86 C 15/2021 - 183

Rubrum

Okresní soud v Semilech rozhodl soudcem Mgr. Michalem Polákem ve věci žalobkyň: a) [Jméno zainteresované společnosti 0/0], insolvenční správce dlužníka [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0][Adresa zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zainteresované osoby 0/1] zastoupena [Jméno zainteresované osoby 1/0] advokátem se sídlem [Adresa zainteresované osoby 1/0] b) [Jméno zainteresované osoby 2/0][Datum narození zainteresované osoby 2/0] [Adresa zainteresované osoby 2/0] proti žalované: [Jméno zainteresované osoby 0/0], narozen_ [datum] [Adresa zainteresované osoby 3/0] zastoupena [Jméno zástupce zainteresované osoby 3/0] advokátkou se sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 3/0] o zaplacení částky 199 064,95 s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna do 3 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni a) částku 95 330,40 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 22. 4. 2021 do zaplacení z částky 95 330,40 Kč.

II. Žalovaná je povinna do 3 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni b) částku 31 776,80 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 22. 4. 2021 do zaplacení z částky 31 776,80 Kč.

III. Žaloba se zamítá v části, ve které se žalobkyně a) domáhala na žalované zaplacení částky 53 968,31 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 15. 11. 2020 do 21. 4. 2021 z částky 149 298,71 Kč a od 22. 4. 2021 do zaplacení z částky 53 968,31 Kč.

IV. Žaloba se zamítá v části, ve které se žalobkyně b) domáhala na žalované zaplacení částky 17 989,44 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 15. 11. 2020 do 21. 4. 2021 z částky 49 766,24 Kč a od 22. 4. 2021 do zaplacení z částky 17 989,44 Kč.

V. Žalobkyně a) a b) jsou povinny rovným dílem do 3 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalované 450 Kč.

VI. Žalobkyně a) je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Semilech 75 % nákladů ustanoveného advokáta týkajících se nároku uplatněného žalobkyní a), přičemž přesná částka bude stanovena samostatným usnesením.

VII. Žalobkyně b) je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Semilech 75 % nákladů ustanoveného advokáta týkajících se nároku uplatněného žalobkyní b), přičemž přesná částka bude stanovena samostatným usnesením.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhaly vydání bezdůvodného obohacení ve výši 1 017 144,62 Kč odpovídající obvyklému nájemnému, neboť žalovaná v době od 28. 5. 2018 do 14. 11. 2020 (902 dnů) užívala bez právního důvodu budovy bez č. p. / č. e. na pozemcích p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo] a p. č. st. [číslo], [číslo] a [číslo]. Tyto nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví [Jméno zainteresované osoby 0/0], nar. 1947 (dále jen dlužnice) a žalobkyně b). Podíl dlužnice činí a žalobkyně b) . Podle usnesení Krajského soudu v Hradci Králové č. j. KSHK 15 INS 219/2017-A-52 ze dne 28. 5. 2018 byl na majetek dlužnice prohlášen konkurz a jako insolvenční správkyně byla ustanovena žalobkyně a). V průběhu řízení vzala žalobkyně a) s ohledem na nesporně určený rozsah užívání předmětných budov ze strany žalované žalobu zpět pro částku 613 559,75 Kč a žalobkyně b) pro částku 204 519,93 Kč a soud v této části řízení zastavil podle § 96 o. s. ř.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Uvedla, že žalobkyně a) věděla o nájemní smlouvě, kterou měla žalovaná uzavřenou se svou matkou [Jméno zainteresované osoby 0/0], nar. [datum] a nikdy jí neoznámil, že by smlouva byla neplatná ani ji nevypověděl. Žalovaná měla možnost kdykoliv se odstěhovat na jiné pozemky. Postup žalobkyně a) proto považuje za nemravný. K požadavku žalobkyně b) uvedla, že nájemní smlouvu měla uzavřenou na nemovitostí a nikdy proto neužívala patřící žalobkyni b). K jednotlivým budovám uvedla, že budova na pozemku p. č. st. [číslo] (seník) je poškozená, a proto ho nemohla užívat. V jednom rohu měla 6 složených balíků sena s příležitostně zaparkovaný Horal. Budovu na pozemku p. č. st. [číslo] (dílna) nikdy neužívala. Budovu na pozemku p. č. st. [číslo] (kravín) užívala pouze v dolním podlaží tak, že od 28. 5. 2018 do září 2018 zde měla ustájené krávy, které od září 2018 do prosince 2019 ustájila na jiném místě. Po celou dobu měla v této budově ustájená prasata ve dvou kotcích. Budova na pozemku p. č. st. [číslo] (hala) byla využita pro zimní ustájení koní v době od října do dubna každého roku a od prosince 2019 do listopadu 2020 zde byly krávy asi na polovině plochy. V budově na pozemku p. č. st. [číslo] (dílna a kancelář) užívala pouze 4 místnosti s přísl. v druhém nadzemním podlaží. V prvním podlaží bydlela dlužnice.

3. Výpisem z katastru nemovitostí, listem vlastnictví č. [číslo] vedeným pro [katastrální úřad], [katastrální pracoviště], bylo prokázáno, že dlužnice a žalobkyně b) byly ke dni 14. 11. 2020 v rozsahu a spoluvlastnicemi budov bez č. p. / č. e. na pozemcích p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo] a p. č. st. [číslo], [číslo] a [číslo], vše v [katastráĺní území].

4. Usnesením [insolvenční soud] č. j. [insolvenční spisová značka] ze dne [datum] byl zjištěn úpadek dlužnice [Jméno zainteresované osoby 0/0], nar. [datum], na majetek dlužnice byl prohlášen konkurz a jako insolvenční správkyně byla ustanovena žalobkyně a). Rozhodnutí bylo potvrzeno usnesením Vrchního soudu č. j. [insolvenční spisová značka] ze dne [datum].

5. Podle soupisu majetkové podstaty ze dne 9. 8. 2022 patří do majetkové podstaty spoluvlastnický podíl na budovách bez č. p. / č. e. na pozemcích p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo] p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo] a p. č. st. [číslo], [číslo] a [číslo], vše v [adresa]. Mezi pohledávkami je uvedena pohledávka dlužnice za žalovanou ve výši 762 858,46 Kč z titulu užívání budov bez č. p. / č. e. na shora uvedených pozemcích.

6. Dopisem ze dne 9. 4. 2021 žalobkyně vyzvaly žalovanou k úhradě dlužné částky spočívající v bezdůvodném obohacení do 7 dnů od zaslání výzvy. Podle poštovní dodejky byla zásilka odeslána 14. 4. 2021.

7. Znalecký posudek č. [číslo] vypracovaný ke dni 10. 7. 2019 společností 1. Znalecká a.s., zadaný žalobkyní a) k ocenění spoluvlastnického podílu dlužnice v rozsahu na nemovitostech zapsaných na LV 296 v k. ú. [obec], stanovil obvyklou cenu uvedeného podílu na předmětných nemovitostech ve výši 1 515 000 Kč. Pro zjištění obvyklé ceny byla použita metoda výnosová. Znalec při ohledání nemovitostí zjistil dezolátní stav seníku a dílny na pozemcích p. č. st. [číslo] a [číslo], avšak podle vnějších znaků nejeví budovy znaky zásadní statické poruchy bránící užívání objekty. Kravín na pozemku p. č. st. [číslo] je užíván pro chov prasat, ovcí a koz. V jižní části je objekt dvoupodlažní a prostor pod krovem je užíván k uskladnění sena. Budova je v průměrném technickém stavu. Hala na pozemku p. č. st. [číslo] je užívána k ustájení koní. Celkový stav lze hodnotit jako dobrý. Dílna a kancelář na pozemku p. č. st. [číslo] jsou částečně využívány k bydlení a částečně jako zázemí personálu a sklad. Budovy jsou v průměrném technickém stavu. K výnosové metodě ohledně budov byly vyhledány srovnatelné nájmy provozních budov s podobnou lokací v podobném stavebně-technickém stavu. Od toho bylo odvozeno obvyklé nájemné za m2, které bylo následně redukováno příslušným koeficientem s ohledem na technický stav nemovitostí v [obec]. V úvahu byla rovněž brána obsazenost v rozsahu 90 %. Součástí posudku byla i fotodokumentace budov, ze které je patrný špatný technický stav seníku a dílny. Ostatní budovy vykazují vzhled odpovídající stáří. Výnosy z pronájmu byly stanoveny následovně: budova plocha roční nájem/m2 koeficient Kč/rok obsazenost Kč/rok Seník – S01 530,9 120 0,50 31 852 90 % 28 666 Dílna – S02 114,6 150 0,80 13 754 90 % 12 379 Kravín – S03 620,7 150 1,00 93 110 90 % 83 799 Hala – S04 900,6 150 1,00 135 090 90 % 121 581 Dílna – S05a 274,4 480 0,80 105 370 90 % 94 833 Kancelář – S05b 203,5 480 0,80 78 152 90 % 70 337 Znalec byl ke svému posudku rovněž vyslechnut a uvedl, že administrativní budova, kde jsou kanceláře, je dvoupodlažní a obě podlaží mají užitnou plachu celkem 230,5 m2. Užitná plocha druhého podlaží je odhadem 100 m2. Při ocenění vzal v úvahu horší technický stav předmětných budov, z nichž některé jsou i za hranicí životnosti a část je z toho důvodu nevyužitelná, což zohlednil použitým koeficientem, kterým redukoval zjištěné obvyklé nájemné. Obvyklé nájemné bylo zjišťováno v roce 2019, nicméně v oblasti zemědělských staveb nebyla situace tak dynamická jako u bytů a rodinných domů. Na druhou strany důležitou roli hraje i skutečnost, zda domy nadále chátraly a zhoršil se jejich stavebně-technický stav nebo zda byly provedeny nějaké opravy. Nicméně pod hranici 10 Kč by obvyklé nájemné nemělo klesnout, neboť je to na hranici rentability. V ostatních případech by byla cena následující rok mírně vyšší, nikoliv však o 20 %. Pojem obsazenost použitý v posudku zohledňuje obsazení nemovitosti v čase, kdy je třeba pro potřeby výnosové metody kalkulovat, že během 10 let bude objekt po určitou dobu neobsazený z důvodu výběru jiného nájemce nebo údržby. Pronájem takovýchto prostor pouze tzv. za náklady je možný, avšak neobvyklý a nelze ani při zohlednění horšího technického stavu daných budov hovořit o obvyklém nájemném. Při ocenění toto nelze zohlednit.

8. Podle obsahu spisu zdejšího soudu sp. zn. 6 C 221/2019 byla dne 9. 9. 2019 podána žaloba na vyklizení, kterou se insolvenční správce a [Jméno zainteresované osoby 2/0] domáhali na žalované vyklizení budov na pozemcích p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo] a p. č. st. [číslo], [číslo] a [číslo], k jejichž užívání nemá žalovaná žádný právní důvod. Usnesením zdejšího soudu č. j. 6 C 221/2019-78 ze dne 25. 6. 2020 byl schválen smír uzavřený mezi žalobkyněmi a žalovanou, ve kterém se žalovaná zavázala do 3 měsíců od právní moci rozsudku vyklidit všechny předmětné budovy. Usnesení nabylo právní moci 20. 7. 2020.

9. V protokole o předání vyklizených nemovitostí ze dne 14. 11. 2020 je uvedeno, že žalovaná předala přebírajícím žalobkyním všechny předmětné budovy a zůstaly tam pouze vyjmenované movité věci.

10. Ve smlouvě ze dne 1. 1. 2011 uzavřené mezi žalobkyní jako nájemcem a dlužnicí a [jméno FO] jako pronajímateli je uvedeno, že dlužnice pronajímá žalované na dobu neurčitou 93 m2 obytné plochy v [adresa]. Nájemné nebylo sjednáno.

11. Ve smlouvě ze dne 1. 5. 2017 uzavřené mezi žalobkyní jako nájemcem a dlužnicí jako pronajímatelem je uvedeno, že dlužnice pronajímá žalované k užívání zemědělských budov v k. ú. [obec], LV [číslo]. Jako nájemné je uvedeno: úhrada daně z nemovitosti, drobné opravy a údržba, placení elektrické energie a vodného.

12. Výzvou ze dne 15. 7. 2019 žalobkyně a) vyzvala žalovanou k vyklizení budov s ohledem na neexistenci právního důvodu pro užívání budov, je žalovaná povinna budovy vyklidit do 16. 8. 2019.

13. V emailu ze dne 16. 8. 2019 mimo jiné sdělila žalovaná žalobkyni a), že v příloze zasílá nájemní smlouvu, kterou s matkou uzavřela na začátku podnikání, jinak by s ní [právnická osoba] neuzavřel smlouvu na odběr energie, kterou má od května 2017. Smlouva je dosud platná, nikdo ji nevypověděl.

14. Podle kupní smlouvy uzavřené dne 25. 11. 2020 [Anonymizováno] žalobkyní a) jako prodávající a žalobkyní b) jako kupující byl podíl na předmětných budovách stojících na pozemcích p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo] a p. č. st. [číslo], [číslo] a [číslo] prodán za cenu 1 000 000 Kč. V bodě 5.6 Smlouvy je uvedeno, že insolvenční soud dal souhlas se zpeněžením předmětu prodeje mimo dražbu.

15. Žalovaná v účastnické výpovědi uvedla, že v polovině roku 2017 pan [jméno FO] osobně navštívil její matku z důvodu insolvence, přičemž žalovaná za matku jednala. [jméno FO] si ofotil účetní doklady a chtěl vědět, na jakém základě žalovaná užívá nemovitost, takže mu také předložily nájemní smlouvu. Tuto smlouvu si ofotil buď fotoaparátem nebo mobilem a nijak ji nekomentoval. Žalovaná mu sdělila, že pokud by v insolvenci neuspěla, odstěhuje zvířata na sousední pozemky, které má v pronájmu a bydlela by tam v karavanu. Než jí vystěhování nařídil soud, tak zůstala u matky, která potřebovala její péči. Taky byla přesvědčená, že má platnou nájemní smlouvu. O její neplatnosti se dozvěděla až u soudu v řízení o vyklizení nemovitostí. Nájemní smlouvu později poslala insolvenčnímu správci v reakci na jeho výzvu na vyklizení. Neví, proč ji posílala znovu, když už si ji pan [jméno FO] dříve ofotil. Nenapadlo ji na to insolvenčního správce upozornit. Domnívá se, že k odeslané nájemní smlouvě nepřipisovala žádný text či vysvětlení. Po nahlédnutí do textu příslušného mailu doplnila, že v té době také řešila vyloučení sepsaných koní, které nebyly ve vlastnictví matky. V emailu obě věci spojila. 16. [tituly před jménem] [jméno FO] jako účastník řízení uvedl, že se s nájemní smlouvou žalované seznámil až ze zaslaného emailu. Již počátkem roku 2017 byl ustanoven předběžným insolvenčním správce dlužnice, avšak při první návštěvě dlužnice mu nájemní smlouva předložena nebyla. Jako předběžný správce neměl oprávnění vyzývat žalovanou k vyklizení nemovitosti, pouze pro insolvenční soud zjišťoval stav majetku. Žádný příslib žalované, že bude moci v nemovitostech setrvat, neučinil. 17. [Jméno zainteresované osoby 0/0] jako svědkyně vypověděla, že když u nich byl pan [jméno FO] poprvé, tak si fotil účetnictví a nájemní smlouvu, která byla mezi účetními doklady. Potom mu ji žalovaná ještě posílala. Nevzpomněla si, zda si smlouvu fotil mobilem nebo fotoaparátem. Ke smlouvě neměl žádné připomínky a nekomentoval ji. Obsah účetnictví byl v rozsahu jednoho šanonu. O předmětu výslechu se bavila s žalovanou, která ji pouze upozornila na to, že jí budou u soudu pokládány otázky a ona bude odpovídat. Co konkrétně má říkat, o tom se nebavily. Nájemní smlouvu zmínila proto, že se minule u soudu o nájemní smlouvě mluvilo (pozn. soudu – svědkyně nebyla prvnímu jednání přítomna, čekala před jednací síní jako svědkyně a k výslechu ohledně rozsahu užívání budov nebylo pro nesporné prohlášení účastníků přistoupeno).

18. Při jednání dne 23. 8. 2022 učinily strany nesporné, že žalovaná užívala 5 % výměry seníku dle znaleckého posudku [právnická osoba]. k parkování Horalu a uskladnění 6 balíků sena. Dílnu neužívala. Kravín žalovaná užívala v rozsahu 40 % výměry spodní části do září 2018 pro ustájení krav a 10 % celé výměry po celou dobu pro ustájení prasat. Hala má v horní části výměru 450 m2 a spodní také 450 m2. Spodní část užívala žalovaná v rozsahu 20 % pro ustájení koní od listopadu do dubna 2018 a od listopadu do dubna 2019, horní část užívala žalovaná v rozsahu 30 % výměry pro ustájení krav od prosince 2019. Budovu kanceláří žalovaná užívala v rozsahu 30 % výměry budovy (4 místnosti v horním patře). Soud vzal podle § 120 odst. 3 o. s. ř. tato tvrzení za svá s tím, že způsob užívání shora uvedených prostor ve svém důsledku nebránil spoluvlastníkům v případě zájmu v užívání zbývajících částí budov, když matka žalované například užívala spodní část obytné budovy k bydlení.

19. Z ostatních provedených důkazů soud nedovodil skutečnosti podstatné pro rozhodnutí.

20. Podle § 2991 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

21. Podle § 2999 odst. 1 o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání. Podle odst. 3 nelze-li předmět bezdůvodného obohacení vydat proto, že došlo k jeho zkáze, ztrátě nebo zhoršení z příčin, které jdou k tíži ochuzeného, nahradí obohacený nanejvýš tolik, co ušetřil na vlastním majetku.

22. Podle § 2237 o. z. vyžaduje nájemní smlouva písemnou formu, nicméně v případě uzavření ústní nájemní smlouvy nemá pronajímatel právo namítnout neplatnost smlouvy.

23. Podle § 246 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona, prohlášením konkursu přechází na insolvenčního správce oprávnění nakládat s majetkovou podstatou, jakož i výkon práv a plnění povinností, které přísluší dlužníku, pokud souvisí s majetkovou podstatou. Insolvenční správce vykonává zejména akcionářská práva spojená s akciemi zahrnutými do majetkové podstaty, rozhoduje o obchodním tajemství a jiné mlčenlivosti, vystupuje vůči dlužníkovým zaměstnancům jako zaměstnavatel, zajišťuje provoz dlužníkova podniku, vedení účetnictví a plnění daňových povinností.

24. V řízení bylo prokázáno, že dlužnice a žalobkyně b) byly v době od 28. 5. 2018 do 14. 11. 2020 spoluvlastnicemi budov bez č. p. / č. e. stojících na pozemcích p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo], p. č. st. [číslo] a [číslo] a p. č. st. [číslo], [číslo] a [číslo]. Na majetek dlužnice byl usnesením insolvenčního soudu ze dne 28. 5. 2018 prohlášen konkurz a jako insolvenční správkyně byla ustanovena žalobkyně a), na kterou podle § 246 odst. 1 insolvenčního zákona přešlo právo nakládat se spoluvlastnickým podílem dlužnice na předmětných budovách. Shodným prohlášením bylo zjištěno, že žalovaná částečně užívala předmětné budovy k bydlení a zemědělské činnosti. Tyto však užívala bez právního důvodu, neboť předloženou nájemní smlouvu ze dne 1. 5. 2017 shledal soud neplatnou podle § 580 odst. 1 o. z. Důvodem neplatnosti je skutečnost, že předmětem nájmu nemůže být ideální spoluvlastnický podíl na nemovitostech, který pouze vyjadřuje rozsah, jakým se jednotliví spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících z vlastnictví společné věci. Vznik práva nájmu ideálního podílu (reálně blíže neurčeného) je proto pojmově vyloučen (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 1. 2011, sp. zn. 28 Cdo 3535/2010, ze dne 12. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1513/2018). Co se týče smlouvy ze dne 1. 1. 2011, i tato smlouva je neplatná podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen obč. zák.), a to pro neurčitost předmětu nájmu, kdy pouhé uvedení výměry není dostatečně určité pro posouzení, jaké prostory v dané nemovitosti byly vlastně nájemci poskytnuty. Ostatně ani nebyla sjednána výše nájemného, přičemž úplata za užívání je obligatorní náležitostí nájemní smlouvy podle § 663 obč. zák. Na smlouvu lze proto pohlížet maximálně jako na neformální souhlas vlastníka s užíváním nemovitosti, avšak i v takovém případě je nutno přesně určit, jaké prostory mají být předmětem užívání. Z důvodu neplatnosti nemohly být tyto smlouvy ani vypovězeny a nebylo povinností spoluvlastníků nabídnout žalované novou smlouvu. Žalované proto nesvědčí žádný právní titul k užívání předmětných nemovitostí, které neoprávněně užívala v době od 28. 5. 2018 do 14. 11. 2020, kdy na základě uzavřeného smíru podle protokolu ze stejného dne nemovitosti předala žalobkyním, čímž jí vznikla povinnost nahradit vlastníkům nemovitostí bezdůvodné obohacení podle § 2991 o. z.

25. Protože bezdůvodného obohacení spočívající v nedovoleném užívání nemovitosti nelze reálně vydat, mají vlastníci nemovitosti nárok na peněžitou náhradu podle § 2999 o. z. Výše náhrady se odvíjí od obvyklého nájemného v daném místě a čase, jež by byl obohacený povinen platit, pokud by si pronajal obdobnou nemovitost. K tomu byl vypracován znalecký posudek č. [číslo]. Ač zadání tohoto posudku směřovalo ke zjištění obvyklé ceny podílu dlužnice na předmětných budovách, byla v rámci zjištění obvyklé ceny použita výnosová metoda, která vychází z obvyklého nájemného, které lze za pronájem obdobných nemovitostí získat a po odečtení obvyklých nákladů lze dovodit obvyklou cenu nemovitostí. Daný postup proto dostačuje ke zjištění bezdůvodného obohacení na straně žalované a nebylo třeba přistoupit k zadání dalšího posudku. Znalec své přezkoumatelné závěry při výslechy obhájil a dostatečně vysvětlil, přičemž pochybnosti o správnosti posudku nelze založit na skutečnosti, že nemovitost byla následně prodána za nižší cenu, než kterou posudek stanovil. Nepoužitelnost posudku nezakládá ani stanovení obvyklého nájemného pouze pro rok 2019, když žalobou požadované období pokrývá roky 2018, 2019 a 2020. Jak znalec uvedl, tento časový úsek je s ohledem na vývoj nájemného spíše krátký a nájemné zemědělských budov podléhá menší dynamice než nájem obytných objektů. Navíc s ohledem na zhoršený technický stav posuzovaných budov bylo obvyklé nájemné uvažováno na spodní hranici rentability, tudíž nižší nájemné už by pravděpodobně nebylo sjednáno. Současný technický stav, který nedostál od roku 2019 žádného zlepšení, rovněž vylučuje růst stanoveného nájemného. Soud vzal proto závěry posudku za odpovídající, přičemž znalec při zjištění obvyklého nájemného vycházel podobných nemovitostí určených k pronájmu a podle toho odvodil cenu za m2/rok. Charakter objektu a jeho technický stav zohlednil příslušným koeficientem (viz tabulka v bodě 7. odůvodnění rozsudku). Jak je uvedeno v bodě 14. odůvodnění rozsudku, soud vzal za svá nesporná skutková zjištění o rozsahu užívání jednotlivých budov ze strany žalované, která užívala pouze jejich část podle následující tabulky. budova výměra m2 rozsah užívání % rozsah užívání m2 nájemné Kč/m2/rok nájemné Kč/rok nájemné Kč/měsíc nájemné Kč/den S01 530,9 5 % 26,55 60 1 593 4,36 S03 620,7 10 % prasata 62,07 150 9 310,50 25,51 S03 620,7 40 % krávy do září 2018 248,28 150 37 242 3 103,50 S04 450 - horní patro 30 % krávy od prosince 2019 135 150 20 250 55,48 S04 450 – spodní patro 20 % koně od 11/2017 do 04/2018 od 11/2018 do 04/2019 90 150 13 500 1 125 S05b 203,5 30 % 61,05 384 23 443,20 64,23 Budovu S01 žalovaná užívala po celou dobu od 28. 5. 2018 do 14. 11. 2020 (tj. 902 dnů). Při nájemném 4,36 Kč činí bezdůvodné obohacení žalované 3 936,70 Kč. Budovu S02 žalovaná neužívala. Budovu S03 užívala žalovaná pro ustájení prasat po celou dobu od 28. 5. 2018 do 14. 11. 2020 (tj. 902 dnů) a při nájemném 25,51 Kč denně činí její bezdůvodné obohacení 23 008,40 Kč. Budovu S03 užívala žalovaná pro ustájení krav od 28. 5. 2018 do září 2018, tedy po dobu 3 měsíců (červen, červenec, srpen) a její bezdůvodné obohacení činí 9 310,50 Kč. Soud při stanovení doby 3 měsíců vycházel z nesporného tvrzení žalované obsaženého v jejím podání ze dne 25. 7. 2022, ve kterém uvedla, že od září 2018 do prosince 2019 měla krávy ustájené na jiném místě. Budovu S04 – horní patro, užívala žalovaná pro ustájení krav od 1. 12. 2019 do 14. 11. 2020 (tj. 350 dnů) a při nájemném 55,48 Kč denně činí její bezdůvodné obohacení 19 418 Kč. Budovu S04 – spodní patro, žalovaná užívala pro ustájení koní po dobu 2 x 6 měsíců a její bezdůvodné obohacení činí 13 500 Kč. Budovu S05a – dílnu žalovaná neužívala. Budovu S05b – kanceláře, užívala žalovaná po celou dobu od 28. 5. 2018 do 14. 11. 2020 (tj. 902 dnů) a její bezdůvodné obohacení činí 57 933,60 Kč. Celkem se žalovaná na úkor žalobkyň obohatila o částku 127 107,20 Kč, přičemž podílu žalobkyně a) odpovídá částka 95 330,40 Kč a podílu žalobkyně b) 31 776,80 Kč. V této části soud žalobě vyhověl a ve zbytku žalobu zamítl. K námitce žalované, že podíl žalobkyně b) vůbec neužívala, soudu uvádí, že spoluvlastnický podíl neurčuje, jaká konkrétní část dané nemovitosti některému ze spoluvlastníků náleží, pouze vyjadřuje ideální podíl spoluvlastníka na nemovitosti a definuje jeho právní postavení vůči ostatním spoluvlastníkům. Nelze proto dojít k závěru, že žalovaná užívala prostory patřící pouze žalobkyni a) a bezdůvodné obohacení žalobkyni b) nenáleží.

26. K požadovanému zákonnému úroku z prodlení od 15. 11. 2020, tj. od prvního dne po vystěhování žalované, soud uvádí, že žalobou uplatněný nárok posoudil jako bezdůvodné obohacení, jehož splatnost nenastává automaticky bezprostředně po jeho vzniku, ale je vázána na výzvu věřitele podle § 1958 odst. 2 o. z. Dopisem ze dne 9. 4. 2021 žalobkyně vyzvaly žalovanou k zaplacení dlužné částky do 7 dnů od odeslání výzvy, která byla dána k poštovní přepravě dne 14. 4. 2021. Splatnost proto nastala 21. 4. 2021 a od 22. 4. 2021 je žalovaná v prodlení. Soud proto přiznal žalobkyním úrok z prodlení v zákonné výši podle § 1970 o. z. a § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. od 22. 4. 2021 do zaplacení z dlužné částky a ve zbytku požadovaného úroku z prodlení byla žaloba zamítnuta.

27. Námitce žalované v podobě porušení dobrých mravů ze strany žalobkyně a) soud nevyhověl. Z účastnických výpovědí vyplynulo, že pan [jméno FO] jednající jménem žalobkyně a) jako předběžně jmenované insolvenční správkyně v roce 2017 navštívil žalovanou a dlužnici a za účelem seznámení se s účetními doklady a stavem majetku dlužnice. Dále se účastnické výpovědi rozchází v tom, zda byla insolvenční správkyni předložena nájemní smlouva či nikoliv. Jasno nevnesla ani výpověď svědkyně, která byla návštěvě rovněž přítomna. Svědkyně sice uvedla, že nájemní smlouva byla správci předložena a ten si ji vyfotil, její spontánní výpověď se však prakticky nelišila od výpovědi žalované, když hned na počátku bez přímého dotazu soudu uvedla, že si správce ofotil účetnictví a nájemní smlouvu, ačkoliv se muselo jednat o jednu z mnoha listin. Výpověď svědkyně lze proto považovat za ovlivněnou ze strany žalované, a proto za nedůvěryhodnou. Nicméně i kdyby se pan Vršanský s nájemní smlouvou seznámil, došlo z jeho strany pouze k jejímu vyfocení, aniž by ji nějak blíže komentoval či hodnotil. Navíc jako předběžná insolvenční správkyně neměla žalobkyně a) žádné pravomoci kromě zjištění dlužníkova majetku a přezkoumání účetnictví dlužnice podle § 112 odst. 3 insolvenčního zákona. Pokud tedy pan [jméno FO] nájemní smlouvu nijak nehodnotil a pouze si v rámci prověřování účetnictví ofotil, zachoval se profesionálně, jak mu ukládá zákon, aniž by se z toho dalo nějakým způsobem dovozovat, že nájemní smlouvu považoval za platnou a souhlasil s užíváním nemovitosti ze strany žalované. Pravomoc nakládat s majetkem dlužnice včetně žaloby na vyklizení pak získal až 28. 5. 2018, přičemž rozhodnutí prvního stupně insolvenčního soudu bylo potvrzeno odvolacím soudem až dne 19. 11. 2018. Dne 15. 7. 2019 pak zaslal žalované výzvu k vyklizení nemovitostí s odkazem na absenci právního důvodu k užívání, na což žalovaná reagovala odeslání nájemní smlouvy v emailu ze dne 16. 8. 2019. Dne 9. 9. 2019 podaly insolvenční správkyně a [Jméno zainteresované osoby 2/0] žalobu na vyklizení nemovitostí. V uvedeném postupu soud nespatřuje žádné porušení dobrých mravů, které by představovalo důvod pro zamítnutí žaloby. Žalovaná nebyla nijak insolvenční správkyní ujišťována, že považuje nájemní smlouvu za platnou a může v nemovitostech zůstat a rovněž nebylo povinností insolvenčního správce se k této listině nějakým kvalifikovaným způsobem vyjadřovat či navrhovat jinou nájemní smlouvu. Pokud byla žalovaná až do posouzení neplatnosti nájemní smlouvy v dobré víře, že je smlouva platná, pak zákon s takovou dobrou vírou nespojuje žádné následky, až na výjimky např. podle § 2994 nebo § 3004, které však na daný případ nespadají. Navíc pochybnost o platnosti nájemní smlouvu musela u žalované vyvolat právě výzva k vyklizení. Pokud žalovaná na výzvu k nereagovala, nemovitosti nevyklidila již srpnu 2019, ale čekala téměř celý další rok na rozhodnutí soudu ze dne 25. 6. 2020, nelze to přičítat k tíži žalobkyň. Úvahy žalované o nevhodnosti postupu insolvenční správkyně při správě majetku (například neuzavření řádné nájemní smlouvy a prodej za nižší cenu než byla stanovena posudkem) nepřísluší soudu hodnotit, když tyto kroky probíhaly v součinnosti s insolvenčním soudem.

28. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2, § 146 odst. 2 a § 151 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byly ve věci úspěšné co do částky 95 330,40 Kč, resp. 31 776,80 Kč, tj. 12,50 % předmětu sporu a neúspěch měly v částce 667 528,06 Kč, resp. 222 509,36 Kč, tj. 87,50 %, přičemž do neúspěchu je třeba započítat i částku, pro kterou vzali žalobkyně původně podanou žalobu zpět. Převážný úspěch je tedy na straně žalované, a to ve výši rozdílu mezi úspěchem a neúspěchem, tj. 75 %. Náklady řízení na straně žalované činí náhrada za 2 úkony po 300 Kč (podání odporu, žádost o ustanovení zástupce) podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. 75 % z částky 600 Kč činí 450 Kč, které jsou žalobkyně povinny zaplatit žalované rovným dílem. Následně již byla žalovaná zastoupena ustanoveným zástupcem, a proto ji odměna podle § 151 odst. 3 o. s. ř. za další úkony nenáleží. Soud nevyhověl požadavku žalobkyň, aby ke zpětvzetí nepřihlížel při rozhodování o nákladech řízení, neboť žalovaná uzavřela smír v řízení sp. zn. 6 C 221/2019, ve kterém se zavázala k vyklizení všech a celých budov a nenamítala, že by užívala pouze jejich část. Navrhovatel však nese odpovědnost za to, co učiní předmětem sporu a pokud se v průběhu řízení rozhodne od části svého požadavku ustoupit, aniž by to způsobila žalobkyně svým aktivním chováním, pak nese procesní zavinění na částečném zastavení řízení.

29. Podle § 149 odst. 2 o. s. ř. zastupoval-li ustanovený advokát účastníka, jemuž byla přisouzena náhrada nákladů řízení, je ten, jemuž byla uložena náhrada těchto nákladů, povinen zaplatit státu náhradu hotových výdajů advokáta a odměnu za zastupování. Žalobkyním byla uložena povinnost zaplatit žalované 75 % vzniklých nákladů, a proto jsou povinny zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Semilech náhradu hotových výdajů advokáta a odměnu za zastupování v rozsahu právě 75 %. Protože dosud není výše náhrady stanovena (bude tak učiněno až po pravomocném skončení věci), bude přesná částka vyčíslena v samostatném usnesení podle § 155 odst. 1 o. s. ř. S ohledem na skutečnost, že nároky uplatněné každou z žalobkyň byly samostatné a nejednalo se o nerozlučné společenství, bude výše ustanoveného zástupce vypočtena z každého uplatněného nároku jednotlivé žalobkyně.

30. Lhůty ke splnění povinností byly stanoveny v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.