7 C 16/2023 - 227

Rubrum

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Jarmilou Tůmovou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o slevu z kupní ceny a o náhradu škody v celkové částce 1 527 863 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům společně a nerozdílně 1 527 863 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 1 358 363 Kč jdoucím od 22. 1. 2025 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Ohledně zákonného úroku z prodlení z částky 1 358 363 Kč jdoucího od 9. 2. 2023 do 21. 1. 2025 se žaloba zamítá.

III. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení 396 921,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, do rukou právního zástupce žalobců.

IV. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice – Okresnímu soudu v Kladně na náhradě nákladů státu 26 837,27 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci se domáhali zaplacení částky původně 810 478,55 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení jdoucím od 9. 2. 2023 do zaplacení, a to s odůvodněním, že žalovaní jim prodali nemovitost – pozemek č. parc. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m, jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] – objekt bydlení a pozemek parc. č. [hodnota] – zahrada o výměře [Anonymizováno] [Anonymizováno], vše v katastrálním území [adresa], přičemž kupní smlouva mezi žalobci a žalovanými byla uzavřena 21. 7. 2022, právní účinky vkladu do KN nastaly 25. 7. 2022 a 5. 10. 2022 předali žalovaní jakožto prodávající žalobcům jako kupujícím předmětné nemovitosti. Po převzetí nemovitosti žalobci postupně odhalovali vady, které nemohli zjistit při prohlídkách ani s náležitou opatrností, za tím účelem oslovili i odborné firmy ke zjištění nákladů na případné odstranění vad a poznatky takto získané uplatnili v požadavku vůči žalobcům na slevu z kupní ceny právě z titulu vad. Původně jako částku odpovídající slevě vymezili částku 500 000 Kč a částku 310 478,55 Kč označili za nárok z titulu náhrady škody, v průběhu řízení poté, co byl podán znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba] rozšířili žalobu na celkovou částku 1 527 863 Kč, z čehož adekvátní slevě z důvodu vad má odpovídat částka 1 358 363 Kč a zbylá částka je složena z nákladů na uplatnění práva z odpovědnosti za vady v celkové výši 69 500 Kč a dále je požadováno 100 000 Kč jako náhrada škody, která spočívá v tom, že žalobci budou muset nechat zpracovat sanační projekt a projekt ke kolaudaci, jak to bylo ohodnoceno znaleckým posudkem zmíněné znalecké kanceláře, tedy 2x 50 000 Kč. Z těchto nákladů a z náhrady škody nepožadovali úrok z prodlení, ale z uplatněného nároku na slevu z kupní ceny úrok z prodlení požadovali, požádali o připuštění změny žaloby v tomto rozsahu a soud usnesením vyhlášeným při jednání 20. 1. 2025 tomuto návrhu na změnu vyhověl, když dosavadní důkazy a průběh řízení nebyly v rozporu s tímto nově formulovaným požadavkem. [právnická osoba] výzvě soudu se žalovaní k žalobě písemně vyjádřili v tom smyslu, že nárok neuznávají ani zčásti, mají za to, že celý nárok žalobců může být posouzen toliko jako nárok z vadného plnění, nikoliv jako nárok částečně uplatněný jako náhrada škody, poukázali na to, že uplatněním náhrady škody by se mohlo obcházet zákonné ustanovení o tom, že nárok z odpovědnosti za vady musí být uplatněn bez zbytečného odkladu poté, co se o nich kupující dozví. V tomto vyjádření dovozovali žalovaní, že vady měly být uplatněny v řádu dnů, maximálně týdnů, a mají za to, že nejde o lhůtu pořádkovou, ale o lhůtu prekluzivní, odkázali na rozhodnutí NS ČR sp.zn. 33 Cdo 2488/2020. Ve vyjádření nerozporovali datum předání nemovitostí 5. 10. 2022, ale podle mínění žalovaných měli žalobci už dříve možnost se po uzavření smlouvy v červenci 2022 seznámit se stavem nemovitosti, takže vady nebyly vytknuty včas a právo na jejich uplatnění podle názoru žalovaných zaniklo.

3. Žalobci krátce reagovali popřením zmíněné obrany žalovaných, uvedli, že žalovaní nabyli nemovitosti 10. 2. 2021 ve stavu k totální rekonstrukci, k čemuž předložili znalecký posudek ze dne 30. 3. 2020, nemovitost zrekonstruovali a v době jejího předání kupujícím tak museli znát její faktický stav. Žalobci odkázali na ustanovení § 2112 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. – občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), tudíž žalovaní nemají právo na námitku, že by kupující případně neměli práva z vadného plnění v důsledku pozdní notifikace vad. Vedle toho namítli, že ve většině těch písemných oznámení už jen doplňovali skutečnosti již dříve žalovaným oznámené. Navíc žalovaní odmítali původní nárok žalobců, když reagovali nabídkou 100 000 Kč na vyrovnání uplatněného nároku z odpovědnosti za vady. [právnická osoba] prvé části prvého jednání soud především vyzýval účastníky k upřesnění jednotlivých složek požadovaného nároku v oné původní výši 810 478,55 Kč, dále vyzýval účastníky k porovnání toho, co činí sporným a co nesporným, kde výsledek nebyl prakticky žádný, a poukázal na tu pasáž vyjádření žalovaných, kde zmiňují odkaz na rozsudek NS ČR 33 Cdo 2480/2020 a na hodnocení lhůty v řádu dnů k vytknutí vad s tím, že podle žalovaných by mělo jít o lhůtu prekluzivní. Soud sdělil všem účastníkům svůj právní názor v tom smyslu, že ze strany žalovaných jde o chybný výklad, neboť závěr Nejvyššího soudu se týká pouze nároku na odstoupení od smlouvy v prekluzivní lhůtě, nikoliv nároků ostatních, kde lhůty prekluzivní nejsou.

5. Žalovaní setrvali na té části svého vyjádření, kde namítali, že některé z vad byly vadami zjevnými a u těch nebyly splněny zákonné lhůty k jejich uplatnění. Především se však účastníci shodli na tom, že existence či neexistence vad, které by zakládaly nárok na slevu pro žalobce jako kupující, je třeba posoudit na základě znaleckého posudku, ten tedy soud nařídil a pověřil jeho zpracováním [právnická osoba] [právnická osoba]

6. Písemný znalecký posudek byl soudu podán 4. 9. 2024 a při následném jednání, které po formální stránce bylo pokračováním prvního jednání, byl k důkazu celý znalecký posudek proveden a zástupce znalecké kanceláře byl k jeho obsahu vyslechnut.

7. Ve znaleckém posudku uvedl zástupce znalecké kanceláře výčet těch vad, které učinili žalobci předmětem řízení, a v odpovědích na zadané odborné otázky především v úvodu uvedl, že charakteristika a závažnost vytýkaných vad je zřejmá z listin zpracovaných již předchozími odbornými zpracovateli, šlo o odbornou zprávu [Anonymizováno], odborné vyjádření [Anonymizováno], revizi elektro domů, statické posouzení konstrukce krovu a stropu prvního nadzemního podlaží a operativní mykologické prohlídky a další prohlídky domu. Zástupce znalecké kanceláře tak shrnul, že uvedené nedostatky plynou z nesprávně provedené rekonstrukce v roce 2021, tedy nebyly tyto nedostatky způsobeny užíváním domu po jeho převzetí současnými vlastníky, ale plynou z doby jejich výstavby/rekonstrukce v roce 2021. Dále tázán na výši slevy uvedl v písemném posudku, který posléze podrobně odůvodnil i při svém výslechu, že sleva za uvedené nedostatky by se měla rovnat rozdílu v hodnotách nemovitosti s vadami a bez nich, resp. rozdílu stavu nemovitosti, jak byl deklarován před prodejem, a stavem nemovitosti, jak byl zjištěn po prodeji nemovitosti současným vlastníkům. Podle znaleckého posudku danými nedostatky došlo ke snížení funkčních i estetických vlastností domu. Rozsah snížení funkčních vlastností nemovitostí je poměrně velký a vzhledem k závažnosti vad by bez odstranění řady těchto vad nebylo možné nemovitost vůbec užívat. V písemném znaleckém posudku jsou rozlišeny dvě varianty znehodnocení nemovitosti vadami k datu prodeje, a to pro případ posouzení fasády jako prvku nižší jakosti by tento rozdíl byl 744 564 Kč a pro případ, že stav fasády by byl vyhodnocen jako havarijní, pak by sleva měla činit 1 358 363 Kč. Přitom nad rámec uvedeného znehodnocení jdou náklady na expertní posudky nutné k diagnostikování uvedených vad, tedy takovými nutnými v budoucnu vznikajícími náklady by byl náklad na sanační projekt zhruba za 50 000 Kč a náklad na inženýring vedoucí ke zkolaudování domů by byl přibližně také 50 000 Kč. Následně je ve znaleckém posudku podrobně rozepsáno, jak se ta která vada projevuje a nakolik je její existence významná (závažná) pro možnost řádného užívání domu. V podrobnostech znalec rozvedl, jaké jsou standardy při zateplení nemovitostí, když dle vytknutých vad bylo zateplení polystyrenovými deskami o tloušťce 5 cm a nešlo o plošné přichycení desek, pouze bodové, toto bylo vyhodnoceno jako vada, stejně jako chybějící parozábrana v podkroví, která je vyžadována vždy, a pokud chybí, tak může vlhkost kondenzovat uvnitř střechy a docházet k tvorbě plísní a degradaci materiálů. V té souvislosti bez pochybností uvedl znalec, že právě absencí parozábrany byla způsobena vlhkost krovu a v něm umístěné minerální vaty, také pojistná hydroizolace pod třešní krytinou je chybná, byť se také připouští, ale ukončení izolace kolem oken či její lokální proděravění od hřebíků je vadou, která může způsobit pronikání vlhkosti do střechy. Vadou je také chybějící použití střešní fólie pod střešní krytinou a její chybné uložení kolem oken, vadou je i použití chybného sádrokartonu v koupelnách, tedy ne takového, který je určen do vlhkého prostředí, byl použit takový, který je určen do suchého prostředí a nebyl použit ani standardním způsobem, chybí položení na hydroizolační stěrku a chybějící hydroizolace pod dlažbou a obklady vede časem k průniku vlhkosti do okolních konstrukcí a následně je nutné celou koupelnu udělat znovu, tedy pak brání užívání. Takové použití nevhodného sádrokartonu v koupelnách a neprovedení hydroizolace představuje nepřípustnou odchylku od standardního postupu. Také absence odvětrávání odpadní stoupačky má vliv na řádné užívání nemovitosti, dochází totiž k hromadění plynu uvnitř potrubí. Vada spočívá i v tom, že odpad byl špatně vyspádován, a při daném způsobu instalace odpadu není umožněno řádné užívání předmětné nemovitosti. K současnému systému rozvodů topení nebyl zpracován řádný projekt, ani to, jakým způsobem by se stávající rozvody topení měly sanovat, a bylo by třeba provést měření v zimním období, zda je možné dům řádně vytopit. Hydroizolace obvodových stěn sice odpovídá stáří domu, ale dům byl inzerován ve stavu po celkové rekonstrukci a pak by každý kupec rozumně předpokládal, že bude funkční hydroizolace dodatečně provedená, takto „provedená hydroizolace“ má opět dopady na řádné užívání předmětné nemovitosti. K rozvodům elektřiny se jednoznačně znalec vyjádřil, že nebyly provedeny standardním způsobem umožňujícím bezpečné užívání, a pokud by se mělo vše uvést v soulad se stávajícími požadavky, pak by náklad na takovou sanaci dosáhl asi kolem 50 000 Kč na rozvody a asi 30 000 Kč na hromosvod, to vše bez DPH. Také provedení nosných částí krovu neodpovídá typu předmětné nemovitosti a použité střechy ani zatížení krovu střechou, zde bylo odkázáno na statické posouzení konstrukce krovu a stropu prvního nadzemního podlaží. Také zásah do střešních krovů v podobě uříznutí nosných trámů byl zásahem vyžadujícím stavební povolení a minimálně zprávu statika, to zde nebylo. V důsledku vady je nutné krov zesílit, existuje více možností, jak to napravit, znalec nevyloučil, že by muselo dojít i k příložkování stropních trámů a rozebrání podlahy v místě sloupků. Pokud jde o absenci podbití střechy, pak podle znalce není obecně dáno normou jako povinnost, že by zde mělo být, ale při absenci podbití může docházet k záletu ptáků do střechy, věc je to viditelná. Podbití střechy na obdobných stavbách je ovšem všeobecným standardem a absence podbití střechy obecně ztěžuje užívání domu. K vytýkané vadě špatného sklonu parapetů u oken bylo jednoznačně znalcem potvrzeno, že parapety jsou v obráceném sklonu, tedy směrem k domu místo naopak, přičemž minimum sklonu parapetů je směrem od okna aspoň tři stupně. Zároveň řekl znalec jednoznačně, že bez měření povrchu parapetů sklonoměrem si může vadného sklonu parapetů zájemce o koupi domu všimnout jen v případě, že by bylo po dešti, kde jsou zřejmé kaluže na povrchu. Celkově shrnul zástupce znalecké kanceláře dojem z provedené rekonstrukce v roce 2021 tak, že byla provedena povrchně, bez projektu a svépomocí, tedy bez odborných profesí/řemeslníků. U vad, které jednotlivě hodnotil, současně zmiňoval normy ČSN, které jsou doporučujícího charakteru, ale běžně se jimi provádění takových prací při rekonstrukcích nemovitostí řídí. Pokud jde o závěry odborného posouzení [tituly před jménem] [jméno FO] z 24. 4. 2023 a k obsahu a závěru místního šetření provedeného [tituly před jménem] [adresa] v listopadu 2022 se zástupce znalecké kanceláře jednoznačně vyjádřil tak, že oba expertní posudky považuje za kvalitní (šlo o posudky, které předložili žalobci již spolu se žalobou a odkazovali na ně v souvislosti s vytknutím vad).

8. Závěry vyjádřené v písemném znaleckém posudku stvrdil zástupce znaleckého ústavu [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] při jednání 4. 12. 2024 ve své obsáhlé výpovědi, která zabrala téměř dvě hodiny, a podrobně zodpovídal doplňující dotazy k položeným otázkám a závěrům znaleckého posudku. Vyjádřil se i k možným variantám, jakým způsobem odstranit následky vad, rozebral podrobněji i to, jak by se měla znovu propočítat statická zátěž, aby se zajistila dostatečná nosnost krovů, jak by se také měla doplňovat parozábrana a odstraňovat vady hydroizolace, ale zejména se vyjádřil k tomu, že nemá smysl vypočítávat znehodnocení předmětu koupě pro jednotlivé vady, protože to nevystihuje podstatu toho celkového znehodnocení. Zdůraznil, že odborníci znalecké kanceláře posuzovali vady jako celek, tedy v jaké míře znehodnocují jak hodnotu domu, tak jeho užívání. Přesto se vyjádřil k některým zásadním vadám jednotlivě, například k zateplení fasády tloušťkou polystyrenu jen 5 cm, což je podle znalce naprosto nedostatečné. Znalec připustil, že asi strany smlouvy věděly o tom, že polystyren je silný jen 5 cm, ale těžko mohl laik vědět, že právě toto je špatně a že to znamená spornou životnost. Tímto způsobem zateplení může docházet k prochládání fasády a ke vzniku plísní, byť se to částečně eliminuje vzduchovou mezerou, která vznikla mezi polystyrenem a původní fasádou, když ten polystyren byl špatně upevněn (nikoliv celoplošně, ale jen v bodech). Vzduchová vrstva sice tepelné izolaci částečně pomáhá, ale zkracuje životnost fasády. Shrnul, že laik nemusí vědět, že tloušťka fasády by měla být aspoň 15 cm, ale ten, kdo už někdy rekonstrukci dělal, vědět musí, že těch 5 cm nestačí. Pokud jde o vytknutou vadu spočívající ve vedení vysokého napětí blízko okna, což bylo zohledněno v písemném znaleckém posudku, toto opět nebylo vyhodnocováno jako jednotlivá vada znamenající nějaké procentuální snížení hodnoty domu, ale byly hodnoceny vady ve svém souhrnu z toho hlediska, jak snižují kvalitu a životnost té koupené věci (nemovitosti). Do blízkého vedení silnoproudého napětí spadá i vada spočívající v nemožnosti používání okna v podkroví. Pokud se ve znaleckém posudku písemném zmiňují dvě varianty znehodnocení předmětu koupě v důsledku špatně provedené fasády, pak ta nižší varianta je znaleckou kanceláří uvedena pro případ, že by nebylo nutné dělat fasádu znovu, ale že by se majitelé smířili s tím, že životnost fasády bude významně nižší. Naproti tomu druhá varianta vychází z toho, že rekonstrukce byla provedena v rozporu s normami, a je otázkou, jaká by byla životnost, pokud by zde rozpor s normami nebyl. Kdyby se ale vlastníci rozhodli provést fasádu zcela nově, aby splňovala ta požadovaná kritéria, pak by přicházela v úvahu ta nákladnější varianta, tedy vyšší částka slevy, tj. 1 358 363 Kč. Ještě podrobněji se zástupce znalecké kanceláře vyjádřil v tom směru, že pokud by se prokázalo, že kupující a prodávající byli dohodnuti na tom, že polystyren má mít tloušťku jen 5 cm, anebo by se prokázalo, že kupující nevěděli, že tloušťka polystyrenu je takhle nízká, pak by bylo legitimní očekávání kupujících, že dům bude v takovém stavu, jaký by měl být po řádné rekonstrukci. Pak by jednoznačně přicházela v úvahu jako částka vystihující znehodnocení věci právě částka 1 358 363 Kč. Stávající fasáda sice umožňuje dům užívat, ale snižuje to jak životnost fasády, tak celkovou její kvalitu. Ještě jednoznačněji se zástupce znalecké kanceláře vyjádřil ke stavu domu v tom smyslu, že to byl vlastně polotovar, do kterého se musí investovat. Přitom běžnou prohlídkou se vady zjistit nedaly. Buď byly vizuálně skryté třeba pod podlahou, nebo nebyly skryté, ale vidí-li je laik (obvyklý kupující), tak neví, že je to závada. K nekvalitě fasády se vyjadřoval zástupce znalecké kanceláře, opakovaně zdůraznil, že izolant je zapotřebí v tloušťce 15 cm, i kdyby byl přichycen na zeď celoplošně, nikoliv jen bodově. Navíc takové uchycení je ještě horší nejen z hlediska životnosti, ale i požární bezpečnosti, protože mezerami mezi těmi body (tzv. „buchtami“) líp táhne plamen, hoří to rychleji a hoří i ten polystyren, takže tam vznikají otravné plyny. Další vytknutou vadou byla vada soklu, který není proveden z nenasákavého polystyrenu, ten, který tam je, nasákává vodu, ale bez znalosti v oboru to laik nepozná. Také k podkroví, které nebylo zkolaudováno jako obytné, by bylo nutné vynaložit další náklady na dodatečnou kolaudaci a výkresy i nezbytnou inženýrskou činnost, ale nebylo by možno použít k větrání okno, které je nejblíž vedení vysokého napětí, bylo by možno ho používat jen k oslunění a osvětlení. Zástupce znalecké kanceláře připustil, že podkroví má ještě další okna, která jsou od toho vedení dál a ta by bylo možno k větrání používat, dále znovu zdůraznil, že něco jiného by bylo, kdyby byl dům prodáván jako v původním stavu s dílčími rekonstrukcemi a nikoliv rekonstrukcí fasády, ale je-li prodáván jako dům po celkové rekonstrukci, tak musí splňovat ty současné předpisy, včetně nutného zateplení. Pojem celková rekonstrukce znamená, že stávající stav se dá do souladu se současnými předpisy. Na námitku žalovaných ohledně vysokonapěťového vedení blízko podkrovního okna, které oni nepovažují za vadu, odpověděl zástupce znalecké kanceláře jednoznačně, že pokud je podkroví bráno jako obytné, tak vysokonapěťové vedení blízko okna ten prostor znehodnocuje. Kdyby se bralo podkroví pouze jako půdní prostor, kde by se vedení akceptovalo, pak by ale cena domu musela být o hodně nižší. Proto znalec znovu odkázal na posouzení celkového souhrnu vad, přičemž jednotlivé vady by šlo sice posuzovat samostatně a oceňovat jejich vliv na hodnotu domu, ale nedávalo by to celkový obraz znehodnocení toho domu. Podle závěrů znalecké kanceláře předmětný dům neodpovídá stavu po celkové rekonstrukci a naopak vyžaduje další rekonstrukci. Znalec se vypořádal i s námitkou viditelnosti vady spočívající v absenci podbití střechy, neboť jde o sice viditelný jev, ale laik běžně neví, že to podbití tam má být.

9. Protože účastníci přes poučení soudu o jednoznačnosti závěrů znaleckého posudku, které zástupce znalecké kanceláře přesvědčivě obhájil při svém výslechu, nedospěli ke smíru, provedl soud všechny předložené listinné důkazy. Šlo o výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 3. 5. 2023, o tom, že žalobci mají v SJM nemovitosti, na které odkazovali v žalobě, je sjednáno zástavní právo smluvní k zajištění jistiny úvěru do výše 5 175 000 Kč a veškerých budoucích pohledávek, které mohou vzniknout do 15. 12. 2050 do celkové výše jistiny úvěru, v té souvislosti byla provedena kupní smlouva ze dne 21. 7. 2022, podle níž prodávajícími pozemku parc. č. [hodnota], jehož součástí je objekt k bydlení č.p. [Anonymizováno] a pozemku č. parc. [Anonymizováno] – zahrada vše v katastrálním území [adresa], jsou prodávajícími žalovaní a kupujícími žalobci. Kupní cena byla sjednána na 7 750 000 Kč, přičemž o části kupní ceny ve výši 4 650 000 Kč je ujednáno, že bude splacena z úvěru, a v článku V. smlouvy prohlašují kupující, že se řádně seznámili se současným stavem předmětných nemovitostí, osobně si je prohlédli a jsou si vědomi toho, že nemovitosti jsou ve stavu, který odpovídá způsobu jejich dosavadního užívání. Předávací protokol pak je podepsán 6. 10. 2022, kdy oficiálně byly předmětné nemovitosti předány žalobcům a byl zaznamenán stav elektroměru, vodoměru a plynoměru.

10. K důkazu byl také proveden text inzerátu na prodej předmětné nemovitosti včetně fotografie a z textu inzerátu vyplývá, že se nabízí rodinný dům [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] v [adresa] a že prošel v roce 2021 kompletní vnější i vnitřní rekonstrukcí, je napojen na veškeré sítě a vytápění je zajišťováno plynem.

11. Kopie znaleckého posudku o obvyklé ceně, který byl podán 12. 5. 2020 a který evidentně svědčí o původním stavu nemovitosti, když je tato nemovitost identifikována přesně tak, jako je tomu v nynějším výpisu z KN, zde proběhlo místní šetření 30. 3. 2020, jsou zde popsány metody ocenění a určena obvyklá cena nemovitosti na částku 2 400 000 Kč. Vychází se zde z celkového popisu nemovitosti s tím, že je to zděný samostatně stojící dům s dispozicí. 2+1, je podsklepen, má první nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou s krytinou z tašek, obvodové zdivo je zděné smíšené (cihla, kámen), stropy jsou rovné, kov dřevěný, vaznicový. Podlahy jsou betonové nebo prkenné, krytina PVC, laminátová plovoucí, dlažba částečně poškozená nebo chybějící. Vytápění, původně ústřední s rozvodem do radiátorů, v době ocenění částečně nefunkční. Kuchyň bez zařízení demontována, ostatní zařízení poničeno nebo odcizeno. Objekt je napojen nebo lze napojit na rozvod elektrické energie, vodu z řadu a plyn. Součástí ocenění jsou přístavby, garáž, inženýrské sítě, porosty na pozemku, zpevněné plochy a oplocení. Technický stav objektu k bydlení je špatný, rozvody a zařízení poškozeno nebo chybí. K datu ocenění objekt nevyužívaný, znečištěný a poškozený vandaly.

12. Z porovnání této skupiny důkazů vyplývá, v jakém rozsahu se lišil stav nemovitosti v roce 2020 oproti stavu v době prodeje v roce 2022, přičemž rozdíl cen byl kolem 5 milionů Kč (oceněná obvyklá cena kupní oproti ceně sjednané v roce 2022). Takže určité zlepšení stavu nemovitosti patrné je už vzhledem k rozšíření dispozice z [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] na [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], ovšem současně vyplývá z inzerátu i toho, co bylo popsáno jako předsmluvní jednání mezi účastníky, že dům byl nabízen jako nemovitost po celkové rekonstrukci provedené v roce 2021. V návaznosti na to zástupce znalecké kanceláře velmi přesvědčivě vysvětlil, že takto nemůže být na rekonstrukci nahlíženo, nemovitost označil za polotovar vyžadující další rekonstrukci a znehodnocení předmětu koupě vadami vyčíslil na částku 1 358 363 Kč. Pokud se žalovaní drželi své námitky, že nebyly řádně oceňovány jednotlivé vytknuté vady, pak soud musí poukázat na velmi přesvědčivě odůvodnění rozsudku NS ČR 23 Cdo 201/2024–394 ze dne 2. 10. 2024, kde zejména v bodech 22. – 24. odůvodnění tohoto rozhodnutí se velmi názorně vysvětluje, jakým způsobem při určení výše slevy postupovat. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci, případně její estetické hodnoty, a je nutné přihlížet také k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání, popřípadě snižují životnost věci. Prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Je také nutno vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění, přitom hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je poskytnutí ochrany kupujícímu, který neobdržel smluvně dohodnuté plnění, respektive plnění o smluvně dojednaných parametrech. Účel úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění. Smyslem úpravy práv z vadného plnění, tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z ceny je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídat míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat prostřednictvím snížení ceny. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, případně její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena.

13. V daném případě bylo nepochybně prokázáno, jak se lišil předpoklad kupujících při uzavírání kupní smlouvy od posléze zjištěné skutečnosti. Výši tohoto rozdílu jednoznačně stanovily závěry odborného znaleckého posudku, kdy zejména zástupce znalecké kanceláře přesvědčivě vysvětlil, jak vytknuté vady snižují komfort užívání a životnost nemovitosti, vyžadují investici dalších nákladů, vysvětlil také, jak posuzoval dopad souhrnu vad jako celku, který snižuje všechny žádané parametry nemovitosti oproti předpokládanému stavu v době uzavření kupní smlouvy mezi účastníky.

14. Pokud jde o popis vad, které byly vytknuty, ten je obsažen nejen v samotné žalobě a předžalobní výzvě, ale též v odborných posouzeních, která žalobci připojili k žalobě. Je to zpráva číslo [hodnota]–2022 o místním šetření a zjištění závad rodinného domu po stavebních úpravách, jak objednali žalobci a zpracovala [právnická osoba]. zastoupená [tituly před jménem] [adresa], členem [Anonymizováno] (zateplení fasády, oplechování soklu, podhledy v podkroví, hydroizolace v koupelně, hydroizolace kolem střešních oken, zásah do nosné konstrukce, vedení plynu od plynoměru k plynovému kotli v dutině pod polystyrenovými deskami, poddimenzované potrubí, absence revizních zpráv, rozvodů plynu a odkouření kotle, absence projektové dokumentace, existence řady neschválených úprav), dále jde o zpracovatele, [Anonymizováno], [Anonymizováno].[Anonymizováno].o. – odborné vyjádření a návrh řešení k nalezeným nedostatkům rodinného domu – nacenění sanačních prací pro odstranění nalezených závad a nedostatků, zde se vychází právě z posouzení [právnická osoba]. z listopadu 2022, [Anonymizováno] předložila své zpracování 24. 4. 2023 a předloženy jsou i zprávy o revizi elektrického zařízení z 20. 11. 2022. Souhrn takto zjištěných vad byl vtělen jednak do vzájemné komunikace prostřednictvím mobilního telefonu, jak byly výtisky komunikace předloženy k důkazu, ale hlavně byl zcela přehledně zpracován v seznamu vad, který obsahuje předžalobní výzva právního zástupce žalobců ze dne 9. 1. 2023. Vytknuto je zejména špatné zateplení fasády, vyspádování soklu a parapetů oken, absence parozábrany v podkroví, absence hydroizolace v koupelně, v přízemí i v podkroví, špatné použití sádrokartonových desek neurčených pro prostředí s vyšší vlhkostí, hydroizolace kolem střešních oken nesprávně provedená, odstranění původních sloupků podpírajících středové vaznice, narušení statiky, chybné vedení plynu od plynoměru k plynovému kotli, poddimenzování potrubí, které navíc není opatřeno tepelnou izolací, absence revizních zpráv rozvodu plynu a odkouření plynového kotle, oprava vadné kanalizace, která protékala do sklepa sousedního domu, což s sebou neslo náklady na opravu. Žalovaní tak byli vyzváni k zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 1 250 000 Kč a žalobci doložili i podací stvrzenku k podání této doporučené výzvy. Vedle toho předložili též doručenku o dodání výzvy do datové schránky žalované, ovšem tentokrát až s datem 14. 3. 2023, což vysvětlili při jednání tím, že doručení svého podání chtěli pro jistotu mít potvrzeno z datové schránky.

15. Z výše uvedeného výčtu je zřejmý skutkový závěr, že žalobci v pozici kupujících uzavřeli se žalovanými v pozici prodávajících kupní smlouvu na nemovitosti výše označené, nemovitost jim byla fakticky předána 6. 10. 2022 a oni již v listopadu 2022 měli zpracovanou zprávu o dílčích vadách, následně se snažili s žalovanými komunikovat ohledně poskytnutí slevy, žalovaní odmítali poskytnout více než 100 000 Kč, proto žalobci ještě v březnu 2023 nechali vady ocenit společností [Anonymizováno], nicméně již na samém začátku ledna 2023 vytkli vad vycházející z posouzení společností [právnická osoba]. žalovaným a jako slevu požadovali částku 1 250 000 Kč.

16. Vztah mezi účastníky se tak řídí ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb. - občanský zákoník (dále jen „o.z.“) o kupní smlouvě ve smyslu ustanovení § 2079 a následujících o.z. se specifiky pro koupi nemovité věci ve smyslu ustanovení § 2128 a následujících o.z.

17. Podle § 2079 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

18. Podle § 2082, odst. 1 o.z. na kupujícího přechází nebezpečí škody na věci současně s nabytím vlastnického práva. Nabude-li kupující vlastnické právo před odevzdáním věci, má prodávající až do odevzdání věci práva a povinnosti schovatele.

19. Podle § 2128 o.z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560 (písemnou), pro ujednání o výhradě vlastnického práva a další vedlejší ujednání postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

20. Podle § 2129 odst. 2 o.z., neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

21. Prostřednictvím ustanovení § 2131 o.z. se přiměřeně i na koupi nemovité věci použijí ustanovení o koupi věcí movitých, zejména sem dopadají práva z vadného plnění, jak jsou upravená v § 2099 a násl. o.z.

22. Podle § 2099 odst. 1 o.z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2090 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

23. Podle § 2100 odst. 1 o.z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

24. Podle § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad nebo zastřel-li vadu lstivě.

25. Podle § 2104 o.z., kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

26. Podle § 2106, odst. 1, písm. c) o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny a podle druhého odstavce téhož ustanovení kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady, provedenou volbu nemůže měnit bez souhlasu prodávajícího. Podle třetího odstavce, nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107 o.z.

27. Podle § 2107 odst. 1 o.z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vad nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Rovněž v tomto případě nelze provedenou volbu bez souhlasu prodávajícího měnit.

28. Podle § 2112, odst. 1 o.z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci (zde se však uplatní výše citované ustanovení § 2129 odst. 2 o.z. oznámení skrytých vad nemovitosti do pěti let od nabytí).

29. Podle § 2112, odst. 2 o.z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

30. V tomto řízení žalovaní namítali nevčasné oznámení vad s tím, že lhůta k uplatnění vad je údajně prekluzivní. Takový argument soud odmítl s odkazem na chybný výklad žalovaných, pokud jde o rozsudek NS ČR 33 Cdo 2488/2020, a na skutečnost, že prekluzivní charakter lhůty k uplatnění nároku z vad se týká pouze nároku na odstoupení od smlouvy. Pokud jde o námitku nevčasnosti uplatnění vad skrytých, pak na tu soud také nepřistoupil, jednak kvůli zákonnému hornímu limitu lhůty k uplatnění vad, v němž vady rozhodně uplatněny byly, jednak vzhledem k tomu, že žalobci postupovali s náležitou pečlivostí a získávali podklady k tomu, o čem se jako laici domnívali, že vadným plněním je, ale právě kvůli tomu, aby vady vytknout mohli, nechali stav domu posoudit odborníky, jak svědčí zpráva společnosti [právnická osoba]. Pokud žalovaní namítali nevčasnost uplatnění těch vad, které dle jejich mínění byly zjevné, jako například absence podbití střechy nebo jasně předvedená tloušťka polystyrenu, který tvořil zateplení, pak z výpovědi znalce při jednání jednoznačně vyplynulo, že vady, pokud byly viditelné, u nich si laik rozhodně nemusel být vědom skutečnosti, že o vady jde. Vzhledem k tomu, že bylo k důkazu provedeno i krátké video z těch jednání mezi účastníky, která předcházela uzavření smlouvy, zaznělo i krátké ujištění kupujících, že zateplení fasády je v pořádku. Námitku právního zástupce žalovaných, že ve smlouvě samé se žádné takové ujištění neobjevuje, pak má soud za nedůvodnou. Například NS ČR v rozsudku sp.zn. 33 Cdo 3794/2023 ze dne 29. 10. 2024 vysvětlil NS ČR, že nestačí se zaměřit pouze na samotný text kupní smlouvy, ale je třeba zkoumat celý kontraktační proces, tedy vše, co předcházelo uzavření smlouvy a o čem účastníci jednali. Žalobci upozornili na kombinaci informace z inzerátu o tom, že je nabízen k prodeji dům po kompletní rekonstrukci z roku 2021, s informací zaznívající, byť ve velmi kusé podobě, z videa provedeného k důkazu, totiž že vše bylo řádně provedeno, pokud jde o fasádu. Vzhledem k tomu nelze argumentovat ustanovením § 2103 o.z., že kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel poznat již při uzavření smlouvy, případně, že tento důsledek nedopadá, byl-li kupující výslovně ujištěn, že věc je bez vad. Výše zmíněné rozhodnutí NS ČR právě rozebírá celý kontraktační proces, kdy účastníci probírají vše, co se předmětu budoucí koupě týká, a obdobně ve zde souzené věci nelze argumentovat tím, že žalobci jako laici o tloušťce fasády věděli. Znalec přesvědčivě vysvětlil, proč ani taková informace, i pokud by ji žalobci měli, nevylučuje žalobce jako kupující z možnosti vadu reklamovat, když nemohli vědět, že o vadu jde, totéž se týká chybějícího podbití střechy.

31. Z uvedených důvodů soud uzavřel, že žalobci uplatnili práva z odpovědnosti za vady koupě nemovité věci vůči žalovaným jako prodávajícím včas, neboť reagovali na vady, se kterými se teprve v průběhu užívání seznamovali, o jejichž existenci mohli mít určité pochybnosti a museli se obrátit za tím účelem na odbornou firmu. Teprve poté, co se seznámili se závěry odborných zjištění, uplatnili své požadavky nejprve v rámci neformální komunikace se žalovanými (neformálnost je jasně patrná i z oslovování křestními jmény, tykání a podobně), teprve posléze byla jednoznačně formulována žádost o poskytnutí slevy dopisem právního zástupce ze dne 9. 1. 2023. Vzhledem k datu předání nemovitosti 6. 10. 2022 (viz předávací protokol) nelze takovou prodlevu zahrnující i vánoční svátky, mít za nějak podstatnou nebo za nedodržení povinnosti vytknout vady bez zbytečného odkladu. Sama existence vad byla jednoznačně prokázána znaleckým posudkem znalecké kanceláře a výše znehodnocení, tedy výše slevy odpovídající tomu, jak popsal proces zjišťování celkové slevy NS ČR ve svém rozsudku 23 Cdo 201/2024–394, byla také přesvědčivě obhájena v tomto znaleckém posudku. Proto soud dospěl k jednoznačnému závěru, že řádně uplatněné právo vyplývající z odpovědnosti žalovaných za vady prodané nemovitosti odpovídá slevě v částce 1 358 363 Kč a požadavku na přiznání slevy z důvodu vad vyhověl výrokem I. (vedle dalších uplatněných nároků). Žalobci mohli výši této slevy zjistit s naprostou jednoznačností při jednání 20. 1. 2025 poté, co zástupce znalecké kanceláře vysvětlil, kterou z variant případné slevy pokládá za odpovídající dané situaci. Žalovaní tak mohli jednoznačně plnit takzvaně na výzvu, tedy 21. 1. 2025, a počátek prodlení úrokem 12 % ročně v zákonné výši dle vládního nařízení č. 351/2013 Sb., tedy 12 % ročně, je dán datem 22. 1. 2025, proto ve výroku II. byl požadavek na zaplacení úroku z prodlení od data 9. 2. 2023 do 21. 1. 2025 zamítnut. Žalobci přesně nezdůvodnili, od čeho odvíjejí počátek prodlení a výši požadavku na slevu měnili, takže teprve poté, co rovněž při jednání 20. 1. 2025 byla připuštěna změna žaloby, mohl soud opřít požadavek na úrok z prodlení o konkrétní částku a konkrétní počátek prodlení, proto bylo rozhodnuto ve výroku II., jak je shora uvedeno.

32. Ve výroku I. je ovšem uvedena celková částka a ta zahrnuje také náklady, které žalobci vynaložili v souvislosti s uplatněním práva na slevu z titulu existence vad. Výši těchto nákladů doložili fakturou a současně dokladem o proplacení faktury pro společnost [Anonymizováno] v částce tři 35 090 Kč, totéž pro mykologa v částce 9 000 Kč, dále pro statika v částce 19 350 Kč a pro [tituly před jménem] [jméno FO] jako zástupce společnosti [právnická osoba]. v částce 6 050 Kč. Celkově tedy takto doložili žalobci proplacení nákladů v celkové výši 69 500 Kč.

33. Podle § 1924 o.z., kdo má právo podle § 1923 o.z. (právo z vadného plnění), náleží mu i náhrada nákladů účelně vynaložených při uplatnění tohoto práva. Neuplatnil-li však právo na náhradu do jednoho měsíce po uplynutí lhůty, ve které je třeba vytknout vadu, soud mu právo nepřizná, pokud zcizitel namítne, že právo na náhradu nebylo uplatněno včas.

34. Poněkud neurčitě se žalovaní vyjadřovali o pozdním uplatnění práva na náhradu nákladů účelně vynaložených při uplatnění práva z vadného plnění, posléze námitku nijak neupřesnili, a soud má za to, že není nijak důvodná, lhůta k uplatnění práva z nároků vad ještě zdaleka neuplynula, vzhledem k předání nemovitosti 6. 10. 2022, svým charakterem jsou náklady v celkové výši 69 500 Kč nákladem nutným k tomu, aby se žalobci vůbec mohli dobrat toho, jakou přibližně výši slevy by mohli uplatňovat. Je třeba vidět, že z výpisu z katastru nemovitostí vyplynulo, že nemovitost je zajištěna smluvním zástavním právem, tedy je třeba, aby oni spláceli hypotéku, jsou v postavení, kdy součástí ujednání o hypotéce je zákaz zcizení nemovitostí, tedy oni jsou v důsledku postupu žalovaných postaveni do situace, kdy se mohou domáhat právě slevy, která by mohla aspoň částečně kompenzovat nekomfort užívání, snížení hodnoty nemovitosti a její životnosti i dopady na celkovou osobní – uživatelskou pohodu v souvislosti se zakoupenou nemovitostí.

35. Podle § 1925 o.z. právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody; čeho však lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu.

36. Další částka, které se domáhali žalobci, je částka 2x 50 000 Kč a odpovídá tomu, co uvedl zástupce znalecké kanceláře, resp. je vyjádřeno v závěrech písemného znaleckého posudku, totiž že bude zapotřebí ještě vynaložit minimálně 50 000 Kč na sanační projekt a 50 000 Kč na inženýring vedoucí ke zkolaudování domu. Tyto náklady lze podle názoru soudu hodnotit jako budoucí očekávatelné zmenšení majetkové sféry žalobců, tedy újmu, která úzce souvisí s existencí vad (nebýt těchto vad, nebylo by třeba tento náklad v budoucnu vynaložit), zároveň ale nejde o náklady, které by již vznikly v souvislosti s uplatněním vad, jako je tomu u částky 69 500 Kč. Jde o újmu, kterou lze podřadit pod ustanovení § 2910 o.z., nejde tedy o uplatňování toho, co by měli žalobci uplatnit v rámci odpovědnosti za vady, jak namítali žalovaní a na co by se údajně mělo vztahovat ustanovení o opožděném uplatnění takového nároku. Ve smyslu stanovení § 1925 o.z. jde naopak o samostatný nárok, který je důsledkem vadného plnění, a proto ona částka 169 500 Kč byla připočtena k oné částce výše odůvodněné slevy, takže v souhrnu bylo výrokem I. rozhodnuto o povinnosti žalovaných zaplatit žalobcům 1 527 863 Kč, ovšem úrok z prodlení, jak je rovněž vyjádřeno ve výroku I., se týká pouze částky, která vyjadřuje slevu z kupní ceny.

37. Výrokem III. soud rozhodl podle § 142 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb. („o.s.ř.“) podle plného úspěchu žalobců ve věci samé, když pro posouzení nákladů vzniklých s právním zastoupením není rozhodující výše úroků z prodlení, ale toliko jistina, a právní zástupce žalobců vyčíslil náklady následujícím způsobem: celkové náklady za zastoupení advokátem v celkové výši 396 921,70 Kč v soudním řízení, konkrétně se jedná o mimosmluvní odměnu advokáta za poskytování právních služeb ve výši 248 370 Kč (bez DPH) podle § 7 bodu 6. ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a ve spojení ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu. Odměna advokáta za poskytnutí právních služeb se skládá z 8 úkonů právní služby, tarifní hodnota 810 478,55 Kč, po 20 844 Kč (11 580 Kč za zastupování 1 účastníka a 9 264 Kč za zastupování 2. účastníka), tj. 166 752 Kč (převzetí a příprava zastoupení, zaslání předžalobní výzvy ze dne 9. 1. 2023 s vylíčením skutkového stavu a stručného právního rozboru, písemná podání ve věci samé ze dne 01. 05. 2023, 06. 07. 2023, 30. 11. 2023, 5. 10. 2023, 21. 10. 2024, účast u jednání soudu ve dnech 13. 11. 2023, 4. 12. 2024) a 8 režijních paušálů po 300 Kč podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, tj. 2 400 Kč, a 3 úkony právní služby po 1. 1. 2025, tarifní hodnota 1 527 863 Kč, po 25 956 Kč, tj. 77 868 Kč (písemné podání ve věci samé ze dne 15. 1. 2025, účast u jednání soudu ve dnech 20. 1. 2025, 10. 03. 2025) a režijní paušály po 450 Kč podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, tj. 1350 Kč a 2) DPH 21 % z částky 289 266 Kč, tj. 52 157,70 Kč, zaplacený soudní poplatek ve výši 76 394 Kč, záloha na vypracování znaleckého posudku [právnická osoba] – znalecká kancelář ve výši 20 000 Kč.

38. Ve výroku IV. soud rozhodl o náhradě nákladů státu ve smyslu ustanovení § 148 odst. 1 o.s.ř., kdy stát má podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Stát v tomto řízení platil ty náklady znaleckého dokazování, které nebyly kryty složenými zálohami od účastníků. Žalobci složili zálohu na náklady znaleckého dokazování ve výši 20 000 Kč a žalovaní rovněž. Takto ovšem bylo státu složeno celkově pouze 40 000 Kč, přičemž náklady písemného znaleckého posudku byly pravomocně přiznány ve výši 19 730 Kč a náklady ústního podání a doplnění znaleckého posudku při jednání byly řádně vyúčtovány a přiznány ve výši 7 107,27 Kč. V souhrnu tedy 26 837,27 Kč zálohovaných státem, které ve věci neúspěšní žalovaní jsou povinni státu nahradit tak, jak je uvedeno ve výroku IV.

Poučení