7 C 158/2023 - 167

Rubrum

Okresní soud v Lounech rozhodl samosoudkyní JUDr. Alenou Šmicovou, ve věci žalobkyně: [právnická osoba]., IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] proti žalované: [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] pro zaplacení 411 600 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba na uložení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku ve výši 411 600 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 411 600 Kč [datum] do zaplacení ve výši 15 %, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 92 147,16Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalované [tituly před jménem] [jméno právního zástupce], advokátky se sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalované zaplacení částky ve výši 411 600 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že smlouvou o realitních službách, uzavřenou dne [datum], se zavázala jako zprostředkovatelka pro žalovanou jako objednatelku zprostředkovat prodej nemovitosti, vymezené v čl. II. předmětné smlouvy, za dobu trvání smlouvy vykonávala sjednanou činnost, předmětné nemovitosti inzerovala, prováděla v nich prohlídky se zájemci, zajistila homestaging, zpracovala videoprohlídky a pořídila profesionální fotografie nemovitostí. Následně pro žalovanou obstarala zájemce o koupi předmětných nemovitostí, a to paní [jméno FO] a pana [jméno FO], s těmito zájemci vedla jednání ohledně podmínek a způsobu uzavření kupní smlouvy. Žalovaná dopisem ze dne [datum] ukončila předmětnou realitní smlouvu. Následně se žalobkyně dozvěděla, že žalovaná uzavřela kupní smlouvu, na jejímž základě prodala předmětné nemovitosti výše zmíněným kupujícím – panu [jméno FO] a slečně [jméno FO] za kupní cenu [částka]. Žalobkyně zprostředkovala žalované uvedené zájemce a žalovaná v důsledku této činnosti žalobkyně uzavřela s nimi kupní smlouvu. Žalobkyni vznikl nárok na zaplacení provize podle čl. III. odst. 2. předmětné realitní smlouvy ve výši 4 % z kupní ceny nemovitostí včetně DPH. Nárok na danou provizi má žalobkyně i v případě, že žalovaná se zájemci nalezenými žalobkyní uzavře příslušnou kupní smlouvu do 1 roku od skončení účinnosti realitní smlouvy (čl. IV. odst. 4). Žalobkyně žalovanou vyzvala e-mailem ze dne 9. 7. 2022 k zaplacení provize ve výši 4 % z předmětné částky, tj. částky 411 600 Kč. Žalovaná výzvě nevyhověla, žalobkyně vyzvala žalovanou předžalobní výzvou ze dne 9. 11. 2022 k zaplacení dané částky do 25. 11. 2022, žalovaná však přesto ničeho nezaplatila.

2. Proti vydanému elektronickému platebnímu rozkazu podala žalovaná dne 10. 7. 2023 odpor odůvodněný tím, že učinila nesporným, že mezi ní jako objednatelkou a žalobkyní jako zprostředkovatelem byla dne [datum] uzavřena smlouva o realitních službách na dobu určitou do [datum]. Předmětem smlouvy byla dohoda o právech a povinnostech při zprostředkování prodeje nemovitých věcí ve vlastnictví žalované. Žalobkyně za dobu trvání smlouvy vyvinula činnost v podobě homestagingu, fotografování a inzerce nemovitostí. Nesouhlasí s tvrzením, že pro žalovanou žalobkyně obstarala zájemce o koupi předmětných nemovitostí, a to paní [jméno FO] a pana [jméno FO]. Žalobkyně sice informovala žalovanou o několika zájemcích o koupi, nedošlo však k tomu, že by se s těmito zájemci jednalo o konkrétních podmínkách koupě. Pokud jde o uzavřenou kupní smlouvu mezi žalovanou a slečnou [jméno FO] a panem [jméno FO] na straně kupujících, pak slečna [jméno FO] oslovila žalovanou přímo již [datum], tedy před uzavřením smlouvy s žalobkyní, uzavřené až [datum]. Slečna [jméno FO] se o prodeji nemovitosti dozvěděla z doslechu od svých známých z obce [adresa]. Žalovaná potvrdila jmenované zamýšlený prodej svých nemovitostí a odkázala ji po uzavření smlouvy s žalobkyní na realitního makléře s tím, že prodej nemovitostí zprostředkovává žalobkyně. Pokud jde o pana [jméno FO], který je druhem slečny [jméno FO], nelze u něho rovněž tvrdit, že jej zajistila žalobkyně, potažmo makléř svou činností. Žalovaná nebyla spokojena s činností žalobkyně reprezentované realitním makléřem [jméno FO]. Dle názoru žalované ze strany žalobkyně nebyly řádně plněny povinnosti, k nímž se zavázala. Bylo složité realitního makléře kontaktovat, když opakovaně jí nezvedal telefony. S ohledem na to, že nebyla spokojena se službami žalobkyně, neměla zájem pokračovat po skončení smlouvy ve spolupráci a nedošlo k prodloužení trvání smlouvy. Slečně [jméno FO] se podařilo s realitním makléřem pouze zpočátku, následně komunikace s ním i pro jmenovanou byla složitější. Nelze souhlasit s tím, že by makléřem byly vyjednány podmínky obchodu a že by vyvinul činnost, která směřovala k uzavření kupní smlouvy na nemovitosti žalované. Žalovaná nesouhlasila, že by na straně žalobkyně vznikl nárok na zaplacení zprostředkovatelské provize.

3. V podání předloženém soudu při jednání soudu dne [datum] žalovaná zdůraznila, že slečna [jméno FO] se na žalovanou obrátila ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy s tím, že se dozvěděla od svých rodičů, že žalovaná prodává své nemovitosti a odkázala ji na pana [jméno FO]. Trvá na tom, že pan [jméno FO] slečnu [jméno FO] a pana [jméno FO] jako zájemce svou činností nezajistil. Naopak byla ochotna, pokud by obchod s těmito zájemci dotáhl, zaplatit mu zprostředkovatelskou provizi, i když tyto zájemce svou činností nezajistil. Ve zprostředkovatelské smlouvě byla sjednána kupní cena na částku [částka]. V inzerátu byla uvedena cena vyšší, a to [částka] z důvodu možného prostoru pro vyjednávání, a to na doporučení makléře., který byl povinen prodat její nemovitosti v souladu se zprostředkovatelskou smlouvou minimálně za kupní cenu [částka]. Makléř slečně [jméno FO] a panu [jméno FO] snížil kupní cenu na [částka]. Ke zprostředkovatelské smlouvě nebyl uzavřen žádný dodatek o možnosti prodeje za nižší částku. [jméno FO] s žalovanou i se zájemci přestal komunikovat, neměla proto zájem o prodloužení a trvání zprostředkovatelské smlouvy. Po ukončení zprostředkovatelské smlouvy jednala s různými zájemci, opětovně byla kontaktována slečnou [jméno FO] a panem [jméno FO], kteří na rozdíl od ostatních zájemců měli rodinnou vazbu na obec žalované. V té době dostala nabídku na odkup od společnosti vykupující nemovitosti na částku [částka]. Její bývalý manžel požadoval vyplacení. Slečna [jméno FO] a paní [jméno FO] jí nabídli [částka], jinak na hypotéku by nedosáhli. Následně o kupní ceně jednali a došli k dohodě o ceně ve výši [částka] s tím, že nebude požadovat žádnou odpovědnost za vady, které by se na nemovitostech mohly vyskytnout a za které by nesla odpovědnost.

4. Ve vyjádření ze dne 18. 12. 2023 žalobkyně doplnila, že pan [jméno FO] pro ni vykonává činnost realitního makléře na základě smlouvy o spolupráci, nejedná se o zaměstnance žalobkyně, nebyl a není statutárním orgánem žalobkyně. Pokud se pan [jméno FO] měl někdy v minulosti vyjádřit v tom duchu, že požaduje zaplatit provizi, jednalo se o zkratku k tomu, že tak požaduje jako zástupce žalobkyně. Zahájení vymáhání příslušného nároku neinicioval pan [jméno FO], nýbrž jednatel žalobkyně. Z předložených listin neplyne, a žalobkyně to ani nikdy netvrdila, že by nárok na zaplacení provize náležel vůči žalované přímo panu [jméno FO]. Dle žalobkyně cca v měsíci červenci roku 2021 za žalobkyni pan [jméno FO] jako realitní makléř zprostředkoval prodej nemovitosti sestry žalované, respektive jejímu manželovi panu [jméno FO]. Na základě doporučení od sestry žalované a jejího manžela se obrátila žalovaná na pana [jméno FO] počátkem září 2021. [jméno FO] vždy vystupoval jako realitní makléř žalobkyně, a nikoli jako samostatný zprostředkovatel. Po dohodě se žalovanou pan [jméno FO] dne [datum] osobně navštívil za přítomnosti žalované prodávanou nemovitost v [adresa]. Dohodli se, že pro žalovanou připraví ocenění nemovitosti, seznam služeb, nabídku strategii prodeje a předloží podmínky spolupráce včetně výše provize, která by byla žalobkyni placena, což pan [jméno FO] vše učinil a žalované zaslal e-mailem dne 14. 9. 2021. Žalovaná s danými podmínkami a postupem specifikovaným v emailu ze dne 14. 9. 2022 souhlasila, a předala mu klíče od nemovitosti a dala mu ji k dispozici pro jeho činnost. [jméno FO] dne [datum] realizoval homestaging, danou nemovitost vyklidil a uklidil a vybavil vzorovým zapůjčeným nábytkem. Rovněž zajistil vytvoření virtuální prohlídky, přístupné přes odkaz [Anonymizováno], a též fotografii nemovitosti prostřednictvím dronu. Vytvořil inzerát k prodeji nemovitosti žalované a ten spustil dne [datum] a zaslal dne [datum] odkaz na inzerát žalované – opět přes aplikaci WhatsApp. Informoval žalovanou, že zájem o koupi projevila první osoba – pan [jméno FO], s panem [jméno FO] uskutečnil dne [datum] prohlídku nemovitosti. V reakci na inzerci, kterou pan [jméno FO] vyvěsil, se přímo žalované ozvala zájemkyně paní [jméno FO]. Vzhledem ke skutečnosti, že obě pochází z jedné obce, kontakt na žalovanou měla zájemkyně k dispozici a bylo jí známo, kdo je majitelem dané nemovitosti. Dle komunikace paní [jméno FO] informovala žalovanou o tom, že se jí ozývá na základě inzerátu; je tedy zjevné, že bez uveřejnění inzerátu by se o prodeji nemovitosti žalované nedozvěděla. Žalovaná panu [jméno FO] danou komunikaci předala s tím, že se o celou věc má postarat. Výsledky homestagingu odeslal přes aplikaci WhatsApp žalované, a ta si výsledek velice pochvalovala a činnost pana [jméno FO] oceňovala. Následně se paní [jméno FO] telefonicky spojila s panem [jméno FO] a chtěla se dohodnout na prohlídce nemovitosti a pan [jméno FO] paní [jméno FO] e-mailem ze dne [datum] potvrdil termín prohlídky na den [datum] a paní [jméno FO] panu [jméno FO] tento termín téhož dne odsouhlasila. Dne [datum] se paní [jméno FO] ozvala přes aplikaci WhatsApp žalované, a ta ji opět odkázala na pana [jméno FO]. Prohlídka se dne [datum] uskutečnila za účasti paní [jméno FO], jejího přítele pana [jméno FO] a pana [jméno FO]. [jméno FO] na této schůzce, ještě předtím, než vstoupila do domu, s ohledem na podklady zpracované žalobkyní (virtuální prohlídka, foto dronem, home stagigng) jednoznačně sdělila panu [jméno FO], že má o nemovitost vážný zájem a tuto si přeje zakoupit. Dne [datum] zaslal pan [jméno FO] žalované písemný návrh smlouvy o realitním zprostředkování, která obsahovala již dříve dohodnuté podmínky (včetně výše provize) a měla dohodu stran stvrdit. Dne [datum] žalobkyně a žalovaná podepsaly smlouvu o realitním zprostředkování – žalovaná neměla žádné připomínky, a to ani s modelem výhradního zastoupení. Dne [datum] pan [jméno FO] uskutečnil pro paní [jméno FO] a její rodiče druhou prohlídku nemovitosti. Od počátku paní [jméno FO] a pan [jméno FO] avizovali, že mají zájem nemovitost zakoupit. [jméno FO] a pan [jméno FO] však upozorňovali na to, že pro uzavření rezervační smlouvy si musejí zajistit hypotéku. Proto se druhé prohlídky účastnili rodiče paní [jméno FO], kteří měli s financováním pomoci. Žalobkyně i přes vyjádřený zájem p. [jméno FO] nadála pokračovala v prohlídkách a hledání zájemce. [jméno FO] a p. [jméno FO] měli s financováním koupě obtíže, a proto oddalovali podpis rezervační smlouvy. Zájemcům byla nabídnuta konzultace hypotečního poradce, pana [jméno FO], tuto nabídku přijali, a s finančním poradcem začali spolupracovat a hledat možná řešení. Dne [datum] s ohledem na vyjádřený zájem paní [jméno FO] a pana [jméno FO] byl zaslán paní [jméno FO] návrh rezervační smlouvy, téhož dne potvrdila převzetí tohoto návrhu. Následně paní [jméno FO] rezervační smlouvu připomínkovala v e-mailové komunikaci z období [datum] – [datum], nadále však upozorňovala na skutečnost, že smlouvu nebude možné podepsat, dokud nebude mít zajištěné financování. Dne [datum] paní [jméno FO] zaslala panu [jméno FO] své poslední připomínky. [jméno FO] opakovaně sdělovala panu [jméno FO], že rezervační smlouvu nehodlá a nemůže podepsat, dokud nebude mít vyřešeno financování. Zároveň pak sdělila, že bohužel nejsou pro získání úvěru bonitní a bude třeba hledat jiná řešení. Dne [datum] se panu [jméno FO] ozvala žalovaná, nespokojená s průtahy ve věci, sdělil jí, že paní [jméno FO] a pan [jméno FO] nejsou ochotni podepsat rezervační smlouvu, pokud neobstarají financování, a že nadále hledá zájemce o nemovitost, realizuje prohlídky a nadále vyvíjí realitní činnost. Vedle toho poté pan [jméno FO] zaurgoval paní [jméno FO] ohledně podpisu rezervační smlouvy, reagovala, že rezervační smlouvu nepodepíše, neboť úvěr nezískala. Dne [datum] pan [jméno FO] přeposlal žalované a její zástupkyni e-mail paní [jméno FO], v němž paní [jméno FO] uvádí, že rezervační smlouvu bez vyjasnění financování nepodepíše. Dne [datum] sdělil panu [jméno FO] pan [jméno FO], že stále jedná o hypotéce, a že mají nadále zájem předmětnou nemovitost zakoupit, avšak chtějí vyjednávat o kupní ceně. Další zájemci o nemovitost se účastnili prohlídky, a to dne [datum] pan [adresa], dne [datum] pan [jméno FO], dne [datum] pan [jméno FO], dne [datum] paní [jméno FO], dne [datum] paní [jméno FO], žádný z těchto zájemců však zájem o koupi nemovitosti neprojevil. Do konce doby účinnosti smlouvy o zprostředkování probíhala komunikace mezi panem [jméno FO] a žalovanou standardně, žalovaná byla o krocích žalobkyně informována, žalobkyně byla i nadále v kontaktu s paní [jméno FO] a panem [jméno FO], kteří neustále svůj zájem o koupi nemovitosti deklarovali. Vyčkávalo se tedy, zda paní [jméno FO] a pan [jméno FO] získají úvěr. Dne [datum] pan [jméno FO] zaslal žalované SMS zprávu o dalším zájemci a další možné prohlídce. Žalovaná reagovala a panu [jméno FO] sdělila, že o další pokračování spolupráce nemá zájem. Právní zástupkyně žalované panu [jméno FO] zaslala dne [datum] e-mail s upozorněním na uplynutí doby, na níž byla smlouva o zprostředkování uzavřena a vyzvala jej k ukončení činnosti ve vztahu k nemovitosti. [jméno FO] na tento e-mail reagoval e-mailem ze dne [datum]. Dále zaslal žalované dne [datum] seznam zájemců a žalované předal klíče od nemovitosti. Žalobkyně se dozvěděla, že paní [jméno FO] a pan [jméno FO] od žalované předmětnou nemovitost koupili. Z tohoto důvodu žalobkyně začala uplatňovat nárok na zaplacení provize, a to i podáním žaloby. Žalobkyně se dovolává čl. IV. odst. 4. smlouvy o zprostředkování, který byl ostatně při posledním jednání citován. Žalobkyně má za to, že nárok na provizi podle tohoto odstavce je vázán toliko na jedinou podmínku a to, zda vlastník nemovitosti uzavřel příslušnou smlouvu s osobou prokazatelně opatřenou zprostředkovatelem. Není proto rozhodné, zda a které povinnosti popsané v čl. IV. odst1. smlouvy o zprostředkování žalobkyně splnila či nikoli. Žalobkyně setrvala na tvrzení, že pro žalovanou paní [jméno FO] a pana [jméno FO] dané podmínky svojí činností splnila, a bez její činnosti by žalovaná s paní [jméno FO] a panem [jméno FO] nikdy danou kupní smlouvu neuzavřela.

5. V replice z 29. 2. 2024 žalovaná k vyjádření žalobkyně ze dne 18. 12. 2023 namítala, že žalobkyně není ve věci aktivně legitimována, že vždy jednala toliko s panem [jméno FO], na kterého dostala kontakt od své setry „prověřila“ si ho vyhledáním v rejstříku živnostenského podnikání, kde je zapsán jako samostatný podnikatel s IČ [IČO] a sídlem [adresa], disponuje živnostenským oprávněním na předmět podnikání realitní zprostředkování, nikdy nejednala s žádnou jinou osobou, vždy se jí jako realitní zprostředkovatel prezentoval, opakovaně uvedl, že je podnikatelem, který spolupracuje s „[Anonymizováno]“ zejména kvůli lepší prezentaci navenek. Potvrdila schůzku s panem [jméno FO], na které řešili služby, které jí může při zprostředkování prodeje její nemovitosti nabídnout. Činnosti pana [jméno FO], případně činnosti jím zprostředkované (homestaging, příprava virtuální prohlídky), tyto nikdy nezpochybňovala, nepopírá, že byla spokojena s výsledkem těchto konkrétních služeb (homestaging a virtuální prohlídka). Nespokojenost s poskytovanými službami vyjádřila až později, když se prodej nemovitostí dle jejího názoru neúměrně prodlužoval. Nezpochybňovala, že ze strany pana [jméno FO] byla vytvořena inzerce, že ze strany pana [jméno FO] jí bylo sděleno, že má potenciální zájemce o koupi. Žalovaná tvrdí, že žalobkyni nevznikl nárok na provizi, tento je vázán pouze na to, že zprostředkovatel svou činností zajistí uzavření zprostředkovávané smlouvy s jím zajištěným zájemcem. Žalovaná byla nejprve kontaktovaná slečnou [jméno FO], nebylo to však na základě inzerce zveřejněné žalobkyní (panem [jméno FO]), tato žalované při komunikaci, kterou spolu vedly následně při uzavírání kupní smlouvy, slečna [jméno FO] se o prodeji nemovitostí žalovanou dozvěděla z doslechu, tuto skutečnost si ověřila prostřednictvím internetu, kde narazila na inzerát zveřejněný panem [jméno FO]. Žalovaná předala kontakt na slečnu [jméno FO] panu [jméno FO], rovněž slečně [jméno FO] sdělila, že nemovitosti bude prodávat prostřednictvím pana [jméno FO] a má navázat komunikaci s ním. Žalovaná skutečně měla zájem o služby pana [jméno FO], proto ostatně zájemkyni slečnu [jméno FO], která ji kontaktovala přímo bez souvislosti s jakoukoli činností pana [jméno FO], odkázala na pana [jméno FO]. S ohledem na počáteční spokojenost s činností pana [jméno FO], věřila, že se panu [jméno FO] podaří dovést jednání se slečnou [jméno FO] a panem [jméno FO] ke zdárnému konci a že skutečně zajistí svou činností uzavření kupní smlouvy ve vztahu k nemovitostem. Poukázala na ustanovení čl. IV. odst. 4 smlouvy, že vznik nároku na provizi je vázán na prokazatelný důkaz o tom, že „zprostředkovatel“ zajistil konkrétního zájemce svou činnosti, jímž má být písemný záznam o prohlídce, který pan [jméno FO] nikdy nevyhotovil. Inzerovaná cena nemovitostí (dle inzerátu zveřejněného a doloženého žalobkyní) činila částku [částka], požadovaná kupní cena byla ve zprostředkovatelské smlouvě sjednána odlišně, a sice na částku [částka], pod částku uvedenou ve zprostředkovatelské smlouvě nikdy nebyla žádným dodatkem ke zprostředkovatelské smlouvě požadovaná kupní cena snížena. Intenzivní komunikace mezi panem [jméno FO], žalovanou a slečnou [jméno FO] (a panem [jméno FO]) o uzavření rezervační smlouvy ve vztahu k nemovitostem probíhala v měsíci říjnu a listopadu 2021, následně začalo docházet ke stále častějším odmlkám ze strany pana [jméno FO]. Slečna [jméno FO] opakovaně kontaktovala žalovanou s tím, že s ní pan [jméno FO] nekomunikuje, byť její zájem o koupi nemovitostí trvá, rovněž žalovaná se s panem [jméno FO] opakovaně neúspěšně pokoušela spojit. Žalovaná byla pak nespokojena s přístupem pana [jméno FO], když po počátečním „nadšení“ pan [jméno FO] příliš nekomunikoval a z pohledu žalované tedy nečinil žádné kroky, které by směřovaly blíže k uzavření kupní smlouvy se slečnou [jméno FO] a panem [jméno FO], proto se rozhodla neprodloužit spolupráci na základě zprostředkovatelské smlouvy. Zprostředkovatelská smlouva tedy byla ukončena uplynutím sjednané doby trvání ke dni [datum]. Kupující slečnu [jméno FO] a pana [jméno FO] nezajistila žalobkyně svou činností, uvedení zájemci se obrátili přímo na žalovanou, které nad rámec svých povinností odkázala na pana [jméno FO], s těmito kujícími po dobu cca dvou měsíců komunikoval, následně však byla komunikace s ním pro žalovanou i pro potenciální kupující stále obtížnější, a proto se se všemi požadavky museli tito kupující obracet přímo na žalovanou, která je sama s nimi řešila, neboť pan [jméno FO] byl často nedosažitelný a nepodařilo se mu „dotáhnout“ obchod do konce. Proto žalovaná po skončení zprostředkovatelské smlouvy sama dále jednala se zájemci v osobách slečny [jméno FO] a pana [jméno FO], které si ostatně zajistila sama. Žalovaná je toho názoru, že žalobkyni nevznikl vůči ní nárok na zaplacení zprostředkovatelské provize.

6. Z výpovědi svědka [jméno FO] bylo zjištěno, že byl jako zprostředkovatel doporučen žalované její sestrou, s žalovanou se setkal v jejím domě, nabídl provedení ocenění, seznam služeb, návrh strategie prodeje a výši provize, což jí následně zaslal emailem. Dohodli se, dům nechal uklidit, vyčistit, vybavit nábytkem, nafotit, udělat virtuální prohlídku dronem, žalovaná s tím byla spokojená, hlavně chtěla, aby se věnoval prodeji, začal realizovat prohlídky, při jedné prohlídce došlo k podpisu zprostředkovatelské smlouvy, kterou žalované poslal předem emailem. Komunikovali především přes aplikaci WhatsApp, někdy emailem, případně prostřednictvím telefonu. Než podepsali zprostředkovatelskou smlouvu, svědek realizoval jednu nebo dvě prohlídky se zájemci, a prohlídku se slečnou [jméno FO]. Potvrdil, že slečna [jméno FO] kontaktovala nejdříve žalovanou, která mu zprávu od ní naskenovala a poslala, kontaktovala ho i slečna [jméno FO]. Na prohlídku nemovitosti se dostavila jmenovaná s přítelem, panem [jméno FO], projevila hned zájem o nemovitost, o nemovitosti byla informovaná z inzerátu, virtuální prohlídky. Kupní cena jim byla známa, chtěli si na její zaplacení vyjednávat hypotéku. Předal jim kontakt na finančního poradce pana [jméno FO]. Žalovaná zdůrazňovala uzavření rezervační smlouvy, nečinila návrhy na změnu, neměla výhrady. Problémy začaly v okamžiku, kdy pan [jméno FO] sdělil, že finanční situace u zájemců slečny [jméno FO] a pana [jméno FO] je komplikovaná, že nedosáhnou na požadovanou částku, odmítli podepsat rezervační smlouvu dříve, než budou mít jistotu, že dostanou hypotéku. Svědek se domnívá, že s žalovanou jednal telefonicky o snížení kupní ceny asi o [částka] v době, kdy zájemci věděli, že neprojdou hypotékou, že by měli šanci na hypotéku, pokud by byla kupní cena nižší. Zájemcům navrhoval emailem určité změny v rezervační smlouvě, aby splnil požadavek žalované mít rezervační smlouvu na sníženou cenu, přestali komunikovat i s panem [jméno FO]. Rezervační smlouvu zaslal zájemcům, do rezervační smlouvy mohl uvést nižší cenu než uvedená ve zprostředkovatelské smlouvě, protože o tom telefonicky mluvil s žalovanou, dohodli se, že může cenu nepatrně snížit oproti inzerované, mohlo to být [částka] až [částka]. Advokátce žalované zaslal seznam zájemců, vzniklý nárok na provizi nevyúčtoval, neboť věděl od žalované a její advokátky, že nic nezaplatí. Vysvětlil, že měl na mysli realitní kancelář, pokud uvedl, že „mě nebo já že mám nárok“. S žalobkyní má uzavřenu smlouvu o spolupráci jako jednatel [právnická osoba] i rovněž jako OSVČ, pokud by žalovaná chtěla provizi zaplatit, byla by faktura vystavena a odvedeno DPH. Ze strany zájemců pana [jméno FO] a slečny [jméno FO] se jednalo o opravdu vážný zájem o nemovitost. protokol o prohlídce s těmito zájemci nesepsal, komunikovali prostřednictvím emailu. Žalované neposlal zvlášť poučení ve smyslu ustanovení § 1811, 1812 obč. zákoníku, zprostředkovatelskou smlouvu s žalovanou za žalobkyni podepsal na základě pověření jednatele žalobkyně pana Bareše, vystavené jak na uvedenou společnost, tak na OSVČ, smlouvu realizoval za žalobkyni podle uzavřené smlouvy s ním jako s [právnická osoba]

7. Ze svědecké výpovědi [jméno FO] bylo zjištěno, že žalovanou zná, svědkyni poskytuje kosmetické služby. Od svých rodičů se dozvěděla o prodeji domu žalované, inzerci ohledně nemovitosti vyhledala poté, kdy se dozvěděla o prodeji nemovitosti, viděla i fotografie, žalovanou oslovila přes Facebook s dotazem na prodej domu a informovala ji o zájmu o dům. Žalovanou byla odkázaná na realitní kancelář, s realitním makléřem domluvili prohlídku, kde byl přítomen i její přítel a projevili zájem o nemovitost. Začali vyřizovat hypotéku, nejprve s panem [jméno FO] na doporučení pana [jméno FO], v té době byla na mateřské dovolené, neměla žádný příjem, na hypotéku nedosáhli, neboť neměli dostatečné příjmy. Příjem získala až v roce 2022 na dohodu o provedení práce, začali pronajímat byt, jednali s [jméno FO], kde získali hypotéku ve výši [částka]. Nemovitost zakoupili za [částka], přičemž [částka] měli z vlastních zdrojů. V inzerátu byla kupní cena ve výši [částka], na první schůzce se již dotazovali na možnost snížení ceny a byli informováni o možném snížení na [částka], neměli dostatek finančních prostředků na získání hypotéky v této výši. Rezervační smlouvu nepodepsali, obsahovala ujednání, že by rezervační poplatek, který by uhradili, by nedostali zpět, pokud by ke koupi nedošlo. Komunikace s panem [jméno FO] zpočátku byla bezproblémová, reagoval rychle, později komunikace s ním již vázla, neodpovídal.

8. Svědek [tituly před jménem] [jméno FO] potvrdil, že o prodeji domu v [adresa] se dozvěděla jeho přítelkyně [jméno FO], na domě byla i cedule „na prodej“, zúčastnil se dvou prohlídek. Nemovitost se jim líbila, cena byla vysoká. V inzerátu byla uvedená ve výši [částka], makléř do druhé schůzky sdělil, že to vyřídil s majitelkou a cenu snížil na [částka]. Ohledně hypotéky jednali s finančním poradcem na doporučení makléře, v té době jednali asi o ceně [částka], jejich finanční možnosti nebyly dostatečné na uzavření hypotéky. Pokud jde o emailovou komunikaci, jednal s panem [jméno FO] a v menším rozsahu i s makléřem. Potvrdil, že nebyli jediní zájemci o nemovitost.

9. Z komunikace vedené mezi panem [jméno FO] (dále je makléř) a žalovanou bylo zjištěno, že - zaslal e-mailem dne [datum] žalované nabídku a ocenění jejího domu, kupní smlouvy domů, které se prodaly, - dne [datum] zaslal žalované nabídku a ocenění, fotografie, výsledek homestagingu, žalovaná výsledek činnost makléře hodnotila pozitivně, - makléř vytvořil inzerát k prodeji nemovitosti žalované a dne [datum] jí zaslal odkaz na inzerát, informoval žalovanou, o sjednané první prohlídce v [adresa], žalovaná vyjádřila spokojenost - žalovaná přeposlala makléři dne [datum] zprávu, kterou obdržela od slečny [jméno FO], informovala ho, že ji odkáže přímo na něho, - dne [datum] informuje žalovanou o domluvené schůzce se slečnou [jméno FO] na sobotu, v další komunikaci [datum] řešili předání potřebných dokladů k nemovitosti, - dne [datum] zaslal žalované návrh zprostředkovatelské smlouvy, - dne [datum] zasílá žalované a slečně [jméno FO] návrh rezervační smlouvy s tím, že lze připomínky psát přímo do smlouvy, - dne [datum] zaslala žalovaná zpět smlouvu s tím, že ji její advokátka připomínkovala, - dne [datum] informoval žalovanou, že přijal všechny připomínky její advokátky, - dne [datum] sdělila makléři její zjištění, že zájemci nemají stále rezervační smlouvu, kterou mu zaslali s připomínkami, navrhla řešení tj. požádala o sjednání nižší provize a veškerý právní servis zajistí sami s [tituly před jménem] [jméno FO], která uzavře smlouvu o smlouvě budoucí, ve které bude zakotvena záloha na dům ve výši cca [částka], splatná nejpozději do druhé poloviny prosince nikoli přes advokátní úschovu, případně mohou domluvit odstoupení od smlouvy, dochází jim trpělivost, věc se protahuje, slečna [jméno FO] a pan [jméno FO] mají zájem dům koupit, ani jim se nelíbí neustále se prodlužující komunikace a požádala o návrh dalšího postupu, - dne [datum] žalované a její zástupkyni přeposlal email od slečny [jméno FO], ve kterém uvádí, že rezervační smlouvu nepodepíší, dokud nebudou mít jistotu, že získají hypotéku, dále email o požadovaných podmínkách zájemců pro podpis rezervační smlouvy, - dne [datum] spolu vedli komunikaci, informoval žalovanou, že si má večer volat se slečnou [jméno FO] a bude volat též „hypotekářovi“, žalovaná reagovala „pokud na to nemají ať řeknou a hotovo“, žalované sdělil, že „hypotekář“ udělá maximum, že jejich financování je na hraně, dále sdělil, že od hypotekáře má informaci, že splátka se bude pohybovat mezi 30 až 40 000 za měsíc, žalovaná reagovala „v tomto případě ať koukají okamžitě podepsat“ - dne [datum] žalovaná makléři přeposlala zprávu od slečny [jméno FO], která ji informovala o problémech v bance, že musí ještě něco dodat, pokud to půjde, mohli by být příští týden schopni podepsat rezervační smlouvu, [datum] se dotazovala, zda je něco nového - dne [datum] žalovaná makléři přeposlala zprávu od slečny [jméno FO], která ji informovala o schůzce s hypotečním poradcem domluvené na pondělí, o obavách, že nemají dostatečné příjmy na hypotékou, nechtějí prodávat byt, více se doví v pondělí - zprávou ze dne [datum] se žalovaná dotazovala makléře „jak to dopadlo s panem [jméno FO]“ a dne [datum], zda má nějaké informace, - dne [datum] zaslal žalované zprávu o dalším zájemci a další možné prohlídce, žalovaná sdělila, že o další pokračování spolupráce nemá zájem, k jeho dotazu žalovaná sdělila, že sjednanou prohlídku má zrušit, žádal o sdělení adresy, na kterou má zaslat klíče, - dne [datum] právní zástupkyně žalované zaslala e-mail s upozorněním na uplynutí doby, na níž byla smlouva o zprostředkování uzavřena, a vyzvala jej k ukončení činnosti ve vztahu k nemovitosti. Reagoval e-mailem ze dne [datum], dále zaslal žalované dne [datum] seznam zájemců, - emailovou zprávou ze dne [datum] oznámil žalované, že došlo ke vzniku nároku na provizi, na základě ujednání podmínek ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené [datum] a v emailu zaslaného žalované a její advokátce dne [datum] oznámil seznam klientů, které zajistil během platnosti zprostředkovatelské smlouvy a dále na základě vkladu nabývací smlouvy do katastru nemovitostí ze dne [datum], kde jsou jako nabyvatele uvedeni pan [jméno FO] a paní [jméno FO] shodující se se jmény v zaslaném seznamu, proto má nárok na provizi ve výši 4 % včetně DPH, požádal o sdělení výše kupní ceny pro účely výpočtu provize a zaslání faktury.

10. Z komunikace vedené mezi žalovanou a slečnou [jméno FO], kterou žalovaná přeposílala makléři bylo zjištěno, že - slečna [jméno FO] žalované dne [datum] zaslala zprávu, že shání s přítelem dům či pozemek v [adresa], je dcerou pana [jméno FO] z [adresa], všimla si inzerátu žalované, dotazovala se na aktuálnost inzerátu, na možnost prohlídky - žalované dne [datum] zaslala zprávu, že byli na prohlídce, byli nadšení, mají opravdu zájem, půjdou ještě jednou na prohlídku s rodiči, dne [datum] žalovanou informovala o schůzce s hypotečním poradcem, o možných problémech při vyřízení hypotéky s ohledem na krátkou dobu pro zaplacení, ubezpečila ji o jejich zájmu o dům, - dne [datum] informovala žalovanou o musí bance předložit doklady a zjistí svoji bonitu, dne [datum] informovala o sjednání schůzky s hypotečním poradcem na pondělí.

11. Z komunikace vedené mezi makléřem a slečnou [jméno FO] bylo zjištěno, že - slečně [jméno FO] e-mailem ze dne [datum] potvrdil termín prohlídky na den [datum]. téhož dne tento termín odsouhlasila, - dne [datum] zaslal paní [jméno FO] návrh rezervační smlouvy, téhož dne potvrdila převzetí tohoto návrhu, následně dne [datum] rezervační smlouvu připomínkovala, dne [datum] zaslala další připomínky s tím, že jsou schopni rezervační smlouvu podepsat, pokud se podaří zmíněné připomínky do rezervační smlouvy zapracovat, - ve zprávě ze dne [datum] sdělil, že se dozvěděl od žalované, že jsou připraveni podepsat rezervační smlouvu, uvedl, že žalovaná potřebuje uhradit kromě rezervačního poplatku i zálohu na kupní cenu ve výši [částka], upravil toto v rezervační smlouvě, zatím do ní nedoplnil rozvazovací podmínku.

12. Z komunikace vedené mezi makléřem a panem [jméno FO] bylo zjištěno, že dne [datum] pan [jméno FO] sdělil, že stáje jedná o hypotéce a že mají nadále zájem předmětnou nemovitost zakoupit. Dotazoval se, zda s žalovanou neprobírá případnou úpravu kupní ceny nemovitosti, pokud by se cena dala snížit pod 10 milionů měli by šanci na získání hypotéky.

13. Z inzerátu uveřejněného na stránkách [adresa] a fotografií se podává, že v inzerátu je uvedená žalobkyně [právnická osoba], žalobkyně zprostředkovávala prodej rodinného domu 6+kk, [číslo], [adresa], Ústecký kraj, [adresa] pod číslem zakázky [číslo] s užitnou plochou [číslo] a plochou pozemku [číslo], konečná cena za nemovitost byla uvedena [částka], kontakt na realitního makléře [jméno FO], inzerát obsahoval popis nemovitosti, technické parametry, fotografie zachycovaly zařízené prostory domu. [jméno FO] má v živnostenském rejstříku zapsané živnostenské oprávnění– realitní zprostředkování na dobu neurčitou od [datum].

14. Z ocenění domu v [adresa] fotodokumentace, faktura – daňový doklad č. [hodnota] bylo zjištěno, že obsahuje návrh strategie prodeje nemovitosti, ocenění domu a fotodokumentaci zachycující prostory domu před provedením homestagingu a po jeho provedení. Fakturou – daňovým dokladem č. [hodnota] byla žalobkyni za službu – virtuální prohlídka RD [adresa] fakturovaná částka [částka].

15. Ze smlouvy o realitních službách, výpisu z katastru nemovitostí se podává, že dne [datum] byla žalobkyní zastoupená [jméno FO] na základě plné moci ze dne [datum] a žalovanou uzavřena smlouva o realitních službách. Předmětem smlouvy byla dohoda zprostředkovatele a objednatel o právech a povinnostech při zprostředkování prodeje nemovitostí, tj. pozemek p.č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba čp. [číslo], rodinný dům, část obce [adresa], pozemek p.č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba bez čp/če, garáž, pozemek p.č. [číslo] (zahrada), pozemek p.č. [číslo] (zahrada) vše zapsáno na LV č. [hodnota], pro obec [adresa] a k.ú. [adresa], v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště [adresa] ve vlastnictví žalované. Žalobkyně jako objednatel objednala u žalobkyně jako zprostředkovatele služby, jejichž předmětem byl závazek zprostředkovatele zajistit pro objednatele uzavření smlouvy s osobou která má zájem o koupi nemovitostí s cílem převodu vlastnického práva k nemovitostem tedy kupní smlouvu (zprostředkovanou smlouvu) za objednatelem požadovanou kupní cenu v čl. III. této smlouvy. (čl. I., II.). Dle ujednání v čl. III. smlouvy kupní cena, kterou objednatel (žalovaná) za prodej nemovitostí požadovala činila [částka], požadovanou kupní cenu bylo možné změnit pouze na základě písemného souhlasu Objednatele (čl. III. odst. 1). Provize zprostředkovatele činila 4 % z kupní ceny sjednané ve zprostředkovávané smlouvě. Činí se nepochybným, že takto vypočtená provize je již včetně DPH (čl. III odst. 2 smlouvy). Dle ujednání v čl. IV. odstavec 2 smlouvy vzniká nárok zprostředkovatele na provizi okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy ve vztahu k nemovitostem mezi objednatelem jako prodávajícím a zájemcem zajištěným činností zprostředkovatele dle této smlouvy jako kupující. Za účelem vyúčtování vzniklého nároku na provizi vystaví zprostředkovatel objednateli řádnou fakturu– daňový doklad, který bude splatný do 14 dnů od jeho vystavení. Dle čl. IV. odst. 4 smlouvy strany sjednaly, že zprostředkovatel má nárok na provizi i v případě, pokud by objednatel uzavřel zprostředkovávanou smlouvu (nebo jinou smlouvu, na jejímž základě dojde k převodu vlastnického práva k nemovitostem) do 1 roku po skončení účinnosti této smlouvy, pokud bude uzavřena mezi objednatelem a osobou prokazatelně opatřenou zprostředkovatelem. Prokazatelným důkazem dle smlouvy je doklad o prohlídce podepsaný takovou osobou. Dle. čl. V. odst. 1 byla smlouva uzavřena na dobu určitou, tj. do [datum]. Smluvní strany výslovně sjednaly, že změna požadované kupní ceny dle čl. III. odst. 1 této smlouvy je možná, pokud objednatel tuto prokazatelně a výslovně odsouhlasí prostřednictvím elektronické pošty či SMS (čl. V. odst. 2). Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. [hodnota] ze dne [datum] byla žalovaná zapsaná v katastru nemovitostí jako vlastnice pozemku p.č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, pozemku p.č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba bez čp/če, garáž, pozemku p.č. [číslo] (zahrada), pozemku p.č. [číslo] (zahrada) pro obec [adresa] a k.ú. [adresa], u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště [adresa].

16. Z kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené žalovanou jako prodávající a na straně druhé [jméno FO] a [jméno FO] jako kupujícími bylo zjištěno, že prodávající prohlásila, že má ve svém výlučném vlastnictví nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí obec [adresa] a k.ú. [adresa] v LV č. [hodnota] u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště [adresa] pozemek p.č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, pozemek p.č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba bez čp/če, garáž, pozemek p.č. [číslo] (zahrada), pozemek p.č. [číslo] (zahrada) (čl. I.). Žalovaná jako prodávající prodala do vlastnictví [jméno FO] svůj ideální spoluvlastnický podíl o velikosti vzhledem k celku shora uvedených nemovitostí za vzájemně ujednanou kupní cenu ve výši [částka], do vlastnictví [jméno FO] svůj ideální spoluvlastnický podíl o velikosti vzhledem k celku shora uvedených nemovitostí za vzájemně ujednanou kupní cenu ve výši [částka]. Celková kupní cena ve výši [částka] byla stranami vypořádána tak, že první část kupní ceny ve výši [částka] se kupující strana zavázala prodávající uhradit ve prospěch úschovného účtu advokátní úschovy nejpozději do 5 dnů od uzavření této smlouvy, drhá část kupní ceny ve výši 2 229 831,32Kč se kupující strana zavázala prodávající uhradit prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnutého jí za tím účelem [jméno FO] [banka] ve prospěch bankovního účtu uvedeného ve smlouvě nejpozději do [datum], třetí část kupní ceny ve výši [částka] se kupující strana zavázala prodávající straně uhradit prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnutého poskytovatelem úvěru ve prospěch úschovného účtu advokátní úschovy uvedeného ve smlouvě a to nejpozději do [datum]. Dále kupující strana se v čl. III odst. 14 vzdala všech svých případných práv z titulu jakýchkoli faktických vad, které se případně vyskytnou na předmětu koupě, včetně tzv. skrytých vad, které existovaly ke dni předání předmětu koupě, přičemž tuto skutečnost smluvní strany zohlednily při sjednávání výše kupní ceny za předmět koupě. Smluvní strany se dohodly na tom, že kupující nabude předmět koupě do svého podílového spoluvlastnictví tak, jak tento stojí a leží.

17. Podle ustanovení § 2445 z. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi (odst. 1). Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování (odst. 2).

18. Podle ustanovení § 2447 provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky (odst. 1). Podle ustanovení § 2446 zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy (odst. 1). Zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy (odst. 2).

19. Podle ustanovení § 9 z. č. 39/2020 Sb. zákona o realitním zprostředkování realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování (odst. 1). Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce (odst. 2). Podle ustanovení § 2 se pro účely tohoto zákona rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

20. Provedenými listinnými důkazy, svědeckou výpovědí realitního makléře [jméno FO] bylo prokázáno a mezi účastníky nebylo sporné, že účastníci dne [datum] uzavřeli smlouvu o realitním zprostředkování na dobu určitou do [datum], předmětem smlouvy byla dohoda zprostředkovatele a objednatel o právech a povinnostech při zprostředkování prodeje nemovitostí, tj. pozemek p.č. st. [číslo]1 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba čp. [číslo], rodinný dům, část obce [adresa], pozemek p.č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba bez čp/če, garáž, pozemek p.č. [číslo] (zahrada), pozemek p.č. [číslo] (zahrada) vše zapsáno na LV č. [hodnota], pro obec [adresa] a k.ú. [adresa], v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště [adresa] ve vlastnictví žalované. Žalované byl zaslán dne [datum] návrh smlouvy o realitním zprostředkování obsahující údaje o žalobkyni – název firmy, identifikační číslo, sídlo, informace o zapsaných údajích v obchodním rejstříku u Městského soud v Praze, kontakt tj, telefonní číslo, emailová adresa, číslo účtu. [jméno FO] byl uveden jako realitní makléř zastupující žalobkyni na základě plné moci ze dne [datum]. Smlouva byla účastníky podepsaná s datem [datum], před jejím podpisem byly žalované poskytnuty údaje o žalobkyni jako zprostředkovateli a jejím zastoupení [jméno FO]. Komunikaci vedli prostřednictvím aplikace WhatsApp, emailem, případně zprávami SMS. Před podpisem smlouvy o realitním zprostředkování na základě dohody makléř pro žalovanou připravil ocenění nemovitosti, seznam služeb, nabídku strategie prodeje a předložil podmínky spolupráce včetně výše provize, která by byla placena a žalovanou o tom informoval e-mailem dne [datum], žalovaná s danými podmínkami a postupem specifikovaným v emailu ze dne [datum] souhlasila. Dne [datum] realizoval homestaging, danou nemovitost vyklidil a uklidil a vybavil vzorovým zapůjčeným nábytkem, zajistil vytvoření virtuální prohlídky, fotografování a inzerce nemovitostí, s touto činností byla žalovaná spokojená a nijak ji nezpochybňovala. Mezi účastníky nebylo pochyb o tom, že žalovanou kontaktovala [jméno FO]. Z obsahu zaslané zprávy, bylo prokázáno, že se slečna [jméno FO] (dále jen zájemkyně) dotazovala na prodej domu v [adresa], všimla si inzerátu žalované, dotazovala se na aktuálnost, na možnost prohlídky. Svědeckou výpovědí zájemkyně bylo prokázáno, že o prodeji domu žalované se dozvěděla od svých rodičů, vyhledala si inzerát o nemovitosti, viděla fotografie a žalovanou oslovila přes Facebook s dotazem na prodej domu a informovala ji o zájmu o dům. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaná i zájemkyně pochází z jedné obce, jako svědkyně uvedla, že žalovanou zná, tato jí poskytuje kosmetické služby, zájemkyně měla kontakt na žalovanou a tuto oslovila, informovala ji, že se jí ozývá na základě inzerátu. Lze uzavřít, že v návaznosti na informaci od rodičů o prodeji domu, zájemkyně reagovala na inzerci zveřejněnou makléřem, inzerát si vyhledala a přímo se ozvala žalované. Pokud by inzerát nebyl zveřejněn, o prodeji nemovitosti žalované by se zájemkyně nedozvěděla. Žalovaná následnou komunikaci zájemkyně předávala makléři. Svědeckými výpověďmi pana [jméno FO], zájemců ([jméno FO] a [jméno FO]) jakož i vedenou komunikací bylo prokázáno, že měli vážný zájem o koupi prodávané nemovitosti žalované, spolupracovali na doporučení makléře s hypotečním poradcem panem [jméno FO] v souvislosti se získáním hypotéky na uhrazení požadované kupní ceny, nesplňovali bonitu pro její získání, sjednání hypotečního úvěru se táhlo až do fáze, kdy klienti přestali komunikovat, což bylo sděleno panem [jméno FO] (doručeno soudu dne [datum]). Provedenými důkazy bylo prokázáno, že zájemci měli problém při získání hypotéky na uhrazení požadované kupní ceny, což vedlo k tomu, že odmítali podepsat rezervační smlouvu do doby, než získají jistotu pro uhrazení požadované kupní ceny. Z komunikace vedené mezi makléřem a žalovanou v měsíci prosinci je nepochybné, že žalovanou informoval o výsledku jednání s hypotečním makléřem a o předpokládané výši měsíční splátky, žalovaná požadovala, aby zájemci podepsali rezervační smlouvu ([datum]), žalovaná byla informovaná zájemkyní o plánované schůzce s poradcem hypotečním ([datum]), následně se dotazovala na výsledek jednání a požadovala sdělení informací [datum]. a [datum]), komunikace v dalších měsících předložena ani tvrzena nebyla. V měsíci dubnu, dne [datum] žalovanou informoval o dalším zájemci a další možné prohlídce, žalovaná reagovala, že o další pokračování spolupráce nemá zájem. Smlouva o realitním zprostředkování byla účastníky uzavřena na dobu určitou do [datum], trvání smlouvy nebylo prodlouženo.

21. Ve věci bylo prokázáno, že se účastníci dohodli na zprostředkování uzavření kupní smlouvy na uvedené nemovitosti, přičemž byla dohodnuta konkrétní požadovaná kupní cena, za kterou měl být prodej uskutečněn, tj. ve výši [částka]. Žalobkyně se domáhá zaplacení provize ve výši 4 % z kupní ceny sjednané ve zprostředkovatelské smlouvě a takto vypočtená provize je již včetně DPH (čl. III. odst. 2). Jedním z předpokladů nároku na provizi je zprostředkování uzavření určité smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou (§ 2445 odst. 1 o. z.) a splatnost provize nastává dnem uzavření zprostředkované smlouvy (§ 2447 odst. 1 o. z.). Výši požadované kupní ceny [částka] bylo možné změnit pouze na základě písemného souhlasu objednatele (žalované), k tomuto nedošlo. [jméno FO] a [jméno FO] měli o koupi nemovitostí zájem, nikoli za uvedenou cenu za situace, kdy neměli předpoklady pro získání hypotéky na uhrazení požadované kupní ceny. V projednávané věci předmětem smlouvy o realitních službách byl závazek žalobkyně zprostředkovat žalované uzavření kupní smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí mezi ní a třetí osobou za kupní cenu [částka] s tím, že nárok zprostředkovatele na provizi vzniká okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy (čl. IV. odstavec 2 smlouvy). Změna požadované kupní ceny dle čl. III. odst. 1 této smlouvy byla dle ujednání stran možná, pokud objednatel tuto prokazatelně a výslovně odsouhlasí prostřednictvím elektronické pošty či SMS (čl. V. odst. 2). Provedenými důkazy nebylo prokázáno, že by došlo ke změně výše požadované kupní ceny, způsobem ujednaným ve smlouvě o realitních službách.

22. Dne [datum] došlo k uzavření kupní smlouvy mezi žalovanou a [jméno FO] a [jméno FO], na jejímž základě jim prodala předmětné nemovitosti do spoluvlastnictví rovným dílem, a to za kupní cenu [částka], tedy za cenu nižší, než byla dohodnuta účastníky ve smlouvě o realitních službách ze dne [datum]. K tomuto jednání a uzavření kupní smlouvy a k jejímu samotnému uzavření došlo již bez účasti žalobkyně, která se domáhá úhrady provize. V předmětné kupní smlouvě byla sjednána kupní cena [částka], tedy při realizaci prodeje nebylo dosaženo kupní ceny uvedené ve smlouvě o realitních službách. Za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy nelze považovat uzavření kupní smlouvy, která v otázce výše kupní ceny není identická se smlouvou, na jejímž zprostředkování se účastníci ve zprostředkovatelské smlouvě dohodli. K uzavření určité kupní smlouvy, která byla předmětem smlouvy o realitních službách, nedošlo, žalobkyně tedy svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, proto jí nárok na sjednanou provizi nevznikl. S ohledem na shora uvedené soud žalobu zamítl, v souvislosti s projednávanou věcí odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 9. 2018 sp. zn. 32 Cdo 2842/2018 dle kterého, byla-li slíbena zprostředkovateli odměna, docílí-li prodeje nemovitosti za určitou cenu, má na ni nárok, došlo-li ku směně nemovitosti pouze tehdy, byla-li hodnota směněné věci rovnocenná stanovené prodejní ceně.

23. Žalovaná byla ve věci úspěšná, soud ji přiznal náhradu nákladů řízení ve (§ 142 odst. l o. s. ř.). Žalované byla přiznaná dle vyhl. č. 177/1996 odměna z tarifní hodnoty 411 600 Kč za zastoupení advokátem za sedm úkonů po 9 980 Kč, celkem 69 860 Kč (převzetí a příprava zastoupení, podaný odpor proti elektronickému platebnímu rozkazu, replika k vyjádření žalobkyně, účast u jednání soudu dne [datum], v roce 2024 dne [datum].), náhrada hotových výdajů 2 100 Kč (7 úkonů x 300 Kč) a 21 % DPH ve výši 15 111,60 Kč. Dále byla přiznaná náhrada za ztrátu času 1 600 Kč (cesta do místa konání jednání a zpět v rozsahu 16 půlhodin po 100 Kč, § 14 odst. l) a DPH ve výši 336 Kč. Cestovné k jednáním soudu je v celkové výši 3 139,56 Kč - 3 x cesta osobním automobilem [typ], reg. zn. [SPZ] při kombinované spotřebě 6,7l/km, palivo Natural 95 a vzdálenosti 80 km ([adresa] a zpět) celkem 2 350,22 Kč (z toho 1 x spotřeba 220,83 Kč, 1 x náhrada za použití vozidla 416 Kč, DPH 133,73 Kč, celkem tedy 770,56 Kč a dále 2 x spotřeba 204,75 Kč, 2 x náhrada za použití vozidla 448 Kč, DPH 274,16Kč, celkem 1 579,66 Kč) a 1 x cesta osobním automobilem [typ], reg. zn. [SPZ] při kombinované spotřebě 6,6l/km, palivo Nafta a vzdálenosti 80 km ([adresa] a zpět) celkem 789,34 Kč (z toho 1 x spotřeba 204,34 Kč, 1 x náhrada za použití vozidla 448 Kč, DPH 137 Kč). Žalobkyni byla uložena povinnost zaplatit žalované náhrada nákladů řízení v celkové výši 92 147,16 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. l o. s. ř.) k rukám zástupkyně žalované (§ 149 odst. l o. s. ř.).

Poučení