60 Co 223/2025 - 153

Rubrum

Krajský soud v Brně - pobočka ve Zlíně, rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jiřího Rezka a soudců JUDr. Karla Šabaty, PhD., a JUDr. Petra Coufalíka, Ph.D., ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozená dne [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozený dne [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného]., IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení částky 76.000 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobců a), b) proti rozsudku Okresního soudu ve Zlíně ze dne [Anonymizováno], č. j. [Anonymizováno] takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I. potvrzuje.

II. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku II mění takto: Žalobce a) je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 9.180 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného. Žalobkyně b) je povinna nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 9.180 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

III. Žalobce a) je povinen nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení v částce 5.553,90 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného. Žalobkyně b) je povinna nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení v částce 5.553,90 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Rozsudkem Okresního soudu ve Zlíně ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], bylo rozhodnuto, že žaloba, kterou se žalobci domáhali po žalovaném zaplacení částky 76.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 11. 12. 2024 do zaplacení, se zamítá (výrok I.). Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 18.360 Kč, k rukám právního zástupce žalovaného, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.).

2. Své rozhodnutí odůvodnil soud I. stupně v podstatných částech tím, že žalobci se podanou žalobou domáhali po žalovaném zaplacení částky 76.000 Kč s příslušenstvím z důvodu, že žalobci jakožto budoucí kupující dne [datum] s žalovaným jakožto budoucím prodávajícím, uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. [Anonymizováno], v níž se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu k této bytové jednotce včetně sklepu, spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku a parkovacího stání tak, že žalovaný se zavázal dokončit výstavbu domu, v němž se bytová jednotka nachází, tj. podat žádost o vydání kolaudačního souhlasu k užívání domu do 31. 12. 2023, přičemž žalovaný se zavázal, že neprodleně oznámí žalobcům vydání pravomocného kolaudačního souhlasu a předloží jim kopii kolaudačního souhlasu. Smluvní strany se dohodly, že do 30 kalendářních dnů poté, kdy bude kopie pravomocného kolaudačního souhlasu k užívání předložena žalobcům, uzavřou kupní smlouvu. Žalovaný měl podle žalobců porušit smluvní povinnost, neboť měl dokončit výstavbu a podat žádost o kolaudační souhlas do 31. 12. 2023, avšak učinil tak až 27. 3. 2024. V důsledku tohoto porušení povinností žalovaným a v důsledku toho, že původní návrh kupní smlouvy předložený žalovaným obsahoval chyby, které musely být odstraněny, měli žalobci nabýt předmětnou bytovou jednotku až 23. 8. 2024. Prodlení žalovaného mělo činit podle žalobců 130 dní a žalobci nemohli předmětnou bytovou jednotku užívat. Proto žalobcům měla vzniknout škoda ve výši obvyklého nájemného za srovnatelnou bytovou jednotku ve srovnatelné lokalitě ve výši 19.000 Kč za jeden kalendářní měsíc. Žalobci požadují na náhradě škody po žalovaném 76.000 Kč za prodlení žalovaného v délce nejméně čtyř měsíců. Na výzvu k úhradě škody žalovaný nereagoval, žalobci požadují úrok z prodlení od 11. 12. 2024. Žalobci pořizovali byt jako investiční. V rozhodnou dobu neměli ale žádného zájemce, jemuž by byt pronajali. Nikoho ani neoslovili. Soud I. stupně zjistil, že dne 14. 10. 2021 skutečně uzavřeli žalovaní jakožto budoucí prodávající a žalobci jakožto budoucí kupující smlouvu o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. [Anonymizováno]. Žalovaný se zavázal dokončit výstavbu domu, v němž se bytová jednotka nachází, tj. podat žádost o vydání kolaudačního souhlasu k užívání domu do 31. 12. 2023. Žalovaný se skutečně zavázal, že oznámí neprodleně žalobcům skutečnost, že byl vydán pravomocný kolaudační souhlas s užíváním domu a předloží kopii tohoto souhlasu žalobcům a smluvní strany se skutečně zavázaly do 30 kalendářních dnů poté, co bude kopie pravomocného kolaudačního souhlasu k užívání domu předložena žalobcům, uzavřít kupní smlouvu, jejíž text je součástí přílohy č. 1 smlouvy. Soud I. stupně zjistil, že žádost o vydání kolaudačního souhlasu s užíváním domu podal žalovaný 27. 3. 2024. Dne 3. 6. 2024 byl ze strany žalovaného předložen kolaudační souhlas s užíváním stavby. Návrh kupní smlouvy byl žalobcům zaslán 1. 7. 2024. Dne 1. 7. 2024 v 17:30 hodin žalobci vyjádřili nesouhlas s textem navrhované kupní smlouvy pro neshodu s původní kupní smlouvu v příloze smlouvy o smlouvě budoucí. Dne 9. 8. 2024 v 13:41 hodin byla žalobci b) zaslána upravená kupní smlouva. Kupní smlouva k bytové jednotce [Anonymizováno] byla účastníky uzavřena 16. 8. 2024. Bytovou jednotku [Anonymizováno] žalovaný předal žalobcům 23. 8. 2024. Žalobci jsou v katastru nemovitostí evidováni jako vlastníci předmětné bytové jednotky s právními účinky zápisu k 23. 8. 2024. Žalobci pronajali předmětnou bytovou jednotku dne 25. 11. 2024 na dobu od 1. 12. 2024 do 30. 11. 2025 za nájemné ve výši 19.000 Kč. Výzvou z 3. 12. 2024 vyzvali žalobci žalovaného k úhradě škody ve výši 140.000 Kč do 7 dnů od doručení výzvy (7 měsíců po 20.000 Kč). Předmětem právního posouzení je, zda žalobci mají proti žalovanému právo na zaplacení ušlého nájmu předmětné bytové jednotky za období 4 měsíců (od 31. 12. 2023 do 27. 3. 2024, tj. 87 dní a od 3. 7. 2024 do 8. 8. 2024, tj. 37 dní), a to pro prodlení žalovaného s předáním a pro prodlení s uzavřením kupní smlouvy, a to podle smlouvy o budoucí kupní smlouvě z 14. 10. 2021. Soud I. stupně dospěl k závěru, že nepostačuje pouhá pravděpodobnost zvýšení majetkového stavu v budoucnu, neboť musí být najisto postaveno, že nebýt protiprávního jednání škůdce by se majetkový stav poškozeného zvýšil. Ušlý zisk nemůže představovat jen zmaření zamýšleného výdělečného záměru či příslibu možného výdělku, není-li takový majetkový přínos podložený již existujícími či reálně dosažitelnými okolnostmi, z nichž lze usuzovat, že nebýt škodné události, k zamýšlenému zisku by skutečně došlo. Je-li prokázáno, že pronajímatel hodlal a skutečně měl reálně sjednanou možnost prostory v určitém období pronajmout a inkasovat sjednané nájemné a že pouze protiprávní jednání žalovaného mu znemožnilo tak učinit, odvíjí se náhrada za ztrátu příjmu za pronájem nemovitosti od částky, kterou by pronajímatel skutečně obdržel od nájemce, pokud by nájem byl realizován. Pokud v důsledku protiprávního jednání žalovaného nedošlo k rozmnožení majetkových hodnot žalobce, ač se tak dalo s ohledem na pravidelný běh událostí očekávat, jde o náhradu škody spočívající v ušlém zisku, jehož výše je dána rozdílem mezi dohodnutým nájemným a mezi náklady, které by případně pronajímatel na dosažení tohoto zisku musel vynaložit. Pro výši náhrady za škodu je tedy rozhodující, jakého prospěchu by se žalobci dostalo, nebýt neoprávněného zásahu žalovaného, a o jaký prospěch tedy v důsledku jeho jednání přišel. Žalobci u jednání soudu uvedli, že zde nebylo žádné konkrétní osoby, která by mohla být alespoň potenciálním nájemcem předmětné bytové jednotky za požadovaný nájem 19 000 Kč měsíčně v rozhodném období. Žalobci nikoho do 23. 8. 2024 (předání bytové jednotky) ani jako potenciálního zájemce neoslovili. Pouhá pravděpodobnost (hypotetická možnost) zvýšení majetkového stavu v budoucnu pro závěr, že by se majetkový stav žalobců zvýšil, nepostačuje. Musí zde být reálná možnost zisku odvíjející se od konkrétních okolností (např. alespoň ústní dohody s konkrétní osobou o nájmu v rozhodném období a jeho výši). Soud I. stupně proto žalobu jako nedůvodnou zcela zamítl. Nebyl důvod poučovat žalobce podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., neboť žalobci v řízení uvedli, že žádnou osobu, jakožto nájemce pro rozhodné období ani neoslovili, ani zde nebylo žádné osoby, jíž by reálně chtěli či mohli předmětnou bytovou jednotku v rozhodném období pronajmout. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Náhradu nákladů uložil k rukám zástupce žalovaného žalobcům společně a nerozdílně podle § 149 odst. 1, § 140 odst. 1 věty třetí o. s. ř.

3. Proti tomuto rozsudku, proti oběma jeho výrokům, podali odvolání žalobci a), b).

4. V podstatných částech svého odvolání uvedli, že soudem I. stupně citovaná rozhodnutí mají jiný skutkový základ, když v citovaných případech byli poškození již vlastníky nemovitostí a měli tak možnost s nemovitostí disponovat. Skutkový stav projednávaného případu je odlišný v tom, že žalobci v době porušování povinností ze strany žalovaného nebyli vlastníky předmětné jednotky. Soud měl posuzovat okolnosti svědčící o reálné možnosti dosažení zisku ve světle faktické nemožnosti nabízení bytové jednotky k pronájmu. Žalobci bytovou jednotku pořizovali jako investiční. Nebylo vhodné a ani právně možné, aby s věcí zcela svobodně nakládali do doby, než se stali vlastníky. Požadavek, aby žalobci měli před nabytím vlastnického práva k bytové jednotce už sjednaného konkrétního nájemce je nepřiměřený. V případě ušlého zisku se o určitou hypotézu jedná vždy, jak uvádí rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1233/2006. V kontextu rozhodovací praxe vyšších soudů je jistota dosažení zisku spíše dostatečná míra pravděpodobnosti. Poukazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 30. 1. 1996, sp. zn. II. Odon 15/96. Soudní praxe je postavena na pravidelném běhu věcí. Nejvyšší soud nepovažoval za nutné, aby byla prokázána konkrétní nerealizovaná smlouva v případě, že byl vážně připravovaný podnikatelský záměr. Odvolatel odkazuje na rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 3320/2011, 25 Cdo 4918/2007, 25 Cdo 1233/2006 a 25 Cdo 237/2011. Nejvyšší soud odmítl nárok na ušlý zisk tehdy, kdy neuskutečněný záměr zůstal pouze na papíře a žalobce nevykonal žádné relevantní přípravy. Odvolatel odkázal na rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 818/2005, 25 Cdo 2912/2012 a na nález Ústavního soudu ČR sp. zn. I. ÚS 922/18. Záměr žalobců nebyl jen na papíře a mohou jej prokázat. Soud I. stupně nesprávně nepřistoupil k poučení žalobců ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. Soud I. stupně měl poučit žalobce, aby tvrdili, že při pravidelném běhu věcí by se zisk dostavil podle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1181/2015. Těmito okolnostmi nemusí být jen nerealizovaná smlouva. Žalobci jsou připraveni tvrdit okolnosti, které tento záměr prokazují. Mohou prokázat reálnou možnost, že za normálního běhu věci došlo k pronajmutí předmětné bytové jednotky o 4 měsíce dříve. Test reálnosti je naznačen v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1824/2010. Takto byla krácena práva žalobcům. Soud I. stupně nepostupoval hospodárně. Řízení bylo zatíženo vadným procesním postupem soudu I. stupně, který vedl k nesprávnému rozhodnutí ve věci. Navrhl, aby odvolací soud zrušil napadený rozsudek soudu I. stupně a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

5. K podanému odvolání se písemně vyjádřil žalovaný tak, že soud veškerou judikaturu cituje nikoliv k posouzení vlastnického práva, ale ve vztahu k požadované míře jistoty ohledně skutečnosti, že by se majetkový stav žalobců zvýšil, nebýt jednání žalovaného. Nemá oporu v životní realitě, aby nemovitá věc byla pronajata ihned, jakmile bylo nabyto vlastnické právo. Ostatně dispozice s bytovou jednotkou byla žalobcům umožněna 13. 8. 2024 a nájemní smlouvy k nájmu předmětné bytové jednotky uzavřeli žalobci až 25. 11. 2024. Pokud neměli žalobci předem domluveného potenciálního nájemce, tak je jen domněnkou, že by bylo možno uzavřít nájemní smlouvu, a tedy za pravidelného běhu věcí dosáhnout zisku. Není jisté, že by žalobci bytovou jednotku pronajali o 4 měsíce dříve, než k tomu došlo. S ohledem na absenci příčinné souvislosti a vysokou míru nejistoty hypotézy o dosažení zisku, je zcela vyloučena odpovědnost žalovaného za tvrzený ušlý zisk. Soud I. stupně řádně odůvodnil, proč nepřistoupil k poučení podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. Poučovací povinnost neslouží k tomu, aby žalobci popírali to, co již tvrdili. V odvolání žalobci uvádí, že chtěli prokázat jednání se zájemci. Dochází k popírání vlastních tvrzení, neboť žalobci uvedli, že neexistovala žádná konkrétní osoba, se kterou by potenciálně smlouva o nájmu měla být uzavřena. Přitom v argumentaci v odvolání uvedli, že je absurdní, aby žalobci hledali potenciální nájemce a bylo by nesmyslné, aby předmětnou bytovou jednotku veřejně inzerovali. Navrhl, aby rozsudek soudu I. stupně byl potvrzen a žalovaným přiznána náhrada nákladů řízení.

6. K podanému vyjádření žalovaného se vyjádřili písemně oba žalobci v podání datovaném 8. 10. 2025. V podstatných částech svého vyjádření uvedli, že s vytýkaným prodlením nesouvisí délka trvání kolaudačního řízení. Předání bytové jednotky však bylo opožděno přibližně o 4 měsíce. Žalobci a), b) v tomto vyjádření tvrdí, že činili kroky, aby mohli byt pronajímat. Navrhují účastnický výslech žalobce b). Při pravidelném běhu věci by k pronájmu došlo. Kvantifikace škody koresponduje s obvyklým nájemným. Soud I. stupně nesprávně vyložil tzv. pravidelný běh věci. Navrhli, aby odvolací soud zrušil napadený rozsudek soudu I. stupě, a aby vrátil věc soudu I. stupně k dalšími řízení.

7. Krajský soud v Brně - pobočka ve Zlíně, jako soud odvolací (§ 10 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno oprávněnou osobou (§ 201 o. s. ř.), že směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.) a že bylo podáno včas (§ 204 o. s. ř.), v souladu s § 212 a § 212a o. s. ř. přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně i řízení, které mu předcházelo, a poté dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

8. Soud I. stupně učinil ve věci dostatečná skutková zjištění v rozsahu postačujícím pro rozhodnutí a vyvodil z nich odpovídající skutkové závěry.

9. Z těchto důvodů nevyhověl odvolací soud důkaznímu návrhu žalobců a), b) učiněným v podání z 8. 10. 2025 na výslech žalobce b) a na zpracování znaleckého posudku. O tomto rozhodl odvolací soud usnesením v rámci protokolu o jednání před odvolacím soudem. Toto odůvodnil odvolací soud tím, že skutkový stav věci je dostatečně zjištěny v rozsahu, který umožňuje o věci bez pochybnosti rozhodnout.

10. Ze skutkových zjištění soudu I. stupně, s nimiž se odvolací soud ztotožnil, vyplynulo zejména následující: 1) Dne 14. 10. 2021 uzavřeli žalobci a), b) s žalovaným jakožto budoucím prodávajícím smlouvu o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. [Anonymizováno], v níž se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu k této bytové jednotce včetně sklepa, spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, včetně parkovacího stání. Žalovaný se zavázal dokončit výstavbu domu, v němž se bytová jednotka nachází, tj. podat žádost o vydání kolaudačního souhlasu k užívání domu 31. 12. 2023 (čl. 7.1), přičemž žalovaný se dále zavázal, že neprodleně oznámí žalobcům vydání pravomocného kolaudačního souhlasu a předloží jim kopii kolaudačního souhlasu (čl. 8.5). Smluvní strany se ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě dohodly, že do 30 kalendářních dnů poté, kdy bude kopie pravomocného kolaudačního souhlasu k užívání předložena žalobcům, uzavřou kupní smlouvu (čl. 8.5). Smluvní strany se zavázaly předat a převzít předmět převodu do 15 dní ode dne vkladu vlastnického práva k předmětu převodu (čl. 8.8). 2) Žalovaný dokončil výstavbu a podal žádost o kolaudační souhlas až dne 27. 3. 2024 (č. l. 16). 3) Dne 24. 5. 2024 byl vydán kolaudační souhlas (č. l. 16). 4) Dne 3. 6. 2024 žalovaný oznámil žalobcům a), b), že byl vydán kolaudační souhlas (č. l. 15) a zaslal žalobcům a), b) kolaudační souhlas s užíváním stavby (č. l. 16). 5) Dne 1. 7. 2024 žalovaný doručil žalobcům a), b) návrh kupní smlouvy (č. l. 18). 6) Dne 1. 7. 2024 v 17:30 hodin žalobci vyjádřili nesouhlas s textem navrhované kupní smlouvy pro neshodu s původní kupní smlouvou v příloze smlouvy o smlouvě budoucí (č. l. 19). 7) Dne 9. 8. 2024 v 13:41 hodin žalovaný doručil žalobci b) upravenou kupní smlouvu (č. l. 20). 8) Dne 16. 8. 2024 byla mezi účastníky uzavřena kupní smlouva k předmětné bytové jednotce již zde označené jako jednotka č. 7288/9208, byt, vymezená dle občanského zákoníku (č. l. 22). 9) Dne 13. 8. 2024 předmětnou bytovou jednotku žalovaný předal žalobcům (č. l. 30). 10) S právními účinky vkladu vlastnického práva k 23. 8. 2024 jsou žalobci v katastru nemovitostí evidováni jako vlastníci předmětné bytové jednotky (č. l. 32). 11) Dne 25. 11. 2024 žalobci a), b) pronajali předmětnou bytovou jednotku na dobu od 1. 12. 2024 do 30. 11. 2025 za nájemné ve výši 19.000 Kč (č. l. 45). 12) Výzvou z 3. 12. 2024 vyzvali žalobci žalovaného k úhradě škody ve výši 140.000 Kč do 7 dnů od doručení výzvy (ušlý zisk za 7 měsíců po 20.000 Kč), (č. l. 48). Tato výzva byla doručena 3. 12. 2024 (nesporné tvrzení č. l. 89). 13) K dotazu soudu I. stupně, komu chtěli žalobci a), b) byt pronajmout (č. l. 88 odstavec 11 od shora) tvrdili žalobci a), b) že konkrétně neměli zajištěnu osobu, které by předmětný byt pronajali a byt ani v době, kdy nebyli vlastníky nenabízeli.

11. Po právní stránce byly učiněny následující právní závěry.

12. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

13. Předpokladem vzniku povinnosti nahradit škodu je přitom odpovědnost za škodu porušením smluvní povinnosti ve smyslu ustanovení § 2913 o. z.: - porušení smluvní povinnosti škůdcem, - vznik škody, - příčinná souvislost mezi nimi, - předvídatelnost škody, - neexistence liberačního důvodu.

14. Porušení smluvní povinnosti ze strany žalovaného dovodil soud I. stupně v tom, že žalovaný povinnosti ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 14. 10. 2021 nesplnil včas. Konkrétně soud I. stupně dovodil prodlení žalovaného s předáním bytové jednotky a s uzavřením kupní smlouvy nejméně od 31. 12. 2023 do 27. 3. 2024, tj. 87 dní a od 3. 7. 2024 do 8. 8. 2024, tj. 37 dní. S tímto závěrem soudu I. stupně se pak odvolací soud ztotožnil.

15. Soud I. stupně však nezjistil naplnění předpokladu odpovědnosti, a to konkrétně pokud jde o tyto předpoklady: vznik škody a příčinné souvislosti mezi porušením smluvní povinnosti ze strany žalovaného a tvrzeným vznikem škody, kterou požadují žalobci a), b) nahradit. Mezi porušením smluvní povinnosti a vzniklou škodou musí být příčinná souvislost (kauzální nexus). Způsob a rozsah náhrady je upraven v ustanovení § 2951 a násl. o. z.

16. Žalobci a), b) požadovali podanou žalobou náhradu ušlého zisku, konkrétně náhradu ušlého nájemného ve výši 19.000 Kč měsíčně, a to za čtyři měsíce trvající prodlení žalovaného.

17. Podle § 2952 odst. 1 věty první o. z. hradí se skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk).

18. Výši ušlého zisku prokazuje poškozený. Proto bylo na žalobcích a), b), aby prokázali výši ušlého zisku v tomto konkrétním případě.

19. Ušlý zisk představuje újmu spočívající v tom, že u poškozeného nedojde v důsledku škodní události k rozmnožení hodnot, ač se to dalo s ohledem na pravidelný běh věci očekávat. Jde v podstatě o ušlý přírůstek na majetku, tj. o ztrátu očekávaného přínosu. Pro zjištění jeho výše není rozhodující toliko plnění, jehož se poškozenému mělo dostat, leč nedostalo, ale též případné výdaje, které by při pravidelném běhu věci musel poškozený vynaložit, aby takové plnění obdržel. Ušlý zisk musí být specifikován konkrétně, přičemž nemůže jít jen o hypotetickou zamýšlenou možnost dosažení nějakého zisku.

20. Výše ušlého zisku se musí odvíjet od konkrétních okolností a možností, které poškozený měl a které byly škodní událostí zmařeny, nikoliv od okolností na trhu obvyklých, pravidelných či průměrných.

21. Žalobci a), b) tvrdí, že v tomto konkrétním případě byla protiprávním jednáním škůdce zmařena možnost žalobců a), b) pronajmout věc. Výše ušlého zisku se v takovém případě nemůže odvíjet od výše obvyklého nájemného v daném místě a čase, ale výše ušlého zisku se v takovém případě může odvíjet toliko od částky, kterou by žalobci a), b) jako pronajímatelé skutečně obdrželi od konkrétního nájemce, pokud by byl nájem realizován.

22. Předpoklady pro tzv. pravidelný běh věci prokazuje poškozený, který musí prokázat, že měl zajištěny všechny podmínky pro to, aby nebýt škodní události dosáhl zisku. To může vyplývat z již uzavřené smlouvy. V této konkrétní věci však žalobci a), b) tvrdili, že jim ušel zisk teprve zamýšleného pronájmu. V takovém případě však bylo na žalobcích a), b), aby prokázali, že byli zajištěny předpoklady pro pronájem předmětné bytové jednotky.

23. Ušlým ziskem žalobců a), b) však není příjem žalobců a), b), pokud by se s ohledem na pravidelný běh věcí nedalo očekávat, že nebýt škodní události, došlo by k rozmnožení jejich majetkových hodnot.

24. Těmito pravidly se pak soud I. stupně důsledně řídil a správně je na zjištěný skutkový stav aplikoval.

25. K odvolacím námitkám žalobců a), b) je zapotřebí uvést, že spočívá-li tvrzená škoda v ušlém zisku, jsou vzniklou škodou pouze takové majetkové hodnoty, o kterých lze s ohledem na pravidelný běh věcí důvodně očekávat, že by se jimi jmění poškozeného rozmnožilo, kdyby ke škodní události nedošlo (srov. např. stanovisko bývalého Nejvyššího soudu ČSSR ze dne 18. 11. 1970 ve věci sp. zn. Cpj 87/70, uveřejněné pod číslem 55/1971 Sb. rozh. obč.). Dosažení tohoto zisku musí být v podstatě nepochybné a nemůže jít jen o hypotetickou zamýšlenou možnost dosažení nějakého zisku (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2012 ve věci sp. zn. 23 Cdo 2416/2012). Ztracená obchodní (výdělečná) činnost musí být prokázána v reálné podobě, neboť ušlý zisk nelze dovozovat jen ze zmaření zamýšleného výdělečného záměru (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 7. 2011 ve věci sp. zn. 25 Cdo 4313/2008).

26. Takovou okolností, ze které lze usuzovat na dosažení předpokládaného zisku, může být například i uzavřená smlouva o smlouvě budoucí.

27. Nicméně žalobci a), b), jak sami tvrdili před soudem I. stupně (č. l. 88 odstavec 11) konkrétně neměli zajištěnu osobu, které by předmětný byt pronajali a byt ani v době, kdy nebyli vlastníky nenabízeli. Ve shodě s tímto tvrzením z nalézacího řízení pak totožné skutečnosti uváděli také v podaném odvolání (na č. l. 122pv v šestém odstavci odshora), konkrétně, že nehledali potenciální nájemce, neuzavírali budoucí smlouvy, a to ani písemné a ani ústní, možnost pronájmu v budoucnu ani neinzerovali.

28. Nejvyšší soud v usnesení z 25. 1. 2006, sp. zn. 25 Cdo 818/2005 uvedl, že z hlediska naplnění příčinné souvislosti jako jednoho z předpokladů odpovědnosti za škodu nemůže stačit obecná úvaha o možných následcích jednání škůdce či pouhé připuštění možnosti vzniku škody v důsledku jeho protiprávního jednání, nýbrž musí být příčinná souvislost najisto postavena. O vztah příčinné souvislosti se jedná, vznikla-li konkrétní majetková újma následkem konkrétního protiprávního úkonu škůdce, tedy je-li jeho jednání a škoda ve vzájemném poměru příčiny a následku. Příčinou škody může být jen takové protiprávní jednání, bez něhož by škodný následek nevznikl. Nemusí sice jít o příčinu jedinou, nýbrž i jen o jednu z příčin, která se podílí na nepříznivém následku, o jehož odškodnění jde, avšak musí jít o příčinu podstatnou (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2004, sp. zn. 25 Cdo 1462/2003).

29. Za zajištění předpokladů pro tzv. pravidelný běh věcí, který měl vést k dosažení zisku z pronájmu bytové jednotky v tomto konkrétním případě, lze považovat stav, pokud by žalobci a), b) měli zajištěného potenciálního nájemce a jednali s ním o nájmu předmětné bytové jednotky, aniž by zde kromě nabytí vlastnictví k předmětu pronájmu žalobci a předání předmětu pronájmu zhotovitelem, byly zjištěny jiné podstatné skutečnosti, které vylučovaly realizaci nájmu (případně, aby alespoň určitým způsobem již konkrétně jednali žalobci a/, b/, aby již bezprostředně určitého konkrétního potenciálního nájemce měli mít).

30. U ušlého zisku jde o pravidelný běh událostí, který žalobci měli určitým způsobem iniciovat. Podle ustálené judikatury dovolacího soudu ušlý zisk může představovat zmaření zamýšleného výdělečného záměru, je-li takový majetkový přínos podložen již existujícími či reálně dosažitelnými okolnostmi, z nichž lze usuzovat, že při jejich pravidelném běhu - nebýt škodné události – k zamýšlenému zisku by skutečně došlo (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 25 Cdo 818/2005, usnesení téhož soudu ze dne 26. 9. 2007, sp. zn. 25 Cdo 2973/2005, či obdobně též i rozsudek téhož soudu ze dne 28. 1. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3586/2006). Pouze škodná událost, která vstoupila do děje, jenž by za pravidelného běhu okolností dospěl k určitému předpokládanému výsledku, spojenému s dosažením zisku, může být překážkou, jež dosažení předpokládaného přínosu (zisku) zmařila. Samotný investiční záměr, který nebyl realizován, není tou okolností, jež při obvyklém sledu událostí vede ke konkrétnímu zisku (k tomu srov. například přiměřeně i usnesení Nejvyššího soudu z 17. 9. 2012, sp. zn. 25 Cdo 237/2011).

31. Soud I. stupně též přiléhavě připomněl, že při určení výše náhrady ušlého zisku se vychází z částky, kterou by za obvyklých okolností – nebýt škodné události – poškozený ze své činnosti získal, s přihlédnutím k nákladům, které by musel na dosažení těchto výnosů vynaložit (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 2858/2015, ze dne 20. 10. 2016).

32. Odvolatelé v zásadě namítají, že požadavky kladené na prokázání ušlého zisku musí být přiměřené konkrétní činnosti konkrétního poškozeného. Nicméně v této konkrétní věci, kdy žalobci a), b) namítají, že kupovali investiční byt, se požadavek, aby měli zajištěného potenciálního nájemce ( nebo alespoň určitým způsobem konkrétně jednali za situace, aby již bezprostředně určitého konkrétního potenciálního nájemce měli mít) a jednali s ním o nájmu předmětné bytové jednotky, ať již písemně či ústně, a to o budoucím nájmu nejeví formálně přepjatým požadavkem, ale jde naopak o běžné úkony, které musí v reálném životě vykonat každý, kdo hodlá pronajmout věc, za účelem uskutečnění pronájmu věci a získání nájemného.

33. Jinými slovy, aby mohli být žalobci a), b) s uplatněným nárokem úspěšní, museli by v řízení prokázat, že by určitý prospěch za pravidelného běhu věci získali. Nepostačuje tvrzené zmaření hypotetického podnikatelského či jiného výdělečného záměru v případě, kdy není plánovaný majetkový přínos podložen již existujícími či reálně dosažitelnými okolnostmi, z nichž lze usuzovat, že k zamýšlenému zisku by skutečně došlo, nebýt škodné události (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 25 Cdo 818/2005, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2007, sp. zn. 25 Cdo 2973/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3586/2006; usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 10. 2012, sp. zn. 28 Cdo 96/2012; usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2020, sp. zn. 1577/2020).

34. Lze tedy uzavřít, že v dané věci nedošlo ke vzniku škody a není naplněna ani příčinná souvislost mezi porušením smluvní povinnosti žalovaným a tvrzeným vznikem škody, kterou žalobci a), b) uplatnili podanou žalobou.

35. Je tedy zřejmé, že nejsou naplněny předpoklady odpovědnosti žalovaného za škodu a podaná žaloba tak není důvodná.

36. Odvolatelé dále namítají absenci poučení ze strany soudu ve smyslu ustanovení § 118a odst. 1, 3 o. s. ř.

37. Již v rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 20. června 2012, sp. zn. 31 Cdo 619/2011, uveřejněného pod číslem 115/2012 Sb. rozh. obč. Nejvyšší soud vysvětlil, že rozsah důkazní povinnosti je ve sporném řízení zásadně určen rozsahem povinnosti tvrdit skutečnosti, neboť aby mohl účastník nějakou skutečnost prokázat, musí ji nejdříve tvrdit. V tomto smyslu právní teorie hovoří o břemenu tvrzení, jímž rozumí procesní odpovědnost účastníka řízení za to, že za řízení netvrdil všechny rozhodné skutečnosti významné pro rozhodnutí a že z tohoto důvodu muselo být rozhodnuto o věci samé v jeho neprospěch. Smyslem břemene tvrzení je umožnit soudu rozhodnout o věci samé i v takových případech, kdy určitá skutečnost, významná podle hmotného práva pro rozhodnutí věci, pro nečinnost účastníků (v důsledku nesplnění povinnosti uložené účastníkům ustanovením § 101 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.) nemohla být prokázána, neboť vůbec nebyla účastníky tvrzena. K tomu, aby účastník v řízení dostál své povinnosti tvrzení, slouží poučení podle ustanovení § 118a odst. 1 o. s. ř.

38. Poučovací povinnost ve smyslu § 118a odst. 3 o. s. ř. se pak uplatňuje tam, kde je namístě učinit závěr, že účastník, jemuž je ku prospěchu prokázání určité (pro věc rozhodné) skutečnosti, nesplnil svou důkazní povinnost, respektive dosud provedenými důkazy neunesl důkazní břemeno o takové skutečnosti, takže nenabídne-li (po poučení dle § 118a odst. 3 o. s. ř.) důkazy způsobilé takovou skutečnost prokázat, budou jej stíhat procesní následky spočívající v neunesení důkazního břemene o takové skutečnosti (srov. rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 4. září 2013, sp. zn. 31 Cdo 4616/2010, uveřejněný pod číslem 98/2013 Sb. rozh. obč., nebo opět R 115/2012).

39. V dané věci však nezaložil soud I. stupně své rozhodnutí na neunesení břemene tvrzení, ani na neunesení důkazního břemene. Skutkový stav věci byl dostatečně zjištěn a soud I. stupně z něj vyvodil odpovídající závěry.

40. Má-li soud určitou skutečnost za prokázanou, nemá přistoupit k poučení podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., kdy využití takového poučení se domáhají odvolatelé.

41. Poučení podle § 118a odst. 2 o. s. ř. se týká situace, kdy soud dospěje k závěru, že skutkový základ žaloby netvoří podklad pro právní hodnocení věci tvrzené účastníkem. V takovém případě je soud povinen účastníka na možnou změnu právní kvalifikace upozornit a umožnit mu procesně reagovat. To ale není případ projednávané věci, v níž soud I. stupně setrval na právní kvalifikaci žalobců, pouze zaujal jiný právní názor na řešení sporné otázky.

42. Ustanovení § 118a odst. 2 dopadá pouze na případy, kdy je pro uplatnění odlišného právního názoru soudu zapotřebí dát účastníkovi prostor k doplnění skutkového vylíčení tak, aby o věci mohlo být rozhodnuto (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2011, sp. zn. 25 Cdo 5162/2008, uveřejněný pod číslem 85/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek); v opačném případě podmínky pro postup podle § 118a odst. 2 nejsou dány (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2012, sp. zn. 30 Cdo 2721/2011).

43. Ústavní soud ČR ve svém nálezu ze dne 7. 7. 1999, sp. zn. I. ÚS 138/98 konstatoval, že hranice poučovací povinnosti soudu jsou ústavně dány článkem 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a též zásadou rovnosti účastníků řízení bez ohledu na to, o jaké řízení jde či jaká věc má být projednávána.

44. Nejvyšší soud ČR konstatoval ve svém rozsudku ze dne 27. 6. 1996, sp. zn. 2 Cdon 661/96, že součástí poučovací povinnosti "není návod či pomoc účastníku, co by měl a mohl v dané situaci učinit." 45. Odvolacím námitkám nelze ani v tomto směru přisvědčit, neboť soud nesmí poučovat účastníka, jak má správně uplatňovat nárok vůči druhému účastníku, aby byl procesně úspěšný.

46. Koncentrace řízení ve vztahu k žalobcům a) b), tedy lhůta, ve které ještě mohli doplňovat další tvrzení a činit další důkazní návrhy (§ 118b o. s. ř.), uplynula dnem 4. 6. 2025 (srov. č. l. 87-91).

47. Koncentrační lhůta nebyla otevřena poučením poskytnutým podle ustanovení § 118a o. s. ř. a k takovému poučení nebyl ani důvod.

48. Skutečnosti nově tvrzené žalobci a), b) jednak v podání z 8. 10. 2025 (zejména pod bodem 3/), či v podání na č. l. 123pv (pátý odstavec), tak byly činěny až po nastoupení účinků koncentrace řízení a v rozporu s nastalou koncentrací řízení, která nebyla prolomena. Šlo ze strany žalobců a), b) o nepřípustnou snahu obejít institut koncentrace řízení.

49. Ze všech těchto důvodů byl rozsudek soudu I. stupně potvrzen jako ve výroku I. věcně správný (§ 219 o. s. ř.).

50. Jiný závěr však učinil odvolací soud ohledně výroku o náhradě nákladů řízení mezi účastníky. Soud I. stupně sice správně použil ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. Nicméně způsob přiznání práva je závislý na hmotněprávním postavení účastníků řízení. Na straně žalující jsou dva účastníci řízení, manželé v souvislosti s jich společném jměním. Je třeba náklady řízení rozdělit rovněž mezi účastníky.

51. Žalobce a) a žalobkyně b) jsou povinni každý nahradit žalovanému náklady řízení za řízení před soudem I. stupně ve výši jedné poloviny žalovanému vzniklých nákladů spojených s právním zastupováním. Ve vyčíslení výše nákladů právního zastupování žalovaného odkazuje odvolací soud na odůvodnění provedené soudem I. stupně, s nímž se zcela ztotožňuje a na které pro stručnost odkazuje. Žalobce a) je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 9.180 Kč. Také žalobkyně b) je povinna nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 9.180 Kč. Lhůta k plnění byla určena podle § 160 odst. 1 o. s. ř., když nebyly zjištěny důvody pro její prodloužení. Plnění bylo určeno k rukám zástupce žalovaného s odkazem na ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř. V tomto směru provedl odvolací soud změnu ve výroku II. rozsudku soudu I. stupně s odkazem na ustanovení § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř.

52. Žalovaný byl v odvolacím řízení plně procesně úspěšný a náleží mu náhrada nákladů odvolacího řízení, kdy každý ze žalobců je povinen nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení jednou polovinou. K nákladům žalovaného náleží odměna právního zástupce žalovaného za dva úkony právní služby, a to za vyjádření k odvolání (§ 11 odst. 1 písm. 5/ vyhlášky č. 177/1996 Sb.) a za účast u jednání odvolacího soudu (§ 11 odst. 1 písm. g/ vyhlášky č. 177/1996 Sb.), a to ve výši 4.140 Kč za každý ze dvou úkonů právní služby (§ 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb.). Výše tarifní hodnoty činí 76.000 Kč. Dále náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 450 Kč za každý z úkonů právní služby. Dále náhrada za DPH podle § 137 odst. 3 o.s.ř. ve výši 21 %. Celková výše nákladů žalovaného v odvolacím řízení činí 11.107,80 Kč. Každý z žalobců je povinen nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši po 5.553,90 Kč, a to ve lhůtě podle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř., když nezjistil důvody k jejímu prodloužení, a to k rukám zástupce žalovaného s odkazem na ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení