70 Co 57/2025 - 392

Rubrum

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Michala Ryšky a soudců Mgr. Ivy Krejčířové a JUDr. Ing. Daniela Bartoně ve věci žalobce: [Jméno žalobce], [IČO] sídlem [adresa] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení 765 140,70 Kč s příslušenstvím, o odvolání účastníků proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 21. října 2024, č. j. 237 C 11/2020-342, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v I. a II. výroku potvrzuje.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve III. výroku mění tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí 72 % náhrady nákladů řízení v částce 103 994 Kč.

III. Rozsudek soudu prvního stupně se ve IV. výroku mění tak, že žalobce je povinen zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně 14 % nákladů řízení s tím, že výše této náhrady bude stanovena v samostatném usnesení, a žalovaná je povinna zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně 86 % nákladů řízení s tím, že výše této náhrady bude stanovena v samostatném usnesení.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí 72 % náhrady nákladů odvolacího řízení v částce 20 482 Kč.

Odůvodnění

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobci částku 657 614,60 Kč se specifikovanými úroky z prodlení (I. výrok) a ve vztahu k částce 107 526,10 Kč se specifikovanými úroky z prodlení žalobu zamítl (II. výrok). Současně rozhodl, že je žalovaná povinna zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce na náhradě nákladů řízení částku 98 216 Kč (III. výrok) a že o náhradě nákladů řízení státu bude rozhodnuto samostatným usnesením (IV. výrok).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutečnosti, že žalovaná nárok na slevu z nájemného uplatnila z titulu nepřiměřené délky oprav (§ 2210 odst. 2 o. z.), nikoliv z důvodu, že by žalobce oznámenou vadu neodstraňoval (§ 2208 o. z.). Přestože se opravovala pouze střecha domu, ve kterém se nacházely pronajímané prostory, nárok na slevu žalované vznikl, neboť dlouhodobá rekonstrukce domu vedla ke zhoršenému způsobu užívání pronajímaných prostor. Opravy střechy domu sice měly charakter nezbytných oprav a nebylo je možné odložit na dobu po skončení nájmu, zároveň však trvaly nepřiměřeně dlouhou dobu (téměř 1,5 roku, tj. více než sedminu období nájmu). Žalovaná slevu uplatnila za období od 15. 4. 2017 do 30. 11. 2018, a to ve výši 706 273,84 Kč. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že za první čtvrtletí 2017 má žalobce nárok na částku 102 235 Kč (v tomto období nebyl provoz prodejny žalované nikterak omezen), za období od 1. 4. do 14. 4. 2017 má nárok na částku 15 685 Kč, za období od 15. 4. do 30. 4. 2017 má nárok na 0 Kč (provozovna žalované musela být uzavřena), za období od 1. 5. do 30. 6. 2017 na částku 55 083 Kč, za 3. čtvrtletí 2017 na částku 82 401,40 Kč, za 4. čtvrtletí 2017 na částku 82 401,40 Kč, za 1. čtvrtletí 2018 na částku 84 461,50 Kč, za 2. čtvrtletí 2018 na částku 84 461,50 Kč, za 3. čtvrtletí 2018 na částku 84 461,50 Kč, za období od 1. 10. 2018 do 30. 11. 2018, kdy opravy domu skončily, na částku 56 307,70 Kč, za měsíc prosinec 2018 (nebylo žádné omezení) na částku 34 930 Kč, za 1. čtvrtletí 2019 na částku 106 991,50 Kč, za 2. čtvrtletí 2019 na částku 106 991,50 Kč, za měsíc červenec 2019 na částku 35 664 Kč. Dále soud prvního stupně zohlednil zápočty, které provedl žalobce na dluh žalované. Uvedl, že není pravdou, že by žalovaná (kromě období od 15. 4. 2017 do 30. 4. 2017) nemohla pronajímané prostory vůbec užívat. Byl přítomen prodavač, měla zde naskladněno zboží, zřídila v prodejně výdejní místo e-shopu, do prodejny chodili zákazníci (v menším množství, než by tomu bylo bez postaveného lešení), měla z provozu nějakou tržbu, jak sama tvrdila. Soud prvního stupně se tudíž neztotožnil s názorem žalované, že po celé předmětné období měla nárok na slevu z nájemného ve výši 100 %, stejně tak nesouhlasil s jejím tvrzením, že by výši slevy měl stanovit pronajímatel. Uplatnění takového nároku je jednostranným právním jednáním nájemce a záleží pouze na něm, zda a v jakém rozsahu toto právo uplatní. Žalovaná tak mohla učinit po uplynutí prvních třech měsíců oprav, kdy jí doba oprav začala připadat nepřiměřená, avšak přistoupila k tomu až 24. 6. 2019 (za období od 14. 4. do 3. 5. 2017 tak učinila dne 29. 5. 2017). Neprokázalo se, že by žalovaná byla žalobcem ubezpečována, že opravy nebudou trvat dlouho. Žalobce nedokázal žalované odpovědět, kdy opravy skončí a jednání s ní se vyhýbal. Uplatnění nároku na dlužné nájemné tak nebylo nemravné nebo v rozporu s poctivým obchodním stykem. Žalobce ji dle tvrzení žalované naopak upozorňoval na právo nájem ukončit.

3. Proti II. a III. výroku rozsudku podal odvolání žalobce a navrhl, aby odvolací soud II. výrok změnil tak, že zaváže žalovanou uhradit žalobci i zbývající část žalobou uplatněného nároku, tj. částku 107 526,10 Kč s příslušenstvím, a dále aby žalobci přiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů v plné výši. Zdůraznil, že žalovaná nikdy nepožadovala slevu z nájemného z důvodů obtíží vzniklých neúměrně dlouhou dobou provádění opravy, ale z důvodů uvedených v § 2208 o. z., tedy pro vadu předmětu nájmu, kterou podle žalované žalobce včas neodstranil. Soud prvního stupně neuvedl, které právní jednání žalované považuje za uplatnění nároku na slevu z nájemného podle § 2210 odst. 2 o. z. Žalovaná až v podání soudu ze dne 14. 9. 2021 cituje § 2210 o. z. a uvádí, že jí vznikl nárok na slevu z nájemného. Předtím uvedla, že požaduje po žalobci náhradu škody ve formě ušlého zisku ve výši 807 584 Kč. Žalovaná tak nepochybně uplatnila nárok na slevu dle § 2210 odst. 2 o. z. po uplynutí promlčecí tříleté lhůty dle § 609 a násl. o. z. Po celou dobu provádění oprav žalovaná v pronajatých prostorech podnikala, tyto prostory užívala, a to ve stejném rozsahu jako kdyby opravy nebyly prováděny. Žalobce tudíž nesouhlasil s tím, že žalované vznikl nárok na slevu z nájemného. Postavené lešení žalovanou v užívání pronajatých prostor žádným způsobem neomezovalo.

4. Proti I. a III. rozsudku podala odvolání žalovaná a navrhla jeho zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení či jeho změnu zamítnutím žaloby. Uvedla, že ze znaleckého posudku není zřejmé, jakým způsobem znalkyně dospěla k jednotkové tržní hodnotě nájemného při zohlednění omezení ve výši 2 500 Kč/m2/rok. Ve znaleckém posudku porovnává předměty nájmu, které nejsou srovnatelné z hlediska využití, přístupu, účelu a doby nájmu. Není zřejmé, jak znalkyně dospěla k procentuálnímu vyjádření slevy z nájemného. Nadto v rámci svého slyšení znalkyně připustila, že předmětný prostor nebyl způsobilý užívání poté, co na místě bylo postaveno lešení. Znalecký posudek je neúplný a z důvodu jeho nedostatků je provedené ocenění slevy z nájmu v rozporu s oceňovacími předpisy.

5. Z důvodu lešení umístěného před budovou byl ztížen přístup zákazníků do prodejny. Obtížně hledali vstup, většina zákazníků prodejnu jenom míjela, neboť z ulice nebylo zřejmé, zda je prodejna v provozu a kde se nachází vstup do budovy. Upozornila na to, že prostory vlastním nákladem zhodnotila, aby je bylo možné užívat jako prodejnu. Žalované v důsledku omezení přístupu do budovy klesly tržby v předmětu nájmu o 80 %. Nepokryly ani náklady související s předmětem nájmu a nedosahovaly tržeb v roce 2016 a 2017. Provoz prodejny v předmětu nájmu musela žalovaná dotovat z ostatních svých prodejen. Aby pokryla alespoň mzdové náklady na zaměstnance, zřídila zde výdejnu e-shopu, nikoliv e-shop jako takový. Soud prvního stupně zcela opomenul skutečnost, že předmětem podnikání žalované je prodej sezónního zboří, kdy nákup musí učinit žalovaná s předstihem, aby reagovala na trh, módní trendy apod. Za situace, kdy žalovaná neměla jasno, jak dlouho budou opravy trvat, nemohla řádně a s předstihem plánovat další rok. Zcela liknavým postupem žalobce byla jednoznačně poškozena a nemohla řádně v předmětných prostorách podnikat. Tuto skutečnost potvrdil i zástupce žalobce; konkrétně v mailu ze dne 2. 7. 2020 [jméno FO] uvedl, že „po většinu doby byl havarijní stav a žalovaná nemohla prodejnu provozovat.“ Žalovaná nabyla z jednání žalobce dojmu, že žalobce škodu uznává, neboť jí sdělil, že jedná se svojí pojišťovnou o její náhradě. Žalovaná měla zároveň za to, že slevu na nájmu uplatnila řádně a žalobce se vymezil tak, že slevu z nájmu uznal. Dále žalovaná měla za to, že nebylo namístě přiznat náhradu nákladů řízení procesně úspěšnému účastníkovi, neboť žalobce je příspěvkovou organizací Ministerstva kultury a na jeho provoz rovněž přispívá statutární město Brno. Soud prvního stupně náležitě neodůvodnil přiznání náhrady nákladů řízení a nevyhodnotil nezbytnost právního zastoupení advokátem.

6. Žalovaná po změně právního zástupce doplnila své odvolání podáním ze dne 26. 5. 2025. Uvedla, že nejzávažnější pochybení soudu prvního stupně spatřuje v důkazu znaleckým posudkem vypracovaným [jméno FO] Tato znalkyně nemá odbornou způsobilost pro stanovení obvyklého nájemného za nebytové prostory. Ze znalecké doložky vyplývá, že je znalkyně oprávněna k oceňování nemovitostí, nikoliv k posuzování výše nájemného, ať už bytového či nebytového. Znalecký posudek tedy není způsobilý sloužit jako důkaz k určení výše slevy z nájemného. Na podporu svého tvrzení žalovaná doložila výpis ze zápisu vedeného v elektronické podobě v informačním systému Seznamy znalců, tlumočníků a překladatelů. Žalovaná dále poukázala na to, že znalkyně v rámci své výpovědi na soudním jednání uvedla, že v daném období vidí zásadní problém v tom, aby byly předmětné prostory vůbec pronajaty. V tomto se žalovaná se znalkyní ztotožnila, byť znalkyně nemá v tomto oboru kvalifikaci. Z logiky věci a charakteru prodávaného zboží je nezbytné, aby prodejna „lákala“ zákazníky dovnitř. Výpověď znalkyně je dle názoru žalované v zásadním rozporu se závěry v jejím znaleckém posudku, kde je stanovena hodnota nájemného ve výši 2 500 Kč/m2. Pokud byly prostory skutečně nepronajímatelné, měla být stanovena nulová výše nájemného. Tento rozpor činí posudek vnitřně nejednotným, rozporným a nepřezkoumatelným. Žalovaná odkázala na mailovou komunikaci se zástupcem žalobce.

7. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání byla podána k tomu oprávněnými subjekty (§ 201 o. s. ř.), směřují proti rozhodnutí, proti němuž jsou přípustná (§ 201, § 202 o. s. ř.), byla podána včas (§ 204 o. s. ř.), v souladu s ustanovením § 212a odst. 1 o. s. ř. přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně i nad rámec odvolacích důvodů, a poté dospěl k závěru, že odvolání nejsou v meritu věci důvodná.

8. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že se žalobce žalobou doručenou soudu prvního stupně dne 8. 4. 2020 domáhal po žalované zaplacení [částka] s příslušenstvím, přičemž tato částka představovala dlužné nájemné za nájem nebytových prostor ve vlastnictví žalobce, které se nachází v budově [číslo] k. ú. město [adresa]. Žalovaná uvedla, že pohledávka žalobce zanikla započtením na pohledávku žalované z titulu slevy z nájemného. Přestože byla budova v havarijním stavu, nepostupoval žalobce tak, aby tento havarijní stav odstranil, a provedení opravy se neustále prodlužovalo.

9. Soud prvního stupně usnesením ze dne 11. 7. 2023, č. j. 237 C 11/2020-260, ustanovil [jméno FO], IČO [IČO], sídlem [adresa], [adresa], znalkyní z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalkyni soud prvního stupně uložil písemně vypracovat znalecký posudek, jehož obsahem bude určení obvyklé výše nájemného za užívání nebytových prostor v budově na adrese [adresa], za období od 1. 4. 2017 do 31. 12. 2018 (při zohlednění, že před těmito prostory bylo postaveno lešení v rozsahu vyplývajícím ze spisového materiálu).

10. Žalovaná předně zpochybnila odbornou způsobilost znalkyně pro stanovení obvyklého nájemného za nebytové prostory. Uvedla, že je znalkyně dle znalecké doložky oprávněna k oceňování nemovitostí, nikoliv k posuzování výše nájemného, ať už bytového či nebytového a znalecký posudek tudíž není způsobilý sloužit jako důkaz k určení výše slevy z nájemného.

11. Podle § 1 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen „zákon o znalcích“) je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a případně specializaci, pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí, nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době.

12. Seznam znaleckých oborů je stanoven v příloze zákona o znalcích; seznam znaleckých odvětví jednotlivých znaleckých oborů stanovilo ministerstvo vyhláškou č. 505/2020 Sb. (§ 4 zákona o znalcích). Výčet znaleckých oborů a odvětví je taxativní (viz důvodová zpráva k zákonu o znalcích). Specializace znalce v rámci odvětví je dobrovolná, avšak pokud si ji znalec zvolí, je nutné specializaci zohlednit i při posuzování splnění podmínek odborné způsobilosti (Lehká, M. In: Dörfl, L. a kol. Zákon o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, výklad k § 8, marg. č. 15). Seznam specializací je vytvářen Ministerstvem spravedlnosti v rámci jeho koncepční a metodické činnosti.

13. Vypracování znaleckého posudku bylo zadáno za účelem zjištění obvyklé výše nájemného za užívání předmětných nebytových prostor. Bylo tudíž namístě ustanovit znalce z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí. Ve vyhlášce č. 505/2020 Sb. není žádné odvětví „posuzování výše nájemného, ať už bytového či nebytového“ či cokoli tomu podobného. V rámci znaleckého odvětví oceňování nemovitých věci dokonce neexistuje ani takováto specializace (ve vztahu k odvětví oceňování nemovitých věcí není uváděna žádná specializace). Nadto, jak již bylo uvedeno výše, specializace je relevantní pouze v případě, že si ji znalec zvolí. Znalecké odvětví oceňování nemovitých věcí nepochybně zahrnuje i stanovení obvyklého nájemného ve vztahu k dané nemovité věci. Znalci s touto odbornou způsobilostí se v těchto situacích zcela standardně ustanovují. Vhodnější odvětví ostatně ani neexistuje.

14. Znalkyně tudíž nepochybně měla příslušnou odbornou způsobilost k vypracování předmětného znaleckého posudku. Žalovanou doložený výpis ze Seznamu znalců, tlumočníků a překladatelů tuto skutečnost tedy nevyvrací, ale naopak prokazuje.

15. Odvolací soud se dále zabýval námitkami směřujícími do samotného obsahu znaleckých závěrů.

16. Dle § 127 odst. 1 o. s. ř. závisí-li rozhodnutí na posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí, vyžádá soud u orgánu veřejné moci odborné vyjádření. Jestliže pro složitost posuzované otázky takový postup není postačující nebo je-li pochybnost o správnosti podaného odborného vyjádření, ustanoví soud znalce. Soud znalce vyslechne; znalci může také uložit, aby posudek vypracoval písemně. Je-li ustanoveno několik znalců, mohou podat společný posudek. Místo výslechu znalce může se soud v odůvodněných případech spokojit s písemným posudkem znalce. Je-li pochybnost o správnosti posudku nebo je-li posudek nejasný nebo neúplný, je nutno požádat znalce o vysvětlení. Kdyby to nevedlo k výsledku, soud nechá znalecký posudek přezkoumat jiným znalcem (§ 127 odst. 2 o. s. ř.).

17. Dle § 132 o. s. ř. důkazy hodnotí soud podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlíží ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci.

18. Znalecký posudek je jedním z důkazních prostředků (§ 125, § 127 o. s. ř.), který soud sice hodnotí jako každý jiný důkazní prostředek podle § 132 o. s. ř., od jiných se však liší tím, že odborné závěry v něm obsažené nepodléhají hodnocení soudem podle zásad § 132 o. s. ř. (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 8. 2009, sp. zn. 30 Cdo 352/2008). Znamená to, že soud nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2002, sp. zn. 25 Cdo 583/2001, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1810/2009). Lze tudíž konstatovat, že hodnocení znaleckého posudku spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, dále zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 3. 2015, sp. zn. 28 Cdo 5138/2014, nebo také usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2014, sp. zn. 21 Cdo 73/2014).

19. Úkolem znalkyně bylo stanovit obvyklou výši nájemného za užívání nebytových prostor v budově [číslo] na adrese [adresa], k. ú. město [adresa], obec [adresa], za období od 1. 4. 2017 do 31. 12. 2018 (při zohlednění umístění lešení před budovou v rozsahu vyplývajícím ze spisového materiálu). Znalkyně určila cenu nájmu ve výši tržní hodnoty z důvodu výrazně omezených možností sběru vstupních dat vlivem časového odstupu data zpracování znaleckého posudku od doby ocenění, kdy nebylo možné pro účel ocenění zajistit vzorek takových nájemních smluv k nemovitostem se stejným, příp. podobným účelem využití, které by byly situovány v objektivně porovnatelných lokalitách a které ve smyslu definice ceny obvyklé byly uzavřeny na volném trhu. Pro stanovení tržní hodnoty nájemného a užívání posuzovaného nebytového prostoru byla použita porovnávací metoda, která vyházela z porovnání konkrétních dostupných cen sjednaných v nájemních smlouvách v odpovídajícím časovém období data ocenění, uzavřených k přiměřeně porovnatelným nemovitostem ve vlastnictví statutárního města Brna; pro objektivní posouzení nájemného bylo dále využito inzerovaných dostupných cen realitních kanceláří s přepočtem nabídkové ceny. Nájemné bylo určeno ve výši tržní hodnoty, tedy odhadované částky za užívání posuzovaného nebytového prostoru jako součet dosažitelného nájemného v době bez omezujících podmínek a dosažitelného nájemného za dob s omezením, a to se zohledněním nejlepších možností využití nebytového prostoru, která jsou k datu ocenění možná, fyzicky dosažitelná, právně přípustná a ekonomicky proveditelná. Vzhledem k vysokému cenovému rozptylu u porovnávaných pronájmů byla tržní hodnota nájemného stanovena v průměrné výši za celé posuzované období. Tímto způsobem znalkyně dospěla k závěru, že tržní hodnota nájemného činí za celé stanovené období 652 190 Kč, tedy průměrně cca 2 480 Kč/m2/rok. Na jednání před soudem prvního stupně dne 15. 10. 2024 znalkyně ozřejmila, že se snažila provést srovnání s jinými nebytovými prostory, které také nemají přístup z ulice, nemají výlohu, tj. s prostory, kde existuje také nějaká míra omezení, byť pro tyto nebytové prostory to není omezení, ale skutečnost. Znalkyně na dotaz žalované vysvětlila, že nemohla počítat vadu, protože odpočítat vadu umístění lešení žádným vyhláškovým postupem nelze provést, nelze to odpočítat porovnáním, protože není možné porovnávat nemovitosti, před kterými stojí lešení. Proto znalkyně tuto skutečnost nahradila tím, že porovnala nemovitosti, které mají nějakým jiným způsobem horší přístup ve vazbě na jejich komerční využití. Znalkyně poukázala také na to, že omezení užívání pronajatého prostoru lešením posuzovala jako po celou dobu konstantní, poněvadž jí žalovaná (následně i žalobce) nebyla schopna ozřejmit, zda se omezení v čase měnilo a jak.

20. Odvolací soud má za to, že závěry obsažené ve znaleckém posudku byly náležitě odůvodněny a znalkyně přihlédla ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat. Odůvodnění posudku pak odpovídá pravidlům logického myšlení. Znalkyně porovnala takové nebytové prostory, které nemají přístup z ulice, nemají výlohu apod. Fakticky tedy v případě těchto nebytových prostor panovaly stejné okolnosti jako v případě nebytového prostoru, který byl předmětem nájmu. V důsledku postaveného lešení totiž pronajímané prostory, obdobně jako porovnávané nemovitosti, neměly zjevný přístup z ulice či z ulice viditelnou výlohu (přístup do prodejny byl ztížen a zakryt, stejně tak výloha prodejny nebyla viditelná). Odvolací soud takový postup znalkyně považuje za logický a srozumitelný. Znalecký posudek tedy obstojí a není zde důvod pro zpracování revizního znaleckého posudku.

21. Dále žalovaná upozornila na doloženou mailovou komunikaci, konkrétně na mail ze dne 2. 7. 2020, který [tituly před jménem] [jméno FO], jenž působí na pozici odborného náměstka generálního ředitele žalobce, adresoval jednateli žalované. V mailu je uvedeno „Ano: většinu doby byl havarijní stav vy jste nemohli prodejnu provozovat“, což má dle názoru žalované představovat potvrzení skutečnosti, že nemohla řádně v předmětných prostorech podnikat. Jak však vyplynulo z řízení před soudem prvního stupně, žalovaná předmět nájmu po skoro celou dobu (kromě období od 15. 4. 2017 do 30. 4. 2017, kdy musela být prodejna uzavřena) užívala, byť její užívání bylo oproti době před zahájením oprav určitým způsobem omezeno. Soud prvního stupně však tuto skutečnost zohlednil a žalované přiznal slevu z nájemného ve smyslu § 2210 odst. 2 o. z. v rozsahu stanoveném dle znaleckého posudku.

22. Odvolací soud se neztotožnil ani s argumentací žalobce, který měl za to, že žalovaná neuplatnila nárok dle § 2210 o. z., tj. slevu z důvodů obtíží vzniklých neúměrně dlouhou dobou provádění oprav, ale z důvodů uvedených v § 2208 o. z, tedy pro vady předmětu nájmu, které podle žalované žalobce včas neodstranil.

23. Dle § 2210 odst. 1 o. z. ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí ji nájemce strpět, i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci. Trvá-li oprava vzhledem k době nájmu dobu nepřiměřeně dlouhou nebo ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou, má nájemce právo na slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu (§ 2210 odst. 2 o. z.). Judikatura v tomto ohledu uvádí, že za uplatnění slevy z nájemného lze pokládat též oznámení nájemce, že pro (řádně vytčené) vady předmětu nájmu nebude až do jejich odstranění uhrazovat nájemné v plné výši (rozsudek ze dne 26. září 2001, sp. zn. 20 Cdo 2295/99, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 869/2017).

24. Z mailové komunikace mezi žalobcem a žalovanou vyplynulo, že žalovaná fakticky uplatnila slevu z nájmu z důvodu délky probíhajících oprav, když uváděla, že nájemné z důvodu probíhajících oprav (resp. z důvodu umístění lešení) hradit nebude (např. viz mail ze dne 29. 5. 2019, č. l. 214). Uplatnění nároku na slevu z nájemného dle § 2210 odst. 2 o. z. vyplývá také z mailové komunikace mezi účastníky ze dne 17. 1. 2019 (č. l. 222). Vzhledem k tomu, že zákon bližší požadavky na formu uplatnění slevy z nájmu dle § 2210 odst. 2 o. z. neupravuje (dle judikatury dokonce postačuje oznámení, že nájemné nebude hrazeno), ztotožnil se odvolací soud s názorem soudu prvního stupně, že žalovaná skutečně uplatnila nárok dle § 2210 odst. 2 o. z.

25. Se zřetelem k uvedenému proto odvolací soud v meritu věci, tedy v I. a II. výroku, rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil dle § 219 o. s. ř.

26. Ve vztahu k nákladům řízení žalovaná namítala, že je žalobce příspěvkovou organizací Ministerstva kultury a na jeho provoz rovněž přispívá statutární město Brno. Náklady vynaložené na zastoupení tedy nelze považovat za účelné a jejich náhrada neměla být žalobci přiznána.

27. Judikatura se v této otázce ustálila na výkladu, že tam, kde je stát k hájení svých zájmů vybaven příslušenými organizačními složkami, není důvod, aby výkon svých práv a povinností z této oblasti přenášel na soukromý subjekt (advokáta); učiní-li tak, není důvodu uznat takto vzniklé náklady řízení jako náklady účelně vynaložené (viz např. nálezy Ústavního soudu ze dne 9. 10. 2008, sp. zn. I. ÚS 2929/07, a ze dne 24. 11. 2009, sp. zn. IV. ÚS 1087/09). V případě, že organizační složka disponuje dostatečným množstvím odborných zaměstnanců, způsobilých zajišťovat ochranu zájmů České republiky v řízení před soudy, nelze považovat odměnu advokáta za účelně vynaložené náklady. Nejvyšší soud však také dovodil, že za situace, kdy účastníkem řízení není organizační složka státu, nýbrž subjekt se samostatnou právní subjektivitou, a to příspěvková organizace, jejímž hlavním úkolem je poskytování zdravotnických služeb, nelze mít za to, že náklady vynaložené na advokáta jsou neúčelné (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2014, sp. zn. 25 Cdo 3570/2013). I v případě, že má takový subjekt zřízen právní odbor, neznamená to automaticky, že disponuje dostatečným materiálním a personálním zázemím, které by umožňovalo erudovaným způsobem vystupovat v tak specifických a náročných sporech, jakým je spor o náhradu škody za usmrcení (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1669/2016). Účelnost náhrady nákladů řízení je tedy třeba vždy posuzovat se zřetelem ke konkrétním okolnostem případu, zejména povaze a náročnosti sporu a povaze účastníků řízení (usnesení ze den 27. 4. 2017, sp. zn. 25 Cdo 5960/2016).

28. S přihlédnutím k výše uvedenému lze tudíž konstatovat, že žalobce je příspěvkovou organizací, přičemž jeho základním účelem je plnění funkce muzejní instituce (tj. žalobce byl zřízen především za účelem získávání, shromažďování, zpřístupňování apod. sbírek muzejní povahy). Žalobce tudíž nedisponuje potřebným právním aparátem pro hájení svých práv a nelze po něm spravedlivě požadovat, aby zajišťoval ochranu svých práv v řízení, v kterém se domáhá úhrady dlužného nájemného (tedy v záležitosti, jež není pro něj běžnou) svými zaměstnanci, popřípadě aby nesl náklady ze svého.

29. Odvolací soud ovšem pro účely § 142 odst. 2 o. s. ř. nesouhlasí se způsobem, jakým soud prvního stupně stanovil míru úspěchu a neúspěchu účastníků, pokud takovou míru stanovil i se zohledněním úroků z prodlení za situace, kdy tyto nejsou samostatným předmětem řízení, ale jen jeho příslušenstvím. Byť na danou otázku existují v soudní praxi rozdílné názory, souhlasí odvolací soud s kritikou té části judikatury, která pro účely § 142 odst. 2 o. s. ř. zohledňuje právě i úroky z prodlení, i když nejsou samostatným předmětem řízení (k této kritice viz blíže Hermann, V. Náhrada nákladů řízení s ohledem na příslušenství a úspěch ve věci. Epravo.cz, publikováno dne 7. 7. 2022, dostupné z: https://www.epravo.cz/top/clanky/nahrada-nakladu-rizeni-s-ohledem-na-prislusenstvi-a-uspech-ve-veci-114907.html). Zohledňování úroků z prodlení pro stanovení míry úspěchu a neúspěchu i za situace, kdy tyto jsou jen příslušenstvím žalované pohledávky a nikoli samostatným předmětem řízení, by totiž vedlo k poněkud absurdním závěrům, že míra úspěchu a neúspěchu účastníků by zcela nepřiměřeně závisela na vlivu faktoru času na výsledek řízení a v čase by se proměňovala podle rychlosti rozhodování soudů a využití či nevyužití opravných prostředků ze strany účastníků řízení. Bylo by ovšem zcela nežádoucí, aby stejná věc dopadla v otázce míry úspěchu a neúspěchu různě jen podle toho, zda ji soudí rychlý či pomalý soudce. Rovněž podání odvolání by vedlo k tomu, že původní stanovení míry úspěchu a neúspěchu soudem prvního stupně by již nemohlo před odvolacím soudem obstát, neboť v době rozhodování odvolacího soudu by již bylo v důsledku plynutí času odlišné. I pokud by snad odvolací soud měl v rozporu s § 154 odst. 1 ve spojení s § 211 o. s. ř. zachovat původní poměr úspěchu a neúspěchu v době rozhodování soudu prvního stupně, o náhradě nákladů odvolacího řízení by rozhodoval stále podle stavu v době svého rozhodování, což by vedlo k rozporným výsledkům. Nutno proto respektovat, že úroky z prodlení jsou zde stále jen příslušenstvím předmětu řízení, nikoli samostatným předmětem řízení, a pro účely § 142 odst. 2 o. s. ř. je tedy není vhodné mimo specifické případy (např. lichevní úroky) zohledňovat. S tím byli účastníci řízení odvolacím soudem v zájmu předvídatelnosti řádně předem seznámeni a nenabídli proti tomuto názoru žádnou plauzibilní argumentaci.

30. Bez zohlednění úroků z prodlení pak představuje míra úspěchu žalobce 86 % (částku 657 614,60 Kč) a míra úspěchu žalované 14 % (částku 107 526,10 Kč). Žalobce má tedy v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. právo na náhradu rozdílu ve výši 72 %, a to k rukám svého zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.). Při jinak správném stanovení celkové výše nákladů řízení žalobce soudem prvního stupně v částce 144 436 Kč činí výše náhradové povinnosti žalované 72 % z této částky, tj. částku 103 994 Kč. Odvolací soud proto dle § 220 odst. 1 o. s. ř. změnil III. výrok napadeného rozsudku způsobem tomu korespondujícím.

31. Právě tak odvolací soud změnil dle § 220 odst. 1 o. s. ř. IV. výrok napadeného rozsudku ohledně náhrady nákladů řízení vzniklých státu (§ 148 odst. 1 o. s. ř.) podle výsledku řízení tak, že z 86% úspěšný žalobce je povinen nahradit státu 14 % nákladů řízení, jejichž výše bude stanovena v samostatném usnesení, a ze 14% úspěšná žalovaná 86 % těchto nákladů. Soud prvního stupně při formulaci IV. výroku nerespektoval, že z hlediska základu má být o povinnosti k náhradě nákladů řízení rozhodnuto v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí, přičemž samostatným usnesením může být stanovena jen jejich výše.

32. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. za použití § 224 odst. 1 o. s. ř. při aplikaci výše uvedených východisek pro stanovení míry úspěchu a neúspěchu tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) 72% náhrady nákladů odvolacího řízení, tedy částku 20 482 Kč jako 72 % z částky 28 447,10 Kč. Částka 28 447,10 Kč je představována odměnou právního zástupce za 2 úkony právní služby á 11 380 Kč (odvolání ze dne 14. 12. 2024, účast u jednání odvolacího soudu dne 25. 2. 2026) dle § 7, § 8, § 13 odst. 1 AT, 1 režijním paušálem 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, ve znění účinném do 31. 12. 2024, 1 režijním paušálem 450 Kč dle § 13 odst. 4 AT, ve znění účinném od 1. 1. 2025, a náhradou daně z přidané hodnoty 4 937,10 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Pokud zástupce žalobce účtoval na nákladech odvolacího řízení více, nelze za podání vadného odvolání a jeho doplnění na výzvu soudu prvního stupně přiznat více, neboť správně mělo být podáno odvolání bez vad, a rovněž z hlediska navýšení režijního paušálu dle § 13 odst. 4 AT s účinností od 1. 1. 2025 nemůže být profitováno na tom, že později došlo k doplnění původně vadného odvolání, podaného do 31. 12. 2024.

Poučení