7 C 78/2019- 104

Rubrum

Okresní soud v Kladně rozhodl soudkyní JUDr. Jarmilou Tůmovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] [ulice a číslo], [číslo], [obec] žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] [ulice a číslo], [číslo], [obec] oba zastoupeni advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] bytem [adresa], [obec] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [PSČ] o plnění povinnosti z předkupního práva, takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen převést ve prospěch žalobců [celé jméno žalobce], [datum narození], a [celé jméno žalobkyně], [datum narození], oba bytem [adresa žalobce a žalobkyně], do jejich společného jmění manželů, vlastnické právo k těmto [anonymizováno] věcem: -) pozemku – stavební parcele parc. č. st. [číslo] – [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno], na [anonymizováno] stojí [anonymizováno] [adresa], [anonymizováno] [územní celek], -) pozemku – stavební parcele st. [číslo] – [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno], na [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [adresa], [anonymizováno] [územní celek], -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizováno] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizováno] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova]) -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizována tři slova] -) pozemku – pozemkové parcele parc. [číslo] – [anonymizováno 5 slov]) -) stavbě – budově [adresa], [anonymizována dvě slova] [územní celek], [anonymizována tři slova] – [anonymizována tři slova] [číslo] a [anonymizováno] [číslo] včetně všech součástí a příslušenství, nacházejících se v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaných na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], za úplatu [částka], do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku do rukou právního zástupce žalobců.

Odůvodnění

1. Žalobci se domáhali, aby soud uložil žalovanému povinnost převést ve prospěch žalobců nemovité věci popsané ve výroku tohoto rozsudku, a to s odůvodněním, že žalobci jako budoucí kupující na straně jedné a pan [jméno] [celé jméno žalovaného], [datum narození], a paní [jméno] [příjmení], [datum narození], oba tehdy bytem [adresa žalovaného], jako budoucí prodávající na straně druhé uzavřeli dne [datum] formou notářského zápisu sepsaného jménem JUDr. [jméno] [příjmení], notářky se sídlem v [anonymizováno], [číslo jednací], [spisová značka], smlouvu o smlouvě budoucí kupní a smlouvu o zřízení věcného předkupního práva. Titíž účastníci uzavřeli dne [datum] formou notářského zápisu sepsaného JUDr. [jméno] [příjmení], notářkou se sídlem v [anonymizováno], formou notářského zápisu [číslo jednací], [spisová značka] dodatek [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] a smlouvu o zřízení věcného předkupního práva (dále jen„ Dodatek“). Na základě [příjmení] [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] zřídili ve prospěch žalobců ve smyslu ust. § 602 a násl. zák. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy platném znění, věcné předkupní právo k předmětným nemovitostem s tím, že [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] a případní další vlastníci či spoluvlastníci předmětných nemovitostí, jako jejich právní nástupci, jsou povinni pro případ jakéhokoli zcizení předmětných nemovitostí nebo podílu na nich, nabídnout je ke koupi žalobcům ve smyslu ustanovení § 606 zák. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy platném znění, a to za cenu určenou podle cenového předpisu platného v době, kdy nabídka bude žalobcům doručena, nejvýše však za cenu [částka]. Právní účinky vkladu věcného předkupního práva do katastru nemovitostí nastaly ke dni [datum]. Dne [datum] byla uzavřena dohoda o vypořádání společného jmění manželů mezi [jméno] [celé jméno žalovaného] a [jméno] [příjmení]. Na základě této dohody nabyl vlastnické právo k předmětným nemovitostem [jméno] [celé jméno žalovaného], věcné předkupní právo žalobců zůstalo zachováno. [jméno] [celé jméno žalovaného] porušil věcné předkupní právo žalobců tím, že nenabídl žalobcům předmětné nemovitosti ke koupi a na základě darovací smlouvy se zřízením práva služebnosti ze dne [datum] převedl vlastnické právo k předmětným nemovitostem na žalovaného. Právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí nastaly ke dni [datum]. Na základě toho, že [jméno] [celé jméno žalovaného] porušil při převodu předmětných nemovitých věcí předkupní právo žalobců, vzniklo jim právo domáhat se, aby žalovaný, který nemovité věci nabyl od [jméno] [celé jméno žalovaného], je žalobcům převedl do jejich vlastnictví. Součástí žaloby byl požadavek, aby se tak stalo za úplatu ve výši [částka], což je částka, která byla původně uvedena v notářském zápisu. Notářskému zápisu z roku [rok] předcházel notářský zápis z roku [rok], kde byla uvedená částka [částka] ujednána jako součást smlouvy o budoucí smlouvě kupní, proto žalobci dovozovali, že i při porušení věcného předkupního práva by nemovitosti měly být převedeny do jejich vlastnictví právě za tuto cenu.

2. Žalovaný se k věci vyjádřil písemně s tím, že nárok žalobců neuznává ani zčásti, především namítl, že na základě ustanovení § 3028 zákona č. 89/2012 Sb. – občanský zákoník (dále jen„ o.z“) je třeba věc posuzovat podle již zrušené právní úpravy, leč žalovaný necitoval ustanovení § 3028 odst. 2 o.z. přesně. Namítal totiž, že práva a povinnosti z právních poměrů vzniklých přede dnem nabytí účinnosti o.z. se mají posuzovat podle dosavadních právních předpisů, nicméně ustanovení § 3028 odst. 2 o.z. hovoří o tom, že tímto zákonem se řídí i právní poměry týkající se mimo jiné práv věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se posuzují podle dosavadních právních předpisů. K věci samé argumentoval žalovaný tím, že notářský zápis [spisová značka], [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] pokládá za vadnou konstrukci příčící se zákonu. Namítal především, že v předchozí právní úpravě nebylo možno zřídit předkupní právo smlouvou jako samostatně stojící, šlo o vedlejší ujednání akcesorické povahy, které sdílelo osud s hlavním závazkem, žalovaný tedy smlouvu o zřízení předkupního práva formou samostatné smlouvy pokládá za absolutně neplatné, neboť se má příčit kogentní zákonné úpravě. Dále pokládá za neplatný tento notářský zápis i v tom směru, pokud jde o způsob stanovení kupní ceny, neboť tento se údajně příčí zákonu a zcela zjevně odporuje dobrým mravům. Žalovaný ve vyjádření popsal genezi vzájemných vztahů žalobců a právních předchůdců žalovaného, ti v té době vedli spory, v nichž proti nim byly vymáhány pohledávky vysoké hodnoty, a žalobce jim v tomto úspěšně pomohl, existovala tedy dohoda mezi žalobcem a [anonymizováno] [příjmení] o prodeji nemovitých věcí v jejich tehdejším [anonymizováno] za výhodnou cenu. Vyústěním toho byl notářský zápis z roku [rok], jehož obsahem je smlouva o smlouvě budoucí a smlouva o zřízení věcného předkupního práva, kde byly zahrnuty i nemovité věci tvořící předmět tohoto řízení. Práva vyplývající z notářského zápisu z roku [rok] se nicméně nerealizovala a ujednání byla nahrazena právě oním zmíněným notářským zápisem z roku 2008, bylo tedy zrušeno původní věcné předkupní právo a zřízeno věcné předkupní právo nové, ovšem bez souvisejícího protiplnění ze strany žalobců. Ohledně ceny bylo ujednáno, že právní předchůdci žalovaného jsou povinni žalobcům předmětné nemovité věci nabídnout ke koupi za cenu určenou podle cenového předpisu platného v době, kdy nabídka bude učiněna, nejvýše však za cenu [částka]. Toto ujednání bylo stanoveno výhodně pro žalobce, neboť oni se zase zavázali vyvíjet pro právní předchůdce žalovaného úsilí k zániku jejich dluhů. Žalovaný tudíž konstrukci předmětného předkupního práva s pevně stanovenou cenou považuje za neplatnou, protože se příčí samotnému konceptu institutu předkupního práva. Předkupní právo se odlišuje od koncepce smlouvy o smlouvě budoucí kupní, především předkupní právo je konstrukt nijak pevně neohraničený, který se řadu let vůbec nemusí uskutečnit, naproti tomu smlouva o smlouvě budoucí kupní je časově jasně ohraničený institut, který předpokládá realizaci smlouvy v jasně stanoveném časovém úseku. Žalovaný má tudíž za to, že dohoda o předkupním právu byla stanovena ke škodě žalovanému a ku prospěchu žalobců, obchází zákon, tudíž se evidentně příčí dobrým mravům, a navíc je zřejmé, že u předmětných nemovitostí došlo k podstatné změně okolností, a to už s ohledem na plynutí času, když v současné době mají ony nemovité věci několikanásobně vyšší tržní hodnotu, než je částka [částka]. Podle vyjádření žalovaného žalobci v minulosti ani jindy neposkytli žalovanému žádné odpovídající protiplnění, které by vyvažovalo růst ceny předmětných nemovitých věcí. Žalovaný tudíž navrhl, aby soud žalobu zamítl, a v závěru svého vyjádření uvedl bez jakékoli doplňující argumentace, že právo je promlčené. Když byl posléze žalovaný při jednání vyzván, aby tuto námitku promlčení odůvodnil, zejména v tom směru, od čeho odvíjí počátek běhu tvrzeného promlčení, nijak blíže tuto námitku nevysvětlil ani nedoplnil, soud k ní tedy nepřihlížel, zejména když okolnosti zakládající případné promlčení nebyly z předložených důkazů nijak zřejmé a ze spisu nevyplývaly. Pokud by snad šlo o běh tříleté promlčecí doby ve vztahu k datu porušení předkupního práva, tedy k datu [datum], kdy nastaly právní účinky převodu nemovitých věcí na žalobce, a datem podání žaloby, což bylo [datum], pak nelze než konstatovat, že tříletá promlčecí doba před podáním žaloby neuběhla.

3. Žalobci nejprve v reakci na vyjádření žalovaného rozebrali po právní stránce aplikaci ustanovení staré a nové právní úpravy, správně poukázali na chybnou citaci ustanovení § [číslo] odst. 2 žalovaným, pokud jde o práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, a uzavřeli, že vznik věcných práv, v tomto případě věcného předkupního práva, se řídí úpravou účinnou do 31. 12. 2013, ale k porušení věcného předkupního práva došlo dnem [datum], tedy za účinnosti současné právní úpravy – o.z. a v tom případě právo žalobců domáhat se po žalovaném, aby jim nabídl předmětné nemovitosti ke koupi, se řídí aktuální právní úpravou o.z. Žalobci také polemizovali s tvrzením žalovaného, že před účinností současné právní úpravy nebylo možné sjednat věcné předkupní právo samostatnou smlouvou, ale pouze jako vedlejší ustanovení akcesorické povahy, odkázali na obecně přijímaný opačný výklad.

4. Při prvním jednání soud v rámci sdělení výsledků přípravy jednání předestřel účastníkům svůj právní názor, že pokud jde o využití přechodných ustanovení o.z. podle § [číslo] odst. 2, pak zcela správný rozbor aplikace tohoto ustanovení provedl ve svém druhém vyjádření právní zástupce žalobců, tedy na vznik právního vztahu je potřeba využít ustanovení o.z. z roku 1964, ale na realizaci předkupního práva v návaznosti na jeho porušení se uplatní již aktuální o.z. Rovněž je dovozeno judikaturou i komentářovou literaturou, že již za existence o. z. 40/1964 Sb. bylo možno sjednat předkupní právo jako věcné i mimo souvislost s kupní smlouvou, nynější o.z. to umožňuje výslovně. Soud však přiznává relevanci argumentaci žalovaného, pokud jde o limitaci kupní ceny částkou [částka]. S takovou limitací ani předchozí občanský zákoník nepočítal a tento finanční limit by spíše odpovídal převzetí části smlouvu o budoucí smlouvě kupní. Lze si však představit oddělení tohoto dodatku, tedy nepřihlížet k limitu [částka] a využít celého zbytku ujednání o věcném předkupním právu. Především jde tedy o právo na převod žalobcům v souvislosti s jakýmkoli způsobem zcizení, a to za cenu podle platných cenových předpisů dle doby porušení, tedy převodu na žalovaného. Soud sdělil rovněž svůj názor, že cenu dle cenových předpisů ve smyslu dohody z roku [rok] je třeba stanovit jako cenu obvyklou ve vztahu k době, kdy to předkupní právo bylo porušeno, tedy k prosinci 2016, nikoli ve vztahu k aktuální cenové hladině.

5. Vzhledem k tomu, že žalobci argumentovali ohledně výše navržené ceny za převod nemovitých věcí částkou [částka], byl proveden k důkazu obsah dvou znaleckých posudků ohledně ocenění nemovitých věcí k roku 2007, tj. posudek zpracovatele Ing. [jméno] [příjmení] se zachyceným stavem nemovitosti ke dni [datum] a znalecký posudek zpracovatele [právnická osoba], zpracovaný podle stavu ke dni [datum], přičemž tyto dva posudky se do značené míry shodly v určení obvyklé ceny v částce odpovídající [částka]. V průběhu řízení však nechali žalobci zpracovat znalecký posudek zpracovatelem [právnická osoba], [číslo] [tel. číslo] k datu [datum], tedy k datu porušení práva, přičemž závěr znaleckého ústavu o ceně obvyklé zní na částku [částka].

6. Porovnání cen podle zmíněných znaleckých posudků k roku 2007 a k roku 2016 soud provedl k důkazu prioritně vzhledem k původně deklarovanému zájmu účastníků projednat mimosoudní dohodu, kdy by bylo možno sjednat i cenu vyšší, než je stanovená znaleckým posudkem, k dohodě však nedošlo, proto byly provedeny ostatní listinné důkazy, zejména ty, které byly připojeny již k žalobě. Především šlo o notářský zápis ze dne [datum], který byl poté v části sjednávající věcné předkupní právo nahrazen notářským zápisem z [datum], k tomu byl proveden výpis z katastru nemovitostí k datu [datum], k datu [datum] a k datu [datum]. Jejich porovnáním bylo zjištěno, že zatímco podle prvně uvedeného zápisu svědčilo vlastnické právo SJM [celé jméno žalovaného] [anonymizováno] a [příjmení] [jméno], [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek], k datu [datum] svědčilo výlučné vlastnické právo [jméno] [celé jméno žalovaného], [list vlastnictví] a na tomtéž listu vlastnictví je k datu [datum] zapsán jako výlučný vlastník [celé jméno žalovaného], tedy žalovaný, s tím, že na všech těchto výpisech z katastru nemovitostí je zapsáno jako věcné předkupní právo oprávnění pro oba žalobce, a to s odkazem na notářský zápis [anonymizována dvě slova] [rok], [spisová značka] z [datum rozhodnutí] s právními účinky vkladu práva ke dni [datum]. [příjmení] jiné jsou zde zapsána zástavní práva soudcovská, ovšem ve prospěch právě žalobce, a jedno zástavní právo smluvní ve prospěch [jméno] [příjmení], což je osoba, kterou zmiňovali žalobci v tom smyslu, že právě oni pomohli právním předchůdcům žalovaného tuto pohledávku, která byla ve výši [částka] s příslušenstvím, vyřešit. Současně je z posledního výpisu z KN – [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] zřejmé, že je sjednáno věcné břemeno užívání pro [jméno] [celé jméno žalovaného], tedy právního předchůdce žalovaného, a to na základě smlouvy darovací se zřízením práva služebnosti ze dne [datum] s právními účinky zápisu k [datum].

7. Údaje z těchto zápisů přesně korespondují s údaji uvedenými v notářském zápise z [datum], který navazuje jako dodatek na notářský zápis o budoucí smlouvě kupní z [datum]. V části první notářského zápisu je uveden výčet pozemků včetně jejich zapsaného zatížení a v části druhé je obsažena smlouva o budoucí smlouvě kupní podle tehdejšího znění § 50a občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., kde se také objevuje údaj o dohodnuté kupní ceně [částka] za převod uvedených pozemků včetně toho, jakým způsobem bude cena vypořádána. V závěru této části druhé notářského zápisu z [datum] se uvádí, že věcné předkupní právo sjednané smlouvou ze dne [datum] se ruší, přičemž v notářském zápisu je obsažena samostatná část třetí, jíž se nově věcné předkupní právo zřizuje, tedy de facto se ujednání o něm nahrazuje ujednáním novým. V tomto ujednání manželé [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] zřizují ve prospěch manželů [příjmení] s odkazem na § 602 a následujících občanského zákoníku (zákona č. 40/1964 Sb.) věcné předkupní právo k předmětným nemovitostem, (jejich výčet je stále stejný), s tím, že manželé [celé jméno žalovaného] a jejich případní další právní nástupci jsou povinnosti pro případ jakéhokoli zcizení předmětných nemovitostí nebo podílu na nich nabídnout je ke koupi manželům [jméno] a [jméno] [příjmení] ve smyslu ustanovení § 606 občanského zákoníku za cenu určenou podle cenového předpisu platného v době, kdy nabídka bude doručena manželům [příjmení], nejvýše však za cenu [částka].

8. To, že došlo k porušení tohoto věcného předkupního práva, nebylo nikým zpochybněno a je doloženo zněním darovací smlouvy spolu se zřízením služebnosti ve prospěch [jméno] [celé jméno žalovaného], darovací smlouva ze dne [datum], kde jako dárce vystupuje [jméno] [celé jméno žalovaného], tedy stejná osoba, která byla zavázána z věcného předkupního práva, a jako obdarovaný [celé jméno žalovaného], tedy dnešní žalovaný jako aktuální vlastník uvedených nemovitých věcí. Zároveň obdarovaný zřídil ve prospěch dárce doživotní a bezplatné užívání nemovitostí včetně veškerého příslušenství. V článku III. této smlouvy dárce prohlašuje, že ke dni uzavření smlouvy neváznou na nemovitostech jiné právní vady ani práva třetích osob než ty, které jsou uvedeny v příslušném listu vlastnickém, porovnáním s výše uvedenými výpisy z KN je zřejmé, že věcné předkupní právo žalobců je v katastru nemovitostí zapsáno.

9. Výzvou k převedení nemovitých věcí ze dne [datum] je prokázáno, že žalobci před podáním žaloby vyzvali žalovaného k plnění, ovšem vázali toto plnění na částku [částka] s odkazem na obsah notářského zápisu.

10. Dalšími listinnými důkazy prokazovali žalobci především to, proč byla sjednána částka [částka] za převod uvedených nemovitostí s tím, že sami hradili pojistné, poskytovali půjčky právním předchůdcům žalovaného a měli tak snahu zabránit degradaci hodnoty nemovitostí, činili tak na své náklady. Detailně se těmito důkazy soud nezabýval vzhledem k tomu, že byly předloženy právě k odůvodnění požadované částky za převod ve výši [částka], nicméně soud v rámci sděleného právního názoru akcentoval tu část ujednání v notářském zápisu, kde je řečeno, že povinnost nabídnout žalobcům nemovitosti ke koupi se váže na cenu určenou podle cenového předpisu platného v době, kdy nabídka bude doručena žalobcům. Vzhledem k tomu, že nabídka doručena nebyla, je třeba vycházet z platných předpisů v době porušení předkupního práva, tedy k datu [datum]. Pro tento případ pak listiny odůvodňující nabídnutou kupní cenu [částka] postrádají relevanci a soud se v průběhu řízení vyjádřil jednoznačně v tom smyslu, že v rámci předvídatelnosti postupu soudu a nepřekvapivosti soudního rozhodnutí hodlá abstrahovat od takto pevně stanovené částky, která má svůj význam při smlouvě o smlouvě budoucí, nikoli o předkupním právu.

11. Další důkaz byl proveden výslechem navrženého svědka [jméno] [celé jméno žalovaného], tedy právního předchůdce [role v řízení], kdy z jeho výpovědi je především potvrzeno, že on své právo vyplývající ze sjednané služebnosti využívá, bydlí v domě, který je součástí předmětných nemovitých věcí, spolu se žalovaným, výpověď svědka však byla málo věrohodná, a to nejen pro jeho osobní zájem na využití služebnosti v jeho prospěch a ponechání nemovitostí ve vlastnictví jeho syna, ale i pro vzájemnou rozpornost. Těžko uvěřitelné je svědkovo tvrzení, že žalobce na něj naléhal, aby se rozvedl s manželkou, říkal mu to údajně někdy od roku [rok], což svědek dle svého tvrzení odmítl, ale pak se skutečně v roce [rok] [anonymizováno]. V rámci vypořádání [anonymizováno] připadly předmětné nemovitosti právě svědku [jméno] [celé jméno žalovaného], což vyplývá i z jeho tehdejšího zápisu v KN, dále tvrdil, že někdy od roku 2007 do roku 2009 měl žalobce několikrát zájem nemovité věci koupit, ale údajně od záměru sám ustoupil asi 3x nebo 5x z toho důvodu, že kupoval jiné nemovitosti, a svědkovi za ty jeho nechtěl nic zaplatit. Svědek současně tvrdil, že dohoda o převodu nemovitých věcí neměla písemnou formu, byla jenom ústní, ale když žalobce nic nezaplatil, tak se ten prodej zmařil, což působí velmi nevěrohodně včetně toho, že si svědek údajně notářské zápisy vůbec nečetl, zjistil, že si žalobce přivlastnil ještě nějaké pozemky, takže svědek údajně prodal asi o jeden hektar víc, než měl v úmyslu, přesto s tím nic nedělal. Na této části svědkovy výpovědi lze tedy těžko stavět, pokud jde o zjištění nějakých relevantních údajů, ale v další části svědek potvrdil, že když převáděl své nemovitosti na syna (dnešního žalovaného), žalobcům žádnou nabídku odkoupení nemovitostí nepředložil. Svého syna při darování nemovitostí neupozornil na existenci předkupního práva, údajně se svědek subjektivně domníval, že žalobce několikrát smlouvu porušil tím, že bývalé manželce svědka„ napůjčoval peníze a pak na ty nemovitosti uvalil exekuci“. Tato část výpovědi pak opět zabředla do neurčitosti a s jistotou bylo možno z ní vyvodit jen to, že svědek potvrdil, že žalobce neupozornil na možnost odkoupení nemovitostí, resp. jim nepředložil nabídku. Pokud jde o upozornění syna na existenci předkupního práva, pak při běžné opatrnosti a seznámení se se stavem zapsaným v katastru nemovitostí si musel být obdarovaný těchto skutečností, tedy zejména věcného předkupního práva, vědom i bez upozornění převodce. V souladu s tím je ta pasáž darovací smlouvy, ve které se uvádí, že na nemovitostech neváznou jiné právní vady ani práva třetích osob než ty, které jsou uvedeny v příslušném listu vlastnickém (což je i předkupní právo žalobců).

12. Provedeným dokazováním tedy byly zjištěny skutečnosti do značené míry mezi účastníky nesporné, totiž že předkupní právo k předmětným nemovitostem vzniklo žalobcům na základě notářského zápisu sepsaného notářkou JUDr. [jméno] [příjmení] pod číslem [spisová značka], [spisová značka] dne [datum rozhodnutí], toto předkupní právo bylo porušeno darovací smlouvu, kdy účinky darovací smlouvy ve prospěch žalovaného nastaly [datum]. K datu [datum], kdy byla podána žaloba, byl tento nárok vyplývající z porušení předkupního práva včas uplatněn u soudu a žalobci svůj požadavek ohledně ceny za tento převod přizpůsobili závěrům znaleckého posudku opatřeného doložkou podle § 127a zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád („o.s.ř.“) a navrhli převod za cenu tímto posudkem stanovenou, tedy za [částka]. Jde o cenu stanovenou společností [právnická osoba] – znaleckým ústavem podle stavu ke dni porušení práva, tedy k datu [datum]. Formulace„ podle cenových předpisů platných v době převodu“ je formulací vyplývající z notářského zápisu o zřízení věcného předkupního práva, přičemž onou cenou podle cenových předpisů je nutno rozumět cenu obvyklou. Za tímto ujednáním stojí v notářském zápisu limitace částkou [částka], což je část, která je oddělitelná od samotného ujednání, a s ohledem na dlouhou uplynulou dobu, očekávatelnost a proporcionálnost oněch ujednání je možno od této limitující částky odhlédnout, zejména když zjevně byla převzata do notářského zápisu z původní smlouvy o smlouvě budoucí, která se nerealizovala a vzhledem k uplynulé době se ani realizovat nemůže.

13. Vzhledem k námitce žalovaného v úvodu řízení o tom, jakým způsobem má být která právní úprava využita, zaměřil se soud primárně na ustanovení § 3028 odst. 2 o.z., podle nějž není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

14. Z formulace tohoto ustanovení je jednoznačně patrno, že pokud jde o věcná práva, zásadně se řídí již novou právní úpravou, ale pokud jde o jejich vznik, pak se posuzují podle právních předpisů dosavadních, v tomto případě jde tedy o vznik předkupního práva jako práva věcného ve smyslu ustanovení § 602 a následujících zákona č. 40/1964 Sb. Další práva by pak musela vzniknout před datem [datum], k tomu ale nedošlo. Pokud žalovaný argumentoval, že podle tzv. staré právní úpravy mohlo vzniknout věcné předkupní právo pouze jako akcesorické, tedy vedlejší ujednání při kupní smlouvě, pak z tehdejšího znění zákona nic takového jednoznačně nevyplývá.

15. Podle § 602 tehdejšího znění občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo. Takové právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení než prodejem.

16. Podle § 603 tehdejšího znění občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. předkupní právo ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi. Předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Smlouva se musí uzavřít písemně a předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Nekoupil-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci. Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, a nebo mu zůstane předkupní právo zachováno.

17. Je sice pravda, že tehdejší úprava věcného předkupního práva je zařazena v části nazvané„ vedlejší ujednání při kupní smlouvě“ (obdobně jako dnes), bylo by však nepřípustným formalismem a zužujícím výkladem vycházet z toho, že nelze sjednat věcné předkupní právo bez vazby na kupní smlouvu. Byť to nebylo řečeno v tehdejším občanském zákoníku výslovně, v dnešní úpravě tomu tak již je, a komentářová literatura tento výklad, tedy možnost sjednat samostatně věcné předkupní právo již jednoznačně dovozovala, viz například komentáře k § 602 v ASPI či C. H. Beck.

18. Vzhledem k přechodnému ustanovení § 3028 odst. 2 o.z. je zřejmé, že pravidlem při posuzování věcných práv je využití aktuálního znění občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a že využití staré právní úpravy je výjimkou, která se vztahuje toliko k posouzení vzniku těchto práv. Ostatně to vyplývá z ustanovení § 3028 odst. 1 o.z. s tím, že tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti (od. [datum]).

19. Práva a povinnosti, jichž se domáhají žalobci, resp. které mají být uloženy žalovanému, vznikly v okamžiku porušení předkupního práva, tedy k datu [datum], kdy nastaly účinky darovací smlouvy mezi právním předchůdcem žalovaného a žalovaným. Proto dopady porušení tohoto věcného předkupního práva je nutno posoudit podle ustanovení současné právní úpravy, tedy podle § 2140 a následujících o.z., zejména pak dle § [číslo], který hovoří o tom, že je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Nabude-li nástupce vlastnické právo k věci jiným způsobem, přechází na něho povinnost nabídnout předkupníkovi věc ke koupi za podmínek, kterými byl vázán jeho předchůdce. Podle § 2140 o.z. pak vyplývají stranám obdobné povinnosti jako v ustanovení § 602 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., tedy zásadně je tady povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by chtěl vlastník prodat věc třetí osobě, přičemž zvláštním ujednáním (podle dnešní úpravy) lze rozšířit předkupní právo i na jiné způsoby zcizení, a výslovně je stanoveno, že předkupní právo lze také ujednat i mimo souvislost s kupní smlouvou.

20. Bylo zmíněno již výše, že toto výslovné ustanovení nebylo v tehdejším § 602 ani § 603 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. přímo uvedeno, ale obě úpravy jsou dispozitivní, obě umožňují dohodnout předkupní právo i pro případ jiného zcizení věcí než prodejem a už tím je vyvrácen argument žalovaného, že předkupní právo lze sjednat pouze v souvislosti s kupní smlouvou (viz výše zmíněná komentářová literatura). Jinak jsou ustanovení ve staré i nové úpravě obdobná, když umožňují dohodnout předkupní právo jako právo věcné, kterého se nabývá vkladem do katastru nemovitostí, umožňuje se, aby předkupní právo bylo sjednáno v souvislosti i s jiným způsobem zcizení (např. při darovací smlouvě, jako je tomu v tomto případě) a nelze také argumentovat tím, že v roce 2008 nebylo možno předvídat, za jakou cenu by se měly nemovité věci převádět, když už podle tehdejší úpravy podle § 606 občanského zákoníku bylo stanoveno, že kdo je oprávněn věc na základě předkupního práva koupit, musí zaplatit cenu nabídnout někým jiným, není-li dohodnuto jinak. V daném případě„ dohodnuto jinak“ bylo, a sice v tom smyslu, že se odkazovalo na cenu dle cenových předpisů platných v době nabídky (naroveň nabídce je nutno položit dobu porušení předkupního práva). Pokud žalovaný argumentoval porušením dobrých mravů, zneužitím práva, apod. odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 12. 1. 2017 spisové značky 22Cdo 3001/2017 ohledně tvrzení o zneužití výkonu práv a povinností ze strany žalobců, pak tuto argumentaci soud nesdílí a pokládá ji za nepřiléhavou. Především žalovaný odkazoval na toto rozhodnutí v časových souvislostech s odůvodněním, že pokud byla smlouva mezi právními předchůdci žalovaného a žalobci uzavřena za účinnosti starého občanského zákoníku, pak tedy vše včetně nyní vzniklých práv je třeba posuzovat podle téhož zákona, pak ovšem není tento argument nijak v souladu se zmiňovaným rozhodnutím, protože to pracuje se situací, kdy nejen smlouva byla uzavřena v roce 2012, ale i k jejímu porušení došlo před [datum]. Pokud se zde argumentuje zjevným zneužitím práva ve smyslu nynějšího ustanovení § 8 o.z., který je samozřejmě aplikovatelný v tom smyslu, že jde o obecný korektiv jednání účastníků, pak zde dochází Nejvyšší soud ČR v tomto rozhodnutí k závěru, že delší časový odstup mezi okamžikem, kdy se spoluvlastník dozvěděl o porušení zákonného předkupního práva, a okamžikem, kdy právo uplatnil, sám o osobě nečiní tento postup rozporným s dobrými mravy, resp. není zjevným zneužitím práva. Je zde zdůrazněno, že obecný právní korektiv v tomto ohledu tvoří tříletá promlčecí lhůta. Jinak je ale zmíněné rozhodnutí nepřiléhavé v tomto případě, jde o jiný vztah než mezi spoluvlastníky, jiný vztah než ze zákonného předkupního práva, jde o využití smluvního ujednání a k uplatnění práva žalobců nedošlo po uplynutí promlčecí lhůty.

21. Ve světle výše uvedeného se tedy plně uplatní v tomto případě ustanovení § 2144 o.z. odst. 1, 2, podle nichž, je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Nabude-li nástupce vlastnické právo k věci jiným způsobem, přechází na něho povinnost nabídnout předkupníkovi věc ke koupi za podmínek, kterými byl vázán jeho předchůdce.

22. Pokud se tedy žalobci domáhali, aby právní nástupce původního zavázaného [jméno] [celé jméno žalovaného], (na něhož tato povinnost přešla v rámci vypořádání SJM z původně zavázaných [role v řízení] [příjmení]), jednají tak žalobci zcela v souladu se zněním zákona a soud této žalobě vyhověl co do předmětných nemovitostí a povinnosti žalovaného předmět předkupního práva na žalobce převést, to je uvedeno ve výroku I. zcela v souladu se zněním žaloby, odpovídající částka za převod odpovídá znaleckému posudku s doložkou podle § 127a o.s.ř.

23. Pokud jde o výrok II. o náhradě nákladů řízení, pak soud vycházel z ustanovení § 142 odst. 1, resp. § 142 odst. 2 o.s.ř., když žalobci řádně uplatnili náhradu nákladů řízení ve výši [částka], tj. za zaplacený soudní poplatek [částka], odměnu za 5 úkonů právní služby za dvě zastupované osoby po [částka] dle ustanovení § 9 odst. 3 písm. b) ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif) a 5x paušální náhradu po [částka], a to včetně DPH ve výši 21 % z nákladů právního zastoupení, tedy včetně částky [částka], když právní zástupce žalobců doložil, že je plátcem této daně. Soud ale nemohl vyjít z principu § 142 odst. 1 o.s.ř. jako z plného úspěchu žalobců ve věci samé, když pokud jde o převod pozemků byli úspěšní, nebyli však úspěšní s původním požadavkem na cenu, za kterou mají být pozemky převedeny. Výsledná cena je o 1/3 vyšší, tedy v této 1/3 neměli žalobci úspěch, byť to rozhodnutí o částce, za kterou se má převod uskutečnit, záviselo na znaleckém posouzení. V rámci spravedlivého přístupu k rozhodnutí o náhradě nákladů řízení v závislosti na (ne) úplném úspěchu žalobců ve věci soud tedy snížil plnou náhradu nákladů řízení o 1/3, tedy na částku [částka], kterou je ve věci neúspěšný žalovaný povinen zaplatit do rukou právního zástupce žalobců na základě ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř.

Poučení