72 Co 39/2022-195

Rubrum

Krajský soud v Brně – pobočka v Jihlavě rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jaroslava Mádra a soudců Mgr. Leony Sukané a Mgr. Martina Lály ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] bytem [adresa] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky 149 145,97 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobce a žalované proti rozsudku Okresního soudu v Jihlavě ze dne 30. listopadu 2021, č. j. 12 C 163/2019-150 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. potvrzuje ve správném znění: Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 73 146 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 73 146 Kč od 18. 3. 2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku II., v té jeho části, v níž byla zamítnuta žaloba žalobce na zaplacení částky 72 744,97 Kč s úrokem z prodlení ročně ve výši 9,75% z částky 72 744,97 Kč od 18. 3. 2019 do zaplacení, mění tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 72 744,97 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 72 744,97 Kč od 18. 3. 2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku II., v té jeho části, pokud jím byl zamítnut návrh žalobce na zaplacení částky 3 255 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 3 255 Kč od 18. 3. 2019 do zaplacení, potvrzuje.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

Odůvodnění

1. Soud prvního stupně výše označeným rozsudkem zavázal žalovanou k zaplacení částky„ 73 146 Kč s 9,75% ročně z částky od 18. 3. 2019 do zaplacení“ (výrok I.), návrh žalobce na zaplacení částky„ 75 999,97 Kč s 9,75% ročně z částky 75 999,97 Kč od 18. 3. 2019 do zaplacení“ zamítl (výrok II.) a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok III.).

2. Své rozhodnutí odůvodnil tím, že žalovaná užívá byt [číslo] v budově sestávající z [adresa] postavené na pozemku p. [číslo] katastrálním území a [územní celek] (dále jen„ předmětný byt“). Od 5. 3. 2014 byla členem žalobce, dne 18. 3. 2014 uzavřela se žalobcem ve vztahu k předmětnému bytu nájemní smlouvu, žalovaná byla pro nehrazení nájemného z družstva vyloučena, členství žalované i nájem bytu zanikl dne 24. 6. 2015. Od té doby žalovaná užívá byt bez právního důvodu, na úkor žalobce se obohacuje a je povinna obohacení žalobci (ochuzenému) dle ustanovení § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále též „o. z.“) vydat. Naproti tomu neshledal důvod k aplikaci ustanovení § 2295, jelikož u družstevních bytů není výše nájemného sjednaná, nájemce platí pouze zálohy za služby spojené s užíváním bytu a poplatky do fondu oprav, proto je žalovaná povinna vydat žalobci bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného za předmětný byt v žalobcem žalovaném období, tj. za prosinec 2017 až únor 2019. V uvedené době se nájemné pohybovalo v rozpětí od 8 000 Kč do 12 000 Kč měsíčně, vzhledem k tomu, že žalovaná byla dříve členkou žalobce a nájemkyní bytu, přiklonil se prvostupňový soud k výši bezdůvodného obohacení na spodní hranici 8 000 Kč měsíčně. Žalovaná zaplatila dne 29. 3. 2017 částku 134 316 Kč, dne 30. 3. 2017 částku 57 710 Kč a dne 13. 6. 2017 částku 170 128,70 Kč, celkem 362 154,70 Kč, které žalobce započetl na služby spojené s užíváním bytu od 24. 6. 2015 do doby podání žaloby a část za užívání bytu za období od 24. 6. 2015 do listopadu 2017. V roce 2016 měla žalovaná platit 8 000 Kč měsíčně, celkem 96 000 Kč, zaplatila 120 000 Kč, vznikl jí přeplatek 24 000 Kč. V roce 2017 měla žalovaná platit 8 000 Kč měsíčně, celkem 96 000 Kč, zaplatila 110 854 Kč, vznikl jí přeplatek 14 854 Kč, tedy za období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2017 započetl žalobce na obvyklé nájemné navíc částku 38 854 Kč, ostatní platby žalované započetl žalobce na služby, od ledna 2018 do února 2019 nezaplatil žalovaná ničeho, ačkoli měla platit měsíčně 8 000 Kč, proto jí vznikl dluh 112 000 Kč, při odpočtu částky přeplatku 38 854 Kč má tedy uhradit ještě 73 146 Kč, proto soud prvního stupně žalobě vyhověl co do této částky a ve zbytku žalobu jako nedůvodnou zamítl. K námitce žalované, že byt užívá její matka, nikoli ona, uvedl, že není podstatné, kdo předmětný byt užívá, když ani na základě rozsudku zdejšího soudu, jímž byla zavázána byt vyklidit, takto neučinila. K poukazu žalované na ustanovení § 750 zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále též„ z. o. k.“) a námitce, že v případě dosažení jakéhokoli zisku žalobcem je tento povinen jej použít k uspokojení bytových potřeb členů a dalšímu rozvoji žalobce, a proto nemá žalovaná povinnost platit obvyklé nájemné, uvedl, že ani toto ustanovení nevylučuje placení obvyklého nájemného za užívání družstevního bytu někým jiným než členem družstva. O nákladech řízení rozhodl s přihlédnutím k částečnému úspěchu ve věci v intencích ustanovení § 142 odst. 2 občanského soudního řádu.

3. Proti rozsudku, a to jeho výroku II., podal odvolání žalobce. Ztotožnil se s právními závěry, podle nichž na straně žalované vzniklo bezdůvodné obohacení za bez smluvní užívání bytu žalobce ve výši obvyklého nájemného v místě a čase, nikoli ve výši ujednaného nájemného, naproti tomu se neztotožnil s výší obvyklého nájemného určenou soudem prvního stupně, když za irelevantní považoval soudem zohledněnou skutečnost, že žalovaná byla v minulosti členkou družstva a nájemkyní předmětného bytu. Výši bezdůvodného obohacení považoval soud za neměnnou od roku 2015 až do února 2019, k čemuž není žádného důvodu. V případě pochyb o výši nájemného, když ze zpráv realitních kanceláří výše nájemného vyplývala, mohl soud prvního stupně nechat vypracovat znalecký posudek, jak žalobce navrhl již v návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu. K zápočtům provedeným prvostupňovým soudem uvedl, že výše obvyklého nájemného za období od vyloučení žalované z družstva do prosince 2017 nebyla nikým stanovena a není zřejmé, jak soud dospěl k částce 8 000 Kč. I kdyby žalované vznikl od vyloučení z družstva do prosince 2017 při předpokladu nájemného 8 000 Kč měsíčně přeplatek 38 854 Kč, muselo by závěru, že se přeplatek použil na plnění za bez smluvní užívání za žalované období, předcházet ze strany žalované započtení přeplatku na toto plnění. Žalovaná sice uváděla, že má vůči žalobci přeplatek (jelikož vycházela z toho, že měla po skončení nájmu platit plnění ujednaná), nikdy jej však vůči žalobci nezapočetla. Pokud by tedy existoval za období od vyloučení z družstva do prosince 2017 přeplatek, jednalo by se svou povahou o bezdůvodné obohacení na straně žalobce, které je však splatné až na základě výzvy k plnění a dlužník je povinen jej splnit den poté, kdy byl požádán. Započtení provedené v průběhu řízení bez předchozí výzvy však nemohlo mít žádné právní účinky a způsobit zánik pohledávky. Jestliže tedy žalovaná žalobce k vydání bezdůvodného obohacení nevyzvala, nenastala splatnost přeplatku, tento, i kdyby existoval, nemohl být na nedoplatek za bezesmluvní užívání bytu započten a tím spíše nemohl toto započtení provést soud, který postupoval v rozporu se zákonem i vůlí žalované. K pasivní legitimaci žalované poukázal žalobce na ustanovení § 2292 o. z. a uvedl, že mu žalovaná nepředala klíče ani mu nedala jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se do něj již nevrátit (aniž vrátila klíče), takže pouhé tvrzení, že byt neužívá, není z hlediska možnosti učinění závěru o vyklizení bytu významné, stejně jako způsob užívání bytu (přenechání jiné osobě). Navrhl, aby byl napadený výrok změněn a žalovaná byla zavázána zaplatit žalobci i částku 75 799,99 Kč s příslušenstvím.

4. Proti výroku I. rozsudku podala odvolání žalovaná. Uvedla, že za dobu užívání bytu uhradila žalobci celkem částku 362 154,70 Kč, kdy se jedná v zásadě o nespornou skutečnost. Dle žalované nemůže žalobce požadovat svou pohledávku z titulu bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájmu, neboť i kdyby žalovaná připustila, že její nájemní smlouvu k předmětnému bytu zanikla, vzniká nájemci povinnost hradit nájemné odpovídající ujednanému nájemnému, jak vyplývá z ustanovení § 2295 občanského zákoníku a stanoviska Nejvyššího soudu České republiky ve věci sp. zn. 26 Cdo 2059/2018, a v takovém případě pak žalované vznikl přeplatek. Posledně označené zákonné ustanovení považuje ve vztahu k § 2991 občanského zákoníku za tzv. lex specialis. Nesouhlasí s tím, že u družstevních bytů nedocházelo ke sjednání nájemného, neboť by nájemní smlouva postrádala jednu z obligatorních náležitostí, a to úplatnost. Soud prvního stupně zaměnil smluvní vztah pronajímatele a nájemce na straně jedné a mechanismus vyplývající ze zákonných limitů pro nastavení výše nájmů u družstevních bytů. Nájemné není nájemci diktováno, vždy se jedná o dohodu o výši nájemného, byť vychází ze speciality družstevního bydlení vyplývající z ustanovení § 744 z. o. k . Na podporu své argumentace odkázala na ustanovení § 2240 o. z. a § 741 odst. 1 z. o. k . Ze zákonné úpravy obsažené v ustanoveních § 727 až 757 z. o. k . pak vyplývá, že v případě žalované nemělo vůbec dojít k situaci, kdy by žalobce jako bývalý pronajímatel žádal úhradu bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájmu. Jiná činnost družstva než zajišťování bytových potřeb svých členů může mít pouze doplňkový či vedlejší charakter. Do doby vrácení bytu by družstvo mohlo požadovat nájemné dle § 2295 o. z., poté by jej mělo na prvním místě pronajmout členovi družstva. Při dodržování vlastních stanov, mj. článku 32, by nemělo dojít k situaci, kdy by po třetí osobě žalobce jako pronajímatel nárokoval nájemné ve výši obvyklého nájemného, když stanovy upravují tzv. pořadník, na jehož základě je uzavírán smluvní vztah se členy. Soud prvního stupně se touto argumentací žalované nezabýval. I pro případ nepřijetí této obrany žalovaná poukázala na to, že žalobce dosud netvrdil ani neprokázal, že by žalovaná předmětný byt skutečně užívala. Navrhla, aby byl napadený výrok změněn tak, že žaloba bude i v této části zamítnuta.

5. V rámci vyjádření k odvolání žalované žalobce uvedl, že žalovaná mohla podat soudní návrh na prohlášení rozhodnutí o vyloučení z družstva za neplatné. Pokud tak neučinila, v jiném soudním řízení nelze platnost vyloučení přezkoumávat a považuje se za platné, jak vyplývá z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 4215/2016. Přes existenci pravomocného rozsudku Okresního soudu v Jihlavě ze dne 19. 11. 2019, č. j. 20 C 457/2018-88, žalovaná dosud předmětný byt nevyklidila. I přes odkaz obsažený v zákonu o obchodních korporací v jeho ustanovení § 741 na ustanovení občanského zákoníku (není-li v z. o. k . stanoveno jinak) nelze dle žalobce některá ustanovení o. z. upravující nájem bytu pro specifičnost a zneužitelnost použít. Poukázal na znění ustanovení § 742 písmeno b/ a § 744 z. o. k . a jejich odlišnost od § 2246 o. z., podle něhož si strany ujednají nájemné pevnou částkou a dovodil, že § 744 z. o. k . je lex specialis k § 2246 odst. 1 o. z. S poukazem na komentář k § 744 z. o. k . uveřejněný v právním systému ASPI sice nájemci družstevních bytů hradí nájemné, avšak v rozsahu podle § 744 z. o. k ., a to proto, že vztah mezi bytovým družstvem a jeho členem není běžným vztahem pronajímatele a nájemce, jelikož jde o součást členských práv a povinností. Přitom platí, že v případě pronájmu bytu družstvem jiné osobě než členu družstva (nevylučují-li to stanovy) nepůjde o nájem družstevního bytu a ustanovení o nájemném v z. o. k . se nepoužije. Jedním ze stěžejních pojmových znaků nájmu družstevního bytu je právě neziskový princip nájmu. U družstevních bytů se nájem neujednává, ale stanovuje, a není proto správným názor žalované, že se vždy jedná o dohodu o výši nájemného. Z dikce § 2295 o. z. žalobce dovozuje, že se uvedené ustanovení použije pouze v případě, kdy nájemné bylo ujednáno dle § 2246 odst. 1 o. z., je-li nájemné jednostranně stanoveno, aplikace § 2295 je vyloučena, což lze dovodit i z toho, že skončení nájmu dle ustanovení o. z. není totožné se skončením nájmu dle z. o. k . Pokud žalovaná argumentovala systematickým začleněním § 2240 o. z. do ustanovení upravující obecný nájem, přehlédla, že ustanovení § 2240 bylo zrušeno. Dle komentáře k ustanovení § 2295 o. z. má být smyslem ustanovení motivace nájemce k co nejrychlejšímu předání bytu. Použilo-li by se toto ustanovení i v poměrech družstevního nájmu, nic by nájemce k odevzdání bytu nemotivovalo, ba přímo naopak, protože výše nájmu družstevního je hluboko pod cenou obvyklého. Na daný případ je možno aplikovat ustanovení § 6 odst. 2 o. z. Hrazením družstevního nájemného by totiž žalovaná těžila z protiprávního stavu, který vyvolala tím, že byt přes pravomocný rozsudek dobrovolně nevyklidila a neodevzdala. Žalovaná je dále v pozici osoby, která ve smyslu 8 o. z. zjevně zneužívá právo a proto takové jednání nemůže požívat právní ochrany. Odkaz žalované na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 je nepřiléhavý, protože v něm soud neřešil výši nájemného po zániku nájmu k družstevnímu bytu. K námitce žalované, že je družstvo povinno pronajmout byt vždy na prvním místě jinému členovi družstva dle pořadníku uvedl, že pořadníky již mnoho let nesestavuje, není to jeho povinností a pronajmout byt nečlenovi za smluvní nájemné může dle článku 32 stanov. Uvedený postup dovodila i judikatura Nejvyššího soudu (sp. zn. 26 Cdo 4922/2009), která nájem takového bytu chápe jako obecný. Aby vůbec mohl žalobce s bytem disponovat, musí jej neoprávněný uživatel vyklidit, což se v případě žalované dosud, nestalo. K výši bezdůvodného obohacení žalované uvedl, že je třeba ji poměřovat s tím, oč se její majetková sféra nezmenšila, ač se zmenšit měla. Pokud by si žalovaná po zániku nájemní smlouvy pronajala srovnatelný byt, platila by nájemné pohybující se kolem jeho obvyklé ceny a její majetková sféra by se zmenšila mnohem více, než kdyby platila regulované nájemné. Za nerozhodné pro tuto věc považuje, zda by žalobce měl či neměl uvolněný byt přidělit členu družstva (za nějž by ovšem družstvu zaplatil další členský vklad ve výši obvyklé ceny družstevního podílu, s nímž je nájem konkrétního družstevního bytu spojen) a tento mu pronajmout za podmínek § 744 z. o. k . K námitce nedostatku pasivní věcné legitimace žalované připomněl judikaturu Nejvyššího soudu zabývající se otázkou, co je považováno za vyklizení bytu.

6. Odvolací soud poté, co zjistil, že odvolání směřují proti rozsudku soudu prvního stupně, proti kterému je odvolání objektivně přípustným (§ 201, § 202 a contr. o.s.ř.), že tato odvolání podali žalobce a žalovaná, tedy účastníci řízení jako osoby k tomu oprávněné (§ 201 o.s.ř.), že tak učinili včas (§ 204 odst. 1 o.s.ř.) a že tato odvolání splňují podmínku jejich projednatelnosti v podobě uvedených odvolacích důvodů (§ 212a odst. 2 o.s.ř.), rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, přezkoumal, dokazování dle návrhu stran doplnil a dospěl k níže popsaným závěrům.

7. Žaloba žalobce je založena na argumentaci, že žalovaná užívá předmětný byt bez právního důvodu, za jeho užívání neplatí, tři platby, které provedla v roce 2017 v celkové výši 362 154,70 Kč, byly započteny na dosavadní dluhy. Za období prosinec 2017 až únor 2019 dluží za užívání bytu žalovanou částku, která představuje obvyklou cenu nájmu ve výši 10 000 Kč měsíčně (za prosinec 2017 zůstává při započtení provedených plateb dlužna 9 145,97 Kč a za dalších 14 měsíců po 10 000 Kč). Obrana žalované je založena mj. na argumentaci, že do odevzdání bytu má bývalý nájemce platit nájemné ve výši ujednaného nájemného (§ 2295 o. z.) a vzhledem k již provedeným třem platbám v roce 2017 má u žalobce přeplatek.

8. V prvé řadě považuje odvolací soud za potřebné poukázat na rozsudek Okresního soudu v Jihlavě ze dne 19. 11. 2019, č. j. 20 C 457/2018-88, jímž byla žalovaná (spolu s osobami s ní předmětný byt užívající) zavázána jej vyklidit a odevzdat žalobci do 15 dnů od právní moci rozsudku. V něm soud dospěl k závěru, že žalované skončilo členství v žalobci v souvislosti s jejím vyloučením z družstva a nepodáním námitek proti tomuto rozhodnutí ke dni 24. 6. 2015, čímž jí současně zanikl nájem předmětného bytu, přičemž v řízení o vyklizení družstevního bytu již není žádného prostoru zabývat se tím, zda k vyloučení člena z družstva došlo po právu, neboť touto otázkou se soud může zabývat pouze v řízení zahájeném podle § 620 odst. 1 písmeno a/ z. o. k . Uvedené koresponduje i s konstantní judikaturou Nejvyššího soudu České republiky (rozsudek ze dne 30. 1. 2018, sp. zn. 29 Cdo 4215/2016 a další, na něž je v tomto rozsudku odkazováno). Pokud se tedy ani v řízení o vyklizení bytu nelze zabývat otázkou platnosti vyloučení z družstva, to samé musí platit i v řízení o zaplacení za užívání bytu po zániku členství a nájmu bytu. Dále ve svém rozsudku dospěl Okresní soud v Jihlavě k závěru, že žalovaná předmětný byt užívá bez právního důvodu. Žalovaným obdobím je prosinec 2017 až únor 2019, rozsudek byl vyhlášen v listopadu 2019, tedy v době po sporném období. K vyklizení byla výrokem rozsudku (kromě osob byt s ní užívající) zavázána samotná žalovaná, která v rámci tehdejší obrany nezpochybňovala užívání bytu, naopak uváděla, že byt užívá v dobré víře, že došlo ke konkludentnímu uzavření nájemní smlouvy, případně k obnovení nájemního vztahu. Ve spojení s tím, že žalovaná v nyní projednávané věci ve smyslu ustanovení § 2292 o. z. netvrdila, že by žalobci buď předala klíče od bytu a tomuto nic v přístupu do bytu a v jeho užívání nebránilo ani netvrdila žádné skutečnosti, z nichž by bylo možno dovodit, že byt opustila takovým způsobem, že lze užívání bez jakýchkoli pochybností považovat za skončené, je třeba učinit závěr, že nejméně v období, které je předmětem tohoto řízení, žalovaná byt užívala buď sama, nebo prostřednictvím jiných osob, a to aniž by jí k tomu svědčil jakýkoli právní titul. Že má (bývalý) pronajímatel právo na platby až do doby, kdy mu je byt skutečně odevzdán (§ 2292 o. z.), bez ohledu n to, zda ho (bývalý) nájemce užívá, plyne i z právní věty rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018.

9. Základem sporu účastníků bylo posouzení otázky, jaké částky by měla žalovaná za takovéto užívání bytu jeho vlastníkovi – žalobci platit, tedy zda ve výši obvyklého nájemného dle ustanovení občanského zákoníku jakožto nájemného, které nájemci platili ve stejné době za užívání obdobného bytu anebo částku jinou, dle žalované ve výši ujednaného nájemného ve smyslu nájemného dle z. o. k . Již nyní je třeba uvést, že soudem prvního stupně přiznané nižší nájemné než (v průměru) obvyklé s odůvodněním, že žalovaná byla dříve členkou družstva, považuje odvolací soud za nesprávné, jelikož jde o jakési nedůvodné promísení nároku na vydání bezdůvodné obohacení za užívání věci bez právního důvodu s nárokem na úhradu plateb souvisejících se členstvím v družstvu, to vše za situace, když žalovaná přestala být členem žalobce a nájemcem předmětného bytu z důvodu neplnění svých povinností člena družstva a nájemce bytu.

10. Nájem bytu (a domu) je v občanském zákoníku upraven v jeho části čtvrté, hlavě II., dílu 2., oddílu 3. a pododdílu 2. (označeném jako zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu). V něm je nájemné (a jiné platby) upraveno v § 2246, podle jehož odst. 1 strany ujednají nájemné pevnou částkou a má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc, podle odst. 2 neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Z uvedeného je zřejmé, že v případě vzniku nájemního poměru se buď strany na nájemném dohodnou pevnou částkou anebo v případě, že si nájemné nesjednají, je nájemce povinen hradit nájemné obvyklé. Právo pronajímatele na plnění v případě skončení nájmu a nevyklizení bytu upravuje ustanovení § 2295 o. z., podle nějž má právo na náhradu ve výši ve výši ujednaného nájemného. Lze dovodit, že v případě neujednání si nájemného má pronajímatel v případě zániku nájmu právo na obvyklé nájemné (§ 2246 odst. 2 o. z.).

11. Nájem družstevního bytu je upraven v z. o. k . Dle ustanovení § 729 odst. 1 je družstevním bytem byt v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva nebo který je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem. Z uvedeného ustanovení lze dovodit, že byt je možno považovat za družstevní tehdy, pokud jej má v nájmu člen družstva. Pouze taková osoba má nárok na to, aby mu bylo ve smyslu ustanovení § 742 písmeno b/ nájemné stanoveno postupem dle § 744 z. o. k . (a shodně s článkem 40 odst. 1 a 2 stanov žalobce), jehož výše v tom případě odpovídá pouze účelně vynaloženým nákladům bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domu, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvoru dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Posledně označené ustanovení tak jednoznačně spojuje výhody družstevního nájemného (oproti nájemnému obvyklému) pouze s osobami, které jsou členy družstva. Tento závěr vyplývá i z konstantní judikatury Nejvyššího soudu reprezentovaná rozsudkem ze dne 9. 12. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4922/2009, která právo na družstevní nájemné spojuje právě jen s nájmem družstevního bytu, tedy bytu, který je pronajat členovi družstva. Pokud družstvo uzavře nájemní smlouvu s nečlenem, pak takový nájemce hradí nájemné, které se určí (přímo) ve smlouvě, tedy nedružstevní. Jak je zřejmé z článku 32 stanov žalobce, taková možnost, tedy uzavření nájemní smlouvy s nečlenem za nikoli družstevní nájemné není vyloučena, resp. s ní je výslovně počítáno. V článku 32 se sice tato možnost váže na situaci, kdy o byt nemá zájem žádný z členů družstva, což však současně nemůže znamenat, že v případě nesplnění této podmínky družstvem má takový nájemce (nečlen) hradit družstevní nájemné. Totéž je třeba uvést k námitce, že žalobce je povinen vést tzv. pořadníky na byt. V článku 30 odst. 3 stanov je nadto v souvislosti s uzavřením smlouvy o nájmu družstevního bytu mimo pořadník počítáno s možností, že důvodem k takovému postupu je, že družstvo žádný pořadník nesestavilo, z čehož je třeba dovodit, že o nezbytnou povinnost družstva nejde.

12. Podle ustanovení § 741 odst. 1 z. o. k. není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující mj. nájem bytu a popřípadě ujednání stanov, která nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními zákona. O toto ustanovení s odkazem na § 2295 o. z. žalovaná opírá svůj názor, že v případě skončení nájmu je povinna hradit (naposledy) sjednané nájemné, tedy nájemné družstevní.

13. Žalobkyně naproti tomu opírá svůj nárok o ustanovení § 2991 o. z., podle něhož kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

14. Odvolací soud nerozporuje názor odvolatelky, že i v případě bytů družstevních je zachována úplatnost za užívání bytu a že nájemné za užívání těchto bytů má určitý smluvní základ. Ten je dán skutečností, že nájemce uzavírá dohodu, že nájemné platit bude, ovšem již předem akceptuje, že jeho výše bude vyplývat z výše zmíněného ustanovení § 744 z. o. k., jíž on sám neovlivní, tedy takové, jakou stanoví družstvo. I proto, že se strany při uzavírání nájemní smlouvy v roce 2015 na konkrétní výši nájemného nedohodly, je třeba za neudržitelný považovat ten názor, že v případě ukončení nájmu družstevního bytu se bude pro případ nevyklizení bytů aplikovat ustanovení § 2295 o. z. upravující obecný (nedružstevní) nájem, avšak, pokud jde o jeho výši, s návratem k ustanovením z. o. k. upravujícím nájem družstevního bytu, a to přesto, že ustanovení § 741 odst. 1 z. o. k. na občanský zákoník, není-li v z. o. k. stanoveno jinak, odkazuje. Zde se situace blíží spíše stavu vyplývajícímu z ustanovení § 2246 odst. 2 o. z., podle něhož pokud se smluvní strany na výši nájemného nedohodly, pak je nájemce bytu povinen hradit nájemné obvyklé. K otázkám dotýkajícím se specifik družstevního nájmu i z hlediska nájemného se vyjádřil Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 28. 3. 2006, sp. zn. Pl. ÚS 42/03 takto:“ Z hlediska podústavního práva je nájem družstevního bytu co do pojmových znaků nájemní smlouvy totožný s nájmem bytu nedružstevního. I nájemce-člen družstva je účastníkem nájemního vztahu se všemi právy a povinnostmi jako každý jiný nájemce, pokud zákon nestanoví jinak. Praktický rozdíl mezi těmito nájmy vyplývá ze skutečnosti, že nájem bytu družstevního je odvozen primárně od majetkové účasti člena družstva na pořízení bytu a jeho členství v bytovém družstvu. Specifikum družstevního bydlení tedy není dáno předmětem nájmu, ale právně odděleným vztahem člena družstva (nájemce) k družstvu (pronajímateli). V tomto vztahu nachází nájemce-člen družstva vyšší míru stability nájmu, která se blíží stabilitě, jakou skýtá užívání bytu ve vlastnictví. Proto také občanský zákoník v § 714 spojuje se zánikem členství v bytovém družstvu i zánik nájmu bytu. Nájemce družstevního bytu, který je současně družstevníkem, je ve výhodnějším postavení tím, že je organizován v bytovém družstvu a že se v souladu se stanovami podílí na činnosti bytového družstva, svého pronajímatele, včetně tvorby jeho vůle. S členstvím v bytovém družstvu jsou vedle toho spojeny i účinné nástroje právní obrany proti rozhodnutím družstva, která jsou v rozporu se zákonem nebo stanovami družstva. Skutečnost, že nájemce družstevního bytu je členem družstva, které je jeho pronajímatelem, tedy v jistých směrech opravdu zakládá jeho odlišné postavení ve vztahu k nájemci„ nedružstevního bytu“, zejména v oblasti podmínek pro vznik nájemního vztahu, odlišnou konstrukcí nájemného (bez ziskové složky a s přímou majetkovou účastí člena družstva na údržbě, provozu a opravách domu) a zejména ve zcela exkluzivním právu dispozice s nájemním vztahem a členstvím v družstvu formou nároku na ničím neomezený převod členství podle § 230 ObchZ. Tyto rozdíly jsou však dány odlišností právního vztahu, do něhož vstoupil.” Dle názoru odvolacího soudu tak není důvodu, aby osoba, jíž zanikne členství v družstvu a nájem družstevního bytu, i nadále těžila z výhod propojenosti nájmu bytu s majetkovou účastí a členství v družstvu. Přesto, že z. o. k. speciální ustanovení o placení náhrad v případě skončení nájmu družstevního bytu neobsahuje, za situace, kdy se užívání bytu družstevního stane (v souvislosti se zánikem členství v družstvu a zánikem nájmu družstevního bytu) užíváním bytu nedružstevního, nepovažuje odvolací soud za správné hradit nájemné neziskové, družstevní, ale je naopak třeba za jeho užívání hradit platby ve výši nájemného obvyklého. Lze se ztotožnit i s argumentací žalobce, že hrazením nájemného družstevního by žalovaná těžila z protiprávního stavu, který sama vyvolala, a neměla jakoukoli motivaci byt vyklidit.

15. Odvolací soud uzavírá, že žalovaná, která v rozhodném období užívala předmětný byt, aniž jí k tomu svědčil jakýkoli právní titul, se tímto svým jednáním na úkor žalobce obohacovala (§ 2991 o. z.). Výše takového obohacení je pak rovna nájemnému, kterého by žalobce mohl dosáhnout, pokud by předmětný byt pronajal nečlenovi družstva, tedy nájemnému obvyklému. Pokud žalovaná předložila rozsudek Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 16. 3. 2021, č. j. 13 C 328/2020-51, pak je třeba uvést, že žalobce – družstvo, se domáhalo po skončení členství v družstvu a zániku nájemního poměru pro neplacení pouze částek vyplývajících z předpisů družstevního nájemného (jako ostatně i v dalších rozhodnutích obsažených v systému ASPI k § 2295 o. z.). Spor o změnu charakteru bytu a o tom, zda je namístě požadovat platby odpovídající družstevnímu nebo nájemnému obvyklému, zde nebyl (nemusel být) řešen.

16. Pokud jde o výši obvyklého nájemného, bylo možno vycházet ze zpráv obsažených ve spisu. Realitní specialistka [jméno] [příjmení] sdělila, v jaké výši se pohybovalo obvyklé nájemné za obdobný byt od druhé poloviny 2017 do druhé poloviny roku 2020. V rozhodném období, tj. prosinec 2017 až únor 2019, činilo nájemné ve střední hodnotě jeho rozpětí ve druhé polovině roku 2017 9 700 Kč, v první polovině roku 2018 10 150 Kč, ve druhé polovině roku 2018 10 650 Kč a v první polovině roku 2019 11 150 Kč. V průměru tak činilo obvyklé nájemné za celé rozhodné období 10 453 Kč. Ze zprávy [jméno] [příjmení] ze dne 13. 11. 2020 vyplynuly ceny obvyklého (tržního) nájemného za období prosinec 2017 až únor 2019 zveřejněné na realitních portálech [webová adresa]) a z Analýzy Ministerstva pro místní rozvoj ČR v průměrné výši 10 229 Kč. Obsah obou zpráv se nevymyká 7 nabídkám pronájmů obdobného bytu realitní kanceláří [anonymizováno]. Pokud žalobce požadoval zavázat žalovanou k úhradě částky po 10 000 Kč měsíčně, resp. za prosinec 2017 9 195,97 Kč, je jeho požadavek v souladu se zjištěními o obvyklé ceně nájemného, resp. ji nepřesahuje.

17. Žalovaná s poukazem na úhradu částky 362 154,70 Kč v roce 2017 tvrdila, že si tím bydlení předplatila a u žalobce má přeplatek. Vycházela přitom z předpokladu, že měla za užívání předmětného bytu hradit částky odpovídající družstevnímu nájemnému. Této obraně nelze, vzhledem k závěru o povinnosti hradit za užívání částky odpovídající obvyklému nájemnému, přisvědčit. Je třeba připomenout, že výše označenou částku žalovaná uhradila ve třech platbách, a to dne 29. 3. 2017 částku 134 316 Kč, dne 30. 3. 2017 částku 57 710 Kč a dne 13. 6. 2017 částku 170 128,70 Kč. Sporným dlužným obdobím je prosinec 2017 až únor 2019 a je zřejmé, že platby nebylo možno započítat (ve smyslu ustanovení § 1982 o. z.) na dluhy za období, které je předmětem tohoto řízení. Pokud by žalovaná chtěla s tvrzeným přeplatkem pracovat jako s plněním bez právního důvodu, pak by v prvé řadě musela žalobce k jeho vrácení vyzvat (§ 1958 odst. 2 o. z.) tak, aby se stal splatným a tedy způsobilým k započtení a následně jej započíst (§ 1982 o. z.) na své dluhy, které jsou předmětem této žaloby. Nic takového žalovaná netvrdila, natož prokázala.

18. Přihlédnout k provedeným třem platbám by bylo možno pouze způsobem vymezeným ustanovením § 1933 o. z. Podle něj je-li dlužník dlužen z několika závazků k plnění stejného druhu a neurčí-li při plnění, na který dluh plní, započte se plnění nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka již upomenul, jinak na závazek nejméně zajištěný. Při stejné míře zajištění několika závazků se plnění započte nejprve na závazek nejdříve splatný.

19. V době provedených tří plateb nemohla být žalovaná vyzvána (upomenuta) k úhradě plateb za budoucí období, žádný ze závazků zajištěn nebyl a nebyl ani splatný. Citované ustanovení však pro případ započítání plateb na více závazků upřednostňuje určení dlužníka na plnění toho kterého závazku. Jak bylo zřejmé z průběhu řízení před soudem prvního stupně i před soudem odvolacím, k určení plateb, byť budoucích, došlo pouze při úhradě částky 57 710 Kč provedené dne 30. 3. 2017. Žalovaná určila, že jí hradí nájemné za období od května 2017 do února 2018, tedy za 10 následujících měsíců, což odpovídá platbě 5 771 Kč měsíčně. V době tohoto určení (březen 2017) činil předpis družstevního nájemného 1085 Kč a záloh za služby ve výši 4 686 Kč, celkem 5 771 Kč. S přihlédnutím k obsahu předpisu nájemného za období od ledna 2017, které (před změnou provedenou v říjnu 2017) předepisovalo nájemné 1085 Kč a zálohy za služby 4 686 Kč, je možno dovodit, že žalovaná spolu s platbou 57 770 Kč určila, že jí hradí za období od května 2017 do února 2018 za užívání bytu (bez služeb, které nejsou předmětem tohoto řízení) částku 1 085 Kč. Vzhledem k tomu, že dlužným obdobím řešeným v tomto řízení je prosinec 2017 až únor 2019, je možno z takto určené platby částky ve smyslu ustanovení § 1933 o. z. započítat na žalovaný dluh pouze 3 x 1 085 Kč, tj. 3 255 Kč. Pouze co do posledně uvedené částky lze žalobu považovat za nedůvodnou.

20. V průběhu odvolacího řízení žalovaná na podporu tvrzení o svých snahách uzavřít k předmětnému bytu novou nájemní smlouvu předložila email ze dne 21. 6. 2018 adresovaný tehdejší zmocněnkyní JUDr. [jméno] [příjmení] právnímu zástupci žalobce. Z něj bylo možno zjistit, že žalovaná měla za to, že splnila všechny žalobcem požadované podmínky k uzavření nové nájemní smlouvy včetně doplacení tržního nájemného ve výši 430 815,23 Kč ve třech platbách, a to částek 134 316 Kč dne 29. 3. 2017, 51 939 Kč dne 29. 3. 2017 a 244 560,23 Kč dne 12. 6. 2017, smlouva však uzavřena nebyla. O stejných částkách se hovoří i v přípisu další zmocněnkyně žalované Mgr. [jméno] [příjmení] datovaném dne 12. 6. 2017. I v tomto přípisu je žalovanou akceptována povinnost k úhradě tržního nájemného, byť rozporovala jeho výši. Přestože se v těchto písemnostech hovoří o vyšších, žalovanou údajně uhrazených částkách, účastníci i v průběhu řízení před odvolacím soudem setrvali na svých (shodných) tvrzeních o úhradách částek dne 29. 3. 2017 ve výši 134 316 Kč, dne 30. 3. 2017 ve výši 57 710 Kč a dne 13. 6. 2017 ve výši 170 128,70 Kč. Z dokazování ostatně ani nevyplynulo, že by byly písemnosti žalobci doručeny a tento jejich správnost potvrdil.

21. Z uvedených důvodů odvolací soud mohl rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. podle ustanovení § 219 o. s. ř. potvrdit (výrokem I.) byť jej formulačně upravil (vzhledem k absenci slov„ úrokem z prodlení“ z částky„ 73 146 Kč“, což však obsahový význam výroku nezměnilo). Stejně tak potvrdil výrok II. co do zamítnutí nároku na zaplacení částky 3 225 Kč s příslušenstvím (výrokem III.). Změněn byl naopak výrok II. v té části, jíž byl nárok žalobce zamítnut co do částky 72 744,97 Kč s příslušenstvím tak, že i v této části byla žalovaná k úhradě zavázána (výrokem II.).

22. Pokud jde o náklady řízení, jednoznačně převážně úspěšným se stal žalobce a náležela by mu tak (převážná) náhrada nákladů řízení, které mu v průběhu řízení vznikly. Odvolací soud však shledal důvody k aplikaci ustanovení § 150 o. s. ř. vedoucí k jejich nepřiznání. Žalobce se žalobou podanou 12. 6. 2019 domáhal vydání bezdůvodného obohacení odpovídajícího svou výší obvyklému nájemnému. Mezi účastníky byl spor zejména v posouzení otázky, zda v případě skončení nájmu družstevního bytu a členství v družstvu má taková osoba byt užívající hradit i nadále nájemné družstevní nebo částky odpovídající nájemnému obvyklému; ty požadoval žalobce. Týž žalobce však od roku 2015 (po skončení nájmu) žalované stále předepisoval nájemné družstevní, jak je z těchto předpisů zřejmé, tedy i v roce 2016, 2017 a 2018, a dokonce jej požadoval i v průběhu tohoto soudního řízení, jak je zřejmé z předpisů za rok 2019 a 2020. Dále je třeba poukázat i na žádost žalované o vyčíslení dluhu ze dne 3. 3. 2017 a zejména reakci na ni ze dne 8. 3. 2017, v níž žalobce dluh vyčísluje dluh ve výši družstevního nájemného, stejně jako ve výzvě k plnění ze dne 10. 11. 2016. Ovšem ve výzvě ze dne 27. 3. 2017 (tedy 19 dnů po prvním vyčíslení) již požadoval nájemné tržní. Sám žalobce tedy uváděl žalovanou do nejisté, matoucí a zavádějící situace, kdy se tato důvodně mohla domnívat, že platby uhrazené v roce 2017 mohly pokrýt nájemné i za dlužné období. I když ve výzvě k plnění ze dne 12. 3. 2019, tedy ve výzvě dle § 142a o. s. ř. před podáním žaloby žalobce žádal nájemné tržní, žalovaná si nemohla být jista důvodností požadavku žalobce, pokud ten ještě i v letech 2019 a 2020 předepisoval nájemné družstevní. Proto žalobci nebyly přiznány náklady řízení před soudem prvního stupně ani před soudem odvolacím, neboť i na ně důvody k nepřiznání nákladů řízení dopadají.