8 C 115/2023 - 137

Rubrum

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Tichým ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o určení výše nájemného takto:

Výrok

I. Žaloba o zvýšení nájemného se zcela zamítá.

II. Žalobkyně je povinna do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalovanému, k rukám jeho zástupce, náhradu nákladů řízení ve výši 42 858,20 Kč.

Odůvodnění

1. Žalobou došlou soudu dne 17. 3. 2023, ve znění jejích doplnění a upřesnění, se žalobkyně vůči žalovanému domáhala zvýšení měsíčního nájemného za pronájem nemovitostí na adrese [adresa], a to konkrétně rodinného domu stojícího na pozemku parcelního čísla [hodnota] a přilehlého pozemku (zahrady) parcelního čísla [hodnota], vše v obci a katastrálním území [adresa]. Žalobu odůvodnila tím, že dne 15. 10. 2012 účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, kterou žalobkyně žalovanému pronajala shora uvedené nemovitosti na dobu určitou do 31. 8. 2041, s tím, že nájemné bylo sjednáno ve výši 5 700 Kč a od té doby nebylo zvýšeno. Protože nájemné neodpovídalo výši obvyklé v místě a čase, a to již v době uzavření smlouvy, požadovala – s odkazem na § 1792 a § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) – zvýšení nájemného na částku 12 000 Kč, i když z průzkumu trhu zjistila, že se srovnatelné nemovitosti pronajímají i za částku 18 000 Kč. K placení zvýšeného nájemného s účinností ode dne 1. 9. 2022 žalobkyně žalovaného vyzvala dopisy ze dne 17. 8. 2022, 13. 10. 2022, 22. 11. 2022 a 31. 1. 2023. Žalovaný nicméně na její návrh nepřistoupil a zvýšené nájemné nehradil. V rámci upřesnění žaloby (podání z 2. 4. 2024) žalobkyně uvedla, že inflační doložka, která je v nájemní smlouvě obsažena, není konkrétní dohodou smluvních stran o tom, za jakých podmínek může být nájemné zvýšeno, jde toliko o oprávnění pronajímatele provést úpravu výše nájemného podle harmonizovaného indexu spotřebitelských cen. Konkrétní dohoda o zvyšování nájemného s ohledem na vývoj cen nájemného bydlení na trhu s pronájmy nemovitostí však ve smlouvě chybí. V průběhu řízení žalobkyně uvedla, že o nemovitosti nikdy neměla zájem, že byly fakticky zakoupeny pouze pro žalovaného, který tehdy byl „neúvěrovatelný“. Žalobkyně doufala, že žalovaný dostojí svých slibů, převezme úvěr a nabude tak nemovitosti do svého vlastnictví, ale jelikož se tak nestalo, ona sama si nyní nemůže sjednat úvěr a pořídit si vlastní bydlení. Při jednání před soudem dne 20. 1. 2025 žalobkyně mj. uvedla, že nájemné ve výši 5 700 Kč bylo již v době jeho sjednání nižší než obvyklé, že hypoteční úvěr měl být doplacen v roce 2041 a úvěrová splátka byla dána ve výši 5 700 Kč. Nájemní smlouva byla uzavřena toliko jako pojistka pro případ, že žalovaný nedodrží slib, že úvěr co nejdříve převezme a nemovitosti nabude do vlastnictví, resp. že je nabude do vlastnictví jejich společná dcera.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí. Potvrdil, že s žalovanou dne 15. 10. 2012 uzavřel nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem shora uvedených nemovitostí, i to, že nájemné bylo sjednáno ve výši 5 700 Kč měsíčně. Uvedl, že žalobkyně s žalobkyní byli partneři a po rozchodu se dohodli, že žalovaný bude hradit nájemné přesně ve výši měsíční splátky hypotečního úvěru poskytnutého žalobkyni na koupi nemovitostí, který takto žalobkyně splácí z nájemného hrazeného žalovaným, a že po splacení úvěru dojde k bezúplatnému převodu nemovitostí na žalovaného. Žalobkyně mu však nemovitosti, v rozporu s dohodou účastníků, nabídla ke koupi za 3 700 000 Kč, což odmítl. Žalovaný, který nemovitosti postupně vlastním nákladem rozsáhle zrekonstruoval, žalobkyni navrhl jejich odkup za cenu odpovídající dosud nesplacenému hypotečnímu úvěru, což odmítla.

3. Podáním došlým soudu dne 2. 4. 2024, upřesněným podáním ze dne 7. 6. 2024, žalovaný proti žalobkyni (vzájemným návrhem) uplatnil právo na zaplacení částky 2 600 000 Kč, která má představovat bezdůvodné obohacení na její straně, a to v souvislosti s investicemi žalovaného do nemovitostí (konkrétně jde o rozdíl mezi oceněním nemovitostí ve stavu před rekonstrukcí a ve stavu po rekonstrukci provedené žalovaným). Svůj krok vysvětlil právní opatrností pro případ, že by soud žalobě vyhověl. Usnesením ze dne 11. 7. 2024, č. j. [spisová značka], soud vzájemný návrh žalovaného vyloučil k samostatnému řízení (to je nyní vedeno pod sp. zn. [spisová značka]).

4. Soud vedl účastníky ke smírnému vyřešení sporu, řízení bylo i přerušeno za účelem mediace, k dohodě mezi nimi však nedošlo. Soud věc projednal při jednání dne 20. 1. 2025, rozsudek byl vyhlášen dne 27. 1. 2025.

5. Při jednání soud provedl dokazování účastníky označenými a předloženými listinami, z nichž zjistil následující skutečnosti:

6. Z obsahu katastru nemovitostí (listin získaných dálkovým přístupem – informací o pozemku, detailu stavebního objektu a detailu parcely) vyplývá, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník pozemku – parcely č. [hodnota] v katastrálním území [adresa], jejíž součástí je stavební objekt č.p. [adresa]). Ostatně mezi účastníky nebylo sporné, že v době uzavření předmětné nájemní smlouvy, tj. od 15. 10. 2012, až doposud je žalobkyně v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník těchto nemovitostí, a k tomu ještě jako vlastník sousedního pozemku – parcely č. [hodnota] (zahrada) v témže katastrálním území, která rovněž byla součástí předmětu nájmu.

7. Z listiny označené jako „Nájemní smlouva s možností následného převodu nemovitostí“ je zřejmé, že žalobkyně (označena jako „pronajímatelka“) a žalovaný (označen jako „nájemce“) se dne 15. 10. 2012 – s odkazem na § 663 OZ – písemně dohodli, že žalobkyně žalovanému přenechá do užívání předmětné nemovitosti v katastrálním území [adresa], které jsou zde vymezeny jako „nemovitost vystavěná na stavebním pozemku parc. č. [hodnota] a přilehlá zahrada na pozemku parc. č. [hodnota], vše vedené jako č.p. [Anonymizováno] v katastru nemovitostí v obci [adresa], katastrální území [adresa] na listu vlastnictví číslo [hodnota]“. V článku 3 odst. I. této smlouvy je uvedeno, že smlouva byla uzavřena, resp. doba nájmu sjednána na dobu určitou od 1. 8. 2012 do 31. 8. 2041. V odstavci II. téhož článku se podává, že předmětem nájmu je nemovitost s přilehlou zahradou jako celek a že nájemci je znám současný stav předmětu nájmu a nemá k němu žádné výhrady. Dle jeho odstavce IV. je nájemce povinen udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém k trvalému bydlení, zajišťovat na své náklady řádnou údržbu a případné opravy včetně stavebních úprav interiéru a exteriéru. Nájemce se též zavázal uzavřít smlouvy s dodavateli elektřiny, plynu, vody, tepla, telekomunikačních služeb apod. (odst. V. článku 3.). Podle odstavce VI. téhož článku byl nájemce povinen uhradit každoročně daň z nemovitosti, a to k rukám pronajímatelky, a v odstavci VII. účastníci ujednali, že „vznikne-li v budoucnu jakákoli touto smlouvu neupravená povinnost pro majitele nemovitosti, vyplývající z tohoto smluvního vztahu, zavazuje se nájemce tuto převzít na svůj řad“. V článku 4. se účastníci dohodli, že nájemné bude po celou dobu trvání nájmu činit 5 700 Kč měsíčně, a dále, že „nájemné bude každý rok aktualizováno dle klíče vyplývajícího z Harmonizovaného indexu spotřebitelských cen (HICP) vydaného v průběhu následujícího roku ČSÚ, a to zpětně vždy k 1. 1. běžného roku“, s tím, že „zvýšení (snížení) ceny nájmu bude vyúčtováno ke dni 31. 8. běžného roku a uhrazeno k 30. 9. běžného roku“. Článek 5. smlouvy obsahuje ujednání, dle něhož „pronajímatel poskytne nájemci ke dni skončení této smlouvy možnost nabýt vlastnictví k Předmětu nájmu bezúplatným převodem, a to na základě písemné výzvy doručené nájemcem pronajímateli na korespondenční adresu uvedenou níže, ve lhůtě 60ti (šedesáti) dnů ode dne skončení této smlouvy“, a to jen „na základě prokazatelného vyrovnání veškerých vzájemných finančních závazků vyjma kauce ke dni převodu vlastnictví k nemovitostem“. Smlouva dále obsahuje sankční ujednání pro případ neplnění povinností ze strany nájemce. (Uzavření této smlouvy ze dne 15. 10. 2012 účastníci učinili nesporným.)

8. Z dopisu zástupkyně žalobkyně pro žalovaného ze dne 14. 7. 2022 vyplývá, že žalobkyně žalovanému sděluje, že – s ohledem na plynutí času, kdy nebylo nájemné zvyšováno (deset let trvání nájmu), a aktuální vývoj v oblasti nemovitostí včetně rostoucí inflace – navrhuje zvýšení nájemného nemovitostí sjednaného nájemní smlouvou ze dne 15. 10. 2012 (s účinností ode dne 1. 9. 2022) z částky 5 700 Kč na částku 12 000 Kč měsíčně, kterou považuje za obvyklou v daném místě a čase, s tím, že jej vyzývá k uzavření tomu odpovídajícího dodatku k nájemní smlouvě, který – jakmile žalovaný se změnou vysloví souhlas – zpracuje a zašle mu k podpisu; k dopisu byla připojena plná moc udělení jí žalobkyní. (Účastníci učinili nesporným, že tento dopis byl žalovanému doručen krátce po jeho sepsání a žalovaný na něj poté reagoval dopisem ze dne 29. 7. 2022.)

9. V dopise ze dne 29. 7. 2022, který žalovaný adresoval zástupkyni žalobkyně s tím, že reaguje na její dopis ze dne 14. 7. 2022, žalovaný uvádí, že žalobkyně nemá nárok na vyšší nájemné, neboť se nikdy nejednalo o nájemné jako takové, nýbrž o hrazení splátek hypotečního úvěru, a takto rovněž označuje platby každý měsíc ve zprávě pro příjemce při bankovním převodu. Popisuje, že předmětné nemovitosti s žalobkyní koupili společně a po čase se dohodli, že dům přenechá výlučně jemu a nebude si na něj činit žádné nároky, a protože vše bylo psané na ni, uzavřeli nájemní smlouvu jako pojistku pro případ, že by svým slibům nedostál. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, přesně do doby, kdy měl být hypoteční úvěr splacen, a nájemné v částce, která odpovídala výši měsíční splátky úvěru. Nájemné mělo podle dohody reflektovat snížení i zvýšení splátek hypotéky, to se však nestalo, přestože žalobkyně hypoteční úvěr refinancovala a měsíční splátka se snížila. Po splacení celého úvěru měly být nemovitosti převedeny na žalovaného. V době, kdy účastníci pořídili nemovitosti společně, byl rodinný dům neobyvatelný a žalovaný ho zrekonstruoval, po celou dobu hradí i pojištění nemovitosti, vodné, stočné, daň z nemovitosti a obdobné platby.

10. Z další korespondence mezi účastníky, resp. jejich zástupci, kterou soud provedl důkaz, soud zjistil: Dopisem ze dne 17. 8. 2022 zástupkyně žalobkyně žalovanému – v reakci na jeho dopis z 29. 7. 2022 – sdělila, že žalobkyně odmítá jeho spekulace o důvodech nákupu nemovitostí a že jeho tvrzení nejsou podložena relevantními důkazy, s tím, že nájemní smlouva je klasickou nájemní smlouvou se všemi právy a povinnostmi z ní plynoucími, a poukázala i na inflační doložku, která umožňuje každoroční zvyšování nájemného o tzv. index inflace. Vyzvala jej znovu k placení zvýšeného nájemného ve výši 12 000 Kč s účinností od 1. 9. 2022. Současně mu nemovitosti nabídla ke koupi za kupní cenu ve výši 3 700 000 Kč a upozornila jej, že je žalobkyně připravena podat žalobu o zvýšení nájemného. Poté, dopisem ze dne 31. 10. 2022, zástupkyně žalobkyně žalovanému sdělila, že jelikož ode dne 1. 9. 2022 nepřistoupil k placení zvýšeného nájemného, je žalobkyně nucena zahájit soudní řízení, a zopakovala žalovanému již dříve sdělené stanovisko žalobkyně (včetně návrhu prodeje nemovitostí). Dopis z 22. 11. 2022 zástupkyně žalobkyně adresovala zástupci žalovaného, s tím, že reaguje na jeho dopis ze dne 21. 10. 2022, a popírá dohodu účastníků o tom, že by žalovaný byl povinen hradit měsíční nájemné ve výši splátek hypotečního úvěru a že by po splacení úvěru mělo dojít k převodu nemovitostí na žalovaného, a odmítla rovněž závěry o bezdůvodném obohacení žalobkyně v souvislosti s rekonstrukcí domu žalovaným. Dopisem z 31. 1. 2023 zástupkyně žalobkyně zástupci žalovaného sdělila, že – jelikož nereagoval na její poslední dopis – vůči žalovanému opakovaně vznáší návrh na zvýšení nájemného podle předmětné nájemní smlouvy na částku 12 000 Kč měsíčně. Zástupce žalovaného adresoval zástupkyni žalobkyně dopis z 15. 2. 2023, jímž žalobkyni připomněl, že mezi ní a žalovaným byla dne 15. 10. 2012 uzavřena nájemní smlouva k předmětným nemovitostem, přičemž nájemné bylo stanoveno v částce 5 700 Kč měsíčně, která odpovídala výši měsíční splátky hypotečního úvěru poskytnutého žalobkyni, a současně jí připomněl ujednání, že po splacení poslední splátky dojde k převodu vlastnického práva k nemovitostem na žalovaného, a že za této situace žalovaný po rozchodu s žalobkyní investoval do rekonstrukce nemovitostí značné finanční prostředky a že se žalobkyně na jeho úkor bezdůvodně obohatila. Se zvýšením nájemného nesouhlasil, naopak navrhl, že převezme hypoteční úvěr, který vázne na nemovitostech s tím, že se stane i jejich vlastníkem. Upozornil ji i na to, že v opačném případě přestane hradit nájemné, na které začne započítávat své nároky z investic. Na tento dopis reagovala zástupkyně žalobkyně dopisem ze dne 1. 3. 2023, jímž žalobci, resp. jeho zástupci zopakovala postoj a argumentaci žalobkyně, jak byla formulována ve sděleních dřívějších.

11. Z emailové komunikace, kterou účastníci vedli ve dnech 22. 8. 2012, 29. 8. 2012 a 30. 8. 2012, vyplynulo, že žalobkyně žalovanému nejprve sdělila, že mu zasílá návrh nájemní smlouvy, na což žalovaný reagoval s tím, že žádnou nájemní smlouvu uzavřít nechce, jelikož si nepřeje být nájemcem žalobkyně. Souhlasil by však s uzavřením dohody, podle níž by došlo k převodu nemovitostí na žalovaného a společnou dceru účastníků současně s převodem závazků, které nemovitosti zatěžovaly. S tím nesouhlasila žalobkyně a žalovanému napsala, že přistoupí pouze na variantu odkupu nemovitostí či uzavření nájemní smlouvy, která bude sjednána do doby, než bude hypoteční úvěr splacen. Žalobkyně též zmínila, že smlouva ji má ochránit pro případ, že by jí žalovaný nic neplatil (doslova uvedla: „mně banka taky nebude čekat, až tobě pošlou peníze“).

12. Na základě dílčích skutkových zjištění, které soud učinil z jednotlivých provedených důkazů, a se zřetelem na skutečnosti, které mezi účastníky nebyly sporné, soud dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu: Dne 15. 10. 2012 účastníci uzavřeli písemnou smlouvou, kterou žalobkyně žalovanému přenechala do dočasného užívání (na dobu od 1. 8. 2012 do 31. 8. 2041) komplex nemovitostí, které tvoří rodinný dům č. p. [Anonymizováno] se zahradou v [adresa], tj. předmětné nemovitosti, jejichž katastrálně evidovaným vlastníkem v té (i současné) době byla (je) žalobkyně, a žalovaný se oproti tomu zavázal žalobkyni platit nájemné ve výši 5 700 Kč a hradit i veškeré další pravidelné (očekávané) i nepravidelné výdaje spojené s nemovitostmi, včetně jejich údržby a oprav, přičemž nájemné mohlo být dohodnutým způsobem každoročně upraveno v návaznosti na vývoj harmonizovaného indexu spotřebitelských cen. Účastníci se současně dohodli, že žalobkyně – po splacení hypotečního úvěru, který převzala za účelem financování nákupu těchto nemovitostí, jehož úvěrová splátka tehdy činila 5 700 Kč a který měl být doplacen v roce 2041 (a který je zajištěn zástavním právem váznoucím na předmětu nájmu), a za podmínky, že žalovaný řádně splní závazky z nájemní smlouvy vůči žalobkyni – žalovanému bezúplatně přenechá vlastnické právo k pronajatým nemovitostem. V době koupě nemovitostí a převzetí úvěru žalovanou žili účastníci jako druh a družka, mají společné dítě. O koupi nemovitostí, které nebyly v dobrém stavu, měl zájem zejména žalovaný, který je však sám koupit nemohl, neboť nesplňoval podmínky, za nichž by mu banka poskytla hypoteční úvěr. Po ukončení nesezdaného soužití účastníků (jejich rozchodu) se účastníci shodli na řešení vzniklé situace uzavřením předmětné smlouvy ze dne 15. 10. 2012. Dopisem ze 14. 7. 2022 vyzvala žalobkyně žalovaného k placení zvýšeného nájemného ve výši 12 000 Kč měsíčně s účinností od 1. 9. 2022 (z důvodu míry inflace a vývoje cen v oblasti nemovitostí) a následně tak učinila i v rámci dalších dopisů adresovaných přímo žalovanému, anebo již jeho zástupci, jimiž žalovanému nemovitosti variantně nabídla ke koupi za kupní cenu ve výši 3 700 000 Kč. To vše žalovaný (poprvé dopisem ze dne 29. 7. 2022) odmítl s odkazem na obsah dohody mezi účastníky, a přitom zmínil také své značné investice do nemovitostí, které s ohledem na uzavřenou dohodu realizoval, s tím, že by jinak byl nucen se na žalobkyni domáhat vydání bezdůvodnému obohacení.

13. Shora uvedené skutečnosti a na jejich podkladě přijatý závěr o skutkovém stavu soud považuje za postačující pro rozhodnutí ve věci samé, na kterém by nic nezměnilo ani případné provedení dalších účastníky označených důkazů, proto je soud, též s respektem k zásadě ekonomie řízení, neprovedl. S ohledem na dále vysvětlené důvody rozhodnutí ve věci samé tedy soud neprovedl důkazy, kterými měla být prokázána výše (současného) obvyklého nájemného předmětných nemovitostí, tj. nabídkami realitních kancelářích k nájmu rodinných domů ani (případným) znaleckým posudkem, jelikož to pro rozhodnutí věci nakonec nebylo třeba. Obdobně nebylo třeba vyslýchat účastníky řízení a svědkyni [jméno FO] k okolnostem uzavření nájemní smlouvy, popř. k („podstatně změněným“) okolnostem, které měly nastat po jejím uzavření, když v tomto směru rozhodné okolnosti dostatečně vyplynuly z listinných důkazů, anebo mezi účastníky nebyly sporné.

14. Při právním posouzení věci soud vycházel zejména z následujících zákonných ustanovení:

15. Podle § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění platném a účinném ke dni uzavření předmětné nájemní smlouvy, tj. ke dni 15. 10. 2012 (dále jen „ObčZ“), nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

16. Podle § 50a ObčZ se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.

17. Podle § 3074 odst. 1 OZ se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

18. Podle § 2201 OZ se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

19. Podle § 2248 OZ si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.

20. Podle § 2249 odst. 1 OZ, neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

21. Podle § 2249 odst. 3 OZ, souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

22. Podle § 1765 odst. 1 OZ, dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.

23. Podle § 1766 odst. 1 OZ, nedohodnou-li se strany v přiměřené lhůtě, může soud k návrhu kterékoli z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo že jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Návrhem stran soud není vázán.

24. Na základě zjištěného skutkového stavu věci a citovaných zákonných ustanovení soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

25. Písemnou smlouvu, kterou účastníci uzavřeli dne 15. 10. 2012, soud po právní stránce hodnotí jako nájemní smlouvu podle § 663 a násl., resp. § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., kterou žalobkyně přenechala žalovanému do dočasného užívání (nájmu) předmětné nemovitosti, a to za účelem bydlení (jedná se o komplex rodinného domu se zahradou), žalovaný se oproti tomu zavázal platit žalobkyni měsíční nájemné ve výši 5 700 Kč a dohodnuty byly i další podmínky trvání právního (nájemního) poměru mezi účastníky. S účinností ode dne 1. 1. 2024 se tento nájemní vztah – s ohledem na § 3074 odst. 1 OZ – řídí ustanovením § 2201 a násl., resp. § 2235 a násl. OZ. Nájemní smlouva obsahuje rovněž ujednání o budoucím bezúplatném převodu nemovitostí (s koncem nájmu), které lze hodnotit dle ustanovení § 50a ObčZ, tj. jako smlouvu o (darovací) smlouvě budoucí. Tato nájemní smlouva (se závazkem uzavřít darovací smlouvu v případě naplnění dohodnutých podmínek) byla uzavřena na návrh žalobkyně a po právní stránce měla řešit situaci, která mezi účastníky nastala po ukončení jejich nesezdaného soužití. Žalobkyně totiž nemovitosti – v době, kdy s žalovaným ještě tvořila pár – koupila (a úvěrem financovala) proto, že o ně měl zájem zejména žalovaný, který je ovšem sám koupit nemohl, neboť nesplňoval podmínky, za nichž by mohl získat bankovní úvěr pro jejich financování. Po ukončení jejich vztahu se účastníci shodli, že je jejich cílem, aby se vlastníkem nemovitostí stal žalovaný, případně (i) jejich společná dcera, a aby žalovaný převzal též související závazek z hypotečního úvěru, což – na návrh žalobkyně (s nímž žalovaný zprvu nesouhlasil) – zajistili uzavřením nájemní smlouvy se závazkem budoucího převodu nemovitostí, a to zjevně s tím, že půjde o nejzazší řešení pro případ, že by k převodu vlastnictví nemovitostí na žalobce (či dceru účastníků) a vyvázání žalobkyně z úvěrového závazku nedošlo již dříve jiným způsobem. Těmito specifickými okolnostmi, které lze považovat za materiální pramen obsahu účastníky uzavřené smlouvy, byly determinovány jak doba trvání nájmu, která korespondovala termínu řádného splacení úvěru (rok 2041), tak výše nájemného, které odpovídalo (tehdejší) úvěrové splátce (5 700 Kč), a zároveň i další podmínky nájmu (zejména převzetí veškerých nákladů spojených s nemovitostmi včetně veškeré jejich údržby anebo kompenzace „vlastnické“ daně z nemovitostí) a rovněž tak následný bezúplatný převod pronajatých nemovitostí do vlastnictví žalovaného.

26. Situaci, jež mezi účastníky vyvstala, a kterou se rozhodli vyřešit uzavřením předmětné nájemní smlouvy, nepochybně bylo – po právní stránce – možné řešit (a zajistit) jinak, jinými právními jednáními. Bylo však projevem svobodné vůle účastníků, že zvolili toto konkrétní řešení, jež lze vnímat jako spíše méně výhodné pro žalobkyni. To si však žalobkyně evidentně uvědomila až s odstupem času, když zjistila, že si jen stěží sjedná (další) úvěr za účelem zajištění vlastního bydlení. Nicméně platí obecná právní zásada, že daný slib zavazuje a (uzavřené) smlouvy mají být plněny /srov. kupř. § 3 odst. 2 písm. d) a § 1759 OZ/. V daných souvislostech je namístě znovu připomenout, že konkrétní zvolené řešení navrhla (a trvala na něm) žalobkyně a že jí žalobce v průběhu tohoto soudního řízení opakovaně navrhl rychlé řešení, jež by odpovídalo smyslu jejich původní dohody (vtělené i do smlouvy z 15. 10. 2012), a jež spočívalo v koupi nemovitostí za kupní cenu ve výši nesplaceného zůstatku hypotečního úvěru. Žalobkyně jeho návrhy ale vždy odmítla.

27. Nájemné bylo v nájemní smlouvě ze dne 15. 10. 2012 dohodnuto záměrně (dle shodné vůle účastníků) v jiné výši, než by odpovídala obvyklému nájemnému, jež se platilo v daném místě a čase za srovnatelné nemovitosti. Sama žalobkyně v průběhu řízení uvedla, že už tehdy bylo nižší než obvyklé. Smyslem nájemného tedy nebylo zajistit žalobkyni příjem (tj. právní užitek) z jí vlastněných nemovitostí, ale pokrýt úvěrové splátky, s tím, že ostatních nákladů spojených s nemovitostmi ji (fakticky) zbavila ostatní smluvní ujednání. A jakkoliv soud vzájemný návrh žalovaného vyloučil k samostatnému řízení, je evidentní (a žalobkyně to nijak nepopřela), že žalovaný – v důvěře, že smlouva bude naplněna – do předmětných nemovitostí investoval nemalé vlastní prostředky.

28. Jedinou modifikaci nájemného, kterou smlouva připouští, je ta vyplývající z inflační doložky, dle které však účastníci nikdy nepostupovali. Postup žalobkyně, jež se domáhala podstatného zvýšení sjednaného nájemného (na obvyklou úroveň), mimo rámec sjednané inflační doložky, je v přímém rozporu s obsahem smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 15. 10. 2012 (s jejím smyslem a účelem) a již jen z toho důvodu žalobkyně nemohla být ve věci úspěšná.

29. Žalobkyně zvýšení nájemného – jak je zřejmé z obsahu žaloby – uplatnila zvláštním postupem podle § 2249 OZ. Podmínková část této právní normy (její hypotéza) nicméně jednoznačně deklaruje, že se její dispozice, spočívající v oprávnění pronajímatele navrhnout nájemci zvýšení nájemného, naplní jen tehdy, jestliže si strany neujednaly zvyšování nájemného (což výslovně umožňuje § 2248 OZ) nebo když tuto možnost nevyloučily. Dohodou o zvyšování nájemného přitom nepochybně může být právě tzv. inflační doložka, tj. ujednání o modifikaci (zvyšování) nájemného v souvislosti s růstem inflace. K tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. [spisová značka], podle něhož je třeba za dohodu o zvyšování nájemného ve smyslu § 2249 odst. 1 OZ považovat také inflační doložku, a to – s ohledem na § 3074 odst. 1 OZ – i v případě, že byla uzavřena za účinnosti předchozího občanského zákoníku (ObčZ). Rovněž právní doktrína považuje inflační doložku za řádnou dohodu o zvyšování nájemného ve smyslu § 2248 (a § 2249 odst. 1) OZ; k tomu viz např. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2014, 2072 s. 372-373: „V praxi bývá často ujednáno zvyšování nájemného na základě inflační, cenové nebo měnové doložky, kdy se však nechává na vůli pronajímatele, zda nájemné v daném rozsahu zvýší, či nikoliv.“ 30. Nadto nelze pominout, že návrh žalobkyně, kterým žádala, aby žalovaný namísto nájemného ve výši 5 700 Kč platil nájemné ve výši 12 000 Kč, nemohl založit účinky předvídané § 2249 odst. 1 OZ i z toho důvodu, že žalobkyně navrhla zvýšení nájemného o více než 100 %, tj. nerespektovala omezení, dle něhož navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nemůže být vyšší než 20 % (k tomu srov. rovněž rozsudek Nejvyššího soudu z 22. 5. 2019, sp. zn. [spisová značka], v němž výslovně deklaroval, že v takovém případě nemůže být žaloba o zvýšení nájemného úspěšná).

31. Předpokladem úspěšné žaloby o zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 3 OZ je platný a účinný návrh pronajímatele, učiněný za podmínek a v souladu s ustanovením § 2249 odst. 1 OZ, tzn. (mimo jiné) při absenci dohody o zvyšování nájemného a respektující zákonem dané omezení (nejvýše 20% zvýšení). V případě žalobkyně však ani jedna z těchto dvou základních podmínek naplněna nebyla.

32. Pro úplnost soud konstatuje, že žalobě by nebylo možné vyhovět ani s odkazem na obecnou úpravu změny obsahu smlouvy při tak podstatné změně okolností, která by založila v právech a povinnostech stran (účastníků) zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich (zde žalobkyně). Žalobkyně při uplatňování svého práva na zvýšení nájemného od počátku (byť – jak shora uvedeno – nesprávně) postupovala podle § 2249 OZ a postup dle § 1765 odst. 1 OZ nerealizovala. To by totiž žalovaného musela vyzvat k obnovení jednání o smlouvě a tvrdit (a prokázat mu), že došlo ke změně okolností natolik podstatné, že tato změna založila v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním žalobkyně, a to buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, a zároveň, že takovou změnu okolností nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se jí stala až po uzavření smlouvy známou (srov. § 1765 odst. 1 OZ). Nic z toho však žalobkyně neučinila, neboť ve výzvě (návrhu) ze dne 14. 7. 2022 požadavek na zvýšení nájemného odůvodnila pouze „aktuálním vývojem v oblasti nemovitostí a rostoucí inflací“.

33. Krom toho, že takto žalobkyně před zahájením soudního řízení nepostupovala, ze skutkových zjištění, které soud v této věci učinil, je zjevné, že k žádné (navíc podstatné) změně okolností nedošlo. Jak uvedl Nejvyšší soud v odůvodnění již zmiňovaného rozsudku ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. [spisová značka]: „Za změnu závažnou, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat, nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu. Na závažnost změn a zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi stranami nájemní smlouvy nelze usuzovat ani ze skutečnosti, že výše nájemného, které by mohlo být dosaženo podle dohody uzavřené mezi účastníky, nedosahuje výše, která je obvyklá v daném místě a čase.“ V případě účastníků, jak již soud konstatoval, bylo nájemné záměrně sjednáno jen ve výši, která žalobkyni kompenzovala výdaje na (měsíční) úvěrovou splátku. Účastníci tudíž ani neměli ambici sjednávat nájemné, které by reflektovalo tehdejší časově a místně obvyklé nájemné. Koneckonců pamatovali na možný vliv inflace, který zohlednily v podobě inflační doložky dohodnutého obsahu.

34. Z vyjádření žalobkyně, resp. její zástupkyně v závěru jednání před soudem dne 20. 1. 2025, lze dovodit, že podstatnou změnu okolností spatřuje i v tom, že žalovaný nesplnil, co slíbil, tj. že nemovitosti nabude on, popř. dcera účastníků (dříve), a žalobkyně bude (dříve) vyvázána z úvěru, kterým nákup nemovitostí financovala. V tomto ohledu se však z povahy věci nemůže jednat o právně relevantní změnu poměrů, a to tím spíše jejich podstatnou změnu ve smyslu § 1765 odst. 1 OZ. Žalobkyně uvedla, že předmětná (nájemní) smlouva byla dne 15. 10. 2012 uzavřena jako pojistka pro případ, že by žalovaný svůj slib nesplnil (a podobně se vyjadřoval i žalovaný – např. ve svém dopise z 29. 7. 2022). Jednoznačně by tedy šlo o situaci (nesplnění slibu), kterou žalobkyně předvídala jako možnou, a právě pro to trvala na uzavření smlouvy daného obsahu.

35. Ze všech výše vysvětlených důvodů soud žalobu o zvýšení nájemného zamítl.

36. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud ve věci zcela úspěšnému žalovanému proti žalobkyni právo na náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva v plné výši. Podle § 151 odst. 2 věty první o. s. ř., ve znění účinném od 30. 6. 2024, soud určil odměnu (a náhrady) advokáta podle ustanovení zvláštního právního předpisu o mimosmluvní odměně, tj. vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů, přičemž takto – s ohledem na zrušení vyhlášky č. 484/2000 Sb. nálezem Ústavního soudu ze dne 25. 4. 2013, sp. zn. Pl. ÚS 25/12 – postupoval i ve vztahu k úkonům právní služby, které zástupce žalovaného učinil v době do 29. 6. 2024 (srov. kupř. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. [spisová značka]). Celkem tudíž soud žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení v částce 42 858,20 Kč, jež sestává z odměny advokáta ve výši 29 460 Kč za celkem tři úkony právní služby (tj. 1. převzetí a příprava zastoupení, 2. sepis vyjádření z 20. 6. 2023 a 3. účast u jednání před soudem dne 20. 1. 2025), při sazbě odměny ve výši 9 820 Kč za každý z těchto úkonů právní služby podle § 7 bodu 6 ve vztahu k § 8 odst. 2 advokátního tarifu /z tarifní hodnoty 378 000 Kč, jež odpovídá pětinásobku rozdílu ročního požadovaného (zvýšeného) nájemného a ročního nájemného sjednaného ve smlouvě uzavřené mezi účastníky/, z paušální náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve výši 1 050 Kč, tj. 2 x 300 Kč za dva úkony učiněné do 31. 12. 2024 (dle tehdy účinného znění advokátního tarifu) a 450 Kč za úkon učiněný po 1. 1. 2025 (dle aktuálního znění advokátního tarifu), z náhrady za čas promeškaný v souvislosti s účastí při jednání dne 15. 7. 2024, které bylo odročeno bez projednání věci, ve výši 4 910 Kč podle § 14 odst. 2 advokátního tarifu, a dále – jelikož je zástupce žalovaného plátcem daně z přidané hodnoty – z náhrady za tuto daň v základní sazbě 21 %, tj. částky 7 438,20 Kč /dle § 137 odst. 3 písm. b) o. s. ř., počítáno ze základu 35 420 Kč/.

37. Soud žalobkyni nepřiznal požadovanou náhradu ve vztahu k dalšímu úkonu právní služby, a to podání ze dne 2. 4. 2024, kterým žalovaný reagoval na výzvu soudu, aby označil důkazy ke svým tvrzením obsaženým v podání (vyjádření k žalobě) ze dne 20. 6. 2023. Ve zbylé části tohoto podání žalovaný již jen velmi stručně reagoval na výzvu soudu ohledně (v původním vyjádření avizované) kompenzační námitky či vzájemného návrhu, nadto nedostatečně (a soud jej následně v tomto ohledu musel znovu vyzývat). Důkazy měl žalovaný označit již v rámci prvotního vyjádření k žalobě, ve kterém vymezil svá obranná tvrzení. Tohoto dalšího podání (procesního úkonu) si tedy nevyžádalo chování žalobkyně, ale pouze opomenutí žalovaného, které zhojil až k výzvě soudu, a proto náklady s ním spojené nelze považovat za vynaložené účelně (opodstatněně) a žalovanému nenáleží jejich náhrada, resp. žalobkyni nelze povinnost k jejich náhradě spravedlivě uložit.

38. Ostatní podání žalovaného, která jsou obsahem spisu, se ve své podstatě týkají vzájemného návrhu, který byl vyloučen k samostatnému řízení. Proto je soud v rámci rozhodnutí o náhradě nákladů řízení v této věci nezohlednil.

39. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. soud rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalovaného. Lhůtu ke splnění této povinnosti určil soud žalobkyni třídenní dle § 160 odst. 1 o. s. ř., neboť pro určení lhůty jiné neshledal důvod.

Poučení