8 C 186/2016-344

Rubrum

Okresní soud Plzeň-jih rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Reimannovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 1 850 327,38 Kč s přísl. takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 128 845 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. jdoucí z této částky od 24. 11. 2015 až do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se, v části požadující zaplacení 1 721 482,38 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. jdoucí z této částky od 24. 11. 2015 až do zaplacení, zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení k rukám advokáta [titul] [jméno] [příjmení] částku ve výši 233 677,10 Kč včetně DPH, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyni se vrací nevyčerpaná část záloh ve výši 16 588 Kč.

Odůvodnění

1. Žalobkyně podala u zdejšího soudu dne 26.7.2016 žalobu, v níž se domáhala po žalované zaplacení částky 1 850 327,38 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. jdoucím z této částky od 24.11.2015 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že uzavřela dne 28.1.2016 s [jméno] [příjmení], [datum narození] jako postupitelem smlouvu postoupení pohledávky z postupitele na žalobkyni. Postupitel [jméno] [příjmení] je od 26.8.2009 vlastníkem nemovitých věcí a to zemědělské budovy bez č.p./č.e. stojící na pozemcích parc. č. st. [číslo] a parc. č. st. [číslo] o podlahové ploše 312 m, zemědělské budovy bez č.p./č.e. stojící na pozemku parc. č. st. [číslo] o podlahové výměře [číslo] m a zemědělské budovy bez č.p./č.e. stojící na pozemku parc. č. st. 66 o podlahové výměře 52 m, když nemovité věci ve vlastnictví postupitele jsou zapsány na [list vlastnictví] pro [územní celek], k.ú. [příjmení] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, [stát. instituce]; od doby, co se postupitel stal vlastníkem těchto nemovitých věcí, žalovaný je nepřetržitě užíval bez právního důvodu. Mezi účastníky nebyla uzavřena nájemní smlouva a k vyklizení předmětných nemovitostí žalovaným došlo až dne 23.11.2015. Žalobkyně žádá vydání bezdůvodného obohacení za období od 1.1.2014 do 23.11.2015, uplatňuje nárok na jeho zaplacení, když tento nárok na žalobkyni přešel dle smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 28.1.2016. Bezdůvodné obohacení vyčíslila na částku 1 850 327,38 Kč, když tato výše odpovídá obvyklé výši nájemného v daném místě a čase a to částce 350 Kč m/rok, přičemž vychází 29,10 Kč m/měsíc a celková výměra podlahové plochy předmětných nemovitostí činí 2 797 m. Pro případ, že by se tato skutečnost ukázala spornou, navrhla vypracování znaleckého posudku.

2. Řízení bylo usnesením ze dne 18.8.2016, č.j. 8 C 186/2016-25 přerušeno, a to do právní moci rozhodnutí řízení vedeného u podepsaného soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Usnesení nabylo právní moci dne 7.9.2016. Následně rozhodnutím ze dne 9.7.2020, č.j. 8 C 186/2016-43 soud rozhodl o tom, že se v řízení dále pokračuje. Rozhodnutí nabylo právní moci dne 21.7.2020.

3. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Tvrdil, že budovy opustila a v žádném rozsahu je nijak neužíval od roku 2013. Dále uvedl, že v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] šlo o jiné účastníky, když žalovaná osoba byla totožná jako v tomto řízení. V řízení pod sp. zn. [spisová značka] vypracovala znalecký posudek [právnická osoba] [anonymizováno], kde výše bezdůvodného obohacení byla stanovena na částku 373 343 Kč, když podle žalované jde o srovnatelné časové období. Uplatněný nárok přesahující 1 850 000 Kč považuje za iracionální.

4. Ze smlouvy o postoupení pohledávky uzavřené mezi [jméno] [příjmení] a firmou [právnická osoba], [anonymizováno] ze dne 28.1.2016 vyplývá, že předmětem postoupené pohledávky byla pohledávka postupitele vzniklá z titulu bezdůvodného obohacení na straně dlužníka v podobě obvyklého nájemného nemovitostí o celkové výměře plochy 2 797 m za dobu od 1.1.2014 do 23.11.2015; podle dohody smluvních stran činí tato částka 2 685 959,10 Kč. Postupitel [jméno] [příjmení] postoupil firmě [právnická osoba], [anonymizováno], postupníkovi, žalobkyni část pohledávky za dlužníkem. Nikdo z účastníků nevznášel námitky proti platnosti smlouvy, byla shledána tedy nespornou.

5. Podle ust. § 2991 odst. 2 o.z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

6. V řízení vedeném u podepsaného soudu pod sp. zn. [spisová značka] byla zamítnuta žaloba Zemědělského družstva [obec] o určení, že je vlastníkem předmětných nemovitých věcí, za jejichž užívání se nyní žalobkyně domáhá vydání bezdůvodného obohacení. Rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 30.10.2014, č.j. [číslo jednací] byl změněn rozsudek soudu prvého stupně tak, že žaloba byla zamítnuta. Krajský soud dospěl k závěru, že k převodu nemovitostí kupní smlouvou uzavřenou mezi Zemědělským družstvem [obec] a [jméno] [příjmení] došlo platným právním jednáním. [název žalované] nemovité věci prodalo [jméno] [příjmení], ač takový úmysl nemělo. Ve věci též rozhodoval Nejvyšší soud, který při rozhodování odvolání dospěl k závěru, že u Zemědělského družstva [obec] nešlo o tzv. omluvitelný omyl a družstvo se neplatnosti kupní smlouvy z důvodu omylu nedovolalo. Vlastník nemovitých věcí, které byly předmětem kupní smlouvy je [jméno] [příjmení] od 26.8.2009 dle [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [příjmení].

7. Z připojeného spisu zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] soud vycházel z výpovědi svědka (č.l. 198-200), přičemž zaměstnanec žalovaného uvedl, že se staral o dobytek na pastvě kolem [obec], nemovitosti žalobce se používaly příležitostně den nebo dva dny v týdnu, když se měla zvířata očkovat. Někdy se dobytek v nemovitostech zdržel déle tak, jak bylo potřeba. Žalobce měl svědkovi říci, že do objektu uřezal zámky a dal si tam své. Jinak původní klíče, kterými disponovalo družstvo, byly v místě, schované na jednom pilíři. Svědek uvedl, že kameny na přístupové cestě umístilo družstvo, aby tam nikdo nejezdil. Žalobce po svědkovi chtěl, aby příjezdové kameny odhrnul, ale svědek ho poslal za vedoucím. Jak to dopadlo, neví. V době výslechu (11.12.2015) svědek uvedl, že asi před dvěma měsíci pan [příjmení] uřezal zámky.

8. Z výslechu [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že byl pozván družstvem do [územní celek], protože jako znalec pro družstvo oceňoval nemovité věci. Byl tam tehdy dne 2.8.2013, v podstatě zkonstatoval prázdnou nemovitost, vše vyfotil. Do nemovité věci se dostal tak, že mu jej zástupce družstva, pan [příjmení] otevřel.

9. Soud dále musí zmínit řízení vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka], kde bylo rozhodnuto o žalobě Zemědělského družstva [obec] proti [jméno] [příjmení] o odstranění neoprávněných staveb tak, že žaloba byla zamítnuta a rozsudek byl Krajským soudem potvrzen (č.l. 180-181 předmětného spisu).

10. Ze spisu vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] při odvolacím jednání [příjmení] uvedl že si přesně nepamatuje, kdy družstvo odstranilo překážky přístupu ke stavbám. Stalo se tak někdy na konci roku 2015, zřejmě koncem listopadu. V případě zátarasu se jednalo o 23.11.2015; prohlásil, že od 1.12.2015 měl ke svým stavbám přístup.

11. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení spočívajícího v obvyklém nájemném, ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně] [číslo] bylo zjištěno, že v období let 2014 a 2015 nebyly stavby kolaudovány. [stát. instituce] byla kolaudace staveb nahrazena dle § 125 stavebního zákona ověřením dokumentace staveb dne 23.6.2017, kdy byly stavby ověřeny jako„ stavba zemědělského objektu – stodola, stavba zemědělského objektu – odchovna a stavba zemědělského objektu – váha“. Fakticky stavby plnily funkci pro zemědělskou činnost, a tak byly užívány bez zohlednění v ceně nájmu. Znalkyně dále uvedla, že dle sdělení [právnická osoba] bylo k datu 4.12.2015 v příloze ZP odběrné místo aktivní, smlouva je vedena na [název žalované]. Z toho dovodila, že nemovité věci byly napojeny na rozvod elektrické energie, přípojka a smlouva je ve vlastnictví družstva. Mezi vlastníkem přípojky elektrické energie a vlastníkem staveb nebyla k užívání přípojky uzavřena žádná smlouva ani dohoda. Přístupové pozemky ke stavbám ve vlastnictví [jméno] [příjmení] jsou ve vlastnictví družstva. Znalkyně dovodila, že v roce 2014 a 2015 stavby splňovaly všechny zákonné požadavky, např. požárně-bezpečnostního řešení. Obvyklou cenu nájemného neurčila, určila tržní hodnotu nájemného. Nalezla tři nabídky pronájmu zemědělských budov a hal (období let 2013 až 2016, srovnatelné nabídky pronájmů) a to v [obec], okres [okres], [obec], okres [okres], [obec], okres [okres], kdy uvedla, že šlo o šest až osm let staré inzeráty, ze kterých jednoznačně nešlo určit, zda a jaké pozemky jsou k dispozici s pronájmem. Proto inzerci nepoužila pro výpočet porovnání a je pouze k dispozici informativní (nabídkám podobného na trhu), kdy zjistila jeden realizovaný pronájem zemědělské stavby (kravín pro celoroční chov skotu) ve [obec] za roční nájem 3,05 Kč, tj. 36,59 Kč. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových sdělil, že v období let 2013 až 2016, že žádné takové stavby nepronajímal. Zemědělský svaz ČR sdělil, že za stejné období neznají žádné případy pronájmu. Dále v ZP uvedla soupis realizovaných pronájmů porovnávací metody a zjistila z realizovaných cen podobných nemovitých věcí (zemědělské stavby bez pozemku), že je zřejmé rozpětí jednotkových cen od 1,10 do 23,67 Kč. K výsledkům porovnávací metody uvedla, že je zřejmý velký rozptyl cen, protože se jedná o specifické nemovité věci. Výsledkem ustálené znalecké praxe, je obecně zažité metoda, použít 5% z obchodovatelné ceny nemovitých věcí, tedy je jednotková cena nájmu 10,73 Kč, výsledkem ekonomického nájmu je jednotková cena 18,12 Kč. Při zohlednění obchodovatelnosti nemovité věci, zohlednění obvyklého zisku a přiměřené návratnosti je výše nájmu určena dle výsledku ekonomického nájmu, po zaokrouhlení 18 Kč, nájem za rok 50 346 Kč a za období od 1.1.2014 do 23.11.2015 ve výši 90 950 Kč.

12. Posléze žalobkyně navrhla vypracování revizního znaleckého posudku, a aby se zvolený znalec vyjádřil zejména k použité metodě výpočtu a stanovení výše obvyklého nájemného znalkyní [celé jméno znalkyně]. Soud měl v úmyslu oslovit Znaleckou kancelář nemovitosti [právnická osoba], [IČO] se sídlem [obec a číslo], ale žalobkyně uvedla, že postačí vypracování revizního znaleckého posudku jiným znalcem.

13. Z revizního znaleckého posudku [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že s postupy a závěry znaleckého posudku [celé jméno znalkyně] v řadě případů souhlasí, avšak má drobné odlišnosti. Znalkyně [celé jméno znalkyně] vypočítávala nájemné z plochy zadané soudem, tedy počítala s 2 797 m, ale on vychází z užitné (pronajímatelné) plochy, když došel k velikosti 2 607 m. Pokud znalkyně [celé jméno znalkyně] uvedla, že dle Státního pozemkového úřadu byly v rozhodném období uzavírány nájmy zemědělských budov zhruba 1,10 – 27 Kč, pak tyto ceny vycházejí ze zůstatkové ceny jednotlivých staveb (tedy z účetní hodnoty) a nejsou tak výsledkem působení trhu, jelikož jsou však respektovány, lze informace přiměřeně použít. Z vyhodnocení porovnávací metody však podle něj vyplývá, že obvyklé nájemné by mělo být níže, než je stanovené rozpětí nejčastěji dosahovaných pronájmů. Naopak by mělo být výše, než jsou nájmy uzavírané dle metodiky Státního pozemkového úřadu, neboť nevychází z působení trhu. Nájemné uvažoval ve výši 40 Kč, což při užitné ploše 2 607 m představuje částku 104 280 Kč/rok a obvyklé nájemné by v daném období činilo 198 000 Kč. Protože jím byl shledán negativní stav (vlhkost, hluk, špatný stav vybavení), obvyklá výše pronájmu se snižuje převážně o 10- 30 %, tedy snížil nájemné o 15 %, když po snížení o 15 % (původně 40 Kč) dospěl k částce 34 Kč, což při užitné ploše 2 607 m představuje 88 638 Kč/rok a nájemné v rozhodném období by činilo 164 400 Kč, snižovalo by se o 33 600 Kč. Protože v dané věci je rozdílné vlastnictví pozemků a staveb, nájmy srovnatelných pozemků nejsou běžnou součástí trhu s nemovitostmi a nelze provést porovnávací hodnotu, kdy nájemné bude stanoveno z obvyklé ceny pozemku. Dospěl k výchozí ceně 70 Kč, kdy podle znaleckých standardů se v případě objektů pro obdobné podnikání uvažuje s korekcí 5- 10 %. Po zohlednění všech rizik stanovil obvyklé nájemné z budov zapsaných na [list vlastnictví] pro k.ú. [příjmení], [územní celek] za období od 1.1.2014 do 23.11.2015 ve výši 128 845 Kč.

14. Soud se zabýval existencí a výši bezdůvodného obohacení, k němuž podle tvrzení žalobkyně mělo docházet ze strany žalované v období od 1.1.2014 do 23.11.2015, kdy platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (§ 2991 odst. 1 o.z.). Od 1.1.2014 platí, že bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (§ 2991 odst. 2 o.z.). V dané věci měl nárok na vydání bezdůvodného obohacení vzniknout tím, že žalovaný užíval nemovitost ve vlastnictví [jméno] [příjmení] bez právního důvodu. Část tohoto nároku na využívání pozemkové plochy v rozsahu [číslo] m byla postoupena žalobkyni. Žalobkyně uplatnila údajnou obvyklou výši nájemného v rozsahu 350 Kč a bezdůvodné obohacení vyčíslila částkou 1 850 327,38 Kč. Bezdůvodné obohacení podle konstantní judikatury vzniká mj. tím, že někdo užívá bez právního důvodu pozemky či jiné nemovitosti jiného. V daném případě se jedná o vlastnictví [jméno] [příjmení] k budovám a to st. [parcelní číslo] (tzv. váhy) v budově na st. [parcelní číslo] (výkrmny skotu), v budově st. [parcelní číslo] (stodola a dílna), vše v k.ú. [příjmení], [územní celek]. Ačkoliv se žalovaný bránil tím, že v dané době budovy nevyužíval, případně nahodile, přičemž ke svým tvrzením o nahodilosti užívání předložil detailní rozpis vyúčtování [právnická osoba] k odebrané elektrické energii za období 1.7.2013 – 11.11.2013, 12.11.2013 – 31.12.2013, 1.1.2014 – 30.6.2014, 1.7.2014 – 31.12.2014 a 1.1.2015 – 30.6.2016, soud k těmto důkazům zjištěným z vyúčtování nepřihlédl, když je nesporné, že se odběr elektřiny snížil, nikoliv však na zápornou hodnotu, neboť po celou dobu běželo řízení o určení vlastnictví k nemovitým věcem. Navíc [jméno] [příjmení] (bod 9) uvedl, že dne 2.8.2013 mu nemovité věci zpřístupnil pan [příjmení], který je otevřel. Z vyjádření svědka lze dovodit, že nemovité věci ovládal žalovaný, pokud k nim měl klíče, což odpovídá výslechu svědka v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka], který uvedl, že s klíči disponovalo družstvo a byly schované na jednom místě pilíře (bod 7). Judikatura dovolacích soudů vztahující se k oprávněné držbě je konstantních závěrů, že oprávněný držitel není povinen vydat vlastníkovi věci, to, oč se jejím užíváním obohatil a to ani podle ustanovení o bezdůvodném obohacení, na rozdíl od neoprávněného držitele, jenž se užíváním věci obohacuje nejčastěji na úkor vlastníka. Držitelem věci je ten, kdo má vůli nakládat s věcí jako vlastní a zároveň věc fakticky ovládá. Oprávněná držba se nemusí nutně opírat o existující právní důvod; postačí, aby tu byl domnělý právní důvod. [obec] víra zaniká v okamžiku, kdy se držitel seznámí se skutečností, které objektivně musejí vyvolat pochybnosti o tom, že mu věc po právu patří anebo že je subjektem práva, jehož obsah vykonává. Oprávněný držitel věc drží v omluvitelném omylu, že mu patří, přičemž omluvitelný omyl je ten, ke kterému došlo při zachování obvyklé míry opatrnosti posuzované z objektivního hlediska. Ve vztahu k omluvitelnému omylu poté judikatura dovodila, že omluvitelným je i omyl účastníka řízení v právním posouzení určité otázky, pokud tento omylný názor sdílí účastník s nalézacími soudy v řízení, v němž poté dovolací soud zaujme jiný, právně závazný názor (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31.1.2018, sp. zn. 22 Cdo 5823/2017 a ze dne 25.2.2020, sp. zn. 22 Cdo 2873/2019). Dovolací soud dále konstatoval, že odvolací soud opomněl, že prismatem omluvitelnosti nemá být v tomto kontextu hodnocen omyl žalovaného při převodu sporných nemovitostí, jenž byl soudy shledán neomluvitelným, nýbrž až jeho druhotný omyl spočívající v mylném přesvědčení o absolutní neplatnosti kupní smlouvy a jemu svědčícím vlastnictvím, jež bylo sdíleno s nalézacími soudy v rámci řízení o určení vlastnictví vedeného u podepsaného soudu pod sp. zn. [spisová značka] (bod 19 rozhodnutí Krajského soudu v Plzni ze dne 13.1.2022, č.j. [číslo jednací]). V řízení vedeném u podepsaného soudu pod sp. zn. [spisová značka] se řešila část bezdůvodného obohacení žalovaného za období od 1.9.2011 do 31. 8. 2012, v níž se měl žalovaný užíváním předmětných nemovitostí bezdůvodně obohatit; mu svědčila rozhodnutím nalézacích soudů konstatujících jeho vlastnictví těchto nemovitostí (viz rozsudek soudu prvního stupně ze dne 8.11.2011, č.j. [číslo jednací] a rozsudek odvolacího soudu ze dne 3.10.2012, č.j. [číslo jednací]). Tato rozhodnutí byla korigována až kasačním rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 27.3.2013, sp. zn. 30 Cdo 3071/2013. Nelze pominout rozsudek soudu prvého stupně ze dne 8.11.2016, č.j. [číslo jednací], který byl změněn rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 30.10.2014, č.j. [číslo jednací] o tom, že byla zamítnuta žaloba zemědělského družstva na určení, že je vlastníkem nemovitých věcí, o jejichž využívání žalovaným, bezdůvodné obohacení v daném řízení jde. Rozsudek Krajského soudu v Plzni nabyl právní moci dne 27.11.2014. V řízení vedeném u podepsaného soudu pod sp. zn. [číslo jednací] byl vydán dovolacím soudem rozsudek ze dne 18.12.2013, č.j. [číslo jednací], který byl doručen jak Zemědělskému družstvu [obec], tak [jméno] [příjmení], oběma dnem 7.1.2014. Pokud v dané věci nárokuje žalobkyně bezdůvodné obohacení od 1.1.2014, je její nárok důvodný, když poslední rozhodnutí bylo žalovanému doručeno dne 27.11.2014 a žalovaný věděl, resp. už u něj existovaly pochybnosti o tom, že je vlastníkem nemovitých věcí, tedy nebyl jejich oprávněným držitelem, dobrá víra u něj zanikla nejméně od 7.1.2014. Ačkoliv se žalovaný bránil tím, že nemovité věci využíval pouze nahodile, je jeho tvrzení vyvráceno samotným sdělením [anonymizováno]. [příjmení] o tom, že měl přístup ke svým nemovitým věcem určitě od prosince 2015 i svědkem vyslechnutým v jiném řízení, kdy svědek odmítl kameny, zátarasy z cesty umístěné do areálu, odstranit a [jméno] [příjmení] odkázal na vedení družstva. Žalovaný tedy nebyl oprávněným držitelem předmětných nemovitostí, neboť jeho dobrá víra zanikla v okamžiku, kdy se seznámil se skutečnostmi, které objektivně musejí vyvolat pochybnosti o tom, že mu věc po právu patří anebo že je subjektem práva, jehož obsah vykonává; doručení prvého rozhodnutí dne 7.1.2014 a posléze i doručení druhého dovolacího rozsudku dne 27.11.2014. Výpověď svědka, zaměstnance žalovaného i samotného [jméno] [příjmení] o dřívějším umístění kamenů na cestě, bylo zjištěno z fotografií znalkyně [celé jméno znalkyně] ze dne 31.7.2015, které jsou obsaženy v jejím znaleckém posudku. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně] bylo zjištěno, že nájemné činí 18 Kč s tím, že obvyklou cenu nájemného nemohla určit, proto přistoupila k tržní hodnotě nájemného dle § 1b vyhlášky č. 424/2021 Sb. Při porovnávací metodě zjistila realizované pronájmy od Státního pozemkového úřadu, jejichž ceny se pohybují v rozmezí od 1,10 Kč do 23,67 Kč, z čehož je zřejmé, že rozpětí je velmi vysoké. Dále uvedla podle ustálené znalecké praxe použití pěti procent z obchodovatelné hodnoty nemovitosti, když porovnávala realizaci od roku 03/ 2014 až do 07/ 2016 (4 případy). Výpočet obchodovatelné hodnoty nemovitých věcí provedla porovnáním a byl určen ve výši 600 000 Kč, když roční nájem by pak činil 5 % z obchodovatelné ceny, tj. 30 000 Kč/rok a při ploše 2 797 m by činil 10,73 Kč. Při výpočtu ekonomického nájemného dospěla k částce 18,12 Kč. Protože jde o specifické nemovité věci, navíc s tím, že jejich vlastník není totožný s vlastníkem pozemku, dospěla k závěru, že výše nájmu je určena dle výsledku ekonomického nájmu, po zaokrouhlení 18 Kč a za dané období představuje částku 90 950 Kč. Znalec [titul] [celé jméno znalce], který zpracovával revizní znalecký posudek, se s touto znalkyní ztotožnil, ale neztotožnil se s plochou, kterou vypočítávala znalkyně, (byť ji zadal soud), kdy uvedl, že se jedná o plochu zastavěnou stavbami, ačkoliv se nájemné vypočítává z pronajímatelné plochy, tj. z plochy vnitřních prostor bez uvažování ploch zdiva. Pokud znalkyně [celé jméno znalkyně] zjistila obvyklé nájemné dle informací Státního pozemkového úřadu v rozhodném období v rozmezí od 1,10 až 27 Kč, uvedl, že ceny vycházejí ze zůstatkové ceny jednotlivých staveb (tedy z účetní hodnoty) a nejsou tak výsledkem působení trhu, jelikož jsou však respektovány, lze je přiměřeně použít. Dále uvedl, že z hodnocení porovnávací hodnoty vyplývá, že obvyklé nájemné by mělo být níže než je stanovené rozpětí nejčastěji dosahovaných pronájmů; naopak by mělo být výše, než jsou nájmy uzavírané dle metodiky Státního pozemkového úřadu, neboť nevychází z působení trhu. Nájemné tedy uvažoval ve výši 40 Kč násobením 2 607 m a dospěl k částce 104 280 Kč/rok, přičemž za dané období od 1.1.2014 do 23.11.2015 představuje částku 198 000 Kč. Protože jednotlivé haly jsou situovány na pozemcích jiného vlastníka, rovněž tak přístupové komunikace a přípojky sítí, stanovil obvyklé nájemné se zohledněním rizik, v korekci 15 % z částky 40 Kč, což vychází při nájemném v rozhodném období 164 400 Kč. Protože jde o rozdílné vlastnictví pozemků a staveb, kdy uvedl, že nájmy srovnatelných pozemků nejsou běžnou součástí trhu s nemovitostmi a nelze provést porovnávací hodnotu, stanovil nájemné z obvyklé ceny pozemku, přičemž uvedl výčet šesti porovnatelných nemovitostí, tři naposledy realizované prodeje v roce 2015 a vycházel z výchozí ceny 70 Kč, kdy dle znaleckých standardů se v případě objektů pro drobné podnikání uvažuje s nájmem v rozsahu [číslo] procent. Na základě informací Metodiky znaleckého ústavu a konzultací se znaleckým ústavem KOPPREA lze vysledovat, že pronájmy obdobných pozemků se v některých případech uvažují již od hranice 4 %. Znalec však uvažoval vzhledem k poloze s nájemným ve výši 5 %, což z částky 70 Kč představuje 3,50 Kč m/rok a za dané období se zohledněním rizik dospěl k výši nájemného ve výši 128 845 Kč. Byť jsou oba znalecké posudky precizně vypracovány, soud vycházel z revizního znaleckého posudku, kdy [titul] [celé jméno znalce] uvedl, že výše nájmu zohledňuje skutečné využití prostor. Negativní vliv na výši nájmu má i skutečnost, že [jméno] [příjmení] není vlastníkem rozvodů elektrické energie a zejména to, že budovy stojí na pozemcích jiného vlastníka. Dopad této skutečnosti zohlednil znalec ve výši dosažitelného nájmu jeho snížením ve výši pronájmu předmětných pozemků. Protože nikdo z účastníků nenavrhoval výslech znalce [příjmení] [celé jméno znalce], soud tento důkaz neprováděl. Žalobkyně dále sdělila, že v důsledku vypracovaného revizního znaleckého posudku zvažovala pro hospodárnost řízení částečné zpětvzetí žaloby co do rozdílu mezi nárokovanou částkou a částkou zjištěnou revizním znaleckým posudkem, ale dospěla k závěru, že by se uplatnilo pravidlo ustanovení § 146 odst. 2 týkající se procesního zavinění, přičemž je toho názoru, že by soud měl aplikovat pro náklady řízení ustanovení § 142 odst. 3 o.s.ř., které je výjimkou z obecné zásady úspěchu ve věci, podle níž se řídí rozhodování o náhradě nákladů řízení. Soud v dané věci uložil žalované zaplatit žalobkyni bezdůvodné obohacení ve výši 128 845 Kč a to ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř. Ve zbývající části byla žaloba zamítnuta.

15. Podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl.

16. Podle ust. § 142 odst. 3 o.s.ř. i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu.

17. Pokud jde o náhradu nákladů řízení, soud neuplatnil ustanovení § 142 odst. 3 o.s.ř., kdy naopak podle konstantní judikatury postupoval podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., tedy podle úspěchu ve věci, protože je nárok žalobkyně odvozen z postupní smlouvy a bylo a bylo jen na ní, zda podá tuto žalobu. Aplikace ust. § 142 odst. 3 o.s.,ř. přichází zejména v úvahu u nároků na náhradu za ztížení společenského uplatnění, kde se může uplatnit i úvaha soudu při případném zvýšení dle ZP. Žalobkyně nárokovala částku 1 850 327,38 Kč, přičemž soud jí přiznal 128 845 Kč, což představuje poměr úspěchu 6,96: 93,04 Kč po zaokrouhlení 7 %: 93 %. I přesto, že rozhodnutí záviselo na znaleckém posudku, soud k aplikaci ustanovení § 142 odst. 3 nepřistoupil proto, že žalobkyně je ekonomickým subjektem, společností s určením omezením, věnuje se podnikání a to za účelem zisku. Uzavření smlouvy o postoupení pohledávky mezi ní a [jméno] [příjmení], i když nebyla zveřejněna pro účely soudního řízení úplata, nečiní tuto smlouvu neplatnou, ale je podnikatelským rizikem, které žalobkyně dobrovolně podstoupila. Žalovanému poskytl právní služby advokát, jehož odměna byla stanovena dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., § 7 bod 6, kdy odměna za jeden úkon právní služby před jejím krácením představuje 15 740 Kč. Advokátu bylo přiznáno 14 úkonů právní služby a dále 14 × režijní paušál á 300 Kč, což v souhrnu představuje 224 560 Kč. Protože úspěch žalovaného představuje 93 %, úspěch žalobkyně 7 %, odečítá se neúspěch od úspěchu a docházíme tak ke korelaci 86 % 86 % z celkové částky 224 560 Kč představuje 193 121,60 Kč, když k této náhradě se připočítává náhrada za 21 % daň z přidané hodnoty, když advokát je jejím plátcem. DPH z této částky představuje 40 555,50 Kč. Celková náhrada tak představuje částku 233 677,10 Kč, kterou je povinna zaplatit žalobkyně podle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám advokáta [titul] [jméno] [příjmení].

18. Žalobkyně složila zálohu na znalecké posudky v celkové výši 64.000 Kč (17.000 Kč dne 22.12.2021 čl.204, 12.000Kč dne 8.7.2022 čl. 263 a 35.000 Kč dne 20.10.2022 – čl. 289a), když z těchto záloh bylo uhrazeno znalečné [celé jméno znalkyně] v celkové výši 38 012 Kč a znalečné [titul] [celé jméno znalce] ve výši 9.400 Kč, tedy celkem 47 412 Kč, proto soud rozhodl o tom, že se žalobkyni vrací nevyčerpaná část záloh ve výši 16 588 Kč.

Poučení