7 C 208/2022 - 99

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Jankem ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 3 191 980 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 1 539 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 1 539 000 Kč od 29. 5. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Co do částky ve výši 1 652 980 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 1 652 980 Kč od 29. 5. 2022 do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žádnému z účastníků se nepřiznává právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobce je povinen zaplatit na náhradu nákladů státu částku ve výši 1 815 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu [adresa]-východ.

V. Žalovaná je povinna zaplatit na náhradu nákladů státu částku ve výši 1 815 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu [adresa]-východ.

Odůvodnění

1. Žalobce se v tomto řízení po žalované domáhal zaplacení částky 3 191 980 Kč s příslušenstvím, jakožto slevy z kupní ceny. Tvrdil, že dne 24. 4. 2020 uzavřel se žalovanou kupní smlouvu, na jejímž základě nabyl vlastnické právo k pozemku parc. č. [hodnota], jehož součástí je stavba (budova rodinného domu) s č.p. [Anonymizováno], a pozemku a parc. č. [Anonymizováno], vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. [hodnota] pro katastrální území [adresa] (dále jen jako „Nemovitosti“ a „Dům“). Nemovitosti byly zakoupeny jako novostavba za kupní cenu 15 390 000 Kč. Na jaře 2021 žalobce zjistil, že do Domu zatéká. Nechal si proto vypracovat odborné vyjádření od znalecké kanceláře [právnická osoba]. (dále jen „znalecká kancelář“), která zjistila, že zatékání je způsobeno netěsnostmi na koruně atik Domu a vadném napojení hydroizolace na střeše Domu. Žalobce oznámil žalované výskyt vad na Domu dopisem ze dne 12. 7. 2021, přičemž žalovanou vyzval k zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 1 500 000 Kč, čemuž, byť žalovaná uznala vadu v oplechování, nebylo vyhověno. V návaznosti na zjištění vady spočívající v zatékání do Domu žalobce vyžádal od znalecké kanceláře zpracování znaleckého posudku k posouzení stavu a provedení vybraných částí Domu. V rámci znaleckého zkoumání byla zjištěna přítomnost vad ( tyto jsou popsány v bodě č. [hodnota] tohoto rozsudku ), přičemž náklady na jejich odstranění byly oceněny částkou 2 638 000 Kč bez DPH. Dopisem ze dne 17. 5. 2022 oznámil žalobce žalované existenci zjištěných skrytých vad a uplatnil své právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Vyzval tedy žalovanou k zaplacení částky ve výši 3 191 980 Kč ( zjištěné náklady na opravu, včetně DPH ). Žalovaná dosud žalobci požadovanou částku neuhradila. V průběhu řízení žalobce doplnil, že vady oplechování byly již odstraněny, a to za částku ve výši 511 175 Kč, což odpovídá odhadu znalecké kanceláře, která ve znaleckém posudku odhadovala náklady na odstranění dané vady v částce ve výši 518 750 Kč.

2. Žalovaná nárok žalobce neuznala a navrhla, aby byla žaloba zamítnuta jako nedůvodná v plném rozsahu. Tvrdila, že uzavření kupní smlouvy předcházela osobní prohlídka, kterou vykonal přímo žalobce. Zde byl důkladně seznámen se stavem Nemovitostí. Dle žalované byl Dům postaven na základě projektové dokumentace vyhotovené odborníkem, a tedy nejprve vylučovala, že by Dům vykazoval konstrukční vady. V průběhu řízení žalovaná existenci vad připustila. Nadále však rozporovala výši uplatněné slevy s tím, že při jejím určení by měla být posuzována povaha a rozsah vad, snížení funkčních vlastností věci a další kritéria. Sleva by neměla odpovídat jen snížení směnné hodnoty věci, ale vyjadřovat též, jak bylo v důsledku vady omezeno a komplikováno užívání věci. Dle žalobkyně vady neubraly na hodnotě nemovitosti, která byla zakoupena za 15 000 000 Kč a následně po třech letech žalobcem prodána za 22 000 000 Kč.

3. Mezi účastníky řízení bylo nesporné, že dne 24. 4. 2020 uzavřeli kupní smlouvu, na jejímž základě došlo k převodu vlastnického práva k Nemovitostem za kupní cenu 15 390 000 Kč, která byla uhrazena. Nespornou byla také skutečnost, že Nemovitosti byly žalobcem užívány ještě před uzavřením kupní smlouvy, a to již ve druhé polovině roku 2019. Dále bylo nesporné, že žalobce uplatnil u žalované nárok na slevu z kupní ceny za vady Domu. Žalovaná následně, při jednání soudu dne 17. 10. 2023 po výslechu zpracovatele znaleckého posudku, připustila existenci vad, které byly zjištěny znaleckou kanceláří. Výslovně potvrdila, že sporným zůstává pouze, jakým způsobem, a tedy za jakou částku, by bylo možno zjištěné vady odstranit. A tedy v návaznosti na to, jakou částku by měla činit přiměřená sleva, když do její výše by se měly promítnout i další skutečnosti. Soud měl tedy za nesporný rozsah a existenci vad popsaných ve znaleckém posudku. Níže provedené dokazování proto zaměřil zejména k zodpovězení sporné otázky týkající se zjištění výše slevy z kupní ceny.

4. Z kupní smlouvy ze dne 24. 4. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně dle čl. 4.1. písm. b) smlouvy prohlásila, že Nemovitosti nemají žádné faktické vady, které by znemožňovaly či podstatně omezovaly jejich užívání k obvyklému účelu.

5. Z vyjádření k zatékání do RD soud zjistil, že znalecká kancelář vyhotovila pro žalobce odborné vyjádření z 31. 5. 2021, jehož předmětem bylo zjištění příčin zatékání do Domu a navržení sanace. Bylo zjištěno, že jednou z příčin zatékání do Domu je netěsnost na koruně atik a u vytažení izolace na stěnu. Znalecká kancelář jako způsob sanace navrhla sejmutí atikových plechů, vyrovnání betonové konstrukce atiky, zhotovení nového kotvení a nové izolace a doplnění krycí lišty. Cenu sanace odhadla na částku 518 750 Kč s DPH.

6. Z dopisu zástupce žalované ze dne 12. 8. 2021 soud zjistil, že tímto bylo reagováno na dopis žalobce ze dne 12. 7. 2021, kterým, byla uplatněna práva z vadného plnění k Domu. Zástupce žalované sdělil, že jeho klientka uznává pouze vadu oplechování a je ochotna uhradit jako slevu nejvýše 300 000 Kč.

7. Ze znaleckého posudku č. 0495/2022 ze dne 10. 4. 2022 soud zjistil, že žalobce poptal u znalecké kanceláře posouzení stavu a provedení vybraných konstrukcí Domu. Ohledně provedení a stavu střešní konstrukce znalec zjistil, že oplechování koruny atik je v nedostatečném spádu, na koruně dochází k zadržování vody, což způsobuje rychlejší degradaci oplechování; jednotlivé drážky mezi plechy nejsou vodotěsné a může jimi docházet k zatékání do podkladu a do chráněných konstrukcí; oplechování koruny atik je nedostatečně fixováno k podkladu konstrukcí; napojení fóliové hydroizolace na obvodové stěny je řešeno způsobem, který je dlouhodobě nespolehlivý a závisí na stavu tmelu, který vlivem atmosférických změn degraduje. Znalec doporučil jako nápravné opatření sejmutí atikových plechů a následné vyrovnání a vyztužení atiky při zhotovení nových plechů, vyspádování vysoké atiky a oplechování a doplnění krycí lišty u ukončení fóliové hydroizolace, to vše za cca 466 000 Kč. Ohledně provedení a stavu vnějšího kontaktního zateplovacího systému ([Anonymizováno]) znalec dospěl k závěru, že desky tepelné izolace jsou k podkladu lepeny pouze na terče, bez obvodového pásu, což je v rozporu s montážními pokyny dodavatelů [Anonymizováno] a s příslušnou technickou normou. Absence obvodového pásu lepidla může způsobovat proudění vzduchu a efekt zateplení objektu je snížen. Kotvy jsou umístěny mimo oblast lepidla a je výrazně snížena stabilita [Anonymizováno], může docházet ke vzniku trhlin v omítce. Byla zjištěna nevhodná poloha výztužné síťoviny v základní vrstvě [Anonymizováno] v rozporu s pokyny dodavatelů, což může mít za následek vznik trhlin v základní vrstvě a snížení tepelně izolační schopnosti systému. Znalec doporučil jako nápravné opatření provedení demontáže stávajícího zateplovacího systému v celé ploše fasády a realizaci nového certifikovaného systému [Anonymizováno], to vše za cca 1 750 000 Kč. Ohledně provedení a stavu oken a dveří v obvodových konstrukcích znalec zjistil, že jsou přítomny netěsnosti v místě připojovací spáry způsobené chybným zabudováním otvorových výplní do otvorů bez použití okenních pásek. To má za následek ochlazování stěn a kondenzování vodní páry spojené se vznikem plísní. Znalec doporučil jako nápravné opatření odstranění povrchových úprav kolem výplní otvorů na vnitřní straně a následné opatření připojovací spáry parotěsnícími páskami, to vše za cca 90 000 Kč. Ohledně provedení obkladů v koupelnách znalec zjistil, že keramický obklad nebyl proveden v souladu s technickými normami. Vrstva lepidla nebyla provedena rovnoměrně, pod obklady se nachází výrazná dutá místa. Pro vytvoření lepicí vrstvy nebyla použita zubová stěrka. V místě provedené sondy byla zjištěna absence vyrovnávací vrstvy podkladu. Znalec doporučil jako nápravné opatření odstranění stávajících obkladů a lepicí vrstvy v koupelnách, provedení nové vyrovnávací a hydroizolační vrstvy a nový obklad, to vše za cca 317 000 Kč. Ohledně vlhkosti v elektrickém rozvaděči znalec zjistil, že k této dochází pravděpodobně v důsledku kondenzace vodní páry v plastové kabelové chráničce, přičemž příčinou je nevzduchotěsné provedení chráničky a její vyvedení až do prostoru střechy. Jedná se o zásadní vadu, která může způsobit zkrat, případně úraz elektrickým proudem. Znalec doporučil jako nápravné opatření parotěsné opracování jednotlivých kabelů v úrovni parotěsné vrstvy a opravu tohoto místa, to vše za cca 15 000 Kč. Celkovou cenu za realizaci doporučených opatření k odstranění vad znalec odhadl na částku 2 683 000 Kč bez DPH, tj. 3 191 980 Kč s DPH.

8. Z protokolu o termovizním měření Domu z 2. 3. 2022 soud zjistil, že toto měření prokázalo významné netěsnosti v oblasti výplní otvorů. Pro zlepšení stavu připojovací spáry je nutné provést vzduchotěsné a parotěsné dotěsnění připojovací spáry.

9. Z dopisu zástupce žalobce ze dne 17. 5. 2022 a přiložené doručenky soud zjistil, že tímto dopisem byla žalovaná ze strany žalobce vyzvána k úhradě slevy z kupní ceny Domu. Zástupce žalobce sdělil, že znalecká kancelář vypracovala znalecký posudek č. 0495/2022, kterým byla zjištěna existence vad na Domu a tyto rekapituloval. Na základě ocenění nákladů nutných na odstranění vad žalobce vyzval žalovanou k úhradě částky 3 191 980 Kč zahrnující DPH, a to do 10 dnů od doručení výzvy. Výzva byla zástupci žalované doručena dne 18. 5. 2022.

10. Z výslechu znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který byl znaleckou kanceláři pověřen ke zpracování znaleckého posudku č. 0495/2022 a k jeho stvrzení, soud zjistil, že vyčíslení finanční náročnosti odstranění vad bylo provedeno jako odhad vycházející z dokumentace a obvyklých cen, nejedná se o položkový rozpočet. Znalec k tomu uvedl, že byť součástí znalecké doložky znalecké kanceláře odhad cen není, jsou projektanti, takže se oceňováním zabývají. Jimi provedený odhad nutných nákladů byl učiněn podle URS ( cenové soustavy pro rozpočtáře unifikované v ČR monitorující cenu stavebních prací ) a podle výměr z projektové dokumentace. Znalec potvrdil závěry znaleckého posudku s tím, že za účelem odstranění vad nevidí jiná řešení, než ta uvedená ve znaleckém posudku.

11. Ze smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb soud zjistil, že žalobce tuto smlouvu uzavřel dne 18. 5. 2022 se společností [právnická osoba]) (dále jen „realitní kancelář“), zastoupenou [jméno FO] za účelem projede Nemovitostí, přičemž požadovanou prodejní cenu stanovil na částku 24 990 000 Kč.

12. Z faktury č. [hodnota] vystavené dne 13. 9. 2022 soud zjistil, že dodavatel, společnost [právnická osoba], IČ: [IČO], vystavila žalobci fakturu na částku 511 175 Kč vč. DPH, splatnou dne 27. 9. 2022, a to za plnění spočívající v opravě střechy dle zadání v projektu [právnická osoba]. č. 0495/2022.

13. Ze smlouvy na č.l. 83 – 86 spisu soud zjistil, že žalobce uzavřel dne 27. 3. 2023 s manželi [Anonymizováno] a [jméno FO] za účasti realitní kanceláře kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej Nemovitostí za kupní cenu ve výši 21 990 000 Kč. Kupující v čl. IV. této smlouvy vzali na vědomí, že opotřebení předmětu koupě odpovídá době užívání a je vyjádřeno ve sjednané kupní ceně. Dále prohlásili, že byli seznámeni s existencí skrytých vad, které jsou předmětem soudního řízení s tím, že vadné oplechování střechy již bylo na náklady strany prodávající odstraněno, existence ostatních vad byla zohledněna v kupní ceně.

14. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil, že tento byl pověřen realitní kanceláří ke zprostředkování prodeje Domu pro žalobce. Vybavil si, že Nemovitosti začínali prodávat v teplém období za požadovanou cenu 25 000 000 Kč. O koupi byli zájemci, kterým však vadila existence nedokonalostí, které se v té době řešily (něco s fasádou, uchycení zateplení, něco se střechou a něco s dlaždicemi). Spoustu lidí to rozladilo a nedokáže říci, zda by Nemovitosti za původně požadovaných 25 000 000 Kč prodal. V důsledku toho bylo s klientem domluveno snížení požadované kupní ceny, snížení bylo dle jeho názoru spíše na vrub těm vadám.

15. Z výslechu svědkyně [jméno FO] soud zjistil, že tato nabyla Nemovitosti od žalobce. Ke kupní ceně uvedla, že byla inzerována na internetu a neustupovalo se z ní, za tuto cenu byly Nemovitosti pořízeny. K tomu, že bylo sdělováno, že žalobce opravil střechu, svědkyně uvedla, že střechu neopravil, do střechy zatéká a budou si ji opravovat sami. O tom, že do střechy zatéká nevěděli, zjistili to až při deštích. Bylo jim pouze řečeno, že, když se Dům stavěl, nepostavil se správně, ale konkrétně jim k tomu nic neříkali. O jiných vadách se nehovořilo. Zatékání se projevuje na stěnách, je to vidět v garáži a v technické místnosti. Dále byl problém s rozvaděčem. Zatékání dosud neřešili. Jinak se jim v Nemovitostech bydlí dobře, je to krásná lokalita. Další vady kromě střechy a nakřivo postavené venkovní dlažby svědkyně nezmínila. Při koupi Nemovitostí počítali s tím, že je Dům použitý, tedy věděli, že tam nějaké vady budou. Jiné vady nepociťuje, vyskytnuté vady opravují tak, jak se naskytnou. Svědkyně hodnotila Dům jako dobrý, nic nebrání jeho užívání; možná není stoprocentní, nějaké drobnosti by neřešila, nevnímá to jako problém.

16. K předloženému znaleckému posudku soud poznamenává, že tento má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Soud proto dle § 127a zákona č. 99/1963 Sb., postupoval při provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem. Potřebu provedení revizního znaleckého posudku ( resp. dalšího znaleckého posudku zaměřeného na určení nákladů nutných k odstranění vad ) soud neshledal. Posudek obsahoval řádně zdokumentované výsledky šetření a přesvědčivé závěry, které pověřený znalec před soudem následně stvrdil. Žalovaná stran nákladů na ocenění oprav či jiných možných způsobů k jejich odstranění nepřišla s žádnými konkrétními námitkami, které by stvrzené a při jednání vysvětlené závěry znalce oslabovaly, a proto se soud nedomnívá, že by bylo třeba znalecký posudek přezkoumávat či dále doplňovat. K ceně opravy lze poukázat na skutečnost, že odhad znalecké kanceláře se v té části, kde byla v průběhu řízení opravována část vad spočívajících v zatékání do střechy prakticky shoduje s následně fakturovanou opravou. Pro případ určení výše slevy má soud rovněž za to, že cena opravy je pouze jednou ze složek, k nimž soud přihlíží. I z tohoto pohledu je odborný odhad výše ceny opravy provedený v rámci znaleckého posudku pro účely zjištění výše přiměřené slevy postačující.

17. Navrhovala-li žalovaná zpracování znaleckého posudku za účelem určení slevy z kupní ceny, soud odkazuje na judikaturu a podotýká, že posouzení přiměřenosti slevy ze sjednané kupní ceny není otázkou znaleckou, ale právní (srov. NS 33 Odo 557/2004). Zjištění o povaze a rozsahu vad plynoucí z předloženého znaleckého posudku a odhad ceny opravy byla pro soud dostatečným podkladem pro níže uvedené právní hodnocení.

18. Soud neprovedl navrhovaný důkaz výslechem [Anonymizováno], který při stavbě Domu vykonával stavební dozor a byl navržen původně k prokázání možného vzniku vad v důsledku stavebních úprav, které měl činit žalobce. Za situace, kdy vady stavby a jejich opravitelnost byla posouzena znaleckým posudkem, a po výslechu znalce také žalovaný od části sporných tvrzení odstoupila, nebyl výslech stavebního dozoru nutný. N8vrhy na doplnění dokazování proto soud jako nadbytečné a nehospodárné zamítl, když je přesvědčen o tom, že zjištěný skutkový stav je pro právní posouzení věci zcela dostačující.

19. Na základě zjištění učiněných z důkazů a nesporných tvrzení účastníků soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

20. Účastníci řízení uzavřeli kupní smlouvu ze dne 24. 4. 2020, na jejímž základě žalobce nabyl od žalované vlastnické právo k Nemovitostem za kupní cenu ve výši 15 390 000 Kč, která byla v plné výši uhrazena. Přibližně na jaře 2021 žalobce zjistil, že do zakoupeného Domu zatéká voda. Nechal si proto vyhotovit odborné vyjádření zpracované znaleckou kanceláří, která zjistila, že do Domu zatéká z důvodu netěsností na koruně atik, přičemž tehdy odhadla, že náprava by vyžadovala odstranění atik a jejich novou úpravu za částku asi 518 750 Kč s DPH. Žalobce uplatnil za žalovanou práva z vadného plnění dopisem ze dne 12. 7. 2021, na který bylo ze strany žalované reagováno tak, že uznává pouze existenci vadného oplechování, za což by byla ochotna uhradit maximálně 300 000 Kč. Žalobce následně u znalecké kanceláře poptal zpracování znaleckého posudku, jehož předmětem bylo posouzení stavu a provedení dalších dílčích stavebních částí Domu. Na základě znaleckého zkoumání byla zjištěna přítomnost pěti dílčích skupin vad, a to vady zhotovení střešní konstrukce (zejm. vadné oplechování atik, netěsnost drážek, nedostatečná fixace oplechování k podkladu, nevhodné řešení napojení hydroizolace), vady vnějšího kontaktního zateplovacího systému (chybné lepení desek tepelné izolace, absence obvodového pásu lepidla, chybné umístění kotev, nevhodná poloha síťoviny), vady oken a dveří v obvodových konstrukcích (netěsnosti v místě spár, chybné zabudování bez použití okenních pásek), vadné provedení obkladů v koupelnách (nerovnoměrná vrstva lepidla, dutá místa pod obklady, nepoužité vhodné stěrky, absence vyrovnávací vrstvy podkladu) a vady spočívající v přítomnosti vlhkosti na elektrickém rozvaděči (nevzduchotěsné provedení chráničky). Cenu opatření k nápravě uvedených vad, které jsou jediným vhodným řešením, znalecká kancelář odhadla na částku 2 683 000 Kč bez DPH, tj. 3 191 980 Kč s DPH. Zástupce žalobce vyzval žalovanou dopisem ze dne 17. 5. 2022 k úhradě slevy z kupní ceny ve výši odpovídající odhadu znalce na odstranění vad, a to ve lhůtě 10 dnů od doručení výzvy (tj. od 18. 5. 2022). Téhož dne žalobce uzavřel smlouvu o poskytování realitních služeb, přičemž realitní kanceláři zadal zprostředkování prodeje Domu za cenu 24 990 000 Kč. Skutečnost, že na Domě se vyskytují dílčí stavební vady, vedla ke ztrátě zájmu některých zájemců, proto se zástupce realitní kanceláře se žalobcem domluvil na snížení kupní ceny Domu. Ten byl nakonec prodán za kupní cenu 21 990 000 Kč v březnu 2023. V příslušné kupní smlouvě byli kupující upozorněni na skryté vady stavby s tím, že je ohledně nich vedeno soudní řízení. Ve smlouvě bylo též zmíněno, že existence vad Domu byla zohledněna v kupní ceně. Jak vyplývá z výslechu svědkyně [jméno FO], vady Domu ani sleva nebyly, nad rámec ustanovení v kupní smlouvě, nijak zvlášť probírány, jen jim bylo řečeno, že „ se to nepostavilo správně, ale konkrétně jim k tomu nic neříkali. „ Ke kupní ceně uvedla svědkyně, že se z ní neustupovalo a o tom, že do Domu zatéká nevěděli, to zjistili až při deštích, kdy je to patrné zejména v garáži a v technické místnosti. Žádnou další vadu ( mimo problémy s rozvaděčem, který vypínal světlo a křivou venkovní dlažbu ) svědkyně nezmiňovala. Dům hodnotila jako dobrý s tím, že nic nebrání jeho užívání. Žalobce sice nechal před prodejem Domu opravit střechu, na což vynaložil 511 175 Kč s DPH, dle nabyvatelky Domu však stále dochází k zatékání, které dává na vrub střeše.

21. Po právní stránce soud na věc aplikoval úpravu zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o.z.“).

22. Podle § 1914 o.z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy.

23. Podle § 2079 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

24. Podle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

25. Podle § 2099 odst. 1 o.z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

26. Podle § 2002 odst. 1 o.z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

27. Podle § 2100 odst. 1 o.z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

28. Podle § 2106 odst. 1 je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo d) odstoupit od smlouvy. Dle odst. 2 kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

29. Podle § 2107 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

30. Dle § 2112 o.z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

31. Podle § 2129 odst. 1 o.z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

32. Po právní stránce byl spor mezi účastníky posouzen tak, že mezi nimi byla uzavřena kupní smlouva ve smyslu § 2079 a násl. o.z. Žalovaná byla jakožto prodávající povinna odevzdat žalobci předmět koupě (Nemovitosti, včetně Domu) v jakosti a provedení vhodném pro účel patrný ze smlouvy, tj. za účelem bydlení. Soud má na základě provedeného dokazování a nesporných tvrzení za to, že na Domě se po nabytí vlastnického práva žalobcem vyskytly stavebně technické vady spočívající v chybném provedení střešních atik a vnějšího kontaktního zateplovacího systému, přítomnosti netěsností v oknech a dveřích obvodových konstrukcí, nesprávném provedení obkladů v koupelnách a nevzduchotěsném provedení chráničky rozvaděče. Bylo prokázáno, že žalobce vady žalované oznámil a dle soudu takto učinil včas při dodržení subjektivní i objektivní lhůty dle § 2112 a § 2129 o.z. (bez zbytečného odkladu poté, co žalobce mohl vady při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit a nejpozději do 5 let od nabytí vlastnického práva ke stavbě), když k tomu nebylo ani ze strany žalované ničeho namítáno. Notifikace je patrná z dopisu zástupce žalované ze dne 12. 8. 2021, v němž je reagováno na vytknuté vady a je uznána závada oplechování. Uvedené vady mají povahu skrytých vad, které nebyly na první pohled zjevné a projevily se až vlivem vystavení stavby běhu času a působení atmosférických jevů, přičemž jejich skutečná povaha a plný rozsah byly definitivně stvrzeny až v rámci odborného šetření. Jedná se zároveň o vadu představující podstatné porušení smlouvy ve smyslu § 2002 odst. 1 o.z., neboť lze předpokládat, že kupující, který by předjímal rozsah vad zjištěných ve znaleckém posudku, by smlouvu za daných podmínek neuzavřel. Žalobci nepochybně vzniklo právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, neboť i kdyby se nejednalo o podstatné porušení smlouvy ( § 2106 odst. 1, písm. c) o.z. ), také u vady představující nepodstatné porušení smluvní povinnosti by žalobci vzniklo právo na slevu z kupní ceny ( § 2107 odst. 1 o.z. ).

33. Žalovaná v tomto řízení nakonec rozporovala výši přiměřené slevy z kupní ceny, když nesouhlasila s odhadovanou cenou opravy a namítala, že vady nebrání užívání domu. Zjištěné vady marginalizovala také tím, že Nemovitosti byly žalobcem prodány za cenu o 7 milionů vyšší, než za kterou je zakoupil.

34. K dané otázce soud obecně podotýká, že zákonem není stanoven žádný exaktní způsob výpočtu přiměřené slevy. Rozsah snížení je ponechán na úvaze soudu s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu. Dle judikatury je třeba přihlédnout k povaze a rozsahu vady vzhledem ke kupní ceně věci, dále ke snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, k další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod.

35. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci; při jejím určení je třeba přihlédnout i k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje a zda snižuje její životnost (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 14. března 2006, obdobně též výklad in PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 7), též usnesení NS ČR, sp.zn. 33 Cdo 558/2016, usnesení NS ČR, sp.zn. 33 Cdo 183/2022. Slevu také nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady). Výše slevy nemusí odpovídat ceně nutných oprav, sleva není totéž jako cena nutných oprav. Rozdíl mezi slevou a náklady účelně vynaloženými na odstranění vady lze reparovat prostřednictvím náhrady škody ( rozsudek NS ČR, sp.zn. 32 Cdo 4980/2014 ).

36. Při posouzení snížení hodnoty Nemovitosti v důsledku vad nelze dát rovnítko mezi původní nabídkovou cenu ve výši 24 990 000 Kč a cenu dosaženou prodejem ve výši 21 990 000 Kč a shledat, že v důsledku vad poklesla cena nemovitosti o 3 000 000 Kč. Lze mít za prokázané, že ke snížení ceny došlo v důsledku toho, že zájemci po seznámení se s vadami, neměli o koupi za požadovanou cenu zájem. Nicméně je otázkou, zda již nabídková cena nebyla sama o sobě příliš vysoká, vezmeme-li v úvahu, že Nemovitosti byly zakoupeny v roce 2020 za cenu 15 390 000 Kč. Byť žalobce uváděl, že Nemovitost zakoupil nevybavenou, zvelebil ji a prodával ji s vybavením, nabízel ji o dva roky později po její koupi za cenu o 9 600 000 Kč vyšší. Do jaké míry se v poklesu ceny promítly vady a do jaké míry šlo o pokles daný původním nereálným požadavkem nelze říci. Lze však říci, že snížení ceny v důsledku vad bylo sice obecně zmíněno v kupní smlouvě, s kupci Nemovitosti však nebyla otázka vad, jak vyplynulo z výpovědi svědkyně [jméno FO], konkrétně diskutována, nebyli upozorněni na konkrétní vady a cena zůstala tak, jak byla uvedena v nabídce. Ani z tohoto pohledu nelze shledat nějakou vyčíslitelnou vazbu mezi vadami Nemovitosti a snížením kupní ceny.

37. Co se týče povahy a rozsahu vad vzhledem ke kupní ceně, v obecné rovině lze dle soudu zjištěné vady Domu kvalifikovat jako vady mírně až středně závažného charakteru. Lze mít za to, že zatékání vody do stavby je závažnějším problémem, patrným i z estetického hlediska, způsobilým zapříčinit i další poškození. Tato vada měla být odstraněna za částku odhadovanou na cca 500 000 Kč s DPH. Špatně provedená tepelná izolace může mít za následek vznik trhlin v základní vrstvě a snížení tepelně izolačních schopností systému, což by se projevilo v nárůstů nákladů na vytápění/ochlazování stavby. Z hlediska nákladů na odstranění této vady ( cca 2 117 500 Kč s DPH ) by se jednalo o nejvýznamnější finanční položku, již nyní však soud předesílá, že ze strany nových majitelů není popisován žádný projev takové vady. Přítomnost netěsností v provedení oken a dveří v obvodových má za následek ochlazování stěn a kondenzování vodní páry s čímž je spojen vznik plísní. Vadné provedení obkladů v koupelnách může vést ke vzniku trhlin, jde tak spíše o možnou estetickou vadu. Ani tyto projevy těchto vad nebyly novými vlastníky nemovitosti zmíněny. Ohledně vlhkosti v elektrickém rozvaděči, dle znalce k ní dochází pravděpodobně v důsledku kondenzace vodní páry v plastové kabelové chráničce, přičemž příčinou je nevzduchotěsné provedení chráničky a její vyvedení až do prostoru střechy. Jedná se o vadu, která je odstranitelná za cca 15 000 Kč.

38. Dále bylo při určení výše slevy třeba přihlédnout k možnému snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty. Subjektivní dojem z bydlení v Domě byl zprostředkován novou nabyvatelkou stavby, která sice pociťuje dílčí diskomfort při užívání stavby spočívající v zatékání do prostoru garáže a technické místnosti, nicméně problém nevnímá v zásadní rovině a v podstatě nepociťuje snížení funkčních vlastností věci. Dům popisuje jako dobrý a nezmiňuje žádné projevy vad mimo zatékání a problému s rozvaděčem ( křivá venkovní dlažba nebyla předmětem řízení ). Za podstatné soud považuje, že ze strany nových vlastníků není uváděn vznik plísní, či trhlin, tedy vad, které by byly viditelné, což snižuje závažnost zjištěných vad, když ani po pěti letech užívání Domu se výrazně neprojevují. U vadně provedené tepelné izolace nelze věc takto hodnotit, neboť možné snížení tepelně izolačních vlastností Domu nemusí být jednoduše patrné, a to tím spíše, že jak by se podávalo z výpovědi svědkyně [jméno FO], na tuto vadu nebyli kupující výslovně upozorněni. Závěr z výpovědi svědkyně je takový, že užívání Domu nic nebrání.

39. Při svém posouzení zohlednil soud také fakt, že žalobce nevynaložil (a již dále vynakládat nebude) celé náklady vypočtené znaleckou kanceláří na nápravu vad, ale pouze jejich dílčí část (oprava střechy za 511 175 Kč s DPH). V Domě již nebydlí, když tento v roce 2023 prodal a diskomfort spojený s vadami pociťoval jen po určitou omezenou dobu.

40. Při promítnutí všech shora uvedených úvah do poměrů řešené věci soud dospěl k závěru, že odpovídající výše slevy by měla být stanovena v rozsahu 10 % z původní kupní ceny Nemovitostí, tj. v částce 1 539 000 Kč. Soud proto shledal žalobu důvodnou co do částky 1 539 000 Kč a žalované uložil též povinnost zaplatit úrok z prodlení dle § 1968 a § 1970 o. z. ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne následujícího po uplynutí lhůty stanovené žalobcem ve výzvě k úhradě slevy (výrok I.). Ve zbytku uplatněného nároku (1 652 980 Kč), včetně příslušenství, byla žaloba zamítnuta (výrok II.).

41. O povinnosti k náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o.s.ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu, neboť poměr úspěchu a neúspěchu účastníků byl přibližně stejný (výrok II.). S ohledem na výsledek řízení soud také rozhodl o náhradě nákladů státu dle § 148 o.s.ř. tak, že oběma účastníkům uložil povinnost zaplatit částku 1 815 Kč, tj. polovinu z celkových nákladů které soud platil (3 630 Kč) (výroky IV. a V.).

Poučení