8 C 35/2024 - 257

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudkyní Mgr. Blankou Jarolímkovou ve věci žalobkyně: [Anonymizováno], IČO [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] [číslo][Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o vyklizení nemovitých věcí a zaplacení 489 342,10 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna do 3 dnů od právní moci rozsudku vyklidit nebytový prostor č. [hodnota] v 1. NP budovy č.p. [číslo], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota], v obci Praze, k. ú. [adresa], zapsáno v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota], a odevzdat vyklizený nebytový prostor žalobkyni.

II. Žalovaná je povinna do 3 dnů od právní moci rozsudku vyklidit nebytový prostor č. [hodnota] v 1. NP a 1. PP budovy č.p. [číslo], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota], v obci Praze, k. ú. [adresa], zapsáno v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota], a odevzdat vyklizený nebytový prostor žalobkyni.

III. Žalovaná je povinna do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku ve výši 489 342,10 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 3 417 Kč od 6. 4. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 49 681 Kč od 6. 5. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 49 681 Kč od 6. 6. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 49 681 Kč od 6. 7. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 49 681 Kč od 6. 8. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 49 681 Kč od 6. 9. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 49 681 Kč od 6. 10. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 49 681 Kč od 6. 11. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 49 681 Kč od 6. 12. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25 205,35 Kč od 31. 10. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 27 127,53 Kč od 20. 1. 2024 do zaplacení.

IV. Žalovaná je povinna do tří dnů od právní moci rozsudku nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 135 343 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala: a) vyklizení nebytového prostoru č. [hodnota] v 1. NP budovy č.p. [číslo], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota], v obci Praze, k. ú. [adresa], zapsáno v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota] (dále též jen „nemovitost č. [hodnota]“); b) vyklizení nebytového prostoru č. [hodnota] v 1. NP budovy č.p. [číslo], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota], v obci Praze, k. ú. [adresa], zapsáno v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota] (dále též jen „nemovitost č. [hodnota]“); c) zaplacení částky 489 342,10 Kč sestávající z dlužného nájemného a nezaplacených záloh na služby za užívání nemovitosti č. [hodnota] ve výši 189 978 Kč za období duben až prosinec 2023, včetně smluvní pokuty za období od 8. 4. 2024 ve výši 41 727,91 Kč, z dlužného nájemného a nezaplacených záloh na služby za užívání nemovitosti č. [hodnota] ve výši 210 887 Kč za období duben až prosinec 2023, včetně smluvní pokuty za období od 8. 4. 2024 ve výši [číslo] 749,19 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že žalované přenechala nemovitost č. [hodnota] k užívání, přičemž prostory měly sloužit k provozování kadeřnictví, kosmetického a masážního salónu. Od 25. 7. 2018 poskytla žalobkyně žalované též k užívání nemovitost č. [hodnota]. V prostorách chtěla žalovaná provozovat rehabilitační centrum, ale za tímto účelem se prostory nepodařilo rekolaudovat. Žalovaná je přesto začala využívat jako kancelářské prostory, plně od 22. 6. 2022. Mimo jiné si v nemovitostech zřídila své sídlo. Nájemné za užívání nemovitosti č. [hodnota] činilo 22 212 Kč od ledna 2023, 25 069 Kč za nemovitost č. [hodnota], zálohy na služby byly předepsány ve výši 1 200 Kč za každou nemovitost. Žalovaná však nájemné ani zálohy na služby neplatila, pročež ji žalobkyně výzvami ze dne 16. 10. 2023, doručenými dne 26. 10. 2023 upozornila, že je v prodlení s úhradou nájemného a plateb za služby za měsíc duben až říjen 2023, tj. více než 30 dnů. Žalovaná dluh nezaplatila, a proto žalobkyně s odkazem na čl. XIV odst. 14.4 nájemních smluv od nich odstoupila. Konkrétně dopisy ze dne 12. 12. 2023, které byly žalované doručeny dne 22. 12. 2023, ke kterému zaniklo právo žalované nemovitosti užívat. Žalovaná přesto prostory stále užívá a nic neplatí. Smluvní pokuta byla vypočtena v souladu s čl. V odst. 5. 3 nájemních smluv jakožto smluvní pokuta za prodlení s úhradou nájemného ve výši 0,1 % denně za každý den prodlení. Příslušenství pak sestává ze zákonného úroku z prodlení ode dne následujícího po dni splatnosti jednotlivých plateb.

2. Žalovaná ani jeden z nároků žalobkyně neuznala, navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným, že žalobkyně má požívací právo k předmětným nemovitostem, ohledně nichž uzavřela s žalobkyní nájemní smlouvy. Namítala však, že se po celou dobu trvání nájemního vztahu v prostorách vyskytuje zvýšená vlhkost, která je soustavně znemožňuje řádně užívat. Nadto byly nemovitosti opakovaně zasaženy havárií. O uvedených skutečnostech byla žalobkyně opakovaně informována, konkrétně dne 5. 9. 2022, 16. a 17. 1. 2023 a 15. 5. 2023. Věc však zůstala bez jakékoliv reakce. Vzhledem k tomu, že prostory jsou dlouhodobě neuživatelné, žalovaná nemůže být v prodlení s placením nájemného. Ze strany žalobkyně bylo právě z důvodu neuživatelnosti uznáno právo žalované na slevu z nájmu ve výši 100 %.

3. Žalobkyně v replice uvedla, že vlhkost nemovitostí je dána jejich povahou, kdy se jedná o historické přízemní a suterénní prostory, čehož si žalovaná byla vědoma. Nejedná se o vadu, která by zásadním způsobem ztěžovala, nebo snad znemožňovala užívání nemovitostí. V souvislosti s provedenou rekonstrukcí byla žalovaná upozorněna na nutnost pravidelného větracího režimu a vytápění tak, aby nedošlo ke vzniku plísní a vlhkosti. Strany si mezi sebou vyloučili aplikaci § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), upravující slevu z nájemného, případně jeho úplné prominutí pro případ výskytu vad nebytových prostor. I pokud by tedy nemovitosti vykazovaly žalovanou tvrzené vady, nebyla žalovaná oprávněna se domáhat slevy či prominutí nájemného. Mezi stranami byla sjednána sleva z nájmu po dobu rekonstrukce nemovitostí, která byla dokončena dne 22. 6. 2022, což strany stvrdily podpisem předávacího protokolu.

4. Soud zjistil tento skutkový stav:

5. Z kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14. května 2014 na č. l. 11 – 16 soud zjistil, že zástupce žalobkyně dne 14. 5. 2014 podepsal jako prodávající smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. [hodnota] s budovou č. p. [číslo] v k. ú. [adresa]. Kupujícím bylo [právnická osoba] [adresa] [číslo][adresa]. Součástí smlouvy bylo zřízení věcného břemene služebnosti bezplatného požívání prostor č. [hodnota] a [Anonymizováno], nacházejících se v budově č. p. [číslo] na pozemku parc. č. [hodnota] (čl. XII.4. a čl. XII.5.).

6. Z výpisu z katastru nemovitostí z 12. března 2024 na č. l. 19 soud zjistil, že služebnost bezplatného požívání nemovitostí je pro žalobkyni zapsána v katastru nemovitostí.

7. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované k 8. dubnu 2024 na č. l. 10 soud zjistil, že žalovaná měla ke dni 8. 4. 2024 sídlo na adrese [adresa] [číslo][adresa].

8. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání [Anonymizováno] na č. l. 20 – 25 soud zjistil, že žalovaná dne 6. 12. 2017 podepsala s žalobkyní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání k užívání nemovitosti č. [hodnota], a to pro podnikatelskou činnost [čl. I. odst. 1.2., čl. II. písm. b)]. Nájem byl sjednán na dobu určitou, v délce trvání 10 let (čl. IV.). Nájemné bylo stanoveno na 18 000 Kč měsíčně bez DPH (čl. V odst. 5.1.), splatné každého 5. dne příslušného kalendářního měsíce (čl. V. odst. 5.[právnická osoba] případ prodlení s platbou nájemného byla žalovaná povinna zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky (čl. V. odst. 5.3.). V případě trvání nájemního vztahu do dalšího kalendářního roku se nájemné každoročně vždy od 1. ledna zvýšilo o částku odpovídající procentní sazbě indexu meziročního růstu spotřebitelských cen, počínaje indexem za rok 2018 (čl. V. odst. 5.6.). Žalovaná byla povinna hradit žalobkyni měsíční platby záloh cen na služby ve výši 1 200 Kč měsíčně (čl. VI. odst. 6.1.). Dodávku plynu a elektrické energie si žalovaná měla zajistit sama (čl. VI. odst. 6.3.). Povinností žalované bylo platit řádně a včas nájemné a zálohy na služby [čl. VII. písm. b)]. Účastnice se dohodly, že žalobkyně dokončí úpravu prostor dle požadavků žalované po jejich předání, což zakládá nárok žalované na 100 % slevy z nájmu až do doby dokončení úprav a rekolaudace prostor. Žalobkyně se zavázala rekolaudovat prostory za účelem provozování kadeřnictví, kosmetického a masážního salónu, manikúry a pedikúry (čl. X. odst. 10.3.). Žalovaná byla povinna do pěti pracovních dnů od skončení nájmu vyklidit prostory a předat je žalobkyni (čl. XII). Žalobkyně byla oprávněna odstoupit od smlouvy pro hrubé porušení povinnosti ze strany žalované, které nebude odstraněno do 30 dnů od doručení písemné výzvy k odstranění, např. ocitne-li se žalovaná v prodlení s úhradou jakéhokoli plnění delším než 30 dnů (čl. XIV odst. 14.1 (iii), čl. XIV odst. 14.4). Smluvní strany pro účely smlouvy výslovně vyloučily použití § 2208 o. z. (čl. XVI. odst. 16.3). Účinnost smlouvy byla stanovena od 1. 1. 2018 (čl. XVI. odst. 16.1.) s tím, že smlouva mohla být doplněna či zrušena pouze písemnou formou (čl. XVI. odst. 16.8.).

9. Z evidenčního listu k prostoru [číslo]/[Anonymizováno] na č. l. 111 soud zjistil, že na nemovitosti č. [hodnota] bylo předepsáno od července 2022 žalované nájemné ve výši 21 780 Kč, společná elektřina ve výši 200 Kč a vodné stočné ve výši 1 000 Kč.

10. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání [Anonymizováno] na č. l. 32 – 37 soud zjistil, že žalobkyně dne 4. 5. 2018 podepsala s žalovanou smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání k užívání nemovitosti č. [hodnota], a to pro podnikatelskou činnost [čl. I. odst. 1.2., čl. II. písm. b)]. Nájem byl sjednán na dobu určitou, v délce trvání 10 let (čl. IV.). Nájemné bylo stanoveno na 15 948 Kč měsíčně bez DPH (čl. V odst. 5.1.), splatné každého 5. dne příslušného kalendářního měsíce (čl. V. odst. 5.[právnická osoba] případ prodlení s platbou nájemného byla žalovaná povinna zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky (čl. V. odst. 5.3.). V případě trvání nájemního vztahu do dalšího kalendářního roku se nájemné každoročně vždy od 1. ledna zvýšilo o částku odpovídající procentní sazbě indexu meziročního růstu spotřebitelských cen, počínaje indexem za rok 2018 (čl. V. odst. 5.6.). Žalovaná byla povinna hradit žalobkyni měsíční platby záloh cen na služby ve výši 1 200 Kč měsíčně (čl. VI. odst. 6.1.). Dodávku plynu a elektrické energie si žalovaná měla zajistit sama (čl. VI. odst. 6.3.). Povinností žalované bylo platit řádně a včas nájemné a zálohy na služby [čl. VII. písm. b)]. Účastnice se dohodly, že žalobkyně dokončí úpravu prostor dle požadavků žalované po jejich předání, což zakládá nárok žalované na 100 % slevy z nájmu až do doby dokončení úprav a rekolaudace prostor. Žalobkyně se zavázala rekolaudovat prostory za účelem provozování kadeřnictví, kosmetického a masážního salónu, manikúry a pedikúry (čl. X. odst. 10.3.). Žalovaná byla povinna do pěti pracovních dnů od skončení nájmu vyklidit prostory a předat je žalobkyni (čl. XII.). Žalobkyně byla oprávněna odstoupit od smlouvy pro hrubé porušení povinnosti ze strany žalované, které nebude odstraněno do 30 dnů od doručení písemné výzvy k odstranění, např. ocitne-li se žalovaná v prodlení s úhradou jakéhokoli plnění delším než 30 dnů (čl. XIV. odst. 14.1 (iii), čl. XIV. odst. 14.4). Smluvní strany pro účely smlouvy výslovně vyloučily použití § 2208 o. z. (čl. XVI. odst. 16.3). Účinnost smlouvy byla stanovena od 1. 1. 2018 (čl. XVI. odst. 16.1.) s tím, že smlouva mohla být doplněna či zrušena pouze písemnou formou (čl. XVI. odst. 16.8.).

11. Z dodatku č. [hodnota] ke smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. [Anonymizováno] na č. l. 27 soud zjistil, že účastnice upravily dobu nájmu nemovitosti č. [hodnota] tak, že nájem sjednaly na dobu určitou 10 let počínaje dnem nabytí účinnosti smlouvy o nájmu (1. 4. 2018). Ostatní ustanovení smlouvy zůstala nedotčena.

12. Z protokolu o předání a převzetí nebytového prostoru z 5. ledna 2018 na č. l. 117 soud zjistil, že [název] dne 5. 1. 2018 předala žalované nemovitosti č. [hodnota] s tím, že v rámci předání nebyly zjištěny žádné vady bránící užívání.

13. Z protokolu o předání a převzetí nebytového prostoru č. [hodnota] na č. l. 118 soud zjistil, že [název] dne 5. 1. 2018 předala žalované nemovitosti č. [hodnota] s tím, že v rámci předání nebyly zjištěny žádné vady bránící užívání.

14. Z evidenčního listu k nebytovému prostoru č. [číslo]/[Anonymizováno] na č. l. 110 soud zjistil, že na nemovitosti č. [hodnota] bylo předepsáno od července 2022 žalované nájemné ve výši 19 298 Kč, společná elektřina ve výši 200 Kč a vodné stočné ve výši 1 000 Kč.

15. Ze splátkového kalendáře na č. l. 41 – 42 soud zjistil, že od ledna 2023 činilo měsíční nájemné za nemovitost č. [hodnota] částku 22 212 Kč, za nemovitosti č. [hodnota] pak 25 069 Kč, zálohy na služby byly předepsány ve výši 1 200 Kč měsíčně za každou.

16. Ze záznamu [právnická osoba] o činžovním domě [adresa] [číslo][adresa], na č. l. 107 soud zjistil, že budova, v níž jsou nemovitosti umístěny, je památkově chráněna.

17. Ze zprávy [právnická osoba] z 2. prosince 2019 na č. l. 108 – 109 soud zjistil, že k zamýšleným pracím na nemovitostech (dispoziční úpravy, úpravy rozvodů a instalací, výměny povrchů) bylo vyjádřeno negativní stanovisko, když práce nebyly v souladu se zájmem ochrany kulturně historických hodnot.

18. Ze zápisu z místního šetření ve věci zjištění technického stavu nebytových prostorů ze dne 25. listopadu 2021 na č. l. 29 soud zjistil, že u nemovitosti č. [hodnota] nebyl zaveden plyn. V zadní místnosti byla zjištěna vlhkost zdí. Pokud jde o nemovitosti č. [hodnota], měly být žalobkyní provedeny drobné úpravy: výmalba, repase oken, seřízení interiérových dveří apod. Oba prostory měly být žalovanou vyklizeny a dne 15. 12. 2021 protokolárně předány k zahájení oprav zástupci firmy [právnická osoba]. (dále jen „[název]“).

19. Z protokolu o převzetí nebytového prostoru č. [hodnota] ze dne 15. 12. 2021 na č. l. 30 soud zjistil, že žalovaná uvedeného dne předala [název] nemovitost č. [hodnota].

20. Z protokolu o převzetí nebytového prostoru č. [hodnota] ze dne 15. 12. 2021 na č. l. 31 soud zjistil, že žalovaná uvedeného dne předala [název] nemovitost č. [hodnota]

21. Z protokolu o předání a převzetí nebytového prostoru ze dne 16. 5. 2022 na č. l. 26 soud zjistil, že dne 16. 5. 2022 převzala žalovaná nemovitost č. [hodnota] do užívání. Byla přitom upozorněna, že v nebytovém prostoru je třeba udržovat pravidelný větrací režim a provádět příslušné vytápění. Při nedodržení hrozí riziko růstu plísní. [adresa] místnost č. [hodnota] měla být v budoucnu využívána jako sklad z důvodu vlhkého prostředí. Žalovaná podpisem potvrdila, že se podrobně seznámila se stavem nemovitosti č. [hodnota], která je způsobilá k užívání a je ve stavu odpovídajícím nájemní smlouvě. Zároveň vzala na vědomí, že není možné dle čl. X odst. 10.3. nájemní smlouvy provést rekolaudaci dle požadavků z důvodu nesouhlasného stanoviska odboru památkové péče.

22. Z protokolu o předání a převzetí nebytového prostoru č. [hodnota] ze dne 16. 5. 2022 na č. l. 39 soud zjistil, že [název] dne 16. 5. 2022 předala žalované nemovitosti č. [hodnota] s upozorněním, že je potřeba udržovat pravidelný větrací režim a provádět vytápění. V prostorách se může objevovat vlhkost a plísně i když je zajištěné větrání. Žalovaná potvrdila, že se podrobně seznámila se stavem přebírané nemovitosti, která byla způsobila k užívání.

23. Z projektu pro výběr zhotovitele polyfunkčního objektu č. p. [číslo] na č. l. 126 – 150 soud zjistil, že došlo ke stavebním úpravám obou nemovitostí. Z faktury č. [hodnota] na č. l. 151 soud zjistil, že žalobkyně za rekonstrukci zaplatila 419 856,68 Kč. Z protokolu o předání hotového díla ze 17. června 2022 na č. l. 152 soud zjistil, že uvedeného data došlo k předání díla mezi zhotovitelem a [název] spočívajícím v opravě vlhké stěny a repase oken a hlavních dveří v nemovitosti č. [hodnota] a repase oken a hlavních dveří v nemovitosti č. [hodnota]. Z krycího listu k soupisu prací na č. l. 153 – 159 soud zjistil, jaké konkrétní práce byly na nemovitostech provedeny a jak byly rozúčtovány.

24. Z protokolu o předání a převzetí nebytového prostoru č. [hodnota] ze dne 22. 6. 2022 na č. l. 40 soud zjistil, že se v obou prostorách nemovitostí byla provedena celková repase oken a dveří. Dále odstranění vlhkosti v zadní místnosti nemovitosti č. [hodnota]. Stavební závady, které byly domluveny a odsouhlaseny, byly předáním nemovitostí žalované dne 22. 6. 2022 odstraněny. Zároveň mělo v budoucnu dojít ke zvýšení nájemného.

25. Z výpisů z účtu na č. l. 112 – 116 soud zjistil, že žalovaná v období od srpna 2022 do dubna 2023 hradila žalobkyni měsíčně částky 20 498 Kč a 22 980 Kč.

26. Ze sdělení z 16. 8. 2022 na č. l. 72 soud zjistil, že žalovaná dopisem z uvedeného data sdělila žalobkyni a [název], že při zpětném převzetí prostor po ukončení rekonstrukce byly na místě konstatovány neodstraněné závady a termín převzetí byl posunut na 22. 6. 2022. Vlhkost prostor se ani měsíc po převzetí nesnížila, a proto žalovaná nainstalovala dva odvlhčovače. žalovaná neuhradila nájemné a zálohy na služby v plné výši za červenec a srpen 2022, neboť považovala výši nájemného vzhledem k vadám za spornou.

27. Ze sdělení ze dne 5. 9. 2022 na č. l. 71 soud zjistil, že žalovaná dopisem z uvedeného data sdělila žalobkyni a [název], že po měsíčním používání odvlhčovačů se vlhkost vzduchu pocitově snížila. Dotázala se, jakým způsobem se žalobkyně na financování odvlhčovačů bude podílet. Zároveň uvedla, že dne 2. 9. 2022 byl při znovuzprovoznění plynového kotle po rekonstrukci nemovitosti č. [hodnota] zjištěn únik plynu a dotázala se, zda má opravu zajistit vlastními silami.

28. Z e-mailu z 26. 9. 2022 na č. l. 160 soud zjistil, že žalobkyně jednala s [název] ohledně odstranění havárie plynu. Dne 15. 9. 2022 uvedla, že se prostor nedá opětně plnohodnotně využívat. Dne 26. 9. 2022 měla havárie plynu trvat již tři týdny.

29. Z žádosti o odstranění příčiny zatékání do nebytového prostoru ze dne 2. 2. 2023 na č. l. 89 soud zjistil, že [název] upozornila BD [adresa] [číslo][adresa] na zatékání z bytových prostor do nemovitosti č. [hodnota] s tím, že oprava nemovitosti č. [hodnota] bude přefakturována na bytové družstvo.

30. Z e-mailu ze 7. února 2023 na č. l. 90 soud zjistil, že předseda BD [adresa] [číslo][adresa] inicioval místní šetření nemovitosti č. [hodnota] za účastni zástupce žalované. Příčinou byla prasklina v dešťovém svodu. Odstranění problému bude realizováno rekonstrukcí dvorního traktu, která bude probíhat od dubna 2023, následně dojde k opravě malby nemovitosti č. [hodnota]. S postupem zástupce žalované vyjádřil souhlas.

31. Z dopisu z 15. 5. 2023 na č. l. 73 soud zjistil, že žalovaná dopisem z uvedeného data upozornila žalobkyni a [název] na nevyhovující stav prostor sloužících k podnikání. Dále sdělila, že dne 27. 4. 2023, 28. 4. 2023 a 3. 5. 2023 došlo ke zdokumentovaným haváriím na nemovitostech. Následovala kontrola prostor ze strany žalobkyně. V nemovitosti č. [hodnota] mělo dojít z důvodu zatékání do rozvodové desky k poškození elektrických rozvodů, dle místního šetření vlivem zatékáním ze svodu dešťové vody z terasy nad nemovitostmi. Žalovaná dle jejího tvrzení nemohla prostory využívat jakýmkoliv způsobem, a tak předpokládala, že dojde k avizované dohodě o neúčtování nájemného do odstranění závad včetně úpravy nájemného jako takového.

32. Z dopisu pro [adresa] z 11. 10. 2023 na č. l. 218 – 219 soud zjistil, že žalovaná se pokusila interpelovat místostarostu žalobkyně ve věci špatného technického stavu nemovitostí, které měly být stiženy permanentní vlhkostí, havárií kanalizace, poruchovostí plynového kotle a dalších. Žalovaná upozornila na laxnost a nečinnost odboru správy majetku žalobkyně s tím, že prostory není možné řádně užívat.

33. Z výzvy k odstranění hrubého porušení povinností z 16. 10. 2023 na č. l. 38 soud zjistil, že žalobkyně dopisem ze dne 16. 10. 2023 vyzvala žalovanou k zaplacení dlužného nájemného za užívání nemovitosti č. [hodnota] v období duben až říjen 2023, smluvní pokuty a zákonného úroku z prodlení, vše ve lhůtě 3 dnů od doručení. Žalovaná byla zároveň upozorněna, že je v prodlení s platbami po dobu delší než 30 dnů, což opravňuje žalobkyni odstoupit od smlouvy a nájemní vztah tím ukončit. Z doručenky do datové zprávy od výzvy z 16. 10. 2023 na č. l. 43 soud zjistil, že výzva byla žalované doručena 26. 10. 2023.

34. Z výzvy k odstranění hrubého porušení povinností ze smlouvy o nájmu ze dne 16. 10. 2023 na č. l. 44 soud zjistil, že žalobkyně dopisem ze dne 16. 10. 2023 vyzvala žalovanou k zaplacení dlužného nájemného za užívání nemovitosti č. [hodnota] v období duben až říjen 2023, smluvní pokuty a zákonného úroku z prodlení, vše ve lhůtě 3 dnů od doručení. Žalovaná byla zároveň upozorněna, že je v prodlení s platbami po dobu delší než 30 dnů, což opravňuje žalobkyni odstoupit od smlouvy a nájemní vztah tím ukončit. Z doručenky do datové zprávy od výzvy z 16. 10. 2023 na č. l. [číslo] soud zjistil, že výzva byla žalované doručena 26. 10. 2023.

35. Z odstoupení od smlouvy z 12. 12. 2023 na č. l. 47 soud zjistil, že žalobkyně dopisem ze dne 12. 12. 2023 informovala žalovanou, že odstupuje od nájemní smlouvy k nemovitosti č. [hodnota], neboť žalovaná za období duben až říjen 2023 nezaplatila nájemné a zálohy na služby ve výši 152 128 Kč, včetně zákonného úroku z prodlení a smluvní pokuty. Dluh neuhradila ani v dodatečné lhůtě 30 dnů, která jí marně uplynula dne 6. 12. 2023. Žalovaná soustavným neplacením porušila nájemní smlouvu hrubým způsobem, a proto od ní žalobkyně odstoupila s tím, že žalovaná byla povinna nemovitost č. [hodnota] vyklidit do 5 pracovních dnů ode dne skončení nájmu. Z doručenky datové zprávy na č. l. 48 soud zjistil, že výzva byla žalované doručena 22. 12. 2023.

36. Z odstoupení od smlouvy o nájmu nebytových prostor č. [hodnota] z 12 12. 2023 na č. l. 49 soud zjistil, že žalobkyně dopisem ze dne 12. 12. 2023 informovala žalovanou, že odstupuje od nájemní smlouvy k nemovitosti č. [hodnota], neboť žalovaná za období duben až říjen 2023 nezaplatila nájemné a zálohy na služby ve výši 158 349 Kč, včetně zákonného úroku z prodlení a smluvní pokuty. Dluh neuhradila ani v dodatečné lhůtě 30 dnů, která jí marně uplynula dne 6. 12. 2023. Žalovaná soustavným neplacením porušila nájemní smlouvu hrubým způsobem, a proto od ní žalobkyně odstoupila s tím, že žalovaná byla povinna nemovitost č. [hodnota] vyklidit do 5 pracovních dnů ode dne skončení nájmu. Z doručenky datové zprávy o odstoupení od nájmu z 22. 12. 2023 na č. l. 45 soud zjistil, že výzva byla žalované doručena 22. 12. 2023.

37. Z reakce na odstoupení od smluv z 5. února 2024 na č. l. 55 soud zjistil, že žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce informovala žalobkyni, že odstoupení od smlouvy neuznává a vznáší proti němu námitky. V nebytových prostorech došlo k havárii kotle v důsledku přetlaku potrubí na záchodech, čímž došlo k protékání vody v nemovitostech. Vady byly opakovaně notifikovány, avšak bez odpovídající reakce. Prostory jsou dlouhodobě neuživatelné a není možné, aby byla žalovaná v prodlení, neboť ze strany žalobkyně bylo výslovně uznáno právo žalované na slevu z nájmu ve výši 100 %. Z doručenky datové zprávy ze dne 12. 2. 2024 na č. l. 74 soud zjistil, že reakce byla žalobkyni doručena dne 12. 2. 2024.

38. Z dopisu - oznámení o převzetí právního zastoupení z 8. ledna 2024 na č. l. 50 soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovanou k vyklizení nemovitosti č. [hodnota] a k zaplacení částky 250 405,96 Kč. Z doručenky od předžalobní výzvy na č. l. 54 soud zjistil, že výzva byla žalované doručena dne 16. 1. 2024.

39. Z oznámení o převzetí právního zastoupení, předžalobní upomínka ze dne 8. ledna 2024 na č. l. 52 – 53 soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovanou k vyklizení nemovitosti č. [hodnota] a k zaplacení částky 237 954,25 Kč. Z doručenky od předžalobní výzvy na č. l. 54 soud zjistil, že výzva byla žalované doručena dne 16. 1. 2024.

40. Z e-mailové komunikace na č. l. 76 – 79 soud zjistil, že zástupce žalované se dne 15. 3. 2022 dotázal, jak to vypadá s nemovitostmi, kdy se předpokládá dokončení úprav a jaké kroky byly podniknuty v otázce tlakové zkoušky plynového vedení. Dne 15. 9. 2022 vyzvala žalovaná zástupce [název] k odstranění havárie plynu v nemovitosti č. [hodnota] s tím, že se prostor nedá plnohodnotně využívat. Dne 16. 1. 2023 zástupce [název] sdělil žalované, že není dořešeno hrazení financí za spotřebované energie při opravách nemovitostí v roce 2022. Požádal o zaslání nákladových faktur. Dne 17. 1. 2023 zaslala žalovaná zástupci [název] faktury za odběr el. energie. Vyzvala k okamžitému řešení závady s pronikající vlhkostí v nemovitosti č. [hodnota] s tím, že se vlhkost na stropě v koupelně a kuchyni stále rozšiřuje.

41. Z faktury [právnická osoba] a [právnická osoba] n a č. l. 182 – 217 soud zjistil, že žalovaná za období od 17. 1. 2023 do 3. 5. 2023 spotřebovala v nemovitosti č. [hodnota] elektřinu v množství 503 kWh (č. l. 215). Za období od 4. 5. 2023 do 4. 7. 2023 224 kWh (č. l. 190) a za období od 5. 7. 2023 do 1. 7. 2024 pak 1694 kWh (č. l. 197). Za období od 2. 7. 2022 do 4. 7. 2023 spotřebovala žalovaná v nemovitosti č. [hodnota] elektřinu v množství 1104 kWh (č. l. 188). Za období od 5. 7. 2023 do 1. 7. 2024 pak 2097 kWh (č. l. 195).

42. Z fotografií na č. l. 161 – 172 (respektive jejich barevných kopií na č. l. 221 – 233) soud zjistil, že se na stropě místnosti nad skříňkou s jističi (č. l. 223) nachází vlhkost. Dále pak plíseň pod oknem (č. l. 233). V prostorech se na podlaze nenachází voda, byť jsou zde známky po vytírání (č. l. 228).

43. Ze svědecké výpovědi [jméno FO] soud zjistil, že o předmětu jednání ví od právního zástupce žalované, se kterým obecně probíral svou výpověď. Ví, co je předmětem sporu, jednatel společnosti je jeho dobrý známý, se kterým se stýká asi pět až sedm let. Prostory podle svědka nebyly způsobilé k užívání, zejména z důvodu vysoké vlhkosti, jedná se o sklepy, kde je plíseň. Ihned po vstupu do prostor jej praštil zápach do nosu. V prostorech pracovali dva, tři lidé, probíhala tam spousta obchodních schůzek. Prostory jsou využívány i v současné době. Svědek byl u toho, když praskl kotel, celá kancelář se musela vyměnit, bylo cca 10 cm vody všude na podlaze, respektive 5 cm. Svědek neviděl písemný dokument, podle něhož byla mezi účastnicemi nějaká dohoda ohledně neplacení nájemného. Vlhkost prostor byla žalovanou opakovaně namítána. S právním zástupcem žalované se svědek zná osobněji ještě před dnešním jednáním.

44. Ze svědecké výpovědi [jméno FO] soud zjistil, že pracuje ve společnosti [název] od roku 2023 jako technik správy nemovitostí, zabývá se technickou údržbou a správou nemovitostí, které jsou svěřeny do správy [Anonymizováno] [adresa]. S žalovanou se setkala v dubnu 2023 při řešení úniku z plynového kotle, přítomný za žalovanou byl pan [jméno FO]. Došlo k prasknutí pojistného ventilu a k lehkému vytopení nebytového prostoru v rámci pár litrů vody, cca 20 litrů. Svědkyně byla na místě zhruba do jedné hodiny od oznámení, opraveno bylo cca do dvou dnů. V prostorách byla lehká plíseň u okna, asi 8 na 8 cm. Svědkyně panu [jméno FO] při prohlídce vysvětlovala, že je u okna velký rosný bod a je potřeba větrat a zároveň dobře topit. V době řešení události prostory vytápěny nebyly. V porovnání s ostatními prostory, které svědkyně spravuje, se v případě nemovitosti č. [hodnota] a 2. jedná o jedny z nejhezčích prostor. V době řešení havárie byly prostory využívány jako kanceláře, fungují tak dodnes. Na poškození pojistného ventilu následovala pár dnů poté havárie vody od Veolie v rámci silnice u Nádražní lávky, na místo svědkyně dorazila v řádu hodin spolu s technikem, který ještě ten den vše opravil. V prostorách byla svědkyně ještě v květnu 2023, prostory byly bez plísně. Bylo tam pouze lehké zatečení u stropu, ke kterému došlo již v minulosti. Svědkyně opakovala, ať uživatelé prostor dostatečně topí a větrají. Jednala s panem [jméno FO]. Prostory byly vybaveny nábytkem včetně kožených sedaček a stolů. Fotografie na č. l. 221 – 233 byly částečně pořízeny svědkyní. V době prohlídky bylo zástupcům žalované sděleno, že pokud mají problém s plísní, nechť to svědkyni písemné oznámí, že věc vyřeší. Dodnes žádné oznámení nedostala, ani žádné vyčíslení škody, která měla být žalované uvedenými haváriemi způsobena. O vadě spočívající v zatečení do rozvodové desky a poškození elektrických rozvodů nic neví. Odvlhčovače na místě svědkyně nezaznamenala. Snížení nebo slevě z nájmu musí předcházet doporučení majetkové komise a posouzení rady městské části.

45. Ze svědecké výpovědi [Anonymizováno] soud zjistil, že jde o zaměstnance [název]. O placení nájmu neví vůbec nic. Předání prostor proběhlo protokolárně. Problém byl v tom, že si žalovaná nepřihlásila energie a od bytového družstva se musel vyžádat opakovaný souhlas (nutný podpis vlastníka). V rámci místního šetření bylo poukázáno na vlhkost, výsledkem byl protokol o tom, co je potřeba opravit. Větší rekonstrukce proběhla v roce 2022. Smlouva byla uzavřena s [název] a přefakturována na žalobkyni. Žalovaná nechtěla podepsat předávací protokol, hledala nějaké malichernosti, drobnosti (vady), nakonec se i ty drobnosti odstranily a žalovaná předávací protokol podepsala. O vadě spočívající v zatečení do rozvodové desky a poškození elektrických rozvodů svědek nic neví. Problém s únikem plynu byl vzhledem k jeho závažnosti odstraněn okamžitě. Vlhkost byla dle svědka způsobena nedostatečným topením a větráním prostor. Žalovaná v jedné nemovitosti ani neměla přihlášený plyn, topit nemohla v druhé zřejmě jen temperovala. Prostory byly schopné k užívání. Svědek neví, zda byly ze strany žalované vzneseny nějaké nároky na náhradu škody. Snížení nebo slevě z nájmu či náhradě škody předchází posouzení příslušného výboru – majetkové nebo bytové komise, která vše vyhodnotí a doporučí radě vyhovět, či nevyhovět. [číslo]. Pokud jde o hodnocení svědeckých výpovědí, svědkyně [jméno FO] a svědek [jméno FO] vypovídali věrohodně, konzistentně v souladu s provedenými listinami (včetně fotografií). Naproti tomu svědeckou výpověď [jméno FO] hodnotil soud jako nevěrohodnou, především pokud jde o stav nemovitostí, respektive jejich způsobilost k užívání. Především jeho slova o události prasklého kotle, kdy měla být plocha nemovitostí pokryta 10 cm, respektive 5 cm vody, se ve světle ostatních důkazů (např. fotografie z dané události) jeví jako nepravdivá. Při posuzování věrohodnosti uvedeného svědka soud též nemohl odhlédnout od jeho osobní provázanosti s jednatelem žalované a také jejím právním zástupcem, se kterým dle vlastních slov dokonce obecně probíral svou výpověď.

47. Z dalších v řízení provedených důkazů soud pro rozhodnutí ve věci nezjistil nic podstatného (výpis údajů – veřejný výpis z registru ekonomických subjektů na č. l. 18; výpis z obchodního rejstříku žalované na č. l. 28; úplný výpis z obchodního rejstříku žalované na č. l. 56 – 58; fotografie na č. l. 70; výpočtový list platný od června 2018 pro číslo prostoru 504 na č. l. 119; vyúčtování služeb za rok 2023 na č. l. 120; vyúčtování služeb za rok 2022 na č. l. 121; faktura za elektřinu z 25. 7. 2022 na č. l. 122 – 123; faktura PRE z 25. 7. 2022 na č. l. 124 – 125).

48. Soud zamítl návrh na provedení důkazu výslechem jednatele žalované [tituly před jménem] [jméno FO], a to z důvodu nadbytečnosti. Jednalo by se o účastnický výslech podle § 126 odst. 3 a § 131 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), k němuž by soud měl přistoupit pouze v případě, že tvrzenou skutečnost (uzavření dohody o slevě ve výši 100 % z nájmu v nárokovaném období) nelze prokázat jinak (§ 131 odst. 1 o. s. ř.). Dle názoru soudu bylo uvedenou skutečnost možno prokázat jinak, např. listinami. V posuzovaném případě totiž bylo prokázáno, že smlouvy mohly být doplněny pouze písemnými dodatky a nadto by jakákoliv sleva z nájmu musela být odsouhlasena radou žalobkyně s tím, že odsouhlasení by muselo předcházet stanovisko příslušného výboru. Žalovaná však žádné důkazy, ani indicie, svědčící o takovém postupu soudu nepředložila. Naopak, v řízení bylo jednoznačně prokázáno, že žádná taková dohoda neexistovala. Soud dále zamítl návrh na doplnění dokazování výzvou k předložení předpisu nájemného společností [název], neboť výše nájemného byla prokázána z provedených důkazů, především z obsahu nájemních smluv a ze splátkového kalendáře na č. l. 41 – 42 49. Soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

50. Žalobkyně měla k nemovitostem požívací právo. Žalovaná měla ke dni 8. 4. 2024 sídlo na adrese nemovitostí. Dne 6. 12. 2017 podepsala žalovaná s žalobkyní smlouvu o nájmu nemovitosti č. [hodnota] na dobu určitou v délce trvání 10 let od 1. 1. 2018. Nájemné bylo od ledna 2023 stanoveno na 25 069 Kč, zálohy na služby ve výši 1 200 Kč. Dne 4. 5. 2018 podepsala žalobkyně s žalovanou smlouvu o nájmu nemovitosti č. [hodnota] na dobu určitou v délce trvání 10 let od 1. 4. 2018. Nájemné bylo od ledna 2023 stanoveno na 22 212 Kč, zálohy na služby ve výši 1 200 Kč. Ostatní podstatná ujednání obou smluv jsou totožná. K předání nemovitostí bez vad došlo dne 5. 1. 2018. Nájemné bylo splatné vždy do 5. dne předcházejícího měsíce. Povinností žalované bylo platit řádně a včas nájemné a zálohy na služby. Pro případ prodlení s platbou nájemného byla žalovaná povinna zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky. Strany se dohodly, že žalobkyně dokončí úpravu prostor dle požadavků žalované po jejich předání, což zakládá nárok žalované na 100 % slevy z nájmu až do doby dokončení úprav a rekolaudace prostor. Žalobkyně se zavázala prostory rekolaudovat. Rekolaudace však nebyla povolena, z důvodu památkové ochrany předmětné budovy, což žalovaná bez dalšího přijala. Žalovaná byla povinna do pěti pracovních dnů od skončení nájmu vyklidit prostory a předat je žalobkyni. Žalobkyně byla oprávněna odstoupit od smlouvy pro hrubé porušení povinnosti ze strany žalované, které nebude odstraněno do 30 dnů od doručení písemné výzvy k odstranění, např. ocitne-li se žalovaná v prodlení s úhradou jakéhokoli plnění delším než 30 dnů. Smluvní strany pro účely smlouvy výslovně vyloučily použití § 2208 o. z. Dne 25. 11. 2021 proběhlo místní šetření, u nemovitosti č. [hodnota] nebyl zaveden plyn. V zadní místnosti byla zjištěna vlhkost zdí. Pokud jde o nemovitosti č. [hodnota], žalobkyně měla provést drobné úpravy, zahrnující výmalbu, repase oken, seřízení interiérových dveří apod. Oba prostory byly vyklizeny a dne 15. 12. 2021 protokolárně předány k zahájení oprav [název]. Dne 16. 5. 2022 převzala žalovaná obě nemovitosti zpět do užívání s upozorněním, že je potřeba udržovat pravidelný větrací režim a provádět vytápění. V prostorách se může objevovat vlhkost a plísně i když je zajištěné větrání. Žalovaná potvrdila, že se podrobně seznámila se stavem přebírané nemovitosti, která byla způsobilá k užívání. Práce na nemovitostech nicméně probíhaly i nadále, k finálnímu předání žalované zahrnujícím odstranění všech vad došlo dne 22. 6. 2022. V obou prostorách nemovitostí byla provedena celková repase oken a dveří. Dále odstranění vlhkosti v zadní místnosti nemovitosti č. [hodnota]. Žalovaná dne 5. 9. 2022 informovala žalobkyni a [název], že vlhkost se po měsíčním používání odvlhčovačů zlepšila. Žalovaná v období od srpna 2022 do dubna 2023 hradila žalobkyni měsíčně částky 20 498 Kč a 22 980 Kč, dále již nic nezaplatila. Žalovaná dne 15. 5. 2023 upozornila žalobkyni a [název] na nevyhovující stav prostor a tvrdila, že nemůže prostory vůbec využívat. Současně s tím předpokládala, že dojde k avizované dohodě o neúčtování nájemného do odstranění závad. K žádné dohodě o neúčtování nájemného nedošlo. Žalovaná po celou dobu žalovaného období (duben – prosinec 2023) nemovitosti užívala, avšak nic neplatila. V uvedené době přitom byly nebytové prostory schopné k užívání. Havárie plynového kotle i zatékání do nemovitostí bylo žalobkyní vždy obratem řešeno. Ostatní tvrzené vady se netýkaly posuzovaného období. Žalobkyně výzvami doručenými žalované dne 26. 10. 2023 upozornila žalovanou, že je v prodlení s platbami po dobu delší než 30 dnů, požadovala úhradu veškerých dluhů do tří dnů s tím, že je oprávněna od smlouvy odstoupit. Dopisem doručeným žalované dne 22. 12. 2023 žalobkyně od nájemních smluv odstoupila a vyzvala žalovanou, aby do pěti pracovních dnů nemovitosti vyklidila.

51. Výše uvedený skutkový stav posoudil soud po právní stránce dle příslušných ustanovení o. z. následovně:

52. Podle § 1285 o. z. služebností požívacího práva se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky; poživatel má právo i na mimořádný výnos z věci. Při výkonu těchto práv je poživatel povinen šetřit podstatu věci.

53. Podle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

54. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

55. Podle § 2303 o. z. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

56. Podle § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.

57. Podle § 2247 odst. 2 o. z. pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

58. Podle § 2208 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby (odst. 1). Nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného (odst. 2). Neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění (odst. 3).

59. Podle § 2001 od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

60. Podle § 2004 odst. 3 o. z. zavazuje-li smlouva dlužníka k nepřetržité či opakované činnosti nebo k postupnému dílčímu plnění, může věřitel od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna. To neplatí, nemají-li již přijatá dílčí plnění sama o sobě pro věřitele význam.

61. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

62. Žalobkyni svědčí k nemovitostem požívací právo ve smyslu § 1285 o. z. Účastnice uzavřely dvě smlouvy o pronájmu prostor sloužících k podnikání podle § 2302 a násl. o. z. na dobu určitou, a to na 10 let. U nemovitosti č. [hodnota] od 1. 1. 2018, u nemovitosti č. [hodnota] pak od 1. 4. 2018. Žalobkyně se zavázala přenechat obě nemovitosti žalované, za což se žalovaná zavázala platit měsíční nájemné (§ 2201 o. z.) a zálohy cen na poskytované služby spojené s nájmem prostoru sloužícího k podnikání (§ 2303 ve spojení s § 2247 o. z.), vyjma plynu a elektrické energie (čl. VI. odst. 6.3.). Žalovaná měla nárok na 100 % slevu z nájmu až do doby dokončení úprav (čl. X odst. 10.3.), přičemž obě nemovitosti byly protokolárně předány k užívání bez výhrad dne 22. 6. 2022.

63. Žalobkyně upozornila žalovanou výzvami doručenými dne 26. 10. 2023 na prodlení s úhradou nájemného a plateb za služby za měsíce duben až říjen 2023. Vyzvala ke zjednání nápravy a upozornila na svou možnost odstoupení od smlouvy. Žalobkyně od obou smluv dopisy doručenými žalované dne 22. 12. 2023 odstoupila pro podstatné porušení smluv spočívající v tom, že žalovaná byla po dobu více než 30 dnů v prodlení s placením nájemného a záloh na služby (§ 2001 o. z. ve spojení s čl. XIV odst. 14.1 (iii), čl. XIV odst. 14.4).

64. Odstoupení od smluv bylo po právu, neboť žalovaná byla v prodlení s hrazením nájemného a záloh na služby po dobu delší než 30 dnů. Neplacení nájemného a záloh na služby za období duben až říjen 2023 žalovaná ani nesporovala, když uváděla, že mezi stranami bylo ujednáno 100 % snížení nájemného, a to vzhledem k neuživatelnosti obou nemovitostí pro přetrvávající problémy s přítomností vlhkosti. Respektive že jí takové právo též svědčí ze zákona, podle § 2208 o. z. Odhlédne-li soud od toho, že žalovaná byla s vlhkostí nemovitostí seznámena a opakovaně upozorňována na nutnost řádného topení a větrání; že si strany vyloučily aplikaci § 2208 o. z. zakládající právo na prominutí nájemného v případě neuživatelnosti prostor; že řádnému užívání nemovitostí v posuzované době objektivně nic nebránilo; že žalovaná předmětné nemovitosti do současné doby užívá; v řízení bylo prokázáno, že žádná dohoda o odpuštění nájemného z důvodu vad nemovitostí po jejich předání dne 22. 6. 2022 nebyla uzavřena. I pokud by tomu tak však bylo, žalovaná se ocitla v prodlení delším než 30 dnů s hrazením záloh na služby spojené s provozem prostor sloužících k podnikání, a i toto prodlení samotné opravňovalo žalobkyni od smluv odstoupit. K možnosti odstoupení od nájemní smlouvy prostor sloužících k podnikání z důvodu prodlení s platbami se v minulosti kladně vyjádřil i Nejvyšší soud, ve svém rozsudku ze dne 4. 4. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2177/2021.

65. K otázce okamžiku účinnosti odstoupení obecně platí, že odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku (§ 2004 odst. 1 o. z.). V případech nájemních smluv, kdy smlouva zavazuje k nepřetržitému plnění nebo opakované činnosti, dochází k odstoupení s účinky ex nunc (§ 2004 odst. 3 o. z.). Odstoupení, které bylo ve smlouvách upraveno pod čl. XIV. 14.1. (iii) a 14.4. se tak svými právními následky neliší od výpovědi bez výpovědní doby, která je rovněž jednostranným právním jednáním, jehož doručením nájemní vztah zaniká. Nájemní vztah tedy skončil doručením odstoupení od smluv dne 22. 12. 2023, pětidenní lhůta k vyklizení obou nemovitostí (čl. XII) pak uplynula dne 3. 1. 2024.

66. Soud k nároku na vyklizení uzavírá, že žalovaná v době rozhodnutí užívala obě nemovitosti bez právního důvodu, proto návrhu žalobkyně na jejich vyklizení vyhověl (výrok I a II).

67. Pokud jde žalovanou částku 489 342,10 Kč, sestávající z dlužného nájemného, dlužných plateb za zálohy na služby a smluvní pokuty. Vzhledem k dílčímu závěru o neexistenci ujednání o snížení nájemného (jak tvrdila žalovaná) a materiálně nesporné skutečnosti, že žalovaná v předmětném období nic neplatila, se soud zabýval tím, zda žalobkyně dlužnou částku správně vyčíslila. Nájemné za nemovitost č. [hodnota] činilo 25 069 Kč, společná elektřina 200 Kč a vodné stočné 1 000 Kč. Nájemné za nemovitost č. [hodnota] činilo 22 212 Kč, společná elektřina 200 Kč a vodné stočné 1 000 Kč. Vše splatné 5. kalendářního dne příslušného měsíce. Žalobkyně dále požadovala zaplacení smluvní pokuty podle § 2048 odst. 1 o. z. ve formě smluvního úroku z prodlení s placením nájemného, ve výši 0,1 % z dlužné částky denně (čl. V odst. 5.3.).

68. Za užívání nemovitosti č. [hodnota] požadovala žalobkyně na nájemném a zálohách na služby za duben až prosinec 2023 částku 189 978 Kč (8x22212+1482+9x1200). Jde o dlužné nájemné ve výši 22 212 Kč za osm měsíců (květen – prosinec) s tím, že za duben 2023 požadovala žalobkyně na nájemném pouze částku 1 482 Kč, a to vzhledem k jí provedenému zápočtu přeplatku za rok 2022. Dále požadovala zaplacení záloh na služby za uvedené období v celkové výši 10 800 Kč. V souvislosti s prodlením hrazení nájemného za nemovitost č. [hodnota] požadovala žalobkyně zaplacení smluvní pokuty ve výši 41 727,91 Kč za období do 8. 4. 2024. Výpočet žalobkyně, provedený na č. l. 6 p. v., kterým došla k výši smluvní pokuty, je správný.

69. Za užívání nemovitosti č. [hodnota] požadovala žalobkyně na nájemném a zálohách na služby za duben až prosinec 2023 částku 210 887 Kč (8x25069+735+8x1200). Jde o dlužné nájemné ve výši 25 069 Kč za osm měsíců (květen – prosinec) s tím, že za duben 2023 požadovala žalobkyně na nájemném pouze částku 735 Kč, a to vzhledem k jí provedenému zápočtu přeplatku za rok 2022. Dále požadovala zaplacení záloh na služby za uvedené období v celkové výši 9 600 Kč. V souvislosti s prodlením hrazení nájemného za nemovitost č. [hodnota] požadovala žalobkyně zaplacení smluvní pokuty ve výši [číslo] 749,19 Kč za období do 8. 4. 2024. Výpočet žalobkyně, provedený na č. l. 7, kterým došla k výši smluvní pokuty, je správný.

70. Výše dlužného nájemného odpovídá zohlednění inflační doložky podle čl. V. odst. 5.6. nájemních smluv. Ostatně žalovaná proti výši žalované částky žádným způsobem nebrojila, respektive nezpochybňovala správnost výpočtu žalobkyně. Namítala, že byla sjednána dohoda, na základě které jí byla poskytnuta sleva z nájemného ve výši 100 %. V řízení však bylo prokázáno, že žádná taková dohoda, která by se vázala k období po skončení úprav na předmětných nemovitostech, ujednána nebyla. Žalovaná dále namítala, že prostory byly nezpůsobilé k užívání, především vzhledem k přítomné vlhkosti, na základě čehož měla nárok na slevu z nájemného ve výši 100 % ze zákona. V řízení však bylo prokázáno, že prostory byly uživatelné, byly žalovanou užívány a strany si aplikaci § 2208 o. z., zakládající právo na prominutí nájemného v případě neuživatelnosti prostor, vyloučily. Soud proto procesní obraně žalované ani v části týkající se zaplacení dlužné částky nepřisvědčil. Žalovaná neplatila nájemné a zálohy na služby řádně a včas (do 5. dne příslušného kalendářního měsíce), nezaplatila ani smluvní pokutu, čímž se dostala do prodlení (§ 1968 o. z.), žalobkyni tak náleží ke všem jednotlivým dlužným platbám též zákonný úrok z prodlení (§ 1970 o. z.) ve výši stanovené podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

71. Vzhledem k výše uvedenému soud žalobě i v části nároku na zaplacení 489 342,10 Kč s příslušenstvím vyhověl (výrok III).

72. O nákladech řízení (výrok IV) bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně měla ve věci plný úspěch, a proto jí náleží plná náhrada všech účelně vynaložených nákladů řízení ve výši 135 343 Kč, sestávající ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 29 468 Kč, mimosmluvní odměny advokáta, kterému náleží odměna stanovená dle § 15 ve spojení s § 12 odst. 3, § 9 odst. 3 písm. e), § 8 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 559 342,10 Kč (žalovaná částka + 2 x 35 000 Kč za každou nemovitost) za šest úkonů poskytnutých do 31. 12. 2024 (převzetí a příprava zastoupení; výzva k plnění; návrh ve věci samé; písemné podání ze dne 27. 6. 2024 a 20. 11. 2024; účast na jednání před soudem dne 10. 10. 2024) ve výši 10 540 Kč za úkon, včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t.; z tarifní hodnoty ve výši 619 342,10 Kč (žalovaná částka + 2 x 65 000 Kč za každou nemovitost) za dva úkony poskytnuté od 1. 1. 2025 (účast na jednání před soudem dne 7. 1. 2025 a 11. 3. 2025) ve výši 10 780 Kč za úkon, včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. S ohledem na skutečnost, že je advokát žalobkyně plátcem DPH, náleží k náhradě nákladů právního zastoupení náhrada za DPH ve výši 21 % z částky 87 500 Kč, tedy 18 375 Kč.

73. Lhůta ke splnění povinnosti byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.), když soud neshledal důvod k jejímu prodloužení či stanovení splátek; náhrada nákladů řízení pak na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

74. Žalobkyně si v rámci vyčíslení nákladů řízení nárokovala odměnu za úkon právní služby nahlížení do spisu dne 16. 12. 2024. Uvedený úkon však nebyl shledán soudem jako účelně vynaložený náklad, respektive samostatný úkon ve věci. Žalobkyně poukázala na nález Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2021, sp. zn. I. ÚS 4012/18, který se otázkou přiznání odměny za nahlížení do spisu zabýval. Ústavní soud v něm odkázal na usnesení Nejvyššího správního soudu ze dne 29. 4. 2008, č. j. 5 Azs 33/2008-40 (na nějž odkazuje i usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1176/2015), podle kterého je přípustné, že by nahlížení do spisu v konkrétní procesní situaci mohlo být podle § 11 odst. 3 a. t. analogicky považováno za obdobu prostudování trestního spisu při skončení vyšetřování ve smyslu § 11 odst. 1 písm. f) a. t. Zároveň však konstatoval, že ne každé nahlížení do spisu a jeho prostudování v rámci civilního soudního řízení lze analogicky posuzovat za samostatný úkon právní služby, za který by náležela advokátovi odměna, nýbrž jen takové prostudování spisu, které by svým významem mohlo odpovídat prostudování trestního spisu při skončení vyšetřování ve smyslu § 11 odst. 1 písm. f) a. t. O samostatný úkon se dále může jednat v situaci, kdy protistrana založí do spisu velké množství listin, s nimiž nemá účastník možnost se jinak seznámit krátce před přípravným jednáním či prvním jednáním ve věci (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1176/2015). Nahlížení do spisu v nyní posuzovaném řízení nelze považovat za samostatný úkon ve smyslu výše citované, ustálené rozhodovací praxe, neboť předmětné nahlížení nebylo učiněno v reakci na založení většího počtu listin ze strany žalované před nařízeným jednáním. Mezi jednáním ze dne 10. 10. 2024 a nahlížením byly do spisu založeny pouze listiny ze strany žalobkyně. Ve spise se tedy nic, co by odůvodňovalo akutní potřebu do něj nahlédnout, neudálo. Nadto vzhledem k časové dotaci nahlížení, která činila 16 minut, takový úkon rozhodně nelze přirovnávat k prostudování trestního spisu po skončení vyšetřování.

Poučení