8 C 108/2022-70

Rubrum

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudcem Mgr. Stanislavem Janků ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro zaplacení 4 900 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba žalobce o zaplacení 4 900 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ode dne 1. 5. 2022 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 124 244,54 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobce se v dané věci žalobou ze dne [datum] domáhá zaplacení 4 900 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ode dne [datum] do zaplacení s odůvodněním, že s poukazem na ustanovení §667 občanského zákoníku účinného do 31.12.2013 (dále jen obč. zák.) mu a svědčí nárok v uvedené výši na vypořádání zhodnocení nemovité věci žalované, jehož výši opírá o znalecký posudek, a to vše v souvislosti s ukončením nájemního vztahu uplynutím doby založeného nájemní smlouvou ze dne [datum] a dodatkem [číslo] k této smlouvě ze dne [datum], jehož předmětem byl nájem budovy [adresa] na pozemku st. parc. [číslo] pozemku st. parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], [anonymizováno] [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], za účelem provozování ubytovacích služeb, pořádání kulturních akcí a restaurační činnosti, přičemž za pronájem se žalobce zavázal žalované hradit nájem ve výši 5 000 Kč měsíčně. Dle žalobce je pak ve věci podstatné, že se žalovaný nezavázal k úhradě nákladů spojených se změnou (rekonstrukcí) předmětu nájmu, má proto právo požadovat protihodnotu tohoto, o co se zvýšila hodnota věci. Je též nutné rozlišovat pojmy náklady a zhodnocení, přičemž ustanovení čl. II., odst. 2.1 dodatku k nájemní smlouvě se vztahuje jen na náhradu nákladů za změny na věci, nikoliv však již na náhradu za zhodnocení nemovitosti investicemi. Při jednání pak žalobce na svém návrhu setrval.

2. Žalovaná se žalobou v plném rozsahu nesouhlasí a navrhuje ji zamítnout, když ustanovení čl II., odst. 2.1 dodatku k nájemní smlouvě vylučuje po skončení nájmu jakoukoliv náhradu, čemuž odpovídalo i užívání předmětu nájmu za snížené nájemné ve výši 5000Kč měsíčně, vše doplňuje citací judikatury Nejvyššího sodu a Ústavního soudu, z opatrnosti pak žalovaná rozporuje výši uplatněného nároku, kdy výpočet provedený znalcem považuje za nesprávný. Při jednání pak žalovaná na svém návrhu setrvala.

3. Pokud jde o skutkový stav věci, soud vzal s ohledem na shodná či nerozporovaná tvrzení účastníků za nesporné, že účastníci dne [datum] podepsali nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem nemovitých věcí ve vlastnictví žalované - budovy [adresa] na pozemku st. parc. [číslo] vedené jako stavba občanského vybavení, dále pozemku st. parc. [číslo] o výměře 730 m2, vedeného jako zastavěná plocha a nádvoří (dnes vedeného jako pozemek st. 103 o výměře 722 m2 - zastavěná plocha a nádvoří), pozemku parc. [číslo] o výměře 948 m2, vedeného jako trvalý travní porost a pozemku parc. [číslo] o výměře 46 m2, vedeného jako trvalý travní porost (dnes vedeného jako pozemek parc. [číslo] o výměře 1035 m2 - zahrada), vše zapsáno v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], [anonymizováno] [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], na [list vlastnictví], za účelem provozování ubytovacích služeb, pořádání kulturních akcí a restaurační činnosti, přičemž za pronájem se žalobce zavázal žalované hradit nájem ve výši 5 000 Kč měsíčně. V čl. IV., bodu 4.1. nájemní smlouvy si účastníci sjednali, že: Nájemce bere na vědomí, že uvedené sjednané nájemné je snížené o 10.000 Kč oproti obvyklému nájemnému ve výši 15.000 Kč vzhledem k současnému stavu předmětu nájmu a k tomu, že nájemce hodlá provést zhodnocení předmětu nájmu stavebními úpravami za účelem provozování činnosti uvedených v čl. II. odst. 2.1 této smlouvy. Nájemní poměr byl uzavřen na dobu určitou od [datum] do 30. 4. 2022 s možností výpovědi kterékoliv ze stran s roční výpovědní lhůtou. V čl. VI. bodu 6.4 si účastníci sjednali, že: Ke dni skončení bude mezi oběma stranami podepsán předávací protokol, přičemž o předání se pořídí zápis a současně dojde mezi stranami k rekapitulaci závazků a pohledávek, které vůči sobě v den předání budou mít a uzavření dohody o jejich vzájemném vypořádání. Dne [datum] účastníci podepsali dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum], kde s účinností od 1. 5. 2012 ujednali následující znění čl. V, bodu 5.4 a 5.7. a dále čl. VI, bodu 6.1 nájemní smlouvy: Nájemce je oprávněn provádět stavební a jiné úpravy pouze s písemným souhlasem ze strany pronajímatele a za podmínek stanovených pronajímatelem a za dodržení všech souvisejících právních předpisů. Smluvní strany se dohodly, že stavební úpravy předmětu nájmu za účelem provozování činností uvedených v čl. II. odst. 2.1 této smlouvy provede nájemce na své vlastní náklady (počítaje v to také dotaci z veřejných rozpočtů) a nemá nárok na náhradu těchto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu, a to vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému dle čl. IV. odst. 4.1 této smlouvy, ani není možné započtení těchto nákladů vůči nájemnému nebo jinému peněžitému závazku nájemce vzniklému na základě této smlouvy. Nájemce je oprávněn požádat a čerpat dotaci z veřejných rozpočtů pro účely svého podnikání v rámci užívání předmětu nájmu dle této smlouvy. Smluvní strany se dohodly, že v případě, že nájemce jako žadatel bude povinen vrátit dotaci nebo její část v situaci, pokud dojde z finančních prostředků dotace ke zhodnocení předmětu nájmu, není nájemce oprávněn žádat úhradu takového zhodnocení pronajímatele vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému dle čl. IV. odst. 4.1 této smlouvy. Smluvní strany se dohodly, že nájemce se zavazuje do stavebních úprav předmětu nájmu, zejména budovy uvedené v čl. I. této smlouvy, proinvestovat pod dohledem pronajímatele částku min. 3 mil. Kč, a to v období do dvou let od [datum] Smluvní strany se dohodly, že tato smlouva zaniká uplynutím dne 1. 5. 2014 v případě, že nájemce poruší závazek uvedený v čl. V. odst. 5.7 poslední věta (tj. neproinvestuje v době do dvou let od [datum] pod dohledem pronajímatele částku min. 3 mil. Kč na stavební úpravy předmětu nájmu, zejména budovy uvedené v čl. I. této smlouvy). V článku II., odst. 2.3. dodatku k nájemní smlouvy si účastníci sjednali závazkové předkupní právo k předmětu pronájmu po dobu platnosti a účinnosti smlouvy, v případě jeho realizace by se kupní cena měla rovnat ceně obvyklé v době uzavření smlouvy.

4. V průběhu nájemního vztahu provedl žalobce dle čl. VI, bodu 6.1 nájemní smlouvy se souhlasem žalovaného rekonstrukce a investice do předmětu nájmu v hodnotě nejméně kolem 5 000 000 Kč, kdy šlo o investice typu stavebních úprav trvalého charakteru, úpravu dispozic, montáže prvků a zařízení pevně spojených s budovou, a celkovou rekonstrukci všech prostor předmětu nájmu, včetně ubytovacích prostor, technického zařízení a restaurace, kdy žalobce provedl rekonstrukci instalací, podlah, omítky, kuchyně, dveří, koupelen, fasády a částečně stropu. Před skončením nájemní vztah mezi účastníky žalobce vyzval žalovanou k vypořádání vzájemných práv a povinností dle čl. VI. bodu 6.4 nájemní smlouvy, současně vyčíslil zhodnocení nemovitostí (předmětu nájmu) na částku 6 100 000 Kč, v případě uzavření dohody vypořádání vzájemných práv a povinností do [datum] by se žalobce spokojil s částkou 5 000 000 Kč. Nájemní vztah mezi účastníky skončil ke dni 30. 4. 2022, k předání předmětu nájmu po jeho skončení došlo mezi účastníky dne 2. 5. 2022 bez podepsání předávacího protokolu. Výzvou z dne 24. 5. 2022 žalobce opětovně žalovanou vyzval k uzavření dohody vypořádání vzájemných práv a povinností a zaplacení částky 4 900 000 Kč s odkazem na znalecké posudky Ing. Martina Polepila. Výzvou z dne 31. 5. 2022 žalobce vyzval žalovanou k zaplacení částky 4 900 000 Kč splatné ke dni skončení nájmu.

5. Soud pak ke sporným otázkám v dané věci z provedených důkazů (uvedených vždy v závorce) zjistil, že žalobce se nezavázal k úhradě nákladů na rekonstrukci a investice do předmětu nájmu, když toto účastníci vyloučili ujednáním, že nájemce provádí rekonstrukci a investice na své vlastní náklady (včetně z dotačních prostředků) a že žalobce nemá nárok na náhradu těchto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému (viz odst. 2.1., čl.II, dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum]). Zvlášť pro případ povinnosti žalobce vrátit dotaci, pokud by došlo z dotačních prostředků dotace ke zhodnocení předmětu nájmu, pak účastníci vyloučili možnost žalobce žádat zhodnocení předmětu nájmu (viz odst. 2.2., čl.II, dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum]). Účastníci si v nájemní smlouvě a ni v jejím dodatku vysloveně nesjednali, že žalovaný po skončení nájemního vztahu uhradí žalobci zhodnocení předmětu nájmu, respektive protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota předmětu pronájmu (viz nájemní smlouva ze dne [datum], dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum]. Obvyklé nájemné předmětu nájmu by činilo 46 000Kč, v prvních dvou letech trvání nájmu vzhledem k jeho rekonstrukci pak 23 000Kč, výnosnost z provozování předmětu pronájmu žalobcem by mohla činit 100000Kč měsíčně (viz vyjádření k obvyklé výši nájemného na užívání Dirmax Reality s.r.o.)

6. Soud důkazy hodnotil podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti a též v souvislosti s nespornými skutečnostmi dle shodných či nerozporovaných tvrzení účastníků. V posuzovaném případě je mezi účastníky v zásadě jen o spor o to, zda písemnými ujednáními v odst. 2.1., čl. II., dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum] vyloučili možnost žalobce žádat po skončení úhradu nákladů na rekonstrukci a investice do předmětu nájmu, či nikoliv. V dané věci žalobce argumentuje zejména tím, že tím věci je nutné rozlišovat dle smlouvy pojem náklady a zhodnocení, přičemž ujednáními v odst. 2.1., čl. II., dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum] se vztahuje jen na vyloučení práva na náhradu nákladů na změnu věci, nikoliv však na náhradu za zhodnocení věci investicemi, kdy náhradu nákladů na změnu věci žalobou neuplatňuje. Před uzavřením smluvního vztahu a během něj měl být pak žalobce ubezpečován, že po jeho skončení dostane kompenzaci, ve hře bylo více variant, včetně možného odkupu, přičemž zdůraznil, že by nikdy nevstupoval do takového vztahu, pokud by si nebyl jistý, že mu jeho investice nebude nějakým způsobem kompenzována. Pokud by pak účastnicí chtěli vyloučit zhodnocení předmětných nemovitostí, bylo by to v článku II. odst. 2.1. a 2.2. dodatku k nájemní smlouvě výslovně uvedeno. V rámci závěrečného pak tuto argumentaci shrnuje tak, že ve věci je zásadní, aby byla zkoumána vůle účastníků úmysl stran při uzavírání předmětné smlouvy, neboť smlouva umožnuje dvojí výklad, tato otázka je pro spor stěžejní, kdy žalobce by nikdy nevstupoval do takového vztahu s žalovaným, pokud by neměl ošetřeny své investice. Opakuje, že požaduje zhodnocení nemovitosti po skončení nájemního vztahu a nikoliv vynaložené náklady.

7. Soud argumentaci žalobce však nepovažuje za přiléhavou a která by ve věci mohl obstát. S ohledem na datum vzniku mezi účastníky sporného právního jednání (dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum]) je ve světle ustanovení §3028 o.z. a §3074 o.z. vycházet z právní úpravy projevu vůle upravené v občanském zákoníku účinného ke dni vzniku toho to právního jednání. V daném případě je pak tedy podstatné, že z pohledu ustanovení §35 obč. zák. při výkladu právního úkonu učiněného v písemné formě je právně významná jen vůle účastníků vyjádřená v písemném textu; záměry účastníků jež v písemném textu vyjádřeny nebyly nebo jsou odlišné od záměrů v něm zachycených, jsou právně bezvýznamné (srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4348/2008). Žalobce se tak snaží prosadit výklad projevu vůle ve smyslu jeho posunu založeného současnou právní úpravou (§556 o.z a násl.), což s ohledem na předchozí závěr o nutnosti použít předchozí úpravu není možné. Žalobcem uváděné rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 23 Cdo 3359/2018 tak není přiléhavé s ohledem v něm uvedený výklad jednání vzniklých po 1.1.2014). Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 1565/2018 se pak týká vykladu nesrozumitelného jednostranného projevu vůle, kdežto v právní věci posuzované soudem je projev vůle účastníků jednoznačný, obdobně tomu je v rozhodnutí sp.zn. 21 Cdo 771/2020, které se týká jazykové neurčitosti části mzdového výměru. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 1565/2018 se pak týká vykladu absence uzavření následného dohody o vypořádání, ke které se účastníci zavázali v předchozí dohodě o skončení právního vztahu, čili na posuzovaný případ není použitelný. Rozhodnutí Ústavního soudu sp.zn. I. ÚS 625/03 se týká použití výkladu, který by byl pochybný, zejména s ohledem na absurdní či problematické důsledky, k nimž vede, což není tento případ (blíže k tomu zdůvodnění pod bodem 11 a 12). Rozhodnutí Ústavního soudu sp.zn. I. ÚS 2124/14 se týká priority takového výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady, což opět není použitelné na posuzovaný případ. Pro ucelenost a úplnost k výkladů vůle u jednání učiněných za účinnosti obč.zák. a nemožnost zohlednění aktuální úpravy uvedené v ustanovení §2220 o.z. lze pak odkázat na rozhodnutí citované žalovanou (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 1042/2019).

8. S ohledem na shora uvedené lze tedy ke skutkové otázce, co si účastníci upravili v článku II. odst. 2.1. a 2.2. v dodatku č.1 k nájemní smlouvě lze s ohledem na použité výrazy slovní spojení a konkrétnost a úpravy tohoto ujednání v samostatném dodatku (nikoliv např. skrytě někde v ustanoveních smlouvy, kde by to účastník neočekával) lze dospět k jednoznačnému významu právního jednání mezi účastníky, a to, že žalovaný se nezavázal k úhradě nákladů na rekonstrukci a investic do předmětu nájmu, naopak, toto výslovně vyloučili ujednáním, že žalobce jakožto nájemce provede rekonstrukci a investice na své vlastní náklady (včetně z dotačních prostředků) a že žalobce nemá nárok na náhradu těchto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému. Zvlášť, pouze pro případ povinnosti žalobce vrátit dotaci, pokud by ke zhodnocení předmětu nájmu došlo z dotačních prostředků dotace, pak účastníci vyloučili i možnost žalobce žádat pro tento případ zhodnocení předmětu nájmu. K tomuto ustanovení (odst. 2.2, článku II. dodatku č.1 k nájemní smlouvě) je nutno podoktnout, že toto ujednání se jednak mezi účastníky neaktivovalo, neboť ke vrácení dotace na straně žalobce nedošlo (nebylo tvrzeno ani prokázáno) a zejména to neznamená, že by tím účastníci výslovně slovně sjednali závazek žalovaného, že po skončení nájemního vztahu uhradí žalobci zhodnocení předmětu nájmu, respektive protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota předmětu pronájmu, nebo že by tím vyloučili ujednáni odst. 2.1, článku II. dodatku č.1 k nájemní smlouvě o povinnosti provést zhodnocení na náklady žalobce a vzdání se práva na náhradu nákladů po skončení nájmu. Ve smlouvě pak nebylo sjednáno žádné jiné takové ustanovení, které by sjednání takového závazku upravovalo, přičemž ustanovení čl. VI. bodu 6.4 smlouvy za takové ujednání nelze považovat, když jde o běžnou součást nájemních i jiných smluv, které se primárně týká vypořádaní např. nedoplatku za nájemné či služby spojené s užíváním škody, náhrady škody apod., zejména je však podstatné, že zde není výslovně zakotven závazek žalovaného uhradit zhodnocení předmětu nájmu. Sjednané závazkové předkupní právo k předmětu pronájmu mezi účastníky pak je pro danou věc právně bezvýznamné. Souhlas k provádění změn na předmětu nájmu není sporný, současně vyplývá též z povinnosti provádět rekonstrukci a investice v minimální výši dle odst. 2.2, článku II. dodatku č.1 k nájemní smlouvě a z chování účastníků během smluvního vztahu, z poskytnuté dotace, přičemž účastníci souhlas s provádění prací potvrzují, nerozporují jej, vyjma výše použitých prostředků a poměru vlastních prostředků žalobce a dotace, což je však pro posouzení věci bez významu.

9. Pokud tedy soud uzavřel, jaká byla vůle účastníku k úhradě zhodnocení předmětu nájmu po jeho skončení, přičemž případné jiné záměry a či představy žalobce, kterými v průběhu řízení argumentoval, které nebyly upraveny v nájemní smlouvě ani v dodatku, jsou dle 35 obč. zák. právně bezvýznamné, bylo zcela nadbytečné provádět důkazy navržené žalobcem směřujících ke zjištění skutečné vůle účastníků a dále pak důkazy k výši zhodnocení předmětu nájmu. Z těchto důvodů pak soud zamítl návrhy na provedení důkazů výslechem svědka [jméno] [příjmení], [obec a číslo], [obec], a korespondenci mezi žalobcem a žalovaným z let 2012, 2013 a 2016 a ze stejných důvodů neposkytl žalobci lhůtu dotvrzení skutečností vztahujících se k výši investic do předmětných nemovitostí a dále k uzavření smlouvy, pokud jde o ochranu investic, když současně tyto důkazy by nebyly způsobilé rozporovat skutkové závěry o vyloučení úhrady nákladů na zhodnocení předmětu nájmu a nesjednání závazku žalované hradit protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota předmětu nájmu. Ze stejných důvodů pak soud zamítl i důkazní návrhy žalovaného na výslech svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] [ulice a číslo], [obec] u [obec], a dále [jméno] [příjmení], ŘKF [část obce], [ulice a číslo], [obec] směřujících k případnému prokázaní vůle účastníků při sjednávaní nájemní smlouvy a jejího dodatku a neprovedl též znalecký posudek znalce Ing. Kratěny, který směřoval k prokázání výše zhodnocení předmětu nájmu, což pro potřeby rozhodnutí nebylo podstatné.

10. Při svém rozhodnutí pak soud vycházel z tohoto závěru o skutkovém stavu. Účastníci dne [datum] podepsali nájemní smlouvu, jejíž jejímž předmětem byl pronájem nemovitých věcí ve vlastnictví žalované na dobu určitou od [datum] do 30. 4. 2022 s možností výpovědi kterékoliv ze stran s roční výpovědní lhůtou, konkrétně budovy [adresa] na pozemku st. parc. [číslo] vedené jako stavba občanského vybavení, dále pozemku st. parc. [číslo] o výměře 730 m2, vedeného jako zastavěná plocha a nádvoří (dnes vedeného jako pozemek st. 103 o výměře 722 m2 - zastavěná plocha a nádvoří), pozemku parc. [číslo] o výměře 948 m2, vedeného jako trvalý travní porost a pozemku parc. [číslo] o výměře 46 m2, vedeného jako trvalý travní porost (dnes vedeného jako pozemek parc. [číslo] o výměře 1035 m2 - zahrada), vše zapsáno v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], [anonymizováno] [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], na LV [číslo] to za účelem provozování ubytovacích služeb, pořádání kulturních akcí a restaurační činnosti, přičemž za pronájem se žalobce zavázal žalované hradit snížený nájem ve výši 5 000 Kč měsíčně (oproti obvyklému nájemnému uvedenému ve smlouvě ve výši 15000Kč měsíčně, přičemž obvyklé nájemné mohlo činit až 46 000Kč měsíčně), a to vzhledem k závazku žalobce do předmětu nájmu investovat nejméně 3 000 000 Kč. Dne [datum] účastníci podepsali dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum], kde si v článku II dodatku výslovně ujednali vyloučení úhrady nákladů na rekonstrukci a investice do předmětu nájmu pronajímatelem (žalovaným) při skončení nájmu a že nájemce (žalobce) je povinen provádět rekonstrukci a investice na své vlastní náklady (včetně z dotačních prostředků). Pouze zvlášť, pro případ povinnosti žalobce vrátit dotaci, pokud by došlo z dotačních prostředků dotace ke zhodnocení předmětu nájmu, pak účastníci vyloučili možnost žalobce žádat pro tento případ zhodnocení předmětu nájmu. Účastníci si v předmětné nájemní smlouvě a ni v jejím dodatku výslovně nesjednali, že žalovaný po skončení nájemního vztahu uhradí žalobci zhodnocení předmětu nájmu, respektive protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota předmětu pronájmu. V průběhu nájemního vztahu provedl žalobce dle čl. VI, bodu 6.1 nájemní smlouvy se souhlasem žalovaného rekonstrukce a investice do předmětu nájmu v hodnotě nejméně kolem 5 000 000 Kč, kdy šlo o investice typu stavebních úprav trvalého charakteru, úpravu dispozic, montáže prvků a zařízení pevně spojených s budovou, a celkovou rekonstrukci všech prostor předmětu nájmu, včetně ubytovacích prostor, technického zařízení a restaurace, kdy žalobce provedl rekonstrukci instalací, podlah, omítky, kuchyně, dveří, koupelen, fasády a částečně stropu. Před skončením nájemního vztahu mezi účastníky žalobce vyzval žalovanou k vypořádání vzájemných práv a povinností dle čl. VI. bodu 6.4 nájemní smlouvy, současně vyčíslil zhodnocení předmětu nájmu) na částku 6100 000 Kč. Nájemní vztah skončil uplynutím doby ke dni 30.4.2022, k předání předmětu nájmu došlo mezi účastníky dne 2. 5. 2022 bez podepsání předávacího protokolu. Následně ještě žalobce dvakrát vyzval žalovanou k zaplacení částky 4 900 000 Kč splatné ke dni skončení nájmu.

11. Po právní stránce soud dle ustanovení §3028 o.z. a 3074 o. z. vycházel z právní úpravy uvedené v občanského zákoníku účinného ke dni vzniku nájemní smlouvy, kdy účastníci ve smyslu ustanovení §663 a násl. obč. zák. platně uzavřeli nájemní smlouvu a dodatek č.1 k ní, když současně nájemní smlouva a její dodatek byly schváleny Biskupstvím [anonymizováno]. Nájemní poměr pak dle ustanovení §676 obč. zák. skončil uplynutím doby ke dni 30.4.2022. Podstatné z hlediska uplatněného nároku je pak ustanovení §667 obč. zák. upravující provádění změn na předmětu nájmu se souhlasem či bez něj a vypořádání nákladů s tím spojených a požadavek na úhradu zhodnocení věci. Toto ustanovení upravuje dva nároky, které se liší v tom, že v případě nároku majícího základ v ustanovení § 667 odst. 1 věty druhé obč. zák. se pronajímatel zavázal, že nájemci uhradí náklady vynaložené na změnu pronajaté věci, kdežto v případě nároku vycházejícího z ustanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. vůči němu takový závazek nepřijal. V daném případě žalobce uplatňuje předmětný nárok podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák., kdy argumentuje tím, že se žalovaný nezavázal k úhradě nákladů spojených se změnou (rekonstrukcí) předmětu nájmu, proto má právo požadovat protihodnotu tohoto, o co se zvýšila hodnota věci. Potud by byla tato argumentace žalobce samozřejmě přiléhavá, avšak účastníci si toto právo upravili jinak. Nejvyšší soud konstantě judikoval, že stanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. o právu nájemce požadovat po ukončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci, je ustanovením dispozitivního charakteru, a připouští tedy odchylné ujednání; proto nelze takové jiné ujednání kvalifikovat jako neplatnou dohodu o vzdání se budoucích práv dle § 574 odst. 2 obč. zák. V daném případě pak k takové modifikaci došlo. Účastníci se totiž v nájemní smlouvě ve znění jejího dodatku výslovně dohodli, že žalobce provede rekonstrukci a investice na své vlastní náklady (včetně z dotačních prostředků) a že žalobce nemá nárok na náhradu těchto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému. Pokud tedy žalobce podle citovaného ujednání uskutečnil se souhlasem žalovaného změny předmětu nájmu na„ vlastní náklady“ a účastníci současně vyloučili nárok na náhradu takto vynaložených nákladů při skončení nájmu vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému, je tím bezpochyby vyloučena jeho možnost domáhat se v tomto konkrétním případě po ukončení nájmu kompenzace takto vynaložených nákladů ve smyslu § 667 odst. 1 věty druhé obč. zák.; tím spíše pak nemůže po skončení nájmu požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci v důsledku jím provedených změn ve smyslu § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. (srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 1536/2017). Jinými slovy, žalobce při takovémto ujednání o nákladech na změnu předmětu pronájmu ve smlouvě nemohl mít rozumný důvod předpokládat, že by mu požadovaná částka byla v budoucnu – za podmínek upravených v ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. – žalovaným uhrazena. Takovýto závěr (a současně jeho očekávání) by byl v příkrém rozporu s ujednáním, neboť by vybočoval ze zásad logiky, a ve skutečnosti by byl jeho popřením (srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 5470/2017 či sp.zn. 26 Cdo 1042/2019). Žalobcem uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 28 Cdo 897/2008 pak na tuto věc není použitelné, neboť v něm řešeném případě mezi účastníky nedošlo k modifikaci ustanovení § 667 odst. 1,věty čtvrté obč. zák.

12. Ve věci navíc nelze odhlédnout ani od argumentace žalovaného v tom, že vyloučení hrazení zhodnocení předmětu nájmu po jeho skončení má logiku v tom, že žalobce užíval předmět nájmu za výrazně snížené nájemné 5000Kč po celou dobu trvání nájmu. Dle odborného vyjádření pak příjmy žalobce z provozování předmětu nájmu mohly činit i 100 000Kč měsíčně. Hypoteticky, pokud by soud vycházel z takových příjmu za posledních 8 let nájmu, činily by příjmy žalobce 9 600 000Kč, náklady na nájem činily pouze 600 000Kč, tvrzená investice žalobce pak měla z vlastních prostředků činit 5 000 000Kč, a proto žalobce by měl být v zisku. Zisk či ztráta žalobce v souvislosti s podnikáním s předmětem nájmu však není ve věci podstatná. Je zcela běžné, obzvláště mezi právnickými osobami či podnikateli, že k takové úpravě nájemního vztahu za snížené nájemné oproti investici do předmětu pronájmu dochází, kdy vynaložené náklady na změnu předmětu nájmu jsou pak vyráženy ziskem podnikatele v průběhu trvání nájmu, přičemž uvážení ziskovosti podnikatelského záměru je samozřejmě na nájemci a musí být srozuměn i s tím, že se mu jeho investice nemusí vrátit. K tomu však soud při posuzování nároku uplatněného dle § 667 odst. 1 obč. zák. nemůže přihlížet, když k tomu není žádný zákonný ani jiný rozumný důvod. Současně nelze mít vůbec za to, že by vyloučení hrazení zhodnocení předmětu nájmu vzhledem ke sníženému nájemnému mělo být v rozporu s dobrými mravy.

13. Závěrem soud shrnuje, že logicky, uceleně a v právu rozumně shora vyložil důvody svého rozhodnutí, přičemž není třeba vyvracet jednotlivě vznesené námitky žalobcem v průběhu řízení. Nad to má soud za to, že shora uvedeným odůvodněním se náležitě vypořádal i s konkrétní argumentací žalobce a jeho připomínkami (shrnutými v odst. 6. odůvodnění). Pro doplnění lze též uvést, že připomínka žalobce, že ve smlouvě bylo sjednáno vypovězení smlouvy bez uvedení důvodu ze strany obou účastníků s výpovědní lhůtou 1 rok, a v souvislosti se závazkem proinvestovat minimálně 3 miliony Kč mohl žalovaný takovou smlouvu vypovědět, a proto má být z tohoto důvodu konstrukce žalovaného, kterou rozvíjí ve svých vyjádřeních, nesmyslná, je bez významu, neboť k vypovědí smluvního vztahu mezi účastníky nedošlo, nájem trval po celou dobu jeho trvání. Pokud pak žalobce ve svém vyjádření ze dne 22.12.2022 hovoří v jeho závěru o možném bezdůvodném obohacení, je toto též bez významu, neboť toto žalobce namítl po skončení dokazování a po poučení o koncentraci řízení a poučení dle §119a o.s.ř., navíc bezdůvodné obohacení v dané věci je pojmově vyloučeno s ohledem na speciální ustanovení o vypořádání investic do předmětu nájmu po jeho skončení (viz shora přiblížený § 667 odst. 1 obč. zák.).

14. Ze všech uvedených důvodů proto žalobci právo podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák., tedy právo na protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti, nesvědčí a žaloba tak musela být v celém rozsahu zamítnuta.

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 124 244,54 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 4 900 000 Kč sestávající z částky 27 900 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky 13 950 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 3 831,44 Kč, a to v souvislosti s cestou osobním vozem Hyunadi Tucson reg.zn. [anonymizováno] [číslo] realizovanou dne 20. 12. 2022 náhrada 1 890,60 Kč za 172 ujetých km (zjištěno z google maps) v částce 1 290,60 Kč (44,50 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,3 l /100 km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 3. 1. 2023 náhrada 1 940,84 Kč za 172 ujetých km v částce 1 340,84 Kč (41,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,3 l /100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 102 681,44 Kč ve výši 21 563,10 Kč. Soud žalovanému nepřiznal náklady za sepis vyjádření ze dne 9.12.2022 a náklady na znalce. Úkon žalovaného spočívající v doplnění vyjádření nelze považovat za účelně vynaložený, neboť vyjádření mělo být z pohledu sdělení všech relevantních skutečností úplné již v jeho podobě ze dne 12.9.2022, argumentace v něm se pak vztahuje jen k výši uplatněného nároku, žalovaný nebyl navíc vyzýván k doplnění vyjádření. Ze stejného důvodu soud nepřiznal žalovanému náklady za předložený znalecký posudek ve výši 20 000Kč, když jeho zadání znalci z hlediska argumentace žalovaného (odmítnutí nároku s ohledem na jeho vyloučení účastníky) bylo předčasné a nadbytečné, takový náklad by byl účelný, pokud by žalovaný byl v průběhu řízení vyzván k navržení důkazů k prokázaní jeho tvrzení ve vztahu k výši uplatněného nároku žalobcem, se kterým nesouhlasil, což se však nestalo. Náklady vynaložené na znalce v daném případě tak soud nemůže považovat za účelné.

Poučení