9 C 154/2020-133

Rubrum

Okresní soud v Chebu rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlou Tupou ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobkyně], [datum narození] bytem [adresa žalobkyně] b) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobce] oba zastoupeni advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalované] 2. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného] oba zastoupeni advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny nemovitostí takto:

Výrok

I. Žaloba, aby byla žalovaným uložena povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobcům částku ve výši 250 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 30. 6. 2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobci jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 213 608 Kč k rukám právního zástupce žalovaných, [titul] [jméno] [příjmení], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou dne 21. 10. 2020 se žalobci prostřednictvím svého právního zástupce vůči žalovaným domáhali vydání rozhodnutí, kterým by žalovaným soud uložil povinnost zaplatit částku uvedenou v bodě I. výroku tohoto rozsudku. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobci nabyli na základě kupní smlouvy a smlouvy o úschově uzavřené dne [datum] mezi žalovanými jakožto prodávajícími a žalobci jakožto kupujícími, za účasti [realitní kancelář] [anonymizováno 5 slov], jakožto zprostředkovatelem, do svého společného jmění manželů pozemek p.č.st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, o výměře [výměra], jehož součástí je stavba – budova č. ev. [číslo], stavba pro rodinnou rekreaci, a dále pozemek p. [číslo] zahrada, o výměře [výměra], vše v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], zapsáno na [list vlastnictví], v katastru nemovitostí vedeném [katastrální úřad], [katastrální pracoviště]. Kupní smlouvou byla sjednána kupní cena za nemovitosti ve výši 1 575 000 Kč, kterou žalobci v souladu s podmínkami kupní smlouvy v plné výši uhradili. Uzavření kupní smlouvy předcházelo uzavření dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum] mezi žalovanými jakožto prodávajícími, žalobci jakožto zájemci a [realitní kancelář] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] jakožto zprostředkovatelem. Žalobci se touto žalobou domáhají poskytnutí přiměřené slevy z Kupní ceny, a to ve výši 250 000 Kč, neboť po uzavření kupní smlouvy, resp. po předání a převzetí nemovitostí byly z jejich strany zjištěny zásadní vady nemovitostí týkající se neexistence řádného připojení nemovitostí na elektrickou distribuční síť; nedostatečné hloubky studny situované na pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek]; a zcela nevyhovující elektrické instalace uvnitř Budovy, v důsledku čehož se výzvou k zaplacení ze dne 16. 6. 2020 obrátili na žalované s požadavkem na zaplacení částky ve výši 250 000 Kč jakožto přiměřené slevy z kupní ceny. Dne 3. 7. 2020 bylo žalobcům doručeno vyjádření [titul] [jméno] [příjmení], advokáta žalovaných, dle kterého žalovaní shora specifikovaný nárok žalobců na zaplacení částky ve výši 250 000 Kč neuznávají a odmítají žalobcům cokoli zaplatit. Vady již ve výzvě specifikovali tak, že nemovitosti nemají vybudován samostatný přívod elektrické energie a samostatný elektroměr, resp. upozornili žalované na nezbytnou potřebu spočívající ve vybudování nového připojení nemovitostí na samostatný přívod elektrické energie s vlastním elektroměrem. Tyto skutečnosti, resp. vady nemovitostí týkající se neexistence řádného připojení nemovitostí na elektrickou distribuční síť, byly žalobci zjištěny po uzavření Kupní smlouvy, resp. po předání a převzetí nemovitostí, v rámci komunikace vedené s [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], a to v souvislosti s potřebou žalobců uzavřít s [distributor elektřiny] [anonymizováno] smlouvu na dodávku elektřiny. Dohodou o převodu práv a povinností vyplývajících ze smlouvy uzavřené na základě žádosti [číslo] uzavřenou mezi [distributor elektřiny] [anonymizováno], druhým žalovaným a první žalobkyní ze dne [datum] došlo k postoupení práv a povinností druhého žalovaného ze smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o připojení odběrného elektrického zařízení k distribuční soustavě z napěťové hladiny 0,4 kV (NN) ze dne [datum] na první žalobkyni. Z citované dohody jednoznačně vyplývá, že nemovitosti nebyly ke dni uzavření kupní smlouvy, resp. ke dni předání a převzetí nemovitostí, řádně napojeny na distribuční soustavu elektřiny, v důsledku čehož žalobci ve spolupráci s [distributor elektřiny] [anonymizováno] následně realizovali stavební a další činnosti směřující k zabezpečení samostatného přívodu elektrické energie s vlastním elektroměrem. Dopisem [distributor elektřiny] [anonymizováno] ze dne [datum] byli žalobci informováni o ukončení realizace stavby dle žádosti [číslo] spočívající ve vybudování samostatného připojení nemovitostí na distribuční soustavu elektřiny, jakožto podmínky nutné pro následné osazení samostatného elektroměru, jímž bude měřen odběr elektřiny pro užívání nemovitostí. Pokud jde o namítanou nedostatečnou hloubku studny situovanou na pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], žalobci k tomu uvádějí, že dle dohody o koupi se mělo jednat o kopanou studnu s hloubkou cca 7 až 8 m, uvedená studna měla sloužit jako zdroj vody pro nemovitosti, resp. zdroj vody za účelem užívání nemovitostí. Ve skutečnosti se však o studnu coby zařízení sloužící k jímání a odběru podzemní vody nejedná, neboť hloubka tohoto zařízení dosahuje pouze cca 4,3 m, a nikoliv deklarované hloubky cca 7 až 8 m, a nemůže tak sloužit k jímání a odběru podzemní vody; měření hloubky bylo po uzavření kupní smlouvy, resp. po předání a převzetí nemovitostí, provedeno druhým žalobcem za účasti svědka [celé jméno svědka]. Uvedené zařízení žádnou podzemní vodu nejímá a pouze shromažďuje dešťovou vodu. S ohledem na shora uvedené je zřejmé, že citované zařízení neplní a nemůže plnit funkci studny, a naopak může sloužit pouze za účelem shromažďování dešťové vody, což je však pro žalobce nepřijatelné, resp. zcela nedostatečné za účelem řádného užívání nemovitostí, a to navíc v situaci, kdy žalobci nemovitosti kupovali s vědomím, že mají zajištěn zdroj podzemní vody, a to prostřednictvím deklarované kopané studny o hloubce cca 7 až 8 m. Ve vztahu ke zcela nevyhovující elektrické instalaci uvnitř Budovy žalobci uvádějí, že stav uvedené elektrické instalace je předmětem zprávy o revizi ev. [číslo] ze dne [datum] vypracované revizním technikem [celé jméno svědka], kterou si žalobci na své náklady nechali provést, a dle jejíchž závěrů„ je elektroinstalace jako celek v havarijním stavu, nevyhovující rozvaděče včetně jisticích prvků, neuložená kabelová vedení, nevyhovující a nechráněné elektrické předměty včetně zásuvek a neukončené kabelové vývody pod napětím“ což„ jsou skutečnosti, které svou povahou mohou být příčinou úrazu el. proudem a spouštěcím mechanismem požáru“; tato„ elektrická instalace nevyhovuje platným bezpečnostním normám a předpisům a bezprostředně ohrožuje bezpečnost osob a majetku“; s tím, že Revizní technik doporučuje její kompletní rekonstrukci. Je zřejmé, že shora uvedené skutečnosti představují vady nemovitostí, na které žalovaní před uzavřením Kupní smlouvy žalobce neupozornili, a které představují podstatné porušení kupní smlouvy žalovanými ve smyslu ust. § 2002 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Pokud jde o samotnou výši uplatněného nároku na přiměřenou slevu z kupní ceny, žalobci poukazují na to, že výše nákladů na rekonstrukci elektroinstalace byla ze strany [právnická osoba], vyčíslena na částku ve výši 117 314,70 Kč; výše nákladů na administrativní činnosti týkající se vybudování studny byla ze strany [titul] [jméno] [příjmení], vyčíslena na částku ve výši 16 850 Kč bez DPH, a to v rozsahu zpracování projektu geologických prací a vyřízení potřebných povolení a souhlasů ve výši 3 000 Kč bez DPH, závěrečné zprávy hydrogeologického průzkumu ve výši 7 000 Kč bez DPH (+ laboratorní rozbory požadované ČIL ve výši 850 Kč bez DPH) a projektové dokumentace ke studni (ÚR, SP, VR) ve výši 6 000 Kč bez DPH; výše nákladů na vlastní vybudování studny byla ze strany [jméno] [příjmení], vyčíslena na částku ve výši 167 585 Kč; za vyhotovení Revizní zprávy žalobci zaplatili částku ve výši 3 630 Kč. Součet shora uvedených částek jakožto nákladů souvisejících s odstraněním shora specifikovaných vad nemovitostí přesahuje 300 000 Kč, žalobci nadále považují za adekvátní slevu z kupní ceny ve výši 250 000 Kč, jejíhož zaplacení se domáhání prostřednictvím této žaloby. Žalobci oznámili shora specifikované vady nemovitostí žalovaným ve výzvě k zaplacení a současně jí uplatnili právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Žalovaní ke dni podání této žaloby neuhradili z požadované slevy ničeho.

2. Žalovaní se prostřednictvím svého právního zástupce k žalobě vyjádřili dne 3. 12. 2020 tak, že žalovaní nárok žalobců, který vůči žalovaným uplatnili svou žalobou, v celém rozsahu neuznávají. Žalovaní učinili nespornými skutková tvrzení žalobců, která uvádějí v článku II. žaloby (pozn. soudu: vlastnické poměry k nemovitostem, převod nemovitostí na základě kupní smlouvy z žalovaných jako prodávajících na žalobce jako kupující). Žalovaní tvrdí, že stav předmětných nemovitostí odpovídá stáří a obvyklému opotřebení těchto nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy ze dne [datum] s tím, že žalovaní před uzavřením kupní smlouvy seznámili žalobce se stavem předmětných nemovitostí a žalobci proti jejich stavu nevznesli v kupní smlouvě žádné námitky. Žalobci před uzavřením kupní smlouvy věděli nebo museli vědět, že rekreační stavba č.e. [číslo], která je součástí pozemku st. [číslo] v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova], není samostatně připojena na elektrickou distribuční síť, dále, že studna na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova], bez dodatečných oprav a úprav není funkční, tj. že z ní nelze používat pitnou vodu, a že elektrická instalace uvnitř rekreační stavby č.e. [číslo], je za svým zenitem životnosti, a že žalobci budou muset tuto elektrickou instalaci uvnitř chaty vyměnit za novou elektrickou instalaci. Kupní cena za nemovitosti, která byla sjednána mezi žalovanými a žalobci v kupní smlouvě, zohledňovala stav převáděných nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy, včetně shora vyjmenovaných vad nemovitostí, o kterých žalobci a žalovaní v době uzavření kupní smlouvy věděli nebo museli vědět, a tudíž se nejedná o vady nemovitostí, ze kterých by žalobcům vzniklo právo z odpovědnosti za vady věci. Tyto vady na nemovitostech vznikaly postupně, a to v důsledku stáří, dlouhodobým užíváním těchto nemovitostí, a tedy v důsledku obvyklého opotřebovávání těchto nemovitostí a nelze je považovat za vady věci, ze kterých by žalobcům jako kupujícím vznikla vůči žalovaným jako prodávajícím práva z odpovědnosti za vady věci. Každý, kdo kupuje použitou věc, musí počítat s tím, že tato věc může mít vady, které odpovídají stáří a obvyklému opotřebení této věci. Žalobci věděli nebo museli vědět, v jakém stavu se nacházejí nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy s tím, že žalovaní žalobcům nikdy netvrdili, že nemovitosti jsou samostatně napojeny na elektrickou distribuční síť, dále že uvnitř rekreační stavby č.e. [číslo] se nachází nově zbudovaná nebo nedávno zbudovaná elektrická instalace, a že studna je bez vad a voda ze studny je použitelná k pití nebo že je studna po rekonstrukci. Vady na nemovitostech, které namítají žalobci, nelze považovat v žádném případě za skryté vady, o kterých by žalobci nevěděli nebo se nemohli dovědět při zakoupení těchto nemovitostí. Vzhledem k uvedenému žalovaní navrhli, aby byla žaloba žalobců v plném rozsahu zamítnuta.

3. V replice k vyjádření žalovaných ze dne 12. 4. 2021 žalobci uvedli, že není pravdou, že by před uzavřením kupní smlouvy věděli či museli vědět o vadách nemovitostí, které z titulu odpovědnosti za vady oznámili žalovaným ve výzvě k zaplacení ze dne 16. 6. 2020, kterou současně vůči žalovaným uplatnili právo na přiměřenou slevu z Kupní ceny ve výši 250 000 Kč. Žalobci před uzavřením kupní smlouvy, reagovali na inzerát [realitní kancelář] [anonymizována tři slova], kterým byly k prodeji nabízeny nemovitosti s tím, že v případě budovy se jedná o nemovitost určenou k trvalému bydlení. Z uvedeného důvodu žalobci prodali byt, ve kterém v dané době bydleli a finanční prostředky získané prodejem bytu použili na úhradu kupní ceny. Žalobci nebyli žádným způsobem upozorněni na to, že nemovitosti vykazují shora uvedené vady. Žalobci proto počítali s tím, že bezprostředně po prodeji uvedeného bytu se nastěhují do budovy, kterou pak budou moci užívat k trvalému bydlení, aniž by byli nuceni řešit jakékoli vady nemovitostí, které trvalé bydlení znemožňují či zásadním způsobem ztěžují. Rovněž žalobci nepočítali s tím, že budou muset do nemovitostí po uzavření kupní smlouvy investovat značné finanční prostředky, a to za účelem odstranění uvedených vad nemovitostí, popř. s tím, že budova nebude mít dostatečný zdroj vody a s tímto se budou muset posléze potýkat. Pokud by žalobci o uvedených vadách nemovitostí před uzavřením kupní smlouvy věděli, nepřistoupili by k okamžitému prodeji svého bytu a nastěhování se do budovy, když užívání budovy bylo od počátku spojeno se značnými komplikacemi, které v případě nedostatečné hloubky„ studny“ trvají do dnešní doby. Dále žalobci svou žalobu doplnili v tom smyslu, že dne 4. 10. 2020 uhradili ve prospěch [právnická osoba] [anonymizováno] částku ve výši 117 314,65 Kč, která jim byla vyúčtována za realizaci rekonstrukce elektroinstalace v budově, a to fakturou č. [číslo] ze dne [datum], se splatností dne 12. 10. 2020. Vzhledem k uvedenému žalobci na podané žalobě v plném rozsahu trvají.

4. Při jednání dne 14. 5. 2021 byly za účasti všech účastníků i jejich právních zástupců mimo jiné rekapitulovány nesporné a sporné skutečnosti bez jakýchkoliv námitek do protokolace ze strany přítomných. V důsledku toho vzal soud nesporné skutečnosti za svá co do uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti dne [datum] za kupní cenu 1 575 000 Kč a skutečnosti ohledně vytknutí vad a uplatnění nároku z vadného plnění dopisem žalobců ze dne 16. 6. 2020, který byl doručen do dispozice žalovaných. Jako sporné skutečnosti byly účastníky specifikovány skutečnosti co do existence skryté vady neexistence řádného napojení na elektrickou síť, spor, zda se jedná o vadu, případně zda je skrytá či zjevná, spor o výši uplatněné slevy za tuto vadu; co do existence skryté vady studny spočívající v nedostatečné hloubce studny a v důsledku toho funkčnosti studny k jímání spodní vody, spor o výši uplatněné slevy za tuto vadu, a co do existence skryté vady elektrické instalace v budově, spor o výši uplatněné slevy za tuto vadu. Při naplnění poučovací povinnosti není podstatné, aby soud účastníkům sdělil, že je poučuje podle § 118a odst. 1 až 3, ale to, aby účastníka upozornil na konkrétní nedostatky při naplňování jeho břemene tvrdit a prokazovat. Při tomto jednání již v rámci rekapitulace přípravy na jednání podle § 118 odst. 2 o. s. ř. a následně v rámci poučení ze strany soudu podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. byli účastnící seznámeni s názorem soudu, jaké skutečnosti je třeba uvést a důkazy prokázat. Poučení bylo poskytnuto konkrétním a srozumitelným způsobem s přihlédnutím i k tomu, že obě strany jsou zastoupeny advokátem, který má vyšší než standardní způsobilost pochopit význam sdělovaných poučení. Na žádost právních zástupců účastníků byla soudem účastníkům poskytnuta dodatečná lhůta 14 dnů k uvedení chybějících tvrzení a označení odpovídajících důkazů a okamžik koncentrace řízení byl odsunut do konce dodatečně poskytnuté lhůty. Na poučení žalovaní reagovali doplněním dokazování ze dne 28. 5. 2021. Žalobci reagovali svým vyjádřením ze dne 28. 5. 2021 tak, že zopakovali svá tvrzení již obsažená v žalobě a nadto označili důkazy doposud neuvedené. Žádný z účastníků proti poučení ze strany soudu co do srozumitelnosti či konkrétnosti ničeho nenamítal a tímto se řídil, což vyplývá z jejich dalších přímo navazujících procesních úkonů.

5. Soud vycházel z takto zjištěného skutkového stavu věci.

6. Mezi účastníky bylo nesporné, že účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu 1 575 000 Kč. Vady nemovitostí vytkli a nárok z vadného plnění spočívající v požadované slevě z kupní ceny v částce 250 000 Kč uplatnili žalobci vůči žalovaným dopisem ze dne 16. 6. 2020, který byl doručen do dispozice žalovaných.

7. Mezi účastníky tak zůstalo sporné, zda je dána existence skryté vady neexistence řádného napojení na elektrickou síť, spor, zda se jedná o vadu, případně zda je skrytá či zjevná, spor o výši uplatněné slevy za tuto vadu; co do existence skryté vady studny spočívající v nedostatečné hloubce studny a v důsledku toho funkčnosti studny k jímání spodní vody, spor o výši uplatněné slevy za tuto vadu; a co do existence skryté vady elektrické instalace v budově, spor o výši uplatněné slevy za tuto vadu.

8. Soud se proto podrobně zabýval právními vlastnostmi jednotlivých vytčených vad v době přechodu nebezpečí na žalobce, tedy posouzením, zda se jedná o vady nebo o běžné opotřebení, pokud se jedná o vady, zda jsou to vady zjevné či skryté a v případě, že se jedná o vady skryté, zda na tyto byli žalobci žalovanými upozorněni či nikoliv.

9. Z článku VII. odst. 1 kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci se před podpisem kupní smlouvy seznámili se stavem nemovitostí včetně příslušenství, měli dostatek možností a času si nemovitosti prohlédnout a je jim znám stav a stáří nemovitostí. Z výpovědí všech účastníků a svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že v březnu 2020 (dle výslechu žalobkyně [datum] nebo [datum]) si žalobci před podpisem dohody o koupi ze dne [datum] i kupní smlouvy ze dne [datum] nemovitost řádně prohlédli, nebo měli možnost prohlédnout, včetně součástí a příslušenství, tedy včetně sklepa, elektroměru, studny. Z přípisu ze dne 16. 6. 2020 soud zjistil, že žalobci žalovaným vytkli vady týkající se připojení nemovitostí na elektrickou síť, nedostatečné hloubky studny a zcela nevyhovující elektrické instalace uvnitř budovy č. e. [číslo] a současně v tomto přípise uplatnili právo z vadného plnění ve formě slevy z kupní ceny v částce 250 000 Kč.

10. Ohledně vytčené vady neexistence řádného napojení na elektrickou síť soud z výpovědí obou žalovaných potvrzených výpovědí svědkyně [celé jméno svědkyně] zjistil, že u nemovitostí byl podružný elektroměr, o kterém žalobci byli informováni již v době prohlídky, kdy se o tomto žalovaní bavili s žalobci a svědkyní [celé jméno svědkyně], tedy ještě před uzavřením kupní smlouvy. I z výpovědí žalobkyně vyplynulo, že v rámci prohlídky nemovitosti jí bylo umožněno prohlédnout si mimo jiné i elektroměr, žalobce toto při své výpovědi potvrdil. Z výpovědi obou žalovaných a z Dodatku [číslo] smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o připojení odběrného elektrického zařízení k distribuční soustavě – Dohody o převodu práv a povinností ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaní ještě před zahájením prodeje a prohlídek nemovitostí zažádali o samostatné připojení odběrného elektrického zařízení dne [datum], dne [datum] oba žalovaní souhlasili s převodem smlouvy o připojení na žalobce, jak zjištěno ze Souhlasu s převodem smlouvy o připojení ze dne [datum], a na základě Dohody o převodu práv a povinností ze dne [datum] byla smlouva převedena žalovaným na žalobkyni. Do té doby byla v budově užívána elektřina dodávána prostřednictvím podružného elektroměru, v budově elektřina fungovala, jak uvedla svědkyně [celé jméno svědkyně], a žalovaní do předání nemovitostí za elektřinu hradili příslušné poplatky – zálohy, jak vyplývá z potvrzení o provedené platbě z 12. 2. 2020, 12. 3. 2020, 9. 4. 2020, 12. 5. 2020, měsíční zálohy za elektřinu hrazené žalovanou v částce 1 500 Kč měsíčně. Jak vyplývá i z výslechu žalobkyně, žalobci nemovitost užívali včetně odběru elektrické energie až do přelomu září a října 2020, kdy byla hotová kompletní rekonstrukce elektřiny včetně zřízení a připojení budovy na samostatný elektroměr, („ Do té doby vařili na jedné plotýnce a pekli v troubě“). Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] soud zjistil, že podružný a samostatný elektroměr nehraje v případě opravy elektroinstalace v budově roli. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že u chat není podružný elektroměr nic neobvyklého a že ani podružný elektroměr nijak neomezuje užívání budovy. Z výslechu žalobkyně soud zjistil, že za montáž samostatného elektroměru žalobci uhradili cca 5 000 Kč, hradili to společně s celkovou rekonstrukcí elektroinstalace. Z cenové nabídky [právnická osoba] [anonymizováno] z [datum] byly předpokládané náklady na materiál a montáž rozvaděče (pozn. soudu: chápejme samostatného elektroměru) 5 936 Kč na materiál a 4 019,52 Kč na práci z celkových nákladů na rekonstrukci elektroinstalace v částce 102 012,74 Kč bez DPH. Z faktury č. [číslo] ze dne [datum] se splatností dne 12. 10. 2020 soud zjistil, že zhotovitel [právnická osoba] vyfakturoval dílo – [název díla] [anonymizována tři slova] v částce 117 314,65 Kč (102 012,74 Kč + 15 301,91 Kč jako 15 % DPH) a z potvrzení o provedené transakci ze dne 12. 4. 2021 soud zjistil, že bylo žalobkyní dne [datum] uhrazeno zhotoviteli 117 314,65 Kč.

11. Ohledně vytčené vady studny spočívající v nedostatečné hloubce studny a v důsledku toho nefunkčnosti studny k jímání spodní vody (když v přípise ohledně oznámení vad z 16. 6. 2020 byla uplatněna vada toliko nedostatečné hloubky studny a až v žalobě je uvedeno, že zařízení„ studny“ žádnou podzemní vodu nejímá) soud z účastnických výslechů žalobců zjistil, že studna má být hluboká 4,3 m, max 4,4 m, což měl svědeckou výpovědí potvrdit i svědek [celé jméno svědka], který však uvedl, že při měření hloubky studny nebyl a studnu viděl vždy zakrytou poklopem. Z výpovědí žalovaných a svědků [celé jméno svědka], [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že na pozemku je jímka na odpadní vodu, kterou žalovaní pravidelně vyváželi, několikrát ročně. Z výslechu žalovaných a svědka [celé jméno svědka] soud zjistil, že tito provedli čištění studny, když se nastěhovali tj. cca v létě 2014, od té doby čistili pouze sítko pod sacím košem, vlastní studnu již ne, v té době měla být studna hluboká cca 6 metrů. Z výslechů žalobců soud zjistil, že tito se o žádnou údržbu či čištění studny ani nepokoušeli, údržbu studny neprováděli, až o víkendu [datum] – [datum] těsně před třetím jednáním ve věci (pozn. soudu [datum]) studnu prvně vypustili a zjistili, že na dně studny jsou usazeniny a odpad. K tomu doložili při jednání dne 19. 8. 2021 10 kusů fotografií, když tento návrh důkazů byl pro prolomení koncentrace řízení odůvodněn tím, že dříve nebylo možno fotografie pořídit. Tento důkaz 10 fotografiemi soud zamítl s odůvodněním, že z výpovědí obou žalobců zjistil, že nemovitosti již rok užívají a není tak jasné, co bránilo žalobcům pořídit předmětné fotografie dříve, tedy před koncentrací řízení, tento návrh důkazu byl tak soudu označen a předložen po koncentraci řízení a soud k němu ze zákona nemůže přihlížet, a má tak jeho provedení za nadbytečné. Nadto soud konstatuje, že z těchto fotografií pro soud nevyplývají žádné podstatné skutečnosti, na základě kterých by mohl dospět k jinému než vyhlášenému rozhodnutí ve věci samé. Přes poučení žalobců soudem při prvním jednání dne 14. 5. 2021 za účasti jejich právního zástupce, a to ve vztahu k reklamované vadě studny, jak ve chvíli rekapitulace přípravy soudu na jednání tak následně konkrétně ve chvíli poučení podle § 118 a odst. 1 a 3 o. s. ř., a po poučení o koncentraci řízení, žalobci ani v dodatečně poskytnuté lhůtě neoznačili důkaz, ze kterého by soud byl schopen zjistit skutečnou hloubku studny, natož tímto způsobenou případnou nefunkčnost studny k jímání spodní vody. Právní zástupce po jednání dne 14. 5. 2021 a po poučení ze strany soudu ke skutečnostem ohledně vady studny označil návrhem důkaz místním šetřením – ohledáním hloubky studny. Tento důkaz byl ze strany soudu při jednání dne 17. 6. 2021 zamítnut, neboť se jedná o odbornou skutkovou otázku, kterou soud není schopen ani při místním šetření posoudit, soud nemá odborné znalosti ohledně způsobu měření hloubky studní ani na to není materiálně vybaven, když na toto odůvodnění zamítnutí takového důkazu právní zástupce žalobců uvedl, že předpokládal, že si k tomuto soud zajistí odbornou osobu, která by přímo před zraky soudu provedla odborné změření její hloubky. Na to nezbývá soudu než konstatovat, že právní zástupce žalobců měl pravděpodobně na mysli odborné vyjádření ohledně předmětné skutkové otázky co do hloubky studny, toto však soudu nenavrhl a za respektu k zásadám sporného řízení (kontradiktornost) bylo na žalobcích, aby důkazy k prokázání svých tvrzení soudu uvedli a označili, nikoliv na soudu zajišťovat si z vlastní iniciativy možné potřebné důkazy, jak je tomu např. v nesporných řízeních. Nelze na soudu ani požadovat, aby účastníka poučoval, jakými konkrétními důkazy má jednotlivé tvrzené skutečnosti dokazovat, aby byl ve sporu úspěšný, když za důkaz mohou sloužit všechny prostředky, jimiž lze zjistit stav věci. Nadto má soud za to, že takovýto důkaz měl být předložen již s podanou žalobou. Ohledně zamítnutí důkazu místním ohledáním hloubky studny právní zástupce žalobců takovýto důkaz navrhoval opakovaně a na jeho provedení trval i při jeho dalších procesních úkonech viz vyjádření ze dne 16. 8. 2021 a vyjádření při jednání dne 19. 8. 2021 s odůvodněním, že se nejedná o odbornou otázku, kterou by soud nebyl schopen posoudit, když se jedná o zcela jednoduchý úkon, jež lze realizovat pomocí změření délky provázku se závažím bez nutnosti užití dalších zařízení či zvláštních přístrojů, a není tak nutné, aby byl ustanoven soudní znalec. K tomu soud konstatuje, že při místním šetření by byl schopen posoudit toliko to, zda se studna na pozemku nachází či nikoliv, ale není schopen posoudit hloubku případně další vlastnosti studny. Ke skutečnosti, jež by měla být zjištěna při místním šetření (dle návrhu žalobců hloubka studny), není nezbytně nutný znalecký posudek, ale alespoň odborné vyjádření odborníka schopného sdělit soudu své vyjádření k položené odborné otázce. Proto byl tento návrh důkazu opětovně zamítnut. Až ve svém vyjádření ze dne 16. 8. 2021 právní zástupce žalobců uvedl, že pro případ, že by nebylo provedeno místní ohledání hloubky studny, navrhuje provedení důkazu znaleckým posudkem, a to jak za účelem zjištění hloubky studny, tak i za účelem zjištění její funkčnosti. Uvedl, že tento důkaz nemohl uvést dříve, neboť ze strany soudu nebyl řádně poučen podle § 118a odst. 3 o. s. ř. a dále tímto zpochybňuje věrohodnost svědka [celé jméno svědka], pokud jde o hloubku studny cca 6 m. Ohledně navrhovaného znaleckého posudku za účelem zjištění hloubky studny a její funkčnosti soud konstatuje, že žalobci za přítomnosti jejich právního zástupce byli při jednání dne 14. 5. 2021 již v rámci rekapitulace přípravy soudu na jednání (viz protokol str. 3, sdělení v souladu s § 118 odst. 2 o. s. ř., bod 2/ – nutno zjistit, zda se jedná o studnu či o nádrž na povrchovou vodu – zjištění nefunkčnosti studny) a následně při samostatném poučení (viz protokol str. 4, žalobci poučeni – zjištění nedostatečné hloubky a nefunkčnosti studny) poučeni podle § 118a odst. 1 o. s. ř, podle § 118a odst. 3 o. s. ř. a podle 118b odst. 1 o. s. ř., když jim následně byla poskytnuta dodatečná lhůta 14 dnů k doplnění tvrzení a označení důkazů. Jak již uvedeno výše, nelze na soudu požadovat, aby účastníka poučoval, jakými konkrétními důkazy má jednotlivé tvrzené skutečnosti dokazovat, aby byl ve sporu úspěšný, když za důkaz mohou sloužit všechny prostředky, jimiž lze zjistit stav věci. Nadto má soud za to, že takovýto důkaz měl být předložen již s podanou žalobou. V dodatečně poskytnuté lhůtě soud předpokládal případné označení důkazu (např. i znaleckým posudkem) ohledně skutečného stavu a (ne) funkčnosti studny, o tomto žalobce řádně ústně poučil, a to i nad rozsah poučení uvedeného v protokolu z 14. 5. 2021, když proti prokolaci neměl žádný z účastníků námitky. Vzhledem k tomu je návrh na nařízení důkazu znaleckým posudkem ohledně hloubky a funkčnosti studny žalobci uplatněn po koncentraci řízení a soud k tomuto nemůže ze zákona přihlédnout, má proto za nadbytečné jeho nařizování. Koncentraci nelze prolomit ani z důvodu zpochybnění důkazu protistrany, když vzhledem ke skutečnosti, že ve sporném řízení je počáteční břemeno tvrzení a důkazní na žalobcích, a soud nemá za prokázané skutečnosti uvedené žalobci již v žalobě, ani do lhůty před koncentrací (hloubky a nefunkčnost studny), a není tak důvod rozporovat tvrzení žalovaných, které v důsledku nesplnění povinností tvrzení a důkazní na straně žalobců není podkladem pro vlastní rozhodnutí soudu. Nadto soud konstatuje, že ani z případně provedeného důkazu znaleckým posudkem ohledně hloubky (aktuální) a (ne) funkčnosti (aktuální) studny by soud nemohl dojít k závěrům podstatným k vlastnímu rozhodnutí, pro které je podstatný stav nemovitostí, tedy i příslušenství jakým je studna, k době podpisu smlouvy a předání nemovitostí, proto by i v případě neexistence překážky koncentrace řízení považoval tento důkaz v této fázi řízení za nadbytečný. Soud má za to, že takovýto důkaz měl být předložen již s podanou žalobou.

12. Ohledně vytčené vady elektrické instalace v budově soud z výpovědí žalované a svědkyně [celé jméno svědkyně] zjistil, že budova je ve stáří cca 40 – 50 let,„ desítky let“. Z výpovědí všech účastníků, tedy i žalobců, a z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že se žalobci při prohlídce nemovitostí před podpisem smlouvy měli možnost seznámit se staven nemovitostí včetně sklepa, kde bylo zjevné vedení elektřiny, s čímž se žalobci řádně seznámili a tento stav vzali na vědomí, což oba stvrdili i při svém výslechu. Z výpovědi žalovaného soud zjistil, že tento upozorňoval žalobce, že elektřina je vedena ještě v hliníku, což lze sto předpokládat již i pouze ze stáří budovy. Z výpovědi všech účastníků i svědkyně [celé jméno svědkyně] vyplynulo, že žalovaní žádným svým prohlášením nedeklarovali žádnou renovaci, opravu či rekonstrukci elektroinstalace v budově. Z revizní zprávy technika [celé jméno svědka] soud zjistil, že elektrická instalace nevyhovuje platným bezpečnostním normám a předpisům a bezprostředně ohrožuje bezpečnost osob a majetku, z bodu 9 revizní zprávy vyplývají závady na elektroinstalaci, a to mechanicky poškozená deska [typ], rozvaděč [typ] domácí výroby není spojen s ochranným vodičem, jsou mechanicky poškozená svítidla, neuložená kabelová vedení, elektrické předměty nejsou spojeny s ochranou soustavou, není zhotovena soustava doplňujícího ochranného pospojování a v celém prostoru jsou neukončené kabelové vývody, přívodní svorkovnice u sporáku v kuchyni není uložena na tělese spotřebiče, ale volně visí na vodičích a přívodním kabelu, v celém objektu jsou osazené elektrické předměty, které nejsou výrobcem určeny pro přímou montáž na hořlavé materiály, v obou rozvaděčích jsou chybějící popisy jednotlivých vývodů. Z této revizní zprávy, a to z v ní uvedených fotografií, soud zjistil vizuální stav elektroinstalace v budově, když na tyto fotografie a vizuální stav elektroinstalace odkázal jak svědek [celé jméno svědka] při své výpovědi, tak i žalobkyně a žalobce při svých výpovědích, s tím, že s takovýmto staven elektroinstalace, zejména v suterénu (sklepě) se seznámili již při prohlídce nemovitostí předcházející podpisu kupní smlouvy. Z výslechu svědka [celé jméno svědka] dále soud zjistil, že elektroinstalace byla dělána„ po domácku“, neodborně a neodpovídá současným normám a neodpovídala by ani předchozím normám, kabely byly vyhovující, ale nelze je užít opakovaně, dle jeho názoru se tak nejedná o běžné opotřebení, ale již při prvním vizuálním kontaktu zjistil, že je to na celkovou rekonstrukci. Za zhotovení revizní zprávy svědka [celé jméno svědka] tento vystavil fakturu čl. č. [číslo] [číslo] na částku 3 630 Kč, kterou žalobkyně uhradila dne [datum], jak soud zjistil z potvrzení o provedení transakce ze dne 26. 8. 2020. Z cenové nabídky [právnická osoba] [anonymizováno] z 27. 7. 2020 soud zjistil předpokládané náklady na celkovou rekonstrukci elektroinstalace v budově (pozn. soudu: celkový rozpočet po odečtení materiálu a prací na rozvaděč – samostatný elektroměr) v částce 92 147,22 Kč z celkových předpokládaných nákladů 102 012,74 Kč. Z faktury č. [číslo] ze dne [datum] se splatností dne 12. 10. 2020 soud zjistil, že zhotovitel [právnická osoba] vyfakturoval dílo – [název díla] [anonymizována tři slova] v částce 117 314,65 Kč (102 012,74 Kč + 15 301,91 Kč jako 15 % DPH) a z potvrzení o provedené transakci ze dne 12. 4. 2021 soud zjistil, že bylo žalobkyní dne [datum] uhrazeno zhotoviteli 117 314,65 Kč.

13. Při jednání dne 17. 6. 2021 soud zamítl provedení důkazu výslechem svědka [příjmení], když jeho výslech byl žalovanými odůvodněn tak, že tento byl dalším zájemcem o koupi nemovitostí, byl si nemovitosti prohlédnout, avšak vzhledem k prodeji žalobcům neproběhl prodej tomuto svědkovi. Zamítnutí tohoto důkazu bylo soudem odůvodněno přímo při jednání tak, že tento důkaz považuje soud za nadbytečný a nedůvodný, když nepovažuje dalšího zájemce o koupi za schopného plně zhodnotit stav nemovitosti po pouhé prohlídce nemovitosti, nadto se k tomuto plně vyjádřila realitní makléřka [celé jméno svědkyně].

14. Dále byl při jednání dne 17. 6. 2021 soudem zamítnut návrh na provedení důkazu znaleckým posudkem či odborným vyjádřením ohledně výše přiměřené slevy z kupní ceny, když takovýto důkaz považuje soud za nadbytečný a nedůvodný, když toto je posouzení právní otázky, k čemuž je odpovědný soud, když k tomuto závěru soud dospěl na základě závěrů rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2641/2012 ze dne 24. 10. 2013 (v otázce posouzení přiměřené výše slevy soudem použitelné i podle zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku), ze kterých vyplývá, že ustanovení ohledně stanovení slevy z kupní ceny (pozn. soudu: §§ 2106 a 2107 zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku (dále jen OZ)) užívají výraz„ přiměřené“ slevy z kupní ceny bez ohledu na to, zda se jedná o podstatné či nepodstatné porušení smlouvy, a jedná se tak o právní normy s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Výše slevy z kupní ceny záleží na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích. Vlastní stanovení výše přiměřené slevy z kupní ceny je tak právním posouzením věci, což přísluší soudu, a není odbornou otázkou vyžadující nařízení a provedení odborného vyjádření či znaleckého posudku.

15. Soud provedl v průběhu řízení i další důkazy, ze kterých však následně nevyvodil žádné pro věc podstatné závěry. V řízení byly provedeny veškeré účastníky navržené důkazy, vyjma důkazů odstavec 13 a 14 tohoto rozsudku a vyjma právním zástupcem žalobců opakovaně navrhovaných důkazů místním ohledáním hloubky studny a znaleckým posudkem ohledně hloubky studny a ohledně (ne) funkčnosti studny, když tyto byly soudem v řízení zamítnuty, jak uvedeno a zdůvodněno v odstavci 11 tohoto rozsudku.

16. Podle ustanovení § 2095 OZ prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

17. Podle ustanovení § 2099 OZ je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095.

18. Podle ustanovení § 2084 OZ prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

19. Podle ustanovení § 2002 OZ poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

20. Podle ustanovení § 2100 OZ právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

21. Podle ustanovení § 2103 OZ nemá kupující práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

22. Podle ustanovení § 2106 OZ je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, na odstranění vady opravou věci, na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo odstoupit od smlouvy. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Podle ustanovení § 2107 odst. 1 OZ je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

23. Podle ustanovení § 1921 odst. 1 OZ může nabyvatel právo z vadného plnění uplatnit u soudu, vytkl-li vadu zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit, a to buď označením vady nebo oznámením, jak se projevuje. Vadu lze vytknout do šesti měsíců od převzetí předmětu plnění.

24. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 896/2010 ze dne 28. 7. 2011 platí, že při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení. Soud se v obecné rovině zabýval rozdílem mezi vadou v právním smyslu a projevem běžného opotřebení, resp. stavem předmětu koupě z hlediska jeho stáří a způsobu využití.

25. Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 274/2017 ze dne 26. 7. 2017 lze závěr, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení učinit s přihlédnutím k obvyklé době životnosti domu odpovídající jeho stáří, charakteru a rozsahu provedených rekonstrukcí a běžnému způsobu užívání a údržby; soudní praxe se ustálila v názoru, podle něhož je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení.

26. Podle usnesení Ústavního soudu ČR sp. zn. III. ÚS 280/21 ze dne 16. 2. 2021 platí, že právní následky vadného plnění logicky nastupují pouze tehdy, je-li reklamovaná závada skutečně vadou, a tedy nikoliv jen opotřebením způsobeným běžným používáním.

27. S ohledem na shora uvedené dospěl soud k následujícím závěrům.

28. Mezi žalobci jako kupujícími a žalovanými jako prodávajícími byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva na nemovitosti st. [číslo], jejíž součástí je stavba č. e. [číslo] určená pro rodinnou rekreaci, a p. [číslo] vše v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova], část [anonymizováno], [územní celek], za kupní cenu 1 575 000 Kč. Podpisu kupní smlouvy předcházel podpis dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum], když této dohodě o koupi nemovitosti předcházela prohlídka prodávaných nemovitostí ze strany žalobců za účasti žalovaných a realitní makléřky svědkyně [celé jméno svědkyně]. Při prohlídce nemovitostí bylo žalobcům umožněno se řádně seznámit s nemovitostmi, jejich součástmi a příslušenstvím, čehož tito plně využili, což potvrdili i při svém účastnickém výslechu. Vady nemovitostí týkající se připojení nemovitostí na elektrickou síť, nedostatečné hloubky studny a zcela nevyhovující elektrické instalaci uvnitř budovy č. e. [číslo] vytkli a nárok z vadného plnění spočívající v požadované slevě z kupní ceny v částce 250 000 Kč uplatnili žalobci vůči žalovaným dopisem ze dne 16. 6. 2020, tedy dostatečně určitě a včas. Žalovaní nárok žalobců neuznali.

29. Soud se zabýval nárokem z vadného plnění ohledně každé jednotlivě uplatněné vady nemovitostí.

30. Ohledně uplatněné vady (ne) připojení nemovitostí na elektrickou síť dospěl soud na základě provedených důkazů (viz bod 10 rozsudku) k závěru, že neexistence samostatného elektroměru, nýbrž tzv. podružného elektroměru, není skrytou vadou, dokonce ani vadou v právním slova smyslu, která by existovala v době přechodu nebezpečí na žalobce a opravňovala by tak žalobce k uplatnění nároku z vadného plnění ve formě slevy z kupní ceny. Žalobci tvrzená neexistence napojení budovy na elektrickou síť, v důsledku čehož by dle soudu nemohla v budově fungovat žádná elektrická zařízení, nebyla ničím prokázána, naopak byla vyvrácena výpověďmi svědkyně [celé jméno svědkyně] a všech účastníků včetně žalobců, kteří v budově užívali elektronická zařízení, viz sporák, a tímto odebírali elektrickou energii i před avizovaným samostatným napojením na elektrickou síť. Podružné či samostatné napojení na elektrickou síť žalobce nijak neomezovalo, což soud zjistil i z výpovědi svědka [celé jméno svědka]. Forma odběru elektrické energie ze sítě, podružně nebo samostatně, tak byla dobrovolnou volbou žalobců, když s tímto jim žalovaní poskytli plnou součinnost i po uzavření kupní smlouvy. Nadto byli žalobci ohledně této skutečnosti i o stavu žádosti o zřízení samostatného elektroměru řádně informováni již při prohlídce nemovitostí, která předcházela podpisu kupní smlouvy, což soud zjistil z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně] a obou žalovaných.

31. Ohledně uplatněné vady nedostatečné hloubky studny, v jejímž důsledku dle tvrzení žalobců studna nejímala podzemní vodu, ale pouze shromažďovala vodu dešťovou, soud žalobce za účasti jejich právního zástupce při prvním jednání ve věci dne 14. 5. 2021 zcela konkrétně a jasně poučil o jejich povinnosti tvrdit a dokazovat skutečnosti potřebné pro rozhodnutí soudu ohledně této vady i o koncentraci řízení. Žalobci k prokázání hloubky studny navrhli již v žalobě výslech svědka [celé jméno svědka], který měl být přítomen při měření hloubky studny žalobcem. Po poučení ze strany soudu při jednání dne 14. 5. 2021 navrhli v dodatečně poskytnuté lhůtě soudem ke skutečnostem ohledně hloubky studny provedení důkazu místním ohledáním hloubky studny. Vyjma účastnického výslechu žalobce k tomuto další důkazy před koncentrací řízení nenavrhli. K tomu soud konstatuje, že poučení se poskytuje nejpozději předtím, než má dojít ke koncentraci řízení ze zákona (§ 118b odst. 1, § 114c odst. 5) a účastník dosud nenavrhl důkazní prostředky k prokázání svých tvrzení, a dále tehdy, když po koncentraci byly provedeny veškeré účastníkem navržené důkazní prostředky, avšak soud přesto nemá účastníkem uváděnou skutečnost za prokázanou. Výjimkou je však situace, kdy účastník zcela zjevně měl a mohl předpokládat již v době koncentrace řízení (a v době prvotního poučení podle § 118a odst. 1 až 3), že jím navržené důkazní prostředky nebudou dostačující, a mohl navrhnout k provedení následně navrhované důkazní prostředky (a lze mu tedy za stav důkazní nouze, v němž se ocitl, přičíst procesní zavinění). Důkaz místním šetřením ohledně hloubky studny byl ze strany soudu zamítnut, když soud není způsobilý k takovému skutkovému zjištění na odpovídající odborné úrovni (nelze po soudkyni spravedlivě požadovat její dobrovolné spuštění se do studny, jakkoliv údajně málo hluboké, ani zajištění potřebných pomůcek např. olovnici s provázkem a cejchovaný metr, a na základě takového počinu k přijetí odborných skutkových zjištění podstatných pro rozhodnutí soudu). Dále byl zamítnut i návrh žalobců učiněný až v jejich vyjádření ze dne 16. 8. 2021 a zopakován jejich právním zástupcem při jednání dne 19. 8. 2021 co do důkazu znaleckým posudkem ohledně hloubky a funkčnosti studny, když takovýto důkaz měl a mohl být žalobci učiněn před koncentrací řízení, přes jejich zastoupení advokátem, který je ve věci znalý, a přes poučení ze strany soudu takovýto návrh důkazu vůči soudu před koncentrací řízení učiněn nebyl, v důsledku toho jim lze přičítat stav důkazní nouze, v němž se ocitli. Důvod k prolomení koncentrace soud neseznal ani v tvrzení právního zástupce žalobců v tom smyslu, že důkazem znaleckým posudkem by bylo vyvráceno tvrzení svědka [celé jméno svědka], navrženého žalovanými, když soud konstatuje, že tento se vyjadřoval k hloubce studny toliko v roce 2014, nikoliv v době přechodu nebezpečí na žalobce, tj. v roce 2020, který je pro rozhodnutí soudu podstatný, a v tomto odůvodnění prolomení koncentrace řízení tak soud spatřuje toliko účelové tvrzení k zajištění důkazu, který měl být ideálně spojen již s žalobou, minimálně soudu označen do skončení dodatečně poskytnuté lhůty a koncentrace řízení (viz bod 11 tohoto rozsudku). Soud konstatuje, že ani v přípise z 16. 6. 2020 nebyla žalobci jako vada vytčena nefunkčnost studny, nýbrž pouze menší hloubka studny. Až následně při jednání žalobci uváděli, že v důsledku menší hloubky je omezena i funkčnost studny. V řízení však nebyla hloubka studny vyjma výpovědi žalobce ničím doložena. Z výpovědi žalobce pak soud zjistil toliko to, že se snažil měřit hloubku studny palicí na provázku či tyčí, kterou našel na pozemku, a za pomoci pětimetrového metru, při měření měl být přítomen svědek [celé jméno svědka], který to však výslovně popřel. Samotnou výpověď žalobce nemá soud za dostatečně určitý důkaz pro přijetí jasného závěru o hloubce studny, žalobce není odborníkem ve věci a lze sto pochybovat i o výpovědní hodnotě použitých prostředků k měření. Uvedené mělo být pravděpodobně prokázáno fotografiemi předloženými soudu při třetím jednání ve věci, tyto jako důkaz však soud zamítl, neboť takovýto důkaz byl soudu označen po koncentraci řízení, soud z něj proto nemůže vycházet a považuje jej tak za nadbytečný a nedůvodný (viz bod 11 tohoto rozsudku) Sdělení právního zástupce v tom smyslu, že v případě fotografií je na místě prolomit koncentraci řízení, neboť fotografie nebylo možno pořídit a soudu předložit dřív, chápe soud jako zcela účelové, neboť z výpovědí obou žalobců soud zjistil, že tito nemovitosti, včetně studny, výhradně užívají již rok a soud tak nevidí žádný logický důvod, proč fotografie nebylo možno předložit dříve. Dále z výpovědi obou žalobců soud zjistil, že tito neprováděli žádnou ani běžnou údržbu studny. Ze všeho výše uvedeného dospěl soud k závěru, že v případě reklamované vady studny co do její nedostatečné hloubky neunesli žalobci své důkazní břemeno, když neprokázali, jaká byla hloubka studny ke dni přechodu nebezpečí na žalobce, natož aby prokázali tím způsobenou nefunkčnost studny.

32. Ohledně uplatněné vady zcela nevyhovující elektroinstalace v budově soud z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně] a žalovaných zjistil, že se jednalo o budovu starou 40 až 50 let. Vzhledem k tomu, že z výpovědí všech účastníků soud zjistil, že ze strany žalovaných nebyla žalobcům tvrzena žádná rekonstrukce elektroinstalace v budově, museli žalobci vycházet ze skutečnosti, že stejně stará bude i elektroinstalace v budově a bude v důsledku toho vykazovat značné známky běžného opotřebení. Dle výslechu žalovaného tento upozornil žalobce i na skutečnost, že elektroinstalace v budově je ještě v hliníku. Vzhledem ke stáří budovy měli žalobci předpokládat nutnost celkové rekonstrukce elektroinstalace v budově již pouze z toho předpokladu, že ve starých elektrických instalacích byl hliník podle tehdy ještě platné normy upřednostňován. Původní hliníkové vodiče však již v době podpisu kupní smlouvy účastníky měly životnost dávno za sebou a představovaly tak bezpečnostní, provozní a především požární riziko, což jednoznačně vyplynulo z revizní zprávy svědka [celé jméno svědka]. Současné moderní domácnosti mají také díky velkému množství elektrických spotřebičů a jejich příkonu daleko větší energetické nároky. Toto jsou však obecně známé skutečnosti, kterých si žalobci v době podpisu kupní smlouvy museli, nebo alespoň měli, být vědomi, když se jedná o obecně známé skutečnosti, které není potřeba ani dokazovat. Nadto je obecně známou skutečností, že rekreační objekty vybudované v předchozím politickém režimu byly ve většině případů budovány svépomocí a tomu odpovídala i jejich technická úroveň. Ohledně tvrzení a prokázání existence vady elektroinstalace a nikoliv pouhého běžného opotřebení soud poučil žalobce již při prvním jednání dne 14. 5. 2021 při rekapitulaci přípravy soudu na toto jednání a následně při poučení podle § 118a odst. 1a 3 o. s.ř. Z výslechu svědka [celé jméno svědka] soud zjistil, že kabely byly i vzhledem ke stáří vyhovující. Zásadní vadu elektroinstalace v budově žalobci spatřovali v kabelech čnějících ze stropu ve sklepě. Na toto se zaměřil i svědek [celé jméno svědka] ve své revizní zprávě, když uvedl, že v technických prostorech jsou mechanicky poškozená svítidla s živými částmi, neuložená kabelová vedení, elektrické předměty nejsou spojeny s ochranou soustavou, v celém prostoru jsou neukončené kabelové vývody a v části revizní zprávy věnované fotografiím o stavu kabelů ve sklepě pořídil vypovídající fotografie. Z výpovědi žalobkyně soud zjistil, že tato již při první prohlídce nemovitosti ještě před uzavřením kupní smlouvy viděla stav kabelů ve sklepě, byl jí tak plně znám. Stejně tak toto potvrdil ve své výpovědi žalobce. Další vadou vytýkanou žalobci ohledně elektroinstalace v budově bylo zapojení sporáku, když v revizní zprávě svědek [příjmení], že přívodní svorkovnice u sporáku v kuchyni není uložena na tělese spotřebiče, ale volně visí na vodičích a přívodním kabelu, proto doporučil svorkovnici připevnit, přívodní kabel zajistit proti vytržení a zakrytovat originálním krytem. Z toho dospěl soud k závěru, že toto lze lokálně opravit v souladu s doporučením svědka [celé jméno svědka]. Žalobkyně vypověděla, že sporák s žalobcem užívali až do přelomu září a října 2020, kdy byla hotová celková rekonstrukce elektroinstalace. Při své svědecké výpovědi svědek [celé jméno svědka] k celkovému stavu elektroinstalace v budově uvedl, že se dle jeho názoru nejedná o běžné opotřebení, ale odpovídá to neodbornému zásahu a manipulaci. Zároveň však uvedl, že již při prvním vizuálním kontaktu zjistil, že je to na celkovou rekonstrukci. V důsledku konstatovaného výše a po zhodnocení důkazů viz odstavec 12 tohoto rozsudku dospěl soud k závěru, že ohledně vytčené vady zcela nevyhovující elektroinstalace v budově (nevyhovující vedení kabelů ve sklepě, nevyhovující připojení sporáku a chybějící či nefunkční zásuvky či světla) se jedná o běžné opotřebení vzhledem ke stáří budovy, které měli žalobci při koupi takto staré nemovitosti předpokládat, když nevyhovující stav této elektroinstalace byl nadto zcela zjevný minimálně v suterénu, sklepě, budovy, s čímž se žalobci seznámili již při prohlídce nemovitostí před podpisem kupní smlouvy.

33. V rámci rekapitulace svého rozhodnutí soud konstatuje, že žalobu podanou žalobci v celém rozsahu zamítl, a to s odůvodněním, že vady sice byly žalobci řádně uplatněny vůči žalovaným v zákonné lhůtě, ale ve vztahu k vytýkané vadě neexistence připojení na elektrickou síť nebyla tato neexistence žalobci prokázána, v řízení byla prokázána existence napojení na elektrickou síť prostřednictvím podružného elektroměru a odběr elektrické energie užíváním elektrických spotřebičů žalobci i po podpisu kupní smlouvy a převzetí nemovitostí, nejednalo se tudíž o vadu; ve vztahu k vytýkané vadě nedostatečné hloubky studny nebyla hloubka studny v rozhodnou chvíli přechodu nebezpečí na žalobce v řízení prokázána, a to ani po zákonném poučení ze strany soudu o důkazní nouzi žalobců; a ve vztahu k vytýkané vadě zcela nevyhovující elektroinstalace v budově dospěl soud k závěru, že se nejedná o vadu, nýbrž o běžné opotřebení věci, které měli žalobci předpokládat vzhledem ke stáří budovy, které nadto bylo zcela zjevné, a s tímto se žalobci seznámili již před podpisem kupní smlouvy; v důsledku čehož v případě ani jedné z reklamovaných vad jim nevzniklo, nebo nebylo prokázáno, právo z vadného plnění, které by jim soud měl a mohl přiznat.

34. Soud byl připravený postupovat při stanovení přiměřené slevy z kupní ceny v souladu s rozhodnutími vyšších soudů, zejména rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2641/2012 ze dne 24. 10. 2013 a usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 4442/2018 ze dne 26. 6. 2019, které stanoví, že výše slevy z kupní ceny závisí na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích, ale vzhledem k závěru uvedenému v předchozím odstavci již bylo bezpředmětné se výší slevy zabývat.

35. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 OSŘ, když žalovaní byli v řízení v plném rozsahu úspěšní. Soud tak žalovaným přiznal právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Účelně vynaložené náklady žalovaných v tomto řízení představují jejich náklady právního zastoupení advokátem, kde odměna zástupce žalovaných, která byla dle § 8 odst. 1 vyhl. č.177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen„ AT“) vypočtena z tarifní hodnoty předmětu řízení z částky 250 000 Kč a určena v souladu v § 7 bod 6 AT spolu s § 12 odst. 4 AT za zastupování každého z žalovaných v částce 7 440 Kč za úkon (9 300 Kč sníženo o 20 %). Ve věci bylo právním zástupcem žalovaných učiněno 10 úkonů jménem každého z žalovaných (24. 6. 2020 – převzetí zastoupení, 3. 12. 2020 – vyjádření žalovaných k žalobě, 14. 5. 2021 – účast u jednání, 17. 6. 2021 – 3 úkony za účast u jednání, 16. 8. 2021 – vyjádření ve věci, 19. 8. 2021 – 3 úkony za účast u jednání), za právní úkony za každého z žalovaných mu tak náleží odměna za 10 úkonů x 7 440 Kč a režijní paušál v souladu s § 13 odst. 1, odst. 3 AT tj. 10 úkonů x 300 Kč, dohromady tak 77 400 Kč + 21 % DPH z této částky, tj. 16 254 Kč, to je 93 654 Kč za jednoho žalovaného, celkem 187 308 Kč za dva žalované. Soud nepřiznal nárok právního zástupce žalovaných za zmeškaný čas dne 17. 6. 2021, kdy bylo jednání přerušeno na 1 hodinu a 45 minut, neboť právnímu zástupci žalobců za tuto dobu přísluší odměna za úkon právní služby (byly přiznány 3 úkony za účast u tohoto jednání, zahájeno 9:00 hodin, odměna přiznána za úkony do 15:00 hodin), a to v souladu s § 14 odst. 4 AT. Dále byla právnímu zástupci žalovaných přiznána náhrada hotových výdajů spočívající v cestovních výdajích, a to za 3 cesty k jednání (14. 5. 2021, 17. 6. 2021 a 19. 8. 2021) ze sídla advokáta do sídla soudu počítaje se vzdáleností 404 km těchto míst, tj. x 2 (a zpět), a časovou náročností 4 hodiny 24 minut (9 půlhodin), tj. x 2 (a zpět). Soud spočítal celkem 2 424 najetých kilometrů (404 km x 2 (a zpět) x 3 (počet jednání)), tj. 2 424 km x 4,40 Kč/km = 10 665,60 Kč na amortizaci, a 2 424 km x 0,086 l/km spotřeba x 27,20 Kč cena nafty = 5 670,20 Kč. Za ztrátu času při cestě náleží právnímu zástupce v souladu s § 14 odst. 1 písm. a, odst. 3 AT odměna za 9 půlhodin (jedna cesta) x 2 (a zpět) x 3 (počet jednání) x 100 Kč = 5 400 Kč. Z náhrady cestovného a ztraceného času při cestě (z částky 21 735,80 Kč) bylo přiznáno i 21 % DPH v částce 4 564,50 Kč Celkem tak právnímu zástupci žalovaných náleží odměna za úkony za dva žalované včetně režijního paušálu a DPH v částce 187 308 Kč a náhrada za hotové výdaje a promeškaný čas a DPH v zaokrouhlené částce 26 300 Kč, dohromady v částce 213 608 Kč. Vše je splatné k rukám zástupce žalovaných ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku dle § 160 odst. 1 OSŘ, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozhodnutí.

Poučení