9 C 208/2019-656

Rubrum

Okresní soud v Písku rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Ivanou Průšovou jako samosoudkyní v právní věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 1 166 600 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni 134 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně od 21. 4. 2019 do zaplacení a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba o zaplacení 1 032 600 Kč s úrokem z prodlení od 13. 4. 2019 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení z částky 134 000 Kč od 13. 4. 2019 do 20. 4. 2019 se zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 164 995 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Písku státem zálohované náklady řízení ve výši 12 950 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Písku státem zálohované náklady řízení ve výši 4 022 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

Žalobkyně se domáhala proti žalovanému zaplacení částky celkem 1 116 600 Kč se zákonným úrokem z prodlení z titulu slevy z kupní ceny za vady nemovitosti. Žalobu podrobně odůvodnila tím, že v srpnu 2018 si od žalovaného koupila dům, přičemž byla před koupí ujištěna, že tento dům je po celkové rekonstrukci. Též z realitní nabídky realitní kanceláře bylo zřejmé, že dům byl kompletně rekonstruován. Kupní smlouva byla uzavřena dne 23. 8. 2018 za kupní cenu 2 290 000 Kč. Žalobkyně byla informována, že dům je v dobrém stavu a vhodný k bydlení, žalovaný neinformoval žalobkyni o žádných vadách. Po nastěhování žalobkyně zjistila závady, které oznámila žalovanému. Žalobkyně si nechala zpracovat odborná vyjádření, podle kterých je v nemovitosti řada skrytých vad, a v těchto odborných vyjádřeních jsou také vyčísleny náklady na odstranění těchto vad. V žalobě žalobkyně specifikovala celkem 33 vad, a to: trhliny v konstrukcích domu způsobené přetížením základů nebo jejich nerovnoměrným sedáním nebo nerovnoměrným sedáním jednotlivých částí stavby trhliny stěn domu od koncentrace napětí, trhliny zděných stěn od smršťování a dotvarování nadměrné deformace krovu zaplavení povrchu terénu v okolí objektu a proniknutí vody do objektu a do konstrukcí zatékání do fasád s omítkou nebo se zateplovacím systémem vadnými krycími konstrukcemi (oplechování, krycí desky apod.) pronikání velkého množství vody pod krytinu šikmé střechy zatékání do konstrukcí vlivem chybějící nebo vadně odvodněné hydroizolace umístěné pod krytinu šikmých střech zatékání vody z koupelny (mokrého provozu) do podlah a stěn trhliny a boule v omítce, opadávání omítek mimo kontaktní zateplovací systémy vypadávání spárovací hmoty trhliny ve spárovací hmotě lepeného obkladu poruchy u napojení povrchových úprav z různých materiálů mezi sebou a na navazující konstrukce deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti nedostatečné vybavení předmětného objektu či bytu z hlediska požární bezpečnosti hořlavé materiály umístěné v okolí krbu nebo komínového tělesa předmětného objektu nedostatečná zvuková izolace obvodových konstrukcí domu nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy tepelné mosty v obvodových konstrukcích vysoké náklady na vytápění domu kondenzace vodní páry na okenních rámech a zasklení riziko růstu plísní v rozích a koutech místností riziko růstu plísní na stěnách za nábytkem nebezpečné koncentrace radonu z podloží, azbest, legionella elektroinstalace - bytové a domovní rozvody silnoproudu elektroinstalace - zásuvky a svítidla elektroinstalace – ochrana před bleskem chyby revize elektroinstalace vytápění – chyby v kotlích, kamnech a krbech na tuhá paliva vytápění – vady v rozvodech vytápění a otopných tělesech vzduchotechnika – chyby v odtahu vzduchu z kuchyní a hygienických místností vodovod - chyby v rozvodech kanalizace – chyby v rozvodech nepovolená stavba (stavba není zanesena v katastru nemovitostí) Dále uvedla, že v soupisu vad nemovitosti uvedené v rámci odborného vyjádření nazvaného VADY NEMOVITOSTI (dále též jen VN) je na straně 7 u každé zjištěné skryté vady uvedena částka potřebná na sanaci dané vady. Právě v tomto odborném vyjádření nazvaném VADY NEMOVITOSTI jsou uvedeny veškeré zjištěné skryté vady, jakož i předpokládané skryté vady, pro jejichž potvrzení je třeba provést další diagnostiky. Výsledek kontroly nemovitosti je zachycen dále v dokumentu nazvaném TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI (dále též jen TPN), který hodnotí zjištěné aktuální poruchy nemovitosti jako takové, zatímco dokument označený jako VADY NEMOVITOSTI blíže specifikuje, zda některé z těchto poruch současně naplňují definici skrytých vad. Odborným vyjádřením dále byly zjištěny vady v dokumentaci vztahující se k nemovitosti spočívající v tom, že žalobkyni nebyly ze strany žalovaného předány, případně byly předány v neodpovídajícím stavu, dokumenty, a to kolaudační rozhodnutí, projektová dokumentace či pasport objektů, průkaz energetické náročnosti budovy, revize elektroinstalace, revize či kontrola spalinových cest a revize kotle na tuhá paliva, přičemž náklady na opatření chybějící či na opravu chybné dokumentace byly vyčísleny na částku 58 000 Kč. Při stanovení adekvátní výše slevy z kupní ceny žalobkyně vycházela z odborných vyjádření, ve kterých byly náklady na sanaci skrytých vad vyčísleny na částku v minimální výši 964 000 Kč bez DPH a náklady na sanaci skrytých vad nemovitosti a vad v dokumentaci tedy byly na základě dokumentu VADY NEMOVITOSTI vyčísleny celkem na částku 1 166 600 Kč. Výše přiměřené slevy z kupní ceny by tedy měla odpovídat alespoň této částce. Přiměřenou slevu z kupní ceny žalobkyně vůči žalovanému uplatnila dne 11. 4. 2019, tedy bez zbytečného odkladu poté, co se o vadách nemovitosti dozvěděla z odborných vyjádření. Oznámení vad bylo žalovanému doručeno dne 13. 4. 2019. Žalovaný se proti žalobě bránil tvrzením, že stav prodané bytové jednotky odpovídá jejímu stáří a na nemovitosti se vady nevyskytují, nýbrž se jedná o běžné opotřebení, rovněž kupní cena sjednaná v kupní smlouvě odpovídala stáří a stavu nemovitosti. Navíc se jednalo o starý dům a žalobkyně se s jeho stavem seznámila, což potvrdila v kupní smlouvě. Žalobkyně vady řádně neoznámila, neboť v dopise ze dne 11. 4. 2019 nejsou žádné vady uvedeny a dopis pouze odkazuje na listiny označené jako VADY NEMOVITOSTI a TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, ale tyto dokumenty nejsou blíže označeny a nelze z nich zjistit, co má být vadou a co má být doporučením na provedení rekonstrukce. Navíc některé z uplatněných vad ani nejsou vadami, ale spíše zamýšlenou rekonstrukcí, např. výměna staré střechy za novou, nebo doporučení na provedení zateplení objektu. Většina namítaných vad jsou vady zjevné, které mohly být zjištěny při prodeji. Navíc žalovaný namítl, že žalobkyně neoznámila vady včas a že výše slevy neodpovídá, neboť žalobkyně v podstatě požaduje uhradit náklady na rekonstrukci nemovitosti, když navíc za celkovou cenu byly vedle jednotky prodány i poměrně velké pozemky. Žalobkyně částku slevy převzala z dokumentů VADY NEMOVITOSTI a TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, avšak v těchto jsou vyčísleny i některá další doporučení na rekonstrukci. Kupní smlouvou ze dne 23. 8. 2018 (č. l. 10) bylo prokázáno, že žalovaný uvedeného dne prodal žalobkyni nemovitosti specifikované jako bytová jednotka [číslo] byt v budově [adresa] postavené na pozemku parc. č. st. [číslo] v katastrálním území a obci [obec] a k tomuto bytu vážící spoluvlastnický podíl na společných částech budovy [adresa], postavené na pozemku parc. č. st. [číslo] a na pozemku parc. č. st. [číslo] a dále pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] dále spoluvlastnický podíl o velikosti 1/5 na pozemku parc. [číslo] vše v kat. úz. a obci [obec] a to za kupní cenu v celkové výši 2 290 000 Kč. V článku IV.6 kupní smlouvy žalobkyně jako kupující prohlásila, že faktický i právní stav předmětu převodu touto smlouvou nabývaného je jí dobře znám, že se před uzavřením této smlouvy s odbornou péčí sama nebo prostřednictvím svých odborných zástupců seznámila s faktickým, technickým i právním stavem předmětu převodu a že jej v tomto stavu kupuje. Dále prohlásila, že se kromě stavu zápisů v katastru nemovitostí seznámila rovněž se stavem a s faktickými i právními možnostmi přístupu a příjezdu k předmětu převodu a že k těmto zjištěním nemá žádné výhrady. Realitní nabídkou (č. l. 122) bylo prokázáno, že předmět převodu byl inzerován mimo jiné tak, že Dům má zateplenou půdu, novou fasádu, komín, okna. V bytě je provedena kompletní rekonstrukce: štuky, podlahy, rozvody topení (krbová kamna s výměníkem) - nové radiátory, vody (ohřev teplé el. bojlerem), elektřiny, nová okna a vchodové bezpečnostní dveře. Z listiny nazvané VADY NEMOVITOSTI, zpracované subjektem označeným jako [název ] [název ], znalecký ústav [právnická osoba] (č. l. 72 – dále též jen [právnická osoba]), bylo zjištěno, že na straně 7 této listiny je soupis celkem 7 vad předmětné nemovitosti popsaných jako: S05 - trhliny stěn domu od koncentrace napětí, H01 - hydro - spodní stavba - nepropustné zeminy, H13 - hydro - šikmá střecha - krytina, H17 - hydro - mokré provozy v interiéru, P02 - trhliny a boule v omítce, opadávání omítek mimo kontaktní zateplovací systémy, P12 - deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti, U01 - nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy, a U04 - tepelné mosty v obvodových konstrukcích. U každé z vad popsaných ve VN a TPN je uvedena cena sanace. U vady označené jako P12 Deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti je pod názvem Stručný popis sanace uvedeno: Odstranění původní znehodnocené dřevěné (parkety) podlahy, Nová povrchová úprava podlahy a cena sanace je stanovena na částku 70 000 Kč. U vady označené jako U01 Nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy je pod názvem Stručný popis sanace uvedeno: Kompletní demontáž podhledu, Provedení nové parotěsnící vrstvy, provedení nového podhledu – zateplení ze strany půdy viz navazující opatření U04 a cena sanace je stanovena na částku 64 000 Kč. U vady označené jako U04 Tepelné mosty v obvodových konstrukcích je pod názvem Stručný popis sanace uvedeno: Zateplení ze strany půdy dle dnešních normových požadavků včetně zakrytí OSB desek – vytvoření úložné plochy, Zateplení soklové části obvodové stěny. Celkové orientační náklady na sanace všech vad popsaných ve VN a TPN činí 964 000 Kč bez DPH. Z listiny nazvané TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI (č. l. 87) zpracované [právnická osoba] bylo zjištěno, že listina obsahuje shrnutí rizik nacházejících se v předmětné nemovitosti podle jednotlivých technických oborů. Jednotlivá rizika jsou v dokumentu popsána, přičemž u některých rizik je uvedeno, že pro posouzení rizika je nutné provést další odborné posouzení či měření. Dopisem ze dne 11. 4. 2019 (č. l. 17) ve spojení s podacím archem (č. l. 15) a výstupem z webových stránek České pošty – sledování zásilek (č. l. 14) bylo prokázáno, že žalobkyně uvedeného dne prostřednictvím svého právního zástupce zaslala žalovanému Oznámení vad nemovitosti a výzvu k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny. V tomto dopise je mimo jiné uvedeno, že Jednotlivé vady nemovitosti jsou podrobně specifikovány v přiloženém Technickém průkazu nemovitosti, a to od strany 14 a veškeré zjištěné skryté vady, jakož i předpokládané skryté vady, pro jejichž potvrzení je třeba provést další diagnostiky, jsou pak souhrnně zaznamenány a klasifikovány v dokumentu Vady nemovitosti, přičemž v soupisu vad nemovitosti uvedeném v rámci dokumentu Vady nemovitosti na straně 7 je pak rovněž u každé zjištěné skryté vady uvedena částka potřebná na sanaci dané vady. Předmětem tohoto oznámení jsou tedy prokázané skryté vady podle přiloženého dokumentu Vady nemovitosti. V tomto dopise žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě slevy z kupní ceny v celkové výši 1 166 600 Kč. Z dopisu ze dne 18. 4. 2019 (č. l. 9) bylo zjištěno, že žalovaný potvrdil, že mu byly předloženy oba dokumenty tj. VADY NEMOVITOSTI i TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, na které je odkazováno, pokud jde o specifikaci vad v dopise ze dne 11. 4. 2019. U ústního jednání konaného dne 2. 6. 2020 byla žalobkyně po provedení shora uvedených listinných důkazů (kromě důkazu realitní nabídkou) poučena podle § 118a o. s. ř. o tom, že k tomu, aby byla úspěšná, by musela prokázat, že žalovaný o všech uplatněných vadách věděl či musel vědět a dále, že všechny jí namítané vady se skutečně na nemovitosti vyskytují a že jsou skrytými vadami a dále, že jí požadovaná sleva je slevou přiměřenou. Žalobkyně v reakci na toto poučení svým podáním ze dne 25. 6. 2020 (č. l. 130) upřesnila výčet vad, které jsou předmětem tohoto řízení, resp. upřesnila vady, které žalovanému oznámila a na základě kterých požaduje přiměřenou slevu z kupní ceny. V tomto podání žalobkyně uvedla, že o stavu nemovitosti byla informována realitní nabídkou, prodávajícím a dále realitní makléřkou. Při prohlídce nemovitosti byla žalobkyně ujištěna, že nemovitost je v dobrém stavu a vhodná pro trvalé bydlení. Žalovaný žalobkyni neinformoval o žádných vadách nemovitosti. V realitní nabídce bylo uvedeno, že„ v bytě je provedena kompletní rekonstrukce“ a při samotné prohlídce nemovitosti bylo žalobkyni potvrzeno jak ze strany žalovaného, tak ze strany realitní makléřky, že nemovitost je v naprostém pořádku, kdy realitní makléřka během prohlídky chválila žalovaného, jaký je profesionál ve svém oboru, jelikož je vyučený zedník a dělal rekonstrukci sám. Až při odborném posouzení nemovitosti bylo zjištěno, že žalovaný například položil OSB desky na původní parkety, přičemž ujistil žalobkyni o rekonstrukci podlah, stejné vyplývá i z realitní nabídky. Dále bylo zjištěno, že nemovitost je postavena bez základu na hlíně, tzn. není zde žádná hydroizolace, tepelná izolace, protiradonová opatření a taktéž nezbytná vrstva betonu. Žalovaný ani realitní makléřka se o vlhkosti či plísni nezmínili, a přitom je zjevné, že žalovaný musel o problému vědět, jelikož bylo zjištěno, že zdi byly opravovány a následně i sousedi potvrdili problémy s plísní, o čemž žalobkyně nebyla žádným způsobem informována. Pokud jde o elektroinstalaci, žalovaný i realitní makléřka žalobkyni ujistili, že rozvod elektřiny je také komplet nový a dobře provedený. Při předání nemovitosti ale nebyly předány žádné revize. Žalobkyně tedy byla inzertní nabídkou a dále při prohlídce osobně žalovaným ujištěna o kompletní rekonstrukci, tedy o tom, že všechny prvky nemovitosti, které jsou navázány na skryté vady, prošly rekonstrukcí. Pokud jde o výši přiměřené slevy, žalobkyně při jejím stanovení vycházela z odborných vyjádření, ve kterých byly náklady na sanaci skrytých vad vyčísleny na částku v minimální výši 964 000 Kč bez DPH. Žalobkyně odkázala na stranu 7 dokumentu Vady nemovitosti a prostřednictvím tabulky zkopírované právě ze strany 7 tohoto dokumentu (tj. tabulka označená nadpisem Soupis vad nemovitosti) upřesnila, jaké vady jsou předmětem tohoto řízení, respektive které vady žalobkyně žalovanému oznámila a na základě kterých požaduje přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti. Pokud jde o TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, ze kterého VN vychází, odkázala žalobkyně na vady označené následujícím způsobem: S05 Trhliny stěn domu od koncentrace napětí na str. 17 a 18 TPN, vady označené H01 Hydro spodní stavba – nepropustné zeminy na str. 22 a 23 TPN, vady označené H13 Hydro šikmá střecha - krytina na str. 25 až 27 TPN, vady označené H17 Hydro mokré provozy v interiéru na str. 30 a 31 TPN, vady označené P02 Trhliny a boule v omítce, opadávání omítek mimo kontaktní zateplovací systémy na str. 32 TPN, vady označené P12. Deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti na str. 35 a 36 TPN, vady označené U01.Nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy na str. 42 TPN a vady označené U04 Teplené mosty v obvodových konstrukcích na str. 43 a 44 TPN, s tím, že dále byly odborným prověřením nemovitosti zjištěny vady v dokumentaci spočívající v tom, že žalobkyni nebyly ze strany žalovaného předány dokumenty uvedené na straně 6 VN a to kolaudační rozhodnutí, projektová dokumentace či pasport objektu, průkaz energetické náročnosti budovy, revize elektroinstalace, revize či kontrola spalinových cest, revize kotle na tuhá paliva, případně tyto dokumenty byly předány v neodpovídajícím stavu. Změna žaloby spočívající ve změněném tvrzení ohledně výčtu vad nemovitostí, které žalobkyně uplatňuje jako titul pro nárokování slevy z kupní slevy, kdy se žalobkyně domáhala slevy z kupní ceny bytu již jen z titulu skrytých vad specifikovaných jako S05, H01, H13, H17, P02, P12, U01 a U04, byla připuštěna u ústního jednání konaného dne 14. 7. 2020. Z tvrzení žalobkyně ze dne 25. 6. 2020 (č. l. 130) ve spojení s obsahem odborných vyjádření [právnická osoba] (VN a TPN) je zřejmé, že vada označená jako trhliny stěn domu od koncentrace napětí, trhliny zděných stěn od smršťování a dotvarování je vada S05 popsaná na straně 7 VN, přičemž na straně 10 a 11 VN je uvedeno, že projevy vady nejsou lokálně viditelné. Vada nazvaná jako zaplavení povrchu terénu v okolí objektu a proniknutí vody do objektu a do konstrukcí je podle názvu a popisu na straně 13 VN vadou„ vlhkostní poruchy spodní stavby“, což spočívá v absenci hydroizolační vrstvy spodní stavby, takže jde o vadu H01, jak je uvedena na straně 7 (a též na straně 13-14) VN, kde je uvedeno, že tato vada není lokálně viditelná. Vada nazvaná jako pronikání velkého množství vody pod krytinu šikmé střechy je vadou H13 popsanou na straně 7 (a též na straně 15 a 16) VN (podle názvu na straně 15) a na straně 16 je uvedeno, že projevy této vady jsou lokálně viditelné. Vada označená jako zatékání vody z koupelny (mokrého provozu) do podlah a stěn je podle svého názvu na straně 18 VN vadou H17, jak je na straně 7 a (též na straně 18-19) VN, přičemž na straně 18 je uvedeno, že projevy vady jsou lokálně viditelné. Vada označená jako trhliny a boule v omítce, opadávání omítek mimo kontaktní zateplovací systémy je vadou P02 popsanou na straně 7 (a též na straně 20) VN, přičemž na straně 20 je uvedeno, že projevy vady jsou lokálně viditelné. Vada nazvaná jako deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti je vadou P12, tak jak je pospaná na straně 7 (a na straně 22) VN, kde je uvedeno, že jde o degradaci spodní části dřevěných parket v důsledku absence plošné hydroizolace spodní stavby. Vada označená jako nedostatečná vzduchotěsnost obálky je vadou U01 popsanou na straně 7 (a též na straně 24) VN, přičemž blíže je uvedeno, že jde o absenci parozábrany v podhledu stropu a nedostatečné zateplení ze strany půdy a dále absenci vzduchotěsnících pásek okolo výplně otvorů oken a dveří. Na straně 24 je pak uvedeno, že projevy této vady jsou lokálně viditelné. Dále vada nazvaná jako teplené mosty v obvodových konstrukcích je vadou U04 popsanou na straně 7 (a též na straně 26 a 27) VN, přičemž je uvedeno, že jde o netěsnost spáry výplně otvorů mezi rámem a ostěním, absenci vzduchotěsnící pásky okolo oken, mezerami profukuje, tvoří se kondenzát, dále absence parotěsnící vrstvy v podhledu stropu a dále podhled stropu není ze strany půdy zateplen dle dnešních normových požadavků, dále absence zateplení soklové části stavby, přičemž na straně 27 je uvedeno, že projevy vady jsou lokálně viditelné. Okresní soud poprvé rozhodoval rozsudkem ze dne 14. 7. 2020 č. j. 9 C 208/2019-139, kterým žalobu zamítl mimo jiné pro opožděnost vytknutí vad, tento rozsudek však byl zrušen usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 4. 3. 2021 č. j. 8 Co 1466/2020-201, v němž odvolací soud vyslovil názor, že žalobkyně tvrzené vady vytkla žalovanému včas. V dalším řízení okresní soud postupoval s ohledem na vázanost právním názorem odvolacího soudu o včasnosti vytknutí vad, opakovaně žalobkyni poučil a doplnil dokazování o další důkazy. U ústního jednání konaného dne 8. 6. 2021 byla žalobkyně v intencích odůvodnění zrušujícího usnesení Krajského soudu v Českých Budějovicích poučena, že vzhledem k tomu, že pro nedostatky odborných vyjádření (konkrétně u jednání popsané) z těchto nelze vycházet, takže neprokazují tvrzenou existenci vad a výši slevy a že tedy z těchto důvodů žalobkyně musí prokázat existenci vad a výši slevy, tedy nejprve prokázat, že byla ujištěna o tom, že nemovitost byla kompletně zrekonstruována, čili že rekonstruovány byly všechny prvky nemovitosti, k nimž se vážou vytýkané vady (což například u tvrzené absence hydroizolační vrstvy podlahy znamená, že by žalobkyně musela tvrdit, že byla informována tak, že rekonstrukce zahrnovala i vybudování, popřípadě obnovení hydroizolační vrstvy a toto tvrzení prokázat a obdobně u dalších položek) a dále že musí prokázat, že skutečně všechny takové rekonstrukce, o jejichž provedení byla ujištěna, skutečně byly provedeny, dále pak že musí prokázat, že všechny jí namítané vady se skutečně na nemovitosti vyskytovaly v okamžiku přechodu nebezpečí, že byly skrytými vadami a že jí požadovaná sleva je slevou přiměřenou. Žalobkyně v reakci na dané poučení podáním ze dne 24. 6. 2021 (č. l. 213) doplnila, že podle realitní nabídky byla v bytě provedena kompletní rekonstrukce. Ohledně„ perfektní a pečlivé“ rekonstrukce jednotlivých částí byla žalobkyně opakovaně ujišťována ze strany realitní makléřky a žalovaného během jednotlivých prohlídek, když během těchto prohlídek padaly konkrétní dotazy na konkrétní části nemovitosti, přičemž žalovaný a realitní makléřka potvrzovali, že v těchto částech rekonstrukce probíhala, což mohou dosvědčit osoby, s nimiž se žalobkyně prohlídek účastnila. Skutečnost, že všechny tvrzené rekonstrukce, o jejichž provedení byla ujištěna, byly provedeny, může být jakožto otázka odborná prokázána buď odbornými vyjádřeními nebo znaleckým posudkem nebo též fotografiemi. Dále pak podáním ze dne 29. 7. 2021 (č. l. 232) žalobkyně doplnila, že prohlídky byly dvě, a sice 25. 6. 2018 a 5. 7. 2018 a poté se uskutečnilo předání bytu a klíčů dne 28. 9. 2018. Žalobkyně byla během prohlídek opakovaně ujišťována realitní makléřkou a žalovaným ohledně perfektní a pečlivé rekonstrukce a bezproblémového stavebně technického stavu nemovitosti (žádná vlhkost, plísně apod.). Žalobkyně a další přítomné osoby se při prohlídkách výslovně žalovaného a realitní makléřky ptaly na rekonstrukci podlah, kuchyně, koupelny, zateplení půdy, elektroinstalace, rozvodů vody, rozvodů topného systému, zateplení fasády a z jakého materiálu je obvodové zdivo a na veškeré dotazy bylo žalovaným i realitní makléřkou vždy odpovězeno, že vše je po celkové rekonstrukci. Pan [příjmení] [příjmení] při předávání bytu ucítil zatuchlinu a na to žalovaný řekl, že to je způsobeno tím, že se v bytě týden netopí. Následně při malování byla zjištěna vzlínající vlhkost a zpuchřelá opadávající omítka na chodbě a v technické místnosti a plíseň v předsíňové stěně za ní a za kuchyňskou linkou. Z tohoto účelového jednání je zřejmá snaha žalovaného zatajit vady spočívající v nekvalitně provedené rekonstrukci zateplení a vady spočívající v plísni. Tudíž žalovaný měl úmysl zastřít vady nemovitosti, a navíc opakovaně ujišťoval o perfektní celkové rekonstrukci a bezvadnosti nemovitosti, a proto by soud měl přiznat práva z vad bez ohledu na skrytost vad podle § 2103 občanského zákoníku Pan [příjmení] byl přítomen při prodeji hovoru žalobkyně se sousedem [příjmení], který jim řekl, že s vlhkostí v nemovitosti od nastěhování také bojuje a že se jí musel přizpůsobit. V důsledku prohlídky inspektora znaleckého ústavu za přítomnosti žalobkyně a [titul] [jméno] [příjmení] volal pan [příjmení] žalovanému kvůli doplňujícím otázkám pro znalecký ústav [právnická osoba]. [titul] [příjmení] během prohlídky s inspektory [právnická osoba] se žalobkyní a [jméno] [příjmení] byl přítomen u rozhovoru se sousedem [příjmení], od něhož se dozvěděl informaci o skutečném stáří nemovitosti, z čeho a jak je postavená, tj. že původně byla určena jako sklad a kancelář pro stavbyvedoucího výstavby vodárny, a proto nemá žádné základy, natož izolace apod. Paní [příjmení] byla přítomna u první prohlídky, byt se jí líbil, jen jí bylo divné, že když byl parný den, tak přesto měli zatopeno v krbu a to prý kvůli tomu, že holčičce byla zima, když vylezla z bazénu. [titul] [příjmení] byla přítomna u druhé prohlídky a u předávání klíčů. U druhé prohlídky byla na půdě, kde nesvítilo světlo a při předávání klíčů ucítila stejně jako pan [příjmení] zatuchlinu, na což žalovaný řekl, že to je tím, že se tam týden netopilo. [titul] [příjmení] byl přítomen při předávání bytu a klíčů, ucítil zatuchlinu a všiml si vzlínající vlhkosti na zdi a žalovaný na to řekl, že zatuchlina je tím, že se tam netopilo a vlhkost je tím, že tam původně stála skříň. Žalovaný v podání ze dne 14. 7. 2021 (č. l. 229) doplnil, že žalobkyni žádné bližší informace o provedených rekonstrukcích nedával, prohlídky realizovala realitní kancelář a on byl přítomen pouze u jedné prohlídky, kde však po něm nikdo žádné bližší informace ohledně rekonstrukcí nepožadoval. Totéž pak uvedl v dalším svém písemném podání ze dne 6. 8. 2021 (č. l. 261), kde uvedl, že žalobkyně byla na více prohlídkách, avšak žalovaný byl jen na jedné prohlídce. Z fotografií založených na č.l. 236 a následujících je zřejmé, v jakém stavu se nemovitost nacházela v době realitní nabídky. Z fotografie na č.l. 237 je patrné, že na části obývacího pokoje u kuchyňského koutu je na podlaze dlažba. Z emailu stavebního úřadu s plány bytu z let 2001 a 2006 (č.l. 242, 243 a 244) je zřejmé, v jakých datech byly prováděny rekonstrukce. Listinami zaslanými [jméno] [příjmení], realitní makléřkou realitní kanceláře [název ] a to kupní smlouvou na [číslo listu] a první stranou Prohlášení vlastníka na [číslo listu] bylo prokázáno, že žalovaný nabyl předmětné nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 16. 1. 2006 za kupní cenu ve výši 540 000 Kč. Podlahová plocha bytu v době převodu byla 61,25 m. V bytě nebyla provedena rekonstrukce. Kupní smlouvou ze dne 30. 1. 2020 (č.l. 222) bylo prokázáno, že žalobkyně uvedeného dne prodala předmětné nemovitosti za kupní cenu ve výši 1 990 000 Kč. V článku 4.2 Smlouvy je uvedeno mimo jiné, že z důvodu vad na nemovitosti byla kupující poskytnuta sleva ve výši 100 000 Kč a to na výslednou kupní cenu 1 990 000 Kč. Kupující prohlásila, že byla důkladně seznámena s technickým stavem nemovitosti na základě technického průkazu nemovitosti č. [označení] [rok] [číslo], který obdržela ještě před podpisem rezervační smlouvy. Kupující dále prohlásila, že nemovitosti kupuje za účelem rekonstrukce a z toho důvodu se vzdává práva vadného plnění. Z dalších listinných důkazů a sice smlouvy o zprostředkování (č.l. 219), poštovní poukázky (č.l. 221), příkazu k úhradě (č.l. 218), výpisu z účtu žalobkyně (č.l. 216), potvrzení realitní kanceláře (č.l. 217) a výpisu z katastru nemovitostí (č.l. 492) soud neučinil žádná relevantní skutková zjištění. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení], přítele žalobkyně bylo zjištěno, že svědek byl přítomný na dvou prohlídkách a poté ještě u předání klíčů. První prohlídka proběhla koncem června a byla delší než druhá prohlídka, která byla pouze za účasti svědka, žalobkyně, její dcery a realitní makléřky a proběhla začátkem července. Na první prohlídce byl žalovaný se svou přítelkyní, dále byli přítomni realitní makléřka, žalobkyně, svědek, rodiče žalobkyně a dvě nebo tři děti. Na první prohlídce je prováděla realitní makléřka, která říkala, co vše pan žalovaný zrekonstruoval, tedy že jsou zrekonstruované podlahy, příčky, omítky, nová koupelna, nová kuchyně, nová elektroinstalace, nový rozvod topného systému a krbová kamna s výměníkem napojená na topný okruh. Svědek se byl podívat na půdě, ovšem nebylo tam nic vidět, protože půda nebyla osvětlená. Ohledně podlahy bylo řečeno, že ta je po celkové rekonstrukci, ale žádná bližší specifikace nebo co to konkrétně znamená, nebylo řečeno. Na otázku, zda se na tuto skutečnost žalobkyně neptala, zda tedy nechtěla vědět žádnou podrobnost o podlaze, svědek uvedl, že si toho není vědom a on sám se na to neptal. Žalobkyně se ptala hlavně na novou koupelnu. V koupelně bylo znát, že nějaká částečná rekonstrukce tam proběhla. Koupelna vypadala ne úplně jako nová, čili úplně nově zrekonstruovaná být nemohla, mohla mít tak deset let. Žalobkyně se ptala na zateplení půdy a bylo jí řečeno, že půda je zateplená. Řekla to realitní makléřka, protože ta celou prohlídku vedla. Žalovaný nebyl moc sdílný, pouze vždy jen odkývnul to, co řekla makléřka. Rovněž bylo řečeno, že je zateplená i fasáda. Při této první prohlídce bylo velké horko a svědka zarazilo, že je rozpálený krb a otevřená okna. Na dotaz mu bylo sděleno, že dcera byla v bazénu a byla jí zima. Paní makléřka během této prohlídky stále opakovala, že žalovaný je zedník, odborník a že si všechno dělal sám. Nebylo řečeno, kdy rekonstrukce byly dělány, to se žalobkyně dozvěděla až po předání klíčů, když svědek volal žalovanému a ten mu řekl, že rekonstrukce byly dělány od roku 2006 až do roku 2018. Druhá prohlídka trvala jenom chvilku, protože dcera žalobkyně chtěla vidět, co její matka kupuje. Na této prohlídce už byli jenom s realitní makléřkou a na nic se už prakticky nedotazovali. Svědek byl přítomen též u předání klíčů. Přijeli někdy kolem půl deváté nebo deváté hodiny večer a dům byl vyklizený, svítila tam už jen jedna žárovka. Na otázku, zda nepozorovali někde nějakou vzlínající vlhkost, svědek odpověděl, že vzlínající vlhkost pozorovali prakticky až po předání, to znamená, když přijeli další víkend a chtěli už něco dělat. Když svědek vešel, tak na něj padl takový plísňový odér jakoby odér zatuchliny a na obvodových zdech už byla vidět vzlínající vlhkost a jakoby puchření omítky. Žalobkyně pak mluvila se sousedem [příjmení] o vlhkosti, ovšem to bylo až po předání klíčů. Při prohlídkách nebylo řečeno ze strany žalovaného nebo realitní makléřky, že by tam byl nějaký problém, o tom nepadlo vůbec nic, bylo řečeno jenom, že všechno je nově kompletně zrekonstruované. Podle stavu nemovitosti, jak to vypadalo na prohlídkách, to vypadalo jako novostavba, fasády byly pěkně udělané a celkově objekt vypadal, že sice už je nějakého stáří, ne sice jako úplná novostavba, ale nebylo možno usuzovat, že by ten objekt byl tak starý. Na otázku, zda se žalobkyně nebo svědek zajímali o stáří domu, když jimi bylo uváděno, že objekt je po celkové rekonstrukci, svědek odpověděl, že neví, zda se o to zajímala žalobkyně, ale on sám se o to nezajímal. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], dcery žalobkyně bylo zjištěno, že svědkyně na prohlídce žádné závady nebo potíže neviděla, byt vypadal pěkný, k nastěhování. Nepozorovala, že by byl cítit nějakou zatuchlinou. Nemovitost působila dobře, udržovaně. Na svědkyni to působilo tak, že nemovitost je zrekonstruovaná nedávno. Dále svědkyně vypověděla, že prohlídky, na které ona byla, se zúčastnili dále žalobkyně, pan [příjmení], realitní makléřka a žalovaný. Tato prohlídka trvala asi půl hodiny nebo tři čtvrtě hodiny. Při prohlídce se přímo ptali na stav nemovitosti. Svědkyně nebyla na první prohlídce, ale otázky u druhé prohlídky se týkaly znovu toho, jestli byla rekonstruována podlaha, ptali se na příčky, na rozvody a jestli ten stav odpovídá tak, jak je psaný v inzerátu. Ptali se tedy jednak na informace, které byly sděleny v inzerátu a dále měli otázky konkrétně na podlahu, koupelnu, kuchyni, ptali se zejména žalobkyně a také pan [příjmení]. Otázky směřovaly jak na zateplení půdy a fasády, tak také hlavně na podlahu. Na tyto otázky bylo paní realitní makléřkou řečeno, že všechno je rekonstruované, že pan žalovaný je z oboru, že je zedník a že si to všechno perfektně udělal. Na otázku, na co vše se žalobkyně tázala, zda šlo jenom o obecné otázky nebo zda chtěla vědět něco podrobně či konkrétně, svědkyně uvedla, že mamka nemohla klást nějaké konkrétní dotazy, jenom prostě jestli je rekonstruovaná podlaha a paní makléřka říkala, že je to všechno nové, že je to nová podlaha. Na otázku, zda k tomu pan žalovaný neříkal nic, svědkyně uvedla, že ten se moc nevyjadřoval. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], zetě žalobkyně bylo zjištěno, že svědek byl pouze u předání klíčů na konci září nebo začátku října. Při předání klíčů, což se uskutečnilo někdy večer kolem deváté nebo desáté, byla už tma, tak na první vkročení byla v objektu cítit vlhkost. Svědek si všiml též vlhkosti na stěně. Zhruba do výšky půl metru u vnitřní stěny byla vlhkost. Z výslechu svědka [titul] [jméno] [příjmení], otce žalobkyně bylo zjištěno, že svědek se účastnil první prohlídky, která byla poměrně podrobná. Když přicházel, tak se to zdálo moc pěkné, bylo to jako nové. Bylo vidět, že to bylo nedávno opravené. Svědek se ptal žalovaného, jestli je zeď izolovaná od základů. Na to mu žalovaný odpověděl, že obvodová zeď je izolovaná. Na otázku, zda tam v roce 2002 při potopě nebyla voda, mu bylo řečeno, že přímo u domu voda nebyla. Jinak bylo řečeno, že je to po rekonstrukci všechno. Také to vypadalo jako nové, jak elektrika, tak instalace, voda asi, okna také nová, to bylo vidět. Vevnitř bylo vidět pěkná kuchyně jakoby nová, dále koupelna a WC také určitě nové. Byl tam též otevřený krb, v němž hořel oheň. Na otázku, zda někdo při prohlídce o rekonstrukci hovořil, svědek odpověděl, že jim to říkal žalovaný, že je to nové po rekonstrukci a říkala to též makléřka. Na otázku, co konkrétně o rekonstrukci říkali, například o podlaze, svědek uvedl, že řekli, že je zrekonstruovaná, že je to nové. V obýváku byly OSB desky, dál v pokojích bylo asi linoleum. Na otázku, zda se žalobkyně nebo kdokoli jiný ptal žalovaného nebo realitní makléřky, jak konkrétně byla podlaha udělaná, svědek odpověděl, že si na to nevzpomíná. Svědek se ptal na to, jak bylo provedeno zateplení fasády a bylo vidět, že tam je asi 7 cm polystyrénu a od základu byl vidět ústupek k fasádě. Také ohledně zateplení půdy bylo řečeno, že je zateplená. Svědek se byl podívat na půdě, ale neviděl nic, protože tam byla tma z důvodu prasklé žárovky. Dále svědek uvedl, že se mu to zdálo jako nové proto, že mu připadalo, že je to všechno pěkně čerstvé. Z výpovědi svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], matky žalobkyně bylo zjištěno, že svědkyně byla přítomna u první prohlídky, která byla někdy ke konci června. Bylo velké horko a svědkyni bylo divné, že když přijeli, tak se kouřilo z komína. Na otázku, proč se topí, jí bylo řečeno, že když jejich holčička vyšla z bazénu, tak jí byla zima. Vevnitř bylo zatopeno v krbových kamnech a topilo se tam, ale přitom byla otevřená dveře i okna. Svědkyně si nemovitost procházela i vevnitř a slyšela, že nejvíc mluvila paní z realitní kanceláře, která říkala, že žalovaný je zedník a že si to všechno pěkně upravil a zrekonstruoval. Realitní makléřka říkala, že udělali novou koupelnu, záchod, novou kuchyň, a také viděli, že okna jsou nová. Bylo také řečeno, že byla udělána rekonstrukce rozvodů a nějaké podlahy. Kolem kuchyňské linky byla dlažba. Svědkyně uvedla, že neví, zda se žalobkyně tázala na podrobnosti rekonstrukcí. Z výpovědi svědkyně [příjmení] [příjmení], realitní makléřky soud zjistil, že svědkyně byla na více prohlídkách předmětné nemovitosti, žalovaný byl přítomen u první prohlídky. Byly tam předány informace z katastru. Informace do realitní nabídky svědkyně čerpala od žalovaného. Žalobkyně byla na první prohlídce přítomna se svým přítelem a tato první prohlídka byla detailnější než pak prohlídka druhá. Svědkyně se zabývá realitní činností deset nebo dvanáct let a pod pojmem kompletní rekonstrukce si představuje, že jsou vyměněné podlahy, udělané štuky, vyměněná okna, voda, elektrika a topení. Na otázku, zda celkovou rekonstrukcí podlahy má na mysli novou podlahu i s podkladem, svědkyně uvedla, že nezkoumá, jaký je tam podklad. Informace pro realitní nabídku čerpala od majitele a jeho přítelkyně. Na otázku, co jí bylo řečeno o podlaze, odpověděla, že tam byla OSB deska, a neví, jestli pod tím byla nějaká látka. Při prohlídce, kterou svědkyně vedla, žádnou vlhkost necítila. Určitě padaly dotazy, ovšem svědkyně už si nepamatovala jaké. Znaleckým posudkem znalce [celé jméno znalce], soudního znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské bylo prokázáno, že původní stáří předmětné stavby je nejméně šedesát let a není vyloučeno, že i o několik desítek let více. V době, kdy byla předmětná stavba postavena, nebylo standardní realizovat hydroizolační vrstvu pod podlahou, parozábranu v podhledu stropu, ani zateplení ze strany půdy. Rekonstrukce těch částí nemovitosti, na nichž se mají vyskytovat žalobkyní tvrzené vady, byly provedeny jen v některých případech, eventuálně místy jen okrajově. Obecně neplatí, že pokud byla provedena izolace obvodových zdí, musela být současně provedena též izolace celé plochy podlahy mezi obvodovými zdmi. Provedení izolace pouze obvodových zdí by u předmětné nemovitosti neznamenalo, že by tím byla izolována od spodní vlhkosti i celá plocha podlahy mezi obvodovými zdmi. Ze žalobkyní tvrzených vad existovaly: vlhkost stěn, chybějící revizní dvířka u vany, netěsná připojovací spára u oken, zatékání do střechy a příčky postavené přímo na parketové podlaze. Při obvyklé pozornosti se nadměrná vlhkost zjistí laicky, drobný výskyt vlhkosti se laicky zjistí obtížně. Chybějící revizní dvířka zjistí laik snadno, pokud sám ví, že by měla být osazena. Netěsné spáry u oken může laik přehlédnout, pokud nejsou zjevné, zatékání do střechy v případě koupě bytu v bytovém domě obvykle laik přehlédne, protože obvykle není součástí prohlídky bytu i prohlídka střechy jako společné části domu; za předpokladu, že nezatéká přímo do bytu, osazení příček přehlédne. Zvýšená vlhkost a absence hydroizolace je očekávatelný stav u tohoto bytu, nejde o vady; chybějící dvířka u vany znalec označil za vadu; netěsná spára u oken je vadou; zatékání do střechy je očekávatelný stav, když je krytina na konci životnosti; osazení příček na podlaze znalec neoznačil za vadu, protože se tak dosud neprojevila, ale jde o neodbornost. Příčinou vad je nedostatečně odborná rekonstrukce. Sjednanou kupní cenu by bylo možno prohlásit za cenu obvyklou, ale na samém okraji očekávatelného rozpětí. Sjednaná cena tedy spíše nebyla obvyklá, sjednaná cena nebyla střední hodnotou rozpětí obvyklé ceny (částka kolem 1,9 milionu korun). Obvyklá cena nemovitostí, které byly předmětem kupní smlouvy, pokud by netrpěly takovými vadami, jaké byly zjištěny, by byla pravděpodobně kolem 2,1 milionu korun. Do nálezové části znaleckého posudku znalec uvedl, že posuzovaná nemovitost je bytovou jednotkou [číslo] vymezená v budově [adresa], která stojí na pozemku parc. č. st. [číslo]. Jednotka byla vymezena v katastru nemovitostí jako byt v roce 2000 a to zjevně za účelem prodeje novému majiteli. V roce 2006 prodal kupní smlouvou tehdejší vlastník jednotky bytovou jednotku do vlastnictví žalovaného za cenu 540 000 Kč. Podle přílohy č. 1 k Prohlášení vlastníka byl byt vymezen ve shodném rozsahu (obvodu), ale v jiném dispozičním uspořádání místností. Budova byla součástí areálu úpravny vody a z šetření na stavebním úřadě vyplynulo, že na dnešní parcele [číslo] je budova, které bylo kolem roku [číslo] přiděleno [adresa] v ulici [ulice]. Ohledně této budovy je v archivu stavebního úřadu záznam z roku 1985, kdy se nahlašují stavební úpravy„ rodinného domku, ve kterém se nachází podnikový byt.“ Dále se dům popisuje jako objekt bývalé vodárny, později přestavěný na sklad CO a následně k bydlení. Číslo popisné [číslo] bylo stavbě přiděleno v roce 2000 na žádost vlastníka ([právnická osoba] [obec]) evidentně těsně před prodejem, respektive vymezením jednotek. Stavební dokumentace k přístavbě vypracovaná projektantem [titul] [jméno] [příjmení] uvádí v technické zprávě, že se jedná o stavbu ze 30. let (minulého století), že stavba nesplňuje ani požadavky na kvalitní rekreační bydlení, a projektová dokumentace„ řeší zlepšení tohoto stavu.“ V rámci projektové dokumentace se navrhuje jako nový prvek hydroizolace. Původní stáří objektu je tedy poměrně značné, kdy lze souhlasit se zápisem v projektu z roku 2002, v němž autorizovaný projektant po prohlídce objektu uvedl stáří od 30. let minulého století. Objekt má skutečně koncepční charakter, vzhled i technologii výstavby odpovídající první polovině minulého století, případně jednoduchým provozním stavbám z pozdějších let. Zkoumaná stavba, která byla téměř jistě nebytová, sloužila původně v rámci areálu vodáren, o čemž mimo jiné svědčí i společné vlastnictví areálu a této stavby podnikem [právnická osoba] Nejpravděpodobněji tedy šlo o provozní budovu (kanceláře, sklady, eventuálně příležitostné ubytování apod.). Přestavba tohoto objektu na trvalé bydlení byla dokončena nejpozději v roce 1994 a dodatečně kolaudována v roce 1999. S ohledem na standard a použité materiály, ale také na bytové potřeby a jejich řešení ve své době nelze vyloučit, že tyto úpravy proběhly již dříve. Za nejzazší dobu výstavby lze považovat šedesátá léta minulého století. Pokud jde o hydroizolaci podlahy, znalec uvedl, že v době výstavby objektu nebylo obvyklé realizovat hydroizolační vrstvy do skladby podlahy a pokud vůbec, realizovala se izolace pod nosnými stěnami, kdy se odizolovaly základy nebo podzemní podlaží od nadzemní části. S ohledem na použitý materiál je obvyklé, že taková izolace po desítkách let již není funkční. Nelze odhlédnout ani od účelu stavby, kdy na stavby neurčené primárně k bydlení se kladly (a stále kladou) menší nároky. Pokud jde o parozábranu, tak v době výstavby objektu nebylo obvyklé realizovat parozábrany. Zateplení budov se nerealizovalo. K otázce dodatečné izolace v pozdější rekonstrukci znalec uvedl, že není pravdou, že by jakékoli stavební úpravy staršího objektu vyvodily povinnost uvést dům do souladu s požadavky, které stavební řád klade na novostavby. Provedení funkční dodatečné hydroizolace obvodových stěn nevylučuje, že skladba podlahy bude ohrožena zemní vlhkostí v ploše mimo styk se stěnou. Pokud jde o výčet rekonstruovaných částí nemovitosti, na nichž se mají vyskytovat žalobkyní uplatněné vady, bylo při místním šetření potvrzeno, že šlo o tři radiátory na severní straně bytu a kamna na tuhá paliva s výměníkem, nová plastová okna s dvojsklem, podlahy z OSB desek na stávající parkety, elektrický bojler, dále bylo provedeno zateplení polystyrénem z čelní strany bytu a vatou z boční strany, dále byla provedena předstěna (příčka) z materiálu ytong tloušťky 5 cm na jižní straně, dále byla provedena úprava dispozice zazděním společného vstupu s jednotkou číslo 4 a využitím vstupu jen přes verandu. Nebyla zamýšlena ani realizována žádná hydroizolace vyjma drenáže kolem základu. Tyto úpravy byly provedeny do roku 2018. V porovnání s výčtem vad se výčet rekonstruovaných částí kryje v položkách podlahy a částečně příčky, neboť na nich měla být zjištěna vlhkost potažmo plíseň. Obsahem odborného posouzení OV ([právnická osoba]) je výčet všech anomálií proti perfektnímu stavu a dále ocenění jednotlivých položek (odborný odhad), když při vynaložení takových nákladů by byla nemovitost uvedena zjevně do jiného, tj. podstatně lepšího stavu, než byla v době prodeje. Jde tedy o jakési doporučení, které části stavby rekonstruovat tak, aby byla nemovitost technicky zhodnocena a uvedena do velmi dobrého stavu v podstatě v souladu s požadavky na novostavby, tj. na běžný standard současného moderního bydlení. K otázce, zda vady nemovitosti existovaly k datu 29. 8. 2019, znalec uvedl, že na místě nebyly zjištěny žádné trhliny stěn a ani stávající vlastník žádné takové neeviduje. Nejsou evidovány ani žádné trhliny na spojích přístaveb a stěn původního objektu, z čehož lze usuzovat, že stavba je provedena staticky spolehlivě. Ve velmi omezeném rozsahu byly identifikovány drobné mikrotrhliny v omítkách (nikoli tedy ve stěnách), které nemají podstatný vliv na užívání, stavbu neohrožují a jejich výskyt nevybočuje z očekávaného rozsahu u staveb podobných (typem, stářím, druhem konstrukce apod). Kritika v OV se týká výlučně příček a to proto, že jsou uloženy přímo na podlaze, přičemž se současně konstatuje, že žádná vada není viditelná, čili se neprojevuje žádná trhlina. OV tedy předjímá obecnou možnost vzniku trhlin na základě neodborného založení příček. Pokud jde o„ zaplavení povrchu terénu v okolí objektu a proniknutí vody do objektu“, nebyly na místě zjištěny žádné indikátory takové události. Podle výpovědi pamětníka pana [příjmení] jakož i současného vlastníka, k takovým nahodilým událostem nedocházelo v minulosti a není to ani setrvalý stav. Ostatně OV neobsahuje žádné tvrzení o takové události a velmi pravděpodobně se jedná o obecné předdefinované riziko. Skutečnost, že stavba je zatížena rizikem vnikání vody, respektive spíše vlhkosti do stěn, není popírána a je přesnějším popisem skutečného stavu.„ Pronikání velkého množství vody pod krytinu“ na místě nemohlo být zjištěno, neboť střecha je po opravě. Lze souhlasit s tím, že střešní plášť již nebyl těsný a byl opotřebený (OV konstatuje stav na hranici trvanlivosti, porostlý mechem) a že místy do střechy patrně zatékalo. Otázka definice„ velkého množství“ může být sporná. Podle názoru znalce by velké množství zatékající vody muselo nutně způsobit zjevnou a viditelnou vadu v promočeném stropě a degradaci stropu, respektive podhledu, popř. samotné střešní konstrukce (spodního pásu příhradového vazníku). To není tvrzeno ani prokazováno, a proto znalec soudí, že k pronikání vody do střešního pláště prakticky jistě docházelo, avšak spíš drobně a místy, než masivně a celoplošně. Pokud jde o„ zatékání vody z koupelny do podlah a stěn,“ znalec uvedl, že toto riziko existuje vždy, ovšem samotnou existenci rizika neposoudil jako přímo zjištěnou vadu, když konkrétní projevy zvýšené vlhkosti a degradace konstrukcí v daném případě nebyly zjištěny.„ Trhliny a boule v omítce, opadávání omítek“ nebylo na místě zjištěno a současný vlastník takovou zkušenost nemá. Pokud se v OV upřesňuje tato závada jako„ opadávání a plesnivění vnitřní omítky,“ tak podle názoru znalce jde o zavádějící označení vady, když toto označení je patrně předdefinovaným obecným názvem určitého souboru vad a nepopisuje tedy konkrétní zjištění. Vyšší vlhkost byla při místním šetření znatelná na střední stěně, tj. uprostřed objektu.„ Deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti“ nemohla být na místě zjištěna, neboť podlaha je po opravě. Pokud jde o„ nedostatečnou vzduchotěsnost obálky,“ kde v OV se konstatuje„ absence parozábrany“ v podhledu stropu a dále absence vzduchotěsnících pásek kolem oken, pak existenci těchto nedostatků znalec potvrdil. Znalec rovněž potvrdil absenci zateplení soklu a z hlediska dnešních normových požadavků též nedostatečné zateplení stropu, respektive podhledu. Pokud jde o laicky zjistitelné projevy vad, znalec uvedl, že vyšší hodnoty vlhkosti stěn a příček jsou obvykle zjistitelné vizuálně, případně jako„ citelné“ vlhko, eventuálně tzv.„ zatuchlý vzduch.“ Pokud jde o zatékání do střechy kolem netěsností, mapy v omítkách, případně degradované dřevo, jak popisuje OV, jsou to projevy laicky zjistitelné. Za předpokladu, že by byla provedena prohlídka střechy, by se projevy zatékání odhalily i laicky. Samotný fakt, že střecha na budově sestávala z různých krytin různého tvaru, barvy, stáří a kvality, což byl stav viditelný zvenku, byl jasný indikátor, který přinejmenším zvýší pozornost každého zájemce. Dále znalec uvedl, že považuje za sporné, že„ zatékání vody z koupelny do podlah a stěn“ je vadou. Jde o nedostatek absence revizních dvířek a je možné, že toto lze laicky přehlédnout, respektive netušit, že se takový nedostatek vyskytuje.„ Trhliny a boule v omítce, opadávání omítek“ je prohlídkou laicky zjistitelné. Pokud jde o„ deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti,“ znalec uvedl, že skladbu nášlapné vrstvy podlahy je možné zjistit laicky, pokud není nášlapná vrstva spojena pevně s podkladem. Absenci parozábrany je možné zjistit laicky jednoduše. Pokud jde o dostatečné zateplení, to laik obvykle nedokáže poznat, protože tloušťka potřebné vrstvy závisí výpočtově na materiálu. Laik nedokáže poznat obvykle ani tepelné mosty. Dále ohledně hydroizolace znalec uvedl, že i v případě funkční izolace v době výstavby by se po mnoha letech nedala očekávat její (plná) funkčnost a jde tedy o projev stáří budovy a doby výstavby. U pronikání velkého množství vody pod krytinu, jde o projev zestárlé střešní konstrukce a jde tedy o projev stáří budovy a doby výstavby. Ohledně zatékání vody z koupelny do podlah, tedy absenci revizních dvířek, nejde o projev stáří nebo opotřebení, ale o neúplnou rekonstrukci koupelny.„ Trhliny a boule v omítce, opadávání omítek“ jsou projevem stáří a opotřebení. Původní skladba podlahy (dřevěné parkety nalepené na asfaltovém nátěru na betonové mazanině) nebyla rekonstruována. Stav odpovídal stáří a očekávanému opotřebení. Pokud jde o„ nedostatečnou vzduchotěsnost obálky“ a„ tepelné mosty v konstrukcích,“ znalec uvedl, že z výčtu nedostatků, tj. nedostatečné zateplení soklu, absence parozábrany a absence těsnících pásků kolem oken, považuje za uznatelnou vadu chybějící těsnící pásky kolem oken. Absence parozábrany a nedostatečné zateplení nejsou s ohledem na dnešní normové požadavky vadou, neboť na již existující starší objekty se nevztahuje povinnost je nabízet a dodávat v souladu s moderními požadavky. Pokud jde o okna, nebyla-li by vyměněná, pak na ně nelze mít nároky z hlediska omezené výměny vzduchu, těsnosti a tepelného odporu. Jestliže však vyměněna byla, pak je logický požadavek, aby tento nový prvek odpovídal zvyklostem nebo normám v době instalace, čímž se myslí i řešení připojovací spáry. Chybějící těsnící pásky kolem oken jsou důsledkem neodborné instalace oken. Náklady na dotěsnění lze v souladu s OV odhadnout na přibližně 8 000 – 10 000 Kč. Pokud jde o stanovení obvyklé ceny nemovitosti, znalec na základě provedené analýzy obsažené ve znaleckém posudku uvedl, že byt v průměrném stavu včetně součástí příslušenství a pozemků, které byly předmětem převodu, měl v roce 2018 cenu kolem 2 až 2,2 miliony Kč. Sjednaná cena 2,290 milionů Kč tedy nějak zvlášť nevybočuje z uvedených zjištění a bylo by jí možné prohlásit za obvyklou cenu za předpokladu, že by byt netrpěl zjištěnými vadami a nedostatky. Pokud jsou do posouzení zahrnuty i vady skutečně zjištěné, případně rizika, která plynou, pak by k určitému poklesu ceny mělo dojít, a to odhadem do deseti procent, což zahrnuje objektivně očekávané výdaje v řádech malých desítek tisíc korun a dále kompenzaci za skutečnost, že provedená rekonstrukce neodpovídá obvyklému postupu nebo standardu, byť se žádné vady neprojevují (zejména založení příček na parketách) a také chybí legalizace přístavby. Nelze však najít žádný exaktní vzorec nebo množinu srovnatelných situací, které by měly tržní odezvu a za které by bylo možné usuzovat na přesnější částky. Znalec tedy uzavřel, že pravděpodobná obvyklá cena při vědomí vad a nedostatků, které byly v době prodeje s bytem spojeny a promítaly se do ceny, ležela v pásmu 1,8 až 2,0 milionů Kč. Na otázku, zda a jakým způsobem se zjištěné vady projevují, respektive projevovaly by se, při užívání nemovitosti, pokud by nebyly odstraněny, zda existence vad toto užívání komplikuje či omezuje a zda, popřípadě jakým způsobem a v jaké míře, vady ovlivňují další možný způsob a rozsah užívání a dále, zda těmito vadami došlo ke snížení funkčních vlastností a v jaké míře a dále zda, popřípadě v jaké míře, snižují životnost předmětné stavby, znalec uvedl, že zjištěné vady se fakticky neprojevují, absence revizních dvířek v koupelně a chybějící legalizace přístavby verandy nemá na běžné užívání vliv. Pokud jde o profukující spáry kolem oken, mohou být projevy objektivně smysly vnímané, samozřejmě také mohou mít vliv na větší energetickou náročnost – tepelné ztráty objektů – fakticky ovšem marginálně v poměru k celkové spotřebě energií na vytápění. Pokud jde o otázku, jak by se vady projevovaly, pokud by nebyly odstraněny, zde v případě netěsné spáry u oken stav trvá, v případě neřešeného přístupu k odpadu z vany nebo neřešené legalizování stavby, mohou v budoucnu vyvstat problémy, které vyústí ve škody, zvýšené náklady na opravy anebo řízení o odstranění stavby, jiné správní řízení, potažmo pokuty. Obecně však nelze konstatovat, že by tyto vady způsobovaly snížení funkčních vlastností, snížení životnosti nebo omezovaly vlastní užívání bytu. Dále znalec uvedl, že střední hodnota – obvyklá cena bytu bez vad, ale ve stavu, který odpovídá konstrukci, stáří a později prováděným úpravám, by nejpravděpodobněji byla ve výši 1,9 milionů Kč se zahrnutím zjištěných vad a nedostatků, a ve výši 2,1 milion Kč ve stavu bez vad. Vypovídací schopnost má prodejní cena bytu v roce 2020, když po odstranění podlah a informovanosti účastníků trhu o seznam vad dle OV, cena bytu příliš neklesla. Vady a nedostatky zjištěné v OV firmy [právnická osoba] nejsou výčtem vad, kterými se předmětný byt liší od srovnatelného bytu stejného stáří, původu a účelu stavby, nýbrž jedná se o seznam problematických prvků, které jsou doporučitelné řešit. Po jejich vyřešení by se jednalo o byt zcela jiné kvality a logicky i jiné cenové kategorie. Doplňkem č. 1 znaleckého posudku zpracovaného rovněž znalcem [celé jméno znalce] bylo prokázáno, že netěsná spára u oken byla v dokumentu VN konstatována na základě absence vzduchotěsnících pásek kolem rámů oken. Jestliže se na takovýto parametr zaměří laik, pak lze netěsné spáry u oken zjistit bez větších technických znalostí nebo bez použití speciální techniky/přístroje. Pojem tepelný most není zcela jasný, proto je obtížená odpověď na případně komplexní otázku odstranění (jakýchkoliv) tepelných mostů. Každá konstrukce má tepelné mosty. Rekonstrukce nebyla provedena zcela v souladu se závaznými normami, o čemž svědčí jednak netěsnost oken a jednak otázka založení příčky, která je sporná, jak ukázala i realita současného užívání, kdy nedošlo k poruchám v těchto stěnách, z čehož je možné vyvodit závěr o dostatečně únosném podkladu. Rekonstrukce provedená řádně, byť v případě oken neobsahovala vzduchotěsnící pásky a příčky by měly být provedeny ze systému suché výstavby, popřípadě v případě zděných příček by bylo vhodné je založit na pevný základ. Provedení rekonstrukce mělo vliv na vlastnosti předmětné nemovitosti. Provedením rekonstrukce se byt zhodnotil – oddálila se výměna některých prvků stavby, respektive prodloužila se jejich životnost a současně došlo ke zvýšení standardu bydlení. Nemovitost ke dni uzavření kupní smlouvy plnila předpoklady pro její účel užívání. V minulosti byla jednotka zjevně v podstatně horším stavu a rovněž byla určena k bydlení, respektive pro tento účel kolaudována. Zjištěná degradace dřeva je otázkou dlouhodobého působení zvýšené vlhkosti na materiál dřeva. Znalec tedy souhlasí s názorem, že toto poškození podlahy vzniklo dříve a existovalo ke dni 29. 9. 2018. Příčinou je zvýšená vlhkost dřeva, respektive vystavení dřeva dlouhodobému a trvalému působení vlhkosti. Je vysoce pravděpodobné, že vlhkost působila ze spodních vrstev s ohledem na skladbu podlahy a absenci izolace a že to byla hlavní, popřípadě významně převažující příčina. U ústního jednání dne 16. února 2023 znalec doplnil písemný znalecký posudek včetně doplňku a uvedl, že těsnící páska u oken je viditelná věc, je to výrobek a není to součást okna. Je to samostatná věc, která se v připojovací spáře, čili v místě, kde se rám okna spojuje se zdí, dodatečně montuje při montáži okna. Toto je věc, která je viditelná, a to i přes omítku, ovšem pouze pro poučeného laika nebo někoho, kdo rozumí do určité míry stavbám. Pro nepoučeného laika by to bylo zřejmé pouze v případě, že by tím oknem táhlo, tzn. že by musely nastat nějaké poměry, například teplotní rozdíl mezi interiérem a exteriérem, nebo musí být ta spára porušena natolik, že je tam skutečně viditelná škvíra. Částka 8 000 – 10 000 Kč je cena, která odpovídá odstranění vady spočívající v absenci těsnící pásky, a to včetně ceny práce. Absence parozábrany v podhledu stropu není pro laika při prohlídce zjistitelná pouhým okem. Je to věc, která je z interiéru skrytá. Zjistit je to možné pohledem do horní části skladby stropní konstrukce. Parozábrana je moderní prvek ve stavebnictví a ve stavebnictví minulého století se žádná parozábrana nepoužívala a spoléhalo se laicky řečeno na to, že stavby tzv. dýchají. K otázce, zda v případě, že byl udělán nový strop, neměla být provedena i parozábrana, znalec uvedl, že když se provádí rekonstrukce, tak je otázka, zda celý objekt v rámci započaté rekonstrukce má jako celek plnit nároky tepelně technické. Odborná praxe se spíše kloní k tomu, že nikoli, respektive praxe takto vypadá, že výměnou okna se zajistí pouze těsnost okna, ale neznamená to, že se má zajistit kvalitativně celý objekt tak, aby splňoval všechny parametry, tzn. od podlahy přes střechu přes obvodové zdivo. Z této praxe znalec odvozuje, že pokud se vymění podhled, když v posuzovaném případě se měnil jenom podhled, tj. část konstrukce stropu a nikoli celý strop, tedy strop jako nosná konstrukce, tak se jedná o jakousi modernizaci nebo nějakou úpravu povrchu stejně jako kdyby se vyměnila například fasáda. Podhled stropu z hlediska stavebně technického není součástí zateplení půdy. Provedení podhledu stropu není součástí činností realizovaných při zateplení půdy. Zateplení půdy nespočívá principiálně v zateplení (celé) půdy, nýbrž v zateplení prostoru pod půdou, a realizuje se tak, že se nějaký izolant, nejčastěji vata, instaluje na konstrukci stropu, čili na konstrukci podlahy půdy. Instaluje se tedy nějaká mezivrstva, která buď odráží teplo anebo například plní funkci parozábrany. Pokud se provádí zateplení půdy, tak znalec považuje za správné, aby se parozábrana do prostoru vložila tehdy, pokud je to nezbytně nutné za nějakým účelem, tzn. jestliže by prostor už nebyl dál odvětrávaný. Stav předcházející stavebním úpravám byl nepochybně takový, že vlhký teplý vzduch procházel tou konstrukcí a vnikal do půdy a z půdy přirozeně odcházel netěsnostmi nebo okny apod. Pokud nějaké dostatečné větrání bylo zachováno nebo nebylo nějakým způsobem omezeno, tak neexistuje racionální důvod, proč tam parozábranu vkládat. Větrání může být realizováno například v konstrukci střechy, tzn. v hřebeni, kde jsou tzv. větrací tašky anebo i netěsnostmi kolem pozednice nebo jiných konstrukcí na hranici krovu. Znalec nezkoumal, do jaké míry je podhled zateplený a zda celkově splňuje parametry. Vadou popsanou v posudku [právnická osoba] jako U04, čili tepelným mostem, se zjevně myslí nějaké slabé místo konstrukce, kudy proniká, respektive uniká teplo do nevytápěných částí a podle fotografie se zřejmě myslí stahovací schody, čili dýlencový otvor. Tyto schody se dají odmontovat a dodatečně provést nějakou izolaci se zatěsněním spáry, která přiléhá k obvodu otvoru. Znalec se přiklonil ke stanovisku [právnická osoba], že dýlencový otvor je nedostatečně zateplený. Náklady na opravu včetně práce lze odhadnout řádově na 10 000 Kč. Na otázku, kolik by stála oprava poškozených dřevěných parket v případě, že by byly vyměňovány pouze dřevěné parkety, jejichž destrukce byla započata vzlínající vlhkostí bez toho, aby byla prováděna hydroizolace, znalec uvedl, že oprava by spočívala v tom, že by se nové parkety nalepily na podklad, poté by se musely přebrousit a zatmelit. Také by musela být vytvořena nová vrstva pod parkety, do které by se parkety lepily. V cenách doby, o kterou se jedná, by to činilo asi 2 000 Kč na m. U dřevěných parket velmi záleží na kvalitě. V daném případě kvalita nebyla extra vysoká. Lepší parkety lze pořídit už za 1 500 Kč a mimořádně kvalitní za 2 000 Kč za m. Dále s připočtením ceny za práci a další materiál lze odhadovat, že cena za pořízení nových dřevěných parket bude v rozmezí 1 800 – 3 000 Kč za m. Nemovitost po provedené rekonstrukci byla nepochybně v dobrém stavu a vhodná k bydlení. Rozhodně šlo o věc, která byla v lepším stavu, než byla v některém jiném období své životnosti, ve kterém byla rovněž užívána k bydlení. Dále ohledně zateplení půdy znalec uvedl, že zateplení půdy nebylo provedeno v souladu s tepelně technickými normami, respektive se závaznými normami. Nicméně znalec se zateplením půdy v posudku nezabýval a při svých odpovědích tedy vycházel z nálezu [právnická osoba], který považuje v tomto směru za správný. Ohledně plísně znalec uvedl, že v bytě žádné plísně ani nadměrnou vlhkost neobjevil. Nepotvrdil to ani ten pozdější uživatel, respektive vlastník na přímé dotazy. Je však nutno připustit, že dům je zatížený externím vlivem vlhkosti, a to minimálně zemní vlhkostí, nemá izolaci proti zemní vlhkosti, a i kdyby ji měl, tak s ohledem na stáří už nebude funkční. Je to objekt umístěný v údolní nivě řeky [název ], nad ním je vysoký sráz, po němž nepochybně stéká při deštích velké množství vody. Tento tlak vlhkosti na tu stavbu nepochybně působí, a to zřejmě byla jedna z hlavních příčin degradace podlah. Na druhou stranu extrémně zvýšená vlhkost stěn, například, že by vlhkost stoupala do větších výšek a bylo to patrné mapami, opadávající omítkou nebo plísněmi, nebyla zjištěna. Znalec při prohlídce budovy, což bylo 16. března, kdy byla zima, žádný zápach nebo zatuchlinu ani vlhkost necítil. Dále pokud jde o podlahu, znalec uvedl, že stav, kdy na parkety jsou položeny OSB desky, nelze považovat za rekonstrukci podlahy, tj. rekonstrukci staré vrstvy podlahy. Dále pak znalec uvedl, že smysl technické normy spočívá v tom, že pokud se do konstrukce stavby vstupuje, pak ta část, která se vyměňuje, respektive konkrétní část stavby, která se dělá nově, by již měla nároky normy splňovat, současně však je třeba respektovat to, že to nelze splnit do důsledku, tedy například tam budou vznikat tepelné mosty. Další důkazy, zejména svědecké výslechy inspektorů [právnická osoba] a výslech realitního makléře [příjmení], soud neprováděl pro nadbytečnost, neboť v řízení provedené důkazy, tak jak jsou shora popsány, poskytly dostatečný podklad pro zjištění skutkového stavu. Provedené důkazy soud hodnotil podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přičemž přihlédl ke všemu, co vyšlo za řízení najevo včetně toho, co uvedli účastníci. Pokud jde o listinné důkazy, soud nemá důvod pochybovat o jejich pravosti ani obsahu, když účastníci v tomto směru ničeho nenamítali. Ohledně znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] soud konstatuje, že tento znalecký posudek ve spojení s jeho písemným doplňkem je úplný ve vztahu k zadání, má komplexní nálezovou část, obsahuje logické zdůvodnění znaleckých závěrů a je rovněž v souladu s ostatními provedenými důkazy. Znalec se rovněž úplně a přesvědčivě vypořádal se všemi doplňujícími otázkami. Proto soud ze znaleckého posudku podaného písemně i ústně vychází. Výpovědi svědků [příjmení], [příjmení], [příjmení] a [příjmení] soud považuje za věrohodné, neboť nebyly zjištěny žádné skutečnosti svědčící o tom, že by některý z těchto svědků vypovídal nepravdivě. Naproti tomu výpovědi svědka [příjmení] a svědkyně [příjmení] soud považuje za nevěrohodné. Ve výpovědi svědka [příjmení] jsou nesrovnalosti, respektive rozpory s ostatními důkazy, například výpověďmi ostatních svědků ohledně přítomnosti osob u jednotlivých prohlídek a jejich průběhu, například pokud svědek [příjmení] uvedl, že na prohlídkách bylo řečeno, že všechno je nově kompletně zrekonstruované, však z výpovědi ostatních svědků, kterým soud věří, tato skutečnost nevyplývá, neboť minimálně o rekonstrukci střechy či krovu žalobkyně informována nebyla. Tento rozpor sice sám o sobě není nikterak zásadní, avšak ve spojení se skutečností, že svědek je přítelem žalobkyně a současně že nepotvrdil tvrzení žalobkyně, že to byl sám žalovaný, kdo žalobkyni osobně ujišťoval, že je odborník a vše si dělal sám, soud svědka hodnotí jako nevěrohodného a jeho výpověď považuje za účelovou. Ve výpovědi svědkyně [příjmení], dcery žalobkyně je vícero rozporů. Svědkyně uvedla, že u druhé prohlídky byl přítomen též žalovaný, což je v rozporu jak s tvrzením žalovaného, tak s výpověďmi ostatních svědků, dále v rozporu se zjištěními z výpovědí svědků uvedla svědkyně, že druhá prohlídka trvala půl nebo možná tři čtvrtě hodiny, dále svědkyně uváděla, že u druhé prohlídky se žalobkyně a pan [příjmení] ptali na informace z inzerátu, kdy otázky se týkaly znovu toho, jestli byla rekonstruována podlaha a dále se dotazovali na příčky a rozvody a jestli stav odpovídá, tak jak je psaný v inzerátu, ovšem svědek [příjmení] uvedl, že u druhé prohlídky už z jejich strany takové otázky nepadaly. Ostatně svědkyně si sama protiřečí, když na jedné straně uvedla, že opakované otázky ke stavu nemovitosti a provedeným rekonstrukcím měla u druhé prohlídky též žalobkyně, ovšem na otázku soudu, zda se žalobkyně na něco konkrétně nebo podrobně ptala, odpověděla záporně s tím, že žalobkyně ani nemohla klást konkrétní dotazy. Z důvodu rozporů výpovědi svědkyně s ostatními důkazy, zejména výpověďmi svědků a též pro vnitřní rozpory, tedy soud tuto svědkyni považuje za zcela nevěrohodnou. Uplatněný nárok soud posoudil podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen„ o. z.“). Podle § 2131 o. z. platí, že na smlouvu o prodeji nemovitosti se přiměřeně použijí ustanovení o vadách při koupi věci. Podle § 2100 o. z. platí, že právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody nakupujícího, byť se projeví až později. Podle § 2103 o. z. platí, že kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad anebo zastřel-li vadu lstivě. Podle § 2106 odst. 1 o. z. platí, že je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle § 2107 odst. 1 o. z. platí, že je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Podle § 2121 odst. 1 o. z. platí, že nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci. Na základě provedených důkazů soud učinil následující skutkové a právní závěry: Kupní smlouvou ze dne 23. 8. 2018 žalobkyně zakoupila od žalovaného bytovou jednotku [číslo] v budově [adresa] v [obec] spolu se spoluvlastnickým podílem na zastavěném pozemku a společných částech budovy a dále pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] spoluvlastnický podíl o velikosti jedna pětina na dalším pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území a obci [obec] (dále též jen předmětné nemovitosti nebo byt). Jednalo se o byt ve starším domě pocházejícím přibližně ze třicátých let minulého století, který původně sloužil jako provozní budova (kanceláře, sklady, eventuálně příležitostné ubytování apod.) v areálu vodáren. V inzertní nabídce realitní kanceláře bylo ohledně specifikace předmětných nemovitostí uvedeno, že se jedná o bytovou jednotku s obytnou plochou 68 m2 v cihlovém domě sestávající z předsíně, obývacího pokoje s kuchyňským koutem, koupelnou a samostatně umístěným WC, chodbou a dvěma pokoji s tím, že dům má zateplenou půdu, novou fasádu, komín a okna a že v bytě byla provedena kompletní rekonstrukce pokud jde o: štuky, podlahy, rozvody topení (krbová kamna s výměníkem) – nové radiátory, vody (ohřev teplé elektrickým bojlerem), elektřiny, nová okna a vchodové bezpečnostní dveře. Žalovaný žalobkyni o podrobnostech rekonstrukce ani o provedení rekonstrukce jiných částí bytu, než které byly vyjmenované v popisu kompletní rekonstrukce v realitní nabídce, neinformoval, zúčastnil se pouze jedné a to první a podrobnější prohlídky společně s realitní makléřkou, kde však rovněž žádné podrobné informace o povaze rekonstrukce sám neposkytoval. Při první prohlídce bytu bylo realitní makléřkou řečeno, že je vše nové po rekonstrukci, konkrétně že podlaha je zrekonstruovaná, v obýváku OSB desky a kolem kuchyňské linky a dlažba, dále že je nová koupelna, záchod, nová kuchyně a nové rozvody. Rovněž bylo řečeno, že půda je zateplená. Žalovaný vyjádření realitní makléřky u prohlídky částečně potvrzoval a nijak je nerozporoval. Podle svědků [příjmení] a [příjmení] vypadalo vše jako nové. Byť svědkům [příjmení] a [příjmení] soud nevěří z důvodů shora popsaných, nelze pominout, že svědek [příjmení] vypověděl, že žádná bližší specifikace toho, co znamená„ rekonstrukce podlahy“ nebyla poskytnuta, že žalobkyně se při prohlídce ptala zejména na koupelnu a není si vědom, že by se zajímala o podrobnosti ohledně rekonstrukce podlah, a pokud jde o koupelnu, vyjádřil se v tom smyslu, že v koupelně bylo znát, že tam proběhla částečná rekonstrukce, ale úplně nově zrekonstruovaná koupelna být nemohla, nevypadala jako zcela nová, spíše tak po deseti letech. Při prohlídkách vlhkost ani zatuchlina, či plíseň cítit nebyla. Po převzetí nemovitostí (dne 28. 9. 2018, kdy byly předány klíče) žalobkyně zjistila z výsledku odborných vyjádření zpracovaných na její objednávku [právnická osoba] výskyt vad a tyto vytkla žalovanému dopisem ze dne 11. 4. 2019, v němž žalovaného vyzvala k zaplacení celkové částky 1 066 600 Kč z titulu požadované slevy z kupní ceny uplatňované z důvodu vytknutých vad. V tomto dopise žalobkyně uvedla, že jednotlivé vady nemovitosti jsou podrobně specifikovány v přiloženém Technickém průkazu nemovitosti, a to od strany 14. Veškeré zjištěné skryté vady jakož i předpokládané skryté vady, pro jejichž potvrzení je třeba provést další diagnostiky, jsou pak souhrnně zaznamenány a klasifikovány v dokumentu Vady nemovitosti. V soupisu vad nemovitosti uvedeném v rámci dokumentu Vady nemovitosti na straně 7 je pak rovněž u každé zjištěné skryté vady uvedena částka potřebná na sanaci dané vady. Předmětem oznámení jsou tedy prokázané skryté vady podle přiloženého dokumentu Vady nemovitosti. Vytknutí vad soud považuje za dostatečně určité, neboť v dopise je výslovně odkázáno na stranu 7 VN. Žalovaný převzetí tohoto dopisu včetně připojených VN a TPN potvrdil. V okamžiku převzetí nemovitosti tyto trpěly skrytou vadou spočívající v deformaci dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti, konkrétně šlo o poškození dřevěných parket zakrytých OSB deskami (vada označená jako P12 Deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti), a dále skrytou vadou spočívající v absenci parotěsnící vrstvy v podhledu stropu, nedostatečném zateplení ze strany půdy, konkrétně zateplení podhledu ze strany půdy, dále absenci dotěsnění připojovacích spár oken (vady označené jako U01 Nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy a U04 Tepelné mosty v obvodových konstrukcích). S ohledem na stručný popis sanace uvedený na straně 7 VN je zřejmé, že vada U01 velmi úzce souvisí, resp. prolíná se s vadou U04. Pokud je v popisu vady U04 uvedeno dále absentující zateplení soklové části obvodové stěny, je nutno konstatovat, že žalobkyně neprokázala, že by jí bylo řečeno, že pod novou fasádou bylo provedeno zateplení a rovněž ani toto nebylo uvedeno v inzertní nabídce, a proto nelze absenci zateplení soklové části obvodové stěny považovat za vadu. Jiné vady, které by bylo možno považovat za skryté, nemovitosti neměly. Totiž pokud jde o ostatní vytýkané vady, které po změně žaloby byly uplatněny jako titul pro slevu z kupní ceny, jednalo se dílem o vady zjevné a dílem nebyla prokázána jejich existence. Existence vady S05 Trhliny stěn domu od koncentrace napětí nebyla prokázána, stejně jako vada P02 Trhliny a boule v omítce, opadávání omítek mimo kompaktní zateplovací systémy. Tato vada (P02) jednak nebyla znalcem na místě zjištěna, znalec popřel, že by se v nemovitostech vyskytovala plíseň a pokud jde o tvrzené vzlínání vlhkosti, respektive vlhkost stěn, znalec uvedl jednak, že to je vada viditelná a tedy i pro laika zjistitelná a navíc jde v tomto případě o projev opotřebení, který souvisí s absencí hydroizolační vrstvy pod podlahou, když i v případě funkční izolace v době výstavby by se po mnoha letech nedala očekávat její plná funkčnost, tudíž jde o projev stáří budovy. Pokud jde o vadu označenou jako H01 Hydro – spodní stavba – nepropustné zeminy (jejíž podstata tkví v tvrzené absenci hydroizolační vrstvy), nutno konstatovat, že skutečnost, že pod podlahou v bytě absentuje hydroizolační vrstva, neznamená, že se jedná o vadu. Z obsahu inzertní nabídky nelze dovodit, že v rámci kompletní rekonstrukce podlah bylo kromě položení nové podlahové krytiny provedeno rozebrání všech podlahových vrstev až na úroveň podloží, čili až do spodní části stavby a vybudování hydroizolace. Pokud totiž pod podlahou původně vůbec hydroizolační vrstva nebyla, resp. i kdyby bývala byla, byla by s ohledem na stáří budovy již zcela nefunkční (jak uvedl znalec s ohledem na dobu výstavby budovy) a vzhledem k tomu, že rekonstrukcí lze rozumět pouze obnovení původních vlastností, nikoli vylepšení stavby oproti stavu v době výstavby (vzhledem k tomu, že žalobkyně neprokázala, že byla výslovně ujištěna o tom, že součástí nových podlah bylo i vybudování hydroizolace), tak z toho, že žalobkyně byla informována o provedení kompletní rekonstrukce podlahy, nelze dovodit, že hydroizolace měla být při rekonstrukci podlahy provedena. Navíc se jedná o neurčitě vymezenou vadou, tedy nejde o řádné vytknutí vady. Vada H13 Hydro – šikmá střecha - krytina není a ani nemůže být skrytou vadou vzhledem k tomu, že v realitní nabídce nebylo uvedeno, že byla provedena rekonstrukce střechy a žalobkyně neprokázala, že jí bylo výslovně tvrzeno, že střecha byla rekonstruována a rovněž ani neprokázala, že by rekonstrukce střechy byla provedena, a proto netěsnosti střešní krytiny vůbec nemohou být vadou. Kromě toho znalec netěsnosti střešní krytiny označil za důsledek stáří a opotřebení stavby a navíc uvedl, že i tyto„ vady“ byly prohlídkou zjistitelné. Rovněž o této vadě pak platí, že je neurčitě vymezenou vadou. Vada označená jako H17 Hydro – mokré provozy v interiéru jednak také není skrytou vadou; existence či neexistence revizních dvířek pod vanou je totiž jednoduše zjistitelná pouhým pohledem, tedy i pro laika je zcela zjistitelná, na čemž nemůže ničeho změnit ani to, že žalobkyni bylo při prohlídkách řečeno, že koupelna je nová. Rovněž pak o této vadě pak platí, že je neurčitě vymezenou vadou Jelikož žalobkyně prokázala existenci skrytých vad spočívajících v poškození dřevěných parket pod OSB deskami, absenci parotěsnící vrstvy v podhledu stropu, nedostatečném zateplení půdy a absenci těsnící pásky u oken, má nárok na slevu z kupní ceny, neboť tyto vady existovaly v době přechodu nebezpečí, nebyly zjevné a žalobkyně je žalovanému řádně vytkla a uplatnila nárok na slevu z kupní ceny. V řízení nebylo prokázáno, že by žalovaný měl úmysl zastřít vady nemovitosti. Skutečnost, že v bytě bylo v létě (při první prohlídce nemovitostí) zatopeno v krbu, je logicky vysvětlitelná tím, že skutečně mohlo být koupajícímu se děvčátku zima a žádné jiné skutečnosti, z nichž by bylo možno dovodit úmysl žalovaného lstivě zastřít vady, zjištěny nebyly. Nebylo prokázáno ani tvrzení žalobkyně, že během prohlídek byla žalobkyně žalovaným opakovaně ujišťována o bezproblémovém stavebně technickém stavu (žádná vlhkost, plísně apod.). Z výslechu svědků bylo navíc zjištěno, že žalovaný nebyl přítomen u předávání klíčů a proto nemohl k námitce, že je cítit vlhkost, zatuchlina a plíseň, uvést, že je to tím, že se v bytě netopí, jak tvrdila žalobkyně (č. l. 213). Pokud jde o výši přiměřené slevy, která žalobkyni náleží za vyskytnuvší se skryté vady, soud vyšel z ustálené judikatury (zejména: 33 Cdo 558/2016, 33 Cdo 1643/2015, 32 Odo 956/2002, 33 Odo 557/2004, 33 Cdo 2641/2012), z níž vyplývá, že výše slevy z kupní ceny za skryté vady závisí na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, dále na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích, a dále že výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci; při jejím určení je třeba přihlédnout i k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost. Náklady na odstranění vady označené jako P12 spočívající v deformaci dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti činí podle odborného vyjádření [právnická osoba] (strana 7 VN) 70 000 Kč. Podle znalce se obvyklá cena za 1 m dřevěných parket pohybuje v rozmezí 1 800 – 3 000 Kč podle kvality. Vzhledem k tomu, že jednak znalcem uvedená cena byla vyčíslena za 1 m2 cenovým rozmezím a navíc pouze na základě blíže nepodloženého odhadu v rámci ústní výpovědi znalce u jednání a jelikož není známa přesná podlahová plocha místností, v nichž se poškozené parkety nacházely (celková podlahová výměra bytu je dle realitní nabídky 68 m2), lze cenu opravy, tj. položení nové podlahové krytiny, převzít z odborného vyjádření [právnická osoba], protože výsledkem vydělení této celkové ceny za opravu částkou 2 400 (tj. střední hodnotou ceny za 1m2 určenou znalcem cenovým rozmezím), je číslo 29 (70000: 2400), přičemž 29 m2 představuje podlahovou výměru místnosti (resp. místností) dobře odpovídající skutečné velikosti podlahové plochy pokryté dřevěnými parketami s přihlédnutím k tomu, že celková podlahová plocha bytu je 61,25 m2, jak vyplývá z přílohy k Prohlášení vlastníka s půdorysným náčrtem bytu (č. l. 556). Náklady na odstranění vady U01 respektive U04 spočívající v absenci parotěsnící vrstvy v podhledu stropu, nedostatečném zateplení půdy a absenci dotěsnění připojovacích spár oken činí podle odborného vyjádření [právnická osoba] (strana 7 VN) celkem 64 000 Kč. Vzhledem k tomu, že podle znalce činí obvyklá cena za doplnění těsnících pásek u oken 8 000 Kč až 10 000 Kč a obvyklá cena za zateplení výlezového otvoru na střechu činí 10 000 Kč, přičemž cenu za dodání parotěsnící vrstvy v podhledu stropu znalec nestanovil, soud nepovažuje cenu nákladů na odstranění těchto vad stanovenou v odborných vyjádřeních [právnická osoba] za neodpovídající a proto z této ceny vyšel, a to přesto, že jinak soud odborná vyjádření nepovažoval za důkaz prokazující celkový uplatněný nárok na slevu, když znalec výši nákladů na odstranění těchto vad stanovenou [právnická osoba] nepovažoval za nepřiměřenou. S ohledem na cenu části opravy vady souhrnně označené jako U01, resp. U04 stanovené znalcem se tak jeví cena kompletní opravy uvedené vady stanovená odborným vyjádřením [právnická osoba] jako přiměřená. Dále jako kritérium pro stanovení výše slevy soud vzal v potaz, že obvyklá cena nemovitosti bez vad činila dle znalce 2 100 000 Kč (stanoveno z rozmezí 2 – 2,2 mil.) a obvyklá cena nemovitosti s vadami činila 1 900 000 Kč (stanoveno z rozmezí 1,8 – 2 mil.), tedy rozdíl těchto částek činí 200 000 Kč. Vzhledem k tomu, že podle znalce byl stav nemovitosti dobrý, nemovitost byla vhodná k bydlení a zjištěné vady nezpůsobovaly snížení funkčních vlastností, snížení životnosti, ani neomezovaly vlastní užívání bytu, čili nebránily v užívání nemovitosti, ani zásadním způsobem neztěžovaly její užívání, když před rekonstrukcí byla jednotka zjevně v podstatně horším stavu, přičemž byla rovněž určena k bydlení, resp. pro tento účel kolaudována, a též se zohledněním skutečnosti, že žalobkyně v kupní smlouvě prohlásila, že je jí dobře znám faktický i právní stav předmětu převodu a že před uzavřením kupní smlouvy se s odbornou péčí sama nebo prostřednictvím svých odborných zástupců seznámila s faktickým, technickým i právním stavem předmětu převodu a nemá k tomu žádné výhrady, soud stanovil jako přiměřenou slevu částku 134 000 Kč (70 000 + 64 000). Sleva v této výši pak také koresponduje s tím, že podle kupní smlouvy ze dne 30. 1. 2020 žalobkyně při prodeji nemovitostí poskytla kupující slevu z kupní ceny právě z důvodu vad nemovitosti ve výši 100 000 Kč. Ze shora uvedeného vyplývá, že žaloba je důvodná jen částečně a proto jí bylo vyhověno jen co do částky 134 000 Kč. Úrok z prodlení byl žalobkyni přiznán v zákonné sazbě od prvního dne prodlení do zaplacení a lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. Ve zbývajícím rozsahu byla žaloba zamítnuta jako nedůvodná a to vzhledem k tomu, že existence ostatních vytknutých skrytých vad nebyla prokázána, a pokud jde o část úroku z prodlení z toho důvodu, že žalobkyně v dopise z 11. 4. 2019 doručeném dne 13. 4. 2019 vyzvala žalovaného k zaplacení slevy ve lhůtě do 7 dnů od doručení výzvy, čili je zřejmé, že žalovaný nebyl po dobu od 13. 4. 2019 do 20. 4. 2019 v prodlení. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o. s. ř. Z důvodu nadsazenosti žalobního žádání oproti přiznané částce, která je více než osmkrát vyšší než přiznaná částka, totiž nelze aplikovat ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. Přitom v obsahu odborných vyjádření [právnická osoba] – pokud žalobkyně argumentovala tím, že výši slevy odvozovala právě z těchto odborných vyjádření – je zjevně patrné, že v řadě případů tam uvedené částky potřebné na sanaci zjištěných vad zahrnují též ceny za práce a materiál potřebný k uvedení nemovitosti do lepšího stavu, než jak byl inzerován a též ceny za opravy, resp. úpravy vedoucí k odstranění možných a tedy neprokázaných rizik, které však nelze považovat za vady. Postup podle § 142 odst. 3 o. s. ř. není obligatorní, neboť ze zákona vyplývá, že podle tohoto ustanovení soud postupovat„ může“ nikoliv však„ musí.“ Nepostupuje tak tehdy, pokud pro to shledá přesvědčivé a srozumitelné důvody (viz. například usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 5183/2014). Při nepoužití ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. z důvodu více než osminásobného nadhodnocení žalobního žádání oproti skutečnému stavu, které musí jít k tíži žalobkyně a nikoli žalovaného, připadá v úvahu pouze použití ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř., tedy rozhodování podle zásady úspěchu ve věci; podmínky pro aplikaci § 150 o. s. ř. soud neshledal žádné. Úspěch žalobkyně činí přibližně 11,5 %, naproti tomu její neúspěch představuje 88,5 %, proto převážně úspěšnému žalovanému bylo přiznáno právo na náhradu nákladů řízení proti žalobkyni v rozsahu 77 % Celkem náklady řízení žalovaného činí 214 279 Kč a 77 % z této částky po zaokrouhlení činí 164 995 Kč. Náklady řízení žalovaného za první fázi před okresním soudem jsou tvořeny odměnou advokáta za právní zastoupení ve výši 77 880 Kč za 6 úkonů právní služby (převzetí věci, odpor s vyjádřením k žalobě, účast na prvním setkání s mediátorem dne 20. 2. 2020 a účast u ústních jednání konaných ve dnech 12. 12. 2019, 2. 6. 2020 a 14. 7. 2020) se sazbou po 12 980 Kč za 1 úkon právní služby podle § 7 bod 6. ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ advokátní tarif“), dále náhrada hotových výdajů za 6 úkonů právní služby ve výši 6 režijních paušálů po 300 Kč podle § 13 advokátního tarifu, jízdné ve výši 1 450 Kč za cestu z [obec] do [obec] a zpět k jednání s mediátorem dne 20. 2. 2020 osobním automobilem Škoda Octavia [registrační značka] s průměrnou spotřebou 7,3 litru benzinu na 100 km při ujeté vzdálenosti celkem 222 km, náhrada za ztrátu času stráveného cestou k jednání s mediátorem dne 20. 2. 2020 ve výši 8 započatých půlhodin po 100 Kč podle § 14 advokátního tarifu, 21 % DPH z uvedených částek podle § 137 odst. 3 o. s. ř. a hotové náklady za odměnu mediátora ve výši 2 662 Kč Celkem tedy náklady řízení žalovaného za první fázi řízení před okresním soudem po zaokrouhlení činí 101 797 Kč. Náklady řízení žalovaného za řízení před odvolacím soudem tvoří odměna advokáta za právní zastoupení ve výši 25 960 Kč, a to za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání žalobce, účast u jednání dne 4. 3. 2021) se sazbou 12 980 Kč za 1 úkon podle § 7 bod. 6 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. d) a g) advokátního tarifu, dále náhrada hotových výdajů ve výši 2 režijních paušálů po 300 Kč podle § 13 advokátního tarifu a 21 % DPH z uvedených částek podle § 137 odst. 3 o. s. ř. Celkem tedy náklady za řízení před odvolacím soudem po zaokrouhlení činí 32 138 Kč. Náklady řízení žalovaného za druhou fázi před okresním soudem jsou tvořeny odměnou advokáta za právní zastoupení ve výši 64 900 Kč za 5 úkonů právní služby (účast u ústních jednání konaných ve dnech 8. 6. 2021, 1. 9. 2021 a 16. 2. 2023, účast na místním šetření dne 16. 3. 2022 a písemné podání ze dne 31. 3. 2023) se sazbou po 12 980 Kč za 1 úkon právní služby podle § 7 bod 6. ve spojení s § 11 odst. 1 písm. d) a g) advokátního tarifu, dále náhrada hotových výdajů za 5 úkonů právní služby ve výši 5 režijních paušálů po 300 Kč podle § 13 advokátního tarifu a 21 % DPH z uvedených částek podle § 137 odst. 3 o. s. ř. Celkem tedy náklady řízení žalovaného za druhou fázi řízení před okresním soudem činí 80 344 Kč. Nad rámec zde uvedeného soud doplňuje, že žalovanému nepřiznal odměnu za písemná podání ze dne 14. 7. 2021 a ze dne 6. 8. 2021, když tato podání s ohledem na jejich obsah a rozsah nelze považovat za podání ve věci samé tak, aby za ně mohla být přiznána odměna za úkon právní služby. O nákladech státu bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o.s.ř. na základě poměru procesního neúspěchu každého z účastníků. Žalobkyně zaplatila zálohu na náklady důkazů celkem 18 000 Kč (na svědečné 3 000 Kč a na znalecký posudek 15 000 Kč). Náklady důkazů (tj. celkově vyplacené znalečné) činily celkem 34 972 Kč a po odečtení složené zálohy tedy státem zálohované náklady představuje částka 16 972 Kč. Podle míry procesního neúspěchu připadá ze znalečného vyplaceného celkem ve výši 34 972 Kč na žalovaného 11,5 %, tj. 4 022 Kč. Na žalobkyni připadá 88,5 %, což je 30 950 Kč, a po odečtení složené zálohy činí částka, kterou se má žalobkyně podílet na úhradě státem zálohovaných nákladů řízení, 12 950 Kč.

Poučení