6 C 68/2025 - 144

Rubrum

Okresní soud ve Vyškově rozhodl samosoudcem JUDr. Pavlem Vrchou, MBA, ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] právně zastoupený [Jméno dědice], advokátem se sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO: [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] se sídlem [Adresa žalované] právně zastoupená [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno], advokátem se sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] o určení vlastnického práva takto:

Výrok

I. Žaloba ve znění: „Určuje se, že nemovité věci: a) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jiný nebytový prostor, vymezená v pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-[Anonymizováno], obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, b) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jiný nebytový prostor, vymezená v pozemku parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno]1, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-[Anonymizováno], obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, c) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], byt, vymezená v pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-[Anonymizováno], obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, d) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], byt, vymezená v pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-město, obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, e) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], byt, vymezená v pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-město, obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, f) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], byt, vymezená v pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-[Anonymizováno], obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, g) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], byt, vymezená v pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-[Anonymizováno], obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, h) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], byt, vymezená v pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-[Anonymizováno], obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, i) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], byt, vymezená v pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-[Anonymizováno], obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, j) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], byt, vymezená v pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-[Anonymizováno], obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, k) jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], byt, vymezená v pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v části obce [adresa]-[Anonymizováno], obč. vyb. Součástí této jednotky je podíl o velikosti id. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na společných částech, l) pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno] m2, jehož součástí je stavba č. e. [Anonymizováno], garáž, v části obce [adresa]-[Anonymizováno], která stojí na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], to vše nacházející se v katastrálním území [adresa], obec [adresa], vedené u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], náleží do výlučného vlastnictví žalobce [Jméno žalobce]“, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 220 785 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám [tituly před jménem] [Anonymizováno] [Anonymizováno], [tituly za jménem], advokáta se sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou, podanou u podepsaného soudu (dále již „soud“) dne 5. 5. 2025, domáhal proti žalované určení, že je vlastníkem shora specifikovaných nemovitých věcí (dále též „nemovité věci“ nebo „nemovitosti“ anebo „nemovitý majetek“).

2. V žalobě uvedl, že v průběhu května roku 2023, s ohledem na svoji tíživou finanční situaci (jelikož měl mj. dluh u společnosti [právnická osoba], IČO: [IČO], se sídlem [adresa] ve výši přesahující 20 mil. Kč, který sice průběžně splácel, ale v té době byl již v prodlení se třemi splátkami) se rozhodl zareagovat na nabídku žalované, která mj. dle tehdejších slov jednatele v rámci své podnikatelské činnosti podniká s nemovitostmi a měla zájem na odkup shora (nyní ve výroku ad I.) specifikovaných nemovitostí.

3. Žalobce se osobně setkal s jednatelem žalované panem [jméno FO], který vystupoval velmi seriózně s nabídkou pomoci vyřešit finanční problémy žalobce. Žalobce v rámci jednání s jednatelem žalované nenabyl žádného podezření o tom, že by žalovaná měla využít jeho tíživé finanční situace.

4. Na základě kupní smlouvy prodal žalobce žalované nemovité věci za kupní cenu ve výši 35 mil. Kč, která byla uhrazena tak, že v části kupní ceny ve výši 8,8 mil. Kč došlo k započtení vzájemných pohledávek žalobce a žalované, část kupní ceny ve výši 20 509 423 Kč byla zaslána společnosti [právnická osoba], se sídlem shora, jakožto zástavnímu věřiteli č. [hodnota], částka ve výši 1 208 741,95 Kč [jméno FO], r. č. [RČ], jakožto zástavnímu věřiteli č. [hodnota], částka ve výši 1 146 016,80 Kč [tituly před jménem] [jméno FO], jakožto úhrada pohledávky v této výši, kterou měl za žalobcem, a zbývající částka ve výši pouze 3 335 818,25 Kč byla zaslána žalobci jakožto prodávajícímu.

5. Uvedená kupní smlouva byla žalobci poprvé předložena až těsně před podpisem. S ohledem na důvěru v osobu žalované a její podnikatelskou činnost uzavřel žalobce s žalovanou tuto kupní smlouvu. O tom, že k uskutečnění celé transakce došlo velmi rychle vzhledem k rozsahu převáděného nemovitého majetku svědčí také skutečnost, že žalovaná vznikla a byla zapsána do obchodního rejstříku teprve dne 3. 3. 2023, tedy necelé tři měsíce před podpisem této smlouvy. Tuto skutečnost zjistil žalobce teprve při sepisu této žaloby a pouze to u něj potvrzuje domněnku, že se od počátku jednalo o promyšlený tah žalované, respektive její ovládající osoby s cílem využít finanční tíseň žalobce, o které věděla, a získat za nízkou částku nemovité věci, kdy za tím účelem byla jednatelem založena společnost (žalovaná).

6. Žalobce dále v žalobě uvedl, že nemovité věci byly prodány výrazně pod tržní cenou, kdy průměrně vychází kupní cena za jednu jednotku ve výši necelé 3 mil. Kč, což je ve srovnání s tehdejšími cenami v roce 2023 podstatně pod jejich hodnotou. Z toho podle žalobce plyne, že žalovaná využila finanční tísně žalobce s tím, že díky předmětné kupní smlouvě sice za žalobce vyplatí zejména dluh ve výši přesahující 20 mil. Kč u zástavního věřitele [právnická osoba], se sídlem shora, ovšem získá 12 nemovitých věcí za cenu výrazně pod tržní hodnotou, kdy žalovaná již od počátku měla jasný plán tyto nemovitosti za takovou cenu získat.

7. Žalobce v žalobě tvrdil, že žalovaná při uzavírání kupní smlouvy využila jeho finanční tísně a stavu rozrušení způsobené jeho neschopností splácet dluhy, nezkušeností s prodejem či obchodováním s nemovitými věcmi spojenou s nedostatečnou znalostí aktuálních tržních cen předmětných nemovitostí. Nedostatečná znalost tržní ceny nemovitých věcí způsobila u žalobce také částečně rozumovou slabost, kdy žalobce nebyl schopen rozpoznat hodnotu svého plnění (nemovitostí) k hodnotě vzájemného plnění žalované (kupní ceně). Lehkomyslnost žalobce se projevila v uzavření kupní smlouvy, kdy s ohledem na svůj primární úmysl spočívající ve vyřešení své tíživé finanční situace si neuvědomil, že jednak kupní cena neodpovídá realitě a rovněž, že prodejem nemovitostí přijde o pasivní příjmy, která by jinak mohl mít z jejich pronájmu.

8. Okolností ad 7 si byla žalovaná zcela jistě ze své praxe vědoma, zneužila tak tísně žalobce a záměrně uzavřela s žalobcem kupní smlouvu, kterou do svého výlučného vlastnictví nabyla předmětné nemovitosti za kupní cenu 35 mil. Kč, která je v hrubém nepoměru k jejich tržní hodnotě. Rozdíl kupní ceny a faktické tržní ceny nemovitostí byl přitom dle nynějších odhadů žalobce více než dvojnásobný. Žalobce je přesvědčen, že takový hrubý nepoměr splňuje nejen znaky lichvy dle § 1796 o. z., ale je také ve zcela zjevném rozporu s dobrými mravy způsobujícími neplatnost smlouvy dle § 580 odst. 1 o. z.

9. Na základě shora vyložených okolností žalobce je přesvědčen, že při uzavírání kupní smlouvy bylo zneužito zejména jeho tísně, nezkušenosti, rozrušenosti a lehkomyslnosti, přičemž vzájemná plnění jsou v hrubém nepoměru. Podle žalobce byly tedy naplněny znaky lichvy dle § 1796 o. z., a proto je kupní smlouva neplatná. Žalobce je přesvědčen, že takový hrubý nepoměr splňuje nejen znaky lichvy, ale je také ve zjevném rozporu s dobrými mravy způsobujícími neplatnost dle § 580 odst. 1 o. z.

10. Žalovaná (prostřednictvím svého právního zástupce) ve svém vyjádření k žalobě (ze dne 1. 7. 2025 na č. l. 30-32) navrhla zamítnutí žaloby. Předně zdůraznila, že žalobci v dané věci nesvědčí naléhavý právní zájem na podané určovací žalobě.

11. K věci samé uvedla, že mezi účastníky skutečně dne 2. 6. 2023 došlo k uzavření kupní smlouvy ohledně prodeje nemovitostí, která však není stižena neplatností. Před uzavřením smlouvy si žalobce nechal vypracovat (dne 6. 12. 2022) znalecký posudek panem [tituly před jménem] [jméno FO] ohledně ceny nemovitostí, kterou znalec zjistil jednak dle cenového předpisu (na částku 20 962 030 Kč), a dále zjistil cenu porovnávacím způsobem (tj. obvyklou cenu) ve výši 35 mil. Kč. Kupní cenu navrhl při uzavírání kupní smlouvy žalobce. [jméno FO], a. s., si vypracovala ocenění nemovitostí, kdy jejich oceněním byla stanovena částka na 36 055 485 Kč. Kupní cena byla tedy uzavřena za obvyklých podmínek v souladu se zákonem a kupní cenou stanovenou znalcem, přičemž neodporuje ani ocenění bankou.

12. Kromě ad 11 žalovaná poukázala na okolnost, že žalobce (roč. [Anonymizováno]) je dlouholetým podnikatelem, který má ve své historii celou řadu právnických obchodních struktur. Dále dle výpisu z evidence exekucí žalobcem čelí exekucím a jeho dluhy vůči různým osobám jsou na denním pořádku.

13. Soud učinil následující dílčí skutková zjištění:

14. Žalovaná dle stavu zápisu v katastru nemovitostí vlastní ve výroku I. specifikované nemovité věci (zjištěno z výpisů z katastru nemovitostí na č. l. 16-17, na č. l. 18-19 a na č. l. 20; mezi účastníky je nesporné, že v katastru nemovitostí je jako vlastník těchto nemovitostí zapsána žalovaná).

15. Dne 1. 6. 2023 uzavřela [právnická osoba]., IČO: [IČO], se sídlem [adresa], s žalovanou smlouvu o úvěru reg. č.: [hodnota], dle které banka poskytla žalované úvěr na koupi nyní žalobou dotčených nemovitých věcí, a to ve výši 26 200 000 Kč (zjištěno z cit. smlouvy o úvěru na č. l. 84-89).

16. Dne 1. 6. 2023 banka ad 15 (jako zástavní věřitel) uzavřela s žalobcem (jako se zástavcem a zástavním dlužníkem) a žalovanou (jako zástavním dlužníkem) zástavní smlouvu k nemovitostem nyní dotčených žalobou, dle které došlo k zajištění dluhů, včetně i budoucích dluhů, zástavního dlužníka až do výše 26 200 000 Kč dle smlouvy o úvěru ze dne 1. 6. 2023 (zjištěno z cit. zástavní smlouvy na č. l. 34-36).

17. Dne 1. 6. 2023 došlo rovněž k uzavření zástavní smlouvy k pohledávce mezi bankou ad 15 a žalovanou (jako zástavcem), dle které touto smlouvou došlo k zajištění dluhů až do výše 26 200 000 Kč dle smlouvy o úvěru ze dne 1. 6. 2023, uzavřené mezi cit. bankou a zástavcem (žalovanou) (zjištěno z cit. smlouvy na č. l. 36 verte-37).

18. Dne 6. 12. 2022 na základě objednávky žalobce vypracoval pan [právnická osoba], bytem [adresa], pod číslem položky: [Anonymizováno]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno], znalecký posudek o ocenění nyní žalobou dotčených nemovitostí, přičemž dospěl k závěru, že obvyklá cena těchto nemovitých věcí činí částku ve výši 35 mil. Kč (zjištěno z cit. znaleckého posudku na č. l. 72-83).

19. Dne 2. 6. 2023 žalobce (jako prodávající) uzavřel s žalovanou (jako kupující) kupní smlouvu ohledně prodeje nemovitých věcí, a to za kupní cenu ve výši 35 000 Kč s ujednáním o vypořádání kupní ceny tak, že první část kupní ceny ve výši 8 800 000 Kč zaplatí kupující prodávajícímu z vlastních zdrojů, a to započtením vzájemných pohledávek prodávající a kupujícího, a sice tak, že prodávající započítává svou pohledávku vzniklou z titulu zaplacení části kupní ceny ve výši 8 800 000 Kč vůči pohledávce kupujícího ve výši 8 800 000 Kč. V další části kupní smlouvy byla stranami uvedená pohledávka žalované blíže specifikována. Dále bylo v kupní smlouvě sjednáno, že doplatek kupní ceny ve výši 26 200 000 Kč se kupující zavazuje zaplatit prodávajícímu prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnutého za tím účelem kupujícímu hypoteční bankou, a to nejpozději do 15. 6. 2023, a to při kumulativním splnění ve smlouvě dále specifikovaných podmínek (zjištěno z cit. kupní smlouvy na č. l. 93-100). Ohledně zbylé částky z kupní ceny bylo ujednáno stranami jí uhradit na účet žalobce.

20. Z veřejného rejstříku podle fyzických osob (na č. l. 122) soud zjistil, že žalobce vystupuje jako člen statutárního orgánu nebo společník v těchto společnostech: 1. [právnická osoba], v konkursu, IČO: [IČO], se sídlem [adresa], [adresa], 2. [právnická osoba], IČO: [IČO], se sídlem shodně s předchozí společností, 3. [právnická osoba], IČO: [IČO], se sídlem tamtéž, 4. [Anonymizováno] [adresa] s. r. o., IČO: [IČO], se sídlem tamtéž.

21. Soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobce na základě kupní smlouvy ze dne 2. 6. 2023 prodal nemovité věci žalované za kupní cenu ve výši 35 mil. Kč Před uzavřením kupní smlouvy si žalobce objednal u znalce [tituly před jménem] [jméno FO] znalecký posudek ohledně zjištění aktuální obvyklé ceny nemovitostí, kterou znalec zjistit ve výši 35 mil. Kč, což odpovídá nakonec kupní ceně v kupní smlouvě uzavřené mezi účastníky. Žalobce je dlouholetý podnikatel s praxí společníka a statutárního orgánu v obchodních společnostech. Z dokazování nevyplynulo, že by v době uzavření kupní smlouvy žalobce trpěl lehkovážností, sníženým intelektem, omezenou svéprávností, stavem rozrušení, byl žalovanou, respektive jejím zástupcem před uzavřením kupní smlouvy manipulován, uveden před uzavřením kupní smlouvy do stavu rozrušení atp.

22. Soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

23. Soud se nejprve zabýval otázkou naléhavého právního zájmu žalobce na jím požadovaném určení vlastnického práva k nemovitým věcem ve smyslu § 80 o. s. ř. Soud dospěl k závěru, že žalobci takový naléhavý právní zájem svědčí, neboť v žalobě tvrdí, že stav zápisu v katastru nemovitostí (svědčící o vlastnickém právu žalované k nemovitostem) neodpovídá stavu právnímu (právní realitě) pro důvody tvrzené žalobcem v jeho žalobě, a že tedy za tím účelem navrhuje vydání rozhodnutí, které jeho vlastnické právo k nemovitostem bude deklarovat. Z obecného hlediska rozsudek deklarující vlastnického právo žalobce k nemovitým věcem, které dle stavu zápisu v katastru nemovitostí jsou zapsány ve vlastnictví žalovaného účastníka, představuje veřejnou vkladovou listinu, dle které příslušný katastrální úřad (při splnění dalších podmínek ve smyslu katastrálních předpisů) provede zápis ve formě vkladu do katastru nemovitostí, a to ve prospěch žalobce. Z toho tedy plyne, že žaloba na určení vlastnického práva žalobce k nemovitým věcem je způsobilá odstranit tvrzené panující nejisté právní postavení žalobce, a v tomto směru tedy žalobci na takovéto žalobě (při uvedených žalobních tvrzeních a zformulovaném žalobním petitu) dle § 80 o. s. ř. svědčí naléhavý právní zájem na této určovací žalobě.

24. Podle hmotného práva však nenastal žalobcem v jím podané žalobě popisovaný důsledek spočívající v (absolutní) neplatnosti kupní smlouvy, dle které žalobce prodal nemovité věci žalované za kupní cenu ve výši 35 mil. Kč.

25. Žalobce v žalobě tvrdil skutkové okolnosti, z nichž dovozoval, že kupní smlouva je stižena neplatností ve smyslu § 1796 o. z., neboť představuje lichevní smlouvu.

26. Podle § 1796 o. z. neplatná je smlouva, při jejím uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetkový hodnota je k vzájemnému plněná v hrubém nepoměru.

27. Otázkou vymezení znaků lichevních smluv se Nejvyšší soud ve své judikatuře opakovaně zabýval, přičemž již v poměrech občanského zákoníku z roku 1964 přijal závěr, že lichevní jsou takové smlouvy, které smluvní strana uzavře zneužívaje něčí nezkušenosti, tísně nebo rozumové slabosti nebo něčího rozrušení, přičemž dá sobě nebo jinému poskytnout nebo slíbit plnění, jehož hodnota je k hodnotě vzájemného plnění v hrubém nepoměru. O lichevní smlouvu jde v případě, kdy jednající z okolností věci věděl anebo musel vědět, že druhá strana je postižena shora uvedenými okolnostmi, a tuto okolnost využil; nevyžaduje se, aby jeho jednání bylo současně v trestním řízení označeno za trestný čin (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2021, sp. zn. 22 Cdo 2737/2021, ze dne 15. 2. 2023, sp. zn. 33 Cdo 940/2022, a ze dne 8. 4. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1993/2001). Uvedené závěry o znacích lichvy se přitom vzhledem k jejímu vymezení v § 1796 o. z. uplatní i v poměrech občanského zákoníku z roku 2012 (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu dne 20. 9. 2023, sp. zn. 23 Cdo 2885/2022, uveřejněný pod číslem 66/2024 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

28. Skutková podstata lichvy (§ 1796 o. z.) kombinuje znaky subjektivní povahy (spočívající v tísni, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti jedné strany a zneužití této slabosti druhou stranou) se znakem povahy objektivní (spočívajícím v hrubém nepoměru plnění). Právní úprava neúměrného zkrácení je oproti tomu založena na jediném čistě objektivním kritériu, jímž je hrubý nepoměr vzájemných plnění. Zatímco účelem právní úpravy lichvy je ochrana možné poruchy vůle ve spojení s poruchou ekvivalence, účelem neúměrného zkrácení je (toliko) ochrana poruchy ekvivalence. Pokud jde o právní následky, s lichvou se pojí neplatnost, zatímco neúměrné zkrácení zakládá restituční nárok zkrácené strany (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021, uveřejněný pod číslem 96/2022 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 3. 9. 2024, sp. zn. 27 Cdo 3702/2023, a ze dne 7. 8. 2024, sp. zn. 24 Cdo 1000/2024).

29. Objektivním znakem lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod nemovitého majetku, je existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde vskutku o hrubý nepoměr takového vzájemného plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem, které ať již přímo či nepřímo – společně s naplněním alespoň jednoho ze subjektivních znaků lichevního jednání – mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd.). Pokud takové okolnosti objektivního charakteru zaznamenány nebudou, soud přistoupí k posouzení hodnot těchto vzájemných plnění, kdy úvahy o hrubém nepoměru může zakládat skutkové zjištění o poskytnutém plnění, které představuje např. polovinu hodnoty plnění druhou smluvní stranou, tedy v podmínkách sledované smlouvy o převodu nemovitosti například v situaci, kdy prodávající (vlastník nemovitosti) převádí vlastnického právo k nemovitosti nikoliv za cenu obvyklou (neboli tržní), ale za polovinu této jinak obvyklé (tržní) ceny (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2023, sp. zn. 33 Cdo 940/2022, a ze dne 13. 12. 2021, sp. zn. 22 Cdo 2737/2021, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2024, sp. zn. 29 ICdo 127/2023).

30. Z pohledu § 1796 o. z. (právní institut lichvy a v něm vyložené jeho zákonné znaky) a s přihlédnutím ke shora připomenuté judikatuře Nejvyššího soudu vztahující se k předmětné právní materii, nelze na podkladě zjištěného závěru o skutkovém stavu dospět k závěru, že v posuzované věci byly naplněny zákonné znaky lichvy a že je předmětná kupní smlouva, kterou účastníci uzavřeli dne 2. 6. 2023, a na jejímž základě se žalovaná stala výlučnou vlastnictví předmětného nemovitého majetku, absolutně neplatná.

31. Z dokazování nevyplynulo, že by žalovaná při uzavírání kupní smlouvy zneužila tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti žalobce.

32. Žalobce je dlouholetým podnikatelem, který figuruje (jako statutární orgán či současně též i jako společník) v celé řadě obchodních společností, takže žalobce, který má vysokoškolské vzdělání, zcela jistě nelze považovat za osobu, jež by mohla být spojována s člověkem, jenž je výrazně důvěřivý, nezkušený, rozumově slabý či snad lehkomyslný.

33. K problematice podnikatelských subjektů, konkrétně k fyzickým osobám – podnikatelům, a to ve vztahu k řešení otázky lichevního jednání, Nejvyšší soud např. v usnesení ze dne 26. 9. 2018, sp. zn. 30 Cdo 692/2018, vyložil (s odkazem na svůj rozsudek ze dne 165. 3. 2016, sp. zn. 30 Cdo 5322/2016), že obecně je ustálen právní názor, že u podnikatelů lze presumovat vyšší míru právního vědomí a flexibilitu při řešení různých situací souvisejících (povětšinou nejen spojených) s jejich podnikatelkou činností. V převážně většině případů nebude možné dovozovat, že by podnikatel v popsaných okolnostech mohl být poměřován jako „slabší“ smluvní strana při jím realizovaném majetkoprávním jednání, neboť vlastní převod nemovitého majetku zpravidla (nejde-li o nějaké rozsáhlé majetkové transfery provázené dalšími smluvními ujednání atd.) nebude (nemůže být) o nic složitější, než situace, v nichž tentýž podnikatel přistupuje k celé materii různých právních jednání, též při esenciálním vědomí, že v těch právních jednáních, která vyžadují součinnost s osobou znalou práva, podnikatelé pochopitelně využívají předmětných právních služeb.

34. Rovněž Ústavní soud v nálezu ze dne 19. ledna 2017, sp. zn. I. ÚS 3308/16, dospěl k právnímu názoru, že: „Při rozhodování, zda byla určitá smlouva uzavřena v tísni, není podle Ústavního soudu úkolem soudů hodnotit to, jak se dlužník dostal do špatné finanční situace a jaká byla jeho platební morálka, nýbrž zkoumat, jak dlužník sjednání předmětné smlouvy vnímal a zda věřitel nezneužil jeho obtíží k prosazení podmínek příčících se férovosti. Při posuzování, zda v tom kterém případě došlo k nepřípustné lichvě, musí civilní soudy do svého rozhodování promítnout ústavní princip spravedlnosti, přiměřenosti a ochrany slabší smluvní strany.“ 35. Z dokazování vyplynulo, že žalobce si před uzavřením kupní smlouvy s žalovanou počítal (z pohledu podnikatele) standardně obezřetně (uvážlivě), neboť si nejprve objednal u znalce zjištění aktuální obvyklé ceny nemovitého majetku, který chtěl prodat žalované, přičemž znalec ve zpracovaném posudku dospěl k závěru, že celková aktuální (roz. k době vypracování znaleckého posudku) obvyklá cena nemovitých věcí (nyní dotčených žalobou) činí 35 mil. Kč, což byla nakonec v kupní smlouvě i sjednaná kupní cena.

36. Rovněž ze (shora již uvedené) zástavní smlouvy plyne, že [právnická osoba]. pro zajištění dluhu žalované z úvěru ve výši 26 200 000 Kč považovala předmět zajištění nemovitým majetkem, který se nakonec stal předmětem uvedené kupní smlouvy, za dostatečný, což jinými slovy znamená, že banka k zajištění cit. úvěrové pohledávky nutně musela vycházet z vyšší obvyklé ceny nemovitostí, než činila takto zajištěná pohledávka z úvěru.

37. Z ad 35 a 35 lze tedy vyvodit, že žalobce pro své tvrzení, že vzájemné plnění dle kupní smlouvy (prodeje nemovitostí za kupní cenu ve výši 35 mil. Kč) je v hrubém nepoměru, nemá žádný relevantní podklad, respektive v tomto směru jeho žalobní tvrzení bylo vyvráceno dokazováním.

38. Dokazováním nebylo rovněž ani prokázáno, že by žalovaná zneužila tísně žalobce, neboť okolnost, že žalobce čelím exekucím, případně, že jeho jedna ze společností je v konkursu, bez dalšího nemůže vést k závěru, že jakékoliv právní jednání žalobce s účastníkem smlouvy zakládá na straně žalobce stav tísně.

39. Neboť žalobce v žalobě ani netvrdil žádné zvláštní (specifické) okolnosti, pro které by se měl nacházet ve stavu tísně, rozrušení či rozumové slabosti, soud mohl vycházet jen z těch skutkových tvrzení, které žalobce pojal do své žaloby, která však po provedeném dokazování nebyla prokázána a nezakládala podmínky pro aplikaci pravidla chování obsaženého v § 1796 o. z. týkající se lichvy a absolutní neplatnosti lichvou stiženého právního jednání. Stran rozsahu dokazování byl přitom soud limitován důkazními návrhy účastníky navrženými do koncentrace řízení. Dokazováním však žalobní tvrzení, která by měla vést v závěr o absolutní neplatnosti kupní smlouvy z důvodu, že byly naplněny zákonné znaky lichvy, prokázána nebyla, a naopak právní obrana žalované (jak jí uplatnila v podaném vyjádření k žalobě) se ukázala za relevantní a vytěsňující závěr o lichevním charakteru kupní smlouvy.

40. Skutková zjištění učiněná soudem přitom nezaložila ani žádný podklad pro úvahu soudu o absolutní neplatnosti kupní smlouvy z důvodu jednání, které se příčí dobrým mravům ve smyslu § 580 odst. 1 o. z.

41. Soud proto žalobu jako zjevně nedůvodnou zamítl.

42. Jelikož žalovaná měla v řízení procesní úspěch, je žalobce povinen jí dle § 142 odst. 1 o. s. ř. nahradit náklady řízení, které činí celkem 220 785 Kč a sestávající se z těchto položek:

43. Odměna advokáta dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů (dále již „AT“), a to za celkem 3 úkony právní služby po [vypočteno dle § 8 bodu č. 6 AT, s přihlédnutím k nálezové judikatuře Ústavního soudu (např. v nálezu ze dne 8. 3. 2023, sp. zn. I. ÚS 3281/22, Ústavní soud vyložil, že při určování tarifní hodnoty ve sporech o určení vlastnictví či neplatnosti právních jednání soud je povinen vycházet z ceny věci, která je předmětem sporu; nálezová judikatura je přitom také pro obecné soudy dle čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky závazná); jestliže tedy v posuzované věci kupní cena dle předmětné kupní smlouvy, jejímž předmětem byl prodej nemovité majetku, činila 35 mil. Kč, pak je tato cena rozhodná pro stanovení tarifní hodnoty tohoto sporu, z níž dle cit. AT odměna advokáta za jeden úkon právní služby činí] 58 600 Kč, tj. odměna za 1. převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) AT, 2. sepis vyjádření k žalobě dle § 11 odst. 1 písm. d) AT, a 3. účast právního zástupce žalované na jednání před soudem konaném dne 17. 9. 2025 v čase od 13:30 hod. do 14:50 hod. dle § 11 odst. 1 písm. g) AT, odměna celkem (3 x 58 600 Kč) ve výši 175 800 Kč.

44. Náhrada za 3 paušály hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tj. celkem ve výši 1 350 Kč.

45. Cestovné za sídla advokáta k soudu (jednání konané dne 17. 9. 2025) při použití osobního automobilu zn. [Anonymizováno]-[Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], RZ [SPZ], při vzdálenosti (dle www.mapy.cz) [adresa] ([Anonymizováno] km) a zpět – celkem počet ujetých km: [Anonymizováno], při prům. spotřebě [Anonymizováno],[Anonymizováno] NM/100 km, vypočteno podle aplikace Justtarif – cestovné celkem 4 668,84 Kč; jelikož právní zástupce žalované požaduje uhradit cestovné pouze ve výši 3 817 Kč, soud mu přiznal cestovné v této nižší částce.

46. Náhrada za ztrátu času, a to za 10 půlhodin po 150 Kč dle § 14 odst. 4 AT, tj. celkem ve výši 1 500 Kč.

47. Náhrada odpovídající 21 % DPH za položky ad 42 až 45 (tj. z částky ve výši 182 467 Kč) ve výši 38 318 Kč.

48. Přisouzenou náhradu nákladů řízení je žalobce povinen dle § 149 odst. 1 o. s. ř. zaplatit žalované k rukám jejího právního zástupce.

Poučení