/.

24. Z obsahu čestného prohlášení [jméno] [příjmení] ze dne [datum] se podává, že jmenovaný bydlel v předmětné nemovitosti od roku 1999 do roku 2019. Měl také přístup do půdního prostoru. Hned při vstupu do půdního prostoru bylo pár schodů a trámů, které byly napadeny dřevomorkou. I když žalovaná nechala proti dřevomorce celou půdu ošetřit, tak i tak bylo všude vidět, že tam dřevomorka je. Obsahem prohlášení dále popisuje situaci za rekonstrukce střechy prováděné žalobcem, kdy byl on i byt právní předchůdkyně žalobce vyplaven, byl jim zničen nábytek, věci. Jmenovanému v souvislosti s jednáním žalobce vznikla škoda na majetku a újma na zdraví /viz četné prohlášení na č. l. 196-197 spisu/.

25. Usnesením Okresního soudu v Liberci ze dne 3. 8. 2021 č. j. 15 C 250/2020-186 soud zjišťuje, že řízení na zaplacení částky 1 300 00 Kč z titulu slevy z kupní ceny, které se žalobou domáhal žalobce po žalovaných [jméno] [příjmení], [datum narození] a [jméno] [příjmení], [datum narození], bylo ukončeno schválením smíru. Účastníci se dohodli, že žalovaní žalobci uhradí částku ve výši 1 000 000 Kč a náklady řízení ve výši 49 643 Kč. Z obsahu usnesení a samotné žaloby plyne, že žalobce se domáhal slevy z kupní ceny z titulu kupní smlouvy uzavřené dne [datum], jejímž předmětem byl byt [číslo] v předmětné nemovitosti, neboť po koupi žalobce zjistil velmi závažné vady, které při běžné prohlídce nebylo možno odhalit /viz usnesení OS v [obec] vč. žaloby na č. l. 200-204 spisu/.

26. Prohlášením o odstranění vady, prohlášením o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám ze dne [datum] se podává, že jednotku [číslo] v předmětné nemovitosti tvoří byt o velikosti 4+2 umístěný v 1. nadzemním podlaží a k jednotce náleží příslušenství umístěné mimo byt, a to sklep [číslo] sklep [číslo] sklep [číslo] sklep [číslo] sklep [číslo] všechny sklepy umístěné v 1. p.p., komora umístěná v 1. n.p., pokoj v mezipatře mezi 1. a 2. n.p. a koupelna v mezipatře mezi 1. a 2. n.p. Prohlášením se dále podává, že jednotku [číslo] v předmětné nemovitosti tvoří byt o velikosti 5+1 umístěný v 2. nadzemním podlaží a k jednotce náleží příslušenství umístěné mimo byt, a to pokoj v mezipatře mezi 2. a 3. n.p. a pokoj ve 3. n.p. Nedílnou součástí prohlášení je schéma jednotlivých podlaží a katastrální mapa. Článkem III. prohlášení je vymezení společných částí budovy, mezi které mimo jiné patří střešní konstrukce a vodorovné a svislé nosné konstrukce. Článkem IV. Prohlášení je stanovení spoluvlastnických podílů, a to vlastníka bytové jednotky [číslo] o velikosti podílu [číslo] a vlastníka bytové jednotky [číslo] o velikosti [číslo] /viz prohlášení na č. l. 207-213 spisu/.

27. Snímky z map dostupných na [webová adresa] z roku 2017 a 2019 se podává stav předmětné nemovitosti, kdy na snímku z roku 2017 je nemovitost se střechou a na snímku z roku 2019 bez střechy a s lešením do ulice /viz snímky na č. l. 224 spisu/.

28. Z náhledu inzerátu M&M reality holding a.s., pobočka v Jablonci nad Nisou, číslo nabídky [číslo] se podává, že nabídkou byl k prodeji byt 4+1, 162 m, [obec], v osobním vlastnictví, cihlové konstrukce, v klidné části obce s deklarací velmi dobrého stavu nemovitosti /viz nabídka na č. l. 230 spisu/.

29. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] znaleckého posudku [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaným [titul]. [jméno] [příjmení], znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové se podává, že úkolem doplnění znaleckého posudku bylo stanovit, v jakém přesném rozsahu byl krov nemovitosti napaden dřevokazným hmyzem a houbou, o jaký typ dřevokazného hmyzu a houby se jednalo a jak dlouho se škůdci rozvíjeli, zda se jednalo o napadení většího rozsahu, než odpovídá obvyklým vlastnostem nemovitosti uvedeného stáří, stavu a běžné údržbě a zda výměna střešní krytiny v roce 2008 měla vliv na rozvoj biotickými škůdci a zda způsob provedení odpovídal standartním technologiím v roce 2008 a v 90. letech předchozího století. K rozsahu poškození znalec dospěl k závěru, že poškození bylo vizuálně zřejmé na většině pozednicích, sloupcích ve zdivu půdní nadezdívky, krokvích a bednění střešního pláště. [příjmení] prvky nosné konstrukce byly silně poškozeny v celém rozsahu intenzivním rozvojem dřevokazných hub, dřevokazného hmyzu. Tento stav byl odhalen po snesení SDK konstrukcí v podkrovní bytové jednotce. Konstrukce byla plošně napadená, stupeň napadení byl různorodý od povrchového bez úbytku dřevní hmoty až po výrazně hloubkové, lokálně až s destrukcí. Zjištěný stav bylo nutno řešit bezodkladně opravou, jinak hrozilo zborcení krovu. Poškozené dřevěné prvky nebylo možné dle názoru znalce sanovat a ztužovat vzhledem k úbytku dřevní hmoty. Provedení mykologického průzkumu znalec považuje za bezpředmětný a zbytečný a jeho případné provedení by nic nezměnilo na závěru, že krov jako celek není schopen plnit svoji základní funkci. Rozsah poškození, jaký byl zjištěn v posuzovaném případě, není podle znalce obvyklý. Následkem zatékání před opravou střechy v roce 2008 byla urychlena progrese poruch krovového řeziva a degradace dřevěných prvků. Zatékáním došlo k vnesení vlhkosti s absorpcí vody do zdiva a zakrytí částí nad rámec běžné atmosférické vlhkosti. Výměna střešní krytiny v roce 2008 přispěla k rozvoji biotických škůdců, neboť mezi konstrukcí střešního pláště a SDK konstrukcí bez zateplení se vytvořily mikroklimatické podmínky pro progresivní zahnívání /viz dodatek [číslo] na č. l. 243-246 spisu/.

30. Z přehledu plateb provedených ve dnech [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a dne [datum] se podává, že v těchto dnech byly provedeny platby v celkové výši 860 000 Kč. Platby jsou označeny Strnad a číslem účtu [bankovní účet] /viz přehled plateb na č. l. 272 spisu/.

31. Obsahem čestného prohlášení [jméno] [příjmení], [datum narození], ze dne [datum] se podává, že v předmětné nemovitosti bydlela, v bytě v přízemí. Po odstěhování dcery žalované se přestěhovala do bytu v 1. poschodí, ze kterého byl přístup na půdu, kam chodila věšet prádlo, jako i pan [příjmení] [ulice] a trámech, které vedly z bytu na půdu, byla vidět dřevomorka. Nejprve si myslela, že je to červotoč, ale žalovaná jí řekla, že to je dřevomorka. Později se odstěhovala. V roce 2019 šla navštívit pana [příjmení] a viděla naprosto zdevastovaný dům, který neměl střechu ani nebyl zakrytý. Po schodech tekla voda dolů do bytu, v bytě po žalované plavaly parkety /viz čestné prohlášení na č. l. 275-278 spisu/.

32. Výpovědí svědkyně [jméno] [příjmení], [datum narození], se podává, že svědkyně zprostředkovávala za [právnická osoba] reality prodej bytu, který je předmětem sporu. Uvedla, že nejprve nabízela k prodeji celou nemovitost. [ulice] bytovou jednotku prodala panu [příjmení] a ten jí pak prodal s jinou makléřkou žalobci. Ona pak prodávala pouze spodní bytovou jednotku právní předchůdkyni žalobce. Před koupí proběhlo několik prohlídek a právní předchůdkyně žalobce s cenou souhlasila. Ke stavu nemovitosti zjišťovala informace jako vždy – ke kanalizaci, vybavení, co tam zůstane z vybavení, kdy je možné objekt opustit, jaký je přístup, co komu konkrétně v domě patří, sklepy, půdy, parkování apod. Pokud byla nemovitost udržovaná, tak se uvádí stav velmi dobrý. K prohlídkám domu svědkyně detailně uvedla, jak prohlídky probíhaly včetně toho, že se přezouvali. Kupující si prohlédla byt a navazující samostatnou jednotku se samostatným vchodem, místnost a koupelnu v mezipatře, sklep, zahradu a garáž. Pokud se právní předchůdkyně žalobce ptala na stavebně technický stav nemovitosti, tak jí bylo asi odpovězeno, už si nevzpomíná. Svědkyně si rovněž nevzpomíná, zda se jednalo o jednu prohlídku nebo vícero prohlídek. Na půdě asi nebyly, protože v té době pan [příjmení] prodával byt a klíče měla jiná makléřka. Svědkyně nevěděla, zda se právní předchůdkyně žalobce zajímala o stav půdního prostoru, neboť k jejímu bytu patřil sklep. Svědkyně nevěděla, zda se právní předchůdkyně žalobce zajímala o stav nemovitosti, stáří, údržbu, zatékání apod., pouze dovozovala, že lidé se na to obvykle ptají. Na tyto otázky zpravidla odpovídá majitel, neboť o stavu ví nejvíce. Právní předchůdkyni žalobce bylo ukázáno vše, co k jednotce patří. Svědkyně přesně nevěděla, zda právní předchůdkyně žalobce požadovala posouzení stavu nemovitosti odborníkem, ale myslí si, že nikoli. Svědkyně uvedla, že prohlídky byla kromě ní a právní předchůdkyně žalobce, přítomna ještě žalovaná, ale jestli žalovaná sebou ještě někoho dalšího měla, již svědkyně neví ani již neví, jaká doba uplynula od doby, kdy právní předchůdkyně žalobce oslovila realitní kancelář do uzavření kupní smlouvy. Svědkyně se také vyjádřila k prodeji bytu [číslo] panu [příjmení]. K tomuto uvedla, že k bytu patřil také půdní prostor, protože schody na půdu byly z bytu [číslo]. Když prodávala tento byt, tak byla i na půdě a ta nejevila žádné známky přítomnosti dřevokazné houby nebo hmyzu. Žalovaná je pouze upozornila na hřebíky, aby se nezranili. Myslí si, že ani pan [příjmení] žádné vady neregistroval, neboť pokud by tam byly, tak by byt nekoupil, nebo chtěl slevu. K tomu, zda měla nějaké informace od žalované, v jakém stavu jsou společné části, měla informaci o tom, že střecha byla nějakým způsobem dělaná, zateplení nezmiňovali. Svědkyně uvedla, že si myslí, že nahoře byly sádrokartonové podhledy, tam se bavili, že je tam něco zatepleno, ale přesně si s ohledem na dlouhou dobu nepamatuje. Jestli se dělala fasáda, neví, ale nemovitost není opláštěna polystyrenem. Věděla, že některé pokoje jsou pronajaty, při prohlídce tam musela ťukat, ale zda se někdy potkala s nájemníky, neví. Neví ani, zda právní předchůdkyně žalobce chodila na prohlídky sama bez ní. K otázce, zda byla upozorněna žalovanou na nějaké závady v nemovitosti nebo bytech uvedla, že už je to taková doba, že při prodeji zpravidla vychází z toho, co jí vlastník uvede. V tomto případě ale vždy prohlídka musela být za přítomnosti žalované, neboť svědkyně neměla klíče od nemovitosti, takže pokud byly nějaké podrobné dotazy, tak na ně odpovídala žalovaná. Ke kupní ceně uvedla, že určitě nebyla pod cenou, spíš byla trošku dražší, chvíli se nemovitost prodávala. Dále svědkyně uvedla, že v předmětném bytě byla asi 4krát nebo 5krát, a to i s jinými zájemci. Myslí si, že nic jako dřevomorku nebo červotoče na půdě neviděla. K dotazu, kdo připravoval kupní smlouvu a zda v průběhu prodeje nastaly nějaké komplikace, a zda zápis do katastru nemovitostí proběhl na první pokus, svědkyně uvedla, že smlouvy připravuje právní oddělení. Uvedla, že v tomto případě proběhlo několik prohlídek, právní předchůdkyně žalobce souhlasila s cenou a byt se prodal. Myslí si, že zápis do katastru nemovitostí proběhl na první pokus. Při předestření, že zápis proběhl až na čtvrtý pokus k dotazu, zda byla pokaždé u podpisu s právní předchůdkyní žalobce, uvedla, že už neví, ale myslí si, že ano /viz výpověď svědkyně v průběhu jednání dne [datum], protokol o jednání na č. l. 282-287 spisu/.

33. Výpovědí svědka [jméno] [příjmení], [datum narození], se podává, že když kupoval byt od žalované, tak se jen v rámci internetu poučil o tom, co má na půdě kontrolovat. Ty trámy nejevily jakékoliv poškození, jakoukoliv ztrouchnivělost, i poklepáním se jevily zdravě. Alespoň to, co bylo vidět. To, co bylo schováno za sádrokartonem, nezkoumal. Nechtěl měnit dispozici, takže neměl důvod k odkrývání sádrokartonu. Myslí si, že byt koupili od žalované někdy v roce 2016, přesně si nevzpomíná. Bydlel tam asi dva měsíce, pak s žalovanou docházelo ke konfliktům a nedorozuměním. Pak dostal nabídku v [obec], tak byt nabídli k prodeji. [příjmení] předal realitní makléřce a celou nemovitost nechal na ní. K umístění půdy uvedl, že uprostřed mezi vchodem do bytové jednotky a dveřmi na WC byly schody do centrální části půdy. Vstup tam byl pouze z jeho bytu a nikdo jiný bez jeho vědomí tam neměl přístup. Svědek uvedl, že do půdního prostoru chodil, syn si tam hrál. Podle jeho názoru viditelné části nejevily žádné známky napadení nějakou houbou nebo hmyzem, nikde nebylo ani vlhko, ani v místnosti, která sloužila jako herna a nebyla samostatně vytápěna, ta byla suchá. Než byt koupil žalobce, tak v bytě nikdo nebydlel. Prodej trval déle, než čekal, ale po celou dobu byt temperoval tak, aby tam nezamrzlo topení. Když se odstěhovali (bydleli tam na podzim, v prosinci se stěhovali), tak klíče od jejich bytu měla pouze paní [příjmení], makléřka, jiné klíče neměli. Nebyl informován o tom, že by někdo chtěl vstoupit přes jeho byt na půdu. Na prohlídky, když se jeho byt prodával žalobci, nechodil, přesně si nevzpomíná, kdy k převodu došlo. S paní [příjmení] spolupracoval několikrát, měl k ní naprostou důvěru. Uvedl, že byt byl určitě zamčený, pokud tam zrovna nebyla paní [příjmení]. K dotazu, zda vstupní dveře do bytu byly opatřeny klikou nebo koulí svědek uvedl, že měly kliku. Poté dodal, že si to nevybavuje. K vyjasnění tvrzení o tom, že svědek po odstěhování do bytu docházel, ačkoliv tvrdil, že jediné klíče předal paní [příjmení], svědek uvedl, že jedny klíče samozřejmě měla manželka a on /viz výpověď svědka v průběhu jednání dne [datum], protokol o jednání na č. l. 282-289 spisu/.

34. Výpovědí svědka [jméno] [příjmení], [datum narození], se podává, že v předmětné nemovitosti bydlel přes 20 let. Bydlel v bytě v přízemí a po odstěhování dcery žalované bydlel v prvním patře. Pak měl úraz kolene a musel se zpět přestěhovat do přízemí, aby nemusel do schodů. V horním bytě bydlel asi rok, v letech 2003, 2004. Z nemovitosti se odstěhoval v roce 2019, protože žalobce sundal střechu, nedal tam plachtu a celé byty byly totálně vytopené. Neměl přístup do sklepa, ale na půdu ano. Na půdu chodil věšet prádlo a sušil tam léčivé rostliny. Když horní byt koupil pan [příjmení], tak na půdu nechodil. Na půdu se chodilo po dřevěných schodech, byla tam taková malá okénka, nebylo tam moc světla. Byl to dost velký užší prostor, trámy nebyly zakryté a na nich viděl dřevomorku. Byla ve dřevě i na schodech, ale pro byliny neměla vliv. K celkovému stavu nemovitosti uvedl, že zvenku byla oprýskaná omítka, kolem oken praskliny, bylo vidět, že je to starší dům ještě za Rakouska – [obec]. Střecha nebyla špatná, neteklo tam, ale dům byl takový zchátralejší. Ke krovu uvedl, že byl původní. O zatékání do domu nevěděl, protože bydlel v přízemí. Nevěděl ani o tom, že by tam proběhla nějaká rekonstrukce, 2krát, 3krát tam viděl nějaké montéry, odborníky na dřevomorku. To ví, protože na něj zvonili. K výskytu dřevomorky uvedl, že ta byla na trámech, dřevěných schodech a částečně i na podlaze. Byla vždycky viditelná. Byly tam takové otvory a sem tam taková zpuchřelina, to dřevo opadávalo. Tento stav tam byl od začátku, co se nastěhoval, koncem srpna 1999. K závěru, že se jedná o dřevomorku, dospěl tím, že se ptal kamaráda stavaře, on mu řekl, že to je dřevomorka. O tom, že žalovaná problém s dřevomorkou řešila, svědek ví, protože ti dělníci, kteří na něj zvonili, bylo to někdy v roce 2000 i potom, uvedli, že jdou něco dělat s tou dřevomorkou, ale účinek to mělo jen krátkodobý. Ti dělníci tam byli opakovaně. K prohlídce bytu právní předchůdkyní žalobce uvedl, že někdy na jaře 2018 s žalovanou a právní předchůdkyní žalobce prohlíželi byt a právní předchůdkyně žalobce uvedla, že ta dřevomorka jí nevadí, že se to dá nějak chemicky upravit, že si s tím moderní chemie dokáže poradit. Spíš jí zajímaly bylinkové recepty. Pak tam byl s právní předchůdkyní žalobce ještě jednou. Tato zjišťovala, zda bylinám dřevomorka nevadí. Svědek jí na to řekl, že dřevomorka ožírá pouze dřevo, bylinám nevadí. Za přítomnosti svědka byla právní předchůdkyně žalobce na půdě dvakrát. Svědek ví, že právní předchůdkyně žalobce byla na prohlídce nemovitosti určitě několikrát. Pořád něco projednávala s žalovanou, jezdila tam dost často, o čem se bavili, neví. Vstup na půdu právní předchůdkyni žalobce byl umožněn na základě jejího požadavku, ty prostory se nezamykaly. Když se odstěhoval pan [příjmení], takto tam bylo otevřené, na dveřích byla klika, takže se tam dalo vstoupit. Svědek uvedl, že byl přítomen tomu, když žalovaná právní předchůdkyni žalobce informovala o výskytu dřevomorky. Bylo to poprvé, když on, žalovaná a právní předchůdkyně žalované šli na půdu. Svědek uvedl, že si pamatuje, že právní předchůdkyně žalobce uvedla, že moderní chemie si s tím poradí. Svědek dále uvedl, že ví, že předmětem řízení je dřevomorka, protože mu to řekla žalovaná. Ta mu taky řekla, aby řekl pravdu, jak to skutečně bylo. Žalovaná mu řekla, že protistrana výskyt dřevomorky popírá, ale svědek opětovně uvedl, že tam dřevomorka skutečně byla už, když se tam nastěhoval v roce 1999. Ke kontaktům s žalovanou před výslechem uvedl, že s žalovanou byl v kontaktu asi jednou nebo dvakrát, poprvé to bylo, když chtěla napsat to čestné prohlášení. K dotazu, zda se někdy viděl s žalobcem, svědek uvedl, že ne, jen se o něm bavil s právní předchůdkyní žalobce. To, co o něm napsal v prohlášení, souhlasí, sundal střechu, nedal tam plachtu a bylo mu úplně jedno, že tam teče. Pořád zvažuje, že na žalobce podá žalobu, jak uvedl v prohlášení. Svědek uvedl, že právní předchůdkyně žalobce byla hodná ženská, ale vypadá to, že se žalobce bojí, protože on jí vyplavil byt a ona tam chudák nemohla bydlet. Svědek dále doplnil, že po dobu, kdy tam bydlel pan [příjmení], tak na půdu nechodil, začal tam chodit zase až v době, kdy se pan [příjmení] odstěhoval. Bylo to tam otevřené, na dveřích byla klika, chodilo se tam přes chodbu, ne přes byt, půda byla přístupná ze společných prostor. Svědek uvedl, že na výměnu střešní krytiny v roce 2008 se nepamatuje. K dotazu, jak dřevomorka vypadala, svědek uvedl, že měla hnědou a bílou barvu, byly tam různé otvory, bylo to tam i zpuchřelé. Otvory byly velké, jako když tam proleze mravenec nebo červ. Byla tam trochu i vlhkost, ty trámy byly místy navlhlé a na některých místech byly i plísně. K dotazu, zda byl na půdě i červotoč, svědek uvedl, že toho tam neviděl. Na příčiny vzniku dřevomorky se žalované nikdy neptal. K dotazu, jak si svědek vysvětluje rozpor mezi tím, že právní předchůdkyně žalobce uvádí, že s ním na půdě nikdy nebyla a jeho tvrzením, svědek uvedl, že právní předchůdkyně žalobce to zapírá, protože se bojí žalobce. Bojí se, že by jí z nemovitosti vystěhoval. To sebrání střechy bylo účelové, žalobce si myslel, že všichni vypadnou a že mu právní předchůdkyně žalobce prodá svůj byt za minimální cenu /viz výpověď svědka v průběhu jednání dne [datum], protokol o jednání na č. l. 289-293 spisu/.

35. Výpovědí svědkyně [jméno] [příjmení], [datum narození], se podává, že tato od roku 1998 po dobu 14ti let bydlela v nemovitosti. Už asi 10 let tam nebydlí. Měla pronajatý pokoj v mezipatře. Ve spodním bytě bydlela žalovaná s manželem. V horním bytě pak bydlela dcera žalované. S žalovanou spolu právaly v dolní místnosti, aby se naplnila pračka, a pak spolu chodily věšet prádlo na půdu. Uvedla, že na trámech tam byly malinkaté dírečky. To, že se jedná o dřevomorku, jí řekla žalovaná, ale v [příjmení] je dřevomorka ve všech starých domech. Dřevomorka byla na trámech, toho si všimla hned, když věšela prádlo, ale nejdříve přesně nevěděla co to je. Byla také na schůdkách, když se šlo nahoru. Na půdu se chodilo přes hlavní dveře, byla tam klika, pak taková chodbička a pak půdní dveře. Ví, že žalovaná se snažila dřevomorku odstranit, asi 2krát tam byl její zeť a stříkal to tam. O tom, že by zatékalo do domu, neví. Ví, že tam byla nová střecha a k ní neteklo. S právní předchůdkyní žalobce se nezná. O předmětu sporu jí informovala žalovaná, která jí oslovila, řekla jí, že se soudí, ptala se, jestli tam svědkyně tu dřevomorku viděla. Svědkyně jí na to řekla, že přece na to společně koukaly, a protože měla zdravotní problémy, tak sepsala čestné prohlášení, protože si myslela, že to bude stačit. Z výpovědi dále plyne, že svědkyně na půdu někdy chodila i sama, měla to povolené od žalované. Cestu na půdu popsala tak, že se šlo do bytu, kde dřív bydlela dcera žalované, byla tam dlouhá chodba a pak po schodech nahoru. Když uvedla, že tam byla klika, tak tím myslela, že když vyšla ze svého pokoje, šla nahoru, klikou si otevřela do toho bytu, do chodby. Do té chodby svědkyně mohla, když šla na půdu, dál do bytu už ne. Byly tam dveře oddělující chodbičku. Do jejího bytu byla také klika, ale už si nepamatuje, zda byla klika nebo koule do bytu žalované. Svědkyně dále doplnila, že na půdě bylo trochu vlhko, ale to bylo od prádla, nezatékalo tam. Pan Kunc na půdě sušil byliny. Plíseň na půdě nikdy neviděla. Z výpovědi dále plyne, že svědkyně byla přítomna toho, když se ošetřovala půda postřikem. Svědkyně neví, zda tam byl červotoč. Svědkyně dále uvedla, že s žalovanou v mezidobí, poté, co se odstěhovala, nebyla v kontaktu až do doby, kdy jí žalovaná kontaktovala kvůli sporu /viz výpověď svědkyně v průběhu jednání dne [datum], protokol o jednání na č. l. 307-310 spisu/.

36. Výpovědí svědkyně [celé jméno původní účastnice], [datum narození], se podává, že když kupovala předmětný byt, tak se jí zdál v dobrém stavu, zdál se zrekonstruovaný, nebyly tam evidentní vady. Zjišťovala si stav střechy, protože na to upozorňoval její otec, aby si na to dala obzvlášť pozor. Bylo jí řečeno, o jaký materiál se jedná a jak je starý. Dále si kromě bytu prohlédla sklep, zahradu a chodbu. O krovech jí nebylo známo nic, protož nebyl odkrytý. Vlastně vůbec neměla důvodu se tím zabývat. Myslela si, že celý horní byt je předělaný, neměla tušení, že tam může nalézt část půdy, protože to nebylo předmětem společného majetku. Bylo jí žalovanou řečeno, že k vrchnímu bytu náleží půda a spodnímu bytu sklep. K stavebně technickému stavu a stavu krovu jí bylo žalovanou a paní [příjmení] sděleno, že krytina je japonský šindel, a jak je stará. Zajímala jí pouze krytina, podívala se zvenčí a nic víc se neřešilo, protože horní část bytu nebylo její vlastnictví. O dřevokazné houbě v krovech informována nebyla. O stáří domu věděla. O krovy se nezajímala, protože jí bylo řečeno, že horní byt je předělaný a nevěděla, že je možné krovy přímo vidět. Rizika spojená se stářím domu konzultovala se známými, většina lidí jí řekla, že by starý dům nekupovala, že to je starost. Uvedla, že riziko je vždy, buď to riziko vezmete, nebo ne, ale jsou rizika, jako drobnější vady, ale střecha v havarijním stavu je velká vada. Bylo jí řečeno, že půda není její a nebyla jí nabídnuta možnost se na půdu podívat. Bylo jí řečeno, že tam je byt. Z výpovědi dále plyne, že o koupi bytu projevila zájem někdy koncem srpna, v prosinci složila zálohu. Koncem srpna proběhla první prohlídka, bylo jí umožněno si nemovitost prohlédnout asi třikrát, jednou s kamarádkou a dvakrát sama. Později svědkyně v průběhu výslechu upřesnila, že to mohlo být čtyřikrát. Smlouvu pak připravovala realitní společnost, svědkyně jí dostala v předstihu před podpisem. K podpisu kupní smlouvy došlo v realitní kanceláři. Pohledávku za žalovanou postoupila žalobci, protože špatně snáší soudní řízení, má za sebou několik pří ohledně dcery. K panu [příjmení] uvedla, že tohoto zná, ale popřela, že s ním někdy byla na půdě. K dotazu, zda na dveřích horního bytu byla v době, kdy kupovala dům, klika nebo koule, svědkyně uvedla, že neví. Na dveřích bytu, který kupovala ona, byla koule. Svědkyně uvedla, že žalobce se nastěhoval až po ní a v mezidobí do horního bytu nikdo nechodil, myslí si, že horní byt byl zamčený, nebyl důvod, aby tam někdo chodil. K dotazu, jaké období uplynulo mezi rezervací v prosinci, a podpisem kupní smlouvy svědkyně uvedla, že na to se nepřipravovala, nevzpomněla si ani na rok, kdy k rezervaci a podpisu kupní smlouvy došlo. Svědkyně odvodila, že k podpisu kupní smlouvy došlo asi na jaře, přesně si nevzpomněla. K článku VI odst. 1 kupní smlouvy svědkyně uvedla, že se seznámila tím, že byla seznámena. Obsah kupní smlouvy s nikým nekonzultovala, spoléhala se na solidnost realitní kanceláře. K žalobou uplatněné částce uvedla, že se jedná o částku, kterou svědkyně musela vynaložit na opravu střechy, nejsou v tom žádné vedlejší náklady. [příjmení] [příjmení], který opravu prováděl, zaplatil žalobce a svědkyně pak peníze v části 300 000 Kč uhradila žalobci a část mu ještě dluží. Postoupením pohledávky na žalobce se svědkyně oprostila od úhrady zbylé části vůči žalobci. Svědkyně uvedla, že jí je úplně jedno, jak spor dopadne, protože žalobci již nic nedluží. [příjmení] řekla, že peníze žalobci nezaplatila, ale ona mu je vlastně zaplatila tímto způsobem. Z výpovědi svědkyně dále plyne, že rekonstrukce trvala asi rok a měnilo se celé vrchní patro, tvar budovy se neměnil, byly znovu postavené obvodové zdi, protože se to jevilo jako jednodušší než vydloubávat shnilé dřevo. Svědkyně potvrdila, že v době rekonstrukce do domu několikrát hodně zatékalo, protože firma stavbu nepřikryla. Zatékáním svědkyni vznikla škoda asi 150 000 Kč až 200 000 Kč. Dům se ale opravil. S žalobcem má svědkyně urovnané vztahy – ona dlužila jemu, on jí. Došli si za právníkem a vyrovnali si to. Poté, co byla dotazována, za jakým právníkem, tak uvedla, že za zástupkyní žalobce. Svědkyně v průběhu výpovědi uvedla, že o tom, že je krov za zdí ví od žalobce, ten když předělával koupelnu, tak objevil krov. Že tam je někde otevřený krov nevěděla. Také doplnila, že listiny o výměně střešní krytiny před podpisem kupní smlouvy k dispozici neměla, a myslí si, že je ani dosud nemá /viz výpověď svědkyně v průběhu jednání dne [datum], protokol o jednání na č. l. 310-318 spisu/.

37. Účastnickým výslechem žalobce se podává, že v jeho případě prodej bytu zprostředkovávala za realitní kancelář paní [příjmení]. Dům se žalobci a jeho rodině velmi líbil, byl krásný a udržovaný. V té době v nemovitosti ještě bydlela žalovaná. Proběhly asi dvě nebo tři prohlídky, vždy se museli přezout, žalovaná si potrpěla na čistotu v domě. [příjmení] [příjmení] měla u sebe klíče od horního bytu, vždy byt odemykala. Chodil tam i otec žalobce. Prozkoumal vše, co se dalo, byl i na půdě, na kterou se chodí z jeho bytu. Měl tam i statika, známého otce. Rovnou uvažoval, že provede rekonstrukci, protože se mu nelíbila dispozice koupelny a rozmístění dalších místností a přitom chtěl i upravit půdní prostor, který chtěl zateplit a užívat ho. Nikde nebylo zjevné poškození, stav odpovídal stáří domu, věděl, že dům je přes 100 let starý. Hned po nastěhování se vrhl na rekonstrukci. Udělal celkem velkou část rekonstrukce včetně usazení tří střešních oken, a až když se snažili napojit izolaci střechy na zateplení patra, tak se zjistilo, že tam žádná izolace není. Když odkryl sádrokartonové desky, zjistil, že úplně chybí trámy, krokve, je to celé plesnivé. Statik pan [příjmení] potom rozhodl o havarijním stavu. Už při té výměně střechy muselo dojít k příložkování těch trámů, které neodpovídal 100 letům a byly tam dodávány později. Taky hlavní nosný trám (pozednice) buď chyběl, nebo byl jako písek, proto došlo k vyhlášení havarijního stavu, protože ten krov skoro vlastně ležel na obvodových zdech nebo na věnci. Ke kompletní výměně přistoupil na doporučení statika a stavební firmy, protože na alternativní variantu neměl peníze a bylo by nejisté, zda ostatní části vydrží. Žalobce neřešil, zda je příčinou dřevokazná houba, hmyz nebo zatékání. Většina částí krovu byla rozpadlá na kusy, bylo podstatné, že mu střecha padá na hlavu. Žalobce dále uvedl, že původní krov byl odvezen a spálen. O návrhu žalované na provedení mykologického průzkumu žalobce neslyšel. Žalobce k dotazu, zda v době, kdy byt kupoval, byly dveře opatřené koulí nebo klikou, uvedl, že koulí. Znalce pozval hned po té, co zjistil problém, ještě než se začalo bourat a zároveň kontaktoval pana [příjmení] a dal mu možnost cca tří týdnů, než začne bourání, aby se na to podíval a případně si vzal svého znalce. Pan Žák této možnosti nevyužil. O stavu informoval také svou právní předchůdkyni, s žalovanou neměl nic společného /viz výslech žalobce v průběhu jednání dne [datum], protokol o jednání na č. l. 318-322 spisu/.

38. Účastnickým výslechem žalované se podává, že právní předchůdkyně žalobce na půdě před uzavřením kupní smlouvy byla a byla také informována o výskytu dřevomorky. Z výslechu žalované plyne, že její dřívější zeť prováděl proti dřevomorce postřik, že dřevomorka tam byla od doby, kdy nemovitost koupila žalovaná. Její bývalý zeť dělal i nějaké sondy do dřeva. [příjmení] bylo zasažené, ale nebylo shnilé. Pan Žák se o stav nemovitosti moc nezajímal a o koupi se rozhodl po 20 minutách a žalobci, když se tam byl poprvé podívat, na jeho dotaz sama sdělila, že byla provedena výměna krytiny a na jeho výslovný dotaz, zda i krovu, mu žalovaná sdělila, že krov se neměnil. Jednání o koupi ze strany právní předchůdkyně žalobce probíhalo cca rok. Právní předchůdkyně žalobce se byla na byt a nemovitost podívat i s rodiči, s kamarádkou. Jako kamarádku žalovaná označila zástupkyni žalobce. Někdy tam přijela na kole, byla tam hodně často. Žalovaná jí informovala také o tom, že tam vybourali jednu příčku, že se stavěly garáže, že se předělávaly hlavní dveře a posouvaly kousek dál, že se stavěla veranda, potom o té rekonstrukci střechy. Žalovaná jí dala všechny podklady od nemovitosti i k té střeše. Krovy viděla. Viděla, že tam je dřevomorka. Taky jí žalovaná řekla, že když se dělala střecha, tak některé trámy se vyměňovaly. Že by bylo něco za zdí, žalovaná nevěděla. Právní předchůdkyně žalobce žádné detailnější informace o krovu nepožadovala. Žalovaná neví o tom, že by tam byl s právní předchůdkyní žalobce nějaký odborník. Právní předchůdkyni žalobce žalovaná půdu ukazovala v přítomnosti pana [příjmení]. Uvedla, že na půdu se vstupuje z chodby bytu. Souhlas pana [příjmení] ani žalobce neměla, ale všechno tam bylo úplně otevřené. V bytě pana [příjmení] nebyl už žádný nábytek, nic tam nebylo. K výskytu dřevokazné houby právní předchůdkyni žalobce žalovaná sdělila, že se to tam dělá, bylo i vidět, jak bývalý zeť to tam stříkal a odškraboval, aby viděl, do jaké hloubky je to zasaženo. Právní předchůdkyně žalobce nato nijak nereagovala, neprojevila o to žádný zájem. K dotazu, jak mohla právní předchůdkyně žalobce vědět, že v nemovitosti je půda žalovaná uvedla, že neví, co jí bylo makléřkou řečeno, že to věděla z plánku s tím, že je půda zakreslená i v dotazovaném prohlášení /viz výslech žalované v průběhu jednání dne [datum], protokol o jednání na č. l. 322-325 spisu/.

39. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru: V srpnu 2017 právní předchůdkyně žalobce reagovala na inzerát, kterým byl nabízen k prodeji předmětný byt umístěný v předmětné nemovitosti. V období od srpna 2017 do [datum] bylo právní předchůdkyni žalobce opakovaně několikrát, nejméně třikrát, umožněno si byt a předmětnou nemovitost prohlédnout. Právní předchůdkyně žalobce k žádné z prohlídek nepřizvala odborníka k posouzení stavebně technického stavu nemovitosti. O stav krovu se nezajímala, zajímala se pouze o střechu, a to vizuálním zhlédnutím zvenku. Právní předchůdkyně žalobce byla srozuměna se stářím nemovitosti. Právní předchůdkyně žalobce dne [datum] uzavřela se žalovanou kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k bytu v předmětné nemovitosti a spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech nemovitosti. Právní předchůdkyně žalobce také mimo jiné obdržela listiny prokazující provedení výměny střešní krytiny v roce 2008. Na přelomu let 2018 a 2019 započal žalobce, jako vlastník bytu [číslo] v téže nemovitosti, rekonstrukci bytu a půdního prostoru, v rámci které zjistil závažné poškození dřevěných prvků krovu biotickými škůdci, a to v částech, které byly zakryty sádrokartonovou konstrukcí. Žalobce zvolil opravu formou kompletní výměny konstrukce krovu. Žalobce nechal v průběhu rekonstrukce zpracovat několik znaleckých posudků se zaměřením na statiku a rozsah poškození. Právní předchůdkyně žalobce dopisem ze dne [datum] informovala žalovanou o zjištěných vadách a uplatnila slevu z kupní ceny ve výši 321 137 Kč. Dopisem ze dne [datum] uplatnila další slevu z kupní ceny ve výši 224 310 Kč, neboť v průběhu rekonstrukce vyšly najevo další vady. Naposledy byla žalovaná vyzvána k uhrazení celkové částky ve výši 545 447 Kč předžalobní upomínkou ze dne [datum].

40. Po právní stránce soud hodnotil věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen„ o. z.”), ve znění platném a účinném ke dni rozhodné právní skutečnosti.

41. Podle § 4 odst. 1, 2 o. z. se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Činí-li právní řád určitý následek závislým na něčí vědomosti, má se na mysli vědomost, jakou si důvodně osvojí osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé. To platí obdobně, pokud právní řád spojuje určitý následek s existencí pochybnosti.

42. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

43. Podle § 2082 odst. 1 věta první o. z. na kupujícího přechází nebezpečí škody na věci současně s nabytím vlastnického práva.

44. Podle § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

45. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

46. Podle § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

47. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

48. Podle § 2099 odst. 1 o. z., věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

49. Podle § 2095 o. z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

50. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

51. Podle ustálené judikatury dovolacího soudu odpovědnost prodávajícího za skryté nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy, na které prodávající neupozornil, se považuje nedostatek takové vlastnosti, která se u movitých nebo nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž absencí je možnost využití věci podstatně snížena (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2014 sp. zn. 33 Cdo 2991/2013, Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2017 sp. zn. 33 Cdo 274/2017).

52. Podle § 2084 o. z. má prodávající při ujednávání kupní smlouvy povinnost upozornit kupujícího na vady věci, o nichž prodávající ví a podle § 2103 o. z. současně platí, že vady, které kupující musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat, nezakládají dle věty první práva kupujícího z vadného plnění. Rozhodující je přitom zřejmost vady při uzavření kupní smlouvy. Ke zjištění zjevných vad pak slouží prohlídka věci. Pokud vadu kupující může zjistit tzv. na první pohled, tedy vada je zřejmá, nebo provedením běžné odborné zkoušky nespojenou s destrukcí části konstrukce nemovitosti, nejedná se o vadu skrytou (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2016 sp. zn. 32 Cdo 2290/2014, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 11. 2015 sp. zn. 32 Cdo 2422/2014). Důsledkem toho, že kupující podle možnosti neprohlédne věc a nepřesvědčí se o jejích vlastnostech, může být neúspěch při uplatnění práv z odpovědnosti za vady soudní cestou. [příjmení] platí pouze v případě ujištění prodávajícího ze strany kupujícího o tom, že věc je bez vad nebo bez konkrétní vady.

53. Na základě provedeného dokazování a hodnocení důkazů každého jednotlivě a všech v jejich vzájemné souvislosti a po právním zhodnocení skutkových zjištění dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Soud vzal za prokázané, že žalovaná a právní předchůdkyně žalobce uzavřely kupní smlouvu, jejímž předmětem byl byt a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti specifikované bodem 1. odůvodnění, o které právní předchůdkyně žalobce věděla, že nemovitost je více než sto let stará a že v roce 2008 byla provedena rekonstrukce střechy domu v rozsahu smlouvy o dílo uzavřenou se [právnická osoba] s.r.o. na provedení klempířských a pokrývačských prací, což žalovaná právní předchůdkyni žalobce doložila smlouvou o dílo a cenovou nabídkou. Soud vzal dále za prokázané, že po uzavření kupní smlouvy bylo v souvislosti se zahájením rekonstrukce podkrovního bytu ve vlastnictví žalobce zjištěno poškození konstrukce krovu, jehož příčinou byl biotický škůdce, což si vyžádalo provedení opravy, přičemž žalobce přistoupil k provedení kompletní výměně krovu a střechy. Náklady na provedení opravy byly znalcem [titul]. [příjmení] vyčísleny rozpočtem na částku 1 227 377,89 Kč, podle doložených daňových dokladů byly na opravu vynaloženy fakticky finanční prostředky ve výši 1 095 650 Kč. Právní předchůdkyně žalobce žalobou uplatnila nárok na slevu z kupní ceny ve výši 545 447 Kč odpovídající podílu 4/9 z celkových rozpočtovaných nákladů. Soud však nevzal za prokázané, že právní předchůdkyně žalobce před uzavřením kupní smlouvy vynaložila obvyklou pozornost, kterou při koupi nemovitosti starší 100 let s přihlédnutím k dalším poskytnutým informacím o stavu nemovitosti bylo spravedlivé očekávat.

54. V posuzované věci žalobce, resp. jeho právní předchůdkyně, tvrdil, že stav nemovitosti rozhodně nenasvědčoval tomu, že by právní předchůdkyně žalobce měla předpokládat havarijní stav střešní konstrukce. Z výpovědi právní předchůdkyně žalobce v postavení svědka ovšem vyplynulo, že ačkoliv si byla vědoma možných rizik spojených s koupí nemovitosti starší 100 let, právní předchůdkyně žalobce v průběhu několika prohlídek se o střechu zajímala pouze tak, že provedla zvenku vizuální prohlídku. O stav krovu neměla důvod se zajímat, protože jí bylo řečeno, že celý horní byt je předělaný a o stavebně technickém stavu nemovitosti a krovu získala informace od žalované a realitní makléřky. V této souvislosti soud konstatuje, že je nepravděpodobné, že by právní předchůdkyně žalobce nebyla informována o existenci půdního prostoru umožňující pohled na konstrukci střechy, když jak žalovaná tak realitní makléřka o existenci půdního prostoru věděly. Realitní makléřka [jméno] [příjmení] ve své výpovědi potvrdila, že v době kdy zprostředkovávala prodej horního bytu panu [jméno] [příjmení], na půdě byla. Z výpovědi pana [příjmení] plyne, že vlastnické právo k hornímu bytu na něj bylo převedeno asi v září 2017, že tam bydlel do prosince 2017 a to asi pět měsíců. Pan Žák tedy v horním bytě pravděpodobně bydlel v období od léta 2017 do prosince 2017. Právní předchůdkyně žalobce projevila zájem o koupi bytu v srpnu 2017. Z uvedeného plyne, že v době, kdy právní předchůdkyně žalobce o koupi bytu projevila zájem, svědkyně [příjmení] musela o existenci půdního prostoru vědět. Nelze ani opominout, že ačkoliv žalobce tvrdí, že jeho právní předchůdkyně se o půdní prostor nezajímala, protože nebyl předmětem koupě, tak předmětem koupě jednoznačně byly společné části, mezi které patří také vodorovné a svislé nosné konstrukce a střešní konstrukce (viz prohlášení na č. l. 210 spisu) a právní předchůdkyně žalobce se tak měla zajímat, o to, v jakém stavu se právě třeba krov střechy nachází.

55. V této souvislosti bylo zjištěno, že byt byl nabízen prostřednictvím inzerce s dodatkem„ ve velmi dobrém stavu“, přičemž znění inzerátu ale bylo zpracováno nikoliv žalovanou, ale realitní kanceláří a realitní makléřka [jméno] [příjmení] v rámci své výpovědi vysvětlila, že nabízený byt byl udržovaný, takže nebyl důvod neuvést, že je v dobrém stavu. Nelze ani opomenout, že právní předchůdkyně žalobce byla před uzavřením kupní smlouvy srozuměna s rozsahem rekonstrukce střechy v roce 2008, tedy, že proběhly klempířské a pokrývačské práce. Ačkoliv právní předchůdkyně žalobce v rámci své výpovědi tvrdila, že listiny k výměně střešní krytiny neměla a myslí si, že je ani nemá, smlouvu o dílo, cenovou nabídku, předávací protokol, vyúčtování a faktury k provedení klempířských a pokrývačských prací sama soudu předložila společně s žalobou. Z těchto listin také jednoznačně plyne, že kromě jiného byla provedena oprava poškozeného bednění, jehož poškození bylo mimo jiné také uplatněno jako skrytá vada.

56. Ačkoliv to právní předchůdkyně žalobce odmítla, soud má za prokázané, že jí bylo umožněno nahlédnout do půdního prostoru a byla upozorněna na vady krovu, které byly z půdního prostoru viditelné, a o kterých se žalovaná a svědci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] domnívali, že se jedná o dřevomorku. V této souvislosti soud uvádí, že ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] vyplynulo, že tento byl osobně přítomen tomu, když právní předchůdkyně žalobce byla v rámci prohlídky nemovitosti i v půdním prostoru a žalovaná jí o výskytu dřevomorky informovala. O výskytu dřevomorky právní předchůdkyně žalobce také hovořila přímo se svědkem. Soud nepochybuje o věrohodnosti svědka [jméno] [příjmení], a to přesto, že v důsledku jednání žalobce se musel z nemovitosti vystěhovat, neboť při rekonstrukci prováděné žalobcem došlo k vytopení bytu, který svědek užíval, došlo ke zhoršení jeho zdravotního stavu a zničení jeho věcí a i přesto, že svědek zvažoval a zvažuje na žalobce podat v této souvislosti žalobu. Svědek vypověděl přesvědčivě o průběhu, způsobu a rozsahu užívání předmětné nemovitosti, ve které bydlel 20 let. Svědek přibližně rok bydlel i v horním bytě, proto, ale i z dalších tvrzení nejen svědka, ale i svědkyně [jméno] [příjmení] a žalované, nelze pochybovat o tom, že svědek do půdního prostoru měl přístup. Na tomto závěru nic nemění ani skutečnost, že v rámci své výpovědi uvedl, že na půdu se vstupovalo z chodby mimo byt, kdy tuto nepřesnost lze vysvětlit chováním žalobce a zástupkyně žalobce v průběhu výpovědi svědka, kteří svými non-verbálními projevy (úsměvy, pošklebky a k provádění úkonu neadekvátním kroucením hlavy) při výpovědi svědka svědkovi dávali zřetelně najevo, že obsahu jeho výpovědi nevěří a soudem byli za toto své chování několikrát napomenuti. V průběhu řízení bylo dostatečně prokázáno, že svědek v průběhu jeho nájemního vztahu do prostoru půdy opakovaně vstupoval. Skutečnost, že nesprávně či nejednoznačně popsal vstup do půdního prostoru, nemůže proto mít bez dalšího vliv na učinění závěru o jeho věrohodnosti. Svědek přesvědčivě odpovídal na položené otázky, a pokud si nevzpomínal nebo nevěděl, tak tuto skutečnost uvedl. Svědek působil klidně, jeho odpovědi byly přesvědčivé, odpovídal s jistotou. Jestliže žalobce zpochybňuje tvrzení svědka, že dveře do horního bytu byly zamčené a svědek tak nemohl mít do půdního prostoru vstup, tak je nutno uvést, že svědek v rámci své výpovědi jednoznačně uvedl, že v době, kdy v horním bytě bydlel pan [příjmení], tak do půdního prostoru nechodil. Když se pan [příjmení] odstěhoval, tak dveře do horního bytu nebyly zamčené a byly opatřeny klikou, a proto na jaře roku 2018 s právní předchůdkyní žalobce půdní prostory navštívil, a to dvakrát. Skutečnost, že na dveřích do horního bytu byla klika, na položený dotaz spontánně potvrdil v rámci výpovědi také [jméno] [příjmení], ačkoliv následně své tvrzení upravil, že si to nevybavuje. Existenci kliky u vstupních dveří do horního bytu jednoznačně nezpochybnila ani právní předchůdkyně žalobce. Tvrzení žalobce o tom, že dveře byly opatřeny koulí, zůstalo toliko v rovině tvrzení, neboť jím založené fotografie zachycující vnitřní prostory nemovitosti, které žalobce předložil k důkazu, byly jako důkaz zamítnuty. Nad rámec uvedeného soud konstatuje, že i pokud by provedeny k důkazu byly, tak nelze odhlédnout od skutečnosti, že dveře, které zřejmě vedou do prostoru horního bytu, jsou sice opatřeny koulí, ale fotografie je pořízena již zjevně v průběhu provádění rekonstrukce střechy, neboť na snímku je střecha viditelně odstraněna. Tímto snímkem by tak nemohlo být vzato za prokázané, že dveře byly opatřeny koulí v době, kdy byt [číslo] byl ve vlastnictví pana [příjmení]. Soud neuvěřil ani tvrzení [jméno] [příjmení] o tom, že byt byl po jeho odstěhování vždy uzamčený, neboť ne zcela přesvědčivě nejprve uvedl, že klíče od bytu měla pouze realitní makléřka, jiné klíče Žákovi neměli a později svědek připustil, že jedny klíče měla samozřejmě i jeho manželka a on (a to poté, kdy byl později konfrontován se svým dalším tvrzením o tom, že do bytu po odstěhování jezdil). Pan Žák se prohlídek neúčastnil a tvrzení o tom, že realitní makléřka byt vždy zamkla, měl pouze zprostředkovaně, přičemž důkaz výslechem realitní makléřky [jméno] [příjmení] byl zamítnut. Tvrzení svědka [příjmení] v tomto směru nepůsobila přesvědčivě a věrohodně i s ohledem na skutečnost, že na jiné podstatné skutečnosti si vesměs nevzpomínal. V této souvislosti soud dále uvádí, že neuvěřil tvrzení právní předchůdkyně žalobce o tom, že v prostoru půdního prostoru nebyla a že nebyla informována o stavu krovu také proto, že právní zástupkyně žalobce již v průběhu jednání dne [datum] věděla, jak bude právní předchůdkyně žalobce vypovídat, když se svědka [příjmení] přímo zeptala„ jak si vysvětluje rozpor, když paní [celé jméno původní účastnice] uvádí, že na té půdě s Vámi nebyla…“, ačkoliv k této otázce se právní předchůdkyně žalobce vyjádřila až při svém výslechu dne [datum]. Pokud právní předchůdkyně žalobce byla v postavení žalobkyně, tak takové tvrzení neuvedla. Soud právní předchůdkyni žalobce neuvěřil ani v tvrzení, že o existenci půdy nevěděla, neboť sama v průběhu své výpovědi uvedla„ [jméno] bylo řečeno od začátku, že vrchní byt, tomu náleží půda a spodnímu bytu náleží sklep“. Právní předchůdkyně žalobce tedy o existenci půdy věděla, kdy s ohledem na skutečnost, že sama původně věc žalovala a přes její finanční vazby s žalobcem nelze vyloučit její zájem na vyřešení sporu ve prospěch žalobce.

57. K otázce zjevného výskytu biotického škůdce soud dospěl k závěru, že dokazováním nebylo prokázáno, jakým konkrétním dřevokazným hmyzem nebo dřevokaznou houbou byly dřevěné prvky krovu napadeny, neboť nebyl proveden stavebně – mykologický diagnostický průzkum pro zjištění rozsahu poškození, a to ačkoliv žalovaná provedení tohoto průzkumu prostřednictvím vypracovaného zhodnocení stávající konstrukce krovu vypracovaného společností [právnická osoba] navrhovala. Poškozené dřevěné prvky jsou již podle vyjádření žalobce zničeny, takže již není možné přesný rozsah a druh biotického škůdce zjistit. Svědci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a žalovaná v rámci své výpovědi uvedli, že na trámech v půdním prostoru byla viditelná dřevomorka. Že se jedná o dřevomorku, svědkyni [příjmení] informovala žalovaná, svědek [příjmení] poškození konzultoval s kamarádem a podle obrázku dovodil, že se jedná o dřevomorku. Žalovaná v tomto směru informovala i právní předchůdkyni žalobce. Žalovaná se také snažila údajnou dřevomorku odstranit postřikem. Svědek [jméno] [příjmení] popsal, že na nezakrytých trámech byly otvory, jako když tam proleze mravenec, dřevo bylo částečně opadané, místy bylo navlhlé a zasaženo plísní. Podle svědka tento stav byl již v době, kdy se do nemovitosti nastěhoval, v roce 1999. Svědkyně [jméno] [příjmení] popsala, že na trámech viděla malinké dírečky. Toho si všimla, když tam chodila věšet prádlo. Oba se shodli na tom, že uvedené bylo viditelné již na schodech vedoucích do půdního prostoru. Věrohodnosti svědka [příjmení] se soud již zabýval v bodě 56. odůvodnění. Výpověď svědkyně [příjmení] soud posoudil také jako věrohodnou, neboť svědkyně na položené otázky odpovídala spontánně, s jistotou a přesvědčivě. Svědek [jméno] [příjmení] si zjevné vady obdobného charakteru na půdě nevšiml. Znalec [titul]. [jméno] [příjmení] uzavřel, že v místě podstřeší (prostoru přístupného půdního prostoru) je krov nepoškozený. Statik [titul]. [jméno] [příjmení] popsal velmi silné poškození krokví v jejich spodní části, v úseku mezi pozednicí a přibližně horní úrovně vikýřů. Znalec [titul]. [příjmení] [příjmení] uzavřel, že krokve jsou velmi silně poškozeny ve spodních částech mezi pozednicí a přibližně horní úrovní vikýřů. Silně jsou poškozeny i pozednice a ve zdivu skryté sloupky. Prkenné bednění je místně vyměněno. Zhodnocením stávající konstrukce krovu zpracovaným za společnost [právnická osoba] [titul] [jméno] [příjmení] a stvrzeným [titul]. [jméno] [příjmení] mimo jiné plyne, že krokve mimo oblast pozednice nevykazují celoplošné poškození a část v oblasti půdy je vizuálně bez poškození. Na základě uvedeného dospěl soud k závěru, že ačkoliv odborníci neshledali napadení dřevěných prvků v půdním prostoru biotickým hmyzem nebo houbou, svědci na dřevěných prvcích pozorovali vady, které shodně popsali jako dírečky, o kterých se domnívali, že se jedná o dřevomorku, tedy dřevokaznou houbu. O tomto stavu nejen žalovaná ale i svědek hovořili s právní předchůdkyní žalobce. V této souvislosti nelze odhlédnout od skutečnosti, že postavení najisto, zda části dřevěné konstrukce střechy v oblasti půdního prostoru byly či nebyly viditelně zasaženy dřevomorkou nebo jiným biotickým škůdcem není možné již prokázat, neboť tyto dřevěné prvky již byly zničeny. Soud v tomto směru uzavřel, že není podstatné, zda viditelné dřevěné prvky skutečně byly nebo nebyly zasaženy biotickým škůdcem, ale podstatné je, že ačkoliv žalovaná a svědek, který s právní předchůdkyní žalobce v průběhu prohlídky jednal, a tito jí sdělili informaci o výskytu (podle nich) dřevomorky, právní předchůdkyně žalobce nevyvinula potřebnou míru opatrnosti, aby si stav konstrukce krovu ověřila například nějakou odbornou nedestruktivní zkouškou nebo alespoň prohlídkou stran odborníka.

58. V této souvislosti soud dále uvádí, že lze přisvědčit žalobci v tom, že vyjádření zpracované [titul]. [příjmení] nemá charakter znaleckého posudku, ale nelze souhlasit s tím, že závěry v tomto vyjádření jsou nepoužitelné, resp. použitelné pouze v těch částech, které jsou souladné se závěry znalců přibraných žalobcem nebo s tvrzeními žalobce. Nutno zdůraznit, že předmětné vyjádření sice vypracoval [titul]. [jméno] [příjmení], ale pod hlavičkou společnosti [právnická osoba] a vyjádření za tuto společnost stvrdil [titul]. [jméno] [příjmení] jako autorizovaný inženýr pro pozemní stavby, statiku a dynamiku staveb. [titul]. [jméno] [příjmení] také nefiguruje v seznamu znalců jako znalec z oboru ekonomiky, odvětví ceny a odhady nemovitostí, jak tvrdil žalobce, ani v jiném znaleckém oboru, a to ani jako znalec s pozastavenou činností nebo se zánikem oprávnění. Jediným znalcem příjmením [příjmení] je [titul]. [jméno] [příjmení], nikoliv [jméno] (vyplývá z veřejně dostupného seznamu na [webová adresa]). Nad rámec uvedeného je třeba připomenout, že všechny provedené důkazy musí být soudem hodnoceny a v českém právu nemá důkaz znaleckým posudkem nebo jiný důkaz větší váhu než důkaz jiný. Soud tak vyjádření vypracované [titul]. [jméno] [příjmení] hodnotil stejně jako důkazy předložené žalobcem, jak plyne i z již dříve uvedeného.

59. S ohledem na uvedené, tak soud dospěl k závěru, že s přihlédnutím k faktu, že předmětem koupě byl objekt starší více než 100 let, skutečnosti, že u nemovitosti došlo k výměně střešní krytiny v roce 2008, v rámci které bylo také demontováno poškozené bednění a proveden nástřik bednění a skutečnosti, že právní předchůdkyni žalobce nebylo upíráno provedení podrobné prohlídky nejen bytu, ale celé nemovitosti, nesvědčí o tom, že by žalovanou byl zastírán, či skrýván stav nemovitosti. Z informací poskytnutých žalovanou právní předchůdkyni žalobce, tato nemohla dovozovat, že by se jednalo o budovu s vlastnostmi novostavby, resp. že její stavebně technický stav odpovídá současným stavebnětechnickým trendům a normám a také z ničeho nemohla dovozovat, že dřevěná konstrukce střechy (krovy a další) prošla rekonstrukcí. Naopak právní předchůdkyně byla srozuměna nejen se stářím nemovitosti, ale také prokazatelně s tím, že v roce 2008 došlo toliko k výměně střešní krytiny a s tím souvisejícím opravám bednění. Ve prospěch uvedeného závěru pak svědčí i skutečnost, že v kupní smlouvě právní předchůdkyně prohlásila, že„ se seznámila se stavem předmětu převodu, jakož i s přístupem k němu a se stavem vybavení již před podpisem této smlouvy a v tomto stavu předmět převodu přebírá. [příjmení] kupující výslovně prohlašuje, že měla dostatek možností a dostatek času si předmět převodu před uzavřením této smlouvy řádně prohlédnout a dále je jí znám stav a stáří předmětu převodu a to i součástí a příslušenství. [příjmení] kupující prohlašuje, že jí nebyla odepřena prohlídka předmětu převodu a měla možnost si prohlédnout všechny součásti a příslušenství předmětu převodu.“, a to za situace, kdy znění kupní smlouvy jí bylo předloženo s předstihem před jejím podpisem, jak sama právní předchůdkyně uvedla, a právní předchůdkyně žalobce tak měla možnost znění citovaného článku připomínkovat, což neučinila.

60. Z uvedených důvodů nemohl soud vzít za oprávněný ani nárok na slevu z kupní ceny v souvislosti s výměnou stropních trámů a nevložením izolace střechy. Při posuzování nároku ze střešních trámů soud zohlednil také závěr znaleckého ústavu [příjmení] expert o tom, že nelze vyloučit, že stropní trámy byly již ztrouchnivělé a dožilé stářím, tedy byl ve stavu odpovídajícímu jejich stáří a běžnému opotřebení. Co se týče chybějící izolace, dospěl soud k názoru, že u domu tohoto stáří, u kterého nebyla provedena kompletní rekonstrukce střechy nelze očekávat vložení izolace. Znalec [titul]. [příjmení] sice v dodatku [číslo] ke znaleckému posudku v obecné rovině tvrdí, že v roce realizace opravy docházelo k zateplování podkrovních bytů a že v 90. letech minulého století se pobytové místnosti rozhodně zateplovaly, ale svá tvrzení nestaví na právní úpravě nebo technických normách, ze kterých by taková povinnost vyplývala. Podle soudu nebylo prokázáno, že tento technologický postup byl nějak upraven, tedy že právní předchůdkyně žalobce mohla objektivně předpokládat, že podkrovní byt je zateplený, a proto soud tuto uplatněnou skutečnost neposoudil jako vadu. Jinými slovy, jako vadu by bylo možné uvedené posoudit pouze v případě, že nebyl dodržen předepsaný technologický postup, což v posuzovaném případě prokázáno nebylo.

61. K hodnocení výslechu svědků a účastníků řízení soud uvádí, že obsah výpovědi žalované koresponduje v základních obrysech s výpovědí svědka [příjmení] a svědkyně [příjmení] Tito sice byli žalovanou kontaktováni a byla jim ze strany žalované objasněna podstata sporu, oba ale vypovídali spontánně i na otázky soudu a právní zástupkyně žalobce, na které nemohli být připraveni a obsah jejich výpovědí nelze hodnotit jako totožný tak, že by byli tzv. připravováni na to, jak mají vypovídat. Více k jejich věrohodnosti již bylo uvedeno dříve. Obsah jejich výpovědi není sice zcela v souladu se závěry znalců o tom, že v prostoru půdu dostupném z horního bytu nezjistili poškození biotickými škůdci, svědci ale věrohodně popsali, jaké poškození v tomto prostoru viděli, a proč se domnívají, že se jedná o dřevomorku. Obsah výpovědi svědkyně [příjmení] soud hodnotil s přihlédnutím k tomu, že zprostředkovávala předmětný prodej a realitní kancelář připravovala kupní smlouvu, proti jejíž části se nyní právní předchůdkyně žalobce vymezuje. Tato svědkyně si na dotazy soudy nevzpomínala na některé podrobnosti, na které si náhle vzpomněla při jinak položeném dotazu právní zástupkyní žalobce. Nepřesvědčivě uváděla, kolikrát proběhla prohlídka nemovitosti ze strany právní předchůdkyně žalobce a ačkoliv si podrobně pamatovala, jak se musela přezouvat, tak si nevzpomněla, že kupní smlouva musela být podepsána opakovaně. Obsah výpovědi svědka [příjmení] již byl hodnocen dříve a obsahem výpovědi žalobce nebyly zjištěny žádné významné skutečnosti k jednání jeho právní předchůdkyně v průběhu před uzavřením kupní smlouvy.

62. Pro úplnost soud uvádí, že zamítl návrh na provedení důkazu příjmovými pokladními doklady o platbách v hotovosti, výslechem svědka [jméno] [příjmení], výslechem znalců [titul]. [příjmení] a [titul]. [příjmení] a statika [titul]. [příjmení], výslechem realitní makléřky [jméno] [příjmení] a třemi fotografiemi zachycujícími vnitřní prostory nemovitosti, a to jednak pro nadbytečnost, protože provedení navrhovaných důkazů by nemohlo zvrátit závěr soudu o tom, že právní předchůdkyně žalobce před uzavřením kupní smlouvy nevynaložila obvyklou pozornost ke zjištění stavebně-technického stavu nemovitosti, která od ní byla, s ohledem na informace poskytnuté ke stavu nemovitosti, v posuzovaném případě důvodně očekávatelná a jednak proto, že návrh na výslech [jméno] [příjmení] a fotografiemi vnitřních prostor nemovitosti byl předložen v rozporu s pravidly koncentrace řízení ve smyslu § 118b o. s. ř. Ačkoliv žalobce tyto důkazy navrhl s tvrzením, že mají prokázat věrohodnost výpovědi svědka [jméno] [příjmení], fakticky jimi měly být prokazovány nové skutečnosti (zamčení dveří), ke kterým žalobce mohl a měl důkaz případně označit před koncentrací řízení, když tvrzení o vstupu do půdního prostoru svědka s právní předchůdkyní žalobce byla součástí spisu ještě před poučením dle § 118b o. s. ř.

63. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že výrokem II. tohoto rozsudku přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 150 463,50 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bod 6., § 11 odst. 1 písm. a), d), g), odst. 2 písm. f) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen„ a. t.”), a to za 11 úkonů právní služby z tarifní hodnoty ve výši 545 447 Kč sestávající z částky 10 500 Kč za každý z 11 úkonů právní služby ve věci (převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě, podání ze dne [datum], podání ze dne [datum], podání ze dne [datum], účast na jednání ve dnech [datum], [datum] přesahující 2 hodiny, [datum] přesahující dvě hodiny, a [datum]), dále za 1 úkon právní služby z hodnoty ve výši 545 447 Kč sestávající z částky 5 250 Kč za jeden úkon právní služby sestávající v účasti na jednání dne [datum], při kterém byl toliko vyhlášen rozsudek, náhrady hotových výdajů za dvanáct úkonů právní služby po 300 Kč dle § 13 odst. 1, 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 26 113,50 Kč Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. a platební místo dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení