75 C 146/2022 - 329

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Janou Novotnou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] pro zaplacení 1 524 900 Kč takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

III. Žalobce je povinen uhradit České republice na účet Obvodního soudu pro [adresa] částku [částka] za znalečné.

Odůvodnění

1. Žalobce (jako právní nástupce společnosti RE/MAX [právnická osoba], provozovatele [právnická osoba]) se domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit [částka] s příslušenstvím z toho [částka] jako provizi ze zprostředkování prodeje nemovitosti žalované a [částka] z titulu smluvní pokuty na základě zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne [datum] se žalovanou. Předmětem této smlouvy bylo zprostředkování prodeje hotelu Jasmín včetně přilehlých pozemků. Soud po provedeném dokazování rozhodl tak, že žalobu v části týkající se zaplacení částky [částka] představující požadovanou provizi s úrokem z prodlení zamítl, zatímco žalované uložil povinnost zaplatit žalobci smluvní pokutu v částce [částka] spolu s úrokem z prodlení. Současně rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Vedle toho uložil žalobci i žalované povinnost zaplatit České republice znalečné ve výši [částka]. V rámci dokazování se soud opíral zejména o obsah zprostředkovatelské smlouvy, oznámení žalované o ukončení této smlouvy ze dne [datum], kupní smlouvu uzavřenou mezi žalovanou a společností Z-[právnická osoba]. dne [datum], její dodatek z [datum] a znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO]. Rovněž provedl výslech žalobce, který jako realitní makléř vystupoval za společnost RE/MAX, dále jednatelky žalované [jméno FO], svědkyně [jméno FO], svědka [tituly před jménem] [jméno FO] a znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO]. Soud odmítl provést další důkazy, které žalobce navrhoval k prokázání tvrzení, že kromě kupní ceny hotelu ve výši [částka] žalovaná získala další nezanedbatelná plnění, protože dospěl k závěru, že nelze směšovat plnění přijatá jednatelkou žalované a samotnou žalovanou jako právnickou osobou. Po provedeném dokazování soud nepřiznal žalobci nárok na provizi proto, že tento by vznikl pouze při dosažení uzavření kupní smlouvy s cenou nemovitosti stanovené ve zprostředkovatelské smlouvě ([částka]), taková skutečnost však nebyla v řízení doložena. Ohledně smluvní pokuty soud konstatoval, že žalovaná porušila povinnost stanovenou ve smlouvě, když sama jednala s osobou vyhledanou zprostředkovatelem a následně s ní uzavřela kupní smlouvu. Proto žalobci přiznal nárok na smluvní pokutu ve výši sjednané smlouvou. Proti tomuto rozsudku se odvolaly obě strany. Žalobce namítal, že soud prvního stupně nesprávně aplikoval judikaturu Nejvyššího soudu a že výklad přijatý soudem vede k faktické nefunkčnosti trhu s realitními službami, neboť umožňuje prodávajícím obejít povinnost zaplatit provizi snížením kupní ceny pod sjednaný limit. Rovněž polemizoval se závěrem soudu, že snížení ceny apartmánu nelze zahrnout do kupní ceny hotelu, a tvrdil, že tato skutečnost dokládá faktické zvýšení hodnoty transakce. Žalovaná naopak nesouhlasila s tím, že se dopustila porušení smlouvy a argumentovala tím, že smluvní pokuta je nepřiměřená a nemravná. Odvolací soud ve svém rozhodnutí potvrdil závěr soudu prvního stupně, že žalobci nevznikl nárok na provizi, protože nebyla dosažena kupní cena uvedená ve zprostředkovávané smlouvě a potvrdil závěr, že žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu za porušení povinností žalované. Dospěl však k závěru, že soud prvního stupně pochybil, když se nezabýval námitkou nepřiměřenosti smluvní pokuty a otázkou její případné moderace. Z tohoto důvodu zrušil část rozsudku týkající se smluvní pokuty a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení s pokynem, aby posoudil přiměřenost pokuty v souladu s judikaturou Nejvyššího a Ústavního soudu, kterou ve zrušujícím rozhodnutí detailně vysvětlil. V dalším řízení se tak soud prvního stupně poslušen pokynů zrušovacího rozhodnutí zabýval otázkou přiměřenosti smluvní pokuty.

2. Strany nenavrhly po zrušení rozsudku žádných nových důkazů a rovněž soud měl za to, že veškeré pro rozhodnutí podstatné skutečnosti vyplývají z důkazů již provedených. Provedení nových důkazů nebylo ve zrušujícím rozhodnutí uloženo.

3. Strany ve věci představily tato svá stanoviska k nároku žalobce na smluvní pokutu:

4. Žalobce uvedl, že smluvní pokuta měla kromě preventivní funkce funkci paušalizační, neboť jejím účelem bylo zajistit žalobci zisk z provize ušlý tím, že žalovaná porušením své povinnosti žalobce o provizi připravila. Zdůraznil, že smyslem smluvní pokuty je eliminovat povinnost poškozeného dokazovat škodu a její výši a řízení o smluvní pokutě se tak nesmí stát dlouhým sporem o výši škody. Ohledně okolností při sjednání smluvní pokuty uvedl, že tato byla sjednána ve standardní výši odpovídající smluvené provizi – to je 3% z požadované ceny, přičemž na kupní ceně [částka] trvala sama žalovaná a její dosažitelnost žalobci před uzavřením smlouvy doložila odborným posouzením, K přiměřenosti výše sjednané smluvní pokuty odkázal na závěry rozhodnutí NS ČR [spisová značka], které se zabývá opodstatněností smluvních pokut ve zprostředkovatelských smlouvách v realitním oboru. Argumentoval, že smluvní pokuty v realitních smlouvách mohou plnit preventivní funkci pouze tehdy, pokud nejsou sjednány níže než samotná výše provize. Pokud by tomu tak nebylo, porušení smlouvy by bylo pro klienta výhodnější, což by bylo nelogické. K okolnostem týkajícím se porušení povinnosti žalované žalobce připomněl, že žalovaná dlouhodobě čerpala jeho služby, nestěžovala si na ně, písemně potvrdila, že se zájemkyní je sjednáno uzavření smlouvy a následně zprostředkovatelskou smlouvu účelově a překvapivě vypověděla, aby se vyhnula placení provize. Skutečnou kupní cenu nemovitosti, která je v kupní smlouvě uvedena ve výši [částka], což je však částka nepoměrně nižší, než jakou získala, zastírala, aby tím úmyslně znemožnila vznik nároku na provizi. Odpovědí na toto nečestné jednání nemůže být moderace závazku k úhradě smluvní pokuty, který žalobkyně (jako podnikatelka) dobrovolně přijala. Ze všech těchto skutečností měl za doložené, že požadovaná výše smluvní pokuty je přiměřená a důvody k její moderaci nejsou dány.

5. Žalovaná s uvedeným nesouhlasila a tvrdila, že získanou kupní cenu za nemovitosti nezastírala, ta byla sjednána zcela transparentně. Opačné spekulace žalobce zůstaly dle ní v řízení zcela neprokázány. Dále zdůraznila, že žalobci se nepodařilo získat kupujícího za částku [částka], což byla požadovaná cena nemovitosti uvedená ve zprostředkovatelské smlouvě, nemohl mu tedy vzniknout ani nárok na provizi a tedy ani žádný ušlý zisk. I při přijetí předpokladu, že žalobce zájemce (s nímž byla kupní smlouva uzavřena) skutečně sehnal (což však žalovaná i doposud popírá) mu tedy nemohla vzniknout škoda na zisku z provize ušlém ve výši kalkulované z této částky [částka], ale max. z částky [částka], za níž byla nemovitosti skutečně prodána. Zdůraznila však, že žalobce v řízení tvrdil, že mu vznikla skutečná škoda pouze ve výši [částka] (čas strávený zakázkou, benzín, inzerce a násl.). Celkově setrvala na tom, že ve věci je rozhodné to, že práce žalobce coby makléře byla nekvalitní, žalovaná byla jeho postupem ve věci zklamána, žádného zájemce žalobce nesehnal, dostatečně nespolupracoval a žalovaná tak musela vše zařídit sama. Zdůrazňovala zejména to, že při podpisu smlouvy makléř věděl, že prioritní zájem je převést společnost, která nemovitosti vlastnila, nikoliv pouze samotnou nemovitost, přesto až po podpisu smlouvy žalobce sdělil, že toto on neumí. Za těchto okolností považuje za absurdní, aby žalobce požadoval smluvní pokutu ve výši provize, na kterou by měl nárok, pokud by své povinnosti ze smlouvy splnil, což se nestalo.

6. V souladu s bodem 41 zrušujícího rozhodnutí MS ČR soud vycházel z toho, že nárok žalobce na smluvní pokutu je prokázán. V souladu se zásadou, že uplatnění nároku na pokutu není možno považovat za zjevné zneužití práva jen z důvodu nepřiměřené výše pokuty, ale nepřiměřeně vysoká pokuta může být důvodem k použití moderačního práva podle § 2051 o. z. (srov. odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]) se soud zabýval pouze otázkou případné moderace smluvní pokuty, a to při použití algorytmu uvedeného v rozsudku NS ČR [spisová značka]

7. Soud shrnuje skutkové okolnosti tak, že právní předchůdkyně žalobce (coby zprostředkovatelka) se žalovanou uzavřely exkluzivní smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti žalované, na jejímž základě měl zprostředkovatelce vzniknout nárok na provizi ve výši 3% (+ DPH) z kupní ceny ve výši [částka] pokud se podaří kupujícího zajistit. Smlouva byla sjednána jako exkluzivní s tím, že pokud by však žalovaná jako vlastnice (společnost s.r.o.) nemovitosti převedla celý svůj společenský podíl, zprostředkovateli by nárok na provizi nevznikl. Ve smlouvě byla sjednána smluvní pokuta pro případ, že žalovaná obejde žalobce a bude jednat bez jeho účasti se zájemcem vyhledaným zprostředkovatelem. Smluvní pokuta odpovídala výši sjednané provize – tedy nebyla určena konkrétní částkou, ale slovním spojením, že bude odpovídat výši provize (důkaz zprostředkovatelskou smlouvou). Žalovaná svou povinnost porušila a smlouvu uzavřela se zájemkyní (právnickou osobou) vyhledanou zprostředkovatelem. Z těchto skutkových okolností je pro posouzení nároku na smluvní pokutu podstatné to, že strany sjednaly smluvní pokutu v situaci, kdy obě jednaly jako podnikatelky, provize a tedy i smluvní pokuta byly sjednána ve výši smluvené provize – to je 3% z ceny, kterou do zprostředkovatelské smlouvy prosadila sama žalovaná s tím, že přiměřenost částky doložila odborným posouzením na částku [částka], když uvedla, že s nemovitostí měla další investice, které je prodejem potřeba pokrýt (odborným posouzením [jméno FO] na částku [částka], výslech žalobce a jednatelky žalované z [datum] – zejména část výpovědi jednatelky žalované, kde uvádí, že částku [částka] stanovila sama s tím, že byla „trochu nadsazená“ aby byl prostor pro případné vyjednávání, když případně byla ochotna slevit kolem 10%). Dále je podstatné to, že žalovaná služby zprostředkovatele dlouhodobě čerpala, při své výpovědi sama uvedla, že žalobci nikdy nesdělila ani neznačila, že by s poskytováním služeb byla jakkoliv nespokojena (viz výslech žalované dne [datum]), e-mailem ze dne [datum] bylo žalobci potvrzeno, že mezi žalovanou a zájemkyní o nemovitost došlo k závazné dohodě o koupi hotelu s tím, že její uzavření bude nějakou dobu trvat, neboť věc je komplikovaná. V e-mailu není od žalobce žádána žádná součinnost. Žalobce tak neměl důvodu jiné zájemce kontaktovat či vyhledávat. Následně se povinnosti k úhradě provize snažila žalovaná vyhnout účelovým odstoupením od smlouvy. Za podstatné soud považoval rovněž to, že žalovaná žalobci nikdy nesdělila, že nemovitosti budou prodány za nižší cenu a nevyvolala tak jednání o případném snížení provize.

8. Na uvedený skutkový stav soud užil tato právní ustanovení:

9. Dle § 2048 z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník platí, že: „Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém 10. Dle § 2051 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) platí, že "Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty." 11. Soud se tedy při úvahách o moderaci výše smluvní pokuty nejprve zabýval tím, jakou funkci měla smluvní pokuta v předmětném případě plnit. S ohledem na smysl pokuty v realitních smlouvách lze mít za to, že předmětná pokuta má především preventivní (nátlakovou) funkci. Vytváří totiž nepochybně na příjemce realitní služby dostatečný nátlak, aby dostál své povinnosti jednat tak, aby realitní obchod proběhl dle původně sjednaných podmínek a zajišťuje zprostředkovateli sjednanou odměnu pro případ, že by porušením povinnosti druhá strana nárok na odměnu zmařila.

12. Při rozvažování mezi funkcí paušalizační a sankční soud jednoznačně dospěl k závěru, že smluvní pokuta měla funkci prvně zmíněnou, a to z následujících důvodů: Výše sjednané smluvní pokuty přesně odpovídá sjednané odměně žalobce – dokonce je ve smlouvě takto přesně stanovena (tedy není stanovena částkou či výpočtem, nýbrž doslovně tak, že se bude rovnat výši sjednané provize). Porušením povinnosti žalované žalobce o tuto odměnu přišel, čímž byl naplněn účel smluvní pokuty – zajistit zprostředkovateli výdělek za odvedenou činnost. Nejedná se tedy o sankční opatření ve smyslu represivní funkce, nýbrž o prostředek k zabezpečení plnění smluvního závazku a kompenzaci zisku ušlého tím, že žalovaná porušením své povinnosti žalobce připravila o smluvenou odměnu.

13. Soud se dále zabýval konkrétními okolnostmi s přihlédnutím ke zjištěné funkci smluvní pokuty, přičemž zohlednil nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, nýbrž též okolnosti, které byly dány při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti nastalé později, mají-li v samotném porušení smluvní povinnosti původ.

14. Soud nemá důvod pochybovat o tom, že smluvní pokuta nebyla sjednána nad přiměřenou a obvyklou výši.

15. Soud v tomto směru připomíná závěry Nejvyššího soudu vyjádřené v rozsudku sp. zn. [spisová značka], který je uplatnitelný i po přelomovém rozhodnutí [spisová značka]. V tomto rozhodnutí se NS CŘ zabýval přímo smluvní pokutou v realitních službách a uvedl, že tyto pokuty chránící ekonomický zájem zprostředkovatele, který se zavázal vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy, a tím získat provizi jsou zcela legitimní. NS ČR vycházel ze skutečnosti, že hlavním účelem těchto smluvních pokut je zabránit možnosti obejití zprostředkovatele tak, že nemovitost bude prodána bez jeho účasti, čímž by došlo ke znemožnění získání sjednané odměny. Z předmětného judikátu je rozhodný závěr, že smluvní pokuta odpovídající sjednané provizi je zcela adekvátní a odpovídá možným ekonomickým důsledkům porušení smlouvy.

16. Soud tedy zdůrazňuje, že pokud v konkrétním případě byla smluvní pokuta sjednána výši provize (viz čl. VIII smlouvy), což je hodnota pro smluvní pokutu aprobovaná rozhodnutím uvedeným v předchozím odstavci, byla sjednána v přiměřené výši.

17. Pro úplnost soud dodává, že žádný z účastníků sporu se ostatně nevymezoval proti výpočtu smluvní pokuty třemi procenty z požadované kupní ceny, které soud považuje spíše za nízké, když je mu z úřední činnosti známo (neboť v obvodu zdejšího soudu je sídlo více velkých realitních kanceláří a realitními smlouvami se tak soud běžně zabývá), že zcela běžná je v realitních věcech odměna ve výši 5% z hodnoty nemovitosti, a to i u bytů v Praze, kde je sehnání zájemce nesrovnatelně jednodušší než u dlouhodobě neužívaného a rozlehlého hotelu v Krkonoších, kam musel makléř dojíždět. O tom, že se jednalo o komplikovanou zakázku vypovídaly strany shodně, když ostatně sama jednatelka žalované při svém výslechu [datum] uvedla, že se snažila zájemce neúspěšně sehnat sama, nakonec dospěla k tomu, že bude nezbytné oslovit renomovanou RK, ideálně s přesahem do zahraničí. Pokud byla za takových okolností sjednána odměna ve výši 3%, považuje to soud za nabídku velice příznivou. Ohledně částky, z níž měla být odměna hrazena soud odkazuje na závěry dokazování zmíněné v tomto rozsudku výše, z nichž vyplynulo, že na částce [částka] trvala žalovaná, která k tomu žalobci předložila odborný odhad. Soud neměl důvodu neuvěřit výpovědi žalobce se ji snažil umluvit na snížení ceny, s čímž však žalovaná nesouhlasila a trvala na tom, že nižší částkou by jí nebyla dostatečně kompenzovány náklady, které nesla na pořízení nemovitosti a náklady na její údržbu a opravy. Toto odpovídá vyjádření jednatelky žalované, že nabídková cena byla původně mírně nadhodnocena z důvodu usnadnění vyjednávání. Soud tak má za doložené, že hodnotu nemovitosti, z níž byla provize a tedy i smluvní pokuta odvozena, stanovila sama žalovaná. Žalované za těchto okolností nesvědčí argument o tom, že pokuta byla již původně sjednána jako nepřiměřená, neboť stav nemovitosti neodpovídal té hodnotě, kterou ona sama tvrdila, dokládala a požadovala.

18. K námitce žalované, že makléř ve skutečnosti nebyl schopen sehnat kupujícího na částku [částka] a nárok na provizi počítanou z uvedené částky by mu tak nemohl vzniknout, soud uvádí následující: Z rozhodnutí NS ČR [spisová značka] vyplývá, že v pochybnostech o funkci smluvní pokuty, je na místě vždy uvažovat o paušalizačním charakteru smluvní pokuty, jemuž neodporuje to, je-li skutečná výše škody nižší, než jakou strany v době sjednání předvídaly – rozhodná totiž není skutečná výše škody, ale její předpoklad v době sjednání smluvní pokuty (citace: „v pochybnostech lze vždy uvažovat na paušalizační funkci smluvní pokuty. Tento závěr se neuplatní pouze tehdy, je-li utvrzená smluvní povinnost takové povahy, že škoda, kterou mohly strany v době ujednání smluvní pokuty předvídat (posuzováno optikou poměrů v době ujednání, neboť jde o výklad právního jednání), se v podstatné míře odchyluje od sjednané (částkou či sazbou) smluvní pokuty.“ Jinak řečeno, při posuzování funkce smluvní pokuty není rozhodné jaká škoda ve skutečnosti vznikla, ale jakou škodu strany předvídaly v době sjednání pokuty. Vzhledem k tomu, že v konkrétním případě není smluvní pokuta ve smlouvě stanovena ani konkrétní částkou, ani výpočtem, nýbrž slovy, že bude odpovídat výši provize, je zjevné, že při uzavírání smlouvy strany byly přesvědčeny o tom, že sjednávají smluvní pokutu v částce rovnající se přesně výši škody při porušení smlouvy (tedy „ujití“ provize z činnosti makléře).

19. Zcela irelevantní je pak skutečnost, že skutečná škoda (tedy náklady, které žalobce vynaložil ze svých prostředků na realizaci předmětné zakázky) je nižší. Naopak ta skutečnost, že žalovaná si musí být vědoma toho, že žalobce (či jeho právní předchůdce) investoval do jejího případu vlastní finanční prostředky a čas, a přesto není ochotna uhradit naprosto ničeho, ještě zdůrazňují nečestnost jednání žalované a její nedůvěryhodnost coby smluvního partnera.

20. Soud musí dodat rovněž tolik, že žalovaná měla po celou dobu možnost dohodnout se s makléřem na snížení provize z důvodu dosažení nižší kupní ceny. Žalobce ještě během soudního řízení proklamoval zájem na smírném řešení věci i za cenu snížení žalované částky a je tak nasnadě, že by byl ochotný na rozumný návrh žalované přistoupit. Uzavření smíru se však žalovaná po celou dobu řízení urputně bránila (naposled při snaze soudu o smírné vyřešení věci bezprostředně před vyhlášením tohoto rozsudku) a nadále zastává stanovisko, že nebude žalobci, jehož služby na základě písemné smlouvy čerpala, hradit prostě nic.

21. Soud tak dospěl k závěru, že smluvní pokuta byla sjednána platně a v přiměřené výši.

22. K otázce okolnosti při porušení smluvní povinnosti žalovanou soud rovněž odkazuje na skutkové závěry svého prvního rozsudku, na nichž nemá důvod ničeho měnit. Soud tak vychází z toho, že žalovaná se promyšleným dlouhodobým jednáním snažila dosáhnout ve spolupráci s jednatelkou kupující optimalizace zisku při prodeji nemovitosti, mezi níž zařadila i eliminaci povinnosti k úhradě provize za každou cenu. Toto jednání soud považuje za nečestné a nezakládající tak jakýkoliv důvod pro moderační postup soudu.

23. Tvrzení žalované, že pokuta by měla být snížena, neboť žalobce jí neposkytoval součinnost a nepracoval natolik kvalitně, aby si žalovanou částku zasloužil, soud neshledal opodstatněnou, neboť nic takového z řízení nevyplynulo. Žalobce ve věci jednal profesionálně, nemovitost lákavým způsobem inzeroval na 18 serverech, účastnil se prohlídek (inzerce nemovitosti, e-mailová a sms komunikace žalobce s jednatelkou žalované i [tituly před jménem] [jméno FO], výpověď žalobce). Poté co mu bylo sděleno, že se žalovaná závazně domluvila na prodeji nemovitosti logicky další zájemce nevyhledával (nelze tedy vycházet z tvrzení, že „nebyl schopen sehnat zájemce, který by nemovitosti koupil za [částka]). Tvrzení, že jeho pochybením mělo být to, že nedovedl převést společenský podíl v s.r.o. je pak zcela irelevantní, když písemná zprostředkovatelská smlouva jasně stanovila, že makléř má za provizi sehnat zájemce na koupi nemovitosti, přičemž pokud by byla převedena celá společnost, na tuto provizi mít nárok nebude. Neexistoval tedy žádný závazek ani důvod proč by žalobce měl zdarma zajišťovat převod s.r.o. namísto prodeje nemovitosti. Podstatné je však zejména to, že sama jednatelka žalované ve své výpovědi uvedla, že nikdy žalobci nesdělila jakoukoli výtku k jeho činnosti, z níž by žalobce mohl její nespokojenost vyvodit a učinit kroky k nápravě. I v případě, že by tvrzení jednatelky žalované o nekvalitní činnosti žalobce bylo pravdivé, (což však v řízení nebylo doloženo a soudu se služby žalobce jeví jako zcela profesionální a standardní), musel by soud konstatovat, že pokud tyto výhrady jednatelka žalované neřešila transparentním jednáním směřujícím k odstranění její nespokojenosti, neměl žalobce možnost její nespokojenost z čehokoliv dovodit a jakkoliv na ni reagovat. Jinak řečeno k tvrzenému vnitřnímu rozpoložení jednatelky žalované, které nedala nijak navenek najevo, tak není možno v souvislosti s moderací smluvní pokuty přihlížet.

24. Soud se se žalobcem ztotožňuje v tom, že smyslem smluvní pokuty je eliminovat povinnost poškozeného na prokazování škody či její výše. K otázce výše škody se tak s ohledem na závěry rozsudku NS ČR [spisová značka] z nichž vyplývá, že i s přihlédnutím k uvedené zásadě není v případě paušalizačních pokut možné otázku výše škody zcela pominout vyjadřuje pouze tak, že v konkrétním případě se jedná skutečně o škodu na ušlém zisku, který by žalobci vznikl, pokud by žalovaná smlouvu dodržela, popř. jednala tak, jak lze v hospodářském styku považovat za odpovídající dobrým mravům – tzn. že by žalobci sdělila, že při návrhu kupní ceny ve zprostředkovatelské smlouvě „ustřelila“, nemovitost tedy bude prodána za cenu nižší, z níž by byla nová výše provize sjednána. Při úvaze o nejnižší výši škody tak soud vychází z toho, že žalobce měl při zachování základních zásad hospodářského styku mezi podnikateli obdržet 3% ze získané ceny. V řízení nebylo prokázáno, jaký celkový majetkový profit žalované či její jednatelce vznikl a soud se touto otázkou nemůže v řízení o stanovení smluvní pokuty zabývat, neboť by to bylo v přímém rozporu s institutem smluvní pokuty jako takové, tak zejména se zásadou hospodárnosti řízení. Soud tedy pouze opakuje, že je nutno odmítnout argumentaci žalované, že žalobce nebyl schopen sehnat zájemce za [částka], a to zejména proto, že je zcela nedoložena, neboť žalobce přestal zájemce vyhledávat na pokyn žalované. Naprosto není jisté, zda by za tuto částku nebyl v budoucnu (i s ohledem na změny v hodnotách nemovitosti) nájemce skutečně nalézt, pokud by tomuto počínání žalovaná sama nezamezila. Pokud žalovaná v řízení uváděla, že této ceny nebylo možno dosáhnout, neboť původně požadovaná cena nemovitosti byla nadsazená, což se zjistilo až následnou důkladnou stavebně – technickou prověrkou nemovitosti, pak by takové tvrzení nemohlo jít k tíži žalobce, kterému žalovaná doložila před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy odhad na cenu požadované částce odpovídající. V každém případě soud setrvává na tom, že při zachování běžných morálních pravidel by v případě, kdy byla následně zjištěna nutnost snížení ceny, bylo namístě s makléřem projednat novou výši provize z takto snížené ceny. Soud rovněž setrvává na tom, že z provedeného dokazování (jsou-li důkazy posouzeny ve všech souvislostech) vyplynulo, že skutečnou cenou hrazenou za nemovitosti byla částka vyšší než uvedená v kupní smlouvě ([částka]), přičemž příjemkyní těchto hodnot byla částečně sama žalovaná, částečně její jednatelka, která žalovanou jako její jediná společnice a jednatelka výlučně ovládá a používá ke tvorbě vlastního zisku. V tomto směru soud vychází jak ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], tak ze zjištění, že jednatelka žalované čerpala v souvislosti s prodejem nemovitosti další materiální výhody (koupě jednotky vybudované v původním hotelu za výhodnou cenu). K posudku [tituly před jménem] [jméno FO] soud uvádí, že nemá za to, že by jej znalkyně obhájila „do poslední koruny“ a určitá odchylka tam mohla být, ale nic nesvědčilo o tom, že by znalkyně cenu téměř dvakrát navýšila. Tomu pak zcela odpovídají závěry soudu o tom, že jednatelka žalované s jednatelkou žalobkyně investovaly množství času a energie do optimalizace finančních povinností s prodejem nemovitosti spojených a soud setrvává na svém stanovisku, že kupní cena uvedená v kupní smlouvě a jejím dodatku (jehož důvod a vznik jednatelka žalované při řízení odmítla osvětlit) neodpovídají skutečnému profitu, který byl prodejem nemovitosti žalovanou či její jednatelkou získán. Závěrem soud uvádí, že i kdyby zisk žalobce měl být „pouze“ 3% z kupní ceny uvedené v kupní smlouvě (to je [částka]) nepředstavoval by rozdíl mezi škodou a smluvní pokutou dle názoru tak zásadní rozdíl, který by zakládal nutnost pokutu moderovat, neboť tento nastává pouze v případě zcela zjevného nepoměru mezi uvedeným, což dle názoru soudu necelý dvojnásobek není.

25. Soud při všech svých úvahách přihlédl i k tomu, že žalovaná je právnickou osobou – podnikatelkou, u níž se očekává nejvyšší možná míra úsudku a odborné péče. Vzhledem k tomu, že soud neshledal žádné pochybení v profesionální činnosti žalobce a žalovaná naopak vědomě a cíleně jednala tak, aby smluvenou odměnu nemusela hradit, soud neshledal důvod, který by při úmyslném porušení povinnosti žalované zakládal možnost zvažování moderace smluvní pokuty.

26. Soud dodává, že dodržování smluv je klíčovým pilířem právního řádu a stability obchodního prostředí. Smlouvy představují závazné dohody mezi stranami, které se zavazují splnit určité povinnosti, přičemž očekávají, že druhá strana dodrží své závazky. Tento princip je nezbytný pro udržení důvěry v obchodních vztazích – pokud by smluvní závazky nebyly respektovány, vedlo by to k chaosu, nejistotě a poklesu obchodní aktivity. Stabilní smluvní prostředí je proto zásadním předpokladem pro fungování tržní ekonomiky, která je charakteristická i pro geopolitický prostor, jehož součástí je Česká republika. Podnikatelé vstupující do smluvních vztahů tedy musí být připraveni plnit své závazky, a to i v případě, že se jim to jeví jako nevýhodné. Integrita a důvěryhodnost podnikatele spočívá právě ve schopnosti dostát dohodnutým povinnostem. Možnost svévolného měnění či rušení smluvních závazků je nepřijatelná. Smluvní pokuty jsou pak jedním z efektivních mechanismů, který motivuje smluvní strany k plnění dohodnutých povinností. Smluvní pokuta sjednaná v konkrétním případě nesla jak preventivní, tak kompenzační funkci, neboť jejím účelem bylo motivovat žalovanou k plnění povinností ve smlouvě přijatých, dále pak zajistit žalobci (jeho právnímu předchůdci) sjednaný zisk, pokud by žalovaná svým povinnostem nedostála.

27. Soud zdůrazňuje zásadu, že soudní zasahování do sjednaných smluvních pokut by mělo být výjimečné a přicházet v úvahu pouze v případech, kdy je sankce zjevně nepřiměřená nebo odporuje zásadám spravedlnosti. Soudy by při přezkumu smluvních pokut měly postupovat obezřetně, aby nenarušily princip smluvní svobody a předvídatelnost obchodních vztahů. Časté zásahy by mohly vést ke ztrátě důvěry v právní ochranu smluvních ujednání a oslabit jistotu stran, že jejich dohody budou vymahatelné. Jinak řečeno - zásah soudu do výše smluvní pokuty by měl být až krajním řešením a měl by být uplatňován pouze v případech, kdy je sankce zjevně nepřiměřená. K takovému závěru soud při zohlednění skutkových okolností, které vyplynuly z dokazování nedospěl a rozhodl tedy tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

28. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobci přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to v souladu se žalobním požadavkem ode dne následujícího po splatnosti tohoto nároku, jak byl stanoven předžalobní výzvou.

29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka], přičemž tato částka představuje 9,5 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 54,75 % a úspěchu žalobce v rozsahu 45,25 %). Tyto náklady sestávají z uhrazeného soudního poplatku za odvolání ve výši [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] (2 x [částka]) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně paušální náhrady výdajů ve výši [částka] dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a deseti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně paušální náhrady výdajů ve výši [částka] dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka]. Soud žalované nepřiznal náhradu nákladů za cestovné a cestou promeškaný čas advokátky, která ji zastupovala, neboť místní příslušnost soudu je dle o.s.ř. stanovena ku prospěchu žalovaného tak, že řízení probíhá v místě jeho sídla, kde konkrétní řízení bylo rovněž vedeno. Není pochyb o tom, že v Praze působí řada advokátů, kteří by žalovanou mohli zastupovat. Bylo samozřejmě plným právem žalované zvolit si právní pomoc advokátní kanceláře sídlící mimo Prahu, nicméně v takovém případě nejsou náklady spojené cestami advokáta k soudu potřebné k účelnému uplatňování práva ve smyslu uvedeného zákonného ustanovení. Soud tedy žalované nepřiznal náhradu za cestovné k jednání soudu, ani promeškaný čas, když žalovaná se sídlem v Praze, zmocnila k zastupování advokáta se sídlem mimo Prahu a takové náklady nelze považovat za účelně vynaložené (viz II. ÚS 736/12).

30. Výrokem III tohoto rozsudku byla žalobci uložena povinnost uhradit státu částku [částka], která byla placena znalkyni za obhajobu znaleckého posudku, který předložil žalobce. Soud nepřehlédl, že žalobce z uvedené částky již [částka] soudu zaplatil na základě prvního zrušeného rozsudku, vzhledem k tomu, že výrok o nákladech řízení je však konstitutivní a vzniká až právní mocí rozhodnutí o nákladech řízení, zrušením výroku prvního rozsudku, kterým byla tato povinnost uložena, se tak na předmětnou povinnost žalobce nahlíží jako by doposud nevznikla. Soud tak uložil výrokem III žalobci tuto povinnost v plném rozsahu, neboť náklad na znalečné vznikl na základě jeho návrhu.

Poučení