6 C 226/2019-469

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Lenkou Eliášovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátkou [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalovaného a žalované] 2. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného a žalované] oba zastoupeni advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] pro zaplacení 870 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba s tím, že žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci částku 870 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,05 % p.a. od 28.7.2016 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 336 186,40 Kč, k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátky, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou dne 11. 7. 2019 domáhal na žalovaných zaplacení částky 870 000 Kč s tím, že dne 1. 6. 2015 s žalovanými uzavřel smlouvu o poskytování realitních služeb při zprostředkování prodeje (dále také„ smlouva“). Dle této smlouvy v případě, že na základě činnosti žalobce dojde k uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku [číslo] zapsanou na [list vlastnictví], nacházející se v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] to vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [katastrální uzemí], vyplatí žalovaní žalobci provizi ve výši 3 % z kupní ceny za bytovou jednotku. Žalobce na základě předmětné smlouvy našel zájemce o koupi bytové jednotky, a to pana [jméno] [příjmení]. S tímto zájemcem uskutečnil žalobce dne 27. 4. 2016 prohlídku bytové jednotky. Druhá prohlídka s přítelkyní pana [příjmení] se pak uskutečnila o pár dní později. Následně dne 20. 7. 2016 byla mezi žalovanými a zájemcem, kterého pro žalované vyhledal žalobce, uzavřena kupní smlouva, na základě které pan [příjmení] nabyl vlastnické právo k bytové jednotce za částku 29 000 000 Kč. Žalobci pak podle smlouvy měla být za obstarání zájemce o koupi bytové jednotky vyplacena odměna ve výši 870 000 Kč, a to ve lhůtě 7 dnů ode dne uhrazení kupní ceny. Do dnešního dne se tak však nestalo, čímž se žalovaní dostali do prodlení. Dle SMS a emailové komunikace je zřejmé, že pana [příjmení] jako zájemce o koupi bytové jednotky, žalovaným zprostředkoval žalobce, čímž mu odměna náleží v plném rozsahu. Ze strany žalobce byli žalovaní opakovaně vyzvání k plnění, naposledy na základě předžalobní výzvy ze dne 12. 3. 2019. Do dnešního dne však žalobci nebylo uhrazeno ze strany žalovaných ničeho.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby, přičemž označili za nesporné, že s žalobcem uzavřeli smlouvu o poskytování realitních služeb (kdy žalobce oslovil žalované), na podkladě které měl žalobce vykonávat pro žalované činnost zprostředkovatele za účelem prodeje bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] v ulici [ulice], a že žalovaní prodali byt kupní smlouvou o převodu nemovitých věcí ze dne 20. 7. 2016, a to panu [jméno] [příjmení]. Prodali jej však prostřednictvím jiného zprostředkovatele, tomuto za zprostředkování řádně uhradili provizi a na tomto procesu se nikterak nepodílel žalobce. Byt byl v konečném důsledku prodán za zcela jinou cenu, než jaká byla dohodnuta ve smlouvě o poskytování realitních služeb. Kupní smlouva o převodu nemovitých věcí ze dne 20. 7. 2016 neodpovídá dohodnutým podmínkám mezi žalobcem a žalovanými. Smlouva uzavřená mezi nimi a žalobcem neměla exkluzivní charakter, žalovaní tedy byli oprávněni uzavřít kupní smlouvu o prodeji bytu prostřednictvím zcela jiného zprostředkovatele případně i sami bez jakékoliv zprostředkovávané činnosti. Výběr zprostředkovatele byl tedy ponechán na vůli žalovaných. Vzhledem k této skutečnosti proto prodávali byt prostřednictvím vícero prostředkovatelů. Žalovaní tedy prodali byt za pomoci činnosti toho realitního makléře, který jim poskytl odpovídající služby. Žalovaní se žalobcem smlouvu ukončili z objektivních důvodů, kdy prodej bytu vázl, a byt prodali prostřednictvím zcela jiného prostředkovatele, který jim poskytl jednak zájemce o byt, který se ukázal jako skutečně vážný zájemce, ale poskytl jim i další služby nezbytné pro prodej bytu. Žalovaní se proto domnívají, že právě takovémuto zprostředkovateli náleží provize, nikoliv pak žalobci, který sám jednal oproti [anonymizována dvě slova] [příjmení] zcela rozdílně, resp. neposkytoval stejnou úroveň služeb. I s ohledem na tuto skutečnost pak žalobci nárok na odměnu nemohl vzniknout. V odvolacím řízení vznesli žalovaní námitku promlčení.

3. Ve věci bylo rozhodnuto dne 16. 7. 2021 rozsudkem Obvodním soudu pro Prahu 5, č. j. 6 C 226/2019-235, tak, že žaloba byla zamítnuta. K odvolání žalobce byl usnesením Městského soudu v Praze dne 9. 2. 2022, č. j. 21 Co 321/2021 – 269, rozsudek soudu I. stupně zrušen. Následně bylo ve věci rozhodnuto rozsudkem Obvodním soudu pro Prahu 5, č. j. 6 C 226/2019-359 ze dne 20. 6. 2022, kterým byla žaloba zamítnuta nicméně k odvolání žalobce byl usnesením Městského soudu v Praze dne 11. 1. 2023, č. j. 21 Co 349/2022-387, rozsudek soudu I. stupně zrušen. Městský soud tímto rozhodnutím uložil zdejšímu soudu, aby jednoznačně určil, zda došlo ze strany žalobce k uskutečnění prohlídky předmětného bytu s [jméno] [příjmení] a aby se zabýval i dalšími odvolacím soudem předestřenými skutkovými okolnostmi. Dále bylo zdejšímu soudu uloženo, aby se pokusil zjistit, jaký byl úmysl jednajících stran při uzavírání smlouvy o poskytnutí realitních služeb, co předcházelo jejímu uzavření a zda daly strany následně najevo, jaký význam přikládají svým ujednáním ve smlouvě, přičemž všemi těmito otázkami se tedy zdejší soud dále zabýval.

4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: A) Smlouva o poskytování realitních služeb a předsmluvní jednání:

5. Žalobce se zavázal vyvíjet pro žalované jako vlastníky bytové jednotky [číslo] zapsané na [list vlastnictví], nacházející se v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí], a podílu na společných částech o velikosti [číslo] (dále jen„ nemovitost“), vyvíjet činnost tak, aby měli možnost uzavřít smlouvu o převodu uvedené nemovitosti se třetí osobou, přičemž smlouvou ujednaná cena měla činit 270 Kč/m2. Výše kupní ceny mohla být snížena pouze na základě písemné dohody smluvních stran. Žalobce jakožto zprostředkovatel se zavázal vyvinout maximální úsilí k obstarání kupujícího v co nejkratší možné době, a zorganizovat potřebná jednání smluvních stran nezbytná k uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy a zajistit vypracování kupní smlouvy, případně smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy a vypracování návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitostem do katastru nemovitostí. Zájemce, tj. žalovaní, se zavázali, že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí zprostředkovatel, tj. žalobce, budou realizovány výlučně přes něj a že bez jeho vědomí neuzavřou kupní smlouvu či smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti s osobou, jež byla vyhledána žalobcem, a to ani v době po skončení platnosti této smlouvy po dobu tří let s tím, že první rok po skončení platnosti této smlouvy je provize 3 % a každým následným rokem se provize snižuje o 1 %. Po třech letech po skončení platnosti této smlouvy měl být závazek zájemce ukončen. Žalobce a žalovaní se dohodli, že pokud dojde k uzavření kupní smlouvy, zaplatí žalovaní žalobci odměnu ve výši 3 % z finální prodejní ceny. Odměna je splatná do 7 dnů od data uhrazení resp. připsání částky v plné výši kupní ceny stanovené dle podmínek kupní smlouvy ve prospěch účtu žalovaných. Dále se dohodli, že vzniku práva žalobce na odměnu nebrání skutečnost, že teprve po zániku smlouvy s žalovanými dojde k uzavření kupní smlouvy, pokud žalobce umožnil prohlídku nemovitosti nebo předal podklady této třetí osobě v době platnosti smlouvy mezi žalobcem a žalovaným. Účastníci se ještě dohodli, že smlouva mezi nimi je uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2015, přičemž její platnost se automaticky prodlužuje o další dva měsíce, pokud jedna ze stran písemně neoznámí, že již na dalším prodloužení nemá zájem (prokázáno smlouvou o poskytování realitních služeb).

6. Smlouvu uzavíral žalobce jako zprostředkovatel identifikovaný [celé jméno žalobce], [ulice a číslo], [obec a číslo] – [část obce] (prokázáno smlouvou o poskytování realitních služeb).

7. V době uzavírání smlouvy byl žalobce poradcem investorů při nákupu nemovitostí v [anonymizováno] ulici. Při této příležitosti měl informace o tom, kdo kde v [anonymizováno] bydlí a kdo tam má zůstat bydlet. Žalovaní na něj měli reference a při jejich setkání žalobce prezentoval to, co v minulosti byl schopen zprostředkovat, zařídit či poradenství, kdo za ním stojí, jakou skupinu investorů zastupuje a jaké nemovitosti je schopen nabídnout svým reálným nejbonitnějším investorům v České republice (prokázáno z výpovědi žalobce).

8. Žalovaní oslovili žalobce, protože věděli, že se mu podařilo prodat byt souseda. Oslovili ho jako prvního zprostředkovatele (prokázáno výpovědí 2. žalovaného). Žalovaní brali žalobce jako experta (prokázáno výpovědí 2. žalovaného). Předpokládali, že má sám nějakou klientelu, které nemovitost nabídne. Říkal jim, že je specialista na prodej bytů v [anonymizováno] (prokázáno výpovědí 1. žalované).

9. Žalovaní s žalobcem dále mluvili o tom, že je schopen zajistit právníka, předložit smluvní dokumentaci a poradit jim, jaké kroky na sebe navazují, protože nikdy žádný byt neprodávali. Dále měli požadavek, aby výtěžek z prodeje šel přes banku (prokázáno výpovědí 1. žalované).

10. Způsob průběhu následné spolupráce žalobce a žalovaných si strany nevyjasnily. Při sepisu smlouvy o tom účastníci nediskutovali (prokázáno výpovědí 1. žalované). Moc konkrétní domluva mezi nimi nebyla (prokázáno výpovědí 2. žalovaného).

11. Žalobce měl od 15. 7. 2008 do 2. 3. 2020 živnostenské oprávnění na realitní činnost, správu a údržbu nemovitostí a dále od 24. 2. 2021 na realitní zprostředkování (prokázáno výpisem z živnostenského rejstříku).

12. Žalobce je a v době sepisu smlouvy byl spolumajitelem i [právnická osoba], a to od roku 2009 (prokázáno výpovědí svědka [jméno] [příjmení]).

13. Žalobce na některých zakázkách pracuje sám a některé jdou přes společnost (prokázáno výpovědí svědka [jméno] [příjmení]).

14. Ke komunikaci s žalovanými používal žalobce e-mailovou adresu [email], avšak dále v e-mailu byla vždy uvedena společnost i [právnická osoba], [ulice a číslo], [obec a číslo] – [část obce] a internetové adresy [webová adresa], [webová adresa] a [webová adresa] (prokázáno e-mailovou korespondencí ze dne 10. 6. 2015, 9. 6. 2015, 27. 5. 2015).

15. Dne 27. 5. 2015 zaslal žalobce 2. žalovanému návrh zprostředkovatelské smlouvy (prokázáno e-mailem ze dne 27. 5. 2015), kterou použil z jeho předchozího případu, přičemž v ní provedl drobné úpravy (prokázáno výpovědí žalobce). Dne 9. 6. 2015 zaslali žalovaní své připomínky k předmětné smlouvě žalobci, kdy mimo jiné uvedli,„ bod 1:.......cena může být snížena na základě písemné dohody....“. K článku III, smlouvy žalovaní uvedli:„ bod 1: - souhlasíme ale chtěli bychom jej časově omezit a postupně snižovat provizi po roce od platnosti této smlouvy. Nechceme Vás podvést ale být vázáni napořád??? Zvažte to, dejte návrh. bod 2: žádáme o úpravu v tom smyslu, že vypustíte:....zejména inzercí v tisku, na internetu apod. stejně tak bod b.“ K článku IV smlouvy žalovaní uvedli:„ bod 1 chybí, bodu 2: souhlasíme se zněním. opět bychom jej chtěli časově omezit viz výše.“ a dne 10. 6. 2015 zaslali žalovaní žalobci upravený návrh smlouvy a navrhli termín jejího podpisu na 11. 6. 2015 (prokázáno e-mailovou komunikací ze dne 9. 6. 2015 a ze dne 10. 6. 2015) Žalobce s návrhem souhlasil (prokázáno výpovědí žalobce). Ve smlouvě byla oproti jejímu návrhu mimo jiné doplněna kupní cena, která zde byla uvedena ve výši„ 270 Kč“ a dále platnost smlouvy do„ 31. 12. 2015“ (prokázáno prvním a druhým návrhem smlouvy).

16. Jako písemnou změnu smlouvy si 1. žalovaná představovala dodatek, SMS za písemnou formu nepovažuje, nicméně výslovně si toto neřekli (prokázáno účastnickou výpovědí 1. žalované).

17. Žalovaní si bod II a bod IV smlouvy vykládali tak, že pokud by žalobce sehnal zájemce a jednal by s nimi tak, jak to má v bodě, kde jsou uvedeny činnosti, ke kterým se zavazuje, to znamená, že by proběhla jednání o smlouvě, připravil by smlouvy, připravil by případ a oni by nakonec řekli, že si to rozmysleli s úmyslem s kupujícím uzavřít smlouvu sami, tak by to byl od nich podvod. Tato ustanovení proto brali jako takovou jeho pojistku, že to neudělají, ale vlastně toto ujednání brali ve spojitosti s těmi činnostmi, ke kterým se zavázal, že bude dělat (prokázáno výpovědí 1. žalované).

18. Kupní cenu si určili žalovaní a žalobce ji respektoval (prokázáno výpovědí žalobce). Tato byla v rámci uzavřené zprostředkovatelské smlouvy sjednána na 270 000 Kč/m2, tj. 30 240 000 Kč, přičemž částka uvedená ve smlouvě znějící 270 Kč/m2 zde byla uvedena s chybou v psaní, nicméně obě strany smlouvy věděly, co je touto myšleno, tj. částka 270 000 Kč/m2 (prokázáno účastnickým výslechem 1. žalované).

19. Smlouva byla podepsána dne 11. 6. 2015 (prokázáno smlouvou o poskytování realitních služeb). B) Realitní a zprostředkovatelské služby činěné žalobcem:

20. Žalobce ode dne 17. 6. 2015 nabízel online byt 3+1 na prodej v lokalitě [ulice a číslo] ve 3. patře o obytné ploše 125 m2 za částku 31 000 000 Kč (prokázáno internetovou sjetinou a inzerátem žalobce včetně popisu nemovitosti). Inzerát byl obnoven dne 10. 10. 2015 jako novinka (prokázáno internetovým výpisem).

21. Byt žalovaných nebyl předmětem konkrétní inzerce, byl vytvořen fiktivní inzerát, kterým byl inzerován fiktivní byt, fiktivních parametrů s tím, že poté, co se někdo ozve na takovýto inzerát je konkretizována předmětná nabídka bytu s tím, že když se ozve klient na konkrétní byt uvedený ve fiktivním inzerátu, je klientovi sděleno, že tento byt již není v nabídce a nabídne se mu obdobný byt (prokázáno výpověďmi svědka [jméno] [příjmení] a žalobce).

22. Žalobce se k nemovitosti žalovaných choval velmi důvěrně, nikde neříkal, kde se nemovitost nachází, protože se stává, že se o obdobné nemovitosti hlásí jiní zprostředkovatelé, kteří se snaží nabourat do zprostředkování, nabrat si nemovitost do svého portfolia a nabízet ji (prokázáno výpovědí žalobce).

23. Osoba, která se představila jako [jméno] [příjmení], se telefonicky ozvala na shora uvedený fiktivní inzerát na byt v lokalitě [ulice a číslo] a s ohledem na vystupování volajícího si svědek [jméno] [příjmení] vyhledal pana [jméno] [příjmení] na internetu a zjistil, že by to mohla být osoba, která by mohla mít reálně zájem o byt v [anonymizováno], a tuto informaci předal dále žalobci (prokázáno výpovědí svědka [jméno] [příjmení]).

24. Žalobce uskutečnil v nemovitosti žalovaných celkem 4 prohlídky, a to se třemi ženami a jedním mužem. Z toho tři byly uskutečněny za přítomnosti žalovaných a jedna se ženou pouze za přítomnosti syna žalovaných (prokázáno výpovědí žalobce, 2. žalovaného a 1. žalované). Když byl uveden zájemce o byt, žalovaní se na něj nevyptávali, nebyli aktivní, zájemce obvykle nebyl představen, přičemž garantem byl ten, kdo zájemce do bytu přivedl (prokázáno výpovědí 2. žalovaného). Kromě paní s krtečkem jim zájemci představeni nebyli (prokázáno výpovědí 1. žalované).

25. Jediný muž, se kterým žalobce uskutečnil prohlídku bytu žalovaných, nevypadal jako pan [příjmení] a znovu již v bytě nebyl. Byl ve věku asi 50 let, měl delší vlasy, byl neupravený (prokázáno výpovědí 1. žalované). Žalovaný 2. tohoto muže už znovu nepotkal. Byl to někdo úplně jiný, než pan [příjmení] (prokázáno výpovědí 2. žalovaného).

26. Po prohlídce s uvedeným mužem žalobce žalovaným oznámil, že tento muž nabídl kupní cenu 25 000 000 Kč, což žalovaní neprodleně odmítli s tím, že tato částka je příliš nízká (prokázáno výpovědí 1. žalované).

27. Telefonní číslo [tel. číslo] patří svědku [jméno] [příjmení] (prokázáno výpovědí svědka [jméno] [příjmení]).

28. Dne 26. 4. 2016 potvrdil žalobce na telefonní číslo [jméno] [příjmení] prohlídku na adrese [adresa] (prokázáno SMS komunikací mezi žalobcem a telefonním číslem [tel. číslo]). Dne 27. 4. 2016 byla žalobci zaslána SMS zpráva, kterou se pisatel omluvil za desetiminutové zpoždění (prokázáno SMS komunikací mezi žalobcem a telefonním číslem [tel. číslo]). V době uvedené prohlídky měl žalobce v nabídce i jiné byty, ale tyto byly zarezervovány. [příjmení] [jméno] [příjmení] nemusel žalobce byt shánět, nabídl mu, co měl k dispozici (prokázáno výpovědí žalobce).

29. Stav vlastníků bytů na adrese nemovitosti byl neustálený, např. zde měl byt o velikosti nad 150 m2 jeden Američan a zdálo se, že žalobce má o něj také zájem. Bylo evidentní, že v tom domě neměl žalobce jenom je (prokázáno výpovědí 2. žalovaného). V období prodeje nemovitosti žalovaných se v budově prodávali i byty 3, 4 a 9 (prokázáno výpovědí 1. žalované).

30. Dne 5. 5. 2016 dostal žalobce z telefonního čísla [tel. číslo] označeného žalobcem jako„ [příjmení] [anonymizováno]“ SMS zprávu se sdělením, že„ po jednání doma je limit 29m“ (prokázáno SMS komunikací mezi žalobcem a tel. č. [tel. číslo]).

31. Telefonní číslo [tel. číslo] patří 2. žalovanému (prokázáno účastnickým výslechem 2. žalovaného).

32. Dne 9. 5. 2016 žalobce zaslal na telefonní číslo [jméno] [příjmení] [jméno] ve znění:„ Dobrý den, jen jsem se chtěl zeptat zda-li pokračujeme v hledání, nebo vyjednáváme cenu?...“, na to [anonymizováno] odpověděl, že 29 je pro něj neakceptovatelné, nechť žalobce domluví co nejlepší cenu a dá vědět, [anonymizováno] hledá i jinde a řeší hledání bytu všemi dostupnými cestami. Dne 2. 6. 2016 se žalobce dotázal [jméno] [příjmení], zda stále hledá byt, tento odpověděl, že ještě má zájem o koupi, ale pořád pouze na [anonymizována dvě slova], hledá něco nad 150 m (prokázáno SMS komunikací mezi žalobcem a [jméno] [příjmení]). Žádné další podmínky smlouvy již s uvedeným zájemcem nebyly projednávány (prokázáno výpovědí žalobce). C) Prodej nemovitosti žalovaných 33. Dne 6. 6. 2016 žalovaní prohlásili, že vypovídají smlouvu s žalobcem o poskytování realitních služeb ze dne 11. 6. 2015 s tím, že mají vážného zájemce o jejich nemovitost. Výpověď byla učiněna písemně v listinné formě s připojením podpisů obou žalovaných (prokázáno výpovědí smlouvy o poskytování realitních služeb ze dne 6. 6. 2016).

34. Žalovaní prodali předmětný byt o výměře 112,4 m [jméno] [příjmení] na základě kupní smlouvy ze dne 20. 7. 2016, a to za cenu 29 000 000 Kč s tím, že první část kupní ceny ve výši 1 052 700 Kč byla [anonymizováno] zaplacena před uzavřením této smlouvy jako rezervační záloha dle budoucí smlouvy kupní ohledně předmětného bytu uzavřené mezi žalovanými, [jméno] [příjmení] a [právnická osoba] dne 6. 6. 2016, část kupní ceny ve výši 5 932 300 Kč bude uhrazena do 5 pracovních dnů od uzavření kupní smlouvy a doplatek kupní ceny ve výši 22 015 000 Kč bude uhrazen [právnická osoba] do 5 pracovních dnů od předložení výpisu LV, kupní smlouvy a zástavní smlouvy ve prospěch banky (prokázáno kupní smlouvou mezi žalovanými a [jméno] [příjmení] ze dne 20. 7. 2016 a svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení]).

35. Klientem společnosti [právnická osoba] byl pan [příjmení], který šel na prohlídku předmětné nemovitosti, avšak neměl o ni zájem, přičemž se o této nemovitosti zmínil [jméno] [příjmení], který je jeho známým, a tento poté oslovil tuto kancelář, na předmětnou nemovitost se šel několikrát podívat a poté ji koupil. O předmětnou nemovitost měla tato společnost okolo pěti zájemců. Společnost neměla uzavřenou exkluzivní smlouvu s žalovanými, tudíž bylo možné ji nabízet i přes jiné realitní agenty, případně ji žalovaní mohli prodat sami. Společnost poskytla [jméno] [příjmení] služby také stran získání hypotéky, ze které byla koupě částečně financována. Prohlídkám byla přítomna buďto 1. žalovaná nebo 2. žalovaný. Společnosti [právnická osoba] byla za její služby zaplacena odměna (prokázáno svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení]). 36. [jméno] [příjmení] vlastní v [anonymizováno] ulici celkem tři byty, z toho dva byty v předmětném domě. Ohledně předmětného bytu jej oslovil jeho kamarád [anonymizováno] s tím, že jeho přítelkyně z realit má v nabídce tento byt a s touto potom dokončoval též prodej. Detaily kontraktu si v současné době již nepamatuje. Osobu žalobce si nepamatuje, na jejich komunikaci si nevzpomíná s tím, že absolvoval zhruba 98-100 prohlídek bytů zhruba za 10 let, v tu dobu viděl 50 - 60 lidí (prokázáno svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení]). Partnerka [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] si již k dnešnímu dni rovněž nepamatuje makléře, který ji při prohlídce předmětného bytu provázel, v té době viděla v [anonymizováno] ulici asi 20 bytů, přišla do styku s několika makléři, žalobce si nevybavuje, a to s ohledem na tu skutečnost, že prohlíží neustále nějaké byty, stejně tak jí nic neříká jméno paní [příjmení] (prokázáno svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení]).

37. Asi dvou nebo tří prohlídek předmětného bytu se účastnil také [jméno] [celé jméno žalovaného], syn žalovaných, který v době prodeje bytu v bytě uspokojoval svou bytovou potřebu. Tento si však v současné době již nevzpomíná, s kým tyto prohlídky proběhly. Makléřů bylo několik. Osobu žalobce poznal s tím, že jej již někdy viděl, ale je to dávno, osobu [jméno] [příjmení] ze společnosti [právnická osoba] dříve nikdy neviděl (prokázáno svědeckou výpovědí [jméno] [celé jméno žalovaného]). 38. [jméno] [příjmení] dne 13. 5. 2016 sdělila 1. žalované, že zájemce, který byl s ní na prohlídce u nich doma, nabídl kupní cenu 27 000 000 Kč a stále se rozmýšlí, zda je pro něj nabídka 29 000 000 Kč ještě zajímavá, a dále že zasílá návrh zprostředkovatelské smlouvy a formulář, který má být přílohou ke zprostředkovatelské smlouvě (prokázáno e-mailem ze dne 13. 5. 2016 mezi [jméno] [příjmení] a 1. žalovanou).

39. Dne 23. 5. 2016 sdělila [jméno] [příjmení] 1. žalované, že měla daného dne jednání s kupující stranou, kdy se snažila vysvětlit postoj žalovaných k celé transakci a postoj k pokutám, dále uvedla, že kupující nechce na žalované tlačit a má zájem o koupi bytu, aby se vše v klidu podepsalo (prokázáno e-mailem ze dne 23. 5. 2016).

40. Dne 1. 6. 2016 sdělila [jméno] [příjmení] žalovaným, že kupující je připraven uzavřít smlouvu budoucí, včetně přílohy a následně složit částku 1 052 700 Kč do 5 pracovních dnů, přičemž v příloze zasílá kupní smlouvu v revizích a druhou již v čistopise s tím, že podpis předmětné smlouvy pan [příjmení] navrhl v pondělí 9:30 hodin v jeho kanceláři, popřípadě, kdyby termín nevyhovoval, takto může být v jiný čas i den v kanceláři [anonymizována dvě slova] [příjmení] (prokázáno e-mailem [jméno] [příjmení] žalovaným dne 1. 6. 2016).

41. Dne 13. 7. 2016 [jméno] [příjmení] sdělila 1. žalované, že dohoda o správě kupní ceny je ze strany kupujícího v pořádku, jen žádá o prodloužení lhůty pro složení kupní ceny o jeden měsíc, tedy do 14. 10. 2016, poněvadž podmínkou [obec] [anonymizováno] pro uvolnění úvěru do úschovy je zápis zástavního práva banky do katastru nemovitostí (prokázáno e-mailem [jméno] [příjmení] ze den 13. 7. 2016).

42. Žalovaný 2. viděl pana [jméno] [příjmení] až v den, kdy podepisovali smlouvu (prokázáno výpovědí 2. žalovaného).

43. Žalovaná 1. slyšela jméno [jméno] [příjmení] až od paní [příjmení] při její návštěvě (prokázáno výpovědí 1. žalované).

44. Dne 25. 7. 2016 byl žalovaným zaslán z kanceláře [anonymizována dvě slova] [příjmení] návrh na vklad do katastru nemovitostí (prokázáno e-mailem ze dne 25. 7. 2016, návrh na vklad ze dne 21. 7. 2016).

45. Dne 13. 10. 2016 byly 1. žalované z kanceláře [anonymizována dvě slova] [příjmení] zaslány dokumenty k převodu plynu a elektřiny (prokázáno e-mailem ze dne 13. 10. 2016).

46. Všechny v řízení provedené důkazy soud zhodnotil postupem dle § 132 o.s.ř. a dospěl k závěru, že jsou plně věrohodné, nikterak si neodporují, naopak se navzájem doplňují a dohromady přesvědčivě vytváří ucelený obraz skutkového stavu. Dalšími důkazy řízení doplňováno nebylo, neboť skutkový stav je v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí prokázán s dostatečnou mírou jistoty.

47. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti relevantní pro rozhodnutí ve věci.

48. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobce se žalovanými uzavřeli dne 11. 6. 2015 smlouvu o poskytování realitních služeb, kterou se žalobce zavázal vyvíjet pro žalované takovou činnost, aby měli možnost uzavřít smlouvu o převodu jejich nemovitosti se třetí osobou za cenu 270 Kč/m2 (obě strany smlouvy však věděly, že tímto bylo myšleno 270 000 Kč/m2, přičemž nemovitost měla výměru 112,4 m2, tj. cena 30 348 000 Kč), za což měli žalovaní zaplatit žalobci odměnu ve výši 3 % z finální prodejní ceny nemovitosti. Součástí uvedené smlouvy bylo ujednání o tom, že vzniku práva žalobce na odměnu nebrání skutečnost, že teprve po zániku smlouvy s žalovanými dojde k uzavření kupní smlouvy, pokud žalobce umožnil prohlídku nemovitosti nebo předal podklady této třetí osobě v době platnosti smlouvy mezi žalobcem a žalovaným. Dále smlouva obsahovala ujednání, že se žalobce jakožto zprostředkovatel zavazuje vyvinout maximální úsilí k obstarání kupujícího v co nejkratší možné době, a zorganizovat potřebná jednání smluvních stran nezbytná k uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy a zajistit vypracování kupní smlouvy, případně smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy a vypracování návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitostem do katastru nemovitostí. Naopak žalovaní se ve smlouvě zavázali, že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí zprostředkovatel, tj. žalobce, budou realizovány výlučně přes něj a že bez jeho vědomí neuzavřou kupní smlouvu či smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti s osobou, jež byla vyhledána žalobcem, a to ani v době po skončení platnosti této smlouvy po dobu tří let s tím, že první rok po skončení platnosti této smlouvy je provize 3% a každým následným rokem se provize snižuje o 1% (po třech letech po skončení platnosti této smlouvy je závazek zájemce ukončen).

49. Před uzavřením smlouvy probíhalo mezi stranami předsmluvní jednání, a to jak fyzicky, tak i prostřednictvím e-mailové komunikace. Při něm žalovaní uvedli, že nechtějí žalobce podvést, ale nechtějí být vázáni povinností platit provizi navždy, proto tedy byla po vzájemné dohodě stran smlouva upravena tak, že toto ujednání platilo po dobu 3 let s postupným snižováním provize. Na popud žalovaných také došlo ke změně ujednání ve smlouvě tak, že změna kupní ceny mohla být učiněna pouze písemně. Co strany považují za písemnou formu, si nevyjasnily. Zároveň si žalovaní vymínili, aby nemovitost nebyla nabízena v tisku a na internetu. Jakým způsobem bude tedy nemovitost nabízena, si neurčili. Před uzavřením smlouvy žalobce prezentoval svoje schopnosti a žalovaní jej považovali za odborníka na prodej nemovitostí v [anonymizováno] ulici. Sdělil jim také, že je schopen zajistit prakticky všechny služby potřebné pro prodej nemovitosti. Nevěděli, jak bude jeho práce probíhat, ale domnívali se, že má svou klientelu, které nemovitost nabídne. O tomto však nediskutovali. Žalobce měl v době uzavření smlouvy živnostenské oprávnění na realitní činnost, správu a údržbu nemovitostí. V e-mailu, který žalobce používal ke komunikaci s žalovanými, byla vždy uvedena i společnost i [právnická osoba], jejíž byl spolumajitelem.

50. Žalobce ode dne 17. 6. 2015 (dne 10. 10. 2015 inzerát obnovil) inzeroval fiktivní nemovitost na adrese [ulice a číslo] za částku 31 000 000 Kč. Tento fiktivní inzerát měl sloužit k přilákání případných zájemců o koupi nemovitosti v dané ulici. V dané době nabízel žalobce i jiné nemovitosti a přímo v budově, kde měli byt žalovaní, se prodávaly další byty. Byt žalovaných nebyl předmětem konkrétní inzerce. Během celé své činnosti pro žalované žalobce v nemovitosti uskutečnil celkem 4 prohlídky, a to se 3 ženami a 1 mužem. U třech z prohlídek byli přítomni i oba žalovaní, u jedné (se ženou) byl pouze syn žalovaných. V případě muže, se kterým proběhla prohlídka, žalobce žalovaným sdělil, že tento za byt nabídl cenu 25 000 000 Kč, kterou žalovaní neprodleně odmítli. Muž, který byl na uvedené prohlídce, nevypadal jako pan [jméno] [příjmení], tento jim ani nebyl představen. Pana [příjmení] žalovaní poznali až přes jiného realitního zprostředkovatele. Muže, který zde byl s žalobcem na prohlídce, už znovu neviděli. [jméno] [příjmení] ani [jméno] [příjmení] si na žalobce nevzpomínají.

51. Dne 5. 5. 2016 dostal žalobce z telefonního čísla 2. žalovaného ([tel. číslo]) SMS zprávu se sdělením:„ po jednání doma je limit 29m“. Žalobce komunikoval i s [jméno] [příjmení] s tím, že mu nabídl prohlídku bytu na [anonymizována dvě slova] a později poté se s ním domlouval, zda hledají dál nebo vyjednávají cenu.

52. Žalovaní 6. 6. 2016 písemně vypověděli smlouvu s žalobcem s tím, že mají vážného zájemce o jejich nemovitost. Tuto nemovitost následně žalovaní prodali [jméno] [příjmení] dne 20. 7. 2016, a to za cenu 29 000 000 Kč. Budoucí kupní smlouva byla mezi nimi uzavřena dne 6. 6. 2016. Veškeré potřebné jednání za účelem prodeje nemovitosti žalovaných probíhalo za účastni, resp. zprostředkování, společnosti [právnická osoba]

53. Po provedeném dokazování soud věc po právní stránce posoudil následovně: K námitce promlčení: Dle § 629 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) promlčecí lhůta trvá tři roky.

54. Dle § 619 odst. 2 o.z. právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

55. K námitce promlčení vznesené žalovanými, kdy tito promlčení žalobcova nároku odvozují od skutečnosti, že k podání žaloby došlo po více než třech letech od zániku smlouvy o zprostředkování. Tento okamžik však není pro posouzení námitky promlčení relevantní, neboť počátek běhu promlčecí lhůty se odvíjí od okamžiku, kdy žalobce mohl své právo uplatnit poprvé. V tomto případě od okamžiku, kdy žalobci vznikl nárok na provizi. V řízení bylo prokázáno, že nárok na vznik provize vznikne, až na základě činnosti zprostředkovatele, až když dojde k uzavření kupní smlouvy, tehdy zaplatí zájemce zprostředkovateli odměnu ve výši 3 % z finální prodejní ceny. V řízení bylo zjištěno, že s ohledem na podmínky stanovené v kupní smlouvě nemohlo dojít k promlčení nároku, neboť kupní smlouva byla uzavřena dne 20. 7. 2016 (celá kupní cena tedy s ohledem na podmínky v kupní smlouvě mohla být uhrazena až po tomto datu) a žaloba byla podána dne 11. 7. 2019. K promlčení nároku žalobce tak nedošlo.

56. K uzavření smlouvy o poskytování realitních služeb: Dle § 555 odst. 1 o.z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu.

57. Dle § 556 odst. 1 o.z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

58. Dle § 556 odst. 2 o.z. při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

59. Dle § 557 o.z. připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

60. Dle § 558 odst. 1 o.z. v právním styku s podnikatelem se výrazu připouštějícímu různý výklad přisoudí význam, jaký má v takovém styku pravidelně. Není-li však druhá strana podnikatelem, musí ten, kdo se toho dovolává, prokázat, že druhé straně musel být takový význam znám.

61. Dle § 419 o.z. spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

62. Dle § 420 odst. 1 o.z. kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.

63. Dle § 420 odst. 2 o.z. pro účely ochrany spotřebitele a pro účely § 1963 se za podnikatele považuje také každá osoba, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele.

64. Dle § 1812 odst. 1 o.z. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.

65. V řízení bylo prokázáno, že žalobce ve vztahu k žalovaným vystupoval jako podnikatel. Žalobce se prezentoval jako [celé jméno žalobce], pod i [právnická osoba] (a to nejen vůči žalovaným ale i vůči [jméno] [příjmení]), když sjednával smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti žalovaných. Na žalobce je tedy s ohledem na § 420 odst. 1 o.z. nutno pohlížet jako na podnikatele, přičemž na tomto nemůže ničeho změnit ani výpověď [anonymizováno]. [příjmení], kdy žalobce měl některé nemovitosti prodávat přes společnost i [právnická osoba], některé nemovitosti jako fyzická osoba podnikající a některé nemovitosti jako fyzická osoba. Dle názoru soudu si žalobce nemůže vybírat, v jaké konkrétní věci bude jak vystupovat jako realitní makléř a v jaké situaci takto vystupovat nebude (tj. že je nepodnikající fyzickou osobou). Jinak řečeno i osoba podnikající neoprávněně je podnikatelem ve smyslu § 420 o.z., byť ji za její činnost pravděpodobně postihnou nějaké veřejnoprávní sankce, a i v soukromém právu se bude možno následků takového pochybení dovolat ve smyslu § 5 odst. 2 o.z. S ohledem na shora uvedené soud posoudil žalobce jako podnikatele, když tento se v oboru prodeje realit pohyboval již nejméně od roku 2008 (viz živnostenské oprávnění žalobce) a žalované jako spotřebitele, neboť jednoznačně byli stranou slabší, neznalou situace na trhu s realitami a jejími specifiky (na rozdíl od žalobce).

66. K nároku žalobce na zprostředkovatelskou provizi:

67. Dle § 2445 odst. 1 o.z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

68. Dle § 2454 o.z. právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.

69. Dle § 561 odst. 1 o.z. k platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Jiný právní předpis stanoví, jak lze při právním jednání učiněném elektronickými prostředky písemnost elektronicky podepsat.

70. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o zprostředkování, ve které se žalobce zavázal vyvinout maximální úsilí k obstarání kupujícího v co nejkratší možné době, a zorganizovat potřebná jednání smluvních stran nezbytná k uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy a zajistit vypracování kupní smlouvy, případně smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy a vypracování návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti žalovaných do katastru nemovitostí. Zároveň se však zájemce, tj. žalovaní, zavázali, že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí zprostředkovatel, tj. žalobce, budou realizovány výlučně přes něj a že bez jeho vědomí neuzavřou kupní smlouvu či smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti s osobou, jež byla vyhledána zprostředkovatelem, a to ani v době po skončení platnosti této smlouvy po dobu tří let s tím, že první rok po skončení platnosti této smlouvy je provize 3% a každým následným rokem se provize snižuje o 1% O tomto nebylo mezi stranami sporu.

71. Stejně tak nebylo v řízení sporu o tom, že nemovitost žalovaných byla prodána panu [jméno] [příjmení], přičemž v řízení bylo prokázáno, že veškeré činnosti potřebné k prodeji dané nemovitosti, tj. opakované prohlídky bytu, předsmluvní jednání mezi stranami, vytvoření smlouvy budoucí kupní a kupní smlouvy, přípravu dokumentů k převodu plynu a elektřiny, návrh na vklad do katastru nemovitostí a jednotlivé schůzky mezi stranami, zajistila kancelář [anonymizována dvě slova] [příjmení].

72. V daném řízení však bylo sporné, zda žalobce provedl prohlídku nemovitosti žalovaných s kupujícím [jméno] [příjmení] a zda byl [jméno] [příjmení] žalovaným prostřednictvím žalobce představen.

73. Soud považuje za potřebné zdůraznit, že neuvěřil tvrzení žalobce, že přivedl [jméno] [příjmení] na prohlídku k žalovaným. Ze svědeckých výpovědí obou žalovaných, kteří byli ve svých tvrzeních jednotní a přesvědčiví, bylo zjištěno, že žalobce sice na prohlídku bytu přivedl jednoho muže, což ostatně tvrdil i sám žalobce, nicméně tento muž nevypadal jako pan [příjmení] a žalovaní ho již znovu neviděli. Stejně tak svědek [jméno] [příjmení] ani jeho přítelkyně [jméno] [příjmení] si nepamatují, že by s žalobcem na předmětné prohlídce bytu byli. Současně se jeví jako nepravděpodobné, že by svědek [příjmení] stejnou prohlídku bytu poté ještě několikrát opakoval s jiným makléřem, a to se společností [právnická osoba], přičemž prohlídky provedené prostřednictvím této společnosti byly dostatečně prokázány. Navíc jak vyplynulo z výpovědi svědkyně [příjmení], [jméno] [příjmení] na byt žalovaných navedl jeho kamarád [anonymizováno], který byl sám klientem společnosti [právnická osoba] a byl v předmětné nemovitosti na prohlídce. Pokud se pak pan [příjmení] ozval na inzerát vystavený žalobcem, nutno podotknout, že tento byl pouze fiktivní a tedy neprojevil tímto zájem konkrétně o byt žalovaných. Co se týče zaslané SMS z telefonního čísla [jméno] [příjmení] ohledně omluvy za zpoždění z domluvené prohlídky na adrese [ulice a číslo], tato dle názoru soudu v souvislosti s dalšími v řízení provedenými důkazy a s učiněnými zjištěními nedostačuje k prokázání tvrzení žalobce o provedení prohlídky, když se v ní nijak nepotvrzuje, že by k prohlídce bytu žalovaných skutečně došlo. Nadto, jak bylo v řízení zjištěno, na adrese [ulice a číslo] se byty hojně prodávaly a případná prohlídka tak mohla proběhnout i v jiném bytě, když žalobce na telefonní číslo [jméno] [příjmení] zasílal SMS, zda pokračují v hledání nebo vyjednávají cenu, což svědčí o skutečnosti, že žalobce pro svědka [příjmení] vyhledával různé nemovitosti ke koupi. Tomu také nasvědčuje SMS zpráva zaslaná žalobci z telefonního čísla [jméno] [příjmení], ve které uvádí, že ještě má zájem o koupi nemovitosti, ale pořád pouze na [anonymizována dvě slova], přičemž hledá něco nad 150 m, kdy tato výměra neodpovídá výměře bytu žalovaných. Ostatně sám žalobce při svém výslechu uvedl, že měl v nabídce i jiné nemovitosti, které však byly v době uskutečnění prohlídky s [jméno] [příjmení] rezervovány. V této souvislosti nutno podotknout, že pokud byly tyto byty pouze rezervovány, nic nebránilo žalobci učinit prohlídku těchto bytů, což se soudu jeví jako běžný postup. V řízení bylo dále zjištěno, že [jméno] [příjmení] nevlastní na ulici [ulice] pouze jeden byt, ale koupil jich zde hned několik, což podporuje shora uvedené. Zde soud poukazuje také na časové souvislosti, kdy dne 1. 6. 2016 byla zaslána realitní kanceláří [anonymizována dvě slova] [příjmení] žalovaným smlouva o smlouvě budoucí a až následně dne 2. 6. 2016 probíhala konverzace mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] zda stále ještě něco hledá, s odpovědí, že stále hledá byt, ale pořád pouze na [anonymizována dvě slova], hledá něco nad 150 m. Tzn., že v okamžiku, kdy již [jméno] [příjmení] z RK [anonymizována dvě slova] [příjmení] sehnala zájemce o byt žalovaných, pana [jméno] [příjmení], žalobce zájemce teprve sháněl. Závěrem též nutno podotknout, že výpověď žalobce se soudu jevila oproti oběma žalovaným značně nepřesvědčivá, přičemž tento si ke své výpovědi přinesl též poznámky, jejichž použití však soud z důvodu nutné spontánnosti výpovědi nepřipustil.

74. Dále soud neuvěřil tvrzení žalobce, že žalované s [jméno] [příjmení] seznámil, a to již vzhledem ke skutečnostem výše uvedeným ohledně neprovedení předmětné prohlídky. Zároveň však soud pro úplnost upozorňuje, že ačkoliv žalobce uváděl, že na prohlídce opakovaně představoval sem přivedeného muže jako [jméno] [příjmení], toto tvrzení se nejeví ani jako pravděpodobné. Obezřetnost žalobce vůči rizikům ztráty kontroly nad případným prodejem nemovitosti pak vyplývá i z jeho samotné výpovědi, kdy uvedl, že se k nemovitosti žalovaných choval velmi důvěrně. Ani z tohoto důvodu tedy soudu nepřijde pravděpodobné, že by žalobce žalovaným opakovaně představoval jakéhokoliv zájemce, kterého na prohlídku přivedl.

75. Soud dospěl k závěru, že ze strany žalobce k prohlídce bytu s [jméno] [příjmení] nedošlo a stejně tak prostřednictvím žalobce nedošlo ani k seznámení žalovaných s touto osobou.

76. Již z tohoto důvodu má soud za to, že u žalobce nenastaly podmínky pro vznik nároku na zprostředkovatelskou provizi a žaloba tak musela být zamítnuta.

77. Dále se však soud v souladu s pokynem odvolacího soudu zabýval i otázkou, v jaké situaci by žalobci nárok na uvedenou provizi vznikl, přičemž dospěl k závěru, že i v případě, že by bylo v řízení prokázáno, že žalobce jím tvrzenou prohlídku nemovitosti s [jméno] [příjmení] uskutečnil a že pana [příjmení] žalovaným představil, nepříslušela by mu za daných okolností jím požadovaná provize.

78. K tomuto soud dospěl na základě provedení výkladu zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanými, a to za použití § 556 odst. 1 o.z. a § 1812 odst. 1 o.z.

79. Jelikož si strany před podpisem smlouvy výslovně neujednaly, jaký význam přikládají jednotlivým ujednáním smlouvy, o smlouvě se více nebavily a neujasnily si, co se tím kterým ujednáním myslí, musel soud čl. IV smlouvy vyložit v souladu se shora uvedenými zákonnými ustanoveními, přičemž dospěl k závěru, že úmysl stran mohl být ze strany žalobce a žalovaných rozdílný, přičemž daný úmysl každé ze stran nebyl natolik patrný, aby byl nebo alespoň musel být druhé straně znám. K tomu, aby žalobce věděl, jak žalovaní ustanovení smlouvy chápou, mohla posloužit pouze jejich e-mailová komunikace, kde žalovaní uvedli, že nechtějí žalobce podvést. Toto však dle názoru soudu není dostačující k tomu, aby se žalobce úmysl žalovaných dozvěděl. Zároveň nebylo zjištěno, že by žalobce ustanovení čl. IV. smlouvy žalovaným, jakkoliv více vysvětlil. V takovém případě se soud musel přiklonit k výkladu zmíněného ustanovení v kontextu celé smlouvy, kdy právě takto dané ustanovení evidentně vykládali i žalovaní jako spotřebitelé. Zároveň byl právě tento výklad pro žalované, jako slabší stranu smlouvy, příznivější. K naplnění nároku žalobce na zaplacení provize by tedy nepostačovalo pouhé představení potenciálního kupce žalovaným, ale musela by proběhnout i další smlouvou vymezená jednání směřující k prodeji nemovitosti žalovaných, tj. např. zorganizování potřebných jednání smluvních stran nezbytných k uzavření kupní smlouvy, zajištění vypracování potřebných listin nebo alespoň pokročilé jednání o podmínkách případné kupní smlouvy. K těmto krokům však ze strany žalobce prokazatelně nedošlo.

80. Pokud jde o samotnou zprostředkovatelskou činnost žalobce, tuto žalobce dle názoru soudu určitým způsobem vykonával, byť tato nebyla zcela standardní. Jelikož ve smlouvě nebyly určeny konkrétní činnosti, které měl žalobce jako zprostředkovatel před zajištěním kupujícího činit, postačilo by, pokud by žalobce vyvíjel činnost směřující ke zprostředkování příležitosti koupě. Žalobce v nemovitosti žalovaných uskutečnil 4 prohlídky bytu, byť tyto byly provedeny v poměrně dlouhém časovém horizontu, pravděpodobně také prováděl tzv. předvýběr potenciálních kupujících. Dále žalobce sháněl možné zájemce o koupi nemovitosti na ulici [ulice] tím, že vytvořil fiktivní inzerát bytu, prostřednictvím nějž mohl nabízet mimo jiné také nemovitost žalovaných, což dle názoru soudu nečinil v rozporu se zprostředkovatelskou smlouvu uzavřenou s žalovanými, když si žalovaní pouze vymínili, aby nebyl prostřednictvím tisku a online inzerce inzerován jejich byt. Žalobce tedy prokazatelně činil pro žalované určitou zprostředkovatelskou činnost směřující k vyhledání potenciálního kupujícího. Nicméně nárok na odměnu za tuto činnost by žalobci vznikl až ve chvíli, kdy by prokázal, že pro žalované zajistil kupujícího (v tomto případě [jméno] [příjmení]), že s tímto počal jednat o případné koupi nemovitosti za podmínek stanovených žalovanými a že žalovaným zprostředkoval možnost uzavřít s ním kupní smlouvu za cenu stanovenou ve zprostředkovatelské smlouvě případně za cenu, kterou si oproti zprostředkovatelské smlouvě písemnou dohodou strany snížily.

81. Taková situace by nastala, pokud by žalobce kupujícího buď přímo představil žalovaným jako budoucího kupujícího s tím, že by jim dal příležitost jednat s ním za jeho pomoci dále o kupní smlouvě, což v řízení prokázáno nebylo, nebo by s ním sám namísto prodávajících začal jednat o kupní smlouvě, jejích případných podmínkách, dalších krocích vedoucích ke koupi nemovitosti apod., to vše však také v rozsahu ujednaných požadavků žalovaných, tj. mimo jiné za cenu stanovenou dle zprostředkovatelské smlouvy.

82. V této souvislosti nutno zdůraznit, že žalovaní si při předsmluvním jednání vymínili, že změna kupní ceny může být učiněna pouze písemně. K tomu soud uvádí, že„ bude-li zjištěno, že strany zamýšlely dát určitému formálnímu požadavku (například požadavku písemné formy) jiný význam, než který s ním spojuje zákon, bude rozhodný ten význam, který strany zamýšlely. Tak například strany mohou sjednat požadavek„ písemné“ formy s tím, že tomuto požadavku dostojí i například prostá e-mailová komunikace či SMS zprávy“ (HANDLAR, Jiří. § 559 (Forma právních jednání). In: LAVICKÝ, Petr a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, s. 1784, marg. č. 36). Jelikož soud z provedeného dokazování zjistil, že si strany ani v této souvislosti nevyjasnily, co je myšleno písemnou formou, musel i zde soud při výkladu daného ujednání postupovat v souladu se shora citovanými zákonnými ustanoveními. V řízení bylo prokázáno, že žalovaní měli písemnou formou na mysli toliko listinný dodatek, což však žalobci nesdělili. O jejich úmyslu však svědčí skutečnost, že výpověď dané smlouvy, která mohla být podle smlouvy také činěna pouze písemně, žalovaní podali právě v listinné podobě s jejich vlastnoručními podpisy. Z tohoto důvodu tedy dospěl soud k závěru, že SMS zaslaná žalobci 2. žalovaným ohledně ceny„ je limit 29m“ nepostačuje k naplnění písemné formy tak, jak byla ve smlouvě žalovanými vymíněna. Nadto nutno podotknout, že SMS zaslaná žalobci neobsahovala žádný podpis. Vzhledem k tomuto dospěl soud k závěru, že mezi stranami sporu nedošlo k platnému snížení sjednané kupní ceny, přičemž žalobce ani v této souvislosti nenaplnil podmínky pro to, aby mu mohl vzniknout nárok na zaplacení zprostředkovatelské provize. V této souvislosti soud odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2018, č. j. 32 Cdo 2842/2018, který se týká právě ceny určené zprostředkovatelskou smlouvou, kdy tato nemohla být ze strany zprostředkovatele samovolně snížena, neboť takovým postupem by nesplnil své povinnosti ze smlouvy a nenáležela by mu ani případná odměna.

83. S ohledem na vše shora uvedené tak soud žalobu zamítl, neboť žalobci nevzniklo právo na provizi za zprostředkování (výrok I.).

84. Výrok II. o náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že tyto přiznal žalovaným, když byli v řízení zcela úspěšní. Náklady řízení se sestávají z: odměny advokáta ve výši 270 940 Kč (dle § 7 bod 6. vyhl. č. 177/1996 Sb.), tj. 11 780 Kč za úkon x 23 úkonů, 23 x režijní paušál á 300 Kč, tj. 6 900 Kč (za převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ve věci samé ze dne 8. 4. 2020 a 14. 5. 2021, účast na jednání před soudem dne 30. 9. 2020, 17. 3. 2021, 30. 4. 2021, 7. 5. 2021, 4. 6. 2021, 16. 7. 2021, vyjádření k odvolání ze dne 9. 11. 2021, účast na jednání dne 2. 2. 2022 a dne 9. 2. 2022 před odvolacím soudem, účast na jednání dne 16. 5. 2022, písemné podání ve věci dne 18. 5. 2022, účast na jednání dne 6. 6. 2022, závěrečný návrh ze dne 16. 6. 2022, účast na jednání dne 20. 6. 2022, vyjádření k odvolání, účast na jednání před odvolacím soudem dne 11. 1. 2023, písemné podání ve věci ze dne 7. 3. 2023, účast na jednání dne 3. 5. 2023 a 15. 5. 2023 a závěrečný návrh), to vše + 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o.s.ř ve výši 58 346,40 Kč, celkem 336 186,40 Kč, k rukám právního zástupce žalovaných (§ 149 o.s.ř.) Lhůta k planění byla stanovena dle § 160 o.s.ř., když soud neshledal důvod pro její prodloužení.

Poučení