7 C 122/2021-484

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní Mgr. Veronikou Hlinkovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o vzájemném návrhu 593 400 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba se co do částky ve výši 174 325 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 174 325 Kč od [datum] do zaplacení zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované částku ve výši 419 075 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky ve výši 419 075 Kč od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu částku 86 412,86 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se návrhem podaným ke zdejšímu soudu dne [datum] původně domáhala úhrady částky 4 270 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že právní předchůdce žalobkyně uzavřel s žalovanou dne [datum] smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu, se kterou mělo souviset právo nájmu k jednotce [číslo] jednotce [číslo] v budově na adrese [adresa žalované]. A dále dne [datum] uzavřel právní předchůdce žalobkyně s žalovanou smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu, se kterou mělo souviset právo nájmu k jednotce [číslo] [číslo] [číslo] k jednotce [číslo] v budově na adrese [adresa žalované]. Dodatkem [číslo] ke všem smlouvám ze dne [datum] pak namísto právního předchůdce žalobkyně nastoupila žalobkyně. Na jednotlivé smlouvy byla uhrazena záloha celkem v částce 4 270 000 Kč. Poté došlo k pandemii Covid 19 a s ohledem na skutečnost, že žalobkyně měla záměr převáděné byty poskytnout zahraniční klientele ke krátkodobému pronájmu, stalo se pro žalobkyni objektivně nemožné realizovat uvedený projekt a nešlo v souladu s ustanoveními § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „občanský zákoník“ nebo„ o. z.“) po žalobkyni požadovat, aby byla nadále smlouvami vázána. Žalobkyně tak požadovala zaplacené zálohy zpět. Žalobkyně zdůraznila, že strany mezi sebou vyloučily aplikaci ustanovení § 1765 o. z., nicméně nevyloučily aplikaci ustanovení speciálního v § 1788 odst. 2 o. z. Nelze tedy po žalobkyni požadovat, aby smlouvy o převodu výše uvedených jednotek uzavřela (dále jen„ převodní smlouvy“ nebo„ smlouvy o převodu družstevních podílů“). Žalovaná jí nadto včas k uzavření převodních smluv nevyzvala, ani lhůty uvedené ve smlouvách, nejsou určitě nastavené a nelze je považovat za ujednané ve smyslu ustanovení § 1788 odst. 1 o. z. Žalovaná nakonec učinila výzvu k uzavření smluv o převodu bytů v době těsně před vánočními svátky, v té době však měla zkolaudováno pouze 17 jednotek z celkových 48 jednotek. Pokračující stavební práce by tak stejně znemožnily ubytování krátkodobé klientely. Co se týká smluvní pokuty uplatňovanou žalovanou, tu žalobkyně zcela odmítá, protože nebyla povinna převodní smlouvy uzavřít. Žalovaná nadto znemožnila v únoru 2021 prohlídku žalobkyně jedné z výše uvedených jednotek a dvou dalších. S uplatněním smluvních pokut navíc žalovaná vyčkávala, aby jejich výše byla co nejvyšší a žalobkyně tak navrhuje jejich moderaci.

2. Podáním ze dne [datum] vzala žalobkyně žalobu zpět a z důvodu, že v průběhu dubna a května 2021 uzavřela celkem 6 smluv o převodu podílů v družstvu ohledně všech jednotek, ke kterým žádala vydání bezdůvodného obohacení. Dále uvedla, že budova, ve které se jednotky nacházejí, není dosud dokončena, předložila notářské zápisy o stavu budovy o stavu budovy. Sama se pak žalobkyně snažila spor ukončit smírnou cestou již dne [datum], kdy žalované doručila nabídku na uzavření smluv o převodu podílu v družstvu k jednotkám [číslo] které plně odpovídaly textu smluv o převodu, k jejichž uzavření vyzvala žalovaná dne [datum]. Žalovaná tak neměla spravedlivý důvod, aby takovou nabídku odmítla, nicméně tak dne [datum] učinila. Žalovaná tvrdila, že smlouvy byly již podepsány dne [datum], žalobkyně tak měla za to, že se vůle stran potkala dne [datum] byť vyjádřená na jiných listinách. Nakonec se žalovaná vymluvila a navrhla uzavření smluv dne [datum], tedy 38 dní po doručení nabídky žalobkyní. Nárok na uplatnění smluvní pokuty za neuzavření převodních smluv k podílům týkajícím se nájmu jednotek [číslo] tak není dán. Žalobkyně rovněž dne [datum] uzavřela smlouvu k jednotce [číslo]. Dne [datum] a dne [datum] pak žalobkyně nabídla koupi pokaždé dalších dvou jednotek, tyto čtyři smlouvy byly uzavřeny dne [datum] a převodní smlouvu k podílu v družstvu k jednotce [číslo] pak žalobkyně uzavřela dne [datum].

3. V podání ze dne [datum] a vyjádření ze dne [datum] žalobkyně dále uvedla, že žalovaná byla informována o účelu koupě podílů na jednáních, které předcházely uzavření rezervačních smluv ke koupi podílů. Informovala pana [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Původní vybavení jednotek totiž nesplňovalo vysoký standard jednotek pro ubytování krátkodobé zahraniční klientely (např. neměly klimatizaci). Pandemie Covid 19 pak způsobila, že nebylo možné poskytovat ubytování zahraniční klientele. Stejně tak nešlo podnikatelský záměr realizovat prostřednictvím tuzemských hostů. Žalobkyně byla následně odmítnuta investory a bankami, neboť nemohla realizovat podnikatelskou aktivitu a nebylo jejím záměrem držet prázdné byty. Dále notářskými zápisy [anonymizováno] [příjmení] žalobkyně prokazuje, že byty nebylo možné používat, pokud nebyly zkolaudované společné části, kudy se k bytům dalo dostat. Byt v rozporu se smlouvu nebyl bezpečně uživatelný, neboť ještě dne [datum] se ve společných částech nacházel stavební materiál a cesta k bytům nebyla bezpečná. Dokončení bytu dle přílohy 3 smlouvy, jak je uvedeno ve smlouvách o smlouvě budoucí žalobkyně vnímá tak, že musí být dokončeny i společné části. Žalobkyně však pochybuje, že byty byly dokončeny do [datum] v souladu s přílohou 3, když společné části byly ještě několik následujících měsíců rozestavěné a to minimálně až do [datum]. Žalovaná navíc v únoru 2021 zrušila žalobkyni prohlídku dvou bytů. Co se týká tvrzení žalované, že musela zjistit konečnou výši anuity u banky, žalobkyně uvedla, že na dotaz žalované ze dne [datum] odpověděla banka již dne [datum]. [příjmení] byla schopna vyčíslit anuitu do druhého dne, smlouvy k jednotkám [číslo] [číslo] mohly být uzavřeny na konci března. Nebylo nutné, aby žalovaná čekala až do [datum] s uzavřením smluv. Na přesné určení výše anuity je pak v řešení v článku V. odst. 5 smluv o smlouvě budoucí kupní. Od [datum] do [datum] se tak žalobkyně nemohla ocitnout v prodlení s uzavřením převodních smluv, když se konečné znění smluv dozvěděla až výzvou žalované ze dne [datum] Smluvní pokutu pak žalobkyně neuznává vůbec u jednotek [číslo] [číslo] kdy lze dospět k závěru, že podpisem žalobkyně ze dne [datum] skončilo jakékoliv případné prodlení.

4. Žalovaná v podání ze dne [datum] navrhla zamítnutí žaloby. Nesouhlasila s tvrzením žalobkyně, že došlo k zániku smluv, neboť i přes pandemii Covid 19 měl trh s realitami setrvalý vzestup. O zamýšleném obchodním modelu žalobkyně k použití jednotek ke krátkodobému pronájmu žalovaná nic nevěděla, ale ani takový typ služeb nebyl epidemií dotčen. Dále uvedla, že pokud strany vyloučili aplikaci ustanovení § 1765 o. z., které má přísněji nastavená pravidla pro vyvázání se z uzavřeného závazku, tím spíše vyloučily aplikaci ustanovení § 1788 odst. 2 o. z. Nesouhlasila ani s tvrzením žalobkyně, že lhůta pro uzavření smlouvy byla nastavena neurčitě, neboť strany se zavázaly k uzavření převodních smluv nejpozději do [datum], pokud nebude dohodnuto jinak. Jednatel žalované převodní smlouvy podepsal dne [datum] a následně žalobkyni vyzval. Neuplatní se ani žalobkyní tvrzený zánik smluv pro nezaslání výzvy, neboť strany si výslovně ujednaly, že mohou odstoupit od smlouvy pro případ, že se jedna ze stran dostane do prodlení s uzavřením realizační smlouvy. Což strany sjednaly ve smlouvách a pak je aplikace § 1788 odst. 1 o. z. automaticky vyloučena. Pro strany byla dále rozhodující kolaudace jednotek, kterých se týkaly smlouvy o smlouvě budoucí, nikoli kolaudace všech jednotek v domě.

5. Dále žalovaná podáním ze dne [datum] a v podání ze dne [datum] uplatnila vzájemný návrh na částku 593 400 Kč a to z důvodu uplatnění smluvní pokuty za to, že žalobkyně neuzavřela smlouvy o převodu podílu v družstvu, se kterou souvisí právo nájmu jednotky [číslo] ve výši 121 800 Kč za prodlení od 91. do 132. dne v délce 42 dní ve výši 0,05 % denně z částky 5 800 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 54 575 Kč za prodlení od 91. do 127. dne v délce 37 dní ve výši 0,05 % denně z částky 2 950 000 Kč Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 59 200 Kč za prodlení od 91. do 127. dne v délce 37 dní ve výši 0,05 % denně z částky 3 200 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 81 000 Kč za prodlení od 91. do 120. dne v délce 30 dní ve výši 0,05 % denně z částky 5 400 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 48 100 Kč za prodlení od 91. do 127. dne v délce 37 dní ve výši 0,05 % denně z částky 2 600 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 53 650 Kč za prodlení od 91. do 127. dne v délce 37 dní ve výši 0,05 % denně z částky 2 900 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 100 825 Kč za prodlení od 91. do 127. dne v délce 37 dní ve výši 0,05 % denně z částky 5 450 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 74 250 Kč za prodlení od 91. do 120. dne v délce 30 dní ve výši 0,05 % denně z částky 4 950 000 Kč Smluvní pokuty uplatnila žalovaná předžalobními výzvami ze dne 7. a [datum]. Dále doplnila, že se co se týká smluv o převodu v podílu v družstvu, se kterými souvisí nájemní právo k jednotkám [číslo] uzavřeli účastníci dne [datum], k jednotkám [číslo] dne [datum] a k jednotce [číslo] dne [datum].

6. Ve vyjádření žalované ze dne [datum] a ze dne [datum] dále uvedla, že dne [datum] byly splněny podmínky pro uzavření všech smluv k převodu družstevního podílu, neboť byla plně dokončena výstavba bytu dle přílohy [číslo] smluv. Kolaudační souhlas ze dne [datum] se pak vztahoval na jednotky [číslo]. Žalovaná rovněž balík smluv ze dne [datum] dodala dne [datum] prostřednictvím pošty. Žalovaná vždy tvrdila, že se cítí být vázána smlouvami ze dne [datum], potřebovala však v součinnosti s bankou, jaká je aktuální výše převodní ceny, neboť ta narůstá tak, jak je splácen dluh na členském vkladu. Žalobkyně dne [datum] na dodanou zásilku reagovala, kdy odmítla převodní smlouvy uzavřít. Nenastala žádná změna okolností takové intenzity, aby žalobkyně nebyla smlouvami vázána.

7. V podání ze dne [datum] dále uvedla změny v textaci smluv o převodu družstevního podílu k jednotkám [číslo] ve srovnání verzí ze dne [datum] a [datum] a verzí ze dne [datum] a [datum]. Jednalo se o drobné změny textace a opravy zjevných nesprávností. Dále byly upravovány částky úplat podle plateb anuity proběhlých v mezidobí. Žalobkyně v rámci své nabídky uvedla, že částky 995 000 Kč a 1 080 000 Kč jako bezdůvodné obohacení započte na svou úhradu převodní ceny. Žalovaná nemohla takovou nabídku akceptovat, neboť dle ní trval nadále závazek žalované ze smluv o budoucí smlouvě kupní.

8. Po provedeném dokazování byl zjištěn tento skutkový stav:

9. Ze smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu uzavřené mezi žalovanou jako převádějící a jednatelem žalobkyně jako zájemcem dne [datum], bylo zjištěno, že se týká družstevního podílu a práva nájmu souvisejícího s jednotkou [číslo] v 5. nadzemním podlaží. Smluvní strany se v článku II dohodly, že se zavazují, že nejpozději do [datum] uzavřou smlouvu o převodu družstevního podílu s nájemním právem k uvedené jednotce. Text Smlouvy o převodu byl pak přílohou [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí. V článku I je potom rozlišován byt s předpokládanou výměnou 58,50 m2 a budoucí jednotka, která vznikne po změně prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, jejíž součástí bude uvedený byt a spoluvlastnický podíl na pozemku parc. [číslo] společných částech budovy a dále sklep v 1. podzemním podlaží budovy [adresa] s označením [anonymizováno]. Podmínkou uzavření kupní smlouvy bylo dokončení výstavby bytu tak, že bude provedena v souladu s přílohou [číslo] kde je popsáno standardní provedení výstavby bytu a sklepa, a kolaudace, resp. vydání souhlasu s užívání jednotky. Smluvní strany se zavázaly, že převodní smlouvu uzavřou do 90 dnů ode dne, kdy převádějící zájemci předloží kopii pravomocného rozhodnutí a k uzavření smlouvy jej vyzve, a to i tehdy, nastane – li 90 den dříve než [datum]. Výzvu k uzavření je oprávněna zaslat kterákoliv strana, ne však dříve než 15. 9 2020. Nezasláním výzvy nezaniká povinnost převodní smlouvu uzavřít. Pokud se pak strany nedohodnou jinak, bude převodní smlouva uzavřena poslední pracovní den lhůty v kanceláři zástupce žalované. Smlouva nezanikne ani v případě, uplyne-li lhůta marně a žádná ze stran nezašle výzvu. V článku III byla úplata za převod členěna jako již zaplacená rezervační záloha ve výši 100 000 Kč a zbylá část ve výši 950 000 Kč ode dne uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a částka 4 750 000 Kč do 15 dní od uzavření převodní smlouvy. Anuita byla ve výši 4 700 000 Kč. Skutečná převodní cena pak bude upravena podle aktuální výše anuity ke dni uzavření převodní smlouvy. V článku V. je dále řešen způsob předání a převzetí jednotky, kdy k předání jednotky mělo dojít do 20 pracovních dnů ode dne nabytí účinnosti převodní smlouvy. Dle článku VI. písm. d) je s družstevním podílem spojeno právo uzavřít nájemní smlouvu k jednotce na dobu neurčitou Dle článku VII odst. 2 smlouvy je zájemce povinen hradit smluvní pokutu od 91. dne prodlení ve výši 0,05 % denně ze sjednané úplaty za převod dle čl. III. odst. 1 smlouvy za každý započatý den prodlení se splněním povinnosti uzavřít smlouvu o převodu. V příloze 3 pak byly uvedeny požadavky na standard povrchů a koncových prvků bytu, domovní chodby, domovního vstupu, sklepů, schodiště, balkonů, fasády, vytápění, klecového výtahu a zvonků.

10. Stejná zjištění pak soud učinil i ze smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu k jednotce [číslo] ze dne [datum] (úplaty ve výši 100 000 Kč, 435 000 Kč, 2 415 000 Kč a anuita 2 400 000 Kč), smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu [číslo] ze dne [datum] 2018 (úplaty ve výši 100 000 Kč, 460 000 Kč, 2 640 000 Kč a anuita 2 400 000 Kč), smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu k jednotce [číslo] ze dne [datum] (úplaty ve výši 100 000 Kč, 430 000 Kč, 2 070 000 Kč a anuita 2 700 000 Kč), smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu k jednotce [číslo] ze dne [datum] (úplaty ve výši 100 000 Kč, 450 000 Kč, 2 350 000 Kč a anuita 2 600 000 Kč), smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu [číslo] ze dne [datum] (úplaty ve výši 100 000 Kč, 945 000 Kč, 4 405 000 Kč a anuita 5 000 000 Kč), ze smlouvy o smlouvě budoucí o převodu podílu v bytovém družstvu, týkající se jednotky [číslo] ze dne [datum] (úplaty ve výši 100 000 Kč, 460 000 Kč, 2 640 000 Kč a anuita 2 400 000 Kč) a ze smlouvy o smlouvě budoucí o převodu podílu v bytovém družstvu, týkající se jednotky [číslo] ze dne [datum].

11. Z dodatků [číslo] ze dne [datum] ke smlouvám o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu k jednotce [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] bylo zjištěno, že byly postoupeny na žalobkyni.

12. Z dokumentů Bytové družstvo [ulice a číslo] – oznámení o změně okolností, jejichž zákonným důsledkem je zánik povinnosti uzavřít smlouvu o převodu podílu v bytovém družstvu [země] [anonymizováno] a související kupní smlouvu ohledně vybavení vzorového bytu [číslo] ze dne [datum] a z odpovědi na váš dopis ze dne [datum], ze dne [datum], bylo zjištěno, že strany komunikují ohledně platnosti smluv o smlouvě budoucí.

13. Z e-mailové komunikace jednatelů ze dne [datum] a [datum] bylo zjištěno, že konzultují možné smírné vyřešení sporu.

14. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne [datum] týkající se bytové jednotky [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou a žalobkyní a jejím předmětem je vyčlenění části družstevního podílu v družstvu, se kterým je spojeno uzavření nájemní smlouvy a jeho převod žalobkyni k uvedené jednotce vymezené podle občanského zákoníku, která je v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo]. Součástí jednotky je byt [číslo] v 7. nadzemním podlaží a sklep [číslo]). Úplata za převod byla sjednána ve výši 5 119 343,35 Kč. Výše dluhu na dalším členském vkladu vůči žalované nepřevyšuje 4 830 656,65 Kč.

15. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne [datum] týkající se bytové jednotky [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou a žalobkyní a jejím předmětem je vyčlenění části družstevního podílu v družstvu, se kterým je spojeno uzavření nájemní smlouvy a jeho převod žalobkyni k uvedené jednotce vymezené podle občanského zákoníku, která je v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo]. Součástí jednotky je byt [číslo] v 7. nadzemním podlaží a sklep [číslo]). Úplata za převod byla sjednána ve výši 5 619 343,35 Kč. Výše dluhu na dalším členském vkladu vůči žalované nepřevyšuje 4 830 656,65 Kč.

16. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne [datum] týkající se bytové jednotky [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou a žalobkyní a jejím předmětem je vyčlenění části družstevního podílu v družstvu, se kterým je spojeno uzavření nájemní smlouvy a jeho převod žalobkyni k uvedené jednotce vymezené podle občanského zákoníku, která je v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo]. Součástí jednotky je byt [číslo] v 6. nadzemním podlaží a sklep označený číslem jednotky). Úplata za převod byla sjednána ve výši 2 984 895,36 Kč. Výše dluhu na dalším členském vkladu vůči žalované nepřevyšuje 2 515 104,64 Kč.

17. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne [datum] týkající se bytové jednotky [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou a žalobkyní a jejím předmětem je vyčlenění části družstevního podílu v družstvu, se kterým je spojeno uzavření nájemní smlouvy a jeho převod žalobkyni k uvedené jednotce vymezené podle občanského zákoníku, která je v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo]. Součástí jednotky je byt [číslo] v 6. nadzemním podlaží a sklep označený číslem jednotky). Úplata za převod byla sjednána ve výši 2 682 842,72 Kč. Výše dluhu na dalším členském vkladu vůči žalované nepřevyšuje 2 617 157,28 Kč.

18. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne [datum] týkající se bytové jednotky [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou a žalobkyní a jejím předmětem je vyčlenění části družstevního podílu v družstvu, se kterým je spojeno uzavření nájemní smlouvy a jeho převod žalobkyni k uvedené jednotce vymezené podle občanského zákoníku, která je v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo]. Součástí jednotky je byt [číslo] v 6. nadzemním podlaží a sklep [číslo]). Úplata za převod byla sjednána ve výši 5 579 738,16 Kč. Výše dluhu na dalším členském vkladu vůči žalované nepřevyšuje 5 220 261,84 Kč.

19. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne [datum] týkající se bytové jednotky [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou a žalobkyní a jejím předmětem je vyčlenění části družstevního podílu v družstvu, se kterým je spojeno uzavření nájemní smlouvy a jeho převod žalobkyni k uvedené jednotce vymezené podle občanského zákoníku, která je v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo]. Součástí jednotky je byt [číslo] v 5. nadzemním podlaží a sklep označený číslem jednotky). Úplata za převod byla sjednána ve výši 3 273 474,23 Kč. Výše dluhu na dalším členském vkladu vůči žalované nepřevyšuje 2 326 525,77 Kč.

20. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne [datum] týkající se bytové jednotky [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou a žalobkyní a jejím předmětem je vyčlenění části družstevního podílu v družstvu, se kterým je spojeno uzavření nájemní smlouvy a jeho převod žalobkyni k uvedené jednotce vymezené podle občanského zákoníku, která je v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo]. Součástí jednotky je byt [číslo] v 5. nadzemním podlaží a sklep označený číslem jednotky). Úplata za převod byla sjednána ve výši 3 023 474,23 Kč. Výše dluhu na dalším členském vkladu vůči žalované nepřevyšuje 2 326 525,77 Kč.

21. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne [datum] týkající se bytové jednotky [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou a žalobkyní a jejím předmětem je vyčlenění části družstevního podílu v družstvu, se kterým je spojeno uzavření nájemní smlouvy a jeho převod žalobkyni k uvedené jednotce vymezené podle občanského zákoníku, která je v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo]. Součástí jednotky je byt [číslo] v 5. nadzemním podlaží a sklep označený číslem jednotky). Úplata za převod byla sjednána ve výši 5 978 711,84 Kč. Výše dluhu na dalším členském vkladu vůči žalované nepřevyšuje 4 521 288,16 Kč.

22. Ze smluv o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu k jednotkám [číslo] všechny podepsané žalovanou dne [datum] bylo zjištěno, že jsou podepsané na straně převádějící, nikoli na straně nabyvatele. Všechny obsahují článek V. odst. 5 k úpravě konečné ceny dle aktuální výše anuity k datu uzavření smlouvy.

23. Z předžalobních výzev žalované ze dne [datum] a [datum] a potvrzení o odeslání do datové schránky bylo zjištěno, že vyzvala žalobkyni ke hrazení smluvních pokut.

24. Z předžalobní výzvy žalobkyně určené žalované ze dne [datum], odesláno dne [datum], bylo zjištěno, že vyzývají žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení, které žalobkyně spatřuje v neproplacení záloh, které složila na koupi družstevních podílu. Z Odpovědi na předžalobní výzvu ze dne [datum], zaslanou dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná s argumentací žalované nesouhlasí.

25. Z e-mailu zástupce žalobkyně zástupci žalované a zástupcem žalované ze dne [datum] bylo zjištěno, že se vyjadřuje ke smlouvám, které mají být následující den podepsány, že v nich udělal úpravy v označení sklepů. Jednotky [číslo] budou po převodu družstevního podílu dále převáděny konečným nabyvatelům.

26. Z e-mailu jednatele žalobkyně určený jednateli žalované ze dne [datum] bylo zjištěno, že jednatel žalobkyně nabízí, že odkoupí družstevní podíl s právem nájmu k jednotce [číslo].

27. Z e-mailu jednatele žalobkyně určený zástupci žalované ze dne [datum] bylo zjištěno, že jednatel žalobkyně nabízí, že odkoupí družstevní podíl s právem nájmu k jednotce [číslo].

28. Z e-mailu ze dne [datum] od jednatele žalobkyně zástupci žalované bylo zjištěno, že žádá o finální vyhotovení smluv k jednotkám [číslo].

29. Z e-mailu ze dne [datum] od zástupce žalované jednateli žalobkyně bylo zjištěno, že zasílá přílohou připravené smlouvy. Dále uvádí, že upravoval číslování sklepů.

30. Z e-mailu zástupce žalobkyně zástupci žalované a jednateli žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že uvádí, že závazky ze smluv o smlouvě budoucí zanikly pro změnu okolností dle ustanovení § 1788 odst. o. z. Smlouvy jsou žalobkyní uzavírány proto, aby se ponížila sporná částka. Z dodatečného e-mailu zástupce žalobkyně zástupci žalované a jednateli žalobkyně ze dne [anonymizována dvě slova], bylo zjištěno, že uvádí, že smlouvy o převodu uzavírají jen proto, aby monetizovali zaplacené zálohy na koupi předmětných podílů, která žalovaná odmítla vrátit. Pokud chce žalovaná prodat podíly za vyšší cenu, nechť tak učiní.

31. Z e-mailu ze dne [datum] od zástupce žalované zástupci žalobkyně bylo zjištěno, že oznamuje, že nabídku na uzavření dvou smluv předá žalované.

32. Z e-mailové komunikace mezi zástupcem žalobkyně a žalované ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně uvádí, že považuje závazek z převodu družstevních podílů za zaniklý a že není na místě, aby je žalovaná k uzavření všech osmi smluv vyzývala. Shoda nastala pouze ohledně převodu jednotek [číslo]. Dále oznámila, že se rozhodla ještě koupit jednotku [číslo]. Zástupce žalované opakuje, že závazek žalobkyně k uzavření všech osmi převodních smluv považuje za platný.

33. Z e-mailu ze dne [datum] zástupce žalobkyně zástupci žalované bylo zjištěno, že až nyní se dozvěděli informaci, že žalovaná měla dne [datum] podepsat převodní smlouvy, které žalobkyni nikdy nezaslali. Žádá o zaslání scanu těchto smluv. Dále uvádí, že ač se obě strany neshodnou na motivu uzavření smluv o převodu, ničeho to nemění na skutečnosti, že obě strany mají zájem podepsat obě převodní smlouvy v podobě, kterou navrhuje žalovaná.

34. Z e-mailu ze dne [datum] zástupce žalobkyně zástupci žalované bylo zjištěno, že uvádí, že smlouvy ze dne [datum] jsou obsahově shodné s předloženými smlouvami, jen odstranili některé zjevné textové nesprávnosti a překlepy. Žádají o podpis verze podepsané žalobkyní, nebo pokud verze ze dne [datum] neobsahují uvedené nesprávnosti, jsou ochotni podepsat tuto verzi. Navrhují k podpisu den [datum] nebo [datum].

35. Z e-mailové komunikace stran ze dne [datum] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná souhlasí s převodem dvou jednotek a žalobkyně uvádí, že smlouvy podepsané dne [datum] obsahují zřejmé nesprávnosti, ve smlouvách ze dne [datum] žalobkyně zachovala obsah podle předložených smluv.

36. Z e-mailu ze dne [datum] od zástupce žalované bylo zjištěno, že žádné chyby v převodních smlouvách neshledává.

37. Z e-mailu ze dne [datum] od zástupce žalované bylo zjištěno, že přiznává některé zřejmé nedostatky smluv a navrhuje změny smlouvy v části úplaty. Z - e-mailu ze dne [datum] od zástupce žalobkyně bylo zjištěno, že uvádí, že zástupce žalované záměrně oddaluje uzavření smluv k jednotkám [číslo]. Zástupce žalované v odpovědi uvádí, že další postup ještě zváží.

38. Z e-mailu ze dne [datum] bylo zjištěno, že zástupce žalované navrhuje termín podpisu smluv dne [datum]. Zástupce žalobkyně v odpovědi ze dne [datum] uvádí, že s tímto souhlasí.

39. Z dokumentu Reakce na Výzvu k uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu bytů - jednotek [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně uvádí, že její povinnost k uzavření smluv zanikla z důvodu změny okolností a vyzývá žalovanou k vrácení částky 6 345 000 Kč jako bezdůvodného obohacení.

40. Z dokumentu Věc: Odpověď na předžalobní výzvu ze dne [datum], ze dne [datum], včetně detailů přijaté zprávy a odesílatele, bylo zjištěno, že zástupce žalované uvádí, že žalovaná považuje smlouvy o smlouvě budoucí za nadále platné.

41. Z osvědčení Úřadu městské části [obec a číslo] sp. zn. [anonymizována dvě slova] [číslo] [rok], ze dne [datum], bylo zjištěno, že se jedná o kolaudační souhlas se stavebními úpravami bytového domu [ulice a číslo] [obec a číslo]. Je zde uvedeno, na základě kontrolní obhlídky stavby ze dne [datum] a dle předložených dokladů bylo zjištěno, že byly splněny podmínky podle ustanovení § 122 odst. 6 stavebního zákona. Stavebními úpravami vznikly společné prostory v 1. podzemním a 1. nadzemním podlaží. V 2. nadzemním podlaží pak byly kolaudovány společné prostory, atelier [anonymizováno], byty [anonymizována dvě slova], [anonymizováno], [anonymizováno], [anonymizována dvě slova], [anonymizováno] a [anonymizováno]. Ve 3. nadzemním podlaží byly kolaudovány společné prostory a byt [anonymizováno]. Ve 4. a 5. nadzemním podlaží byly kolaudovány společné prostory a byt [anonymizováno]., [anonymizováno]., [anonymizováno].. V 6. nadzemním podlaží byly kolaudovány společné prostory a byty [anonymizováno] a [anonymizováno]. V 7. nadzemním podlaží byly kolaudovány společné prostory a byty [anonymizováno]., [anonymizováno]., [anonymizováno]. a 7..

42. Z výzvy k uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu jednotek [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná vyzývá žalobkyni, aby uzavřela převodní smlouvy k družstevním podílům s právem nájmu k uvedeným jednotkám. Přílohou měly být tyto smlouvy.

43. Z e-mailu ze dne [datum] od jednatele žalobkyně jednateli žalované s názvem„ Stanovisko k budoucím smlouvám“ bylo zjištěno, že jednatel žalované uvádí, že oni nevyvolali žádné investice na straně developera. Rovněž nesouhlasila s klientskými změnami a náklady na zprostředkovatele. Dále uvedl, že závazek uzavřít smlouvy na základě smluv o smlouvě budoucí zanikl s ohledem na pokles zájmu investorů a neexistující klientelu z důvodu pandemie. Uzavření dodatku [číslo] pak nelze interpretovat jako založení nového závazku bez návaznosti na okolnosti, které tu byly v okamžiku uzavření smlouvy o smlouvě budoucí.

44. Z výzvy k uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu jednotek [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná vyzvala k uzavření převodních smluv.

45. Z výzvy k uzavření smluv o převodu ze dne [datum] včetně potvrzení o odeslané zprávě bylo zjištěno, že žalovaná opětovně vyzvala k uzavření převodních smluv.

46. Z e-mailové zprávy jednatele žalobkyně adresované Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] bylo zjištěno, že důvodem snahy o prohlídku bytů je snaha nabídnout je některým přátelům k odkupu. Odmítáním prohlídek v bytech je mu to znemožněno. Z e-mailové zprávy jednatele žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že vytýká jednateli žalované, že mu nebyly umožněny prohlídky bytu [číslo].

47. Z e-mailové odpovědi [jméno] [příjmení] jednateli žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že uvádí, že s ohledem na porušování povinnosti ze strany žalobkyně k uzavření převodních smluv je potřeba nejprve uzavřít dohodu o dalším postupu.

48. Ze smluv o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, týkající se jednotek [číslo], [anonymizováno 5 slov] a [anonymizováno] ze dne [datum] bylo zjištěno, že je na nich pouze jeden podpis, a to na straně převádějící s tím, že jsou zalepené proti změně s razítkem advokáta [číslo]

49. Z e-mailu [jméno] [příjmení] ze dne [datum] určeného jednateli žalobkyně bylo zjištěno, že žalovaná nadále trvá na platnosti smluv o smlouvě budoucí k převodu podílu v družstvu a odmítá žalobkyni vrátit vyplacené zálohy. Dále upozorňuje na možnost uplatnit smluvní pokutu.

50. Z e-mailové komunikace mezi zástupci stran ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně navrhuje odkup bytové jednotky [číslo]. Zástupce žalované s tímto souhlasí, nicméně prodlení žalobkyně shledává s uzavřením dalších pěti smluv.

51. Z notářského zápisu sepsaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizována dvě slova] [rok], dne [datum], byl zjištěn stav webových stránek [webová adresa] k tomuto datu. U bytu [číslo] je uvedeno, že je rezervovaný, cena bez anuity je 5 800 000 Kč a anuita je 4 700 000 Kč, u bytu [číslo] je uvedeno, že je rezervovaný, cena bez anuity je 2 950 000 Kč a anuita je 2 400 000 Kč, u bytu [číslo] je uvedeno, že je rezervovaný, cena bez anuity je 3 200 000 Kč a anuita je 2 400 000 Kč, u bytu [číslo] je uvedeno, že je rezervovaný, cena bez anuity je 5 400 000 Kč a anuita je 5 400 000 Kč, u bytu [číslo] je uvedeno, že je rezervovaný, cena bez anuity je 2 600 000 Kč a anuita je 2 700 000 Kč, u bytu [číslo] je uvedeno, že je rezervovaný, cena bez anuity je 2 900 000 Kč a anuita je 2 500 000 Kč, u bytu [číslo] je uvedeno, že je rezervovaný, cena bez anuity je 5 450 000 Kč a anuita je 5 000 000 Kč a u bytu [číslo] je uvedeno, že je rezervovaný, cena bez anuity je 4 950 000 Kč a anuita je 5 000 000 Kč.

52. Z notářského zápisu [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] a z„ printscreenu“ webových stránek ze dne [datum] bylo zjištěno, že webové stránky [webová adresa] obsahují stejné informace jako k datu [datum]

53. Z notářského zápisu [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že dle fotografií vstupní dveře domu na adrese [ulice a číslo] nebyly dokončeny. Nebyly namontovány ani domovní zvonky.

54. Z notářského zápisu [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že žalobkyně se nepodařilo smlouvy o převodu družstevního podílu k jednotce [číslo] nabídky k uzavření převodních smluv doručit do sídla žalované, ale podařilo se jí je předat v kanceláři zástupce žalované.

55. Z notářského zápisu [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že dne [datum] na adrese [ulice a číslo] nadále probíhaly stavební práce. Fasáda domu nebyla dokončena, vstupní dveře nebyly osazeny zvonky, domovní schránky i světla ve společných prostorech byla obalena igelitem. Na zemi ve společných prostorech byl stavební materiál.

56. Z notářského zápisu [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že do kanceláře zástupce žalované žalobkyně předali nabídku na uzavření smlouvy k převodu družstevního podílu k jednotce [číslo].

57. Z prohlášení převodce a nabyvatele k jednotkám o uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu dle § 601 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, bylo zjištěno, že se týkají převáděných družstevních podílů. Z přiložených nákresů bylo zjištěno, že bytová jednotka [číslo] má stavební označení [anonymizováno], bytová jednotka [číslo] má stavební označení [anonymizováno], bytová jednotka [číslo] má stavební označení [anonymizováno], bytová jednotka [číslo] má stavební označení [anonymizována dvě slova], bytová jednotka [číslo] má stavební označení [anonymizována dvě slova], bytová jednotka [číslo] má stavební označení [anonymizována dvě slova], bytová jednotka [číslo] má stavební označení [anonymizována dvě slova], bytová jednotka [číslo] má stavební označení [anonymizována dvě slova].

58. Z barevných fotografií na č. l. 433-444 spisu s ručními poznámkami ohledně data pořízení od [datum] do [datum] byly zjištěny fotografie bytů na [anonymizována dvě slova].

59. Ze stavebního deníku ze stavby v [anonymizována dvě slova] za období od [datum] do [datum] bylo zjištěno, jak postupovaly v předmětném období práce na stavbě. Dne [datum] je uvedeno, že bylo prováděno spárování stěny a podlah v 6. nadzemním podlaží.

60. Ze změny prohlášení vlastníka ze dne [datum] a z prohlášení vlastníka a úplné znění [datum] bylo zjištěno, že jsou vymezeny jednotky v době na adrese [ulice a číslo] – byty, ateliéry, garáže jako prostorově oddělené části domu a dále ideální podíl na společných částech domu.

61. Z technické zprávy Dokumentace skutečného provedení stavby I. fáze bylo zjištěno umístění jednotlivých bytů v domě [ulice a číslo] dle stavebního značení.

62. Z e-mailové komunikace od [datum] do [datum] mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že pan [příjmení] žádal o k vyčíslení anuity k jednotkám [číslo] [číslo] ke dni [datum] E-mailem ze dne [datum] žádal pan [příjmení] vyčíslení k jednotkám [číslo].

63. Z výpisů z obchodního a živnostenského rejstříku žalované ke dni [datum] bylo zjištěno, že předmětem podnikání má správu vlastního majetku, výrobu, obchod a služby neuvedena v přílohách [číslo] živnostenského zákona a pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

64. Z nabídky na uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu [země] [anonymizováno], s nimiž je spojeno právo nájmu jednotky [číslo] a smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu [země] [anonymizováno], s nimiž je spojeno právo nájmu jednotky [číslo] ze dne [datum], bylo zjištěno, že žalobkyně učinila žalované uvedenou nabídku. Uvádí se, že se jedná o nabídku nezávislou na smlouvách o smlouvě budoucích o převodu podílů v bytovém družstvu, neboť ty dle žalobkyně v důsledku změny okolností zanikly. Cena za převod podílu by pak byla započtena na žalobkyní tvrzené bezdůvodné obohacení ve výši 4 270 000 Kč, které by se tak snížilo o částku 2 075 000 Kč.

65. Z odpovědi žalované na výzvu ze dne [datum], která je datovaná dne [datum], bylo zjištěno, že s předestřeným postupem žalobkyně nesouhlasí, že smlouvy ze dne [datum] jsou již ze strany žalované podepsány, a pokud chce žalobkyně přistoupit k podpisu smluv, musí to být na základě smluv o smlouvách budoucích.

66. Z účastnického výslechu [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že text smlouvy o smlouvě budoucí k převodům v bytovém družstvu předkládala jeho společnost. Pojem byt pak chápe jako výraz obecnějšího rázu, tzn., že byt v sobě zahrnuje bytovou jednotku. Jednatel žalované chtěl nejdříve koupit dvě bytové jednotky, následně osm a potom složil na jednotky zálohu přibližně ve výši 10 %. Žalovaná chtěla byty za účelem manažerských bytů, tedy krátkodobého pronájmu, ale zároveň luxusního vybavení těch bytů. Ohledně konkrétních požadavků, tu si sdělovali prostřednictvím vizualizace bytů, podlaha měla být z terrasolu, zdi měly být štukované s bílou výmalbou, výtah skleněno - mosazný. Potom se přibližně rok nic nedělo, a když se blížili ke kolaudaci jednotek, bavili se s jednatelem žalované, že je potřeba uzavřít smlouvy o převodu těch bytových jednotek, jichž se týkaly smlouvy o smlouvě budoucí. Zhruba v prosinci roku 2020 proběhla kolaudace, bylo kolaudováno [číslo] bytových jednotek včetně společných prostor. Jednotky pak nelze kolaudovat, pokud k nim nejsou kolaudovány i společné prostory. Smlouvy podepisoval ve chvíli, kdy jednotky byly kolaudovány, odpovídaly podmínkám v převodní smlouvě, příloze [číslo]. Ve společných prostorách výtah jezdil, byly tam i vstupní dveře, bylo možné chodit po schodech. Nebyly tam namontované schránky. Poté v lednu, únoru a březnu 2021 probíhala rekonstrukce zbytku 30 - 35 jednotek, které nebyly zkolaudovány v té první etapě, čekalo se ve společných prostorech na finální osazení světel a na konečnou výmalbu, a to i přesto, že při první kolaudaci v prosinci 2020 byla již první výmalba a byla tam i namontována světla. Pak účastník dohody o převodu podílu podepsal, jednatel žalované je odmítl podepsat. Pak čekali, jak se bude situace vyvíjet dál. Pak se u žalobkyně změnila situace, původně chtěla koupit nově na začátku roku 2021 dva byty a dosud zaplacené zálohy použít na to. Žalovaná však trvala, aby vše probíhalo podle smlouvy. Co se týká určení výše anuity, žalovaná osloví banku, aby vyčíslila dluh k datu převodu bytové jednotky bytu, doba, za kterou odpoví je odvislá podle té konkrétní banky, jak ona je to schopná zvládnout. Ustanovení článku 5 odst. 5 smluv o převodu družstevních podílů má dle účastníka cílit, aby se kompenzovaly chyby banky. Žalobkyně odmítla postupovat dle předběžných dohod z důvodu Covidu. V oblasti realitního trhu se pohybuje od roku 2007, ale v rezidenční části [obec] jako je [ulice] ceny šly i během pandemie nahoru Opětovná rekonstrukce společných prostor byla činěna proto, že během dodatečné rekonstrukce jednotek byly některé společné prostory poničeny. Na první kolaudaci bylo vymalováno, byla tam mosazná světla, která byla následně vyměněna za levnější, mosazná a znovu vymalování proběhlo znovu v únoru tak, aby to tam bylo jako nové. Kolaudaci dělali na etapy, protože někteří klienti chtěli byty dříve, tak ji udělali pro ty byty, u kterých to šlo. Zda dvojí kolaudaci oznámil jednateli žalobkyně, to nevěděl. Výtah některé dny nefungoval, odstraňovali vady. Prohlídku nechtěli jednateli žalované umožnit proto, že jednatel žalobkyně chtěl byty inzerovat po vlastní ose a dále je přeprodávat a oni nechtěli, aby s nimi spekuloval a to za situace, kdy odmítl podepsat smlouvy o převodu podílů, tak mu to prostě ukázat nechtěli.

67. Z účastnického výslechu [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že účastník realizoval již projektu ty [příjmení] a [anonymizováno] a jednatel žalované pan [příjmení] se znal s developery. S panem [příjmení] pak diskutovali technické zdokonalení prostoru. A rovněž věděl, že musí mít z bytů okamžitý příjem, že host, který přijede do ubytování, musí mít chuť okamžitě platit. Nemyslel si, že by skutečnost, že jsou to byty pro movitou zahraniční klientelu, musel do smlouvy psát. [anonymizováno] [obec] mu poslala e-mail, kde mu popsala kvalitu vnitřních prostor, proto čekal, že budou všechny byty hotovy, nijak nevyplynulo, že by měly být kolaudovány na etapy. Pod pojmem byt pak rozuměl funkční dokončení bytu i funkční dokončení celého domu, tzn., on implicitně to viděl tak, že způsobilé k užívání neměl být pouze ten byt jako ohraničený prostor, ale všechny byty a i prostory v domě, včetně fungujícího výtahu a dalších nezbytností. Komplikace s financováním pak nastala ve vztahu k bankám a investorům, neboť nebyl schopen zajistit zisk z tohoto majetku, neboť neexistoval příslušný trh a to i s ohledem na veřejnoprávní zákaz. Rovněž nabízel panu [příjmení], že by prostřednictvím [anonymizována tři slova], nebo prostřednictvím pana [příjmení] byty byly prodávány dál. Potřeboval, aby mu pan [příjmení] poskytl součinnost, ten tak však odepřel učinit a to i například francouzskému investorovi, který měl zájem v únoru 2021 odkoupit více bytů. Jednatel žalobkyně musel shánět takové kupce, kteří byli ochotni byt koupit, aniž by se na ten byt podívali. Navíc byty nebyly ani dokončené. Z prodeje jednotek pak negeneroval žádný zisk. Uplatnění pokuty rovněž považuje za rozporné s dobrými mravy, kdyby mu jednatel žalované pan [příjmení] neházel klacky pod nohy, k prodeji by došlo dávno předtím, než začala běžet sankce. Žalobkyně nakonec zaplatila za všechny ty byty v rámci krátkého časového úseku 60 000 000 Kč. [příjmení] sám pak pořídil jednu jednotku, druhou má napůl s bratrem a jednotky potom ovládá společnost [právnická osoba], kde je 11 různých společníků. [jméno] je plánováno, že jednotky budou pronajímány na delší dobu zhruba 2-5 let, spíše těch 5 let a poté je prodá na volném trhu, ze čtyř bytů je zatím pronajat pouze 1, protože tři ostatní potřebují dovybavit zařízením. Krátkodobý pronájem byl přímo konkurencí pronájmů, hotelům a pro střednědobý pronájem je jiný koncept, než bylo zamýšleno.

68. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že je zaměstnaný jako právník ve [právnická osoba] [anonymizováno], což je širší konglomerát firem, do kterého spadá právě i žalovaná. Smlouvy o smlouvě budoucí připravovala advokátní kancelář, všechny ty smlouvy byly pro 50 bytových jednotek úplně stejné. Kdo je předkládal první, to neví, jednateli žalované se dávaly ještě před kolaudací. K výkladu pojmu bytová jednotka uvedl, že k tomu patří i sklep vedle toho bytu. Co se týká vyčíslení anuity při převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, tam má bytové družstvo smlouvu se společností [právnická osoba] a žádají o informace jí. Potom smlouva o převodu družstevního podílu ta může být jakéhokoliv data, tu anuitu, tu její výši potom zjišťují tak, že si zjistí výši ke konci předchozího měsíce, její výši budoucího měsíce a podle počtu dní po tom poměrně dopočítají její výši. Banka reaguje v řádu dnů až desítek dnů. Nyní již součinnost banky nepotřebují, jsou schopni si to sami vypočítat. Článek 5 odst. 5 smlouvy družstevního podílu v bytovém družstvu je tam pro nápravu případných chyb ve výpočtu. Byty chtěla žalobkyně koupit ke krátkodobému pronájmu.

69. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že u rekonstrukce [anonymizováno] působila jako projektová architektka, měla navrhnout návrhy interiérů, včetně jejich realizace. S jednatelem žalobkyně pracovala již na předchozích projektech, měl jasnou představu, zadání bylo z roku 2019. Již od počátku to bylo postavené tak, že to mají být krátkodobé pronájmy pro zahraniční klientelu. S jednatelem žalované panem [příjmení] se viděla asi dvakrát, byla v kontaktu s panem [jméno] ohledně klimatizace, ale hlavně jednala s panem [příjmení] [jméno]. [příjmení] z architektonické kanceláře. Byty byly vybaveny luxusněji, jsou tam odvážnější řešení, i co se týká umělecké stránky, ale i co se týká toho funkčního řešení.

70. Ze svědecké výpovědi [jméno] [jméno] bylo zjištěno, že na stavbě [ulice a číslo] působil jako technický dozor od začátku stavby do jejího konce. Končili někdy na podzim nějakého roku, pamatoval si, že pan [příjmení] si chtěl pořídit byty ve vyšších patrech, byly to minimálně 3 byty, jeden z nich byl vzorový a byly tam nějaké ještě další dva byty. Pan [anonymizováno] měl nějaké návrhy na klientské změny, procházelo se to tam i s paní architektkou od pana [příjmení], chodily od něj i nějaké výkresy s požadavky. Ke kolaudaci domu došlo na začátku podzimu roku 2021, nejdříve byl dokončený vzorový byt, pak se postupovalo se shora dolů, takže pravděpodobně i ty byty 46, 47 byly dokončeny dříve. Vzorový byt byl dokončený v únoru, nebo březnu roku 2021, ostatní poté. Vzorový byt byl dokončen, včetně kompletního interiéru, kuchyňské linky, spotřebičů, nábytku, byl v takovém stavu, aby byl připraven k nastěhování. Po nahlédnutí do kolaudačního rozhodnutí svědek uvedl, že kolaudace proběhla na konci roku 2020. Pravděpodobně došlo k částečné kolaudaci. Stavba byla kolaudována shell and core, tedy bez povrchových úprav, může být kolaudováno jako holobyt, tam v holobytě už omítky jsou a jsou tam povinně dveře do koupelny a dveře oddělující kuchyň a záchod, ale není ten byt finálně dokončený, někde ale dokončeno je, někde není. Z kolaudačního rozhodnutí však nejde vyčíst, že by se jednalo o kolaudaci holobytu. Po nahlédnutí do přílohy [číslo] smluv o smlouvě budoucí uvedl, že ke kolaudaci jsou potřeba bezprašné povrchy, funkční koupelna, na stropě a na stěnách omítka, nemusí tam být však to vybavení, které je konkrétně uvedeno v tabulce, tedy to finální, dlažba, parkety a podobně. Zda byly byty v souladu s přílohou [číslo] to nebyl schopen říct. Společné prostory domu [ulice] od ledna do roku 2021 po kolaudaci musely být dokončeny dveře od bytu, musely mít požární atesty, musely být dokončeny pochozí povrchy, musel být funkční výtah, co se týká vstupních dveří, musely být fungující, ale nemusely být vizuálně dokončené. Když se kolauduje tzv. shell and core, může se poškodit drahé zařízení, umyvadla, proto se koupí levnější a dají se tam pro tu kolaudaci, a poté se to po dokončení vymění, nebo při dokončování vymění. Kolaudováno bylo někdy na podzim roku 2020, a v průběhu roku 2021 se dokončovaly byty, musel se tam nosit materiál, práce ve společných prostorech nejspíš probíhaly každý den.

71. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že pracuje na odboru výstavby Úřadu [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] a na [anonymizována dvě slova] dělala kolaudační souhlas. Jednalo se o společné rozhodnutí, kde se jednalo o rozhodnutí o umístění stavby a zároveň o povolení stavby. Byla tam fyzicky, budova se tam kolaudovala dvakrát. Na místě viděla několik bytů, které vybírá namátkou, převzala si doklady. Kolaudovány mohou být byty, které jsou schopné k okamžitému převzetí a užívání, tzn., že jsou osazené dveře, je tam definitivně osazená podlaha, nicméně z kuchyňské linky čouhají pouze přívody, není tam korpus, vzhledem k tomu, že tam byla dvakrát, není schopna říct, které byty, kdy byly v jakém stavu. Uvedla, že některé byty obsahovaly parkety, byly tam štuky. Viděla jednu plně funkční koupelnu a tam byl i odklad. Jeden byt byl jako předváděcí a ten měl i nábytek, nicméně z hlediska toho kolaudačního souhlasu, že jsou byty připraveny k okamžitému převzetí, neznamená, že mají nábytek, že jsou plně vybavené. Pokud jsou kolaudovány ty byty, tak jsou k nim kolaudovány i ty společné prostory, nevzpomíná si, jestli už bylo zábradlí namontováno, ale výtah byl funkční, protože si pamatuje, že se jím projeli. Zda byly v bytech radiátory, nevěděla.

72. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že kolaudace probíhala v domě na adrese [ulice a číslo] dvoufázově v prosinci roku 2020 a druhá v únoru nebo v březnu roku 2021. Při první kolaudaci byla kolaudována část bytů a společné prostory. Byly dokončeny bezprašné povrchy, omítky, záchod, koupelna, byt byl připojený na elektřinu a plyn, dům byl funkční. Byly dokončeny stěny, mramorované dlaždičky. Účastnil se kolaudace s paní [příjmení] a dalšími osobami. První kolaudace se týkala celého druhého patra, řady bytů v sedmém patře a v dalších patrech po dvou až třech bytech. Potvrdil, že byty, které při kolaudaci navštívil, byly ve stavu dle přílohy [číslo] kterou mu soud dal k nehlédnutí. Uvedl, že s paní [příjmení] navštívili všechny kolaudované byty, a pokud paní [příjmení] tvrdí opak, zřejmě si to již dobře nepamatuje. Mezi první a druhou kolaudací byla pak většina zařizovacích předmětů zakrytá, aby nebyly při pokračovacích pracích poškozeny.

73. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení], bylo zjištěno, že na stavbě působila jako technik pro investora, pomáhala panu [příjmení] a zná byty, které patří panu [příjmení]. Byty byly [anonymizována dvě slova] a potom byty o patro níž [anonymizována dvě slova], [anonymizováno], ty pak změnily majitele a dále ještě o patro níž byty [anonymizováno]., [anonymizováno]., [anonymizováno].. Dokončovány byly ke konci roku 2020, protože v prosinci byly byty pana [příjmení], další byty a ještě všechny byty v druhém podlaží kolaudovány. V době první kolaudace byla v nemocnici. Některé byty třeba [anonymizováno] a [anonymizováno]. mají čtyřkřídlé dveře a ty tam asi ještě v prosinci 2020 nebyly, mezi tím obytným prostorem ta [anonymizováno]., to je potom vzorový byt a tam bylo dokončeno už v červnu, tam rozhodně byly, sama svědkyně tam chodila každý týden na kontrolní dny a pak ještě, když bylo něco potřeba, před kolaudací se tam vyskytovala poměrně často, vybavuje si, že kolaudace proběhla asi [anonymizována dvě slova] a ona ví, že mezi [anonymizováno] a [anonymizováno] byla hospitalizována a není si jistá, zda tam byla, v tom domě, i v prosinci roku 2020 v lednu, ale na místě určitě už byla, pokračovaly tam i kontrolní dny a dokončovaly sw byty do té druhé fáze kolaudace. V prosinci roku 2020 byly v bytech parkety, v koupelně v kolaudovaných bytech byly dlaždice [příjmení] [jméno] [příjmení]. Omítku měly všechny zdi, radiátory [anonymizována dvě slova] byly zřejmě namontované. Vypínače [anonymizováno] tam rovněž byly. A koupelnové vybavení bylo [značka automobilu]. Dveře byly repliky, nebo repasy a parapety byly rovněž. Co se týká zápisu ve stavebním deníku ze dne [datum], spárování stěn a podlah probíhalo pouze v nekolaudovaných bytech. Po kolaudaci dále probíhalo zbroušení žulového schodiště, dodělávaly se koupelny nezkolaudovaných bytů, natírala i původní šachta výtahu. [jméno] se po kolaudaci musela různě zakrývat. Domovní schránky a zvonky zřejmě zapuštěné nebyly. V době kolaudace byly vstupní dveře provizorní. Domovní telefon asi funkční nebyl.

74. Ze svědecké výpovědi [anonymizována dvě slova], bylo zjištěno, že je jednatelem společnosti, která je generálním dodavatelem celé stavby, na stavbě se vyskytoval minimálně třikrát týdně. První kolaudace proběhla dne [datum], a pak [datum] proběhla kolaudace [číslo]. Během první kolaudace byl fyzicky přítomen, byl tam s ním ne jejich stavbyvedoucí, subdodavatelé a paní ze stavebního úřadu. Chodili tam s ní a byli tam s ní při té kontrole, ví, že byli v sedmém patře, že tam byly čtyři byty, mezitím svědek nahlíží do poznámek, v druhém patře to byla i kolaudace prvního podzemního patra. Po upřesnění uvedl, že paní ze stavebního úřadu zřejmě nešla do druhého patra, ale byla všude jinde. V bytech byly určitě položeny parkety, bylo provedeno i lakování, je možné, že některé kousky lišt chyběly, třeba okolo zárubní dveří, ale bylo to třeba v řádu metrů. Obklad byl [značka automobilu] [anonymizováno], radiátory v bytech byly. Společně byly kolaudovány i společné prostory toho domu. V přízemí chyběly schránky, výtah byl funkční, nicméně je možné, že se v některých obdobích zastavoval, na té stavbě bylo hodně lidí, sklo ve výtahu několikrát prasklo, museli to opravovat. [ulice] domovní dveře na stavbě v době kolaudace nebyly, zvonky u vstupu k té první kolaudaci určitě taky nefungovaly. [ulice] dveře být musely, ale nemusely být všechny zavěšené.

75. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že na stavbě působil jako stavbyvedoucí od července 2019 do druhé kolaudace v roce 2021. Při první kolaudaci byly kolaudovány byty pana [příjmení] a některé byty ve druhém podlaží. V bytech byly hotové radiátory, byla hotová sanita, byly hotové vstupní dveře. [ulice] dveře byly nasazené až v den kolaudace. V den kolaudace ještě všechno proběhl před jejím zahájením. Byty dále měly parkety, omítky, WC, umyvadlo, baterie, sprchové stěny. Co se týká čtyřklídlýchdveří, tam si nepamatuje, zda byly dokončeny.

76. Soud dál neprovedl k důkazu výpisy z účtu č. [bankovní účet] vedeného u [právnická osoba], neboť platba záloh na jednotlivé družstevní podíly nebyla účastníky sporována. Dále soud neprovedl k důkazu článek„ Koronavirus zdevastoval pražské hotely“, neboť se nejednalo o důkaz. Soud dále nezjistil žádné podstatné skutečnosti z e-mailu ze dne [datum] od pana [příjmení] panu [příjmení], z fotografií na č.l. 130-133, - e-mailová komunikace pana [jméno] [příjmení] adresovaná zástupci žalované ze dne [datum], z e-mailu ze dne [datum], z časové osy zákazu poskytování ubytovacích služeb, z dopisu Svazu obchodu a cestovního ruchu ČR ze dne [datum], z přehledu opatření a tabulky, návštěvnost podle [příjmení] podle kategorie a vybraného území, z tiskové zprávy AH ČR k novým opatřením vlády.

77. Po provedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu: Právní předchůdce žalobkyně uzavřel s žalovanou ve dnech [datum] a [datum] smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu, se kterou mělo souviset právo nájmu k jednotkám [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] v budově na adrese [adresa žalované]. Dodatkem [číslo] ke všem smlouvám ze dne [datum] pak namísto právního předchůdce žalobkyně nastoupila žalobkyně. Nabídku ohledně koupě družstevních podílů ohledně jednotky [číslo] [číslo] učinila žalobkyně dne [datum], ohledně jednotky [číslo] [číslo] dne [datum] (e-mail ze dne [datum]) a ohledně jednotky [číslo] dne [datum], ohledně jednotek [číslo] dne [datum] a ohledně jednotky [číslo] dne [datum] Smlouvy o převodu jednotlivých podílů byly uzavřeny dne [datum] ohledně podílů spojených s jednotkami [číslo] [číslo] [číslo] dne [datum] ohledně podílů spojených s jednotkami [číslo] [číslo] [číslo] dne [datum] ohledně podílu spojeného s jednotkou [číslo].

78. Po právní stránce soud věc posoudil v souladu se zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.

79. Podle ustanovení § 1740 odst. 1 o. z. osoba, které je nabídka určena, nabídku přijme, projeví-li s ní včas vůči navrhovateli souhlas. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nejsou. Podle odstavce projev vůle, který obsahuje dodatky, výhrady, omezení nebo jiné změny, je odmítnutím nabídky a považuje se za novou nabídku. Přijetím nabídky je však odpověď, která vymezuje obsah navržené smlouvy jinými slovy. Podle odstavce 3 odpověď s dodatkem nebo odchylkou, která podstatně nemění podmínky nabídky, je přijetím nabídky, pokud navrhovatel bez zbytečného odkladu takové přijetí neodmítne. Navrhovatel může přijetí nabídky s dodatkem nebo odchylkou předem vyloučit již v nabídce nebo jiným způsobem, který nevzbuzuje pochybnost.

80. Podle ustanovení 1159 o. z. jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

81. Podle ustanovení § [číslo] odst. 1 dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění. Podle odstavce 2 právo podle odstavce 1 dotčené straně nevznikne, převzala-li na sebe nebezpečí změny okolností.

82. Podle ustanovení § 1968 dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

83. Podle ustanovení § [číslo] odst. 1 nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Podle odstavce 2 změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

84. Po zhodnocení všech důkazů a právním posouzení věci dospěl soud k závěru, že žaloba je částečně důvodná.

85. Soud se nejprve zabýval otázkou závaznosti smluv o smlouvě budoucí. Soud oproti žalobkyni neměl za to, že intenzita změny poměrů byla natolik závažná, že po ní nešlo rozumně požadovat, aby v závazku setrvala a že by za nastalých podmínek smlouvu nikdy neuzavřela. Ustanovení § 1788 odst. 2 o. z. se aplikuje i v případě, kdy si strany použití ustanovení § 1765 o. z., neboť v případě § 1788 o. z. se jedná o lex specialis, které vymezuje podmínky změny okolností odlišně oproti § 1765 o. z. a pouze pro účely smlouvy o smlouvě budoucí. Výpověďmi jednatele žalobkyně [jméno] [příjmení] a svědkyně [jméno] [příjmení] žalobkyně prokazovala, že v bytech měla být ubytována krátkodobá movitá klientela, měly to být tzv. manažerské byty. Tomu odpovídalo i vybavení jako např. výrazně dekorativní prvky či přístroje s menší kapacitou výkonu. Jednatel žalované [příjmení] však tvrdil, že nic takového dohodnuto nebylo, ani ve smlouvách s smlouvě budoucí však není uvedeno, že by se jednalo o žalobkyní tvrzený typ pronájmu. Cena bytů v [obec] ve čtvrtém kvartálu roku 2020 oproti čtvrtému kvartálu roku 2019 rostla o 6 % ([webová adresa]). Nájmy zaznamenaly pokles v prvním pololetí roku 2020 o 2,6 %, ve druhém pololetí 2020 o 4,3 % a v prvním pololetí roku 2021 o 2,8 %, v druhém pololetí 2021 však došlo k nárůstu o 4,3 % ročně (Analýza nájemního bydlení v [obec] dostupná z [webová adresa]). Nejedná se však o takovou změnou okolností, kdy by bylo po žalobkyni nepřiměřené požadovat, aby v závazku setrvala. S ohledem na pandemii Covid musela žalobkyně sice změnit plány, protože krátkodobá klientela zejména ze zahraničí do [obec] po určitou dobu nejezdila, nicméně hodnota bytů rostla v řádu jednotek procent a pokles cen nájemního bydlení byl pouze v řádu jednotek procent a pouze po dobu tří pololetí. Na trhu s nemovitostmi se nejednalo o tak zásadní změnu okolností, která by umožnila nedodržovat uzavřené smlouvy. Žalobkyně je navíc podnikatelským subjektem a nese určitou míru podnikatelského rizika. Soud tak měl smlouvy o smlouvě budoucí ke všem jednotkám i přes nesouhlas žalobkyně jako nadále zavazující.

86. Dále se soud zabýval podmínkou uvedenou ve smlouvách o smlouvě budoucí, že žalovaná dokončila výstavbu bytů tak, že byly v souladu s přílohou [číslo] kde je popsáno standardní provedení výstavby bytu a sklepa, a proběhla kolaudace, resp. vydání souhlasu s užíváním jednotky. Podmínka kolaudačního souhlasu byla dána osvědčením Úřadu [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] sp. zn. [anonymizována dvě slova] [číslo] 2020, ze dne [datum]. Z technické zprávy, dokumentace skutečného provedení stavby bylo zjištěno, že kolaudace se týkala jednotek [číslo]. Co se týká stavu bytů v souladu s přílohou [číslo] ke dni [datum], navrhla žalovaná svědecké výpovědi [jméno] [příjmení], [jméno] [jméno], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [anonymizována dvě slova]. [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení] si nebyli schopni přesně vzpomenout, jaký byl technický stav bytů v prosinci 2020, kdy [jméno] [jméno] působil jako technický dozor a paní [jméno] [příjmení] stavbu kolaudovala za městskou část. [příjmení] [příjmení] navíc uvedla, že nikdy při kolaudaci nenavštíví všechny byty. [příjmení] [jméno] [příjmení] soud hodnotí jako nevěrohodnou. Předtím, než soud položil otázku, začal spontánně popisovat detaily kolaudace budovy na adrese [ulice a číslo]. Pokud by s nikým nehovořil před jednáním, proč by svědek bez jakéhokoliv dotazu začal detailně popisovat průběh kolaudace, kdy stav bytů v průběhu první kolaudace byl pro rozhodnutí o smluvní pokutě nejdůležitější.

87. Výpověď svědkyně [jméno] [příjmení] soud hodnotil jako věrohodnou, ač byla zaměstnankyní žalované a spolupracovnicí jednatele žalované pana [příjmení] (dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 22. 11. 2022, sp. zn. 21 Cdo 1215/2021, skutečnost, že svědek je zaměstnancem zástupce účastníka řízení, sama o sobě nevede k závěru, že jeho výpověď není pravdivá nebo věrohodná. V období prosince 2020 nepobývala na stavbě z důvodu hospitalizace. Z její výpovědi však vyplynulo, že stav jednotlivých kolaudovaných bytů byl v polovině prosince podle přílohy [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí, protože to tak bylo, než v půlce prosince odešla. Vysvětlila rovněž, že pokud dle stavebního deníku měly být dne [datum] ještě spárovány koupelny v šestém patře, jednalo se o ty koupelny, které nebyly kolaudované v první etapě. Uvedla však, že čtyřkřídlé v jednotce [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova] v prosinci 2020 ještě nebyly. Výpovědi [anonymizována dvě slova] a [jméno] [příjmení] rovněž potvrdily stav bytů dle přílohy [číslo].

88. Pokud zástupce žalobkyně uvedl, že každým dalším jednáním chodí připravenější svědci, Když soud odhlédne od výpovědi pana [příjmení], [jméno] [příjmení] připravovala podklady pro žalovanou na jednání u soudu a podle nich mohla zjistit, jakým směrem se dokazování ubírá. Co se týká zástupců stavební firmy pana [jméno] [příjmení] a [anonymizována dvě slova], byli vyslechnuti jako poslední, ve třetí etapě svědků, kdy už bylo zřejmé, na co konkrétně se soud bude ptát. Pan [anonymizováno] přiznal, že se na jednání připravoval, měl lísteček s poznámkami a věděl, že se soud bude dotazovat kolaudace objektu. I přes uvedené však soud neměl důvod pochybovat o pravdivosti výpovědi paní [příjmení], pana [příjmení] a pana [příjmení]. I ve stavebním deníku za předmětné období nebylo již zapsáno, že by na sporovaných jednotkách pokračovaly práce a rovněž byly kolaudované.

89. Žalobkyně rovněž tvrdila, že je v důkazní nouzi, že na stavbě nebyla, a nemůže navrhovat důkazy ke stavu bytů a o to spíš, když jí žalovaná neumožnila prohlídku bytů v únoru 2021. Soud konstatuje, že v té době byla žalobkyně v prodlení se svým plněním, a pokud se žalovaná dožadovala před prohlídkou bytů nějaké dohody o dalším postupu, jak vyplynulo z e-mailu pana [příjmení] ze dne [datum], byl takový její postup oprávněný. A to obzvlášť v situaci, kdy žalobkyně po celé první čtyři měsíce roku 2021 ve svých podáních opakovala, že se smlouvami o smlouvách budoucí necítí být vázána (naposledy v e-mailu ze dne [datum]).

90. Žalobkyně dále namítala, že soud by při posuzování smluvní pokuty měl zkoumat mimo bytu jako takového i společné prostory domu na adrese [ulice a číslo]. Soud se s tímto tvrzením ale neztotožnil. V článku II. smluv o smlouvě budoucí je uvedeno, že podmínkou uzavření smlouvy o převodu je dokončení výstavby bytu tak, že bude provedena s přílohou [číslo] kolaudace, resp. vydání souhlasu s užíváním jednotky či jiné rozhodnutí místně příslušeného stavebního úřadu. Byt pak byl v článku I smluv o smlouvách budoucích definován jako bytový prostor (v definovaném nadzemním podlaží, výměrou a dispozicí), dále se konstatuje, že byt je součástí bytové jednotky, jejíž součástí je dále spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a sklep, pro to pak byla zavedena zkratka„ Jednotka“.

91. Definice bytové jednotky jako bytu a sklepa je uvedena i v převodních smlouvách, přestože pro uvedené je definována zkratka„ Byt“ Ve změně prohlášení vlastníka ze dne [datum] a v prohlášení vlastníka ze dne [datum] byly jednotky vymezeny jako byty, ateliéry, garáže jako prostorově oddělené části domu a dále ideální podíl na společných částech domu. V neposlední řadě, jak smlouvy o smlouvách budoucích a převodní smlouvy v definici odkazují na o. z. a podle ustanovení 1159 o. z. jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Soud proto při zkoumání fyzického stavu objektu nezkoumal, jak ke dni [datum] vypadaly společné prostory a sklep, protože strany si ujednaly pouze podmínku ohledně stavu bytu dle přílohy [číslo]. Pokud žalobkyně tvrdila, že je přece jasné, že je nutné zkoumat i společné části, soud konstatuje, že společné části posuzoval stavební úřad při kolaudaci objektu. Jak uvedla paní [příjmení], není možné zkolaudovat byty, pokud nebyly kolaudovány i společné části. Není tedy pravdou, že by se k bytům muselo dostávat katapultem dle tvrzení zástupce žalobkyně v závěrečné řeči, společné prostory byly funkční a podmínku souladu společných prostor s přílohou [číslo] smluv o smlouvě budoucí si strany nesjednaly.

92. Žalobkyně rovněž poukazovala na nedokončenost celého domu, což potvrdily jak notářské zápisy, tak výpovědi svědků. Soud upět upozorňuje, že žalobkyně byla v prodlení s plněním svého závazku, neustále deklarovala, že ani smlouvy o smlouvách budoucích plnit nebude, žalovaná proto nebyla povinna připravit dům k převzetí bytů žalobkyní, pokud nebylo jisté, zda k uzavření převodních smluv s žalobkyní dojde.

93. Převodní smlouvy byly nakonec uzavřeny v podobě, jak byly mezi stranami dohodnuty jako příloha smluv o smlouvách budoucích. Drobné formulační změny pak soud hodnotí jako změny spadající pod ustanovení § 1740 odst. 3 o. z., kdy se jedná o odchylky, které podstatně nemění podmínky nabídky.

94. Co se týká konkrétního výpočtu smluvních pokut, soud se rozhodl nepřiznat smluvní pokutu týkajících se družstevních podílů k jednotkám [číslo] [číslo] Smluvní pokuty začaly dle smluv o smlouvách budoucích běžet od [datum]. Žalobkyně nabídla uzavření převodních smluv k těmto jednotkám dne [datum], žalované pak trvalo 16 dní do [datum], než na nabídku žalobkyně zareagovala. Až žalobkyně deklarovala, že nechce navazovat na smlouvy o smlouvách budoucích, nakonec e-mailem ze dne [datum] deklarovala, že smlouvy uzavře převodní smlouvy, jak navrhuje žalovaná. Žalovaná pak navrhla termín uzavření smluv až dne [datum], což vyplývá z e-mailové komunikace mezi zástupci stran z poloviny dubna 2021. Soud má proto za to, že prodlení s uzavřením konkrétních převodních smluv k jednotám [číslo] [číslo] v dubnu 2021 jde na vrub žalované a nemá proto na tyto smluvní pokuty nárok. Dále u smluvní pokuty k družstevnímu podílu k bytové jednotce [číslo] měl soud za to, že žalovaná si nárok vypočetla špatně (požadovala smluvní pokutu za 37 dní namísto 30 dní, neboť smlouva o převodu družstevního podílu byla uzavřena dne [datum]) a proto, co se týká části nárokované smluvní pokuty ve výši 19 075 Kč, tuto zamítl.

95. Smluvní pokuta u bytové jednotky [číslo] je ve výši 0,05 % denně z částky 5 800 000 Kč za prodlení 42 dní od [datum] do [datum], kdy denní sazba činní 2 900 Kč, celkem činí 121 800 Kč Smluvní pokuta u bytové jednotky [číslo] je ve výši 0,05 % denně z částky 2 950 000 Kč za prodlení 37 dní od [datum] do [datum], kdy denní sazba činní 1 475 Kč, celkem činí 54 575 Kč Smluvní pokuta u bytové jednotky [číslo] je ve výši 0,05 % denně z částky 3 200 000 Kč za prodlení 37 dní od [datum] do [datum], kdy denní sazba činní 1 600 Kč, celkem činí 59 200 Kč Smluvní pokuta u bytové jednotky [číslo] je ve výši 0,05 % denně z částky 2 600 000 Kč za prodlení 37 dní od [datum] do [datum], kdy denní sazba činní 1 300 Kč, celkem činí 48 100 Kč Smluvní pokuta u bytové jednotky [číslo] je ve výši 0,05 % denně z částky 2 900 000 Kč za prodlení 37 dní od [datum] do [datum], kdy denní sazba činní 1 450 Kč, celkem činí 53 650 Kč Smluvní pokuta u bytové jednotky [číslo] je ve výši 0,05 % denně z částky 5 450 000 Kč za prodlení 30 dní od [datum] do [datum], kdy denní sazba činní 2 725 Kč, celkem činí 81 750 Kč. Soud proto co do rozdílu požadované částky 100 825 Kč a 81 750 Kč ve výši 19 075 Kč zamítal.

96. Soud tak přiznal smluvní pokutu ve výši 419 075 Kč (121 800 Kč + 54 575 Kč + 59 200 Kč + 48 100 Kč + 53 650 Kč + 81 750 Kč), co do zbytku vzájemný návrh zamítl do částky 174 325 Kč (593 400 Kč – 419 075 Kč) včetně zákonného úroku z prodlení od [datum] dle předžalobních výzev žalované ze dne [datum] a [datum].

97. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 86 412,86 Kč, přičemž tato částka představuje 41,24 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 70,62 % a úspěchu žalovaného v rozsahu 29,38 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 29 670 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 593 400 Kč sestávající z částky 10 700 Kč za každý z třinácti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (vzájemný návrh ze dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum] v rozsahu dvou úkonů právní služby, účast na jednání u soudu dne [datum] v rozsahu dvou úkonů právní služby, vyjádření ze dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum]) a z částky 5 350 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně čtrnácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 148 650 Kč ve výši 31 216,50 Kč. Vyjádření ze dne [datum] se částečně vyjadřovalo k vzájemnému návrhu (že žalovaná svou povinnost splnila v průběhu května a dubna a že žalobkyně nepředložila žádné důkazy k tvrzení, že budova není dosud dokončena). To tvrdila i v podání ze dne [datum] soud proto náhradu nákladů řízení za tento úkon (vyjádření ze dne [datum]) nepřiznal, neboť tento úkon nepovažoval za účelně vynaložený. Soud dále žalované nepřiznal náhradu nákladů řízení za podání ze dne [datum], které obsahovalo vysvětlení výpočtu smluvních pokud, uvedené měl obsahovat již vzájemný návrh samotný a nejednalo se o účelně vynaložený úkon právní služby. Dále vyjádření ze dne [datum] bylo zasláno bez výzvy soudu a tvrzení mohla být již obsažena i ve vyjádření ze dne [číslo] 2021, nejednalo se o účelně vynaložený úkon právní služby.

98. Lhůta ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal soud důvody. Náhrada nákladů řízení byla určena na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení