74 Co 104/2021-323

Rubrum

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ivana Meluzína a soudců Mgr. Evy Krčmářové a JUDr. Miroslava Řezáče ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa], zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení], sídlem [adresa], proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] sídlem [adresa], zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení], sídlem [adresa], o zaplacení 745 131,70 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 3. 2. 2021, č. j. 55 C 36/2019-256, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady odvolacího řízení ve výši 55 756,80 Kč, k rukám právního zástupce žalobce, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost z titulu bezdůvodného obohacení, vzniklého užíváním cizí nemovitosti v období od [datum] do [datum], zaplatit žalobci částku 720 780 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od [datum] do zaplacení (I. výrok) a současně mu nahradit náklady řízení ve výši 216 596 Kč (II. výrok). Žalovanému současně uložil zaplatit České republice - Městskému soudu v [obec] 100 % náhrady nákladů řízení vzniklých státu, s tím, že výše této náhrady bude určena v samostatném usnesení (III. výrok). Vzal za prokázané, že dne [datum] byl žalovaný zapsán do obchodního rejstříku, přičemž zakladatelem žalovaného byla [právnická osoba], a.s., která dne [datum] předala žalovanému do majetku mimo jiné i trafostanice PS 124, PS 261 a PS 472. Na základě Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] pronajala [právnická osoba], a.s. žalovanému nebytové prostory označené jako objekty inv. [číslo] za nájemné ve výši 400 Kč ročně. Na základě Dodatku [číslo] ze dne [datum] bylo změněno ustanovení čl. IV. (body 4.1 a 4.3) dle kterého nájemné dle specifikace uvedené v příloze [číslo] dodatku bude fakturováno čtvrtletně zpětně, a to na základě faktury vystavené pronajímatelem do 5. dne následujícího měsíce po uplynutí daného čtvrtletí. Objekty v příloze [číslo] byly označeny inv. čísly (1-1, 1-2, 1-3, 1-6, [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo]). Pod inv. [číslo] je jako předmět nájmu uvedena„ trafost. – příst. Obj. [číslo] Kompres. stanice“, k čemuž je dále uvedeno následující: podlahová plocha: 1 303 m, zastavěná plocha: 599 m, užívá: 603,80 m, užívá: 46,339 %, cena za 1 m/rok: 200 Kč, jednotlivé nájemné: 120 760 Kč. Celkové čtvrtletní nájemné dle přílohy [číslo] tohoto dodatku činilo 321 184,50 Kč včetně DPH. Dodatek [číslo] byl podepsán předsedou představenstva Ing. [jméno] [příjmení] a členem představenstva Ing. [jméno] [příjmení] za pronajímatele a ředitelem a členem představenstva Ing. [jméno] [příjmení] a místopředsedou představenstva Ing. [jméno] [příjmení] za nájemce. [právnická osoba] vyúčtovala žalovanému čtvrtletní nájemné za nebytové prostory fakturami ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum], které žalovaný následně opatřil likvidačními listy. Dne [datum] prodala [právnická osoba], a.s. budovu bez čp/če – výroba nacházející se na pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území [část obce] [právnická osoba] a.s., která vzala na vědomí, že se zde bez smluvní úpravy nachází technické zařízení – trafostanice žalovaného. Žalobce nabyl předmětnou stavbu na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaný užíval v období od [datum] do [datum] části předmětné stavby označené jako„ [ulice] část“ v prvním nadzemním podlaží o celkové výměře 202 m a jako„ [ulice] část“ v druhém nadzemním podlaží o celkové výměře 253 m. Žalobce v daném období neměl do těchto částí předmětné stavby přístup. Nájemní smlouvu ze dne [datum] soud prvního stupně posoudil jako neurčitou (§ 37 odst. 1 obč. zák.) z hlediska vymezení předmětu nájmu. S odkazem na příslušnou komentářovou literaturu konstatoval, že ve smlouvě o nájmu nebytových prostor musí být předmětné nebytové prostory vymezeny především určením nemovitosti, ve které se nacházejí, včetně bližšího určení podlaží či jiné specifikace umístění prostor. Specifikovat nemovitost je tak možné především její adresou, katastrálním územím, parcelním číslem, popřípadě geometrickým nebo jiným plánem či jiným vhodným způsobem. Nebytové prostory však v nájemní smlouvě byly specifikovány pouze inventárními čísly objektů, nacházejícím se v rozsáhlém areálu pronajímatele v [obec] – [část obce] o rozloze cca 115 hektarů s desítkami objektů. Konstatoval, že příloha nájemní smlouvy jakékoli upřesnění pronajatých prostor, alespoň obecně seznatelným určením těchto objektů a specifikací umístění těchto objektů v areálu pronajímatele, zcela postrádala. O lokalizaci samotných nebytových prostor v rámci těchto objektů (podlaží či jiná specifikace umístění) ani nemluvě. Význam použité zkratky„ NS“, se provedeným dokazování nepodařilo objasnit. Adresa uvedená v ustanovení čl. 2 nájemní smlouvy je toliko adresou sídla pronajímatele. Pokud jde o uvedená inventární čísla, tato dle soudu prvního stupně, neumožňovala třetím osobám identifikovat konkrétní objekty v areálu pronajímatele. S odkazem na příslušnou judikaturu Nejvyššího soudu zdůraznil, že v případě, kdy je pro právní úkon stanovena pod sankcí neplatnosti písemná forma, je třeba určitost projevu vůle posuzovat podle obsahu listiny, na níž je tento úkon zaznamenán. Nestačí přitom, že účastníkům smlouvy je jasné, co je jejím předmětem, není-li to poznatelné z textu listiny, neboť určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1089/2016, považoval za vyloučené užití zvláštního výkladového pravidla obsaženého v ustanovení § 266 odst. 3 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen„ ObchZ“), kdy pro výklad projevu vůle smluvních stran vtělený do smlouvy, pro kterou je pod sankcí absolutní neplatnosti obligatorně stanovena písemná forma, je rozhodující její písemný text. Uzavřel, že předmět nájmu není objektivně z nájemní smlouvy seznatelný. K argumentaci žalovaného, že mezi smluvními stranami nikdy nebylo sporným, co je předmětem smlouvy, připomenul, že ani sám žalovaný (coby jedna ze smluvních stran nájemní smlouvy) nebyl schopen k výzvě soudu učiněné v rámci jednání dne [datum] specifikovat, které konkrétní nebytové prostory byly na základě nájemní smlouvy přenechány žalovanému do užívání a kde konkrétně se tyto nebytové prostory nacházely. Dále se soud prvního stupně zabýval obsahovými náležitostmi nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen„ zákona o nájmu nebytových prostor), kterými jsou písemná forma, předmět, účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob platby. Dovodil absenci specifikace účelu nájmu. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 10. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1193/2010, uzavřel, že účel nájmu jako jedna z podstatných náležitostí ve smyslu ustanovení § 3 odst. 3 zákona o nájmu nebytových prostor přitom musí být vymezen zcela konkrétně a takovým způsobem, aby bylo zřejmé, že se jedná o konsenzus stran o této podstatné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor. Nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co bylo jejím předmětem (v daném případě, jaký byl účel nájmu), jestliže to není poznatelné z textu listiny, na níž je smlouva zachycena. Zdůraznil, že vymezení účelu nájmu bylo stěžejní i z toho důvodu, že zákon o nájmu nebytových prostor k platnosti smlouvy vyžadoval i předchozí souhlas obecního úřadu. Existenci takového souhlasu se však žalovanému prokázat nepodařilo. Nájemní smlouva dle soudu prvního stupně neobsahuje ani specifikaci způsobu platby nájemného. Smlouvu o nájmu nebytových prostor proto hodnotil pro každou jednotlivou absenci obligatorní náležitosti jako absolutně neplatnou. Nepřisvědčil argumentaci žalovaného, že Dodatek [číslo] z obsahového hlediska obstojí jako samostatná smlouva. S odkazem na komentářovou literaturu, jakož i na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2006, sp. zn. 29 Odo 1241/2004, uzavřel, že není pochyb o tom, že dohodou účastníků (dodatkem ke smlouvě) lze změnit pouze platně uzavřenou smlouvu. Současně dodatek sám neobsahuje povinné náležitosti smlouvy vyžadované ustanovením § 3 odst. 3 zákona o nájmu nebytových prostor. Nadto soud prvního stupně na podkladě prohlášení obsaženého v kupní smlouvě uzavřené dne [datum] mezi [právnická osoba], a.s. jako prodávajícím a právním předchůdcem žalobce jako kupujícím o tom, že v předmětné stavbě se bez smluvní úpravy nachází technické zařízení – trafostanice ve vlastnictví žalovaného, tak na podkladě sdělení [právnická osoba], a.s. ze dne [datum], že ohledně nájmu nebytových prostor mezi [právnická osoba], a.s. a žalovaným byla dne [datum] uzavřena nová smlouva, která již obj. [číslo] a [číslo] nezahrnovala, dospěl k závěru, že nájemní vztah již v rozhodném období neexistoval. S tímto závěrem bylo v souladu zjištění, že nájemné bylo účtováno pouze za období od roku 2003 do prvního kalendářního čtvrtletí roku 2006. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 2020, sp. zn. 27 Cdo 760/2019, dovodil, že Dodatek [číslo] byl uzavřen osobami, které neměly samy o sobě oprávnění za pronajímatele a nájemce jednat. Nájemní smlouvu podepsal za žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalovaný však existenci oprávnění k tomu, aby za žalovaného jednal jen jeden člen (z tehdy tříčlenného) představenstva neprokázal. Možnost schválení úkonu právnickou osobou ve formě provedených úhrad nájemného ve vztahu k nájemní smlouvě ze dne [datum] z provedeného dokazování dle soudu prvního stupně nevyplynula. V návaznosti na závěry rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23. 3. 2004, č. j. 26 Co 92/2004-105, hodnotil námitku promlčení práva nájmu vznesenou žalobcem, s ohledem na nepřetržité užívání nemovitosti ze strany žalovaného, jako nedůvodnou. Na podkladě všech uvedených dílčích závěrů dovodil, že žalovaný užíval v období od [datum] do [datum] předmětné prostory ve vlastnictví žalobce, bez právního důvodu. Nárok žalobce na vydání bezdůvodného obohacení shledal proto důvodným. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, konstatoval, že za bezdůvodné obohacení není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl teoreticky dosáhnout vlastník věci, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 845/99 ze dne 20. 3. 2001). S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 1. 2008, sp. zn. 30 Cdo 199/2007, konstatoval, že majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci, tedy obvyklé hladině nájemného, který by byl nájemce za obvyklých okolností povinen plnit, užíval-li by věc na základě platné nájemní smlouvy. Při určení výše bezdůvodného obohacení soud vyšel ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne [datum], který ohodnotil výši obvyklého nájemného nebytových prostor o výměře 202 m v prvním nadzemním podlaží a nebytových prostor o výměře 253 m v druhém nadzemním podlaží předmětné stavby v období od [datum] do [datum] na částku 720 780 Kč. K námitkám žalovaného uvedl, že znalec vysvětlil, že výši obvyklého nájemného porovnáním se skladovými prostory určil z toho důvodu, že předmětné prostory jsou k tomuto účelu svým uspořádáním a řešením využitelné. V projednávaném případě je tedy nutno přihlédnout k účelu, jemuž by předmětné prostory zpravidla (za normálních okolností) mohly sloužit. Připomněl také, že i Krajský soud v [obec] ve svém rozsudku č. j. 70 C 4/2018-191 ze dne 26. 9. 2018 (v řízení o vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětných prostor za období od [datum] do [datum]) uvedl, že by bylo absurdní, kdyby měl znalec hledat prostory, v nichž je umístěna trafostanice, když tato je v posuzovaném případě v nemovitosti umístěna bez právního důvodu. Žalobu tedy shledal v části, která zůstala po částečném zpětvzetí žaloby předmětem řízení, jako zcela důvodnou, včetně požadovaného zákonného úroku z prodlení odvíjeného od výzvy ze dne [datum] O náhradě nákladů řízení rozhodl s odkazem na ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. Konstatoval, že žalobce byl úspěšný co do 96,7 % předmětu řízení. Neúspěch zaznamenal v nepatrném rozsahu 3,3 % předmětu řízení, ve kterém vzal žalobu zpět. Žalobci proto přiznal plnou náhradu nákladů sestávajících z odměny za zastoupení advokátem za šest úkonů právní služby po 11 300 Kč (počítáno z tarifní hodnoty 745 131,70 Kč), sedmi úkonů právní služby po 11 220 Kč (počítáno z tarifní hodnoty 720 780 Kč), třinácti náhrad hotových výdajů v paušální výši po 300 Kč, z náhrady DPH v sazbě 21% DPH ve výši 31 550 Kč, náhrady ve výši 5 000 Kč za zpracování znaleckého posudku, ze zaplaceného soudního poplatku 29 806 Kč.

2. Proti rozsudku podal žalovaný dne [datum] odvolání. Rekapituloval všechny právní závěry soudu prvního stupně a namítal nesprávnost každého jednotlivého závěru. Nesouhlasí se závěrem o neurčitosti vymezení předmětu nájmu. S odkazem na nálezy Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 113/04, ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 625/03 a ze dne [datum], sp. zn. IV. ÚS 128/06, zdůraznil, že je třeba volit takový výklad smlouvy, který nezakládá neplatnost smlouvy. Shledává rozporné s ochranou důvěry a legitimního očekávání smluvních stran, pokud soud na ryze formalistickém argumentu založí neplatnost smlouvy pro její neurčitost, za situace, kdy mezi stranami nebylo sporným, co je obsahem smlouvy. Označení objektů inventárními čísly bylo přitom pro smluvní strany zcela nezaměnitelné. Ve smyslu ustanovení § 266 ObchZ měl soud hledat úmysl stran a zohlednit jak se následně chovaly, přičemž by nedospěl k závěru, že předmět nájmu není určitý. Nesouhlasil ani se závěrem o neurčitosti vymezení účelu smlouvy. Znovu poukázal, že dle čl. 2 nájemní smlouvy byly prostory pronajaty k provozování podnikatelské činnosti nájemce. Účel přitom byl oběma smluvním stranám zřejmý a vyplýval z účelu založení žalované (vyčlenění ze [právnická osoba] za účelem dodávek elektrické energie pro [právnická osoba]). Tím spíše pokud v čl. 2 se konstatuje, že má nájemce v pronajatých prostorách umístěny trafostanice. Za nesprávný považuje i závěr soudu prvního stupně o neplatnosti nájemní smlouvy pro absenci souhlasu obecního úřadu. Má za to, že tento požadavek na danou věc nedopadal. Souhlas se totiž vyžadoval pouze pro„ místnosti určené k provozování obchodu a služeb“, přičemž při výkladu tohoto pojmu se vychází z kategorizace staveb ve vyhlášce [číslo] Sb. Vedle kategorie staveb určených pro k provozování obchodu a služeb pak nesporně stojí samostatná kategorie„ stavby pro výrobu a skladování“, kam spadá i předmětná stavba. Za nesprávný považuje i závěr o neplatnosti smlouvy pro absenci sjednání způsobu platby nájemného. Zrekapituloval, že smlouva v čl. 4 a 4.3 upravuje, jakým způsobem má být nájemné hrazeno (výše splátky, způsob vyúčtování a splatnost). Pokud chybí výslovné ujednání, zda se platí hotovostně či bezhotovostně, jde o absenci pouze zdánlivou, neboť smluvní strany mlčením odkazují na ustanovení § 327 odst. 1 ObchZ, podle něhož právo určit způsob plnění náleží dlužníkovi. I kdyby hypoteticky byla smlouva neplatná, považuje žalovaný za nesprávný závěr, že Dodatek [číslo] neobstojí samostatně. Považuje jej za platnou nájemní smlouvu, obsahující všechny obligatorní náležitosti. Nájemní smlouva ze dne [datum] pak tvoří obsah smluvního ujednání ve formě„ jiných obchodních podmínek“ ve smyslu ustanovení § 273 ObchZ. Žalovaný nesouhlasí ani se závěrem soudu prvního stupně, že Nájemní smlouva ze dne [datum] a Dodatek [číslo] nebyly uzavřeny osobami oprávněnými za žalovaného jednat. Ing. [příjmení], Ing. [příjmení] i Ing. [příjmení] vypověděli, že jednali v souladu se stanovami a pokud bylo třeba pověření, disponovali s ním, byť s ohledem na časový odstup pochopitelně nebyli schopni označit konkrétní listiny, z nichž pověření vyplývalo. Pokud by nicméně měl obstát uvedený závěr soudu prvního stupně, je nutné zabývat se otázkou jejich možného dodatečného schválení tím, že smluvní strany podle smluv plnily. Neakceptuje ani závěr o existenci skutečností svědčících o zániku nájmu. Upozornil na to, že prohlášení o umístění trafostanice„ bez smluvní úpravy“ nebylo prohlášení [právnická osoba], a.s., ale kupujícího ([právnická osoba]). Dle žalovaného nelze nic dovozovat z vyjádření [právnická osoba], a.s., že existuje jiná nájemní smlouva na jiný objekt (obj. [číslo]). V této souvislosti zdůraznil, že je-li prokázán vznik nájmu na dobu neurčitou, tíží břemeno tvrzení a důkazní o zániku nájmu žalobce, který však takové skutečnosti neuváděl ani k nim nenavrhoval důkazy. Žalovaný nesouhlasí ani s určením výše bezdůvodného obohacením na podkladě znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], který určil výši obvyklého nájemného metodou porovnání s prostory, které jsou užívány jako sklady. Ve svém důsledku se tak neoceňuje obohacení žalovaného (kolik by zaplatil za nájem prostoru k provozování trafostanice), nýbrž fakticky prospěch, který ušel žalobci (kolik by získal, kdyby prostory pronajal jako sklad). Namítal dále i nesprávnost nákladového výroku, když soud prvního stupně počítal odměnu za úkony právní služby učiněné před částečným zpětvzetím žaloby z původně uplatněné částky 745 131,70 Kč. Z té však není možno při výpočtu výše náhrady nákladů řízení vycházet, neboť řízení bylo v této části zastaveno a žalobce ohledně ní nebyl úspěšný. Ve vztahu ke všem úkonům je tak dle žalovaného třeba vycházet z částky 720 780 Kč. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně rozsudek změnil tak, že žalobu zamítne, popřípadě rozsudek zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

3. Žalobce se v replice k odvolání žalovaného ztotožnil se závěry soudu prvního stupně. Dle žalobce je třeba ohledně určitosti nájemní smlouvy vycházet z toho, zdali by průměrná třetí osoba byla sto seznat, o jaké nemovitosti se jedná. Takovýto závěr je třeba přijmout o to naléhavěji, je-li žalobce již několikerým právním nástupcem tvrzeného nájemce. Dle žalobce žalovaný nesprávně argumentuje prizmatem obecné platnosti právního jednání. Není možné, aby neurčitost právního jednání byla konvalidována toliko tvrzením, že strany, které v minulosti neurčitým způsobem inter partes jednaly, tak věděly, k čemu takové jednání směřuje. Naopak testem určitosti takového jednání je schopnost třetí průměrně uvažující osoby zjistit bez pochyb k čemu takové jednání směřovalo, a to, aniž by takovéto třetí osoba měla jakékoli zvláštní povědomí o jednání, které proběhlo mezi jednajícími stranami. Běžnou praxí v označování nemovitostí (v tomto případě předmětu nájemního vztahu) je jejich označení parcelním číslem pozemku, na kterém se nachází případně jejich číslem evidenčním apod. (nemluvě o grafických schématech). Určitost je toliko definována právě schopností třetí osoby seznat z písemného záznamu právního jednání k čemu se takové jednání vázalo. V tomto případě tomu tak není. Žalobce považuje za zcela lichou argumentaci, v rámci které se žalovaný pokouší vyvolat dojem, že tehdejší strany věděly, jak kontrahovaly, což měly potvrdit výslechy svědků. Z provedeného dokazování však takový závěr nevyplývá, neboť ani žalovaným navržení svědci nebyli schopni potvrdit, o jaké nemovitosti se jedná. Za správné považuje i všechny ostatní závěry vedoucí jednotlivě k závěru neplatnosti nájemní smlouvy. Žalobce dále souhlasí se závěrem, že nebylo možné konvalidovat nájemní smlouvu Dodatkem [číslo]. Má za to, že soud prvního stupně se zcela správně zabýval otázkou případného zániku nájmu před převodem nemovitých věcí na žalobce. Dle žalobce argumentace žalovaného zcela evidentně přehlíží fakt, že v době dlouho před převodem předmětných nemovitostí do majetku žalobce již nebylo za užívání nemovitosti placeno jakékoli nájemné či bezdůvodné obohacení. Připomněl, že žalovaný sám nevěděl o nájemném vztahu (případně si byl vědom jeho zániku), když po dlouhá léta soudních sporů argumentoval existencí služebnosti na základě elektrizačního zákona, nikoli existencí nájemní smlouvy. Klade si otázku, pokud žalovaný sám o smlouvě nevěděl, jak mohl subjektivně vykonávat práva z takové smlouvy? Všechna tato zjištění, která uvedl, dle žalobce svědčí o tom, že v době převodu vlastnictví ze [právnická osoba] a.s. na žalobce již nájem neexistoval. Považuje za pochybné, že žalovaný argumentuje nájemní smlouvu, teprve v této fázi sporu mezi účastníky. K argumentaci žalovaného ohledně způsobu ocenění výše bezdůvodného obohacení poukázal na skutečnost, že v předchozích třech dnes již pravomocně (včetně rozhodnutí NS ČR) skončených řízeních byl tento postup ocenění shledán soudy jako správný a žalobce nemá důvod se od tohoto postupu jakkoli odchylovat. Konečně argumentace žalovaného o tom, že je třeba výši bezdůvodného obohacení posuzovat s ohledem k tomu, jak žalovaný nemovitosti neoprávněně užíval je nepochybně zcela nelogická. Žalovaný přehlíží, že tímto postupem by neoprávněná anexe cizího majetku a způsob užívání byla vodítkem pro určení výše bezdůvodného obohacení. Takový závěr se však dle žalobce příčí prosté logice. Navrhl odvoláním napadený rozsudek jako věcně správný potvrdit.

4. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že žalobou doručenou soudu dne [datum] se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení částky 745 131,70 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od [datum] do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem stavby postavené na pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území [část obce]. Žalovaný část stavby užíval v rámci své podnikatelské činnosti jako trafostanici. V období od [datum] do [datum] užíval v I. NP budovu v rozsahu výměry 202 m2 a ve II. NP v rozsahu 253 m2. Dle znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] žalobou uplatnil peněžitou náhradu za bezesmluvní užívání ve výši 745 131,70 Kč. Současně specifikoval řízení, ve kterých uplatnil stejný nárok za předchozí období. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. V odporu proti vydanému platebnímu rozkazu uplatnil (jako v předchozích řízeních) obranu založenou na údajném vzniku věcného břemene podle ustanovení § 22 zákona č. 79/1957 Sb., o výrobě rozvodu a spotřeby elektřiny (elektrizační zákon). V návaznosti na znalecký posudek [číslo] vypracovaný znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení], který ohodnotil obvyklé nájemné za období od [datum] do [datum] na částku 720 780 Kč, vzal žalobce podáním ze dne [datum] žalobu částečně zpět co do částky 24 351,70 Kč a souvisejícího zákonného úroku z prodlení. Soud prvního stupně řízení v příslušné části zastavil usnesením ze dne 16. 1. 2020, č. j. 55 C 36/2019-83. Teprve podáním ze dne [datum] žalovaný založil obranu spočívající na existenci nájemní smlouvy ze dne [datum] a opustil obranu spočívající v tvrzené existenci zákonného věcného břemene. Po provedení listinných důkazů a výslechů členů představenstva [právnická osoba], a.s. Ing. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], bývalého člena představenstva žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] a znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] vyhlásil odvoláním napadený rozsudek dne [datum].

5. Krajský soud v [obec] jako soud odvolací (§ 10 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno k tomu oprávněným subjektem (§ 201 o. s. ř.), že směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201, § 202 o. s. ř.), a že bylo podáno včas (§ 204 o. s. ř.), v souladu s ustanovením § 212 a § 212a o. s. ř., přezkoumal napadený rozsudek a řízení mu předcházející, v mezích, ve kterých se odvolatel přezkoumání rozhodnutí domáhal, i z důvodů, které nebyly v odvolání uplatněny, a po nařízeném jednání (§ 214 o. s. ř.) dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

6. Soud prvního stupně založil své rozhodnutí primárně na závěru o neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu absence obligatorních náležitostí nájemní smlouvy stanovených v ustanovení § 3 zákona o nájmu nebytových prostor a z důvodu její neurčitosti co do vymezení předmětu nájmu.

7. Podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona o nájmu nebytových prostor, se nebytové prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru. Pokud národní výbor do 15 dnů od obdržení žádosti o věci nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení, smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. U nebytových prostor v objektech, se kterými hospodaří bytová organizace založená národním výborem, je možné smlouvu na dobu určitou uzavřít nejdéle na dva roky, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.

8. Odvolací soud na podkladě odvolacích námitek žalovaného přezkoumal každý jednotlivý důvod, pro který soud prvního stupně shledal neplatnost nájemní smlouvy.

9. Soud prvního stupně ohledně povahy pronajímané nemovitosti zjistil, že se jedná o nemovitost v areálu [právnická osoba], a.s. Žalovaná společnost byla zapsána do obchodního rejstříku [datum], přičemž byla založena [právnická osoba], a.s., která současně převedla do majetku žalovaného trafostanici a současně dne [datum] pronajala společnosti nebytové prostory, ve kterých se trafostanice nacházela. Jednalo o dvoupodlažní budovu stojící na pozemku [parcelní číslo] o výměře 599 m2.

10. Odvolací soud akceptuje argumentaci žalovaného, pokud jde o absenci vymezeného účelu nájmu. Dle odvolacího soudu je z obsahu písemné smlouvy účel zcela zřejmý. Soudem prvního stupně zjištěné obsahy čl. 2 a 2.4 jednoznačným způsobem definují dle odvolacího soudu účel nájmu, když z nich plyne, že prostory jsou pronajímány za účelem provozování podnikatelské činnosti nájemce, přičemž v pronajatých prostorách jsou umístěny trafostanice.

11. Není ani správný závěr soudu prvního stupně, že k platnosti smlouvy byl v daném případě vyžadován souhlas obecního úřadu. Tento byl totiž vyžadován pouze u nebytových prostor určených k provozování obchodu a služeb. Žalovaný zcela správně uváděl, že pro daný typ nemovitostí nebylo souhlasu zapotřebí. Účelem požadovaného souhlasu byla nepochybně možnost ovlivnit strukturu obchodu a služeb. V uzavřeném výrobním areálu [právnická osoba], a.s. by takový účel postrádal jakýkoli smysl. Podstatné je, že prováděcí vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu rozlišuje mimo jiné mezi stavbami pro obchod a služby a stavbami pro výrobu a skladování a logicky je řadí do odlišných dílů zákona.

12. Smlouva specifikovala výši nájemného a jeho splatnost, způsob platby objektivně neobsahovala. Odvolací soud v tomto ohledu akceptuje argumentaci žalovaného a nepovažuje tento nedostatek smlouvy sám o sobě za důvod neplatnosti smlouvy.

13. Odvolací soud následně přistoupil k přezkoumání závěru soudu prvního stupně o neurčitosti vymezení předmětu nájemní smlouvy. Předně soud prvního stupně zcela správně vymezil mantinely zkoumání obsahu nájemní smlouvy. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1089/2016, přiléhavě dovodil, že v případě kdy je pro právní úkon stanovena pod sankcí neplatnosti písemná forma je třeba určitost projevu vůle posuzovat podle obsahu listiny, na které je úkon zaznamenán. Nestačí při tom, že účastníkům smlouvy je jasné, co je jejím předmětem, není-li to poznatelné z textu listiny, neboť určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob. Z povahy věci je vyloučeno, aby se při zkoumání jejího obsahu uplatnilo výkladové pravidlo obsažené v ustanovení § 266 odst. 3 ObchZ, podle něhož má soud při výkladu projevu vůle přihlédnout mimo jiné k následnému chování stran. Polemika žalovaného se závěry soudu prvního stupně (a de facto Nejvyššího soudu) ohledně i aplikace ustanovení § 266 ObchZ tak objektivně neobstojí. Obecně lze konstatovat, že není upraveno, jakým způsobem je nutno v nájemní smlouvě specifikovat budovu a nebytové prostory v ní uvedené. Jediným kritériem je určitost smluvními stranami zvolené specifikace. Odvolacímu soudu je z úřední činnosti známo, že smluvní strany předmět nájmu označují adresou budovy, evidenční či orientačním číslem budovy, parcelními čísly pozemku, na kterých budova leží, katastrálním územím apod. Prostory pak plánky, popřípadě slovním vymezením jednotlivých místností či fotografiemi. Případně kombinací všech uvedených způsobů. Faktem je, že ve výše citovaném rozsudku ze dne 14. 9. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1089/2016, Nejvyšší soud uvedl, že není nutné, aby budovy, v nichž se dotčené nebytové prostory nacházejí, byly označeny způsobem dle § 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí. Nutno dodat, že specifikace předmětu nájmu nepůsobí v aktuální podnikatelské praxi problémy. Je skutečností, že ve smlouvě uvedená adresa [adresa], umožňovala lokalizovat toliko rozsáhlý areál, v němž se nacházela budova, ale sama o sobě nepodávala žádnou informaci o tom, ve kterých z tam situovaných budov jsou předmětné nebytové prostory umístěny.

14. K identifikaci konkrétní budovy bylo v Dodatku [číslo] použito výrazu [číslo]. Co se za tímto výrazem„ skrývalo“ z obsahu předmětu smlouvy nevyplývalo, přičemž soud prvního stupně jejich význam blíže nezjišťoval. Tato skutečnost však byla významná, pro jeho závěr o tom, že třetí osoby nebyly schopny (při znalosti jen samotného textu smlouvy) identifikovat příslušný objekt. Soud prvního stupně vyšel primárně ze skutečnosti, že zejména svědek [příjmení] [jméno] [příjmení] nebyl schopen při svém výslechu specifikovat předmětný objekt.

15. Odvolací soud se dále z objektivního hlediska zabýval i specifikací samotných pronajatých prostor, zdali tato umožňovala jednoznačně identifikovat každou jednotlivou místnost (či její část) jež měla být předmětem nájmu. Ve smlouvě byly prostory identifikované výlučně rozlohou 603,90 m2 a informací, že užívá 46,339 % plochy budovy.

16. Odvolací soud proto u jednání dne [datum] poučil žalovaného, aby uvedl, co bylo konkrétně míněno označením [číslo], jak byl objekt i pro třetí osoby identifikovatelný. Dále, aby ve vztahu k pronajatému prostoru v budově uvedl, o jaké konkrétní prostory zahrnovala rozloha 603,90 m2 a jak byly tyto prostory i pro třetí osoby identifikovatelné.

17. Ke specifikaci budovy žalovaný uvedl, že budova byla označena [číslo] přičemž se jednalo o označení v areálu běžně užívané. Navrhl provést důkaz fotografií založené na č. l.

317. Ke specifikaci vnitřních prostor žalovaný navrhl provést místní šetření a důkaz fotodokumentací. Uvedl, že prostor byl oddělen samostatným vstupem a označen jako energetické zařízení. Dále poukázal na skutečnost, že obsahem spisu jsou půdorysy, z nichž by mělo být patrné rozložení prostor.

18. Odvolací soud v souladu s ustanovením § 213 odst. 4 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 213a odst. 2 o. s. ř. v průběhu odvolacího řízení doplnil dokazování barevnou fotografií z č. l. 317, ze které má prokázané tvrzení žalobce, že předmětná nemovitost byla označena inventárním [číslo]. Má tak prokázané, že budova jako taková, ve které se nacházely pronajaté prostory, byla objektivně identifikovatelná jak pro smluvní strany, tak pro třetí osoby. V této souvislosti nelze přehlédnout, že toto označení bylo užito jak v Dodatku [číslo] v roce 2002 tak v přípise [právnická osoba], a.s. ze dne 2020, přičemž se zjevně ve všech souvislostech jedná o zavedené označení budovy v areálu. Skutečnost, že si svědci nepamatovali, kde se konkrétně trafostanice nacházela, není rozhodná. Odvolací soud tak má na podkladě doplněného dokazování na rozdíl od soudu prvního stupně za prokázané, že budova, v níž se měly nacházet pronajaté prostory, byla v nájemní smlouvě identifikována určitým způsobem prostřednictvím inventárního čísla umístěného na budově.

19. Ve vztahu k identifikaci konkrétních prostor v budově však doplnění tvrzení ze strany žalovaného nikterak nezpochybnilo závěr soudu prvního stupně o její zjevné neurčitosti. Součástí písemného Dodatku [číslo] ve vztahu k nebytovým prostorám v budově 495 objektivně nebyly žádné plánky ani fotodokumentace, které by pronajaté prostory vymezovaly. Pokud byly soudem prvního stupně provedeny k důkazu plánky –„ Pasportizace výrobně-skladovací haly s přilehlou administrativní částí v areálu [právnická osoba] [obec] – půdorys 1. NP a půdorys 2. NP, pak z těchto byla patrná technická část o výměře 202 m2 v 1. nadzemním podlaží a technická část o výměře 253 m2 v 2. nadzemním podlaží. Tato zjištění pak byla v souladu s nespornými tvrzeními stran o rozsahu užívání. Argumentace žalobce, že z plánku žádným způsobem neplyne rozloha 603,90 m2, je zcela přiléhavá a nezpochybnitelná. Procentní vyjádření poměru užívané plochy pak objektivně identifikaci prostor rovněž neumožňovalo. Odvolací soud v této souvislosti neprovedl důkaz místním šetřením ani blíže neurčenou fotodokumentací. [ulice] šetření jednak nemohlo ozřejmit rozsah užívání ve smlouvě specifikované výměry 603,90 m2 (neplynula-li z plánku ani z nesporných tvrzení účastníků) a to o to více za situace, kdy v současnosti je prostor vyklizen. Je třeba znovu připomenout shora uvedený závěr, že rozsah pronajatých prostor musí být zřejmý třetím osobám na podkladě smlouvy samotné.

20. S ohledem na závěr o neplatnosti smlouvy se odvolací soud již z důvodu hospodárnosti nezabýval přezkumem závěru o tom, že nájemní smlouva a dodatek [číslo] byly (ze strany žalovaného) podepsány osobami, které k tomu nebyly oprávněny, neboť na výsledku sporu by to již nemohlo ničeho změnit. Omezil se tak na podkladě zopakovaného dokazování (§ 213 odst. 2 o. s. ř. ve spojení § 213a odst. 1 o. s. ř.) úplným výpisem z obchodního rejstříku [právnická osoba], a. s ., a [právnická osoba], na pouhou korekci nesprávných skutkových zjištění soudu prvního stupně ohledně členů statutárních orgánů smluvních stran ke dni sepisu Dodatku [číslo]. K [datum] byl předsedou představenstva [právnická osoba], a.s. Ing. [jméno] [příjmení], jako členové představenstva byli zapsáni Ing. [příjmení] [příjmení], Ing. [příjmení] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení]. Ke stejnému dni byl předsedou představenstva [právnická osoba], a.s. Ing. [jméno] [příjmení] a členy představenstva Ing. [příjmení] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení].

21. Pouze pro úplnost (bez vlivu na právní hodnocení věci) odvolací soud uvádí, že závěr soudu prvního stupně ohledně případného zániku nájemní smlouvy před rozhodným obdobím se jeví v kontextu celého průběhu řízení jako odůvodněný a logický.

22. Podle ustanovení § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

23. S ohledem na vše výše uvedené je správný závěr soudu prvního stupně o tom, že žalovaný užíval v rozhodném období nebytové prostory ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu. Soud prvního stupně také správně s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu vymezil základní principy náhrady za vzniklé bezdůvodné obohacení. Odvolací soud hodnotí závěr soudu prvního stupně, že k ocenění takového užívání lze plně užít znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] (doplněný o výslech znalce), jako plně odpovídající. Není důvodná námitka žalovaného, že bylo třeba ocenit bezdůvodné obohacení s ohledem na užívání nemovitosti jako trafostanice. Není sporu o tom, že nemovitost lze (aktuálně) po vyklizení užívat jako sklad. Toto určení odpovídá tvrzením samotného žalovaného, když uváděl, že nemovitost se řadí ke stavbám pro výrobu a skladování. Pokud by si žalovaný v rozhodném období zamýšlel pronajmout jinou nemovitost za účelem umístnění trafostanice, musel by zjevně využít nabídek k pronájmu prázdných skladovacích či obdobných prostor umožňujících umístění tak objemného zařízení (nikoli jinou provozovanou trafostanici). Odvolacímu soudu se navíc jeví jako přiléhavá argumentace žalobce, který považuje za absurdní, aby byla výše bezdůvodného obohacení ovlivněna způsobem, jakým žalovaný nemovitost bez právního důvodu užíval. Jak správně uvedl soud prvního stupně, obdobný závěr již vyslovil Krajský soud v [obec] v rozsudku ze dne 26. 9. 2018, sp. zn. 70 C 4/2018-191, který řešil stejný nárok za předchozí období.

24. Jako podstatnou odvolací soud hodnotí skutečnost, že žalovaný v rozhodném období ([číslo]), aniž měl jakoukoli vědomost o existenci nájemní smlouvy, kterou uplatnil v řízení mnohem později, protiprávně setrvával v „ bezesmluvním“ dlouhodobém užívání předmětných nebytových prostor. Jeho námitku, že určené obvyklé nájemné mělo vycházet z nájemného z později nalezené (neplatné) nájemní smlouvy, jejíž faktickou realizaci žalovaný doložil pouze v letech 2003 2006, hodnotí jako ryze účelovou. Odvolací soud poukazuje na skutečnost, že žalovaný doposud žalobci neuhradil ani„ nájemné“ (dle předložené nájemní smlouvy) ve výši 200 Kč za m2 měsíčně.

25. Výše přiznané náhrady ve výši 720 780 Kč se jeví odvolacímu soudu s ohledem na rozsah užívání (455 m2) a období 866 dnů jako zjevně adekvátní.

26. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně dle ustanovení § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil (I. výrok tohoto rozsudku), a to včetně obou nákladových výroků. Námitka žalovaného, že tarifní hodnotou pro všechny úkony právní služby včetně úkonů provedených před částečným zpětvzetím žaloby byla částka 720 780 Kč, není ve smyslu ustanovení § 8 vyhlášky 177/1996 Sb., advokátního tarifu, přiléhavá. Odvolací soud přiznanou náhradu nákladů řízení mezi účastníky přepočítal a dospěl ke stejnému výsledku, přičemž souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že žalobce byl s ohledem na správně zjištěný poměr úspěchu a neúspěchu v řízení ve smyslu ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. úspěšný ve zcela převažujícím rozsahu, přičemž navíc rozhodnutí záviselo na znaleckém posudku. Z tohoto pohledu je pak správný i výrok o náhradě nákladů řízení vzniklých státu.

27. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl dle ustanovení § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný nebyl se svým odvoláním úspěšný. Žalobci proto náleží plná náhrada nákladů odvolacího řízení spočívající v : i) odměně za zastoupení advokátem za čtyři úkony právní služby po 11 220 Kč (počítáno z tarifní hodnoty 720 780 Kč; vyjádření k odvolání ze dne [datum], [datum] a účast na jednání odvolacího soudu [datum] a [datum]) dle § 7, § 11 odst. 1 písm. d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., ii) čtyřech náhradách hotových výdajů v paušální výši po 300 Kč k úkonům ad i) dle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., iii) náhradě DPH v sazbě 21% ve výši 9 676,80 Kč (§ 137 odst. 1 a 3 o. s. ř.); celkem tedy 55 756,80 Kč. Všechny tyto náklady odvolací soud shledal účelnými pro bránění práva v odvolacím řízení plně úspěšným žalobcem. Současně neshledal žádné okolnosti, pro které by bylo možno přistoupit k aplikaci ustanovení § 150 o. s. ř. (II. výrok tohoto rozsudku).

Poučení