6 C 169/2024 - 189

Rubrum

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Olgou Houžvičkovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o uložení povinnosti uzavřít smlouvu takto:

Výrok

I. Žaloba žalobce, kterou požadoval, aby soud uložil žalovaným č. 1) a 2) rukou společnou a nerozdílnou povinnost uzavřít se žalobcem kupní smlouvu, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k: * pozemku par. č. st. [Anonymizováno] o výměře 303 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je budova č.p. [Anonymizováno] (rodinný dům), * pozemku par. č. st. [Anonymizováno] o výměře 634 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je budova bez č.p. či evidenčního (jiná stavba), * pozemku par. č. [hodnota] o výměře 616 m2 (zahrada) * pozemku par. č. [hodnota] o výměře 589 m2 (zahrada), vše vedeno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský Kraj, Katastrální pracoviště [adresa], zapsáno pro k.ú a obec [adresa] na listu vlastnictví č. [hodnota] za kupní cenu ve výši 900.000 Kč, eventuálně, aby soud nahradil projev vůle na straně žalovaných s uzavřením této smlouvy: Smluvní strany: [Jméno žalované A] r.č.: [RČ] bytem [Adresa žalované A] [Jméno žalované B], r.č.: [RČ] bytem [Adresa žalované B] (dále jen jako „prodávající“) a [Jméno žalobce], r.č.: [RČ] bytem [Adresa žalobce] (dále jen jako „Kupující“) Předmět koupě a projev vůle Prodávající touto smlouvou prodávají kupujícímu do výlučného vlastnictví za kupní cenu níže uvedenou * pozemek par. č. st. [Anonymizováno] o výměře 303 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je budova č.p. [Anonymizováno] (rodinný dům), * pozemek par. č. st. [Anonymizováno] o výměře 634 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je budova bez č.p. či evidenčního (jiná stavba), * pozemek par. č. [hodnota] o výměře 616 m2 (zahrada) * pozemek par. č. [hodnota] o výměře 589 m2 (zahrada), vše vedeno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský Kraj, Katastrální pracoviště [adresa], zapsáno pro k.ú a obec [adresa] na listu vlastnictví č. [hodnota] za kupní cenu ve výši 900.000 Kč a kupující uvedený předmět převodu do výlučného vlastnictví kupuje a přijímá a zavazuje se za něj zaplatit kupní cenu níže sjednanou. Příslušenství tvoří vybavení budovy ve stavu ke dni právní moci tohoto rozsudku Kupní cena a její úhrada Smluvní strany se dohodly na kupní ceně za předmět převodu se všemi součástmi a příslušenstvím, se všemi právy a povinnostmi, ve výši 900.000 Kč Prodávající podpisem této smlouvy potvrzují, že kupní cena byla v plné výši uhrazena před podpisem této smlouvy. Výše uvedená kupní cena představuje úplnou úplatu za předmět této smlouvy specifikovaný v článku 1. této smlouvy. Společná a závěrečná ustanovení Vlastnické právo k předmětu převodu přejde na kupujícího vkladem vlastnického práva kupujícího k předmětu převodu do katastru nemovitostí s právními účinky, na základě pravomocného povolení vkladu do katastru nemovitostí, k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Návrh na vklad podá na příslušném katastrálním úřadě kterákoliv ze smluvních stran, kupující uhradí příslušný správní poplatek spojený s vkladem jeho vlastnického práva k předmětu převodu. V případě, že příslušný katastrální úřad z jakéhokoliv důvodu přeruší řízení o vkladu či zamítne návrh na vklad vlastnického práva podle této smlouvy, zavazují se smluvní strany bezodkladně k odstranění těchto vad bránících povolení vkladu, a to případně i formou uzavření nové smlouvy a přitom v maximální možné míře zachovat účel, smysl a obsah této smlouvy. Tato smlouva se pořizuje ve čtyřech vyhotoveních. Každá ze smluvních stran obdrží po jednom vyhotovení a jedno vyhotovení bude použito pro potřeby řízení o vkladu vlastnického práva z této smlouvy do katastru nemovitostí. Změny a doplňky této smlouvy musí mít písemnou formu. Smluvní strany prohlašují, že si tuto smlouvu před jejím podpisem přečetly a s jejím obsahem souhlasí, že byla uzavřena po vzájemném projednání podle jejich pravé a svobodné vůle, nikoli v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, na důkaz čehož připojí své vlastnoruční podpisy, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit oběma žalovaným k rukám jejich právního zástupce náklady řízení ve výši 173 102,84 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Hodoníně náklady řízení ve výši 16 173 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se svou žalobou domáhal vydání eventuálního rozsudku, který je uveden ve výroku I. tohoto rozsudku. Svoji žalobu odůvodnil tím, že žalobce (jakožto kupující) uzavřel dne 31. 1. 2024 se žalovanými (jakožto prodávajícími) smlouvu o koupi věci nemovité. Předmětem koupě byl: „pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], č. st. [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], jehož součástí je budova s číslem popisným [Anonymizováno] a další stavby na pozemcích bez čísla popisného, nacházející se v katastrálním území [adresa], obec [adresa].“ Poté, co žalobce uhradil žalovanému kupní cenu ve výši 900 000 Kč, tak předmětnou kupní smlouvu předložil katastrálnímu úřadu, který ovšem naznal, že předmět koupě je vymezen neurčitě, a proto není možné vklad vlastnického práva žalobce povolit. Proto žalobce vyzval žalované, aby v souladu s čl. VI. kupní smlouvy žalobci poskytli součinnost a mohlo dojít k odstranění vytýkaných vad. Žalovaní však nijak na výzvy žalobce nereflektovali, proto se žalobce domáhá, aby soud stanovil žalovaným povinnost rukou společnou a nerozdílnou uzavřít s žalobcem kupní smlouvu, jejímž předmětem by byl převod vlastnického práva k nemovitostem výše uvedeným, eventuelně, pokud by soud dospěl k závěru, že obsah čl. VI. kupní smlouvy je smlouvou o smlouvě o budoucí, nechť tedy obsah budoucí smlouvy soud určí.

2. Oba žalovaní se ve věci vyjádřili s tím, že s žalobou nesouhlasí, tuto navrhují zamítnout z následujících důvodů. Žalovaný č. 1 s [jméno FO] se dohodli na investování částky ve výši 1 250 000 Kč. Protože touto částkou nedisponovali, prostřednictvím pana [jméno FO] oslovili žalobce, který souhlasil s poskytnutím zápůjčky žalovanému č. 1 a panu [jméno FO] ve výši 1 000 000 Kč na dobu 15 dnů s pevně sjednaným úrokem ve výši 100 000 Kč, to vše za podmínky, že žalovaný č. 1 i [jméno FO] budou ručit svými nemovitostmi. Žalovaný č. 1 tak měl ručit nemovitostmi, a to parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], rodinný dům, parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba bez čp/če, parc. č. st. [Anonymizováno] jehož součástí je stavba bez čp/če, parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota], vše v k.ú. [adresa] (dále jen předmětné nemovitosti), a [jméno FO] pak pozemkem parc. č. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba – budova (garáž v části obce [adresa] č. evid. [Anonymizováno]). Žalobce však nezvolil formu odpovídající zamýšlenému právnímu jednání, tedy smlouvu o zápůjčce, ale naopak předložil žalovanému č. 1 a [jméno FO] návrh dvou kupních smluv, dle kterých měl žalovaný č. 1 převést nemovitosti shora specifikované v k.ú. [adresa] za cenu 900 000 Kč a [jméno FO] svou nemovitost v k.ú. [adresa] za cenu 200 000 Kč na žalobce. Celková částka ve výši 1 000 000 Kč (200 000 Kč + 800 Kč), částka 100 000 Kč měla být úrokem, který si žalobce již předem strhl, měla být uhrazena na účet žalovaného č. [hodnota]. Ve smlouvách pak bylo sjednáno právo žalovaných i [jméno FO] odstoupit od smlouvy v případě, že kupní cena bude vrácena do 14. 2. 2024 žalobci. Žalovaní zdůraznili, že částka ve výši 100 000 Kč reálně nebyla ze strany žalobce uhrazena, když měla simulovat sjednaný úrok z půjčené částky ve výši 1 000 000 Kč. Pro případ, že tedy žalovaní a [jméno FO] zápůjčku vrátí do 14. 2. 2024, žalobce přislíbil smlouvy zničit. Naopak, nebude-li částka uhrazena, podá návrh na vklad do katastru nemovitostí. Žalobce tedy částku ve výši 800 000 Kč a 200 000 Kč dle dohody zaslal na účet žalovaného č.[hodnota]. Protože se burzovní obchod žalovaným a [jméno FO] nepodařilo uskutečnit, a tudíž nebyli schopni žalobci půjčené prostředky vrátit do data 14. 2. 2024, následujícího dne 15. 2. 2024 žalobce podal návrh na vklad vlastnického práva obou smluv do katastru nemovitostí, a to navzdory prosbám žalovaného č.1 a [jméno FO] o posečkání s vrácením dlužné částky. Cena nemovitostí, které vlastnicky patří žalovaným činila 2 600 000 Kč, garáž vlastnicky patřící [jméno FO] činila minimálně 450 000 Kč. Kromě toho, že tedy si žalobce vzal úrok ve výši 240 % p.a. ze zapůjčené částky 1 000 000 Kč, tak ještě nad rámec toho získal nemovitosti žalovaných a [jméno FO], a to za cenu hrubě nepoměrnou k jejich obvyklé hodnotě. Oba žalovaní tak jsou přesvědčeni, že uzavřená kupní smlouva je zastřeným právním jednáním a že samotnou smlouvu je třeba hodnotit jako neplatnou z důvodu, že tato se příčí dobrým mravům. Má za to, že na straně žalovaných došlo k neúměrnému zkrácení tak, jak definuje ustanovení § 1793 a následující občanského zákoníku.

3. Na základě provedeného dokazování ve věci soud zjistil následující skutkový stav:

4. Dne 31. 1. 2024 byla uzavřena mezi účastníky řízení, a to žalobcem jakožto kupujícím a oběma žalovanými jakožto prodávajícími, smlouva označená jako smlouva o koupi věci nemovité, jejímž předmětem byl prodej a koupě „pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], st. [Anonymizováno], st. [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], jehož součástí je budova s číslem popisným [Anonymizováno] a další stavby na pozemcích bez čísla popisného, nacházející se v katastrálním území [adresa], obec [adresa], vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota]“. Strany se dohodly na kupní ceně ve výši 900 000 Kč s tím, že celá kupní cena bude žalobcem zaplacena, a to tak, že částka ve výši 800 000 Kč bude uhrazena do 31. 1. 2024 na bankovní účet prodávajícího (číslo účtu specifikované ve smlouvě je [č. účtu]) a částka 100 000 Kč bude žalovaným předána v hotovosti před podpisem smlouvy. Pro případ, že by nebyla uhrazena celá kupní cena, tak má strana prodávající právo od smlouvy odstoupit. Dále bylo dohodnuto, že v případě navrácení kupní ceny do 14. 2. 2024 na účet kupujícího, pak má strana prodávající právo jednostranně od této smlouvy odstoupit. Tímto odstoupením se smlouva od počátku zruší a strany jsou povinny si vrátit vzájemná plnění. V článku VI. této smlouvy se uvádí, že v případě, že katastrální úřad zamítne, a to z jakéhokoliv důvodu návrh na povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch strany kupující do katastru nemovitostí, zavazují se smluvní strany poskytnout si vzájemně součinnost, aby v takovém případě došlo k odstranění příslušných vad, eventuálně k uzavření nové kupní smlouvy, jejíž obsah bude v podstatných náležitostech po odstranění zjištěných vad odpovídat obsahu této kupní smlouvy, a to nejpozději do pěti dnů od právní moci zamítavého rozhodnutí katastrálního úřadu. Nedojde-li k opravě nebo doplnění podaného návrhu ve lhůtě uvedené ve výzvě katastrálního úřadu, anebo smluvní strany v uvedené lhůtě neuzavřou novou kupní smlouvu, jsou strany povinny vrátit přijatá plnění.

5. Smlouva je všemi účastníky podepsána s tím, že žalobce smlouvu vlastnoručně podepsal dle ověřovací doložky dne 15. 2. 2024, žalovaní svůj podpis uznali dle ověřovací doložky dne 31. 1. 2024.

6. Dopisem ze dne 24. 5. 2024 (včetně doručenek) má soud za prokázané, že žalobce vyzval v souladu s čl. VI. kupní smlouvy žalované, aby žalobci poskytli součinnost spočívající v odstranění písařské vady u předmětu koupě, kdy pro existenci této vady nemohlo dojít ke zdárnému zavkladování vlastnického práva k nemovitostem ve prospěch žalobce. Dopisem ze dne 5. 6. 2024 žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce na tento dopis reagovali sdělením, že žalobce je v prodlení s úhradou části kupní ceny ve výši 100 000 Kč, když reálně žalovaným bylo vyplaceno pouze 800 000 Kč, dále poukazovali na skutkovou podstatu neúměrného zkrácení, kdy žalovaní koupili nemovitosti, jež jsou předmětem sporu, za cenu ve výši 2 600 000 Kč, avšak částka, za kterou žalobce měl získat předmětné nemovitosti, je mnohonásobně nižší. Zároveň uvedli, že jsou ochotni narovnat vzájemné vztahy uzavřením nové kupní smlouvy, v níž však bude cena předmětných nemovitostí činit minimálně 2 600 000 Kč.

7. Z nahlédnutí do katastru nemovitostí vyplynulo, že na listu vlastnickém číslo [hodnota] pro katastrální území [adresa] jsou pro oba žalované vlastnicky vedeny v SJM pozemky, a to parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], rodinný dům, parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba bez čp/če, parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba bez čp/če, parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota]. Ze snímku obrazovky stavu investičního účtu má soud za zjištěné, že dne 1. 2. 2024 byla na tento účet připsána částka 1 250 000 Kč. Tato skutečnost vyplývá i z detailu transakce z účtu číslo [č. účtu], přičemž tuto částku odesílal žalovaný č.

1. Taktéž ze snímku obrazovky internetového bankovnictví vyplynulo, že žalobce zaslal z účtu číslo [č. účtu] dne 1. 2. 2024 pod variabilním symbolem [var. symbol] dvakrát částku, a to 200 000 Kč a 800 000 Kč.

8. Z kupní smlouvy uzavřené dne 6. 6. 2022 soud zjistil, že [jméno FO] jakožto prodávající a oba žalovaní jako kupující koupili od [jméno FO] předmětné nemovitosti zapsané na LV č. [hodnota] pro k.ú. [adresa], a to pozemek parcelní číslo st. [Anonymizováno], když součástí pozemku je stavba budova v části obce [adresa] rodinný dům, pozemek par. č. st. [Anonymizováno], když součástí pozemku je stavba budova bez č.p. a evidenčního, pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], přičemž součástí pozemku je stavba – budova bez čísla popisného/čísla evidenčního, pozemek parc. č. [hodnota] a pozemek parc.č. [hodnota] za kupní cenu 2 600 000 Kč. Ze zobrazení předmětných pozemků z katastru nemovitostí pak soud zjistil, že všechny tyto nemovitosti tvoří jeden funkční celek, přičemž pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba – budova bez čísla popisného/čísla evidenčního, je vklíněna mezi ostatní citované pozemky.

9. Z návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí má soud za zjištěné, že došlo k podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch žalobce, když přílohou byla smlouva o koupi věci nemovité ze dne 31. 1. 2024. Tento návrh byl na katastrálním pracovišti [adresa] podán dne 15. 2. 2024. Ze sdělení Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště [adresa] dále soud zjistil, že zamítnutí návrhu na vklad bylo účastníkům doručeno: žalovanému č. 1 dne 29. 5. 2024 a žalované č. 2 dne 5. 6. 2024. Seznámení s podklady pro rozhodnutí, ve kterém jim bylo sděleno, že vklad práva nelze provést, jim bylo zasláno katastrálním úřadem dne 9. 5. 2024, když není zřejmé, kdy žalovaným bylo doručeno.

10. Ze znaleckého posudku znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO] č. [č. účtu], soud zjistil, že obvyklá cena nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům č.p. [Anonymizováno], pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je jiná stavba bez čísla popisného čísla evidenčního, pozemku parc. č. [hodnota] a pozemku parc. č. [hodnota] umístěných v obci [adresa], v k.ú. [adresa] byla ke dni 31.1. stanovena na částku 1 870 000 Kč. Naproti tomu obvyklá cena pozemku parc.č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům, č.p. [Anonymizováno], pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí jiná stavba bez čísla popisného, čísla evidenčního, pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je jiná stavba bez čísla popisného, čísla evidenčního pozemku, pozemku par. č. [hodnota] a pozemku parc. č. [hodnota] ke 31. 1. 2024 činí 2 120 000 Kč.

11. Ze spisu zdejšího soudu sp. zn. 14 C 180/2024 má soud za zjištěné, že žalovaní podali dne 25. 9. 2024 proti žalobci žalobu na zrušení kupní smlouvy ze dne 31. 1. 2024, přičemž usnesením zdejšího soudu ze dne 12. června 2025 bylo předmětné řízení dle § 110 o. s. ř. přerušeno.

12. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil, že tento zná žalovaného č. 1 z důvodu, že spolu dělali v dřívější době obchody. Konkrétně svědek nabízel žalovanému č.1 nějaké investice a žalovaný č.1 příležitosti obchodovat využil, investoval zhruba částku 1 000 000 Kč. Dle svědka se obchoduje buď v krátkodobém nebo dlouhodobém horizontu, svědek si nevzpomněl, v jakém horizontu obchodoval žalovaný č.1, ale krátkodobý horizont představuje období jednoho, dvou týdnů, maximálně měsíc. Dle svědka žalovaný č. 1 nadále v obchodování pokračuje. Svědek ničeho konkrétního nebyl schopen soudu sdělit, neboť vztah mezi ním a žalovaným č. 1 byl čistě profesionální, ničeho osobního tedy o žalovaném č. 1 nevěděl. Žalovanou č. 2 svědek nezná.

13. Z výslechu svědka [jméno FO] má soud za zjištěné, že znal pana [jméno FO], který se mu svěřil, že má nějaký „byznys“ a že potřebuje peníze. Peníze potřebuje i žalovaný č.1, se kterým jej seznámil a že oba shání 1 000 000 Kč. Svědek jim říkal, že zná člověka, který nemovitosti skupuje, a to v reakci na jejich sdělení, že by prodali rodinný dům a garáž. Svědek měl na mysli žalobce, za kterým je přivedl. Schůzka žalovaných s žalobcem za účasti svědka proběhla u žalobce ve firmě. Dle svědka měl žalobce smlouvy připravené a žalovaný č. 1 a pan [jméno FO] ty smlouvy nečetli, podepsali je ihned v kanceláři u žalobce a žalobce jim převedl peníze. Dohromady měli žalovaní a pan [jméno FO] dostat 1 000 000 Kč. Dle svědka 800 000 Kč nebo 900 000 Kč za rodinný dům a 100 000 Kč za garáž. Sám svědek v transakci figuroval pouze jako prostředník. Poté, co byly smlouvy podepsané, dostal svědek od žalobce pokyn, aby smlouvy vzal k sobě domů a dal je do trezoru, načež tak učinil. Žalobce zhruba do týdne přijel a smlouvy si vyžádal. Žalobce si u svědka však žádné jiné doklady nebo dokumenty neponechává. V tomto případě udělal výjimku, ale svědek to neřešil. Na otázku, proč nedošlo ihned k předpisu nemovitostí v katastru nemovitostí svědek uváděl, že toto neví. Od žalobce se pak svědek dozvěděl, že ve smlouvách bylo něco špatného, od žalobce věděl, že zažaloval žalovaného č. 1 a pana [jméno FO]. Svědek uvedl, že mu není známo, že by částka 1 000 000 Kč měla představovat zápůjčku. Uvedl, že žalovaný č.1 a pan [jméno FO] peníze potřebovali rychle, proto se rozhodli, že rychle nemovitosti prodají a peníze si jinde obstarají rychleji a lépe. Taktéž svědek potvrdil, že ví, že peníze žalovaní a pan [jméno FO] měli dostat. Obsah kupní smlouvy svědek neznal.

14. Z výslechu svědka [jméno FO] má soud za zjištěné, že se od žalovaného č. 1 dozvěděl o možnosti obchodování na burze v rozsahu maximálně 14 dnů. Přes p. [jméno FO] se dozvěděl o žalobci, o kterém mu p. [jméno FO] řekl, že by jim peníze na obchodování mohl zapůjčit. Svědek měl zájem o investování z důvodu, že realitní kancelář, kterou dříve spoluvlastnil, zůstala jeho bývalé ženě, a tak potřeboval peníze. Jelikož s žalovaným č. 1 neměli peníze, hledali někoho, kdo by jim půjčil. P. [jméno FO] jim domluvil schůzku s žalobcem. Této schůzce, která se konala u žalobce ve firmě, byl přítomen kromě svědka a žalovaného č. 1) také žalobce a svědek [jméno FO]. Spolu s žalovaným č. 1 přednesli žalobci návrh, že by potřebovali urychleně půjčit 1 000 000 Kč. Žalobce napřed peníze půjčit nechtěl, nakonec souhlasil s tím, že dostane do zástavy nemovitosti v [Anonymizováno] a garáž ve [adresa]. Taktéž se dohodli na úroku 100 000 Kč za zapůjčení částky 1 000 000 Kč. Splatnost zapůjčených prostředků měla nastat po 14 dnech. Žalobce poslal e-mailem svědkovi a žalovanému č. 1 smlouvy. Svědek, aniž by si tu svou přečetl, ji vytiskl a podepsal. Smlouvy s žalovaným č. 1 poté zavezli žalobci, který však požadoval na smlouvách úředně ověřený podpis, takže se vrátili zpátky do [adresa] na poštu, kde si podpis nechali ověřit. Záležitosti ohledně zápůjčky a smluv řešili s žalobcem jen svědek a žalovaný č. 1, žalovaná č. 2 u jednání nebyla. Obě smlouvy si ponechal p. [jméno FO], aby se nemohly dát na katastr nemovitostí. Žalobce poté zaslal na účet žalovaného č. 1 celkovou částku 1 000 000 Kč, jenž poté peníze přeposlal zprostředkovateli k investování. Obchod se nakonec protáhl zhruba na měsíc. Poté peníze obdrželi zpět. Ještě před tím jel svědek s žalovaným č. 1 za žalobcem s požadavkem na posečkání, nabízeli mu, že mu vrátí částku zvýšenou o 500 000 Kč, tj. 1 500 000 Kč. Zvažovali totiž, že se dům v [Anonymizováno] prodá, měli kupce, který nabízel 2 200 000 Kč, ale žalobce jim sdělil, ať nic neprodávají, že dům je již jeho. Následně se s žalobcem ještě několikrát sešli za účelem nějakého smírného vyřešení, k čemuž nedošlo. Svědek také uvedl, že se rovněž s žalobcem soudí, neboť i on s ním uzavřel smlouvu týkající se jeho garáže, která má hodnotu 500 000 Kč. Od žalobce si svědek zapůjčil 200 000 Kč. Ani jeho smlouva nebyla bezchybná, takže k přepisu vlastnictví v katastru na žalobce nedošlo 15. Z výslechu účastníka – žalobce soud zjistil, že mu volal svědek [jméno FO] s tím, že jej oslovil pan [jméno FO] a žalovaný č. 1, že by rychle potřebovali peníze, nejlépe ihned a že za to nabízí nemovitosti. Proto si s nimi sjednal schůzku, které se účastnil i svědek [jméno FO]. Účastníci se dohodli na prodeji nemovitostí, jednalo se o dům v [Anonymizováno] a garáž ve [adresa]. Žalobce uvedl, že se nabídl, že připraví smlouvu. Vzor smlouvy si stáhl z internetu, doplnil do ní údaje, a ještě v noci smlouvu poslal e-mailem žalovanému č. 1, aby ji úředně ověřil a přivezl. Žalobce uvedl, že předmětné nemovitosti v k. ú. [adresa] (tedy vlastnicky patřící žalovaným) znal, tyto asi rok a půl před uzavřením smlouvy viděl, neboť tyto nemovitosti byly nabízeny k prodeji. Garáž žalobce neviděl. Tu si našel pouze na internetu v katastrální mapě. Žalobce tedy věděl, v jakém stavu se dům nachází i jaký pozemek přináleží k rodinnému domu. Kupní cenu dle tvrzení žalobce nabídl žalovaný č. 1 v součinnosti s panem [jméno FO]. Řekli, že chtějí milion korun. Zároveň žalobci sdělili, že chtějí investovat do kapitálových fondů. Žalobce uvedl, že zrazoval žalovaného č. 1 i pana [jméno FO] od investování do pochybných kapitálových fondů s nejistým výsledkem, ale oni setrvávali v přesvědčení, že se jim vložené peníze zhodnotí. Proto tedy souhlasil a dohodl se na prodeji nemovitostí. Druhý den pak žalovaný č. 1 a pan [jméno FO] přivezli podepsané smlouvy, které však nebyly úředně ověřené, proto opět odjeli a do večera dorazily ověřené smlouvy a byly jim vyplaceny peníze. K dotazu, k čemu potřeboval žalovaný č. 1 a pan [jméno FO] 100 000 Kč v hotovosti, žalobce uváděl, že neví, že si částku převzal žalovaný č. 1 a že někteří kupující chtějí, aby část ceny byla zaplacena v hotovosti, část na účet, žalobce má značnou hotovost u sebe v kanceláři, v jakých bankovkách byla hotovost žalovanému č. 1 a p. [jméno FO] vyplacena však neví, ačkoliv peníze sám vyplácel. Zbylé peníze pak byly zaslány na účet žalovanému č. [hodnota]. Smlouvy zůstaly u žalobce, který je zanesl na katastr nemovitostí do [adresa] asi za tři týdny po podpisu smlouvy. V průběhu těch tří týdnů, kdy nebyl podán návrh na zavkladování smlouvy do katastru nemovitostí, však již měl náznaky od žalovaného č. 1 a pana [jméno FO], že smlouva je neplatná a že od ní chtějí odstoupit. Sdělovali žalobci, že nemovitosti nepřepíšou, že se budou bránit soudně a že žalovaná č. 2 nevěděla, do čeho jde. Následně nabízeli žalobci dohody na urovnání sporu, navrhovali žalobci, že mu dají částku 1 600 000 Kč s tím, že se ty smlouvy zruší a nebudou věc žalovat. Toto však žalobce odmítl. Posléze pak žalobce uvedl, že možná si svědek [jméno FO] smlouvy odvezl k sobě, protože následně spolu jeli do [adresa] na katastr. Na otázku, proč smlouvy předal svědkovi [jméno FO], žalobce odpověděl, že neví. Žalobce uvedl, že nemovitost žalovaných byla před 2,5 lety nabízena za částku 2 000 000 Kč. Stejně tak na dotaz, proč žalobce začlenil do smlouvy ustanovení o vrácení kupní ceny, žalobce odpovídal, že si vzor stáhl z internetu, že tam již tato formulace byla a že do ní nezasahoval. Nicméně datum vrácení 14. 2. 2024 ve vzoru nebylo, to si pozměnil sám žalobce. Kromě smlouvy, ve které je napsáno, že žalovaný č. 1 obdržel v hotovosti částku 100 000 Kč, žádný doklad o zaplacení částky v hotovosti žalovanému č. 1 nemá. Dále žalobce uvedl, že se nemovitosti žalovaných nabízely za částku 2 200 000 Kč. O této částce si však myslel, že je přemrštěná. Sám žalobce posléze uvedl, že pro něho obchodní transakce nebyla nevýhodná, částečně riziková, ale rozhodně s velmi malým rizikem prodělku. Taktéž uvedl, že strana žalovaná stále disponuje jeho penězi, které mu dosud nevrátila.

16. Z výslechu účastníka – žalovaného č. 1 [Jméno žalované A] má soud za zjištěné, že v minulosti obchodoval s menšími částkami na burze a že tak činil na podnět svědka [jméno FO]. Ten se mu těsně před tím, než uzavřel smlouvu s žalobcem, ozval, že má skvělou obchodní příležitost a že se jedná o jednodenní obchod, kdy nástupem společnosti na burzu se nakupují akcie, které se potom odprodávají se zajímavým ziskem, který by měl činit mezi 35–70 %. Žalovaný č. 1 s panem [jméno FO] disponovali pouze částkou 250 000 Kč, ale protože chtěli co nejvíce vydělat, tak se rozhodli investovat částku vyšší. Pro žalovaného č. 1 to byla důležitá investice i z toho důvodu, že má velkou rodinu, má tři děti, pracuje v gastru, přičemž v daném období se mu moc nedařilo. Proto se přes svědka [jméno FO] potkali s žalobcem, kterého u něj na firmě navštívili a kterému sdělili svůj záměr. Spolu s panem [jméno FO] to měla být jejich první investice. Žalobci poté prezentovali svůj obchodní záměr, žalobce uvedl, že do tohoto obchodu s nimi nepůjde, že to pro něho není zajímavé, dokonce je od daného obchodu odrazoval. I kdyby jejich zisk z částky 1 250 000 Kč měl činit 35 %, tak by určitě nevydělali miliony, a hlavně by se kvůli tomu nechtěli zbavit nemovitostí. Ze strany žalovaného č. 1 a pana [jméno FO] se mělo jednat o zápůjčku na dobu 14 dnů. Proto si tedy s žalobcem domlouvali zapůjčení částky milionu korun oproti zástavě dvou nemovitostí. Částka 100 000 Kč ve smlouvě uvedená jako částka, která má být vyplacena žalovanému č. 1 v hotovosti, byla úrokem za dobu půjčky. Peníze od žalobce žalovaný č. 1 obdržel, a to jak částku 800 000 Kč za své nemovitosti, které vlastní se žalovanou č. 2, tak částku 200 000 Kč za garáž pana [jméno FO]. Celkem tedy obdrželi částku 1 000 000 Kč, 100 000 Kč v hotovosti nikdy žalobcem vyplaceno nebylo. To, že se mělo jednat o zápůjčku, dle výslechu žalovaného mělo vyplývat i z toho data uvedeného ve smlouvě 14. 2. 2024, do kterého měla být částka vrácena. Na první schůzce se tedy tímto způsobem domluvili s tím, že přijedou druhý den a podepíšou smlouvy. Nicméně museli s nimi jet ještě do [adresa] za účelem ověření podpisu. Smlouvy byly vypracovány ve třech vyhotoveních. Ze [adresa] však už nejeli zpátky za žalobcem, ale smlouvy předali panu [jméno FO], který si všechny tři vyhotovení smlouvy převzal. Žalované č. 2 vyslýchaný sdělil, že se budou prodávat jejich nemovitosti, tímto ji de facto obešel, ona pouze podepsala smlouvu na poště. Učinil tak z toho důvodu, aby žalovaná č. 2 nepátrala po celé záležitosti, ona sama by určitě nesouhlasila se zapůjčením takovéto částky. Žalovaný č. 1 tedy žalovanou č. 2 oklamal, neboť věřil makléři, že investice pro ně bude přínosná. Žalovaná č. 2 žalovanému č. 1 věřila, takže smlouvu, aniž by si ji přečetla podepsala. Nemovitosti v k. ú. [adresa] žalovaní měli nabízené v realitní kanceláři za částku 2 600 000 Kč, tedy za částku, za jakou ji koupili. Sám žalovaný č. 1 smlouvu proletěl pouze zevrubně, věřil tomu, že do 14 dní peníze vrátí, poté by dluh zaplatil a smlouvy by se roztrhaly. Z tohoto důvodu je proto měl mít u sebe v trezoru pan [jméno FO]. Protože však peníze do 14 dnů žalovaný č. 1 neobdržel a peníze tedy žalobci nevrátil, žalobce začal realizovat vklad na katastru nemovitostí. Žalobce ani peníze posléze nechtěl, pouze chtěl, aby byly uzavřeny nové smlouvy, kde by došlo k opravě pochybení. Žalovaný č. 1 i pan [jméno FO] žalobci nabízeli, že mu vrátí částku 1 250 000 Kč, ale žalobce to odmítal. Nemovitosti žalovaní koupili přes realitní kancelář na hypoteční úvěr, který žalovaní splácí měsíčně částkou ve výši 15 800 Kč. Nyní mají zájemce na prodej nemovitostí, ale vzhledem k tomu, že tam vázne poznámka spornosti, tak dosud prodané nejsou.

17. Při právním posouzení věci soud postupoval dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen. o.z.).

18. Dle § 555 odst. 1 o.z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Dle odst. 2 téhož, má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

19. Dle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Dle odst. 2 téhož, při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

20. Dle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

21. Dle § 583 o.z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

22. Dle § 588 o.z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

23. Dle § 6 odst. 1 o.z. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Dle odst. 2 téhož, nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

24. Dle § 8 o.z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

25. Dle § 1793 odst. 1 o.z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla, ani vědět nemusela.

26. Dle § 1794 odst. 2 o.z. právo dle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.

27. Dle § 1796 o.z. neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

28. V úvodu soud musí konstatovat, že vzniknou-li o obsahu právního jednání pochybnosti, je třeba provést jeho výklad dle pravidel pro výklad právních jednání. Každý projev vůle by se měl vykládat podle úmyslu jednajícího, pokud druhá strana takový úmysl poznala nebo o něm musela vědět. Není-li možné úmysl jednajícího zjistit, pak se jednajícímu přisuzuje v projevu vůle takový úmysl, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Kromě úmyslu jednajícího, se při výkladu projevu vůle má přihlížet také k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, dále k tomu, co projevu vůle předcházelo a k tomu, jak strany daly následně najevo, jaký obsah a význam projevu vůle přikládají. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle jednajícího, kterou je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem. Netřeba snad dodávat, že v soudní praxi není pochyb o tom, že výkladu podléhá zásadně každé právní jednání, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné. Právní jednání pak může být z hlediska vážnosti vůle také simulované (předstírané) nebo disimulované (zastřené). Při disimulaci jednající předstírá určitou vůli proto, aby tím zastřel jiné právní jednání, které ve skutečnosti sleduje. Zastřené právní jednání nedostatkem vážnosti vůle sice netrpí, ale zákon pro ně stanoví interpretační pravidlo, podle kterého se takové právní jednání posoudí podle jeho pravé povahy dané společným úmyslem smluvních stran. Splňuje-li disimulované právní jednání současně všechny náležitosti takového právního jednání, je platné za podmínky, že svým obsahem nebo účelem neodporuje zákonu a nepříčí se dobrým mravům a není postiženo počáteční nemožností plnění (srov. § 555 odst. 2 a § 580 odst. 1 a 2 o.z.).

29. Z provedeného dokazování a z výkladu projevu vůle účastníků (žalobce a žalovaného č. 1) soud dospěl k závěru, že skutečnou vůlí (tj. úmyslem žalobce a žalovaného č. 1) bylo uzavřít smlouvu o zápůjčce, za kterou měli laicky řečeno ručit oba žalovaní svými nemovitostmi v k.ú. [adresa], byť formálně byla uzavřena smlouva označená jako kupní smlouva. Soud tedy uzavřenou smlouvu ze dne 31. 1. 2024 označenou jako kupní smlouvu považuje za disimulované právní jednání, přičemž ve skutečnosti mělo jít o zápůjčku, na základě které měl žalobce žalovaným zapůjčit částku ve výši 800 000 Kč za dohodnutý úrok ve výši 100 000 Kč za dobu od 1. 1. 2024 do 14. 2. 2024. V případě, že by vydlužitelé svůj dluh žalobci do 14.2.2024 nezaplatili, přešlo by vlastnické právo k nemovitostem na žalobce. Tím by dluh žalovaných zanikl.

30. Vůli žalované č. 2 a její projev se soudu zjistit nepodařilo, neboť žalovaná č. 2 se k jednání soudu nedostavovala a se svým výslechem tedy nesouhlasila. Soud tak v případě žalované č. 2 může ze shodné výpovědi žalobce i žalovaného č.1 usuzovat na to, že žalovaným č.1 byla uvedena v omyl o podstatných okolnostech celé kauzy, neboť žalovaný č. 1 jí pravdivě nesdělil, co je obsahem uzavřené dohody, sdělil jí verzi odlišnou od skutečnosti, kterou v důvěře v poctivost žalovaného č.1 žalovaná č. 2 akceptovala, smlouvu nečetla a tuto pouze podepsala a svůj podpis ověřila. Soud má za to, že tím, že žalovaná č. 2 byla uvedena v omyl žalovaným č.1, nikoliv tedy žalobcem či třetí osobou, nelze celé právní jednání označit za neplatné (srov. § 583 a § 585 o.z.).

31. Soud tedy danou záležitost uzavírá s tím, že smlouva uzavřená mezi účastníky řízení dne 31. 1. 2024 byla disimulovaným právním jednáním, přičemž na tento závěr lze usuzovat z několika skutečností: a) Především je ve smlouvě uvedeno, že kupní cena má činit částku 900 000 Kč, z toho částka 800 000 Kč být uhrazena na účet žalovaného č. 1 a částka 100 000 Kč má být žalovanému č. 1 vyplacena v hotovosti před podpisem smlouvy. Z výslechu svědka [jméno FO], sv. [jméno FO], dokonce i z výslechu žalobce a z výslechu žalovaného č. 1 ovšem vyplynulo, že žalovaný č. 1) a p. [jméno FO] požadovali poskytnout celkem částku 1 000 000 Kč. Není tedy žádný logický důvod, proč by žalobce žalovanému č. 1 a p. [jméno FO] vyplatil částku o 100 000 Kč vyšší, tj. namísto 1 000 000 Kč částku 1 100 000 Kč. b) Žalobce sice trval na tom, že výše uvedení od něj obdrželi částku 1 100 000 Kč (1 000 000 Kč na účet a 100 000 Kč v hotovosti), ač sám ve své výpovědi uvedl, že žalovaný č. 1 a p. [jméno FO] přišli za ním s žádostí poskytnutí financí ve výši 1 000 000 Kč, jeho verzi však nepodporují ani provedené důkazy, ani logické konotace případu. Bylo prokázáno, že žalovaný č. 1 a pan [jméno FO] měli investovat částku 1 250 000 Kč, a to tak, že ji pošlou z vlastního účtu na účet investiční společnosti. Je tedy značně nelogické, aby část kupní ceny žalovaný č. 1 požadoval uhradit v hotovosti, když naopak chtěl celou částku investovat, a proto potřeboval, aby mu byla zaslána na účet. Sám žalobce při dotazu soudu na tuto otázku odpovídal víceméně vyhýbavě, nevěděl, z jakého důvodu žalovaný č. 1 by měl chtít vyplatit část kupní ceny v hotovosti (ač věděl, že poskytnutá částka má být celá investována), ani v jakých bankovkách mu ji vyplatil. c) Na shora uvedený závěr lze usuzovat i z ustanovení čl. III. uvedené smlouvy, v níž se graficky zvýrazněně (tučně) uvádí, že v případě navrácení kupní ceny do 14. 2. 2024 zpět na účet kupujícího, má strana prodávající právo jednostranně od této smlouvy odstoupit. Tato část smlouvy skrytě znamená, že částka 800 000 Kč byla žalovanému do 14. 2. 2024 zapůjčena a bude-li vrácena, mají žalovaní právo od smlouvy bez dalšího odstoupit. Dá se předpokládat, že pokud žalobce hodlal zapůjčit nějakou částku žalovanému č. 1 i panu [jméno FO], že tak nečinil nezištně, ale naopak, že za to chtěl i nějaký úrok, který v tomto konkrétním případě měl právě představovat onu částku 100 000 Kč, která měla být údajně v hotovosti žalovanému č.1 vyplacena. Ve skutečnosti však nikdy vyplacena nebyla. Jednalo se tak tedy o úrok, který si žalobce předem za zapůjčení částky ponechal. d) Na to navazuje další zjištění, že předmětná smlouva byla uložena u třetí tzv. nezávislé osoby - svědka [jméno FO] v jeho trezoru, což by opět při standardní obchodní transakci, při níž se převádí vlastnické právo k nemovitosti a zároveň je zcela uhrazena kupní cena, nedávalo smysl. e) Na uvedené odkazuje i další dílčí střípek vyplývající z dokazování, kdy žalobce svůj podpis na smlouvu připojil nikoli v době uzavření smlouvy, ale až po uplynutí data 14. 2. 2024, tj. po splatnosti zapůjčené částky. Z ověřovací doložky vyplývá, že smlouvu podepsal a nechal si ji ověřit až dne 15. 2. 2024, tedy těsně předtím, než smlouvu spolu návrhem na vklad do katastru nemovitostí přinesl na katastrální úřad – Katastrální pracoviště v [adresa]. Verze žalovaného č. 1 tak byla potvrzena na rozdíl od verze žalobce, která byla vyvrácena.

32. Soud k tomu musí konstatovat, že samotná smlouva o zápůjčce by v testu dobrých mravů neobstála, a to jednak z důvodu nemravného úroku, který si žalobce za poskytnutí zapůjčené částky stanovil a který činil 240 % p.a. z půjčené částky. Takto vysoký úrok lze označit za hrubě nepřiměřený, a tedy v rozporu s dobrými mravy. Rovněž by pro soud nebylo přijatelné, aby důsledkem nevrácení dlužné jistiny bylo de facto propadnutí majetku žalovaných v hodnotě téměř trojnásobně vyšší, než kolik činí samotná jistina. Z těchto důvodů by soud uvedenou smlouvu o zápůjčce hodnotil jako absolutně neplatnou.

33. Soud je však přesvědčen, že samotnou smlouvu bez ohledu na shora uvedené je nutno hodnotit i prismatem ustanovení § 1796 a násl. o.z. upravující tzv. lichevní smlouvy.

34. Soud v souladu s judikaturou Ústavního soudu (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2885/2022) uvádí, že objektivním znakem tzv. lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitostem, je existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění, tedy cena za převáděný nemovitý majetek v hrubém nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku.

35. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde o hrubý nepoměr ve vzájemném plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem případu, které společně s naplněním jednoho ze subjektivních znaků lichevního jednání mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění. Mezi subjektivní znaky lichevní smlouvy náleží tak, jak cituje ustanovení § 1796 o.z. rozumová slabost, tíseň, lehkomyslnost, stav rozrušení nebo nezkušenost převodce. Pro závěr, že smlouva o převodu nemovitosti představuje lichevní smlouvu, je nezbytné zjištění o naplnění jak objektivního, tak alespoň jednoho subjektivního znaku lichvy, které jsou v příčinné souvislosti, a jakož i zjištění, že jednání osoby profitující z lichvy bylo úmyslné, a to alespoň ve formě nepřímého úmyslu, kdy účastník profitující z lichvy věděl nebo musel vědět, že druhá strana je postižena okolnostmi uvedenými shora a tuto okolnost využil. Ve svém důsledku tedy samotná smlouva, respektive právní jednání překročilo meze slušnosti a poctivosti a je tedy v kolizi s dobrými mravy. (viz. dále rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2021, sp. zn. 22 Cdo 2737/2021 či ze dne 15. 2. 2023, sp. zn. 33 Cdo 940/2022).

36. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2885/2022 ze dne 20. září 2023 lze dovodit, že uvedené závěry o znacích lichvy uvedené v dřívější judikatuře Nejvyššího soudu lze vzhledem k jejímu vymezení v § 1796 o.z. aplikovat i v poměrech nového občanského zákoníku.

37. Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. ledna 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021 uveřejněném pod číslem 96/2022 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, lze dovodit, že skutková podstata lichvy kombinuje znaky subjektivní povahy se znakem povahy objektivní. Naproti tomu právní úprava neúměrného zkrácení je založena pouze na čistě objektivním kritériu, kterým je hrubý nepoměr vzájemných plnění, které je ovšem limitováno ustanovením § 1794 odst. 2 o. z., tedy že zkrácená strana neznala nebo nemusela jí být známa skutečná (obvyklá) hodnota věci. Pokud jde o právní následky, s lichvou se pojí neplatnost, zatímco neúměrné zkrácení zakládá restituční nárok zkrácené strany.

38. To, že s lichvou se pojí neplatnost absolutní dle § 588 o. z. lze dovodit i z nálezu Ústavního soudu ze dne 19. ledna 2017 sp. zn. I. ÚS 3308/16 a z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. září 2023 sp. zn. 23 Cdo 2885/2022.

39. Soudu z provedeného dokazování bez dalšího vyplynulo, že skutková podstata ustanovení § 1796 o.z. byla naplněna, kdy jednání žalovaného č.1 lze přinejmenším označit jako lehkomyslné. Obchodní transakce, která mu svědkem [jméno FO] byla nabídnuta za společnost [právnická osoba], jež je registrována na Kypru, byla velmi riskantní a s nejistým výsledkem. Jednání žalovaného č. 1 lze tedy hodnotit jako nedbalost vyššího stupně, kdy žalovaný č. 1 musel vědět, že jeho jednání může způsobit škodu nebo právní následek, ale bez rozumného důvodu spoléhal na to, že k tomu nedojde. Žalovaný č. 1 tedy vědomě riskoval a spoléhal na „šťastnou náhodu“. Žalobce si počínání žalovaného č. 1 byl vědom, když zároveň žalovaného č. 1 a p. [jméno FO] (jak sám uváděl) od uvedeného jednání odrazoval.

40. Zároveň pak došlo i k naplnění objektivního znaku lichvy, kterým je hrubý nepoměr ceny za převáděný nemovitý majetek oproti hodnotě převáděného majetku. Soud za tím účelem nechal vypracovat znalecký posudek, o jehož závěrech nemá žádné pochybnosti. Z něj vyplynulo, že hodnota nemovitostí, které zamýšlel žalovaný č. 1 dát jako protiplnění žalobci představuje částku 2 120 000 Kč. Soud je přesvědčen, že je zapotřebí brát v úvahu tuto vyšší částku zjištěnou jako obvyklou hodnotu nemovitostí v době uzavření smlouvy, neboť úmyslem všech účastníků bylo ručit, respektive převést veškeré nemovitosti žalovaných v k.ú. [adresa], tedy nikoliv nemovitosti bez pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba. To, že tato parcela byla ve smlouvě vynechána, lze hodnotit jako písařské pochybení, nikoli záměr stran. Soud sice z důvodu právní jistoty nechal ohodnotit i obvyklou cenu nemovitostí bez této uvedené parcely, nicméně jak již výše uvedl, úmyslem obou stran bylo nakládat s nemovitostmi v k. ú. [adresa] jakožto s celkem.

41. Pokud by měl tedy žalobce získat předmětné nemovitosti za částku 800 000 Kč (kupní cena), pak je třeba říci, že tato částka nepředstavuje ani polovinu obvyklé hodnoty předmětných nemovitostí. Dokonce i kdyby soud počítal s částkou nižší dle znaleckého posudku ve výši 1 870 000 Kč, ani poté částka představující kupní cenu ve výši 800 000 Kč by nedosáhla poloviny hodnoty převáděných nemovitostí. Soud má za to, že tedy byly naplněny oba znaky lichvy, které jsou v příčinné souvislosti, včetně toho, že žalobce jakožto osoba profitující z lichvy, věděl, že žalovaný č. 1 je postižen okolnostmi shora uvedenými a této okolnosti využil. Soud tedy uzavírá, že se v žádném případě nejednalo o projev běžného (standardního) jednání obvyklého při uzavírání převodní smlouvy mezi uvážlivě jednajícími osobami a současně je přesvědčen, že toto jednání v daném místě a čase překročilo pravidla slušnosti a poctivosti, tedy že se dostalo do kolize s dobrými mravy.

42. Ke shora uvedeným závěrům soud vede i rozumné posouzení celé situace a logické vývody spočívající v tom, že pokud žalovaný č. 1 chtěl investovat svou částku ve výši 1 050 000 Kč (800 000 Kč získaných od žalobce + 250 000 Kč z vlastních zdrojů), při maximálním očekávaném zisku 70 % z investované částky pak by zisk z investované částky představoval částku 735 000 Kč, tedy žalovaný č. 1 by tak celkem měl částku 1 785 000 Kč. Tato částka je však stále nižší než hodnota nemovitostí, jak byla zjištěna znaleckým posudkem ve výši 2 120 000 Kč. Při srovnání těchto částek je tedy zjevné, že nemohlo být cílem takto levně žalobci prodat předmětné nemovitosti, protože ani při maximálním možném dosaženém zisku 70 % z investované částky by žalovaný č. 1 neobdržel hodnotu odpovídající předmětným nemovitostem.

43. Jak již soud výše předjímal, lichevní smlouvu je třeba považovat za absolutně neplatnou, neboť její obsah je minimálně z pohledu dobrých mravů neakceptovatelný. V daném případě tedy soud nebyl oprávněn nahradit projev vůle jedné ze stran.

44. Co se týče eventuálního petitu, pak soud musí konstatovat, že článek VI. kupní smlouvy nelze v žádném případě považovat za smlouvu o budoucí kupní smlouvě (srov. ustanovení § 1785 a násl. o.z.). Z tohoto důvodu proto není možné ani požadovat po soudu, aby obsah budoucí smlouvy určil soud. Dle ustanovení § 1785 o.z. se totiž smlouvou o smlouvě budoucí minimálně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Aplikováno na smlouvu ze dne 31. 1. 2024 lze uzavřít, že uzavřená smlouva podmínky dané v ustanovení § 1785 o. z. nesplňuje, když čl. VI. soud hodnotí jako ustanovení, které řeší odstranění případných vad smlouvy.

45. Ze všech uvedených důvodů, proto soud žalobu včetně eventuálního petitu zamítl, když shrnuje, že smlouvu ze dne 31.1.2024 považuje za disimulované právní jednání, resp. za lichevní smlouvu. V obou případech pak smlouvu hodnotí jako absolutně neplatnou.

46. Soud však závěrem zdůrazňuje, že výše uváděné nezbavuje žalované povinnosti vrátit žalobci poskytnutou částku.

47. Další návrhy na doplnění dokazování, a to spisy zdejšího soudu vedené pod sp. zn. 13 C 168/2024 a sp. zn. 13 C 212/2024, včetně požadavku na předložení vkladové listiny z katastru nemovitostí týkající se pana [jméno FO] a žalobce, soud neprováděl, tyto zamítl, neboť jejich provádění považoval za nadbytečné, tudíž v rozporu s procesní ekonomií.

48. Dle § 148 o.s.ř. má stát dle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Soud konstatuje, že zaplatil za vyhotovený znalecký posudek částku 26 173 Kč, z toho záloha na znalečné zaplacená žalovanými činila 10 000 Kč. Rozdíl těchto částek ve výši 16 173 Kč je žalobce povinen zaplatit státu jakožto procesně neúspěšný ve věci.

49. Ohledně náhrady nákladů řízení soud rozhodoval § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého žalovaní byli ve věci zcela úspěšní, proto jim náleží právo na náhradu nákladů řízení v částce 173 102,84 Kč.

50. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží: odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 2 120 000 Kč (hodnota předmětných nemovitostí) sestávající z částky 26 848 Kč (2 x 13 424 Kč) za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 5. 4. 2024 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 33 560 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t., odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 2 120 000 Kč sestávající z částky 26 848 Kč (2 x 13 424 Kč) za vyjádření ve věci ze dne 25. 9. 2024 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 33 560 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t., odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 2 120 000 Kč sestávající z částky 26 848 Kč (2 x 13 424 Kč) za účast na jednání soudu dne 3. 12. 2024 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 33 560 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t., odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a.t. z tarifní hodnoty ve výši 2 120 000 Kč sestávající z částky 53 696 Kč (4 x 13 424 Kč) za účast na jednání soudu dne 4. 2. 2025 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 67 120 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 2 120 000 Kč sestávající z částky 26 848 Kč (2 x 13 424 Kč) za účast na jednání soudu dne 25. 9. 2025 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 33 560 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t.

51. Náklady řízení tvoří i cestovní náhrada v celkové výši 2 014,84 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne: 3. 12. 2024 náhrada 604,80 Kč za 54 ujetých km v částce 404,80 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,9 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t., 4. 2. 2025 náhrada 705,02 Kč za 54 ujetých km v částce 405,02 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,9 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t. 25. 9. 2025 náhrada 705,02 Kč za 54 ujetých km v částce 405,02 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,9 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t.

52. Náklady řízení představuje i záloha na náklady spojené se zpracováním znaleckého posudku ze dne 15.5.2025 dle § 141 odst. 1 o.s.ř. v částce 10 000 Kč.

Poučení