7 C 447/2020-160

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní Mgr. Veronikou Hlinkovou ve věci žalobců: a) [osboní údaje žalobce], bytem [adresa] b) [osobní údaje žalobkyně], bytem [adresa] oba zastoupeni advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátkou [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 1 563 017 Kč takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobci domáhali uložení povinnosti žalované zaplatit jim částku ve výši 1 563 017 Kč do 15 dní od právní moci rozsudku, se zamítá.

II. Žalované se nepřiznává náhrada nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobci se návrhem podaným dne 15. 6. 2020 k Obvodnímu soudu pro Prahu 3 domáhali zaplacení částky 1 563 017 Kč s příslušenstvím. Tvrdili, že uzavřeli dne [datum] s žalovanou kupní smlouvu, na jejímž základě byla do jejich vlastnictví převedena nebytová jednotka [číslo] vymezená dle zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [obec] (dále jen„ nebytová jednotka“ nebo„ nebytový prostor“)). Ve smlouvě bylo přitom uvedeno, že daný nebytový prostor sestává z těchto místností – sklad, sklad, příruční sklad, příruční sklad, sociální zázemí, předsíň, WC, chodba, dílna, kancelář, kancelář, šatna. Podlahová výměra jednotky měla dle smlouvy činit 155,10 m2. Žalobci byli žalovanou uvedeni v omyl v tom, že se prodej týká také tzv. výklenku, který však žalovaná nikdy nevlastnila a na žalobce jej ani nemohla převést. Výklenek je přitom fakticky součástí prostoru jednotky, kdy není nijak oddělen a tvoří se zbylou částí jednotky jeden celistvý prostor, dosahuje výměry o velikosti 18 m2. Žalovaná musela vědět, že výklenek náleží k vedlejší budově, přesto si její jednatel [jméno] [příjmení] při prohlídkách počínal tak, jako kdyby výklenek náležel do jejího vlastnictví, když žalobce ubezpečoval o tom, že kupují jednotku jako celek tak, jak ji při prohlídce měli možnost vidět. Poté, co žalobci zjistili, že vlastnictví k výklenku nenabyli, obrátili se na žalovanou, která navrhla, aby se výklenek přestal užívat a aby došlo k jeho stavebnímu oddělení, popř. aby si jej žalobci pronajali od vlastníka. Při výpočtu náhrady za výklenek vycházeli žalobci z výměry dle znaleckého posudku [číslo], kdy velikost výklenku 17,83 m2 zaokrouhlili na 18 m2 (posudek nebyl vypracován za účelem stanovení podlahové plochy a proto nebyly započítány příčky), přičemž přepočítali celkovou kupní cenu ve výši 12 950 000 Kč na cenu za jeden m2 (12 950 000 Kč/155 ,1 m2), a výslednou částku vynásobili plochou výklenku, čímž vyšla částka 1 502 901Kč, k níž byla ještě připočtena daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 %, tj. 60 116 Kč Celkem tak žalobci požadují částku 1 563 017 Kč. Pokud žalovaná zmiňovala, že není možno přepočítávat náhradu na metr čtvereční, pak toto tvrzení považují žalobci za účelové, jelikož žalovaná uváděla v inzerátu přepočet ceny na metr čtvereční. Dle žalobců je tento způsob výpočtu nejrozumnější, nebrání se ale jinému způsobu výpočtu, pokud by soud dospěl k závěru, že by měla být částka vyčíslena jinak. Pokud by žalobci věděli, že výklenek není součástí jednotky, požadovali by nižší cenu, popř. by jednotku nekoupili vůbec. Dle žalobců právě z důvodu závady v podobě výklenku žalovaná na prodej spěchala, neboť měla obavy, že vše vyjde najevo, a že by pak žalobci mohli od záměru koupě upustit. Uvedenou částku proto požadují jako přiměřenou náhradu za uvedení v omyl dle ustanovení § 584 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

2. Ve vyjádření ze dne 23. 3. 2021 a dne 6. 5. 2021 dále uvedli, že výměra uvedená v katastru nemovitostí 155,10 m2 je včetně sporného výklenku, a žalobci tak nezanedbali svou povinnost přesvědčit se o pravém stavu věcí. Z dostupné dokumentace ani chování žalované neměli důvod pochybovat, že není převáděn i výklenek. Pokud žalovaná od počátku věděla, že výklenek k prostoru nepatří, bylo to nepoctivé jednání z její strany, pokud žalobce na to neupozornila. Rovněž jim žalovaná nikdy neposkytla žádnou stavební dokumentaci. Žalobci však neměli žádné pochybnosti ohledně skutečnosti, co k prostoru patří a že je to i výklenek o rozměru 18 m2, zjistili to až poté, co bylo přepsáno vlastnické právo na žalobce k nebytovému prostoru. Rovněž nájemní smlouva se [anonymizováno], která měla prostor pronajatý od roku 2015, umožňuje pronájem i výklenku. Tvrzení žalované, že jednatel žalované nebyl na prohlídkách nebytových prostor před uzavřením smlouvy, je nepravdivé. Byl na prohlídce nebytové jednotky a současně žalobcům ukazoval i sklepní prostory. Pokud žalovaná tvrdí, že o nebytové jednotce jednali se stavbyvedoucím, je to tvrzení nepravdivé, neboť veškerá komunikace se stavbyvedoucím skončila ve chvíli, kdy jim sdělil, že v budově se neprodávají žádné nebytové jednoty. Na základě prohlídky s jednatelem žalované se žalobci pro koupi nebytové jednotky rozhodli.

3. V podání ze dne 22. 6. 2021 k výzvě soudu žalobci uvedli, že před uzavřením smlouvy o koupi bytové jednotky si vyhledali příslušný list vlastnictví a přezkoumali, zda údaje souhlasí s těmi, které byly uvedené v inzerátu a v kuní smlouvě. Z kontrolovaného vyplynulo, že rozměry v listu vlastnictví, ve smlouvě i v návrhu kupní smlouvy se shodují, na nebytovém prostoru vázlo zástavní právo ve prospěch [anonymizováno]. Součástí prevenční povinnosti není povinnost strany kupující studovat obsah stavební dokumentace či přeměřovat předmět koupě. Dále odkázali na rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 25 Cdo 4195/2013, dle kterého se prevenční povinnost váže pouze k situacím, které lze při běžné opatrnosti předvídat. Nejde o povinnost předvídat a nést odpovědnost za všechny situace.

4. V podání ze dne 22. 11. 2021 žalobci uvedli, že žalobci spatřují přímou souvislost mezi porušením zákonné povinnosti dle ustanovení § 1728 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a účelovým uvedením v omyl, neboť jednatel žalované si byl vědom problematického aspektu ve vlastnictví výklenku a vědomě toto zamlčel. Žalobci naplnili obvyklou míru opatrnosti vyčerpávajícím způsobem, když se plně seznámili s informace v katastru nemovitostí, v inzerátu a osobně si prostory prohlédli. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1251/2002, nebylo na daný skutkový stav aplikovatelné, protože žalobci nevycházeli z určitých dojmů.

5. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 17. 2. 2021 uvedla, že žalobcům nikdy netvrdila, že by byl výklenek součástí jednotky, kdy tomu odpovídá též znění smlouvy a zápis jednotky v katastru. Kupní cena byla ve smlouvě sjednána jako pevná za nemovitost jako celek, nikoliv za metr čtvereční podlahové plochy. Výklenek není v podlahové výměře jednotky ve smlouvě započítán, k jednotce nepatří a kupní smlouvou nebyl prodán. Dále není pravda, že by se žalovaná, resp. její jednatel, účastnili jakékoliv prohlídky jednotky před podpisem smlouvy. Žalobci kontaktovali žalovanou skrze stavbyvedoucího (zaměstnance žalované), který se v budově nacházel při realizaci staveních prací. Jelikož jednotka byla v nájmu, byla prohlídka provedena po dohodě s nájemníkem a za jeho účasti. K žádné další prohlídce již nedošlo. Veškeré informace ohledně jednotky si žalobci sháněli aktivně sami, neboť měli na koupi zájem, žalovaná žádné informace ani podklady neposkytovala, přičemž s žalobci jednala až ohledně podoby kupní smlouvy a kupní ceny. Žalobci nijak neprokázali, že by byli uvedeni v omyl. Dále žalovaná odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 30 Cdo 1251/2002, dle kterého ustanovení § 49a ObčZ 1964 není možno vykládat tak, že na jeho základě je osoba, která se omylu dovolává, zbavena povinnosti podle okolností konkrétního případu sama si zajistit odpovídající míru objektivních informací o okolnostech, resp. skutečnostech, které má tato osoba za rozhodující pro uskutečnění zamýšleného právního úkonu. V případě, že se jednající osoba omylu ve smyslu ustanovení § 49a ObčZ 1964 dovolává podle ustanovení § 40a ObčZ 1964, je třeba uvážit, zda se jedná též o omyl tzv. omluvitelný či naopak o omyl neomluvitelný. O omluvitelný omyl, kterým je pravidelně omyl jednající osoby týkající se skutkových okolností (error facti), pak nepochybně nejde, byl-li omyl jednající osoby zaviněn její nedbalostí při využití možnosti ověřit si skutečnosti rozhodné pro uskutečnění zamýšleného právního úkonu. Nelze se účinně dovolat neplatnosti pro omyl podle ustanovení § 49a ObčZ 1964, kdy by omylu se dovolávající osoba zanedbala pro ni ve věci objektivně existující možnost přesvědčit se o pravém stavu věci, a bez příčiny se ve svém úsudku nechala mylně ovlivnit případnými dojmy, náznaky řešení, resp. hypotézami o vlastnostech předmětu zamýšleného právního úkonu. Dle žalované žalobci zanedbali povinnost přesvědčit se o pravém stavu věci.

6. V podání ze dne 21. 6. 2021 žalovaná dále uváděla, že aby bylo možno přiznat žalobcům náhradu za uvedení v omyl žalovanou, bylo by potřeba nejprve prokázat, že se jedná o omyl nepodstatný, který nemá vliv na platnost smlouvy. Dále by museli prokázat, že žalovaná byla na jejich omylu účastna. Žalovaná však ke kupní smlouvě žalobci využila definici nebytové jednotky uvedenou v jejím vlastním nabývacím titulu, výměra nemovité věci pak odpovídala té, které byla uvedená ve smlouvě. Dále tvrdila, že by se muselo jednat o omyl omluvitelný ohledně vedlejší okolnosti. Omyl se však týká vymezení předmětu. Přiměřenost náhrady pak musí být posuzována s ohledem na zájem obou stran a žalovaná by k převodu nepřistoupila, kdyby kupní cena měla být snížena o 1 563 017 Kč, které žalobci požadují. Opakovala, že žalovaná nikdy netvrdila, že výklenek k jednotce patří, nemohl to sdělit jednatel žalované při prohlídce jednotky, protože se žádné prohlídky nikdy neúčastnil. Žalovaná žalobcům žádné informace o nebytové jednotce neposkytovala, všechno si zjišťovali žalobci, jednání se omezila na jednání o kupní smlouvě a ceně. Výklenek se nachází až za nosnou zdí domu [adresa] v sousední budově [adresa] Tyto dvě budovy spolu netvoří funkční celek. Jednotky v nich jsou vymezeny dvěma různými prohlášeními vlastníka o rozdělení budovy. Rozměr zjištěný při místním šetření byl ve výši 151,69 m2, týkal se pouze hlavního prostoru. Odchylku lze přičíst výklenků v nosných stěnách budovy a odchylce použitého měřidla. Dále upozornila na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2009, sp. zn. 29 Cdo 1830/2007, dle kterého je omluvitelný pouze takový omyl, kdy jednající osoba postupovala s obvyklou mírou opatrnosti, aby se omylu vyhnula, a přesto k omylu došlo. Dále odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 519/2006, kdy omluvitelným omylem není, když omyl osoby je zaviněn její nedbalostí při využití možnosti ověřit si skutečnosti rozhodné pro uskutečnění zamýšleného právního úkonu. Dále odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 2. 3. 2010, sp. zn. 32 Cdo 29/2009, dle kterého není omluvitelný omyl, pokud se osoba spoléhala na ujištění, že výše podnájemního bude shodná s výší nájemného, ač si nevyžádala nájemní smlouvu. Rovněž odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 1. 10. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4911/2007, že nabyvatel nemovitosti nemůže být v dobré víře, že nemovitost nabyl, pokud mezi převáděnými nemovitostmi není uvedena nemovitost, kterou si strany přály převést. Dále dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2018, sp. zn. 22 Cdo 4208/2018, byl – li předmětem převodu pouze dům, nemůže být nabyvatel v dobré víře, že nabyl i pozemek. Žalovaná tak žalobcům prodala přesně to, co bylo vymezené v kupní smlouvy jako předmět koupě.

7. Po provedeném dokazování byl zjištěn tento skutkový stav:

8. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované z 28. 5. 2020 (č.l. 13) bylo zjištěno, že jejím jednatelem je od [datum] pan [jméno] [příjmení].

9. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalobci a žalovanou (č. l. 7) bylo zjištěno, že žalovaná převedla na žalobce jednotku zahrnující nebytovou jednotku na adrese [adresa], že nebytový jednotka se sestává z těchto místností - sklad, sklad, příruční sklad, příruční sklad, sociální zázemí, předsíň, WC, chodba, dílna, kancelář, kancelář, šatna, že podlahová plocha nebytového prostoru činila 155,10 m2, že kupní cena byla sjednána ve výši 12 950 000 Kč. Dle článku IV. kupní smlouvy prodávající prohlásil, že na jednotce neváznou práva třetích osob a ani na právních titulech nejsou vady, které by mohly zapříčinit zpochybnění vlastnického práva k jednotce.

10. Z inzerátu zveřejněného na webových stránkách [webová adresa] (č. l. 10) bylo zjištěno, že předmětná nebytová jednotka byla nabízena k prodeji, kdy užitná plocha měla činit 155 m2 a cena za metr čtvereční byla stanovena na 83 871 Kč, celková kupní cena byla ve výši 13 000 000 Kč.

11. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 27. 9. 2019 (č. l. 11) bylo zjištěno, že vlastníkem předmětné nebytové jednotky byla žalovaná, že podíl na společných částech spojený s jejím vlastnictvím je [číslo] a že ji žalovaná nabyla kupní smlouvou ze dne [datum].

12. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 5. 6. 2020 (č. l. 12) bylo zjištěno, že vlastníky předmětné nebytové jednotky jsou žalobci, kdy tuto mají ve společném jmění manželů. Nabyli ji kupní smlouvou ze dne [datum].

13. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] včetně příloh (č. l. 14), vypracovaný znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení], který měl být podkladem pro daňové účely, bylo zjištěno, že předmětná jednotka sestává z těchto místností-sklad, sklad, příruční sklad, příruční sklad, sociální zázemí, předsíň, WC, chodba, dílna, kancelář, kancelář, šatna, že podlahová plocha, která sestává z prodejny, chodby, skladu (do dvora), předsíně, kuchyňky, záchodu, sprchy, kanceláře, že cena jednotky byla po zaokrouhlení stanovena na 4 401 460 Kč. Na schématu jednotky na straně 18 posudku je uvedeno, že prostor se skládá z prodejny o výměře 117,33 m2, předsíně o výměře 4,95 m2, kuchyňky o výměře 1,79 m2, záchodu o výměře 1,75 m2, sprchy o výměře 2,13 m2, kanceláře o výměře 13,34 m2, příručního skladu o výměře 11,35 m2, chodby o výměře 6,48 m2, celkem výměra činí 159,12 m2.

14. Z e-mailové komunikace mezi žalobci a žalovanou z listopadu 2019 (na č. l. 23 a 24) bylo zjištěno, že v e-mailu ze dne 5. 3. 2020 uvádí jednatel žalované, že se nemůže zúčastnit schůzky, kterou žalobkyně b) domluvila se zástupci [anonymizováno]. Dále uvádí, že provedli diferenci podlahové plochy a naměřili plochu 155,816 m2. Ohledně výklenku uváděl, že je možné jej buď stavebně oddělit od zbytku, nebo pronajmout. V e-mailu ze dne 29. 3. 2020 žalobkyně dále uvádí, že výměra je i s místnostmi, které jim měl jednatel prodat neoprávněně. Tvrdil jim to, když podepisoval smlouvy, a i když podepisovali prohlášení vlastníka.

15. Z e-mailové komunikace mezi žalobci a žalovanou z listopadu 2019 (č. l. 25) bylo zjištěno, že žalobce s žalovanou dojednávali kupní cenu, že žalovaná informovala o pozastavení jednání s ostatními zájemci, neboť počítala jako s kupujícími se žalobci, kdy k uzavření smlouvy mělo dojít do konce listopadu 2019. V e-mailu ze dne 14. 11. 2019 jednatel žalované uvádí, že zasílá návrh kupní smlouvy na nebytový prostor na adrese [adresa]), neboť poté měla odjet a vrátit se až po novém roce, tedy smlouva měla být podepsána do odjezdu, dále žalovaná uvedla, že ukončila komunikaci s dalšími zájemci výměnou za rychlé jednání a proto pokud by banka neodsouhlasila podpis smlouvy navržené žalobcem, měla být podepsána smlouva ve znění, které navrhla žalovaná; žalobce měl hledat problém, kde žádný nebyl.

16. Z výzvy ze dne 18. 2. 2020 (č. l. 31) bylo zjištěno, že žalobci požadovali po žalované vrácení části kupní ceny ve výši 1 563 017 Kč, neboť dvě místnosti o celkové výměře 18 m2 se již nacházely na pozemku jiného vlastníka, a tedy ani nemohlo dojít k jejich převodu na žalobce.

17. Z pokusu o smír ze dne 23. 4. 2020 (č. l. 26) vyplývá, že se žalobci obrátili na žalovanou, neboť zjistili, že výklenek, který je fakticky součástí jednotky, na ně žalovaná převedla neoprávněně, když jej nikdy nevlastnila. Výklenek náležel k vedlejší budově, což muselo být žalované známo, přesto se tato při prohlídkách jednotky chovala tak, jako kdyby jí výklenek patřil, čímž byli žalobci uvedeni v omyl, pročež žádali náhradu ve výši 1 563 017 Kč.

18. Ve vyjádření ze dne 6. 5. 2020 adresovaném žalobcům (č. l. 29) uvádí žalovaná, že je si vědoma, že výklenek byl součástí vedlejší budovy. Jelikož ale nikdy nebyla účastna prostřednictvím jednatele prohlídky prostoru s žalobci, nemohla je tak ani ubezpečovat o tom, že výklenek k jednotce patří. Kupní cena byla ve smlouvě sjednána jako pevná za nemovitost jako celek, nikoliv za metr čtvereční podlahové plochy, tudíž žalobci koupili jednotku o výměře 155,1 m2 za pevně danou cenu 12 950 000 Kč, kdy výklenek nebyl v podlahové ploše nijak započítán, nebyl součástí vymezení jednotky v kupní smlouvě (nacházel se již za nosnou zdí domu [adresa]).

19. Z předávacího protokolu nebytového prostoru ze dne 23. 1. 2020 (č. l. 63) bylo zjištěno, že předmětem předání je nebytová jednotka [číslo] [adresa]. Součástí jednotky jsou ocelové výlohy, plynový kotel, deskové radiátory, obklady a dlažby, sanitární zařízení. Byl zapsán stav vodoměru. Přebírající podepsal, že se podpisem protokolu seznamuje se stavem jednotky a tuto jednotku přebírá. Jako předávají je podpis s razítkem [anonymizováno] a přebírající je zřejmě podpis žalobkyně b).

20. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 19. 5. 2015 (č. l. 72) uzavřené mezi [anonymizováno] jako pronajímatelem a [anonymizováno] bylo zjištěno, že k pronájmu se se přenechává plocha o velikosti 165,10 m2, která se sestává z místností sklad, sklad, příruční sklad, sociální zázemí, předsíň, WC, chodba, dílna, kancelář, kancelář, šatna.

21. Z fotografií dvora a automobilu na č.l. 121 a 122 nebyly zjištěny žádné okolnosti významné pro rozhodnutí sporu.

22. Z inzerátu – prodej obchodního prostoru 256 m2 bylo zjištěno, že nebytový prostor byl na webových stránkách [webová adresa] nabízený společně se sklepním prostorem o rozloze 100,6 m2.

23. Z odpovědi [anonymizováno] ze dne [datum] bylo zjištěno, že ve dvoře na adrese [adresa], neměla jmenovaná společnost provozovnu v listopadu a prosinci 2019.

24. Z e-mailové odpovědi [anonymizováno] ze dne 7. 10. 2021 bylo zjištěno, že na adrese [adresa], působil do srpna roku 2019. Vrata v době používání otevíral v 8 hodin a uzavíral v 18 hodin. V březnu roku 2020 při dílčí návštěvě ve 14 hodin byla vrata otevřená.

25. Z protokolu o místním šetření ze dne 2. 6. 2021 bylo zjištěno, že nebytová jednotka se skládá z hlavního obdélníkového prostoru, který je z jedné strany souběžný s ulicí [ulice], a má zde výlohy. Tento prostor je členěn na hlavní prodejní plochu, sociální zázemí WC s kuchyňkou a kancelářský prostor. Laserovým metrem, který použil jednatel žalované, bylo zjištěno, že přímo prostor má rozměr 151,96 m2 (12,418 m * 12,237m). Za posuvnými dveřmi zabudovanými v nosné zdi o šířce 80 cm se nachází výklenek, který se skládá ze dvou místností – chodbičky ve tvaru písmena„ E“ bez prostředního zubu, v pravé části výběžku je však zkosený strop s ohledem na schodiště vedlejší budovy. Rozměr bez zkosené části je 5.99 m2. Další místnost je v pravém úhlu k té první, má rozměr 10,33 m2. Do výklenku je jediný přístup a to prostřednictvím posuvných dveří z nebytového prostoru žalobců. Všechna měření probíhala vevnitř místností, nebylo počítáno s obvodovými zdi a u výklenku s příčkami. Při pohledu na výklenek ze dvora bylo zjištěno, že je součástí budovy, která je kolmo k budově, ve které se nachází hlavní obchodní prostor.

26. Z výpovědi žalobce a) bylo zjištěno, že když se dodělávala stavba, zjistili na internetu, že se prodává příslušný nebytový prostor a požádali stavbyvedoucího, aby jim dal kontakt na majitele – žalovanou. Jednatel žalované je kontaktoval na začátku listopadu roku 2019 a společně si pak šli prohlédnout ten nebytový prostor, prošli si to celé. Jednatelem žalované bylo uvedeno, že se to prodává, jak to je. Neměli na sebe žádný kontakt, ale stavbyvedoucímu sdělili, že jsou ve vedlejších kancelářských prostorech každý den od 9 – 17 hodin. Žalobci si chtěli zařídit prodej bez realitní kanceláře, nakonec to bez ní i proběhlo, jen jednatel žalované dal kanceláři 50 000 Kč. Začátkem prosince se u nich jednatel stavil podruhé. Nemá o té schůzce záznam v kalendáři, tak se domnívá, že se tam jednatel jen tak objevil. Nabídl jim, jestli by neměli zájem vidět a sklepní prostory. Společně šli do sklepních prostor i s předsedkyní společenství vlastníků jednotek. Sklep nakonec odmítli koupit. Po váhání uvedl, že se domnívá, že při prosincové schůzce byli jak ve sklepě, tak v nebytové jednotce. Pak byli v jednotce ještě jednou, a to ho po zavkladování vlastnického práva do katastru nemovitostí, což bylo zhruba koncem ledna roku 2020 bez jednatele žalované. Informace, které jim byly před koupí toho nebytového prostoru poskytnuty žalovanou, byly pouze ty, že se to prodává tak, jak to je. Ve výklenku při prohlídce rovněž byli, řešil kotel, který je sice v jiné části, ale procházeli kvůli tomu celý prostor. Tehdejší nájemce [anonymizováno] tvrdila, že používají ty prostory jako sklad. Jednatele žalované se neptali, jestli ten výklenek má nějaký jiný režim, považovali jej za součást prostoru, rovněž ve stropu vedou i topné trubky, tak nebyl důvod si myslet něco jiného. Navíc tam chodili i zaměstnanci nájemce, svítilo tam světlo z hlavního prostoru. Nyní výklenek používají rovněž jako sklad. Zamýšleli, že by v něm udělali sociální zázemí, které by posunuli z prodejního prostoru. Kupní smlouvu na jednotku předložil žalobcům jednatel žalované. V té smlouvě o převodu nebytové jednotky zkontrolovali, jestli souhlasí LV, zkontrolovali si výpis z katastru nemovitostí, rovněž, že pan jednatel skutečně zastupuje tu firmu, která je zapsána jako vlastník v katastru nemovitostí. Nebylo pro ně rozhodné, kolik má ten prostor místností, zajímal ho celý prostor, neověřovali ani rozměry. Co se týká prohlášení vlastníků jednotek o rozdělení domu, prohlášení vlastníka domu, rozdělení na jednotky, neví, jestli ho viděl ještě před podpisem smlouvy, několikrát jim byla předkládaná změna, neví, jestli kontroloval i to grafické znázornění bytu před tím, než podepsal smlouvu. Žalobci vadí, že ho takhle napálili, že mu to takhle uteklo. Žalovaná spěchala na podpis kupní smlouvy, protože pan jednatel někam odjížděl, a bylo nutné ji podepsat do konce roku 2019 O prostor dle jednatele žalované měli zájem 2 – 3 zájemci.

27. Z výpovědi žalobkyně b) bylo zjištěno, že souhlasí s tím, co uvedl žalobce a). V nebytové prostoru byli před koupí minimálně dvakrát, obou se účastnila. Začátkem listopadu byli nahoře a byla jim k odkupu nabídnuta i spodní místnost, ale tu mělo prodávat společenství vlastníků jednotek. V prosinci se byli podívat jednak v nebytové jednotce a jednak ve sklepích, řešili tam technické otázky. Jednatelem žalované jim bylo sděleno, že stejnou kupní smlouvu uzavřeli i se [anonymizováno], která kupovala nebytový prostor na druhé straně domu, že ta smlouva prošla katastrem nemovitostí. Na listu vlastnictví jejich prostoru byl dluh ve prospěch [anonymizováno] ve výši 16 000 000 Kč a oni se báli, že přijdou o svých 13 000 000 Kč. Budovu z vnějšku nekontrolovali, protože vrata do dvora byla po celou dobu zavřená. Co se týká té stavební dokumentace nebo prohlášení vlastníka o rozdělení budovy, to jim jednatel žalované neukázal. Prvotní nabídka koupě nebytového prostoru byla společně i se sklepem, byla tam jedna cena, přestože ten spodek mělo vlastnit společenství vlastníků jednotek.

28. Z výpovědi jednatele žalované bylo zjištěno, že ho o zájmu žalobců koupit nebytovou jednotku informoval pan [anonymizováno]. Inzeroval prodej na webu [webová adresa]. Sklepy nikdy k prodeji nenabízel, protože věděl, že není k jejich prodeji oprávněný. Pak proběhla první schůzka, té se však on sám neúčastnil, jeho stavbyvedoucí pan [anonymizováno] zprostředkoval prohlídku se zaměstnanci společnosti, která se tehdy ten prostor najímala, [anonymizováno]. Poté se sešli podruhé, ale poprvé s jednatelem, bylo to v kanceláři žalobců a tam je jednatel informoval o tom, jak bude obchod probíhat, vycházel již z realizovaného prodeje vedlejšího prostoru, kdy bylo potřeba dodržet podmínky [anonymizováno], neboť ten prostor financovala žalovaná prostřednictvím úvěru a oni potřebovali, aby ta kupní smlouva byla odsouhlasena i právním oddělením [anonymizováno]. Realitní kanceláři pak uhradil 50 000 Kč. Kupní smlouvu jednatel žalované žalobcům, byla však vytvořena realitní kanceláří, co se týká popisu toho nebytového prostoru s ohledem na to, že tady ty místnosti jsou jinak, než ten reálný stav, on sám neměl potřebu do takové kupní smlouvy zasahovat, protože to byla kupní smlouva, jakou on sám ten nebytový prostor nabyl. Na té schůzce v prosinci šli do suterénu. Dávalo sice smysl, aby sklepní prostory byly prodávány s jednotkami, protože samotný prodej takových věcí je obtížný, nicméně paní [anonymizováno] pak s tím nesouhlasila. Ten prodej se takto neuskutečnil a sklepy nikdy neprodával. Na té schůzce ve sklepě, kde byli pouze ve sklepě, anebo v kanceláři žalobců, řešili pouze technické záležitosti, byl tam i pan [anonymizováno], domnívá se, že paní [anonymizováno] tam nebyla. Ve výklenku byl poprvé, když ho žalobkyně b) upozornila na to, že není něco v pořádku. On sám, když kupoval ty nebytové prostory, tak je fyzicky nenavštívil, nepřebíral je prostřednictvím předávacího protokolu, protože tehdejší majitel nebyl fyzicky v České republice. Sama žalovaná jako právnická osoba je kupovala jako investiční příležitost, chtěli je rekonstruovat, což následně i učinili. Rekonstruovala nejenom 5 bytových prostorů, které žalovaná koupila, ale i ty ostatní, které se v domě nachází. Většina těch rekonstrukcí se odehrávala od druhého patra výš, do přízemí nechodili, on sám koupil 155 m a nekontroloval prostě seznam místností. Při koupi nebytové jednotky žalobcům sdělil, že prodává nebytovou jednotku tak, jak je. Dále uvedl, že ve dvoře domu, kde je výklenek, jsou denně otevřené autoservisy.

29. Ze svědecké výpovědi [anonymizováno] bylo zjištěno, že je zaměstnancem žalované, kde působil jako stavbyvedoucí, když rekonstruovali dům na adrese [anonymizováno]. S žalobci se seznámil během rekonstrukce, protože působili v pojišťovně v blízkosti domu s nebytovým prostorem. Seznámil se s nimi prostřednictvím zaměstnanců na stavbě, že stojí o nebytový prostor na stavbě. Tuto informaci pak předal jednateli žalované. Fyzicky ale v nebytovém prostoru s žalobci nebyl. Neví, jestli někdy na prohlídce byl s žalobci v nebytovém prostoru i jednatel, spíše se domnívá, že ne. Na první obhlídku žalobců si již konkrétně nevzpomíná.

30. Svědecké výpovědi [anonymizováno] bylo zjištěno, že je s jednatelem žalované v přátelském poměru. Pracuje jako realitní makléř a původně prostor prodával on prostřednictvím realitní kanceláře. Když prostor nafotil, nepřeměřoval jej, domnívá se, že dle prohlášení vlastníka měl prostor výměru 155 m. Ohledně vlastnictví výklenku neměl žádné informace. Připravoval kupní smlouvu na vedlejší nebytový prostor, který se pak prodal [anonymizováno] a domnívá, že pravděpodobně tu stejnou kupní smlouvu na 95 % použil jednatel žalované i na vedlejší prostor, a to i proto, že byla již odsouhlasená [anonymizováno] a byla přes ní průchozí. Prodej nebytového prostoru se pak uskutečnil mimo realitního zprostředkovatele, jednatel žalované mu však zaplatil provizi ve výši zhruba 340 000 Kč. Žalobci uháněli jednatele žalované, aby jim to prodal bez realitní kanceláře, s žalobci svědek nikdy nejednal.

31. Ze svědecké výpovědi [anonymizováno] bylo zjištěno, že je členkou společenství vlastníků jednotek, historicky pomáhala paní [anonymizováno] domy v [anonymizováno] ulici a [anonymizováno] ulici oddělovat. Paní [anonymizováno] to darovala svému bratrovi a ten to později rozprodal. Společenství vlastníků jednotek má asi [anonymizováno] - [anonymizováno] členů, jedním z členů je i jednatel žalované jako právnická osoba, tedy žalovaná. Jednatel žalované při převodu nebytového prostoru slíbil paní [anonymizováno], že prostor výklenku oddělí, protože spadá pod ten dům v [anonymizováno] ulici. Paní [anonymizováno] jednateli žalované věřila, že situaci s výklenkem vyřeší. Ústně to slíbil, když byla ona, jednatel žalované a další osoby podepisovat převodní smlouvy u paní [anonymizováno]. Žalobce znala od vidění, ani nevěděla, že se nemovitost prodává. Chtěli jednou po ní ukázat sklep, když se stali majiteli, byl to rok 2019 nebo 2020, asi někdy na začátku roku. Byla tam s nimi sama, v nebytovém prostoru na obhlídce nebyla. S žalobci v podstatě nehovořila před tím, než nemovitost nabyli, nic jim o výklenku neříkala, přesto, že věděla, že je to problematická součást domu. Poprvé s žalobci hovořila, až poté, co byla odečítat vodu v jejich prostoru a tam jí i řekli o tom sporu, který s žalovanou vedou, to bylo v době, kdy už byli vlastníky. Nevzpomíná si, že by někdy viděla jednatele žalované s žalobci ať už v nebytovém prostoru, nebo v jiné komunikaci. V nebytovém prostoru byla s jednatelem žalované, kdy se byli podívat, kudy má vést to oddělení, bylo to přibližně asi do 14 dnů po podpisu kupní smlouvy mezi jednatelem a paní [anonymizováno]. Ohledně prodeje sklepů se na tom ve společenství vlastníků jednotek nikdy nedohodli. O inzerátu na prodej tohoto sklepa, ale i prodeji nebytového prostoru dozvěděli až z inzerátu, v podstatě náhodou na konci roku. Ohledně průjezdu do dvora svědkyně uvedla, že je tam věcné břemeno pro dům na [anonymizováno] ulici, je to věcné břemeno průjezdu a průchodu, dvůr je uzavírán mezi 14:00 a 15:00 hodin.

32. Po provedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu:

33. Žalobci jako kupující a žalovaná jako prodávající uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, na jejímž základě bylo převedeno vlastnické právo k nebytové jednotce [číslo] vymezené dle zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí] na [list vlastnictví], [obec]. Dle údajů v katastru nemovitostí nebytový prostor zaujímá plochu 155,1 m2.

34. Po právní stránce soud věc posoudil v souladu ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“) ve znění účinném do 30. 6. 2020 s ohledem na datum uzavření kupní smlouvy dne [datum].

35. Podle ustanovení § 1 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce. Podle odstavce 2 ustanovení tohoto nařízení týkající se bytu platí také pro nebytový prostor.

36. Podle ustanovení § 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část domu, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

37. Podle ustanovení § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

38. Podle ustanovení § 584 odst. 1 o. z. týká-li se omyl vedlejší okolnosti, kterou ani strany neprohlásily za rozhodující, je právní jednání platné, ale osoba uvedená v omyl má vůči původci omylu právo na přiměřenou náhradu. Podle odstavce 2 bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti.

39. Podle ustanovení § 1728 odst. 2 o. z. při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít.

40. Podle ustanovení § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele, nebo odmítne-li se účastník bez vážného důvodu zúčastnit prvního setkání s mediátorem nařízeného soudem, nemusí soud výjimečně náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti přiznat.

41. Na základě shora uvedeného dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Soud předně zkoumal, jakým způsobem byly naplněny podmínky ustanovení § 583 o. z., tedy že se jednalo o nepodstatný omyl, druhá strana byla na omylu účastna a že je jednalo o omyl omluvitelný.

42. Nepodstatným omylem je omyl o vedlejší okolnosti právního jednání, kterou strany neprohlásily za podstatnou (viz komentář k ustanovení § 584 o. z., Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol, Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, strana 647). Ač žalobci v žalobě naznačovali, že by jednotku případně nekoupili, kdyby znali pravý stav věcí, z textu smlouvy ani dalších okolností při sjednávání nároku neprohlásili okolnost ohledně počtu místností, výměry či přímo vlastnictví výklenku jako okolnost podstatnou. Navíc ze samotného žalobního návrhu plyne, že se domáhají přiměřené náhrady za uvedení v omyl, nikoli určení neplatnosti smlouvy dle ustanovení § 583 o. z., jedná se proto o omyl nepodstatný.

43. Soud dále shledal, že je naplněna i podmínka účastenství žalované na vzniku omylu. Z vyjádření žalované ze dne 18. 2. 2021, ale i z reakce žalované ze dne 6. 5. 2020 na výzvu žalobců je zřejmé, že o vlastnickém statusu výklenku„ věděla a ví“. Svědkyně [anonymizováno] zcela věrohodně popsala situaci, kdy při převodu nebytového prostoru z paní [anonymizováno] na žalovanou, paní [anonymizováno] na problematičnost výklenku upozorňovala a chtěla po žalovaném, aby toto vyřešil například zazděním přístupu z nebytového prostoru. Při místním šetření soud zjistil, že výklenek je přístupný pouze z nebytového prostoru, odjinud se do něj nedá dostat, je od něj oddělen posuvnými dveřmi. Osoba neznalá místních poměrů by skutečně mohla považovat výklenek za součást prostoru. Nic na to nemění ani skutečnost, že ze společného dvora domů v [ulice] a [anonymizováno] ulici je zřejmé, že se výklenek nachází ve vedlejší budově, že tedy jeho stěny jsou kolmo k nebytovému prostoru. Z výpovědi účastníků, svědků ani listinných důkazů však nevyplynulo, že by žalovaná prostřednictvím jednatele nebo jiné osoby výslovně ujistila žalobce, že výklenek je součástí nebytového prostoru. Jednatel žalované uvedl, že prostor prodával„ tak, jak je“, což potvrdil i žalobce a) při svém účastnickém výslechu. Přesto však jednatel žalované měl v souladu s ustanovením § 1729 odst. 2 o. z. informovat žalobce o tom, že výklenek patří k vedlejšímu domu, svým nekonáním uvedl žalobce v omyl, neboť i nekonáním lze uvést v omyl (viz článek Obecná informační povinnost při sjednávání smlouvy – 2. Část, JUDr. Milan Hulmák, Ph.D., Mgr. Karel Vlček, Olomouc, Právní rozhledy 18/2012, s. 644).

44. Poslední podmínkou je požadavek omluvitelnosti omylu, který není výslovně zakotven v zákoně, ale dovodila jej dosavadní soudní praxe (viz usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 9. 9. 2019, sp. zn. 14 Cmo 248/2018, (OR 1/ 2020 s. 72)) a to i s ohledem na domněnku v ustanovení § 4 odst. 1 o. z., že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Dle výše uvedeného usnesení Vrchního soudu v Praze omyl si způsobí sám ten, kdo se nepřesvědčí o pravém stavu věcí, ačkoli měl potřebné listiny dispozici a skutečnosti pro zamýšlené právní jednání si svou liknavostí neověřil. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 23. 10. 2018, sp. zn. 29 Cdo 4851/2016, stanoví, že v případě nepravdivého prohlášení jedné ze smluvních stran ve smlouvě, které je s to přivodit omyl druhé smluvní strany (v daném případě ohledně rozhodující skutečnosti), je zpravidla třeba mít za to, že jedná-li druhá smluvní strana důvěřujíc takovému prohlášení, vyvinula obvyklou míru opatrnosti, aby se omylu vyhnula (ledaže by bylo již při uzavírání smlouvy s ohledem na okolnosti konkrétního případu zjevné, že takové prohlášení není pravdivé). A konečně žalovanou citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. prosince 2002, sp. zn. 30 Cdo 1251/2002, konstatuje, že o omluvitelný omyl nejde, pokud mýlící se osoba z nedbalosti nevyužila možnost ověřit skutečnosti rozhodné pro uskutečnění zamýšleného právního úkonu, tedy měla-li možnost se takovému omylu vyhnout.

45. Žalobcům byla pro převod vlastnického práva k prostoru předložena kupní smlouva žalovanou. Jednatel žalované uvedl, že pouze použil tento text kupní smlouvy, protože věděl, že obsah dané smlouvy byl již jednou schválen [anonymizováno] V kupní smlouvě se přitom uvádí, že nebytový prostor se skládá z místností sklad, sklad, příruční sklad, příruční sklad, sociální zázemí, předsíň, WC, chodba, dílna, kancelář, kancelář, šatna. Prostor by měl mít 12 místností, ve výčtu ale chybí hlavní prodejní plocha. Při místní šetření bylo zjištěno, že nebytový prostor má 8 místností, schéma nebytového prostoru odpovídá obrázku ve znaleckém posudku na straně 18 (rub č. l. 22 spisu). Soud má za to, že pokud by se žalobci před podpisem smlouvy zajímali o skutečný stav věci, tedy proč mají podepsat kupní smlouvu převádějící 12 místností, kdy prostor sám má ve skutečnosti pouze 8 místností, narazili by na nesrovnalosti ohledně předmětu koupě. Žalobci sice argumentují, že si prostor osobně prohlédli a že jejich povinností není si zajistit stavební dokumentaci či prohlášení vlastníka o rozdělení domu, nicméně neučili ani základní krok, že by si zkontrolovali popis a počet místností v kupní smlouvě. Žádným způsobem nezjišťovali, které místnosti jsou součásti prostoru. Převodní cena přitom činila 12 950 000 Kč, úměrná výši kupní ceny měla být i snaha žalobců zkontrolovat si text kupní smlouvy ve vztahu k pravému stavu věci. Jiná situace by nastala, kdyby je žalovaná výslovně ujistila, že výklenek k nebytové jednotce patří, to však žalobci v řízení neprokázali, žalobce a) sám řekl, že jim žalovaná sdělila, že převádí, jak to je. Soud tak nepovažoval omyl žalobců za omluvitelný.

46. Při místním šetření dále bylo zjištěno, že rozměry prostoru jsou 12,418 metrů a 12,237 metrů, plocha činí 151,96 m2, při měření nebylo počítáno s výklenky ve výloze a výklenky zdí. Měření se soud účastnil, bylo pouze přibližné, nebylo prováděno znalcem. Nicméně respektovalo nařízení vlády č. 366/2013 Sb., dle kterého je prostor ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu – tedy od vnitřní omítky stěn ohraničujících prostor. Přitom prostor výklenku přidal měřené ploše dalších přibližně 17 m2. Žalobci tak ve skutečnosti používají prostor o rozloze přibližně 170 m2. Soud dal proto za pravdu žalované, že žalobci skutečně rozměrově nabyli to, co bylo uvedeno v kupní smlouvě, tedy prostor o rozměru 155,1 m2 a v tomto ohledu v omyl uvedeni nebyli.

47. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl tak, nepřiznal žalované náhradu nákladů řízení, neboť v průběhu řízení vyplynulo, že o problému s prostorem za nosnou zdí, s výklenkem, věděla a nijak žalobce při koupi prostoru o této skutečnosti neinformovala. Dle poznatku soudu z místního šetření je výklenek přístupný pouze z prostoru hlavního obchodního prostoru nebytové jednotky. Nachází se sice za nosnou zdí, je od hlavního prostoru oddělen posuvnými dveřmi. Osoba neznalá poměrů v domě bude považovat prostor výklenku za součást prostoru, pokud se bude fyzicky v prostoru nacházet. Jak vyplynulo z výpovědi svědkyně [anonymizováno], jednatel žalované dokonce slíbil předchozí majitelce prostoru, že situaci s výklenkem vyřeší, avšak tak neučinil. Žalovaná ve svém únorovém vyjádření, i v podání určeném žalobcům ze dne 6. 5. 2020 potvrdila, že si je skutečného vlastnictví výklenku vědoma. A přes všechny tyto okolnosti podle shodných tvrzení jednatele žalované a žalobce a) prodala prostor„ tak, jak je“. Neučinila nic, aby o skutečné situaci žalobce informovala v souladu s ustanovením § 1728 odst. 2 o. z. Žalovaná tak porušila informační povinnosti, chovala se nepoctivě, a soud proto shledal, že jsou zde dány důvody hodné zvláštního zřetele pro výjimečnou aplikaci ustanovení § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, a zcela úspěšné žalované náhradu nákladů řízení nepřiznal.