63 C 33/2020-88

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Juditou Fadrusovou jako samosoudkyní ve věci žalobce [název žalobkyně], [IČO], se sídlem v [obec], [ulice a číslo], zastoupeného advokátem Mgr. [jméno] [příjmení], se sídlem v [obec], [ulice a číslo] proti žalovaným 1) [celé jméno žalované], narozené [datum], bytem [adresa žalované], 2) [celé jméno žalovaného], narozenému [datum], bytem v [obec a číslo], [ulice a číslo], obou zastoupených advokátem Mgr. [jméno] [příjmení], se sídlem v [obec], [obec a číslo] o vyklizení nemovitosti takto:

Výrok

I. Žalovaní jsou povinni vyklidit část půdních prostor domu [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na [list vlastnictví] pro obec Brno, k.ú. [část obce], u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, o výměře 191 m, vyznačenou v situačním plánku, tvořícím přílohu č. 1 smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo] uzavřené dne 11.8.2014 mezi [územní celek] jako pronajímatelem a žalovanými jako nájemci ve znění dodatku č. 1 uzavřeného mezi uvedenými stranami dne 7.7.2015 a vyklizenou ji předat žalobci do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 18.068 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou soudu dne 19.2.2020 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud stanovil žalovaným povinnost vyklidit v žalobě specifikovanou část půdních prostor domu [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] pro obec Brno, k.ú. [část obce], u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, (dále jen„ předmětný půdní prostor“) a vyklizenou ji předat žalobci. V odůvodnění žaloby uvedl, že žalovaní, kteří převzali předmětný půdní prostor do užívání na základě smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo], uzavřené dne 11.8.2014 mezi [obec] - tehdejším vlastníkem a pronajímatelem na jedné straně a žalovanými coby společnými nájemci na straně druhé (dále jen„ smlouva o výstavbě a nájmu“), se zavázali provést do 11.8.2016 na vlastní náklady výstavbu jednoho bytu. Kupní smlouvou převedlo [obec] nemovitost, v níž se předmětný půdní prostor nachází, na Bytové družstvo [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec] (dále jen„ Družstvo“), které rozdělilo nemovitost na jednotky a existující jednotky byly bezúplatně převedeny do vlastnictví nájemců, kteří byli členy družstva. Právo nájmu k předmětnému půdnímu prostoru, jakož i ostatní práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě a nájmu bytu, nemohlo být převedeno na třetí osobu, neboť takový převod byl smluvně zakázán, výstavba bytu nebyla provedena a nájem předmětného půdního prostoru žalovaných zanikl výpovědí. Protože žalovaní předmětný půdní prostor dobrovolně nevyklidili, obrátil se žalobce se svou žalobou na soud.

2. Žalovaní navrhovali, aby žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta. Namítali, že žalobce není ve věci aktivně legitimován, neboť žalovaní mají právo užívat předmětný půdní prostor z titulu nájmu k družstevnímu bytu, když pronajímatelem a osobou aktivně legitimovanou k podání žaloby je Družstvo. Pro výpověď nájmu nelze použít obecnou právní úpravu obsaženou v občanském zákoníku, z toho důvodu výpověď jako podklad pro žalobu na vyklizení nemůže obstát. Nadto ani žalovaní nejsou ve věci pasivně legitimováni, protože dne 4.7.2017 uzavřeli smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu s Ing. [jméno] [příjmení], Družstvo písemně potvrdilo přijetí společného prohlášení převodce a nabyvatele a vlastníkem družstevního podílu a členem Družstva se stal Ing. [jméno] [příjmení].

3. Z důkazů provedených v řízení byly zjištěny následující skutečnosti:

4. Z listiny označené„ Záměr Městské části [obec] pronajmout nemovitý majetek na území Městské části [obec]“, č.j. [číslo] [spisová značka] ze dne 20.6.2014 bylo zjištěno, že na základě pravidel pro budování bytových a nebytových jednotek v půdních prostorách v domech v majetku Města [obec] a usnesení Rady Městské části [obec] [číslo] ze dne 18.6.2014, zveřejnila [ulice] část [obec] svůj záměr pronajmout část půdního prostoru mimo jiné i rozestavěné půdní vestavby o výměře 191 m v domě [ulice a číslo] [ulice a číslo], stavba [adresa] na pozemku parc. [číslo] za účelem realizace nových bytových jednotek formou půdních vestaveb.

5. Ze smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo] ze dne 11.8.2014 a jejího dodatku [číslo] ze dne 7.7.2015, bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi [anonymizováno], coby pronajímatelem a žalovanými coby nájemci, předmětem nájemní smlouvy je„ byt, který vznikne v části půdního prostoru (byt č. A) o velikosti 192 m v domě [adresa] na ul. [ulice] č.or.63/ [ulice] č.or.14 …. tak, jak je vyznačeno černým šrafováním v situačním popisu půdy, který je přílohou [číslo] této smlouvy“ (čl. I odst. 1 smlouvy) s tím, že předmětný půdní prostor není zatím způsobilý k užívání, je dle vůle pronajímatele určen jako obytný prostor k budoucímu bydlení a pronajímatel přenechal půdní prostor nájemci, aby„ v něm zajistil za podmínek dále uvedených výstavbu jedné nové bytové jednotky formou půdní vestavby/střešní nástavby a následně jej užíval jako byt“ (čl. I odst. 2 smlouvy) a žalovaní se zavázali provést realizaci výstavby bytu nejdéle do 3 let od podpisu smlouvy (čl. I odst. 3 smlouvy). Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou (čl. II odst. 1 smlouvy) a nájemné bylo dohodnuto ve výši 1 Kč po dobu výstavby bytu a ve výši 99 Kč po skončení výstavby bytu (čl. II odst. 2, 3 smlouvy). Výstavba bytu se považuje za skončenou ve chvíli, kdy je byt způsobilý k užívání, bez ohledu na kolaudaci, nejpozději však do 3 let od podpisu smlouvy (čl. VI odst. 1 smlouvy). Pro případ prodeje bytu, případně celého domu jiné osobě bez účasti nájemce, se pronajímatel zavázal zabezpečit převod práv a závazků vyplývajících z této smlouvy na nového nabyvatele (čl. IV odst. 4 smlouvy) a práva a povinnosti vyplývající z této smlouvy v době výstavby bytu do skončení výstavby nesmí nájemce převést na třetí osobu, v době po skončení výstavby tak nájemce nesmí učinit bez souhlasu pronajímatele (čl. IV odst. 6 smlouvy). Výstavba bytu se považuje za skončenou ve chvíli, kdy je byt způsobilý k užívání – to je ve chvíli, kdy je možné ho bez dalšího užívat k účelu bydlení, nejpozději však do tří let od podpisu smlouvy (čl. VI odst. 1 smlouvy). Nájemní vztah může skočit písemnou dohodou stran smlouvy, jednostrannou písemnou výpovědí danou nájemcem nebo pronajímatelem a uplynutím doby, byl-li nájem sjednán na dobu určitou (čl. VII odst. 1 smlouvy) a pro případ výpovědi ze strany pronajímatele bylo v čl. VII odst. 4 smlouvy popsáno chování nájemce, které se pro účely této smlouvy považuje za hrubé porušení povinností – mezitím i to, že nájemce nezahájí do 6 měsíců od uzavření smlouvy stavební práce bez vážného důvodu, resp. do 12 měsíců v případě domu určeného k budování bytové jednotky formou střešní nástavby, nepodá do 30.11.2017 žádost o kolaudační souhlas a nepředá dokončenou stavbu do 28.2.2018.

6. Ze zápisu o předání a převzetí půdního prostoru ze dne 2.9.2014 bylo zjištěno, že dne 2.9.2014 byl první žalované na základě smlouvy o výstavbě a nájmu předán předmětný půdní prostor.

7. Z usnesení ze zasedání zastupitelstva [obec][spisová značka] ze dne 17.6.2014, listiny označené„ Oznámení – nabídka Města [obec] ke koupi nemovitosti“ ze dne [datum] a listiny označené„ [ulice] [ulice a číslo], [anonymizováno] – kategorie bytový dům k.ú. [část obce]“ bylo zjištěno, že poté, co Zastupitelstvo města [obec] schválilo dům [ulice a číslo] k prodeji, byla nemovitost včetně pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce], tvořícího se zastavěným pozemkem jeden funkční celek, nabídnuta stávajícím nájemcům bytů a nebytových prostor ke koupi a to do vlastnictví právnické osoby založené nadpoloviční většinou nájemců bytů a nebytových prostor za účelem koupě. S odkazem na uzavřenou smlouvu o výstavbě a nájmu s žalovanými, zahrnovala možnost zúčastnit se koupě domu i nájemce půdních prostor s tím, že kupující bude nucen převzít závazky města [anonymizováno] vyplývající z uvedené smlouvy.

8. Z notářského zápisu – osvědčení ze dne 25.11.2014, [spisová značka], [spisová značka] o průběhu ustavující schůze bytového družstva a přijetí stanov bytového družstva bylo zjištěno, že notářkou JUDr. [jméno] [příjmení] bylo osvědčeno, že dne 24.11.2014 se konala ustavující schůze bytového družstva Bytové družstvo [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec], jíž se účastnili i žalovaní, kteří podali přihlášku do zakládaného družstva a během které byly schváleny stanovy Družstva, jejichž znění je uvedeno v notářském zápisu.

9. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci a zřízení zástavního práva [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena dne 9.1.2017 mezi [obec] na straně prodávající a Bytovým družstvem [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec] (Družstvem) na straně kupující, a touto byla Družstvu prodána nemovitost – pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], v [obec], katastrální území Veveří (čl. I., II. smlouvy) s tím, že Družstvo převzalo„ práva a závazky vyplývající ze smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo] uzavřené mezi [obec] a žalovanými dne 11.8.2014, včetně jejího dodatku“ (čl. III. smlouvy).

10. Z Prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám ze dne 31.5.2017 a jeho přílohy č. 1, bylo zjištěno, že Družstvo coby výlučný vlastník pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], jehož součástí je stavba [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] rozdělilo své vlastnické právo k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám [číslo] až [číslo], z nichž každá zahrnuje byt nebo nebytový prostor a podíl na společných částech nemovité věci a byly v dalším blíže specifikovány polohou a podlahovou plochou. V prohlášení bylo stanoveno, že na všechny vlastníky jednotek přechází práva a závazky vyplývající ze smlouvy o výstavbě a nájmu uzavřené mezi Statutárním městem Brnem a žalovanými.

11. Z výpisu z katastru nemovitostí listu vlastnictví [číslo] vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-město, dne 10.5.2017 pro katastrální území [anonymizováno], obec Brno bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] je Bytové družstvo [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec], přičemž vlastnictví k této nemovitosti nabylo„ kupní smlouvou ze dne 21.12.2016“, právní účinky vkladu práva nastaly dne 26.1.2017. Ze dne 31.5.2017 je prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek podle občanského zákona, právní účinky zápisu nastaly ke dni 2.6.2017.

12. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne 4.7.2017 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanými na straně převodců a Ing. [jméno] [příjmení] na straně nabyvatele a touto byl převáděn družstevní podíl žalovaných v Družstvu, se kterým„ je zároveň a zejména spojen nájem půdního prostoru … specifikovaný v příloze 1 smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo] uzavřené mezi převodci a městem Brno dne 11.8.2014 ve znění dodatku [číslo] ze dne 7.7.2015 …“. Dopisem označeným„ Oznámení o převodu družstevního podílu“ ze dne 4.7.2017 adresovaným Družstvu, bylo tomuto žalovanými a Ing. [jméno] [příjmení] oznámeno, že žalovaní převedli smlouvou o převodu družstevního podílu družstevní podíl žalovaných v Družstvu na Ing. [jméno] [příjmení] a uvedený dopis byl Družstvu doručen dne 1.8.2017, jak bylo zjištěno z listiny označené„ Převod družstevního podílu – výzva“ ze dne 15.8.2017 adresované Ing. [jméno] [příjmení].

13. Z listiny označené„ smlouva o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo] výpověď“ bylo zjištěno, že dopisem ze dne 14.11.2017 adresovaným oběma žalovaným byla žalobcem vypovězena smlouva o výstavbě a nájmu z důvodu hrubého porušení povinností nájemce spočívající v tom, že nájemce ve sjednané lhůtě neskončil výstavbu bytu v pronajatých půdních prostorách domu č.p [číslo] v obci [obec], k.ú [část obce], s tím, že výpovědní dobou 3 měsíců, počínající běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. První žalované byla výpověď doručena dne 16.11.2017, jak bylo zjištěno z dodejky označené [anonymizováno] [číslo] – VYP, druhému žalovanému byla zásilka uložena na poště dne 16.11.2017 a nebyla vyzvednuta, jak bylo zjištěno ze zásilky [anonymizováno] [číslo] 1Cz označené [anonymizováno] [číslo] – [anonymizováno].

14. Z rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 11.9.2019, č.j. 20 C 15/2018-98, bylo zjištěno, že tímto byla zamítnuta žaloba podaná Ing. [jméno] [příjmení] proti [název žalobkyně] (tedy proti žalobci vystupujícího v procesní pozici žalovaného), aby bylo určeno, že výpověď z předmětného půdního prostoru ze dne 14.11.2017 doručená Ing. [jméno] [příjmení] dne 22.11.2017 není oprávněná. V odůvodnění rozsudku soud uvedl, že ke dni 4.7.2017, kdy byla mezi žalovanými (tedy [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného]) a Ing. [jméno] [příjmení] byla uzavřena smlouva o převodu družstevního podílu, nebyli žalovaní nájemci družstevního bytu, neboť takový byt neexistoval, neexistoval proto ani předmět způsobilý takového nájmu a Ing. [jméno] [příjmení] není ve sporu aktivně legitimován, protože není nájemcem předmětného půdního prostoru. Rozsudek nabyl právní moci dne 30.10.2019.

15. Z rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 11.10.2018, č.j. 33 C 15/2018-62, ve spojitosti s rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2019, č.j. 19 Co 57/2019-95 bylo zjištěno, že byla zamítnuta žaloba podaná žalovanými – v procesní pozici žalobců - proti žalobci - v procesní pozici žalovaného, aby bylo určeno, že výpověď z předmětného půdního prostoru ze dne 14.11.2017 je neoprávněná a neplatná. V odůvodnění rozsudku soud uvedl, že ke dni 14.11.2017 byli žalovaní členy Družstva - když smlouvou o převodu družstevního podílu sepsanou mezi žalovanými a Ing. [jméno] [příjmení] nemohlo dojít k převodu družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem půdního prostoru, pro vadné vymezení převáděného prostoru – a s odkazem na ustanovení § 729 zákona o obchodních korporacích dovodil, že nelze v daném případě použít ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu, žalovaným nesvědčí ochrana dle občanského zákoníku v podobě možnosti podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Stran požadovaného určení neplatnosti výpovědi soud neshledal na straně žalovaných naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Odvolací soud pak dospěl k závěru, že odvolání žalovaných nebylo důvodné. Rozsudek nabyl právní moci dne 16.11.2019.

16. Z listiny označené„ Smlouva o výstavbě a nájmu bytu č. FOBK [číslo] výzva k předání půdního prostoru“ ze dne 31.10.2019 bylo zjištěno, že je adresována druhému žalovanému, který byl žalobcem – s odkazem na rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2019, jímž byl potvrzen rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 11.10.2018, č.j. 33C 15/2018-62 – vyzván k vyklizení a protokolárnímu předání předmětného půdního prostoru ve lhůtě do 30.11.2019. Z podacího lístku [anonymizováno] bylo zjištěno, že dne 20.12.2019 byla k poštovní přepravě dána zásilka odeslaná žalobcem, adresovaná druhému žalovanému a téhož dne i první žalované, jak bylo zjištěno z podacího lístku [anonymizována dvě slova].

17. Ze sdělení Stavebního úřadu ÚMČ [obec] ze dne 29.4.2020 bylo zjištěno, že stavební povolení pro stavbu s názvem„ Půdní vestavba bytové jednotky v 7. NP“ na ulici [ulice a číslo] [ulice a číslo], [adresa], k.ú. [část obce], obec Brno bylo vydáno dne 9.7.2007, pod č.j. [číslo] [spisová značka], nabylo právní moci dne 12.7.2007 a na uvedenou stavbu není evidována žádost o kolaudační souhlas.

18. Z protokolu z kontrolní prohlídky ze dne 14.12.2017 a prezenční listiny bylo zjištěno, že dne [číslo] se konala kontrolní prohlídka na stavbě„ [ulice a číslo] 14“ za účelem zjištění skutečností stran výstavby bytové jednotky v 7 NP„ z důvodu deponování stavební suti z vybourané bývalé prádelny, která nadměrně zatěžuje stropní konstrukce bytů pod řešenými prostorami“. Prohlídka se konala za přítomnosti zástupkyně stavebného úřadu - Ing. [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] a zástupce žalovaných, a bylo zjištěno, že v místnosti za vstupními dveřmi je uskladněna stavební suť v rozsahu cca 2 x 1,5 x 1,5 m, stavební činnost na stavbě neprobíhá a termín pro odklizení suti byl stanoven do konce ledna roku 2018. Z e-mailového dopisu ze dne 1.2.2018 bylo zjištěno, že je adresován Ing. [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] a tímto bylo zástupcem žalovaných sděleno, že ve dnech 23. až 24.1.2018 byla suť z půdy domu [ulice a číslo] odklizena, což bylo doloženo fotografií.

19. Z výzvy k účasti na kontrolní prohlídce stavby ze dne 26.11.2020, protokolu z kontrolní prohlídky ze dne 10.12.2020 a prezenční listiny, bylo zjištěno, že výzvou ze dne 26.11.2020 stavební účast vyzýval k účasti na kontrolní prohlídce stavby na ulici [anonymizováno] [ulice a číslo] za účelem prošetření skutečnosti týkající se zatečení do bytové jednotky situované pod půdou a ohledně realizace půdní vestavby bytové jednotky v 7 NP. Žalovaní se kontrolní prohlídky nezúčastnili, z toho důvodu nebyl půdní prostor zpřístupněn, na stropě jednoho z pokojů bytu [číslo] byly zjištěny viditelné„ mapy po zatečení“.

20. V řízení byl dále proveden důkaz listinami - listinou označenou„ Prodej domu [ulice a číslo] [ulice a číslo]“ ze dne 7.1.2013,„ Kupní smlouva ze dne 4.11.2016“, Zápis z řádné členské schůze Bytového družstva [ulice a číslo] [ulice a číslo] ze dne 7.12.2016,„ Smlouva o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo] předání půdního prostoru + revize elektrických zařízení“ ze dne 9.12.2019, výpisy z katastru nemovitostí listu vlastnictví [číslo] vyhotovenými Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-město dne 18.10.2021, informace o pozemku ze dne 7.9.2021, výpis z účtu vedeného [anonymizováno] za období 28.11.2016 – 31.12.2016, výpis z účtu vedeného [anonymizováno] bankou za období 1.11.2017 30.11.2017, dopis ze dne 1.9.2017 – vrácení zálohy na další členský vklad. Z jejich obsahu však soud neučinil jiná – pro rozhodnutí sporu podstatná – zjištění, než shora popsaná, případně nebyly zjištěny jiné skutečnosti právně relevantní pro rozhodnutí sporu.

21. Po provedeném dokazování a po zhodnocení provedených důkazů vzal soud za prokázáno, že poté, co Statutární město Brno stanovilo pravidla pro budování bytových a nebytových jednotek v půdních prostorách v domech v majetku [územní celek] a [ulice] část [obec] zveřejnila svůj záměr pronajmout část půdního prostoru v domě v [obec], [ulice a číslo] [ulice a číslo], za účelem realizace nových bytových jednotek formou půdních vestaveb, byla mezi Statutárním městem Brno a žalovanými uzavřena dne 11.8.2014 nájemní smlouva (stranami označená jako smlouva o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo]) dle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), ve které se Statutární město Brno zavázalo přenechat žalovaným do dočasného užívání předmětný půdní prostor, za účelem realizace výstavby jedné nové bytové jednotky a následně jejího užívání žalovanými coby bytu (§ 556 o.z., čl. I odst. 2 smlouvy o výstavbě a nájmu). [ulice] smlouva byla soudem posuzována jako smlouva nájemní nikoli jako smlouva o výstavbě, neboť neobsahuje náležitosti smlouvy o výstavbě stanovené v § 1170 o.z. (zejména neobsahuje údaje stanovené jako náležitosti prohlášení dle ustanovení § 1170 odst. 2 písm. a), § 1166 o.z.). Žalovaní se tedy stali nájemci předmětného půdního prostoru, který nebyl způsobilý k obývání a zavázali se nejpozději do 3 let od podpisu smlouvy (čl. I odst. 3 smlouvy), to je do 11.8.2017, provést realizaci výstavby jedné bytové jednotky a nejpozději do 28.2.2018 předat dokončenou stavbu pronajímateli (čl. II odst. 14 přílohy č. 2 smlouvy o výstavbě a nájmu ve znění dodatku č.1).

22. Statutární město Brno, coby vlastník domu, v němž se předmětný půdní prostor nachází, nabídlo dům včetně pozemku, tvořícího se zastavěným pozemkem jeden funkční celek, stávajícím nájemcům bytů a nebytových prostor včetně nájemce půdních prostor, ke koupi a to do vlastnictví právnické osoby založené nadpoloviční většinou nájemců bytů a nebytových prostor za účelem koupě. Dne 24.11.2014 bylo založeno Družstvo, které se na základě kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci ze dne 9.1.2017 uzavřené mezi Družstvem a Statutárním městem Brno stalo vlastníkem nemovitosti – pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], v [obec], katastrální území Veveří, kdy účinky vkladu práva nastaly dne 26.1.2017, přičemž Družstvo převzalo i„ práva a závazky vyplývající ze smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo] uzavřené mezi [obec] a žalovanými dne 11.8.2014, včetně jejího dodatku“ (čl. III. smlouvy) a žalovaní se – coby oprávnění nájemci půdních prostor budující bytovou jednotku (čl. 3 odst. 1 stanov Družstva) – stali členy Družstva. V Prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci ze dne 31.5.2017 rozdělilo Družstvo své vlastnické právo k nemovitosti na vlastnické právo k jednotlivým jednotkám, z nichž každá zahrnuje byt nebo nebytový prostor a podíl na společných částech nemovité věci, a dále bylo v prohlášení deklarováno, že na všechny vlastníky jednotek přechází práva a závazky vyplývající ze smlouvy o výstavbě a nájmu uzavřené mezi Statutárním městem Brnem a žalovanými. Právní účinky zápisu prohlášení do katastru nemovitostí nastaly ke dni 2.6.2017. Ke dni 2.6.2017 – ani později – bytová jednotka žalovanými v předmětném půdním prostoru vybudována nebyla a vymezením bytových jednotek v domě se z předmětného půdního prostoru staly společné části nemovitosti (§ 1160 o.z., dle § 5 odst.1 písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).

23. Dne 4.7.2017 pak žalovaní uzavřeli dle ustanovení § 736 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona [číslo] (dále jen„ ZOK“) smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu s [anonymizováno] [jméno] [příjmení], kterou byl převáděn družstevní podíl žalovaných v Družstvu, což bylo Družstvu oznámeno dopisem ze dne 4.7.2017, doručeným Družstvu dne 1.8.2017.

24. Dopisem ze dne 14.11.2017 adresovaným oběma žalovaným byla žalobcem vypovězena smlouva o výstavbě a nájmu z důvodu hrubého porušení povinností nájemce spočívající v tom, že nájemce ve sjednané lhůtě neskončil výstavbu bytu v pronajatých předmětných půdních prostorách. Rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne 11.10.2018, č.j. 33 C 15/2018-62, ve spojitosti s rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2019, č.j. 19 Co 57/2019-95 byla zamítnuta žaloba, kterou se žalovaní domáhali určení, že výpověď je neoprávněná a neplatná. pro nedostatek naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne 11.9.2019, č.j. 20 C 15/2018-98, byla zamítnuta i žaloba podaná [anonymizováno] [jméno] [příjmení] proti žalobci, o určení, že výpověď z předmětného půdního prostoru ze dne 14.11.2017 doručená Ing. [jméno] [příjmení] dne 22.11.2017 není oprávněná.

25. Žalující stranou je v projednávaném sporu společenství vlastníků, které je dle ustanovení § 1194 odst. 1 věty první o.z. právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Právní subjektivita žalobce jakožto společenství vlastníků jednotek je tedy omezená, neboť společenství může nabývat práva a povinnosti pouze v rozsahu vymezeném v citovaném ustanovení § 1194 o.z.. Jestliže byla společenstvím vlastníků podána negatorní žaloba proti osobě, resp. osobám, o nichž společenství tvrdí, že neoprávněně zasahují do práv ostatních vlastníků bytových jednotek, je společenství vlastníků věcně aktivně legitimováno, protože takovou žalobu je možné podřadit pod správu domu a pozemků dle ustanovení § 1189 o.z. (v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15.11.2007, ve věci sp. zn. 28 Cdo 3372/2007; rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24.11.2010, ve věci sp. zn. 22 Cdo 3281/2008 rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 11.4.2012, ve věci sp. zn. 29 Cdo 3269/2010; v poměrech právní úpravy účinné od 1.1.2014 srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 3.4.2018, ve věci sp. zn. 26 Cdo 3553/2017; rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 11.9.2019, ve věci sp. zn. 26 Cdo 379/2019). Proto je žalobce ve sporu věcně aktivně legitimován.

26. Podle ustanovení § 2225 odst. 1 věty obč.z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci.

27. Jak bylo uvedeno výše, žalovaní byli nájemci předmětného půdního prostoru, zavázali se v tomto prostoru provést realizaci výstavby jedné bytové jednotky, přičemž dokončenou stavbu měli předat nejpozději do 28.2.2018 původnímu pronajímateli, do jehož práv a povinností následně vstoupilo Družstvo, jehož se žalovaní – coby oprávnění nájemci půdních prostor budující bytovou jednotku – stali členy. Ke dni 2.6.2017 – kdy nastaly účinky zápisu prohlášení vlastníka – Družstva – o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotlivým jednotkám – ani později, nebyla bytová jednotka žalovanými v předmětném půdním prostoru vybudována a vymezením bytových jednotek v domě se z předmětného půdního prostoru staly společné části nemovitosti. Smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu uzavřenou žalovanými a Ing. [jméno] [příjmení] dne 4.7.2017, byl převáděn družstevní podíl žalovaných v Družstvu, nikoliv práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy o výstavbě a nájmu, což bylo zapovězeno i v čl. IV odst. 6 smlouvy o výstavbě a nájmu. Vzhledem k tomu, že žalovaní porušili hrubým způsobem povinnosti nájemce, byla dopisem ze dne 14.11.2017 nájemní smlouva vypovězena (dle ustanovení § 2231 odst. 1 o.z. a čl. VII odst. 1, 4 smlouvy o výstavbě a nájmu) s 3 měsíční výpovědní dobou, která uplynula dne 28.2.2018. Vycházeje jednak z citovaného ustanovení § 2225 odst. 1 o.z., ze kterého vyplývá, že základní povinností nájemce je při skončení nájmu odevzdat – v případě nemovité věci vyklidit - pronajatou věc pronajímateli, a to ve stavu, v jakém ji nájemce převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, a v místě, kde ji od pronajímatele převzal, a jednak /analogicky/ z článku VII. odst. 2 nájemní smlouvy, byli nájemci v den skončení nájmu povinni pronajatý prostor vyklidit. Žalovaní coby nájemci jsou proto ve věci pasivně legitimováni. Skutečnost, že členský podíl v Družstvu byl žalovanými převáděn na další osobu, soud posoudil jako právně irelevantní, neboť povinnost předat pronajatou nemovitost pronajímateli tíží nájemce, a tím byli žalovaní. Proto bylo žalobě vyhověno a žalovaným byla stanovena povinnost předmětný půdní prostor vyklidit.

28. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř., podle kterého má žalobce právo na náhradu nákladů řízení, neboť byl ve věci zcela úspěšný. Náklady řízení žalobce spočívají v úhradě soudního poplatku ve výši 5.000 Kč, úhradě 6 úkonů právní pomoci advokáta po 1.500 Kč podle ustanovení § 7 bodu 5, § 9 odst. 1, § 11 odstavec 1 písmeno a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (převzetí a příprava věci, písemné podání ze dne 15.3.2022 a písemný závěrečný návrh ve věci, účast u jednání dne 15.11.2021, 12.5.2022 a 6.6.2022), a v úhradě 6 paušálních částek po 300 Kč podle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb. Celkem tedy odměna advokáta činí 10.800 Kč ( (6 x 1.500) + (6 x 300) = 10.800) a uvedená částka byla podle ustanovení § 137 odst. 3 o.s.ř. zvýšena o částku odpovídající dani z přidané hodnoty, tedy o 21 %, což je o 2.268 Kč. V součtu pak odměna advokáta činí 13.068 Kč Náklady vynaložené žalobcem činí 18.068 Kč (5.000 + 13.068 = 18.068) a tyto jsou žalovaní povinni podle ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř. nahradit k rukám zástupce žalobce.

Poučení