76 C 49/2023-57

Rubrum

Okresní soud v Ústí nad Labem rozhodl samosoudcem JUDr. Adamem Čičmancem ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného a žalované] 2. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalovaného a žalované] o vyklizení nemovitých věcí takto:

Výrok

I. Žalovaní jsou povinni vyklidit a odevzdat žalobkyni pozemek parc. č. st. 308, jehož součástí je stavba [adresa], a pozemek parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. Stadice, obec Řehlovice, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 22 642,80 Kč, každý jednou polovinou, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou k Okresnímu soudu v Ústí nad Labem dne [datum] domáhala proti žalovaným vyklizení a odevzdání nemovitých věcí, pozemku parc. č. st. 308, jehož součástí je stavba [adresa], pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. Stadice, obec Řehlovice, okres [okres], u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem (dále též jen„ Nemovité věci“), s následujícím odůvodněním. Žalobkyně se na základě kupní smlouvy [číslo] ze dne [datum], uzavřené mezi žalobkyní jako kupující a žalovanými jako prodávajícími, stala vlastníkem Nemovitých věcí. Dne [datum] uzavřela jako pronajímatel s žalovanými jako nájemci smlouvu o nájmu nemovitých věcí, na základě které přenechala žalovaným k dočasnému užívání Nemovité věcí, za což se jí žalovaní zavázali platit pravidelné měsíční nájemné ve výši 25 000 Kč, a to vždy nejpozději k šestému dni příslušného kalendářního měsíce. S ohledem na skutečnost, že ze strany žalovaných nebylo řádně hrazeno sjednané nájemné, když řádně neuhradili nájemné za období červenec - září 2022, čímž zvlášť závažným způsobem porušili svoji povinnost z nájemní smlouvy, a to jednak dle čl. II. odst. 3 Nájemní smlouvy a jednak dle § 2291 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., vypověděla žalobkyně žalovaným dne [datum] nájemní smlouvu a vyzvala je k vyklizení a předání Nemovitých věcí nejpozději do jednoho měsíce od doručení uvedené výpovědi. Výpověď nájemní smlouvy byla žalovaným doručena dne [datum]. K vyklizení a odevzdání Nemovitých věcí tudíž mělo dojít nejpozději do [datum]. Do dnešního dne však ani přes opakované výzvy žalobkyně k vyklizení a předání Nemovitých věcí žalobkyni nedošlo.

2. Ve věci bylo nařízeno jednání na den [datum], následně však k žádosti žalobkyně bylo první jednání před jeho zahájením odročeno, na den [datum], přičemž předvolání k jednání bylo žalovaným doručeno spolu s žalobou do vlastních rukou dne [datum] tzv. fikcí doručení podle § 49 odst. 4 věta první zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších změn a doplnění, dále jen„ o. s. ř.“, resp. dne [datum] fikcí doručení podle § 49 odst. 4 věta první (oznámení o odročení jednání). Soud věc projednal na jednání konaném dne [datum] podle § 101 odst. 3 o. s. ř., v nepřítomnosti žalovaných, kteří se k jednání, leč řádně předvoláni, bez omluvy nedostavili.

3. Z provedeného dokazován soud zjisti následující: 4. [příjmení] [příjmení] vlastnictví [číslo] se podává, že žalobkyně je v Katastru nemovitostí evidována jako vlastník Nemovitých věcí. Vklad vlastnického práva ve prospěch žalobkyně byl proveden s právními účinky k [datum].

5. Z listiny označené jako Kupní smlouva [číslo] (dále též jen„ Kupní smlouva“) datované dnem [datum] a podepsané téhož dne účastníky soud zjistil, že se žalovaní jako prodávající a žalobkyně jako kupující dohodli na prodeji Nemovitých věcí žalobkyni za kupní cenu 3 900 000 Kč.

6. Z listiny označené jako Smlouva o nájmu nemovitých věcí (dále též jen„ Nájemní smlouva“) datované dnem [datum] a podepsané účastníky soud zjistil, že žalobkyně jakožto pronajímatelka se s žalovanými jakožto nájemci dohodla na přenechání Nemovitých věcí nájemcům k užívání počínaje dnem [datum] za účelem bydlení a žalovaní se na oplátku zavázali platit žalobkyni nájemné ve výši 25 000 Kč měsíčně splatné vždy k 6. dni příslušného kalendářního měsíce (čl. I., V.). Nájemní smlouva byl sjednána na dobu určitou do [datum] pro případ, že nájemci odkoupí Nemovité věci v roce 2022, nebo do [datum] pro případ, že nájemci odkoupí Nemovité věci v roce 2023, nebo do [datum] pro případ, že nájemci odkoupí Nemovité věci v roce 2024 (čl. II. odst. 1). Strany si sjednaly, že pokud nájemci poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat vyklizení předmětu nájmu nejpozději do jednoho měsíce od jeho skončení. Za zvlášť závažné porušení se dle smlouvy považuje nezaplacení nájemného za dobu alespoň tří měsíců (čl. II. odst. 3).

7. Ze dvou listin označených jako Výzva k úhradě dluhu ze Smlouvy o nájmu nemovitých věcí ze dne [datum] datovaných dnem [datum] se podává, že žalobkyně adresně každého žalovaného zvlášť upomenula k úhradě dlužného nájemného ve výši 49 968 Kč za období červenec - srpen 2022 ze Smlouvy o nájmu a vyzvala je k zaplacení dluhu na nájemném do deseti dnů od doručení výzvy. Současně žalobkyně s odkazem na Smlouvu o nájmu (čl. II. odst. 3) upozornila žalované, že neplacení nájemného po dobu alespoň tří měsíců je porušením povinnosti nájemců hradit nájemné zvlášť závažným způsobem, přičemž pronajímateli v takovém případě svědčí právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat vyklizení Nemovitých věcí. Zásilky obsahující tyto listiny byly dle dodejek vhozeny žalovaným do schránky dne [datum] (druhá žalovaná), resp. dne [datum] (prvý žalovaný).

8. Ze dvou listin označených jako Výpověď nájmu ze Smlouvy o nájmu nemovitých věcí ze dne [datum] a Výzva k zaplacení dluhu na nájemném ze Smlouvy o nájmu nemovitých věcí ze dne [datum] datovaných dnem [datum] se podává, že žalobkyně adresně vůči každému žalovanému zvlášť projevila vůli vypovědět Nájemní smlouvu bez výpovědní doby s ohledem na zvlášť závažné porušení povinnosti žalovaných platit nájemné, s jehož úhradou za měsíce období červenec - září 2022 jsou v prodlení. Žalobkyně žalované současně vyzvala, aby Nemovité věci vyklidili a předali žalobkyni nejpozději do jednoho měsíce od doručení výpovědi. Žalovaní byli poučeni jednak o právu podat proti výpovědi námitky dle § 2286 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., jednak o právu podat soudu návrh, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy jim výpověď došla, podle § 2290 zák. č. 89/2012 Sb. Dopisy obsahující výpovědi byly dle dodejek vhozeny do schránky/schránek žalovaných shodně dne [datum]

9. Ze dvou listin označených jako Výzva k vyklizení a předání nemovitých věcí datovaných dnem [datum] se podává, že žalobkyni prostřednictvím svého zástupce vyzvala jednotlivě každého žalovaného zvlášť, aby Nemovité věci vyklidili a předali žalobkyni do [datum] a zaplatili dluh na nájemném ve výši 49 968 Kč. Žalovaní byli upozorněni na možnost soudního řešení sporu. Dopisy byly doručeny do sféry žalovaných dne [datum]. Dopisy byly dle dodejek vhozeny do schránky/schránek žalovaných shodně dne [datum].

10. Soud dospěl na základě provedeného dokazování k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

11. Žalobkyně je v katastru nemovitostí evidována jako vlastník Nemovitých věcí (viz bod 4.). Jakožto kupující se s žalovanými jakožto prodávajícími dohodla na prodeji Nemovitých věci v Kupní smlouvě podepsané všemi účastníky dne [datum] (viz bod 5.). Téhož dne se jakožto pronajímatelka dohodla s žalovanými jakožto nájemci na to, že jim, počínaje dnem [datum], Nemovité věci přenechá k užívání za účelem jejich bydlení za měsíční nájemné ve výši 25 000 Kč splatné vždy k šestému dni příslušného kalendářního měsíce (viz bod 6.). Jelikož žalovaní nezaplatili celé nájemné za měsíc červenec 2022 ve výši 24 968 Kč a nájemné za měsíc srpen 2022 ve výši 25 000 Kč, žalobkyně upomenula žalované o splnění této povinnosti dopisy ze dne [datum], doručenými prvému žalovanému dne [datum] a druhé žalované dne [datum], v nichž jim jednak poskytla dodatečnou lhůtu 10 dnů od doručení k zaplacení dluhu na nájemném, jednak je upozornila, že nezaplacení tří nájemných bude v souladu s Nájemní smlouvou považovat za porušení povinnosti nájemců zvlášť závažným způsobem, což opravňuje žalobkyni vypovědět Nájemní smlouvu bez výpovědní doby a ke vzniku povinnosti žalovaných odevzdat Nemovité věci do jednoho měsíce od skončení nájmu žalobkyni (viz bod 7.). Jelikož žalovaní dluh na nájemném za období červenec - srpen 2022 ve výši celkem 49 968 Kč neuhradili a to ani k dodatečným výzvám ze dne [datum] a k tomu dále nezaplatili žalobkyni ani nájemné připadající na měsíc září 2022 ve výši 25 000 Kč, zaslala jim žalobkyně dopisy datované dnem [datum], jež byly vhozeny do schránek žalovaných dne [datum], v nichž žalovaným sdělila, že jednak vypovídá Nájemní smlouvu pro nezaplacení nájemného za období červenec - září 2022 ve výši celkem 74 968 Kč, a sice bez výpovědní doby, jelikož to považuje za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemců hradit nájemné, jednak je poučila o jejich právo podat proti výpovědi námitky podle § 2286 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb. a domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem podle § 2290 zák. č. 89/2012 Sb., jednak žalované vyzvala k vyklizení Nemovitých věcí a jejich předání žalobkyni do jednoho měsíce od doručení těchto výpovědí (viz bod 8.). Jelikož žalovaní [příjmení] věci nevyklidili a nepředali, žalobkyně je dopisy ze dne [datum], vhozenými do schránek žalovaných dne [datum], vyzvala, aby vyklidili a žalobkyni předali Nemovité věci do [datum] s upozorněním na možnost podání žaloby na vyklizení k soudu. Žalovaní [příjmení] věci dosud nevyklidili (viz bod 9.).

12. Podle § 574 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn a doplnění (dále jen„ o. z.“), na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

13. Podle § 605 odst. 2 o. z., konec lhůty nebo doby určené podle týdnů, měsíců nebo let připadá na den, který se pojmenováním nebo číslem shoduje se dnem, na který připadá skutečnost, od níž se lhůta nebo doba počítá. Není-li takový den v posledním měsíci, připadne konec lhůty nebo doby na poslední den měsíce.

14. Podle § 1040 odst. 1 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

15. Podle § 1760 o. z., skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.

16. Podle § 2201 o. z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Podle § 2225 odst. 1 o. z., při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

18. Podle § 2236 odst. 3 o. z., je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

19. Podle § 2270 odst. 1 o. z., zavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě.

20. Podle § 2270 odst. 2 o. z., co platí o nájemci, platí obdobně o společných nájemcích, není-li dále stanoveno jinak 21. Podle § 2286 odst. 1 o. z., výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

22. Podle § 2286 odst. 2 o. z., vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

23. Podle § 2291 odst. 1 o. z., poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

24. Podle § 2291 odst. 2 o. z., nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

25. Podle § 2291 odst. 3 o. z., neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

26. Po právní stránce soud posoudil věci následovně:

27. Předně se soud zabýval skutečností, že Nájemní smlouva a Kupní smlouva byly mezi účastníky uzavřeny v týž den ([datum]), přičemž vklad vlastnického práva žalobkyně k Nemovitým věcem byl proveden s účinky ke dni [datum] (viz § 1105 o. z.). Řečeno jinak, v době uzavření Nájemní smlouvy s ohledem na sjednanou dobu nájmu (počínaje [datum]) žalobkyně [příjmení] věci nevlastnila a ani jí nesvědčilo právo s nimi nakládat z jiného právního důvodu. Právní praxe ve vztahu k předchozí právní úpravě (zák. č. 40/1964 Sb.) dovozovala absolutní neplatnost nájemní smlouvy v případě absence práva k plnění (srov. odůvodnění usnesení Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 748/10-2). V poměrech účinné právní úpravy zákona č. 89/2012 Sb. však absence oprávnění nakládat s plněním není sama o sobě důvodem k neplatnosti smlouvy (viz § 1760 o. z.). Skutečnost, že žalobkyně nebyla při uzavření Nájemní smlouvy oprávněna nakládat s Nemovitými věcmi, včetně přenechání jich k užívání, pak nezpůsobuje absolutní neplatnost Nájemní smlouvy ani ve spojení s § 580 odst. 2 o. z. Soud s odkazem na § 74 o. z. zdůrazňuje základní princip výkladu právního jednání, jímž je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost právního jednání, před takovým výkladem, který neplatnost zakládá, jsou-li možné oba tyto výklady, přičemž neplatnost smlouvy má proto být výjimkou, nikoli zásadou. Tento princip je nutno respektovat nejen v souvislosti s právním jednáním (zde se smlouvou) jako celkem, ale i ve vztahu k jednotlivým smluvním ujednáním. Vždy je tak třeba upřednostnit výklad smlouvy či smluvního ujednání, který zachovává jejich právní účinky, před výkladem, jenž jim je upírá (srov. např. nálezy Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 436/05, ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 3379/19, ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 625/03, ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 2124/14, či ze dne ze dne [datum], sp. zn. IV. ÚS 1783/11).

28. Uvedené vývody v poměrech projednávané věci znamenají, že Nájemní smlouva byla uzavřena platně, jelikož smluvní strany při uzavření smlouvy, soudě dle sjednání Kupní a Nájemní smlouvy k témuž předmětu v týž den, musely vědět, že se jejich ujednání stran Nájemní smlouvy stane účinným jen za předpokladu, že žalobkyně nabude vlastnické právo k Nemovitým věcem (pokud by žalobkyně vlastnické právo nenabyla, logicky by nemohla Nemovité věci žalovaným pronajmout). A to dokonce i přesto, že sjednané datum vzniku nájemního vztahu nastalo ještě před vkladem vlastnického práva žalobkyně. Ostatně, žalovaní užívali nemovitou věc i v období od sjednaného počátku nájmu do nabytí vlastnického práva žalobkyně k Nemovitým věcem, tj. od [datum] do [datum], nikoli z titulu Smlouvy o nájmu nýbrž z titulu jim svědčícího vlastnického práva. To ostatně plyne i z čl. VI.

1. Kupní smlouvy, kdy se strany dohodly, že žalovaní předají Nemovité věci žalobkyni pouze za podmínky, že mezi nimi nedojde k jiné dohodě o užívání nemovitosti. Podmínka splněna nebyla, tj. žalovaní mohli pokračovat v užívání Nemovité věci, následkem současně uzavřené Nájemní smlouvy.

29. Pokud by soud s poukazem na počáteční a dočasnou nemožnost žalobkyně s Nemovitou věci nakládat posoudil Nájemní smlouvu jako absolutně neplatnou, zpronevěřil by se tím § 574 o. z. a shora zmíněné judikatuře Ústavního soudu, kdy výkladem Kupní a Nájemní smlouvy s přihlédnutím k okolnostem jejich sjednání nelze než dospět k závěru, že účastníci si museli být vědomi existence této právní překážky a především její časové omezenosti vázané na vklad vlastnického práva žalobkyně do Katastru nemovitostí, a jejich úmysl směřoval k zachování práva žalovaných [příjmení] věci kontinuálně užívat, byť z jiného právního důvodu. Opačný závěr by totiž vedl ke zřejmému znevýhodnění žalovaných jakožto nájemců, kteří by vlivem počátečního nedostatku oprávnění žalobkyně [příjmení] věc pronajmout a z toho plynoucí absolutní neplatnosti Nájemní smlouvy, byli zbaveni právem chráněného postavení nájemců jakožto slabší smluvní strany, když se v projednávané věci neprosadí § 2238 o. z. [příjmení] daného právního názoru je, že po dobu, po kterou žalovaní [příjmení] věci užívali z titulu jim svědčícího vlastnického práva, nikoli u titulu Nájemní smlouvy, tj. od [datum] do [datum], by žalobkyni nemuselo nevzniklo právo na nájemné.

30. Pro zajímavost, shodně je normováno pravidlo v čl. II.-7:102 DCFR:,, Smlouva není vcelku ani zčásti neplatná z pouhého důvodu, že k okamžiku jejího uzavření není možné splnit závazek nebo že strana smlouvy není oprávněna nakládat s hodnotou, k níž se smlouva vztahuje“ (dostupné na [webová adresa]).

31. Dále, ustanovení § 1040 o. z. zakládá možnost ochrany vlastnického práva proti neoprávněným zásahům formou žaloby na vydání věci (reivindikační žaloby). Jedná-li se o věc nemovitou, je třeba žalovat na vyklizení a předání nemovité věci.

32. Žalobkyně jakožto pronajímatel a žalovaní jakožto nájemci uzavřeli dne [datum] platnou nájemní smlouvu dle § 2235 a § 2236 odst. 3 o. z. k domu a souvisejícím pozemkům (§ 2236 odst. 1 a 3 o. z.), v níž se žalobkyně zavázala přenechat žalovaným [příjmení] věci k dočasnému užívání do společného nájmu (§ 2270 odst. 1 o. z.) počínaje [datum] za účelem bydlení a žalovaní se zavázali platit žalobkyni pravidelné měsíční nájemné ve výši 25 000 Kč nejpozději ke každému šestému dni kalendářního měsíce, za který nájemné náleží (§ 2201 o. z.). Nájem byl sjednán na dobu určitou, přičemž nebylo tvrzeno a ani z dokazování nevyplynulo, že by bylo ze strany žalovaných uplatněno právo na odkup Nemovitých věcí (čl. II. odst. 1 Nájemní smlouvy). Jednání žalovaných, kteří nezaplatili žalobkyni nájemné za období červenec - září 2022 ve výši celkem 74 968 Kč (24 968 Kč + 25 000 Kč + 25 000 Kč), lze kvalifikovat jako zvlášť závažné porušení povinnosti nájemců jak dle § 2291 odst. 2 o. z., tak dle čl. II. odst. 3 Nájemní smlouvy. Přičemž podmínka § 2291 odst. 2 o. z. stran nezaplacení nájemného nedopadá jen na případy, kdy nájemné není zaplaceno vůbec, nýbrž i na případy, kdy nájemné není zaplaceno zčásti, tzn. v nižší než dohodnuté částce (srov. usnesen Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1361/2006; právní názor vyslovený v poměrech zák. č. 40/1964 Sb. se prosadí i v poměrech zák. č. 89/2012 Sb.).

33. Jelikož žalovaní porušili povinnost nájemců zvlášť závažným způsobem, dopisy ze dne [datum], dodanými do sféry dispozice žalovaných vhozením do schránky dne [datum] (§ 2286 odst. 1 věta první o. z.), žalobkyně využila svého práva vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby jí žalovaní bez zbytečného odkladu Nemovité věci odevzdali, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (§ 2291 odst. 1 o. z.). Slovní spojení„ dostane do sféry dispozice“ zahrnuje i případ, kdy doručením dopisu, obsahujícího projev vůle, vhozením do poštovní schránky, nabyl adresát hmotněprávního úkonu objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Přitom není nezbytné, aby se adresát skutečně seznámil s obsahem hmotněprávního úkonu, dostačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2004, sp. zn. 28 Cdo 72/2004). Výpovědi doručené žalovaným byly určité, bylo z nich patrné, kdo je činí, včetně projevu vůle této strany, vůči komu je činěna, obsahovaly specifikaci nájemního vztahu, specifikaci nemovitých věcí, kterých se týká, obsahovali vylíčení výpovědního důvodu včetně jeho skutkové specifikace (§ 2291 odst. 3 o. z.). Řečeno jinak, projev vůle žalobkyně vtělený do výpovědí byl objektivně pochopitelný, tj. žalovaní v postavení adresátů výpovědí mohli tuto vůli vnímat bez rozumných pochybností o jejím obsahu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1720/2008). Výpovědi obsahovaly poučení žalovaných o jejich právu vznést námitky proti výpovědi a o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy jim výpovědi došly.

34. Žalobkyně dále dostála hmotněprávní podmínce obsažené v § 2291 odst. 3 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a pod [číslo] časopisu Soudní judikatura), když žalované dopisy ze dne [datum], dodanými do sféry jejich dispozice dne [datum], resp. [datum], vyzvala k odstranění závadného chování (protiprávního stavu), tj. k zaplacení dlužného nájemného za červenec – srpen 2022, upozornila je, že nezaplacení nájemného za tři měsíce je kvalifikováno jako zvlášť závažné porušení povinnosti nájemců a že žalobkyni v takovém případě svědčí právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Z poučení o možnosti výpovědi nájmu muselo být pro žalované zřejmé, že se jedná o výzvu podle § 2291 odst. 3 o. z. Mezi těmito upomínkami a výpověďmi je i časová souvislost, když výpovědi byly učiněny po cca sedmi týdnech (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4713/2017). Desetidenní lhůtu pak soud považuje s ohledem na výši částky za přiměřenou. Ačkoli v době zaslání výzev dle § 2291 odst. 3 o. z. žalovaní dosud nebyli v prodlení s placením tří nájemných, tedy dosud nebyly splněny podmínky pro výpověď nájmu bez výpovědní doby, jedinému účelu výzvy, tj. pokusu o smírné řešení věci před podáním výpovědi, bylo učiněno zadost. Z obsahu výzev přitom muselo být žalovaným zřejmé, že jakmile nezaplatí již dlužné nájemné za měsíce červenec - srpen 2022, ani nájemné za měsíc září 2022, bude jejich jednání kvalifikováno jako zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce a vystaví se riziku výpovědi nájmu bez výpovědní doby. Žalovaní přes výzvu protiprávní stav neodstranili, dlužné nájemné v desetidenní lhůtě nezaplatili, naopak pokračovali v neplacení nájemného i v měsíci září 2022. Za dané situace by bylo opětovně zasílání výzvy dle § 2291 odst. 3 o. z. po nezaplacení nájemného za měsíc září 2022 toliko formální, když smysl zmíněného ustanovení byl naplněn již dopisy ze dne [datum].

35. Jelikož v projednávané věci byl naplněn výpovědní důvod, okamžikem dojití výpovědi do sféry vlivu nájemců, tj. dnem [datum], nájem Nemovitých věcí zanikl, tj. zaniklo právo žalovaných [příjmení] věci užívat a povinnost žalobkyně užívání strpět (§ 2205 o. z.). Důsledně uvedenému byli žalovaní povinni Nemovité věci vyklidit a odevzdat žalobkyni nejpozději do [datum] (§ 605 odst. 2 věta první o. z.), což neučinili.

36. Soud dospěl k závěru, že žalovaní [příjmení] věci užívají bez právního důvodu, čímž neoprávněně zasahují do vlastnického práva žalobkyně, která se po právu domáhá jejich vyklizení (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2013, sp. zn. 22 Cdo 3099/2012). Soud žalobkyni v celém rozsahu vyhověl a lhůtu k vyklizení a odevzdání Nemovitých věcí uložil dle § 160 odst. 1 o. s. ř. do 15 dnů od právní moci rozsudku, k zaplacení náhrady nákladů řízení pak soud určil lhůtu 3 dnů dle téhož ustanovení.

37. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř., tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 22 642,80 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 1 500 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 1 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (žaloba) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., a z částky 1 500 Kč za účast na jednání soudu dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. (když předžalobní výzva ze dne [datum] byla odeslána zvlášť každému žalovanému), z cestovného podle § 13 odst. 1 a. t. ve výši celkem 5 480,83 Kč za cestu na jednání soudu na trase [obec] – [okres] a zpět (celkem 720 km) motorovým vozidlem zn. BMW (44,10 Kč za litr paliva průměrné spotřebě 5,47 l [číslo] km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb.), z náhrady za promeškaný čas podle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 advokátního tarifu ve výši 16x100 Kč za šestnáct započatých půlhodin (čas strávený cestou na trase [obec] – [okres] na jednání soudu a zpět) a, jelikož je zástupkyně žalované plátcem DPH, z částky odpovídající dani z přidané hodnoty z odměny, náhrady hotových výdajů, cestovného a náhrady za ztrátu času ve výši 3 061,97 Kč Celkem činí výše nákladů, na jejichž náhradu má žalobkyně nárok, částku 22 642,80 Kč.

38. Soud podotýká, že při stanovení tarifní hodnoty nevycházel z § 8 odst. 1 a. t., když ani kupní cena v Kupní smlouva, ani cena zpětného odkupu v Nájemní smlouvě neposkytují spolehlivý základ pro zjištění ceny Nemovitých věcí. Jelikož lze hodnotu Nemovitých věcí zjistit jen s nepoměrnými obtížemi, přesahujícími projednávanou věc, bylo nezbytné postupovat podle § 9 odst. 1 a. t. srov. např. usnesení ze dne [datum] sp. zn. IV. ÚS 201/01, ze dne [datum] sp. zn. II. ÚS 111/11 a ze dne [datum] sp. zn. III. ÚS 3699/15).

39. V řízení o vyklizení nemovitosti, opírající se o tvrzení, že ji žalovaní užívají bez právního důvodu, nelze žalované považovat za nerozlučné společníky (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 1. 2012, sp. zn. 20 Cdo 2619/2011), proto soud rozhodl, že každý bude nést nákladovou povinnost rovným dílem podle § 140 odst. 1 část věty druhé za středníkem o. s. ř.

Poučení