6 C 410/2020

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní JUDr. Zuzanou Barochovou ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], [datum narození] [anonymizováno] [adresa žalobkyně, žalobce a žalobce] b) [celé jméno žalobkyně], [datum narození] [anonymizováno] [adresa žalobkyně, žalobce a žalobce] c) [celé jméno žalobce], [datum narození] [anonymizováno] [adresa žalobkyně, žalobce a žalobce] [anonymizována čtyři slova] [jméno] [příjmení] [anonymizováno] [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] [anonymizována tři slova] [jméno] [příjmení] [příjmení] [anonymizováno] [adresa] o zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 300 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 10 % p. a. od 8. 5. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům náklady řízení ve výši 263 559 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet právního zástupce žalobců.

Odůvodnění

1. Žalobci podali dne 17.6.2020 u zdejšího soudu návrh na vydání elektronického platebního rozkazu proti žalovanému zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že účastníci uzavřeli dne 7.2.2020 smlouvu o rezervaci nemovitostí, jejímž předmětem byl závazek žalobců umožnit nabýt vlastnické právo žalovanému k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], stavba občanského vybavení (stavba stojí na pozemku parc. [číslo] část [územní celek], pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům) stavba stojí na pozemku parc. [číslo] část [územní celek], pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez čp. a pozemku parc. [číslo] zahrada vše v k. ú. [část obce], část [územní celek], [územní celek] (dále jen nemovitosti). V článku II. odst. 1 rezervační smlouvy se žalovaný zavázal nejpozději do 27.3.2020 uzavřít se žalobci kupní smlouvu. V odst. 2 se žalovaný zavázal, že pokud nesplní takovou povinnost, bude povinen uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 300 000 Kč nejpozději do 7 dnů od vyžádání. Dne 16.2.2020 nechali žalobci vypracovat advokátem [anonymizováno] [jméno] [jméno] návrh kupní smlouvy a návrh smlouvy o úschově finančních prostředků, který žalovanému zaslali emailem k případným námitkám. Žalovaný žádné námitky žalobcům nedoručil, ani nepřednesl jiný návrh kupní smlouvy. Jelikož žalovaný jako budoucí kupující ničeho nepožadoval, ani do posledního dne lhůty sjednané k uzavření kupní smlouvy nesdělil žádný požadavek na úpravu návrhu kupní smlouvy, postupovali žalobci jako budoucí prodávající v souladu s rezervační smlouvou a poslední den lhůty, tj. dne 27.3.2020, podepsali veškerou smluvní dokumentaci ve znění vypracovaného návrhu, tedy kupní smlouvu s úřední legalizací podpisů, dohodu o úschově finančních prostředků a návrh na vklad vlastnického práva, a následně žalovaného formálně vyzvali výzvou k podpisu smluvní dokumentace. Tuto výzvu spolu s kopiemi všech podepsaných smluvních podkladů doručili do dispozice žalovaného kurýrní službou [právnická osoba], kdy na místě byl žalovaný kontaktován kurýrem telefonicky a odmítl zásilku převzít. O odmítnutí převzetí zásilky je sepsáno kurýrní službou písemné potvrzení, a jde tedy o řádné doručení do dispoziční sféry žalovaného. Žalobci současně zajistili, aby smluvní podklady byly pro žalovaného připraveny k podpisu – a to včetně úřední legalizace podpisu žalovaného advokátem přímo na místě – po celý den 27.3.2020, ve výzvě žalovanému sdělili podrobnosti, přesnou adresu a telefonické spojení na advokáta [anonymizováno] [jméno] [jméno], který vyhradil k možnému podpisu žalovaného kancelář až do 24:00 hod. dne 27.3.2020. Žalovaný měl a mohl ve sjednané lhůtě svoji povinnost splnit. Žalovaný však svoji povinnost z rezervační smlouvy nesplnil, a to výlučně z důvodů na jeho straně. Žalobcům proto vznikl nárok požadovat smluvní pokutu ve výši 300 000 Kč. Podáním ze dne 22.4.2020 žalobci prostřednictvím svého právního zástupce uplatnili u žalovaného nárok na smluvní pokutu. Zásilka s výzvou podací [anonymizováno] se dostala do dispozice žalovaného dne 30.4.2020, kdy byla uložena na poště. Žalovaný měl téhož dne objektivní možnost se s obsahem výzvy seznámit a podle rezervační smlouvy měl plnit do sedmi dnů, tj. nejpozději do 7.5.2020. Prvním dnem prodlení je tak 8.5.2020. Dne 31.3.2020, tj. 4 dny po uplynutí lhůty k uzavření kupní smlouvy, byla do dispozice žalobců doručena písemná námitka žalovaného, ke které byla přiložena plná moc právní zástupkyně [anonymizováno] [příjmení] [příjmení]. V písemné námitce žalovaný tvrdí, že měl během jednání o smlouvě projevovat určitý záměr, proč předmětné nemovité věci hodlá zakoupit, přičemž měl být žalobci ujišťován o možnosti takový záměr realizovat, a že taková okolnost má být rozhodující ve smyslu ust. § 583 občanského zákona, načež údajně poté žalovaný zjistil, že takový záměr není možné uskutečnit, a proto uzavřel, že jednal v omylu a rezervační smlouva je proto neplatná. Žalobci považují takový výklad občanského zákona za zcela nepřiléhavý a vadný. Rezervační smlouva byla podepsána až na druhé osobní prohlídce předmětných nemovitých věcí, kterou žalovaný prováděl. Územní plán, na který žalovaný odkazuje, byl pro žalovaného objektivně dostupným dokumentem, který existoval a byl mu přístupný v době právního jednání i dlouho předtím. Pokud by vlastnosti daných nemovitých věcí měly být natolik podstatné, aby mohly vyvolat omyl, je navíc nepředstavitelné, že by je smluvní strany neujednaly do rezervační smlouvy či jinak nezmínily, resp., že by si je žalovaný výslovně nevymínil, pokud by pro něj byly natolik podstatné. Rezervační smlouva však žádná taková prohlášení o vlastnostech nemovitých věcí neobsahuje. Bylo na žalovaném, aby si veškeré, pro něj podstatné okolnosti, kdy to po něm lze přiměřeně požadovat, ověřil. Rezervační smlouva proto nemohla být uzavřena v omylu vyvolávajícím neplatnost právního jednání.

2. Soud rozhodl podle návrhu elektronickým platebním rozkazem, č.j. EPR 143754/2020-10 ze dne 16.9.2020, proti němu podal žalovaný včasný odpor a následné včasné vyjádření k žalobě, ve kterém uvedl, že při uzavření smlouvy byl žalobci ujišťován, že nemovitosti lze rozdělit či oddělit z nich tři samostatné stavební celky, a toto ujištění bylo pro žalovaného hlavním podnětem k uzavření smlouvy, protože na jednom z nich chtěl postavit nový rodinný dům, na druhém zrekonstruovat stávající rodinný dům, na třetím zachovat restauraci. Samotného uzavření smlouvy se vedle žalovaného účastnil i jeho kolega [jméno] [příjmení], který může potvrdit, že o možnosti bezproblémové realizaci výše uvedeného záměru byl žalovaný ze strany žalobců výslovně ujišťován při uzavření smlouvy, přičemž z chování žalovaného bylo zcela zřejmé, že by smlouvu nikdy neuzavřel, pokud by nebylo možné daný záměr zrealizovat, a že se tedy jedná o rozhodující okolnost ve smyslu ust. § 583 občanského zákona. Po podpisu smlouvy žalovaný z opatrnosti zaslal dotaz ohledně možnosti realizace výše popsaného záměru [anonymizováno] [jméno] [příjmení], referentce odboru výstavby a životního prostředí [územní celek], a dostalo se mu odpovědi, že tento záměr není v souladu s územním plánem a záměry územního plánování obce, podle kterých minimální velikost pozemku pro nízkopodlažní obytnou zástavbu je v případě dělení pozemku či nové parcelace minimálně 700 m. Dále podle obecných požadavků na výstavbu má být u každého rodinného domu minimálně 40 % nezastavěné a nezpevněné plochy, u nově zastavovaných pozemků potom dokonce 70 % této plochy z výměry pozemku. Tvrzení žalobců se tak ukázalo jako nepravdivé. Nadto žalovaný po uzavření smlouvy dále zjistil, že nemovitosti, resp. pozemek parc. [číslo] v k.) [část obce] se nachází v zóně s vysokým nebezpečím výskytu povodně/záplavy (tzv. zóna 4), přičemž žalovaný v rámci předsmluvních jednání opakovaně upozorňoval na skutečnost, že v rámci financování popsaného záměru bude nutné nemovitosti zatížit hypotékou, což při tomto povodňovém riziku nebude možné (nemluvě o nemožnosti sjednání pojistné smlouvy ve vztahu k nemovitostem). Ze strany žalobců tak byla tato podstatná vada zamlčena a žalovaný na ni nebyl upozorněn. Žalovaný dále po uzavření smlouvy zjistil, že část stavby [adresa], postavené na pozemku parc. [číslo] v l. ú. [část obce], není v rozporu s právními předpisy evidována v katastru nemovitostí, což je další podstatná vada, která byla žalovanému ze strany žalobců zamlčena. Žalovaný tak byl ze strany žalobců uveden v omyl, a proto je smlouva v souladu s ust. § 583 občanského zákona neplatná. Žalovaný dopisem ze dne 24.3.2020, který byl žalobcům uložen na poště dne 25.3.2020 a žalobci si ho na poště vyzvedli dne 31.3.2020, vznesl námitku neplatnosti smlouvy, ale pro případ, že by smlouva byla v budoucnu soudem shledána platnou, z opatrnosti v souladu s ust. § 2002 odst. 1 občanského zákona od smlouvy odstoupil, a to z důvodu porušení smlouvy ze strany žalobců podstatným způsobem. Dne 25.3.2020, tedy okamžikem uložení přípisu na poště, měli žalobci objektivně možnost seznámit se s obsahem dopisu. Dopis ze dne 24.3.2020 byl žalobcům řádně doručen a jeho účinky, tj. účinky odstoupení od smlouvy, nastaly dnem 25.3.2020, kdy byl dopis uložen na poště. Za této situace nemohl žalobcům vzniknout nárok na smluvní pokutu, protože odstoupením od smlouvy byla smlouva zrušena od počátku. Smlouva byla uzavřena jako rezervační, která je jako inominátní smlouva, kdy obě smluvní strany mají zájem zarezervovat nemovitost po určitou dobu z důvodu, aby na nemovitosti neprobíhaly prohlídky s dalšími zájemci. Je většinou kladen důraz na rychlost a kupující v té době nemá objektivně možnost si ověřit všechny prodávajícím tvrzené vlastnosti věci. Pokud by kupující měl možnost ověřit si všechny tvrzené vlastnosti věci, nebyl by pak vůbec důvod k uzavření rezervační smlouvy, ale mohla se uzavřít rovnou smlouva kupní. Standardní kupní smlouva již prohlášení o vlastnostech nemovitých věcí zpravidla obsahuje, standardní rezervační smlouva nikoliv. Podle názoru žalovaného není možné po něm požadovat, aby byl povinen kupní smlouvu uzavřít, když se ujištění žalobců o podstatných okolnostech ukáží jako nepravdivá, anebo když vyjdou najevo zamlčené skutečnosti. Z tohoto důvodu žalovaný od smlouvy odstoupil a tím mu zanikl závazek k uzavření kupní smlouvy, pokud vůbec kdy existoval z důvodu namítané neplatnosti smlouvy. Po žalovaném nelze požadovat, aby si udělal kompletní rozbor rezervovaných nemovitostí, obzvlášť s přihlédnutím k tomu, že byl žalobcem informován o právní bezvadnosti rezervovaných nemovitostí s bezproblémovou možností realizace záměru žalovaného, jelikož by to v takovém případě nebylo přiměřené. Není pravdou, že žalovaný zanedbal možnost přesvědčit se o pravém stavu věci, ačkoliv měl k dispozici potřebné listiny a skutečnosti rozhodné pro uskutečnění zamýšleného právního jednání, které si jen z důvodu své liknavosti neověřil. Žalovaný listiny neměl k dispozici a v rychlém procesu uzavírání rezervační smlouvy není proporcionální po žalovaném požadovat, aby si listiny opatřoval, a to obzvlášť při ujištění ze strany žalobců, že není problém zrealizovat nastíněný záměr. Ze všech těchto důvodů proto žalovaný navrhl zamítnutí žaloby a z opatrnosti navrhl, aby soud s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti smluvní pokutu snížil do výše škody, a to s ohledem na skutečnost, že výše smluvní pokuty je nepřiměřeně vysoká.

3. Žalobci v písemném vyjádření z dne 20. 11. 2020 poukázali na skutečnost, že žalovaný zároveň namítá neplatnost rezervační smlouvy pro omyl jednajícího a zároveň, že žalovaný tvrdí, že od smlouvy odstoupil. Žalobci dále uvedli, že nevylučují, avšak nečiní to ani nesporným, zda žalovaný měl či neměl s předmětnými nemovitostmi jim tvrzený záměr. Ten však nezmínil jako okolnost rozhodnou při jednání o smlouvě, o které by vzájemně smluvní strany věděly, a na které by svá smluvní ujednání stavěly. Pokud se týká žalovaným tvrzeného záměru, žalovaný tvrdí, že měl být údajně žalobcem ujišťován o možnosti jím uváděný záměr realizovat, když podle něj taková okolnost měla být rozhodující ve smyslu ust. § 583 občanského zákona a tvrdí, že jednal v omylu, když podepisoval rezervační smlouvu spočívajícím v tom, že uváděný záměr lze realizovat a rezervační smlouva je podle žalovaného proto neplatná. Bylo předně na žalovaném, aby si veškeré pro něj podstatné okolnosti, kde to po něm lze přiměřeně požadovat, ověřil. Ust. § 4 odst. 1 občanského zákona stanoví domněnku, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností, a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Podle Vrchního soudu v Praze, pokud existující skutečnosti nasvědčují tomu, že ten, kdo se jednání v omylu dovolává, zanedbal pro něho ve věci objektivně existující možnost přesvědčit se o pravém stavu věci, ačkoliv měl potřebné listiny k dispozici, a skutečnosti rozhodné pro uskutečnění zamýšleného právního jednání si svou liknavostí neověřil, pak si omyl způsobil svým jednáním, a proto není důvodu činit napadené právní jednání neplatným (rozhodnutí sp. zn. 14Cmo 248/2018). Podle žalobců žalovaný nemohl jednat v omylu, neboť veškeré pro něj údajně překvapivé údaje byly zveřejněny již několik let před podpisem rezervační smlouvy. Územní plán, na který žalovaný odkazuje, byl pro žalovaného objektivně dostupným dokumentem, který existoval a byl žalovanému přístupný v době právního jednání i dlouho předtím, když byl zveřejněn již 21. 5. 2014 a aktualizován naposledy 22. 3. 2016, přičemž rezervační smlouva byla podepsána až 7. 2. 2020. Pokud tedy žalovaný popisuje určité okolnosti ohledně údajného záměru, bylo by takové tvrzení relevantní pro posouzení jednání jakožto jednání v omylu pouze v případě, že by jakási žalovaným údajně zamýšlená vlastnost předmětných nemovitých věcí byla skutečně rozhodná pro to, aby rezervační smlouvu uzavřel, což žalovaný nijak neprokazuje a současně, že by byl skutečně uveden ohledně takové rozhodné skutečnosti žalobci v omyl, což být uveden nemohl, když územní plán je zveřejněn od roku 2014. Pokud by vlastnosti daných nemovitostí měly být natolik podstatné, je nemyslitelné, že by si žalovaný takovou zvláštní a pro něj důležitou vlastnost nevymínil do rezervační smlouvy. Ta však žádná taková prohlášení o vlastnostech věcí neobsahuje. Tvrdí-li žalovaný, že byl nucen jednat rychle, pak rezervační smlouva byla podepsána až na druhé osobní prohlídce předmětných nemovitých věcí žalovaným, a do rezervační smlouvy bylo vpisováno mnoho údajů ručně a bylo by jistě možné obdobně vepsat i určitou vymíněnou vlastnost nemovitostí jako důvod pro případné odstoupení od smlouvy. Odstoupení od smlouvy, o které žalovaný tvrdí, že je neplatná pro jeho omyl, pak dokládá, že postup žalovaného je účelový, jdoucí mnoha vzájemně si odporujícími směry, zjevně s cílem za každou cenu se vyhnout následkům porušení rezervační smlouvy. Podle článku II. odst. 1 rezervační smlouvy měla být zamýšlená kupní smlouva uzavřena do 27. 3. 2020. Námitky žalovaného byly žalobcům doručeny až 31. 3. 2020, tj. čtyři dny po uplynutí lhůty k uzavření kupní smlouvy.

4. Žalovaný v písemném vyjádření ze dne 22. 6. 2021 odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu (29Cdo 4851/2016), podle níž ačkoliv vlastnosti nemovitosti nejsou ve smlouvě výslovně sjednány a garantovány, avšak byly prohlášeny ústně stranou prodávající, jsou takové vlastnosti považovány za rozhodné, aniž by musely být výslovně ve smlouvě vymíněny. Má se za to, že jedná-li druhá smluvní strana, důvěřujíc takovému prohlášení, vyvinula obvyklou míru opatrnosti, aby se omylu vyhnula. Žádné okolnosti v řešeném sporu nenasvědčovaly tomu, že údaje, které žalobci prohlásili, jsou nesprávné. Záměr s nemovitostmi byl jediným důvodem, proč se žalovaný rozhodl nemovitost koupit (byly to tedy okolnosti a události, které předcházely uzavření rezervační smlouvy a byly rozhodné pro její uzavření). Žalovaný byl o možnosti jeho bezproblémové realizace ze strany žalobců výslovně ujišťován při uzavření rezervační smlouvy. Možnost realizace záměru byla rozhodnou vlastností celého obchodu. Žalovaný byl nucen jednat rychle z důvodu tvrzení [celé jméno žalobce] o mnohosti zájemců. Hrozilo, že by byla uzavřena rezervační smlouva s jiným zájemcem dříve, než bude mít žalovaný k dispozici všechny podklady, na základě nichž by si ověřil prohlášení žalobců o vlastnostech nemovitých věcí. Bylo zapotřebí delšího časového prostoru k potvrzení či vyvrácení tvrzení [celé jméno žalobce], a to minimálně v řádu dnů až týdnů. Žalovaný měl při druhé schůzce oprávněně za to, že neuzavře-li rezervační smlouvu nyní, přijde o možnost realizovat svůj záměr, tj. přijde o možnost koupě předmětných nemovitostí, na kterých měl v plánu svůj záměr realizovat. Žalovaný má tedy za to, že bylo prokázáno, že [celé jméno žalobce] více než důvěryhodně potvrdil možnost realizace jemu prezentovaného záměru žalovaného. Žalovaný vyvinul obvyklou míru opatrnosti. Důvěra žalovaného v prohlášení [celé jméno žalobce], které působilo důvěryhodně, by měla být považována za dostatečnou, a to i bez nutnosti výslovného vymínění si těchto okolností v písemném dokumentu – rezervační smlouvě.

5. Žalobci v písemné replice ze dne 8. 7. 2021 setrvali na žalobních tvrzeních, akcentovali, že v řízení nebylo prokázáno, že by jakékoliv konkrétní vlastnosti nemovitostí byly mezi účastníky ústně ujednány, žádná údajná přislíbená vlastnost nemovitostí nebyla prokázána. Počínání žalovaného, který je profesionálem v oboru realit, pokud by probíhalo tak, jak jej sám líčí, se jeví jako naivní, neopatrné a neomluvitelné.

6. Soud zjistil tyto skutečnosti:

7. Z kopie smlouvy o rezervaci nemovitosti ze dne [datum], uzavřené mezi žalobci jako vlastníky a žalovaným jako zájemcem soud zjistil, že se žalobci zavázali převést na žalovaného na základě kupní smlouvy nemovitosti, a to pozemek [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], parc. [číslo] parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], parcelní číslo st. [anonymizováno] na [list vlastnictví] a [list vlastnictví], vše v [katastrální uzemí] v obci [obec]. Žalobci se zavázali převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem na žalovaného za sjednanou cenu 7 150 000 Kč, včetně veškerého vybavení, které bylo v den podpisu této smlouvy v nemovitostech, a žalovaný se zavázal nejpozději do 27. 3. 2020 uzavřít s vlastníkem kupní smlouvu o koupi nemovitostí za sjednanou cenu. V článku II. bod 2 bylo ujednáno, že v případě, že zájemce nesplní kterýkoliv ze závazků uvedených v této smlouvě, a to vždy z důvodů spočívajících pouze na jeho straně, je zájemce povinen zaplatit vlastníkovi smluvní pokutu ve výši 300 000 Kč, a to nejpozději do sedmi dnů od vyžádání. V článku II. bod 3 se vlastník zavázal nejpozději do 27. 3. 2020 uzavřít se zájemcem kupní smlouvu o koupi nemovitosti a do uzavření kupní smlouvy neučinit žádný úkon, na základě kterého by se změnila technická či právní stránka nemovitosti. V článku II. bod 4 smlouvy bylo ujednáno, že v případě, že vlastník nesplní kterýkoliv ze závazků uvedených ve smlouvě nebo nebude zmocněn od [celé jméno žalobce] a [celé jméno žalobkyně] k prodeji, a to vždy z důvodů spočívajících pouze na jeho straně, je vlastník povinen zaplatit zájemci smluvní pokutu ve výši 300 000 Kč, a to nejpozději do sedmi dnů od vyžádání. Smlouva je opatřena podpisy obou smluvních stran.

8. Z kopie listiny Kupní smlouva s datem [datum], kde jako prodávající figurují žalobci a kupující žalovaný soud zjistil, že předmětem smlouvy jsou pozemky specifikované v rezervační smlouvě, kupní cena stanovena na 7 150 000 Kč Smlouva byla podepsána pouze žalobci jako prodávajícími.

9. Z kopie listiny Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí podle § 14 zákona č. 256/2013 Sb., adresovaného [stát. instituce], [stát. instituce] soud zjistil, že žalobci měli přípraven tento návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v souvislosti s citovanou kupní smlouvou.

10. Z kopie listiny Dohoda o úschově finančních prostředků [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že smluvními stranami byli žalobci jako oprávnění a žalovaný jako složitel, smlouva měla být uzavřena v souvislosti se smlouvou kupní na předmětné nemovitosti. Podepsána byla pouze oprávněnými (žalobci).

11. Z kopie listiny Výzva k uzavření kupní smlouvy, adresované [celé jméno žalobce] (žalobce a) žalovanému s datem 27. 3. 2020 soud zjistil, že žalobci vyzvali žalovaného v souladu se smlouvou o rezervaci nemovitosti ze dne 7. 2. 2020 k uzavření kupní smlouvy s tím, že návrh jejího znění obdržel emailem dne 16. 2. 2020 a nesdělil k němu žádné připomínky. Zároveň žalobci vyzvali žalovaného k podpisu dohody o úschově s [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátem, pro zajištění úhrady a vypořádání kupní ceny, a stanovili termín podpisů v souladu s rezervační smlouvou obou smluv nejpozději dne 27. 3. 2020 v místě advokáta [anonymizováno] [jméno] [jméno] na adrese [obec] [anonymizováno], [ulice] [anonymizováno] po celý den do 24:00 hodin s upozorněním, že v místě advokáta jsou připraveny k podpisu veškeré originály listin, které již prodávající podepsali, a to kupní smlouva, dohoda o úschově a návrh na vklad vlastnického práva.

12. Z listiny [právnická osoba] má soud prokázáno, že v dne 27. 3. 2020 byla dána k přepravě zásilka z [obec], [ulice] ulice do [obec a číslo], [ulice].

13. Z kopie listiny Potvrzení o odmítnutí převzetí zásilky adresátem s datem [datum] soud zjistil, že kurýr [právnická osoba] [anonymizováno] potvrdil, že dne 27. 3. 2020 doručoval zásilku s písemnostmi z adresy [adresa], [PSČ] [obec a číslo] na adresu [celé jméno žalovaného], [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] v 16:05 hodin, kdy na místě kontaktoval telefonicky adresáta a ten sdělil, že zásilku odmítá převzít. Potvrzení je opatřeno podpisem kurýra.

14. Z kopie listiny Výzva k úhradě smluvní pokuty s datem 22. 4. 2020, adresované zástupcem žalobců žalovanému a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [příjmení], advokátce, soud zjistil, že žalobci toho dne vyzvali žalovaného k úhradě smluvní pokuty podle rezervační smlouvy ve lhůtě sedmi dnů na účet zde uvedený. Z kopie potvrzení o podání soud zjistil, že tato zásilka byla podána na poště dne 27. 4. 2020 pod [anonymizováno], adresát žalovaný [obec a číslo], [ulice a číslo].

15. Z kopie listiny Námitka neplatnosti smlouvy o rezervaci nemovitosti ze dne [datum], adresované [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [příjmení] [jméno] a [jméno] [celé jméno žalobce] soud zjistil, že žalovaný vznesl námitku neplatnosti rezervační smlouvy s odůvodněním, že žalovaný opakovaně a zcela jasně projevil svůj záměr ohledně důvodu, proč nemovitosti hodlá nabýt do svého vlastnictví a jak s nimi hodlá naložit a tímto záměrem bylo celek, který nemovitosti tvoří, rozdělit na 3 samostatně evidované pozemky, na jednom z nich postavit nový rodinný dům, na druhém zrekonstruovat stávající rodinný dům a na třetím zachovat restauraci, když o možnosti bezproblémové realizace tohoto záměru byl žalovaný ze strany žalobců výslovně ujišťován, přičemž z chování žalovaného před uzavřením smlouvy bylo zcela zřejmé, že by smlouvu nikdy neuzavřel, pokud mu nebylo možné daný záměr zrealizovat, a že se tedy jedná o rozhodující okolnost ve smyslu ust. § 583 občanského zákona. Žalovaný zároveň oznámil žalobcům, že z důvodu porušení smlouvy ze strany žalobců podstatným způsobem od smlouvy odstupuje.

16. Z kopie listiny Předžalobní výzva k plnění podle § 142a o.s.ř. ze dne [datum] adresované zástupcem žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] [příjmení] a žalovanému soud zjistil, že před podáním žaloby žalobci vyzvali žalovaného k zaplacení žalované částky. Z kopie dokladu o doručení předžalobní výzvy soud zjistil, že [anonymizováno] [jméno] [jméno] [příjmení], advokátce, byla tato zpráva doručena do datové schránky 18. 5. 2020.

17. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze soud zjistil, že pod [IČO] je zapsána [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], jejímž předmětem podnikání je mimo jiné realitní zprostředkování. Jednateli jsou žalovaný od 19. 8. 2015 a [jméno] [příjmení] od 20. 4. 2018 (v řízení slyšený svědek).

18. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze soud zjistil, že pod [IČO] je zapsána [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] s předmětem podnikání mimo jiné realitní zprostředkování, jejímž jednatelem je žalovaný a společníkem [jméno] [příjmení].

19. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze soud zjistil, že pod [IČO] je zapsána [právnická osoba] [anonymizováno], s předmětem podnikání mimo jiné realitní zprostředkování, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Členové statutárního orgánu jsou žalovaný a [jméno] [příjmení].

20. Z výpisu z živnostenského rejstříku soud zjistil, že [jméno] [příjmení], [IČO], má od 28. 4. 2005 zapsané obory činnosti: nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí a realitní činnost.

21. Z emailové odpovědi [anonymizováno] [jméno] [příjmení], referentky odboru výstavby a životního prostředí a územního plánování [stát. instituce], adresované žalovanému s datem 2. 3. 2020 soud zjistil, že k žádosti žalovaného mu referentka sdělila, že platný územní plán [obec] uvádí, že minimální velikost pozemku pro nízkopodlažní obytnou zástavbu je v případě nové parcelace nebo dělení pozemku stanovena plochou o výměře 700 m, snížení je možné jen v odůvodněných případech. Oddělením zahrady nebude stávající rodinný dům na pozemku parc. [číslo] ani provozovna na pozemku parc. [číslo] splňovat koeficient zeleně. Nezůstala by jim v podstatě žádná nezastavěná a nezpevněná plocha. Dle obecných požadavků na výstavbu má být u rodinného domu minimálně 40 % nezastavěných a nezpevněných ploch. Územní plán [obec] dokonce u nově zastavovaných pozemků, plochách BV bydlení venkovského požaduje, aby nezastavěné a nezpevněné plochy zaujímaly 70 % z výměry pozemku. Tak reagovala referentka na dotaz žalovaného ze dne 28. 2. 2020, zda je možné, a případně za jakých podmínek, u předmětných nemovitostí změnit výměru pozemků a zakreslit je do katastru podle mapy přiložené v příloze emailu.

22. Žalobce a) při jednání soudu dne 19. 2. 2021 vypověděl, že reagoval na inzerát, který si podal žalovaný. Schůzku si sjednali přímo v nemovitostech, žalovanému se nemovitosti líbily, řekl žalobci a), že má ještě společníka, který je na horách a přijde až druhý den, to se skutečně stalo, společník žalovaného přijel i s dcerou a spolu se žalovaným prohlíželi nemovitosti, za které žalobci stanovili cenu 7,5 milionu korun, a protože žalovaný požadoval slevu a žalobce a) byl rád, že v nemovitostech chtějí provozovat luxusní restauraci, slevil 350 000 Kč, a dále se domluvili, že žalovanému přenechá veškeré zařízení v hodnotě asi 400 000 Kč. Žalovaný a jeho společník říkali, že z areálu udělají zábavní koutek, v zahradě něco pro děti. Žalobce nepožadoval uzavření rezervační smlouvy, vymínil si ji žalovaný z obavy, aby jim příležitost ke koupi nemovitostí neunikla, a navrhl smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč. Žalobce se smluvní pokutou a její výší nesouhlasil, připadala mu zbytečná, ale žalovaný na ní trval. Žalobce a) za této situace navrhl smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč, ale žalovaný trval na alespoň částce 300 000 Kč. Rezervační smlouvu koncipoval žalovaný, který ji také na druhé jednání se žalobcem a) přinesl a přímo před žalobcem a) vyplnil. Žalobce si již nepamatuje, jak dlouhá doba uplynula od prvního kontaktu mezi účastníky na inzerát do data první schůzky v nemovitosti. Žalovaný si žádnou vlastnost nemovitostí nevymiňoval, hovořil pouze o tom, že si se společníkem v nemovitostech udělají luxusní restauraci a vedlejší nemovitost použijí pro zaměstnance. Na to, zda jsou nemovitosti v zátopové oblasti, se žalovaný neptal. Pokud by dotaz učinil, žalobce a) by ho informoval, všechny nemovitosti však byly pojištěné. U jednání a podpisu rezervační smlouvy byl pouze žalobce a) a žalovaný. Ani společník žalovaného se žalobce na nic, pokud se týká nemovitostí, neptal. Žalovaný i jeho společník měli možnost si nemovitosti prohlédnout, žádné podmínky si nevymiňovali, řekli, že budou stejně vše předělávat. Žalobce neměl ani žádné informace od stavebního úřadu, které zmiňuje nyní žalovaný, tedy co by mělo nebo mohlo bránit žalovanému v užívání nemovitostí k účelu, o kterém nyní tvrdí, že jej měl. Žalobce a) rozhodně žalovanému nic, pokud se týká nemovitostí, nezatajoval. V současné době je již jedna z těchto nemovitostí prodaná a další nemovitost v prodeji. Žalobce věřil žalovanému i jeho společníkovi, že mají skutečný zájem o uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti, protože každý z nich přijel novým BMW. Pokud jsou v rezervační smlouvě ručně psané vpisky, pak je tam vpisoval žalovaný.

23. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je kamarádem žalovaného od dětství a jsou spolu stále v kontaktu. Žalovaný svědka kontaktoval, že se byl podívat na nemovitosti, které by se daly nějakým způsobem rozdělit na 3 části, a že by byly zajímavé na pronájem. Tuto informaci svědkovi sdělil z toho důvodu, že i svědek má zájem koupit nějakou nemovitost a pronajmout ji. Se žalovaným nebyli stoprocentně domluveni, kdo z nich by tyto nemovitosti koupil, a domluvili se, že se na ně nejdříve podívají. Měl je koupit především žalovaný a svědek měl celou věc spolufinancovat, anebo si měl ponechat nějakou část nemovitostí. Nemovitosti chtěli pronajímat, nikoliv tedy, že by tam sami podnikali nějakou činnost. V nemovitosti byla restaurace, byl tam také rodinný dům a pozemek, na kterém by se dal postavit rodinný dům. Žalovaný tehdy svědkovi sdělil, že je třeba řešit koupi nemovitosti rychle, že je více zájemců, a proto si vlastně obratem domluvili v nemovitosti schůzku. U prohlídky nemovitosti byl kromě svědka ještě žalovaný a žalobce a). Ten svědka a žalovaného provedl po nemovitostech. Dále svědek vypověděl, že hlavní co řešili, bylo, jak by se dala nemovitost rozdělit, protože na katastru nemovitostí byla zapsána jako funkční celek. Svědek se před schůzkou do katastru nemovitostí nedíval, informaci o funkčním celku měl pouze od žalovaného. Svědkovi se nemovitosti tak líbily, že navrhoval smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč, což panu [celé jméno žalobce] připadalo mnoho, nakonec se domluvili na částce 300 000 Kč. Svědek se byl podívat na nemovitostech pouze jedenkrát, obě prohlídky nemovitosti probíhaly v krátkém časovém intervalu. Po této schůzce svědek navštívil osobně [ulice] úřad v [obec], kde se byl informovat, jaké mají parametry na rozdělení parcel pro stavbu nových domů, a byl vyzván k podání písemné žádosti. Tuto informaci předal žalovanému, který nadále vyvíjel další aktivitu. Svědek si nevybavuje, jak dlouho po podpisu rezervační smlouvy navštívil Stavební úřad, ale bylo to zřejmě určitě v řádu týdnů. Žalovaný pak poslal žádost na Stavební úřad a pak svědka informoval, že nemovitosti nejdou rozdělit tak, jak pan [celé jméno žalobce] deklaroval, dále, že se zjistilo, že jedna z nemovitostí není zapsaná v katastru, jak měla být, a že je v povodňovém pásmu. Na základě těchto informací svědek se žalovaným zjistili, že se tam nedá realizovat to, co v místě plánovali. Podle svědka žalobce a) sdělil svědkovi a žalovanému, že se zná se starostou, a že pokud se týká rozdělení pozemků, není žádný problém, a že se na pozemku dá postavit domek. Svědek dále vypověděl, že si informace o nemovitostech žalovaný i svědek zjišťovali až po podpisu rezervační smlouvy, z toho důvodu, že ze strany pana [celé jméno žalobce] byl na ně činěn tlak, že když se nedomluví, bude jednat s dalšími zájemci, a že veškeré informace, které pan [celé jméno žalobce] poskytoval, zněly věrohodně. Pan [celé jméno žalobce] svědka ani žalovaného při schůzce, které se svědek účastnil, neinformoval, že něco není zapsáno v katastru nemovitostí, nebo že se nacházejí nemovitosti v povodňové zóně. Řekl, že je s nemovitostmi vše v pořádku. Svědek si nevzpomněl, zdali se na povodňovou zónu žalobce a) ptal. Svědek územní plán neviděl, protože neměl čas tyto věci řešit. Pokud má svědek informace, nebyl pan [celé jméno žalobce] jediným vlastníkem nemovitosti, byli tam ještě další dva spoluvlastníci a pan [celé jméno žalobce] deklaroval, že je od nich zplnomocněn k jednání. Před jednáním se žalobcem svědek neviděl výpis z katastru nemovitostí a na otázku, z jakého důvodu nejsou v rezervační smlouvě uvedeny tvrzené vymíněné vlastnosti nemovitostí, odpověděl, že žalovaný měl připraven nějaký vzor a na místě nebylo tolik času to řešit.

24. Z ostatních v řízení provedených důkazů soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění nebo pro právní posouzení věci, a proto je dále nehodnotil.

25. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů (dále jen o.s.ř.) a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu: účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o rezervaci nemovitostí, ve které se žalobci zavázali převést na žalovaného vlastnické právo k nemovitostem v této smlouvě přesně specifikovaným za kupní cenu ve výši 7 150 000 Kč, včetně veškerého vybavení, které bylo v den podpisu této smlouvy v nemovitostech s tím, že žalovaný se zavázal nejpozději do 27. 3. 2020 uzavřít s vlastníky kupní smlouvu o koupi předmětných nemovitostí za sjednanou cenu. V článku II. bod 2 byla ujednána smluvní pokuta ve výši 300 000 Kč pro případ, že zájemce nesplní kterýkoliv ze závazků uvedených ve smlouvě z důvodů spočívajících pouze na jeho straně, v článku II. bod 4 byla sjednána smluvní pokuta v téže výši pro případ, že vlastníci nesplní kterýkoliv ze závazků uvedených ve smlouvě, a to z důvodů spočívajících pouze na jejich straně. Smlouvu koncipoval žalovaný, a také on do ní činil rukou psaná doplnění. Žalobci připravili ke sjednanému datu text kupní smlouvy, dohodu o úschově finančních prostředků a návrh na vklad práva do katastru nemovitostí a všechny tyto listiny doručili žalovanému prostřednictvím kurýrní služby. Žalovaný odmítl převzetí těchto listin, a tedy kupní smlouvu, dohodu o úschově finančních prostředků a návrh na vklad do katastru nemovitostí nepodepsal. V textu smlouvy o rezervaci nemovitosti není uvedeno, že by si žalovaný vymínil konkrétní vlastnosti rezervovaných nemovitostí. Informace o možnosti jejich využití začal žalovaný shromažďovat až po podpisu rezervační smlouvy. Žalovaný je podnikatelem v oboru realit, stejně tak jako jeho společník [jméno] [příjmení].

26. Podle ust. § 4 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákon v platném znění (dále jen občanský zákon) má se za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.

27. Podle ust. § 5 odst. 1 občanského zákona, kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.

28. Podle ust. § 583 občanského zákona, jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

29. Podle ust. § 2001 občanského zákona od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

30. Podle ust. § 2002 odst. 2 občanského zákona poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

31. Podle ust. § 2048 občanského zákona, ujednají-li si strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

32. Podle ust. § 2051 občanského zákona, nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

33. Po právním zhodnocení prokázaného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Účastníci uzavřeli dne [datum] platnou rezervační smlouvu, ve které se žalovaný zavázal uzavřít nejpozději do 27.3.2020 se žalobci kupní smlouvu o koupi předmětných nemovitostí pod sankcí smluvní pokuty ve výši 300 000 Kč, pokud tento závazek poruší z důvodů spočívajících pouze na jeho straně. Žalovaný ve smluveném termínu se žalobci kupní smlouvu neuzavřel, ač jej žalobci k uzavření smlouvy vyzvali a včas připravili potřebné dokumenty. Jeho obranné tvrzení, že rezervační smlouva je neplatná pro omyl, vyvolaný druhou smluvní stranou (žalobci), nebylo v řízení prokázáno, byť byl žalovaný soudem poučen podle ust. § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. Nebylo prokázáno, že by si žalovaný při uzavírání rezervační smlouvy vymiňoval určité vlastnosti nemovitostí, bez kterých by rezervační smlouvu neuzavřel, a že by byl žalobci přímo utvrzen, že takové vlastnosti mají. Pokud by rozdělitelnost,resp. oddělitelnost nemovitostí byla pro žalovaného tak zásadní při rozhodování o jejich koupi, nepochybně by, navíc jako podnikatel v oblasti realit (!) takovou podmínku vtělil do rezervační smlouvy, kterou sám koncipoval, a i kdyby nikoli, minimálně informace o nemovitostech by si zjišťoval a ověřoval z dostupných zdrojů (výpis z katastru nemovitostí, veřejně přístupný územní plán [územní celek], informace od stavebního úřadu) ještě před uzavřením rezervační smlouvy. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobci, kteří měli i jiné zájemce o koupi nemovitostí, naléhali na rychlé uzavření smlouvy. Byl to naopak sám žalovaný, kdo měl zájem na rychlé rezervaci. V liknavém, ba neprofesionálním jednání žalovaného nelze spatřovat omyl zaviněný žalobci, pro který by rezervační smlouva byla neplatná. Pokud slyšený svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že při prohlídce nemovitostí řešili se žalovaným před žalobcem panem [celé jméno žalobce] možné rozdělení nemovitostí a mělo jim být řečeno, že to není žádný problém, že se dá na volném pozemku postavit domek, pak soud jeho výpověď vzhledem k blízkému vztahu k žalovanému, a tedy i zájmu na výsledku sporu, nehodnotí jako zcela věrohodnou. I kdyby však nějaká taková prohlášení ze strany žalovaného a žalobců zazněla, nelze je hodnotit jako úmyslné uvedení v omyl žalovaného ze strany žalobců, právě s přihlédnutím k jeho profesi a možnostem (jak uvedeno shora) ověřit, zda předmětné nemovitosti jsou pro něj vhodné, v čemž mu žalobci (není ani tvrzeno) nikterak nebránili. Lze tedy uzavřít, že žalovaný se svým liknavým jednáním uvedl v omyl sám, což však nečiní rezervační smlouvu neplatnou.

34. Neobstojí ani obrana žalovaného, že od rezervační smlouvy (kterou zároveň označuje za neplatnou) platně odstoupil. Žalovaný totiž neprokázal, ač byl soudem rovněž poučen podle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř., že by žalobci porušili smlouvu podstatným způsobem, a žalovanému tak vzniklo právo na odstoupení od smlouvy ve smyslu ust. § 2002 odst. 1 občanského zákona, když jiné podmínky odstoupení od smlouvy si účastníci ve smyslu ust. § 2001 občanského zákona nesjednali.

35. Pokud žalovaný namítal nepřiměřenou výši sjednané smluvní pokuty, a domáhal se jejího snížení, pak soud konstatuje, že to byl sám žalovaný, kdo rezervační smlouvu koncipoval a kdo výši smluvní pokuty stanovil. Ta ostatně odpovídá i hodnotě a významu zajišťované povinnosti (kupní cena nemovitostí 7150 000 Kč). Soud proto neshledal podmínky pro její snížení.

36. Ze všech citovaných důvodů proto soud důvodné žalobě vyhověl a rozhodl, jak uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

37. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., protože žalobci byli ve věci zcela úspěšní. Náklady řízení představují žalobci zaplacený soudní poplatek ve výši 12 000 Kč a náklady právního zastoupení žalobců. Ty soud přiznal podle § 7 a § 11 vyhl. č. 177/19996 Sb. (advokátní tarif) v platném znění, a to odměnu za 27 úkonů právní služby (9 úkonů pro tři zastoupené) z punkta 300 000 Kč (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva k plnění, žaloba, písemné vyjádření žalobců ze dne 20.11.2020, účast při jednání soudu dne 19.2.2020, písemné podání žalobců ze dne 19.2.2021, účast při jednání soudu dne 21.5.2021, písemné podání žalobců ze dne 8.7.2021, účast při jednání soudu dne 16.7.2021) ve výši 9 500 Kč za jeden úkon. V souladu s ust. § 12 odst. 4 citované vyhlášky soud snížil odměnu za zastupování o 20% za tři zastoupené. V souladu s ust. § 13 odst. 3 citované vyhlášky soud přiznal i hotové výdaje advokáta spojené s 9 úkony právní služby (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva k plnění, žaloba, písemné vyjádření žalobců ze dne 20.11.2020, účast při jednání soudu dne 19.2.2020, písemné podání žalobců ze dne 19.2.2021, účast při jednání soudu dne 21.5.2021, písemné podání žalobců ze dne 8.7.2021, účast při jednání soudu dne 16.7.2021) ve výši 300 Kč za jeden úkon. V souladu s ust. § 137 odst. 1, 3 o.s.ř. zvýšil soud odměnu za úkony právní služby o 21% DPH v částce 43 659 Kč, protože zástupce žalobců je plátcem této daně. Celkové náklady řízení tak činí přiznaných 263 559 Kč.

38. V souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. uložil soud žalovanému zaplatit žalobcům náklady řízení na účet jejich právního zástupce.

Poučení