6 C 184/2021 - 248

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Bartošem ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozený [Anonymizováno] bytem [Adresa žalobce B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného], [Anonymizováno] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Podílové spoluvlastnictví žalobců a žalovaného k nemovitostem, a to k pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – objekt bydlení č. p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [hodnota] - zahrada, zapsaným u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno], katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota] pro obec [adresa], k. ú. [adresa], se zrušuje.

II. Nařizuje se prodej nemovitostí, a to pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – objekt bydlení č. p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [hodnota], zahrada, zapsaných u [právnická osoba] pro [Anonymizováno], katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota] pro obec [adresa], k. ú. [adresa], ve veřejné dražbě.

III. Výtěžek dražby bude rozdělen mezi účastníky podle velikosti jejich podílů.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalovaný je povinen nahradit České republice náklady státu ve výši 34 146 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu Praha – východ.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou dne [datum] se žalobce a) jako spoluvlastník id. 1/6 a žalobce b) jako spoluvlastník id. 3/6 nemovitostí, a to pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] (dále také jako Budova“), a pozemku parc. č. [hodnota], zapsaných v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno], katastrální pracoviště [adresa] pro katastrální území [adresa] na listu vlastnictví č. [hodnota] (vše společně též jen “Nemovitosti”), domáhali zrušení podílového spoluvlastnictví obou žalobců a žalovaného jako spoluvlastníka id. 2/6 Nemovitostí. Žalobci tvrdili, že spoluvlastnictví Nemovitostí a jejich spoluužívání je dlouhodobě problematické a nemožné. Žalovaný je od r. 2019 ve výkonu trestu odnětí svobody, od té doby Nemovitosti užívá jeho družka, se kterou mají žalobci rovněž zhoršené vztahy. Žalovaný měl před nástupem do výkonu trestu např. vypínat proud, kterým je čerpána voda ze studně, aby se žalobci nemohli mýt a prát prádlo. Žalovaný měl žalobcům rovněž bránit ve vstupu do Nemovitostí. Žalobce a), který dříve užíval bytovou jednotku v horním patře, byl špatnými vztahy donucen přesídlit ke své družce na chalupu v jižních Čechách a od nástupu žalovaného do výkonu trestu odnětí svobody Nemovitosti chátrají. Družka žalovaného psala žalobci a) výhrůžné SMS zprávy, při osobním kontaktu byla hrubá a sprostá. Dne [datum] družka žalovaného za přítomnosti obou žalobců žalobce a) fyzicky napadla, způsobila mu modřiny, poté podala oznámení na Policii ČR, kde incident vylíčila nepravdivě. Žalobci mají za to, že je jim ze strany žalovaného a jeho družky bráněno v užívání Nemovitostí, v jejich údržbě i opravách, které jsou vzhledem ke stáří Nemovitostí již nutností. Žalobci vyzvali družku žalovaného, aby Nemovitosti vyklidila nejpozději do [datum]. Ta však na výzvu nereagovala a dne [datum], když žalobci chtěli Nemovitosti zkontrolovat, provést úklid a údržbu zahrady, došlo k incidentu, při kterém je do Nemovitostí vůbec nepustila. Soužití a spoluužívání Nemovitostí všemi spoluvlastníky je dle žalobců nemožné, navíc žalovaný užívá podstatně větší část Nemovitostí, než jaká odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu. Žalovaný nechce Nemovitosti opustit, ale zároveň ani nemá finanční prostředky na vyplacení spoluvlastnických podílů žalobců. Dohoda všech spoluvlastníků o jakýchkoli právech a povinnostech souvisejících se společnou věcí není možná. Žalobci proto navrhli, aby soud spoluvlastnictví k Nemovitostem zrušil a Nemovitosti přikázal do podílového spoluvlastnictví oběma žalobcům, a to v rozsahu id. 2/6 žalobci a) a v rozsahu id. 4/6 žalobci b) oproti zaplacení finanční náhrady žalovanému.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil. Tvrzení žalobců označil za účelová a nepravdivá s tím, že žalobcům nikdy nebránil v užívání Nemovitostí v rozsahu, jaký mezi sebou měli nastavený. Dle žalovaného se žalobci o Nemovitosti nikdy nestarali, ani finančně nepřispívali na jejich údržbu. Naopak to byl žalovaný, kdo financoval rekonstrukci části Budovy, kterou společně s družkou užívá, hradí náklady na veškerá média a údržbu. Žalovaný namítl, že ačkoli žalobci navrhli zrušení spoluvlastnictví a přikázání Nemovitostí do jejich spoluvlastnictví, netvrdili, ani neprokázali svoji bonitu, tedy schopnost vyplatit spoluvlastnický podíl žalovaného. Žalovaný také poukázal na skutečnost, že při zrušení podílového spoluvlastnictví je na prvním místě mezi způsoby vypořádání spoluvlastníků reálné rozdělení věci, a teprve pokud toto není možné, lze přistoupit k dalším variantám jejich vypořádání. Žalovaný rovněž uvedl, že činí kroky k zajištění finančních prostředků na vyplacení spoluvlastnických podílů obou žalobců, aby Nemovitosti, v případě nemožnosti jejich reálného rozdělení, mohly být přikázány do jeho výlučného vlastnictví.

3. Žalobci se následně vyjádřili k tvrzením žalovaného o financování rekonstrukce Budovy, kdy uvedli, že jedinou věc, kterou žalovaný provedl, byla výměna oken v prostorách, které žalovaný s družkou užívají. Tuto výměnu žalovaný provedl bez jejich souhlasu nebo projednání. Ohledně žalovaným tvrzené údržby a oprav pak žalobcům není nic známo, zatímco žalobci např. financovali nutnou přípojku, na které se žalovaný ničím nepodílel. Žalobci vyjádřili své přesvědčení o nemožnosti reálného rozdělení Nemovitostí. Současně vyslovili souhlas s tím, aby soud přikázal Nemovitosti žalovanému, pokud bude schopen žalobcům vyplatit jejich podíly.

4. Při prvním jednání ve věci samé žalovaný soudu předložil návrh reálného rozdělení Nemovitostí včetně výpočtu vypořádacích podílů žalobců. V dalším průběhu řízení (po vypracování prvního znaleckého posudku – viz níže) se žalovaný dovolával i nadále reálného dělení Nemovitostí s tím, aby byl vypracován druhý znalecký posudek, který by se zabýval jakýmikoli v úvahu přicházejícím variantami dělení.

5. Mezi stranami tak vyvstala sporná otázka reálné dělitelnosti Nemovitostí, kdy strana žalující tvrdila, že reálně dělitelné nejsou, zatímco žalovaný tvrdil, že dělitelné jsou.

6. V dalším průběhu řízení (po vypracování znaleckých posudků – viz níže) žalobci jednak setrvali na stanovisku, že Nemovitosti nelze reálně dělit, a dále ustoupili z návrhu, aby byly Nemovitosti přikázány do jejich výlučného vlastnictví (vyslovili nesouhlas s tímto způsobem vypořádání). Vzhledem k uvedenému navrhli alternativně přikázání Nemovitostí do výlučného vlastnictví žalovaného nebo jejich prodej ve veřejné dražbě.

7. Žalovaný se vyjádřil v den, kdy se ve věci konalo další jednání, a to zprávou doručenou soudu bezprostředně před zahájením jednání spolu s omluvou nepřítomnosti právního zástupce při jednání a vyslovením souhlasu k projednání věci v nepřítomnosti žalovaného. Žalovaný stručně uvedl, že souhlasí se závěry znalce, že Nemovitosti lze rozdělit (viz níže), a že souhlasí s takovým rozdělením, které zajistí jeho bytovou potřebu, a že bude připraven nést náklady takového rozdělení, přičemž neodkázal na konkrétní variantu dělení, která by toto umožňovala).

8. Soud k důkazu provedl listinné důkazy, znalecké posudky včetně výslechu znalce, a z provedených důkazů učinil následující skutková zjištění.

9. Na základě nesporných tvrzení účastníků vzal soud za svá skutková zjištění (podložená předloženým výpisem z katastru nemovitostí k příslušnému LV), že na listu vlastnictví č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] jsou zapsány pozemky parc. č. st. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2, jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] se způsobem využití jako rodinný dům, a parc. č. [hodnota] o výměře [Anonymizováno] m2 (Nemovitosti), přičemž jako jejich spoluvlastníci jsou uvedeni žalobce a) s podílem o velikosti 1/6, žalobce b) s podílem o velikosti 3/6 a žalovaný s podílem o velikosti 2/6.

10. Ze znaleckého posudku č. [hodnota] ze dne [datum], zpracovaného znalcem [tituly před jménem] soud zjistil, že odhadnutá tržní cena Nemovitostí činí [částka]. Soud z posudku dále zjistil, že pozemky parc. č. st. [Anonymizováno] (zastavěná plocha) a parc. č. [hodnota] (zahrada) spolu tvoří funkční celek v centru obce [adresa]. Na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] se nachází budova č.p. [Anonymizováno] (tedy Budova) se sedlovou střechou, ke které je přistavěna nepodsklepená jednopodlažní hospodářská stavba (bývalé chlévy), v jejíž západní části je garáž. Na tuto hospodářskou budovu kolmo navazuje nepodsklepená kůlna, na kterou dále navazuje stodola. Na uvedeném pozemku se dále nachází samostatně stojící nepodsklepený objekt dílny, ke kterému je přistavěn kurník. V prostoru dvora se pak nachází studna a venkovní úpravy – přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, dvě kanalizační jímky, skleník a trvalé porosty. Pozemek parc. č. [hodnota] je zahrada, která navazuje na pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], je oplocený a jsou na něm trvalé porosty. Samotná Budova je částečně podsklepený dvoupodlažní objekt, ve kterém se nachází dvě bytové jednotky. Ve sklepních prostorách Budovy jsou skladové prostory, kotelna a prádelna, se samostatným přístupem ze dvora. V přízemí Budovy je byt o užitné ploše 90,1 m2, který je přístupný z podesty venkovního předloženého schodiště. V prvním patře Budovy je byt o užitné ploše 93,1 m2, který je přístupný po schodišti s nástupem rovněž z podesty venkovního předloženého schodiště. V prostoru sedlové střechy je půda přístupná z bytu v prvním patře. Vytápění Budovy je ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda je zajištěna el. bojlerem. Z téhož znaleckého posudku soud dále zjistil, že znalec vyhodnotil žalovaným předložený návrh rozdělení Nemovitostí jako fakticky nerealizovatelný (str. 66). Navržené rozdělení nerespektuje zákonné odstupy staveb od hranic pozemků, a tedy by muselo dojít k jeho projednání ve stavebním řízení, které předpokládá dohodu budoucích sousedů. Bylo by nutné realizovat technická opatření zejména s ohledem na požární bezpečnost staveb nebo např. odvodnění objektů a další. Vjezd do garáže včetně příjezdu z veřejné komunikace by se octnul na cizím pozemku a situaci by bylo nutné řešit zřízením služebnosti. Z náčrtu rozdělení (kde chybí kótování budoucí hranice) není zcela zřejmé, zda by se po rozdělení nenacházel rovněž vstup do hospodářské stavby na cizím pozemku, což by opět muselo být řešeno služebností. Návrh rozdělení nerespektuje ani současný poměr spoluvlastnických podílů ve vztahu k celku. Zatímco stávající podíly žalobců činí 2/3 a žalovaného jen 1/3, po rozdělení dle návrhu žalovaného by podíl z celkové hodnoty rozdělované věc na straně žalobců činil 40-45 % a na straně žalovaného 55-60 %.

11. Z výpovědi znalce [tituly před jménem] soud zjistil, že oceňované Nemovitosti jsou specifické tím, že se nejedná jen o běžnou stavbu rodinného domu se zahradou, ale o zemědělskou usedlost s řadou vedlejších staveb jako je stodola, špýchar, kůlna, kurníky. K odhadní ceně tedy nelze dospět běžnou srovnávací metodou, s jakou pracují realitní makléři, kteří vezmou 6-8 cen podle nějakého parametru, zpravidla podle užitné plochy, ty sečtou, udělají z nich průměr a ten vynásobí užitnou plochou oceňované stavby. Takový výsledek je dle znalce nepřesný. Znalec vysvětlil, že při svých výpočtech (vedle užitné plochy) pracoval hned s několika koeficienty, kdy zohlednil rozdíly v pozemcích, poloze nemovitostí, vybavení a technickém stavu staveb. Dle znalce je technický stav Nemovitostí výrazným negativem, protože jejich údržba byla zanedbávána. Při svých výpočtech dospěl k odhadní ceně 8 - 9 milionů Kč, avšak dle jeho vyjádření jde o hrubý odhad ceny, protože v dané lokalitě nenalezl cenové nabídky srovnatelných nemovitostí pro jejich porovnání. Znalec uvedl, že při svých výpočtech pracuje s nástrojem VALUO (www.valuo.cz), který eviduje nabídky na trhu, zároveň kontroluje vklady do katastru nemovitostí, a v ideálním případě pak dojde k jejich spárování. Výhodou tohoto nástroje je, že u nabídek nemovitostí je relativně podrobný popis včetně fotodokumentace a údajů o vybavení apod. Další důvod, pro který se odhad znalce lišil od ocenění předložené žalobci, znalec vysvětlil tím, že ke srovnání použil údaje z později realizovaných prodejů nemovitostí. Tedy zatímco realitní odhad vycházel z porovnání s prodeji realizovanými v roce [Anonymizováno], kdy byly ceny nemovitostí na nejvyšším bodu, znalec srovnával Nemovitosti s prodeji realizovanými až v roce [Anonymizováno] a [Anonymizováno], kdy již ceny realit mírně klesly. Znalec se také vyjádřil k tomu, že www.cenovamapa.cz, ze které vycházelo ocenění realitní makléřky, funguje jen s minimem základních údajů jako je užitná plocha stavby s rozlišením byt nebo rodinný dům, výměra pozemku a lokalita a na základě těchto údajů vygeneruje nabídku třeba 30 nemovitostí, ze kterých je nutné vybrat ty, se kterými lze skutečně srovnávat. Jakmile se vybere vzorek 8 - 10 nemovitostí, zobrazí se průměrná cena a zároveň celková cena podle zadané užitné plochy. Je to dobré pro orientační představu a velmi hrubý odhad. Znalec však při své práci nemovitosti vždy osobně shlédne, spočítá věcnou hodnotu, a pak se snaží verifikovat tržní cenu co nejblíže k reálné představě. Ohledně relativně nízké ceny pozemku, ke které dospěl, uvedl, že je to dáno tím, že pozemek je poměrně značně zastavěný stavbami ve špatném technickém stavu, nejedná se o volný pozemek k zastavění, a je tedy třeba zohlednit náklady na to, aby se pozemek stal “volným” stavebním pozemkem.

12. Znalec se dále vyjádřil k otázce reálné dělitelnosti Nemovitostí způsobem, který navrhnul žalovaný. Dle znalce žalovaným navržené rozdělení předně nerespektovalo velikost podílů jednotlivých spoluvlastníků, tj. 2/3 na straně žalobců a 1/3 na straně žalovaného. Jiné způsoby rozdělení Budovy by teoreticky byly možné, ale tím by se Budova stala domem se dvěma bytovými jednotkami se společným vlastnictvím, protože by tam zůstaly společné části. Dle znalce se nejedná o stavbu, kterou lze rozdělit vertikálně nebo horizontálně. Problém spatřoval znalec zejména v zajištění samostatných vstupů do Budovy, neboť schodiště začíná na předložené podestě v 1.NP a jde do druhého patra, kde se vstupuje do bytu ve druhém patře, tedy rozdělení by muselo zajistit samostatné vstupy, muselo by dojít ke stavebnímu oddělení vestavěním nové štítové stěny, protože to schodiště má pod sebou prostor, je nutné respektovat i požární předpisy. Další komplikace představují přípojky, které by se stavební úpravou souvisely. Vše by bylo nutno propočítat. Detailně se možnými způsoby rozdělení Budovy nezabýval, protože tak neznělo zadání jeho úkolu.

13. Ze znaleckého posudku [tituly před jménem] č. [č. účtu] ze dne [datum] soud zjistil, že dle znalce dispoziční a konstrukční řešení Budovy neumožňuje rozdělení na oddělené provozně funkční části (str. 13). Znalec se nezabýval ani variantami rozdělení, které by sebou nesly zásadní zásah do dispozičního nebo konstrukčního řešení Budovy a s tím spojené vysoké finanční náklady. Znalec rovněž poukázal na umístění Budovy při východní hranici pozemku, které (při hypotetickém rozdělení Budovy) neumožňuje ani smysluplné rozdělení samotného pozemku, jehož je Budova součástí. [adresa] pět znalcem nastíněných variant reálného rozdělení Nemovitostí tak předpokládalo oddělení celého pozemku parc. č. [hodnota] (tj. zahrady) o výměře [Anonymizováno] m2 s připojením větší či menší části parc. č. st. [Anonymizováno]: a) Varianta A předpokládala připojení části parc. č. st. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2, kdy by nová hranice pozemků vedla podél západní (zadní) obvodové stěny kůlny a stodoly a všechny stavby na parc. č. st. [Anonymizováno] by tak připadly do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků. Hodnota takto nově vymezených (zcela nezastavěných) pozemků o celkové výměře [Anonymizováno] m2 by činila cca 28 % ze současné celkové ceny Nemovitostí, zatímco hodnota zbývající části parc. č. st. [Anonymizováno] s Budovou a ostatními stavbami by činila cca 72% ze současné celkové ceny Nemovitostí. b) Varianta B předpokládala připojení části parc. č. st. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2, kdy by nová hranice pozemků vedla při východní (přední) obvodové stěně kůlny a stodoly a tato stavba by tak byla „oddělena“ od ostatních staveb na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]. Hodnota takto nově vymezených pozemků s kůlnou a stodolou o celkové výměře [Anonymizováno] m2 by činila cca 40% ze současné celkové ceny Nemovitostí, zatímco hodnota zbývající části parc. č. st. [Anonymizováno] s Budovou a hospodářskou stavbou by činila cca 60% ze současné celkové ceny Nemovitostí. c) Varianta C předpokládala připojení části parc. č. st. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2 za současného odbourání 1/4 hospodářské stavby, která stojí mezi Budovou a kůlnou se stodolou, a to právě v části navazující na kůlnu se stodolou, přičemž by nová hranice vedla středem nově vzniklé proluky. Hodnota takto nově vymezených pozemků s kůlnou a stodolou o celkové výměře [Anonymizováno] m2 by činila cca 44 % ze současné celkové ceny Nemovitostí, zatímco hodnota zbývající části parc. č. st. [Anonymizováno] s Budovou a zbývající částí hospodářské stavby by činila cca 56 % ze současné celkové ceny Nemovitostí. d) Varianta D předpokládala připojení části parc. č. st. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2 s novou hranící vedenou středem hospodářské budovy, přičemž by muselo dojít ke stavebnímu rozdělení hospodářské stavby na dvě poloviny. Hodnota takto nově vymezených pozemků s jednou polovinou hospodářské stavby a s kůlnou a stodolou o celkové výměře [Anonymizováno] m2 by činila cca 54 % ze současné celkové ceny Nemovitostí, zatímco hodnota zbývající části parc. č. st. [Anonymizováno] s Budovou a polovinou hospodářské stavby by činila cca 46 % ze současné celkové ceny Nemovitostí. e) Varianta E předpokládala připojení části parc. č. st. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2 s novou hranící vedenou tak, aby po stavebním rozdělení hospodářské budovy k ostatním budovám na parc. č. st. [Anonymizováno] připadla zhruba 1/3 této hospodářské budovy. Hodnota takto nově vymezených pozemků s 2/3 hospodářské stavby a s kůlnou a stodolou o celkové výměře [Anonymizováno] m2 by činila cca 60 % ze současné celkové ceny Nemovitostí, zatímco hodnota zbývající části parc. č. st. [Anonymizováno] s Budovou a 1/3 hospodářské stavby by činila cca 40 % ze současné celkové ceny Nemovitostí. Zatímco znalcem nastíněné varianty A a B nepředpokládaly zásadnější výdaje na rozdělení Nemovitostí a jejich odhadovaná výše činila 230 000 Kč (varianta A) a 280 000 Kč (varianta B), ostatní varianty předpokládaly stavební zásahy do stávajících budov a odhadovaná výše nákladů činila 770 000 Kč (varianta C), 1 000 000 Kč (varianta D) a 1 050 000 Kč (varianta E).

14. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (též jen “o. z.”).

15. Podle § 3028 odst. 2 o. z., není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

16. Rozhodnutí vydané v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví má konstitutivní charakter, neboť teprve tímto rozhodnutím se ruší dosavadní a zakládají nové právní poměry, takže v souladu s citovaným přechodným ustanovením o. z. je na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví třeba aplikovat §§ 1140–1149 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1089/2007).

17. Podle § 1140 odst. 1 o. z. nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

18. Podle § 1140 odst. 2 o. z. může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

19. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

20. Podle § 1144 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

21. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

22. Právní úprava v zásadě nevyžaduje souhlas spoluvlastníků s rozdělením společné věci (NS 22 Cdo 5439/2015), soud by ovšem měl ke stanoviskům účastníků přihlédnout. Výjimkou je stanovisko k vynaložení nákladů na rozdělení společné věci, kde je souhlas nezbytný. (COUFALÍK, Petr. § 1144 [Rozdělení společné věci]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. č. 2.) Judikatura soudů je konstantní v tom, že před případným rozdělením věci je soud povinen zjistit, zda jsou spoluvlastníci ochotni hradit náklady na rozdělení věci. Pokud by žádný ze spoluvlastníků nebyl ochoten náklady na nutné stavební úpravy vynaložit, musela by být stavba považována ze nedělitelnou.

23. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví byla podána důvodně, neboť neshledal žádné okolnosti, které by svědčily pro zachování podílového spoluvlastnictví žalobců a žalovaného. Žalobci z důvodu zhoršených osobních vztahů mezi nimi na straně jedné a žalovaným (a jeho družkou) na straně druhé navrhli zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, neboť se jako spoluvlastníci Nemovitostí nejsou schopni dohodnout ani na otázkách základní správy Nemovitostí. Protože nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví (§ 1140 o. z.), soud podílové spoluvlastnictví účastníků zrušil (výrok I.).

24. V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soud není vázán návrhy účastníků řízení ohledně způsobu vypořádání, ten vychází přímo z o. z., který taxativním způsobem stanoví pořadí možných způsobů vypořádání spoluvlastnictví soudem. Na prvním místě stojí rozdělení věci (§ 1144 o. z.), neníli to možné soud přikáže věc jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu, a pokud nepřipadá do úvahy ani tato varianta vypořádání, soud rozhodne o prodeji věci ve veřejné dražbě (§ 1147 o. z.).

25. Soud se tedy zabýval v zákonném pořadí jednotlivými způsoby vypořádání spoluvlastnictví žalobců a žalovaného, přičemž nejprve se zabýval otázkou, zda je možné Nemovitosti rozdělit.

26. Znaleckými posudky má soud za prokázané, že se v daném případě jedná o specifický soubor nemovitostí na dvou pozemkových parcelách, jejichž tržní cenu znalec určil ve výši 8 250 000 Kč. Velikost spoluvlastnických podílů na Nemovitostech činí u obou žalobců dohromady id. 4/6, tedy 67% hodnoty celku (z toho u žalobce a) id. 1/6, tj. 17% hodnoty celku, a u žalobce b) id. 3/6, tj. 50% hodnoty celku), a u žalovaného id. 2/6, tedy 33% hodnoty celku. Konkrétně jde o parc. č. st. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2, jejíž součástí je dvoupodlažní stavba rodinného domu č.p. [Anonymizováno] (tedy Budova) s bytovou jednotkou na každém podlaží (s užitnou plochou cca 90 m2 a 93 m2) a sklepními prostorami samostatně přístupnými ze dvora, ke které je přistavěna nepodsklepená hospodářská stavba (bývalé chlévy, v jejíž západní/zadní části je garáž), na kterou kolmo navazuje nepodsklepená kůlna a na ni dále navazuje stodola. Na parcele se nachází také samostatně stojící nepodklepený objekt dílny s přistavěným kurníkem, studna a další venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, dvě kanalizační jímky, skleník a trvalé porosty). [právnická osoba] se jedná o parc. č. [hodnota] o výměře [Anonymizováno] m2, která navazuje na pozemek parc. č. st. [Anonymizováno].

27. Soud se zcela ztotožnil s argumenty a závěry znalce týkajícími se způsobu rozdělení Nemovitostí navrženého žalovaným, zejména s tím, že tento způsob rozdělení by vyžadoval vzájemnou shodu všech spoluvlastníků v jednotlivých krocích při jeho realizaci v nutném stavebním řízení i při zřízení práva služebnosti cesty ke garáži a případně i dalším stavbám. Zásadní nedostatek návrhu dle soudu spočíval v tom, že žalovaný netvrdil, ani neprokazoval, že má k dispozici dostatek finančních prostředků k vyrovnání hodnot spoluvlastnických podílů žalobců. Současný spoluvlastnický podíl žalobců činí 4/6 celkové hodnoty (tedy asi 66 %), tj. 5 500 000 Kč, zatímco po rozdělení způsobem, který navrhnul žalovaný, by podíl žalobců činil jen 40-45%, tj. 3 300 000 3 712 000 Kč, což by reálně znamenalo snížení hodnoty jejich podílů o 1 732 500 2 145 000 Kč, které by žalovaný musel žalobcům vyplatit.

28. Ze stejných důvodů pak soud dospěl k závěru, že nelze zvolit ani žádnou z variant rozdělení Nemovitostí navržených znalcem. Žalobci totiž v průběhu řízení změnili své původní stanovisko ve věci, kdy požadovali přikázání Nemovitostí do svého spoluvlastnictví oproti vyplacení podílu žalovaného, tak že nejprve souhlasili s tím, aby soud Nemovitosti přikázal za náhradu žalovanému, aby konečně své stanovisko změnili tak, že se dožadovali prodeje Nemovitostí jako celku, když na základě návrhů znalce dospěli k závěru, že by rozdělením Nemovitostí došlo ke snížení hodnoty jejich spoluvlastnických podílů. Byť žalovaný soudu písemně sdělil, že souhlasí s takovým rozdělením, které zajistí jeho bytovou potřebu, přičemž bude připraven nést náklady takového rozdělení, netvrdil ani neprokázal, že disponuje dostatkem finančních prostředků na náklady spojené s rozdělením Nemovitostí, na kterých se žalobci nechtěli podílet, a zejména na zaplacení náhrady oběma žalobcům. Protože se žalovaný i jeho právní zástupce z posledního jednání ve věci omluvili, a jednání s jejich souhlasem proběhlo v jejich nepřítomnosti, nemohl soud žalovanému poskytnout poučení podle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, (též jen „o. s. ř.“) o neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2006 sp. zn. 29 Odo 832/2006: „poučení podle § 118a o. s. ř. se poskytují jen účastníku /jeho zástupci nebo zmocněnci/, který je u jednání přítomen. Jedná-li soud v souladu s ustanovením § 101 odst. 3 o. s. ř. v nepřítomnosti účastníka /jeho zástupce nebo zmocněnce/, je to účastník, který svou nepřítomností u soudu způsobil, že se mu příslušného poučení nedostalo“).

29. Jde-li o smysluplnost a nákladnost reálného dělení při zachování požadavků kladených judikaturou na tento způsob vypořádání, odkazuje soud na přehled jednotlivých variant dělení, který znalec sumarizoval na str. 29 znaleckého posudku v kapitole 4.2 – Výsledky analýzy dat. Z tohoto přehledu je zřejmé, že žádná z 5 uvažovaných variant neskýtá dostatečný potenciál dostát těmto požadavkům z pohledu nákladů na dělení (nižší statisíce Kč – varianty A a B, vyšší statisíce Kč – ostatní varianty) a dále z pohledu přibližného dodržení velikosti spoluvlastnických podílů účastníků (žádná z variant tento požadavek nerespektuje, když dělení bylo ve všech případech řešeno pouze na dvě části, ačkoli spoluvlastníci jsou tři, přičemž i v případě, že by žalobci souhlasili, že setrvají ve spoluvlastnickém vztahu mezi sebou /velikost jejich podílů je dvoutřetinová, velikost podílu žalovaného je třetinová/, přicházela by reálně do úvahy pouze varianta D, kde jsou ovšem uvažované náklady na dělení cca 1 000 000 Kč).

30. Soud tedy při úvaze o možné dělitelnosti Nemovitostí vzal zřetel jednak na stavebně technickou náročnost dělení a s tím související předpokládané nezanedbatelné náklady, na nesouhlas žalobců s rozdělením Nemovitostí, i na finanční nedostatečnost na straně žalovaného. Soud také nemohl přehlédnout zhoršené vztahy mezi spoluvlastníky, které by s vymezením nových hranic pozemků s rozdělením stávající hospodářské stavby (ať už s většími či menšími stavebními náklady) do budoucna vedly zřejmě jen k dalším sporům mezi účastníky řízení. Proto soud dospěl k závěru, že rozdělení věci v tomto případě nepřichází v úvahu.

31. Dále se tedy soud zabýval otázkou, zda by bylo možné vypořádat spoluvlastnictví přikázáním věci některému ze spoluvlastníků, a dospěl k závěru, že nikoli. Žalovaný, který o přikázání Nemovitostí měl zájem, neprokázal svoji solventnost, tedy schopnost vyplatit žalobcům náhradu odpovídající jejich podílu na Nemovitostech ve výši id. 4/6, tzn. částku celkem 5 500 000 Kč. Žalobci o přikázání Nemovitostí v průběhu řízení ztratili zájem. Zdrženlivý přístup k přikázání Nemovitostí do výlučného vlastnictví žalovaného se podává také ze stanoviska žalovaného doručeného soudu dne [datum], kde žalovaný uvádí, že pokud by bylo znalecky ověřeno, že reálné dělení není možné, pak by bylo možné „diskutovat společný prodej Nemovitostí jako vypořádací variantu“.

32. Vzhledem k tomu, že v daném případě nepřicházelo v úvahu ani rozdělení Nemovitostí ani jejich přikázání některému ze spoluvlastníků za náhradu, musel soud rozhodnout o vypořádání spoluvlastnictví třetím zákonným způsobem, tedy prodejem ve veřejné dražbě (výrok II.) s následným rozdělením výtěžku dražby mezi jednotlivé spoluvlastníky podle výše jejich spoluvlastnických podílů (výrok III.).

33. O náhradě nákladů řízení (výrok IV.) rozhodl soud v souladu s ustálenou judikaturou tak, že žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (srov. nález Ústavního soudu ze dne 3. 11. 2020, sp. zn. I. ÚS 262/20, podle kterého lze plný úspěch a neúspěch stran v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví poměřovat pouze tehdy, zamítá-li soud návrh na zrušení spoluvlastnictví: Proto považuje Ústavní soud za ústavně konformní východisko při rozhodování o nákladech řízení, jímž bylo vypořádáno zrušené spoluvlastnictví, spatřovat u obou stran (u všech spoluvlastníků) částečný úspěch ve věci ve smyslu § 142 odst. 2 a 3 o. s. ř. Zásadně je namístě rozhodnout, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, na což pamatuje druhá z alternativ upravených v § 142 odst. 2 o. s. ř.; poměrné rozdělování nákladů řízení zde z právě vyložené povahy věci nemá smysl, stejně jako je v dané fázi řízení již vyloučeno hledat na straně kteréhokoli účastníka plný úspěch ve věci a aplikovat § 142 odst. 1 o. s. ř.)

34. O náhradě nákladů státu (výrok V.) rozhodl soud dle § 148 o. s. ř. tak, že žalovanému, který trval na rozdělení Nemovitostí, popř. v prvotní fázi řízení jejich přikázání do svého vlastnictví, uložil povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu Praha-východ náklady spočívající ve znalečném vyplaceném znalci z rozpočtových prostředků soudu. Usnesením soudu ze dne 13. 2. 2023, č. j. 6 C 184/2021-156, soud přiznal znalci znalečné ve výši 18 196 Kč. Usnesením soudu ze dne 18. 3. 2024, č. j. 6 C 184/2021-228, soud přiznal znalci znalečné ve výši 28 950 Kč. Znalečné bylo znalci vyplaceno ze složené zálohy ve výši celkem 13 000 Kč a ve zbývající výši 34 146 Kč bylo vyplaceno z rozpočtových prostředků soudu (8 196 + 25 950). Lhůtu k plnění soud stanovil dle § 160 odst. 1 před středníkem o. s. ř.

Poučení