7 C 64/2020-90

Rubrum

Okresní soud v Bruntále - pobočka v Krnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Monikou Kotrlovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky 121 000 Kč takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 121 000 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 59 451,76 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhá na žalovaném vydání částky 121 000 Kč z titulu plnění bez právního důvodu a bezdůvodného obohacení. Uvedl, že dne [datum] byla mezi žalobcem a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, na základě níž žalovaná žalobci pronajala pozemek par. [číslo] v k.ú. [obec]. Dne [datum] účastníci uzavřeli dodatek [číslo] ke smlouvě, kterým byla doba trvání smlouvy prodloužena. V čl. IV. smlouvy bylo mj. uvedeno, že pokud na uvedených pozemcích nebude do [datum] zkolaudována stavba jako objekt k trvalému bydlení, pozemky budou vyklizeny a uvedeny do původního stavu. Nevyklidí-li nájemce pozemky v den ukončení nájmu, uhradí pronajímateli za každý den prodlení částku [částka]. V dodatku smlouvy byl doplněn čl. III. smlouvy tak, že nájemce se zavazuje od [datum] hradit smluvní pokutu uvedeno v čl. IV. nájemní smlouvy, a to za každý den od 1. 12. 2017 ve výši 1 000 Kč/kalend den až do kolaudace stavby jako rodinný dům (případně jiný právní akt, který nahrazuje kolaudaci stavby dle platných právních norem). Nájemce není povinen kromě smluvní pokuty hradit nájemné ve výši 0,40 Kč/m2/kalend rok. Žalovaná vyúčtovala žalobci smluvní pokutu za období od 1. 12. 2017 – 31. 3. 2018 fakturou č. [rok] znějící na částku 121 000 Kč, která byla uhrazena žalobcem z účtu matky žalobce. Žalobce má za to, že smluvní pokuta sjednaná ve smlouvě a dodatku, ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení, je nepřiměřeně vysoká, a to především s ohledem na výši nájemného za daný pozemek, které činí 1 018,40 Kč za kalendářní rok. Výše nájemného pozemku za rok tak téměř odpovídá výši smluvní pokuty za jeden den prodlení. Zdůraznil, že k průtahům stran dodatečného povolení stavby, resp. kolaudace, nedošlo z vůle žalobce, nýbrž z vůle správního orgánu – stavebního úřadu. Žalobce podáním ze dne [datum] zažádal o dodatečné povolení stavby, rozhodnutí však bylo žalobci sděleno až po opakovaných urgencích dne [datum]. Dále poukázal na to, že ujednání o smluvní pokutě je neurčité. Nejen, že dodatkem nebylo odstraněno ujednání z čl. IV. smlouvy, čímž došlo de facto ke znečitelnění, za které jednání se smluvní pokuta ukládá, ale rovněž došlo v dodatku k nejasnému ujednání, zda se smluvní pokuta vztahuje na období od 1. 12. 2017 či na období od 1. 12. 2018 Smluvní pokuta účtovaná žalobci je v rozporu se zákonem, neboť je nepřiměřeně vysoká, kdy rovněž délku prodlení nemohl žalobce jakkoliv ovlivnit a byla sjednána neurčitě, tedy neplatně. Úhrada smluvní pokuty ze strany žalobce byla provedena na základě nezákonně vystavené faktury - tímto je plnění bez právního důvodu a bezdůvodným obohacením.

2. Žalobce ke krokům směřujícím ke kolaudování stavby jež učinil po dobu sjednaného nájmu uvedl, že žalované zaslal žádost o prodloužení nájmu pozemku ze dne 28. 8. 2017, ve které uvedl rozsah již provedených prací (zejména vybudování příjezdu, přípojky el NN, vybudování betonové patky pro dřevostavbu) as práce plánované v časovém horizontu jednoho měsíce (zhotovení přípojky na vodu a přípojky na čističku odpadních vod). Přípisem žádal o prodloužení doby nájmu o 3 měsíce tj. do 31. 3. 2018. Žádost však nebyla zastupitelstvem obce schválena. Dne [datum] byl nicméně podepsán dodatek č. l k nájemní smlouvě, kterým byla platnost smlouvy prodloužena do [datum]. Žalobce adresoval žalované žádost o snížení pokuty ze dne [datum], ve které s ohledem na administrativní problémy spojené s plánovaným vybudováním kanalizace, žádal o snížení smluvní pokuty na 50% původní výše, případně o celkové prominutí. Toto odůvodnil skutečností, že stavba rodinné domu byla ukončena [datum], kdy jedinou překážkou bylo nesouhlasné stanovisko odboru životního prostředí k napojení na stávající čističku odpadních vod. Toto bylo změněno rozhodnutím Krajského úřadu MSK ze dne [datum], který na základě odvolání žalobce ze dne [datum] vydal souhlasné závazné stanovisko. Z koordinovaného stanoviska ze dne [datum] vyplývá, že žalobce žádal o vydání koordinovaného stanoviska k dodatečnému stavebnímu povolení stavby dne [datum]. Dne [datum] podal žádost o závazné stanovisko vodoprávního úřadu. Dne [datum] bylo vydáno souhlasné závazné stanovisko k územnímu souhlasu pro stavbu provedenou dle projektové dokumentace z června 2018. Dále podal zástupce stavebníka Ing. [jméno] [příjmení] dne [datum] příslušnému úřadu Oznámení záměru, kdy v reakci na tuto žádost bylo vydáno dne [datum] souhlasné závazné stanovisko. Kupní cena pozemku, po provedené kolaudaci nemovitosti, byla sjednání ve Smlouvě o smlouvě budoucí ze dne [datum] ve výši 76 380 Kč. Dosud vyplacená smluvní pokuta ve dvojnásobné výši je zcela nepřiměřená. l. 68 žalobce s žalovaným uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejím předmětem je pozemek, který byl pronajat, ve vlastnictví žalované. V čl. II této smlouvy se žalovaný, coby budoucí prodávající zavázal, že bezodkladně po předložení kolaudačního rozhodnutí rodinného domu postaveného na pozemku žalobce uzavře kupní smlouvu, kterou převede na žalobce, coby budoucího kupujícího, příslušný pozemek za sjednanou kupní cenu. Zároveň se žalovaný v čl. III. smlouvy zavázal, že v době od uzavření smlouvy do uzavření kupní smlouvy nepřevede nemovitosti na třetí osobu, nepřenechá je do nájmu třetímu subjektu ani je nijak nezatíží……. Smluvní pokuta je absolutně neplatná, neboť byla sjednaná v nepřiměřené výši, a to s ohledem na výši sjednaného nájemného, které přesahuje cca 365x, s ohledem na výši zajišťované povinnosti, kdy rozporuje správnost teoretických vyčíslených příjmů žalobce do obecního rozpočtu, když žalovaná si je vědoma toho, že žalobce je samostatnou osobou bez rodiny, a jednak je to sám žalovaný který zabránil vydání kolaudačního rozhodnutí v září roku 2019, kdy již tak mohl tyto příjmy od žalobce dostávat. Dále s ohledem na výši hodnoty pozemku, která byla sjednána ve výši 76 380 Kč v době uzavírání smluvní dokumentace, a tedy i v době uzavření ujednání o smluvní pokuty, kdy se dodatečně nemůže žalovaný nyní dovolávat tržní ceny pozemku, které v době uzavření příslušné smluvní dokumentace nebyla známa.

3. Žalovaná neuznala nárok žalobce ani částečně, navrhla zamítnutí žaloby. V daném případě nešlo o to zajistit pod smluvní pokutou povinnost platit nájemné. Podstatou sjednání smluvní pokuty byla skutečnost, že na uvedeném pozemku bude nájemce stavět a kolaudovat objekt trvalého bydlení a teprve v případě, že se tak nestane, pak zajišťovanou povinností byla povinnost pozemek včas vyklidit tak, aby mohl být nabídnut ke stavbě jinému zájemci. Obec vytvořila vstřícné podmínky a pomocí nájemních smluv a smluv o smlouvě budoucí umožnila po dobu 6- ti let nájemcům realizovat potřebu vlastního bydlení, přičemž po dobu výstavby stavebníci neměli mít citelné náklady ohledně nájmu pozemku a po kolaudaci mohli pozemek odkoupit za speciálně zvýhodněnou cenu. Je nutno zohlednit, že vlastník do pozemku investoval mnoho prostředků, především dozasíťování pozemku vodovodem a kanalizací, ale také při pořízení územního plánu, zastavovací studie a geometrických prací. Sjednaná výše pokuty odpovídá pouze části tržní hodnoty pozemku a zájmu vlastníka na tom, aby byl tento co nejrychleji použit právě a jen pro výstavbu rodinného domu a ne k jiným účelům. Žalobce nebyl a není sankcionován ani za neplacení nájmu ani za povinnost stavět, ale pouze za povinnost vyklidit předmětný pozemek. Měl více než šest let, aby realizoval záměr stavby rodinného domu a stavbu v toto období zkolaudoval. Byl šest let nečinný a neučinil tak dodnes, dosud nemá stavební povolení, pozemek blokuje, na pozemek umístil stavbu, která ani vzdáleně nepřipomíná rodinný dům a dobrovolně ho nevyklidil, proto byla podána žaloba na vyklizení, vedená pod č.j. [spisová značka]. Pokud skutečně žalobce nemohl realizovat stavbu jen z důvodu nečinnosti nebo průtahů ze strany správního úřadu, nelze toto přenášet na žalovaného. K přiměřenosti smluvní pokuty uvedl, že žalovaná přichází při nerealizaci stavby rodinného domu na pozemku každý rok o příjmy, a to příjmy přímé, které obdrží obec do rozpočtu – daň z nemovitých věcí 1 000 – [částka], podíl na sdílených daních [částka], příjem na 1 žáka navštěvujícího základní školu [částka], příjem na 1 žáka navštěvujícího mateřskou školu [částka]. Při uvažované čtyřčlenné domácnosti je roční příjem obce [částka], tříčlenné domácnosti [částka]. Dále nepřímé příjmy, které obec neobdrží přímo do rozpočtu, ale obdrží je přes poskytované služby, tj. podíl na systému shromažďování a svozu komunálního odpadu, připojení na obecní vodovod, připojení na obecní kanalizaci, autobusová doprava, podpora místní ekonomiky. Příjmy mimoekonomické, nevyčíslitelné, kdy stavbou rodinného domu a úpravou jeho okolí dojde k zatraktivnění lokality a zkrášlení části otce. Lze předpokládat, že [územní celek] již od roku 2016 přichází o tyto příjmy, protože rodinný dům mohl být postaven za čtyři roky a od této doby mohla mít obec výše uvedené příjmy. Obec také mohla po vrácení pozemku tento pronajmout jinému zájemci za tržní cenu, která činí 6,2 Kč/m2/rok, v tomto případě tedy [částka] ročně. Smluvní cena tohoto konkrétního pozemku byla smluvně zavázána na 30 Kč/m2 v případě, že bude ve stanovené době postaven a zkolaudován rodinný dům. Celkem tedy [částka]. Jedná se však o cenu zvýhodněnou při splnění smluvních závazků, tržní cena pozemku je minimálně 300 Kč/m2, celkem tedy [částka]. K námitkám žalobce co do neurčitosti nebo nesrozumitelnosti čl. III. dodatku smlouvy uvedl, že se jedná zjevně o administrativní chybu, v případě první číslovky mělo být uvedeno 2017. Toto je zřejmé i z dalšího chování účastníků, že chtěli uzavřít dodatek s tím záměrem, že žalobce je povinen hradit smluvní sankci.

4. Z listinných důkazů vzal soud za zjištěno:

5. Z nájemní smlouvy ze dne [datum], že účastníci uzavřeli písemnou nájemní smlouvu o nájmu části pozemku parcela [číslo] v k.ú. [obec], díl [číslo] zastavovací studie, vedeného v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Krnov [list vlastnictví], jehož vlastníkem je žalovaná s tím, že pozemek bude užíván pro výstavbu rodinného domu určeného k trvalému bydlení, přípojek inženýrské sítě, příjezdu, zpevněných ploch a případně garáže, přístřešku, bazénu, pergoly, altánu, skladu nářadí, oplocení terasy. Nájemní smlouva byla schválena zastupitelstvem [územní celek] na veřejném zasedání usnesením čl. 5 ze dne [datum] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou s účinností od [datum] do [datum] za podmínek stanovených v čl. II. Čl. III. obsahuje úpravu o nájemném tak, že od [datum] do [datum] se přenechává pozemek bezplatně. Od [datum] do 30. 11. 2017 činí nájemné 0,40 Kč/m2/kalend rok. V ostatních ujednáních je obsaženo ujednání o smluvní pokutě takto:„ Pokud nebude do [datum] zkolaudována stavba jako objekt k trvalému bydlení, pozemky budou vyklizeny a uvedeny do původního stavu. Nevyklidí-li nájemce pozemky v den ukončení nájmu, uhradí pronajímateli za každý den prodlení částku [částka]“ 6. Ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze dne [datum], že účastníci uzavřeli písemnou smlouvu, kterou žalovaná, jako výlučný vlastník nemovitostí, zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], [územní celek], okres [okres], a to mimo jiné pozemku parcelní [číslo] zavázala k uzavření budoucí kupní smlouvy s žalobcem, jako kupujícím, s předmětem prodeje výše uvedených pozemků za kupní cenu v částce 30 Kč/m2, tj. ve výši [částka].

7. Písemným sdělením ze dne [datum] žalovaná upozorňuje na nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou do [datum] s tím, že tato je neměnná a bude vyžadováno plnění (např. ustanovení o případném vyklizení pozemku v případě nezkolaudování stavby do stanoveného data včetně smluvní pokuty. Současně navrhuje zvážení, zda je žalobce schopen ve stanoveném termínu stihnout všechny podmínky uzavřené smlouvy, vzhledem k zdlouhavému procesu povolování staveb a délky samotné realizace stavby.

8. Dopisem ze dne [datum] žalobce žádá žalovanou o prodloužení nájmu pozemku alespoň do [datum] s tím, že má na pozemku již vybudovaný příjezd, přípojku el. NN, vybudované betonové patky pro dřevostavbu, která je již realizována ve firmě, která stavu postaví na pozemku a během září bude zhotovena přípojka na vodu a připojení na čističku odpadní vod k p. [příjmení]. Pro případ, že bude jeho žádosti vyhověno, zavazuje se po uplynutí výše požadovaného termínu dodržet odst. IV. – ostatní ujednání, bod 2“ za každý den prodlení – (do kolaudace stavby) uhradit částku [částka].

9. Sdělením ze dne [datum] žalovaná oznamuje žalobci ukončení platnosti nájemní smlouvy k [datum], kdy nebyla podmínka výstavby a kolaudace rodinného domu ve stanoveném termínu splněna. Za situace, kdy na pozemku stojí rozestavěný rodinný dům, navrhuje dvě řešení situace: 1) uvedení pozemku do původního stavu v souladu s čl. IV odst. 5 a vrácení obci, kdy bude počítána smluvní pokuta dle čl. IV. odst. 2 nájemní smlouvy) ode dne [datum] do dne vyklizení a předání pozemku. 2) dokončení rodinného domu, který řádně zkolaudujete, příp. oznámí jeho užívání místně příslušnému stavebnímu úřadu. V tomto případě vzniká povinnost zaplatit smluvní pokutu (v souladu s čl. IV. odst. 2 nájemní smlouvy) ode dne [datum] do dne úspěšného ukončení kolaudačního řízení, případně jiného potvrzení příslušného stavebního úřadu o splnění podmínek pro užívání stavby jako rodinného domu (dle dodejky doručeno žalobci [datum]).

10. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] se účastníci dohodli na úpravě části nájemní smlouvy ze dne [datum], kdy došlo ke změně čl. II odstavec první, který nově zní: Smlouva se uzavírá na dobu určitou a to do [datum] za podmínek – vymezených v dodatku. 4l. III byl doplněn o následující ustanovení:„ Nájemce se zavazuje od [datum] hradit smluvní pokutu uvedeno v čl. IV. nájemní smlouvy, a to za každý den od 1. 12. 2017 [částka] Kč/kalend den až do kolaudace stavby jako rodinný dům (případně jiný právní akt, který nahrazuje kolaudaci stavby dle platných právních norem). Nájemce není povinen kromě smluvní pokuty hradit nájemné ve výši 0,40 Kč/m2/kalend rok. Ostatní ujednání nájemní smlouvy zůstávají beze změny a jsou platné a neměnné.“ 11. Fakturou [variabilní symbol] ze dne 31. 1. 2018 žalovaná vyúčtovala žalobci pokutu z nájemní smlouvy (od 1. 12. 2017 do 31. 3. 2018 121 dní po 1 000 Kč, celkem 121 000 Kč) se splatností dne 25. 4. 2018 (přeškrtnuto 30. 4. 2018). Dle oznámení o provedení příkazu byla částka uhrazena dne 9. 4. 2018 ve výši 31 000 Kč, 16. 4. 2018 ve výši 30 000 Kč, dne 24. 4. 2018 ve výši 60 000 Kč (účtu matky žalobce).

12. Sdělením ze dne [datum] žalovaná sdělila žalobci, že zastupitelstvo [územní celek] na svém veřejném zasedání ze dne [číslo] 2018 neschválilo žádost o uzavření dodatku [číslo] l k předmětné nájemní smlouvě.

13. Zpráva [číslo] 2017 o revizi elektronického odběrného zařízení nn – elektronického pilíře na parc. [číslo] v kat. území [obec] pro objednatele [celé jméno žalobce], byla vypracována [datum].

14. V roce 2018 vydává [stát. instituce], odbor výstavby na žádost žalobce dne [datum] nesouhlasné koordinované závazné stanovisko k dodatečnému stavebnímu povolení stavby Novostavba RD [obec], včetně přípojek vodovodu, splaškové a dešťové kanalizace a NN a závazné stanovisko orgánu na úseku ochrany zemědělského půdního fondu, závazné stanovisko orgánu na úseku odpadového hospodářství. Dne [datum] souhlasné závazné stanovisko k územnímu souhlasu pro stavbu„ Jímka na vyvážení u novostavby RD na parcele [číslo] k.ú. [obec]“ na pozemcích par. [číslo]. Dne [datum] souhlasné závazné stanovisko k dodatečnému povolení pro stavbu„ Novostavba rodinného domu, jednopodlažního, bez podsklepení na parcele č. ´ [číslo] a [číslo] v k.ú. [obec], vč. přípojek inženýrských sítí.

15. Dopisem ze dne [datum] žádá žalobce žalovanou o snížení pokuty.

16. Ze sdělení [stát. instituce] ze dne [datum] vyplývá, že odvolání žalobce proti rozhodnutí [stát. instituce], odboru výstavby ze dne [datum rozhodnutí] [číslo jednací] visn., kterým byla zamítnuta žádost o vydání dodatečného povolení stavby, bylo postoupeno odvolacímu orgánu. Dne [datum] vydává Krajský úřad Moravskoslezského kraje [obec] souhlasné závazné stanovisko pro vydání dodatečného povolení stavby, tj. změnu závazného stanoviska [stát. instituce], odboru životního prostředí, [číslo jednací] frnk, ze dne [datum].

17. Z rozhodnutí Krajského úřadu Moravskoslezského kraje ze dne [datum] bylo zjištěno, že dne [datum] obdržel [stát. instituce] žádost žalobce o vydání dodatečného povolení stavby„ novostavba rodinného domu, jednopodlažního, bez podsklepení par. [číslo] k.ú. [obec], včetně přípojek inženýrských sítí. Městský úřad vydal rozhodnutí dne [datum], proti kterému žalobce dne [datum] odvolání. Rozhodnutí Městského úřadu bylo zrušeno a věc vrácena [stát. instituce], odboru výstavby, k novému projednání.

18. Vzhledem k tomu, že dohoda o smluvní pokutě byla uzavřena do 31. 12. 2013, ve smyslu ustanovení § 3073 o.z. se až do svého zániku posuzuje podle dosavadních právních předpisů, soud tedy aplikoval zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník.

19. Podle § 544 odst. 1,2 zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku sjednají-li si strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníků porušením povinnosti nevznikne škoda. Smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.

20. Podle § 545 odst. 3 obč. zák. Nevyplývá-li z dohody něco jiného, není dlužník povinen smluvní pokutu zaplatit, jestliže porušení povinnosti nezavinil.

21. Institut smluvní pokuty je jedním z právních prostředků zajištění závazků upraveným v § 544 obč. zák. Smyslem je zajištění splnění povinnost, jež je obsahem závazku. Účelem smluvní pokuty je donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku. Zároveň má sankční charakter, neboť účastníka, který poruší smluvní povinnost, stíhá nepříznivým následkem v podobě vzniku další povinnosti zaplatit peněžitou částku ve sjednané výši. Sjednání výše pokuty a její výše je zásadně věcí vzájemné dohody stran. Zákon výslovně neupravuje omezení při jednání o výši smluvní pokuty, avšak při posuzování platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska souladu s dobrými mravy je výše smluvní pokuty jedním z rozhodujících hledisek. V občanskoprávních vztazích není soud oprávněn snížit účastníky sjednanou výši smluvní pokuty aplikací § 3 odst. l obč. zák. a na základě úvahy o přiměřené výši pokuty částečně nevyhovět požadavku na její zaplacení tím, že výkon práva v tomto rozsahu odporuje dobrým mravům. Může jen posoudit ujednání o smluvní pokutě jako platné nebo neplatné z důvodu jeho souladu či rozporu s dobrými mravy podle § 39 obč. zák. V souvislosti s výší smluvní pokuty je také třeba, aby pokuta zahrnovala všechny škody, které lze rozumně v daném konkrétním vztahu s porušením určité povinnosti očekávat a musí mít dostatečnou, nikoliv však přemrštěnou pobídkovou výši. Přiměřenost výše smluvní pokuty je třeba posoudit s přihlédnutím k celkovým okolnostem úkonu, za nichž byla sjednána, jeho pohnutkám a účelu, který sledoval. (srov. rozhodnutí NS ČR 33 Cdo 2776/2008, 26 Odo 371/2006, 26 Cdo 2626/2013)

22. Mezi účastníky řízení byla platně uzavřena písemná nájemní smlouva dne [datum] o pronájmu pozemku na dobu určitou do [datum], přičemž doba nájmu byla prodloužena Dodatkem [číslo] do [datum]. V předmětné smlouvě si sjednali v čl. IV smluvní pokutu pro případ porušení povinnost nevyklizení pronajatého pozemku v den ukončení nájmu [datum], pokud na uvedených pozemcích nebude zkolaudována stavba jako objekt k trvalému bydlení. Smluvní pokuta byla sjednána ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení. Z písemného textu nájemné smlouvy, smlouvy o budoucí smlouvě kupní jednoznačně vyplývá vůle stran, a to ujednání o pronájmu pozemku na dobu určitou tj. 6 let, přičemž v uvedeném období je formulována podmínka postavit a zkolaudovat stavbu jako objekt k trvalému bydlení, a pokud se tak nestane, nastupuje povinnost předmětné pozemky vyklidit pod sankcí sjednané smluvní pokuty. Do tohoto okamžiku je dle názoru soudu ujednání stran určité, smluvní pokuta se váže k porušení povinnosti nevyklizení nemovitostí po uplynutí doby nájmu. Jak vyplývá z judikatury Nejvyššího soudu (srov. např. rozsudek 23 Cdo 927/2016 – na který poukazoval žalobce) úvahy o přiměřenosti sjednané smluvní pokuty se logicky (z povahy věci) mohou upínat toliko k těm okolnostem, které tu byly v době jejího sjednání, nelze přiměřenost posuzovat z pohledu skutečností, které nastaly až poté. Co do přiměřenosti výše smluvní pokuty se soud ztotožňuje s názorem žalované, že v dané věci byla smluvní pokutou zajištěna povinnost vyklidit pozemek a není přímo závislá na sjednané výši nájemného ani na kupní ceně ve zvýhodněné výši 76 380 Kč. Z pohledu utvrzovací funkce smluvní pokuty, je třeba, aby její výše představovala souhrn eventuálně v úvahu přicházejících škod, které lze v daném případě v důsledku porušení zajištěné povinnost očekávat. V daném případě přichází v úvahu žalovanou tvrzená škoda v podobě ušlého nájemného v případě nabídky pronájmu jinému zájemci ke stavbě či tržní kupní ceny předmětného pozemku. Žalobce měl dostatečnou dobu 6 let splnit podmínky smlouvy, pokud začal činit kroky ke splnění teprve v posledním čtvrtletí před uplynutí doby nájmu, musel si být vědom povinnosti nést následky porušení. Z pohledu přiměřenost výše smluvní pokuty sjednané formou sazby za stanovenou časovou jednotku„ denní sazby“, jak tomu bylo v tomto případě, platí, že nelze usuzovat na nepřiměřenost smluvní pokuty z její celkové výše, je-li důsledkem dlouhodobého prodlení dlužníka a s tím spojeným navyšováním. Dle názoru soudu byla sjednaná výše smluvní pokuty přiměřená.

23. Uzavírají-li následně smluvní strany nájemní smlouvy Dodatek č. l, nutno vzít v úvahu okolnosti, které byly objektivně dány v době, kdy byl tento právní úkon učiněn. Účastníky nebyla objasněna časová posloupnost, dodatek je datován dnem [datum], na což navazuje písemná výzva k vyklizení nemovitosti z ledna 2018 s návrhem řešení možnosti prodloužení nájemní smlouvy za uvedených podmínek. Dodatkem čl. 1 dochází ke kumulativní novaci smlouvy, kdy se strany dohodly na úpravě části původní nájemní smlouvy, a to co do ustanovení o době trvání smlouvy za stanovení podmínek uvedených v dodatku, dále byl doplněn čl. III (úhrada nájemného) o ustanovení obsahující závazek platit smluvní pokutu bez povinnosti hradit nájemné, přičemž ostatní ujednání nájemné smlouvy dle textu dodatku zůstávají beze změny a jsou platné a neměnné (tedy i původní čl. IV. o smluvní pokutě) Tímto došlo ke změně jen jednotlivých práv a povinností v nadále existujícím právním vztahu.

24. S ohledem na vyslovené námitky žalobce k neurčitosti a nejasnosti ujednání obsaženém v dodatku smlouvy soud posuzoval právní úkony účastníků předmětné smlouvy ve smyslu ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. Právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání. Je-li obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z textu listiny. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích stran. Přitom platí, že následné jednání smluvní strany nemůže nahradit projev vůle, který není v jejich písemném právním úkonu vyjádřen. (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 1405/2007)

25. Z písemných projevů účastníků vyplývá vůle stran, tj. že žalovaný již rok před uplynutím doby nájmu upozorňoval žalobce na nutnost dodržení smlouvy, včetně setrvání na vyklizení pozemků a ujednání o smluvní pokutě. Žalobce podmínky smluvního ujednání částečně akceptoval, kdy sám v písemné žádosti o prodloužení nájemní smlouvy navrhoval smluvní pokutu od uplynutí prodloužené doby nájmu. Je nepochybné, že dodatek směřoval k prodloužení nájmu, z podnětu žalobce. Dodatek je dle datace uzavírán ještě před výzvou k vyklizení s formulací alternativního postupu a podmínek v případě prodloužení nájemní smlouvy. Formulace textu dodatku zakládá důvodnou pochybnost o tom, co bylo účastníky ujednáno. Zda vedle sebe stojí úprava smluvní pokuty v původní nájemní smlouvě čl. IV. a současně nově formulovaná smluvní pokuta v ujednání o nájemném čl. III, a k jakému porušení smluvní povinnosti se tato smluvní pokuta váže. Zda se délka prodlení váže ke kolaudaci stavby, tj. k okolnostem, které nezávisí pouze na jednání žalobce, ale zejména na rozhodnutí správního orgánu, jak namítá žalobce. Neurčitost umocňuje i datace, od kdy má být plněna smluvní pokuta, což dle názoru soudu nelze hodnotit pouze jako písařskou chybu v celém kontextu obsahu. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob, kdy u textu formulovaného orgánem obce lze očekávat projev, který nebude vzbuzovat pochybnosti o obsahu. V tomto směru písemný projev vzbuzuje pochybnost o obsahu a námitka žalobce co do neurčitosti ujednání v Dodatku č.l je důvodná. Rovněž nebylo objasněno, zda byl tento dodatek schválen zastupitelstvem. Poukazuje-li žalovaná na judikaturu (srov. rozhodnutí NS sp. zn. 30 Cdo 4831/2010 ve spojení s nálezem Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 625/03) s tím, že základním principem výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady, čímž je vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s ním spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy, tedy, že neplatnost smlouvy má být výjimkou, nikoliv zásadou. Soud za to, ujednání o smluvní pokutě obsažené v dodatku [číslo] je neplatné pro neurčitost a nejasnost, kterou se nepodařilo objasnit, ani výkladem vůle stran při jejím sjednání. Z pohledu námitek uplatněných žalobcem, že ujednání o smluvní pokutě je v rozporu se zákonem z důvodu její nepřiměřenosti odkazuje soud na odstavec 22 odůvodnění. Z obsahu dodatku však není jasné, zda je smluvní pokuta vázána k zajištění jiné povinnosti, než povinnosti vyklidit pozemek, jak je jednoznačně vyjádřeno v původní nájemní smlouvě čl. IV. V případě, že by se mělo jednat o smluvní pokutu, která je splatná již ode dne následujícího po uzavření dodatku až do kolaudace domu, dle názoru soudu by výkon práva odporoval dobrým mravům ve smyslu ustanovení § 39 obč. zák., když prodlení není závislé pouze na vůli žalobce, ale zejména na kolaudačním řízení vedeném správním orgánem. Po vyhodnocení všech výše uvedených skutečností dospěl soud k závěru, že ujednání o smluvní pokutě v Dodatku č. l je neplatné pro neurčitost i pro rozpor se zákonem spočívající v nepřiměřenosti její výše.

26. Za tohoto stavu je důvodný nárok žalobce z titulu bezdůvodného obohacení, kdy plnil bez právního důvodu, a proto byla žalovaná zavázána vrátit smluvní pokutu vyúčtovanou za období od 1. 12. 2017 do 31. 3. 2018 ve výši 121 000 Kč.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodoval soud v souladu s § 142 odst. 1 ve spojení s 142a odst. 1 o. s. ř.. Jelikož byl žalobce v řízení plně procesně úspěšný, byly mu přiznány účelně vynaložené náklady řízení představující zaplacený soudní poplatek ve výši 4 840 Kč a náklady právního zastoupení se sestávají z odměny zastupujícího advokáta dle §§ 7 bod 5, 11 a) d) vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 7 úkonů právní služby po 5 940 Kč (příprava a převzetí, předžalobní výzva se základním skutkových a právním posouzením, žaloba, vyjádření k odporu, účast u soudního jednání dne [číslo] a [datum], písemné vyjádření z [datum]) dle 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. 7x režijní paušál po 300 Kč, náhradu hotových výdajů a náhradu za promeškaný čas, a to cestovné osobním automobilem Mercedes Benz 203 CL, [registrační značka], při průměrné spotřebě benzínu 8,66 l [číslo] km, ceně pohonných hmot dle vyhlášky 27,80 Kč, paušálu 4,40 Kč km, k soudnímu jednání dne [datum] a dne [datum] [obec] [obec] a zpět ujeto 2x 48 km, cestovné celkem 653,76 Kč, náhrada za promeškaný čas 8 x 30 minut po 100 Kč tj. 800 Kč a k tomu náleží 21 % DPH ve výši 9 478 Kč Náklady řízení celkem pak činí 59 451,76 Kč. V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. byl žalovaný zavázán zaplatit náklady řízení k rukám zástupce žalobce.

28. Lhůty k plnění ve výroku I. a II. byly stanoveny dle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.