9 C 252/2024 - 165

Rubrum

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudcem JUDr. Tomášem Suchánkem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro odstranění vady nemovité věci takto:

Výrok

I. Návrh, aby soud rozhodl, že žalovaný je povinen odstranit vadu jednotky č. [číslo popisné][číslo jednotky], vymezené podle občanského zákoníku v pozemku parc. č. St. [stavební parcela], jehož součástí je stavba č. p. [číslo popisné], kdy součástí jednotky je spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci, tedy pozemku parc. č. [stavební parcela] a pozemku parc. č. St. [stavební parcela], jehož součástí je stavba č. p. [číslo popisné], o velikosti ideálních 641/38797 vzhledem k celku, vše v katastrálním území a obci [adresa], části obce [adresa], která spočívá v nefunkční hydroizolaci podlahy a v nefunkční tepelné izolaci obvodového zdiva, a to do jednoho měsíce od právní moci rozsudku, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náklady řízení 47 686,40 Kč k rukám [Jméno advokáta B] do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou dne 16. 9. 2024 se žalobkyně domáhala vydání rozsudku, jímž by soud žalovanému uložil povinnost specifikovanou ve výroku I. tohoto rozsudku. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně uzavřela dne 8. 1. 2022 se žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej ve výroku I. specifikované jednotky se spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitých věcí (dále jen „jednotka“). Žalobkyně se stala výlučným vlastníkem jednotky s právními účinky zápisu ke dni 10. 1. 2022. Žalobkyně si jednotku převzala od žalovaného dne 6. 2. 2022. Žalobkyně si jednotku prohlédla a seznámila se s jejím stavem. Jednotka byla po částečné rekonstrukci, která dle tvrzení žalovaného proběhla v roce 2017. Žalovaný nabízel žalobkyni jednotku k prodeji s tím, že se jedná o objekt, který slouží k bydlení a lze jej přenechávat za úplatu do užívání třetím osobám. Vzhledem k provedené rekonstrukci žalobkyně předpokládala, že jednotka je v dobrém technickém stavu a způsobilá k okamžitému užívání, a nebude tak muset ihned vynakládat další investice. Žalobkyně po koupi jednotky s touto disponovala jako žalovaný, tj. přenechávala ji za úplatu k užívání třetím osobám. V červenci 2022 si žalobkyně všimla výskytu plísně v rohu ložnice. Toto přičítala nedostatečnému větrání ze strany uživatelů jednotky. Žalobkyně proto nechala plíseň odstranit a na dotčenou část zdi nechala nanést sanační štuk. Jako preventivní krok k zamezení výskytu vlhkosti provedla také injektáž zdiva. Na počátku měsíce dubna 2024 žalobkyně zjistila masivní výskyt plísní v jednotce, který dosahoval takové intenzity, že bránil řádnému užívání jednotky. Žalobkyně nejprve výskyt plísní v jednotce oznámila žalovanému ústní formou, a to dne 13. 4. 2024 na shromáždění [právnická osoba] [číslo popisné][právnická osoba]. Dále žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce odeslala dne 17. 5. 2024 žalovanému dopis, ve kterém závadu na jednotce specifikovala. Konkrétně se jednalo o plíseň v oblasti ložnice, kde se plíseň nachází v pravém dolním rohu při vstupu. Celý roh ložnice je vlhký, zeď za postelí rovněž začala plesnivět a začal zapáchat i koberec pod postelí, a to včetně úložných prostor v posteli. Dále se plíseň objevila v pravém horním rohu v kuchyni (při vstupu). Vada se projevila až po koupi jednotky, když před koupí žalobkyně přítomnost plísně nezjistila a objektivně neměla možnost tuto vadu zjistit. Žalobkyně tedy tuto skrytou vadu uplatnila bez zbytečného odkladu poté, co se vada projevila, a ve lhůtě 5 let od nabytí jednotky. Žalobkyně žalovaného vyzvala k odstranění této skryté vady. K přípisu žalobkyně se vyjádřil žalovaný dne 21. 5. 2024, když nárok žalobkyně na odstranění vady odmítl. Toto zdůvodnil tím, že příčina vzniku plísní v jednotce spočívá v nedostatečném větrání. Dále také uvedl, že vada může být způsobena i narušenou izolací základu domu. Žalobkyni odkázal na [právnická osoba] [číslo popisné][právnická osoba], neboť to odpovídá za společné části domu. Za účelem zjištění příčiny vzniku plísní a k posouzení vlhkostních poruch v interiéru jednotky se žalobkyně obrátila na společnost [právnická osoba]. Dne 3. 7. 2024 provedla tato společnost šetření na místě samém, při kterém bylo provedeno měření vlhkosti zdiva a sondážní kontrola hydroizolačního opatření spodní stavby. Technik společnosti provedl také měření hmotnostní vlhkosti na betonové mazanině podlahy. Po přepočtu na sorpční vlhkost byla stanovena hodnota vlhkosti na škále velmi nízká, nízká, zvýšená, vysoká a velmi vysoká, jako velmi vysoká. Společnost [právnická osoba]. dospěla k závěru, že u jednotky není funkční hydroizolační opatření spodní stavby (podlahy). Dále bylo zjištěno, že obvodové zdivo nesplňuje tepelněizolační vlastnosti dle platných norem dle ČSN 73 0540-2. Závěr technické zprávy je, že hydroizolace spodní stavby a také obvodové zdivo neplní svoji funkci a dochází k masivnímu průniku vlhkosti do interiéru, což se následně projevuje především povrchovou kondenzací a růstem plísní. Vada jednotky spočívá v nefunkční hydroizolaci spodní části stavby (podlahy jednotky) a v nefunkční tepelné izolaci obvodového zdiva. Tato vada jednotky musela existovat již předtím, než se vlastníkem jednotky stala žalobkyně. Tato vada ale nebyla zjevná a vyšla najevo až později. K odstranění vady jsou nezbytná následující opatření: Ze strany exteriéru a) odstranění stávajícího poškozeného okapového chodníku, b) odstranění keramického obkladu zdiva, c) obkopání objektu a provedení funkční linie drenáže, d) provedení svislé hydroizolace, která bude vytažena do výšky min. 300 mm nad úroveň přiléhajícího terénu, e) provedení řádného zateplení obvodových stěn - provedení zateplení soklové části zdiva do úrovně min. 500 mm po terén z XPS 4 a f) provedení nového okapového chodníku z betonové dlažby, která bude řádně spádována směrem od objektu. Ze strany interiéru je nezbytné oškrabání postižených stěn, nová výmalba a osazení lokální rekuperační jednotky do prostoru ložnice, která zajistí pravidelné a dostatečné větrání a bude udržovat vnitřní vlhkost v interiéru na nastavené hodnotě. Dle rozhodovací praxi Nejvyšší soudu i když má vada svůj původ ve společné části domu, tak toto žalovaného jako prodávajícího nezbavuje odpovědnosti za vady předmětu převodu. Vzhledem k tomu, že žalovaný odmítl vytčenou vadu jednotky odstranit, nezbylo žalobkyni než uplatit svůj nárok u soudu.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Žalovaný namítl, že není pasivně legitimovanou osobou, neboť z podaného návrhu vyplývá, že se vada se nachází na společné části nemovité věci, a to v obvodových zdech celého domu č.p. [číslo popisné], nikoliv na převáděné jednotce. I kdyby žalovaný pasivně legitimován byl, není v jeho právních možnostech zajistit odstranění vady jakožto vady na společných částech nemovité věci, tedy pozemku parc. č. [stavební parcela] a pozemku parc. č. St. [stavební parcela], jehož součástí je stavba č.p. [číslo popisné] a z uvedeného důvodu nemůže být žalovanému uložena žalobkyní požadovaná povinnost. Splnění povinnosti není ze strany žalovaného objektivně možné. Společné části nemovité věci jsou ve vlastnictví i ostatních spoluvlastníků a o případných opravách společných částí domu musí být rozhodnuto na shromáždění vlastníků jednotek. Žalovaný nemá jakoukoliv možnost ovlivnit případné rozhodnutí společenství vlastníků jednotek, tedy [právnická osoba] [číslo popisné][právnická osoba], IČO [IČO], se sídlem [adresa] [číslo popisné][adresa] („SVJ“). Žalobkyně se měla se svými nároky obrátit na SVJ, nikoliv na žalovaného. Žalobkyně si je dle žalobce nesporně vědoma, že by nároky měla uplatnit u SVJ, neboť sama vyzvala SVJ k jednání o odstranění škody, a to výzvou ze dne 2. 8. 2024. Ze strany SVJ byla žalobkyně přípisem ze dne 17. 9. 2024 informována, že SVJ bude nahlášenou vadu na společných částech domu řešit. SVJ na shromáždění vlastníků dne 3. 10. 2024 přijalo pod bodem č. 4 usnesení, kterým se zavázalo zjednat nápravu vlhkosti obvodových zdí. Výbor SVJ taktéž dne 30. 10. 2024 přijal usnesení, kterým bylo sděleno, že byla vybrána na opravu vlhkosti obvodové zdi domu společnost [právnická osoba]. Žalovaný vyjádřil pochybnosti o správnosti odborného šetření společnosti DEKPROJEKT. Při jednání soudu dne 9. 4. 2025 žalovaný vznesl námitku promlčení uplatněného práva. Z tvrzení žalobkyně vyplývá, že vadu měla poprvé zjistit v roce 2022. Bylo její povinností vadu vytknout bez zbytečného odkladu, což neučinila. V roce 2024 se měla vyskytnout stejná vada jako v roce 2022. I kdyby soud dospěl k závěru, že žalobkyně nebyla povinna vadu vytknout už v roce 2022, pak ani v roce 2024 nedošlo ke včasnému uplatnění práva. Dle tvrzení žalobkyně byla vada zjištěna počátkem dubna 2024, k oznámení vady ve vztahu k žalovanému došlo dne 17. 5. 2024, tedy více jak o měsíc později. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 113/2012 dobu 28 dnů nelze považovat za dobu naplňující zákonný požadavek na uplatnění bez zbytečného odkladu. Předmětem prodeje dle smlouvy byl nebytový prostor. Tuto skutečnost znalecký posudek a ani vyjádření žalobkyně neberou v úvahu, např. ve znaleckém posudku jsou uvažovány normy platné pro bytové prostory. Tomu, že šlo o nebytový prostor, odpovídala i kupní cena 600 000 Kč.

3. Při jednání konaném dne 11. 6. 2025 soud na základě již provedených důkazů předestřel účastníkům předběžný názor, že ke zjištění vady projevující se vlhkostí a plísní ze strany žalobkyně došlo nejpozději v červenci 2022. Žalobkyně si již v té době musela být vědoma i příčiny vady, která spočívá v konstrukci domu jako celku. Žalobkyně byla v tomto směru informována i vlastnicí sousední jednotky [jméno FO]. Žalobkyně sama činila kroky k odstranění vad a ve vztahu k žalovanému vady vytkla až v dubnu 2024. Dle soudu ustanovení § 2129 o. z. upravuje objektivní lhůtu pro uplatnění práv z odpovědnosti za vady nemovitých věcí. Jinak platí obecná úprava, že tato práva musí být uplatněna v souladu s ust. § 2112 o. z. bez zbytečného odkladu. K takovému uplatnění práv dle soudu nedošlo, což je bez dalšího důvodem pro zamítnutí žaloby.

4. Žalobkyně na podané žalobě nadále trvala. V posuzované věci se jedná o skrytou vadu jednotky spočívající v nefunkční hydroizolaci podlahy a nefunkční tepelné izolaci obvodového zdiva. Tyto vady znemožňují užívání jednotky obvyklým způsobem, protože v důsledku užívání jednotky dochází ke vzniku masivních plísní. Žalobkyně tuto vadu nemohla zjistit při řádné prohlídce. Vadu bylo možné odhalit až ve chvíli, kdy došlo k masivnímu výskytu plísní po únoru 2024, a to teprve při nepřetržitém užívání jednotky. Do té doby nebylo možné ani běžnou uživatelskou pozorností indikovat rozsah této skryté vady. Skutečnost, že žalobkyně zjistila zásadní technickou závadu až s masivním výskytem plísní po únoru roku 2024, dokazuje, že vadu nebylo možné objevit dříve standardní péčí. Výskyt plísní v jednotce může mít z obecného hlediska různé příčiny, např. nedostatečné větrání, vysokou vnitřní vlhkost vzduchu, nedostatečné topení, špatnou kvalitu [právnická osoba], zatékání. V červenci 2022 si žalobkyně všimla výskytu plísně v rohu ložnice. Toto přičítala nedostatečnému větrání ze strany uživatelů jednotky. Nejednalo se o žádný masivní výskyt plísní. Žalobkyně proto nechala plíseň odstranit a na dotčenou část zdi nechala nanést sanační štuk. Jako preventivní krok k zamezení výskytu vlhkosti provedla také injektáž zdiva. Poté byt užívala pouze žalobkyně ke krátkodobému bydlení. K plnému projevu vady došlo až poté, co žalobkyně pronajala byt [jméno FO] (únor 2024). Ten se do bytu nastěhoval za účelem pravidelného bydlení. Vzhledem k tomu, že třetí osoby v bytě bydlely nepřetržitě, projevila se vada masivním výskytem plísní v roce 2024, která prakticky znemožnila běžné užívání bytu. Ve znaleckém posudku je uvedeno, že při užívání prostoru k bydlení dochází k nárůstu vzdušné vlhkosti, která se poté na studených površích stěn kondenzuje a vznikají plísně. Bez odborného měření a bez delšího nepřetržitého užívání nebylo možné tuto vadu zjistit dříve, neboť za běžného krátkodobého pobytu se tak masivní výskyt plísní neprojevoval. Žalobkyně tak oznámila vadu žalovanému neprodleně poté, co ji bylo možné reálně zjistit, a následně zajistila odborné posouzení. Vada jednotky byla specifikována až na základě technické zprávy [právnická osoba]. ze dne 25. 7. 2024 a navazujícího znaleckého posudku ze dne 5. 12. 2024. [jméno FO] navštívila žalobkyni v bytě až v roce 2024. Podrobné informace týkající se zateplení jednotky byly žalobkyni poskytnuty [jméno FO] rovněž až v roce 2024. V roce 2022 se žalobkyně obrátila na předsedu výboru [jméno FO], který se poté obrátil na [jméno FO], jež mu dala kontakt na pana [jméno FO]. Po provedení doporučení od pana [jméno FO] se projevy vlhkosti a plísní zmírnily. Jednotka byla obyvatelná. Masivní výskyt plísní, který vyloučil užívání jednotky, nastal až po únoru 2024. Soud by se měl zabývat i tím, zda vada je důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Žalovaný prováděl přestavbu jednotky ve stejném časovém období jako [jméno FO], která nakonec přistoupila k zateplení obvodových stěn. Žalovaný sám ve svých přípisech přiznává, že z jeho strany došlo k rekonstrukci jednotky, aby sloužila k bydlení. Svědkyně [jméno FO] navíc přiznala, že pouštěla digestoř. Již toto vzbuzuje pochybnosti o tom, zda izolační opatření v bytě byla dostatečná. S ohledem na tyto skutečnosti je zřejmé, že žalovaný o vadách hydroizolace a tepelné izolace musel vědět, minimálně měl být s rizikem těchto vad seznámen v souvislosti se stavebními úpravami a s typem provedení jednotky. Není tedy oprávněn uplatňovat jakékoli námitky spočívající v pozdním oznámení vady, neboť se jedná o vadu, o které žalovaný minimálně musel vědět s ohledem na okolnosti prodeje a stavební historii jednotky.

5. Po právní stránce žalobkyně argumentovala takto: Při prodeji jednotky prodávající odpovídá za vady v zákonném režimu. Tato odpovědnost za vady se týká celého předmětu převodu, tj. jednotky, včetně společných částí nemovité věci, kterými jsou mimo jiné i obvodové konstrukce domu. Jednotka je v § 1159 o. z. definována jako nemovitá věc, která „zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.“ V souladu s tímto vymezením je neoddělitelnou součástí jednotky podíl na společných částech nemovité věci a v případě koupě jednotky se tak kupující stává současně vlastníkem podílu na společných částech nemovité věci. Občanský zákoník považuje jednotku za nemovitou věc a odpovědnost za skryté vady řeší v ustanovení § 2129 odst.

2. Text zmiňovaného zákonného ustanovení výslovně zavádí pětiletou lhůtu pro uplatnění skryté vady, aniž by se zde vyskytovalo slovní spojení „bez zbytečného odkladu“. Gramatický výklad tohoto ustanovení ukazuje, že pětiletá lhůta je jediným časovým omezením definovaným zákonem pro uplatnění skryté vady nemovitosti. Zákonodárce použil formulaci „do pěti let od nabytí“, tedy vymezuje maximální období k vytknutí vady, nikoli povinnost učinit to okamžitě po jejím zjištění. V § 2129 odst. 2 se již neobjevuje formule „bez zbytečného odkladu“, jakou obsahuje obecné ustanovení § 2112 odst. 1 o. z. o promlčení práv kupujícího u vadného plnění. Praktickým důsledkem je, že kupující může skrytou vadu oznámit kdykoli během těchto pěti let. Tato formulace zdůrazňuje, že pětiletá lhůta nahrazuje obecný požadavek bezprostředního oznámení. Systematickým výkladem je třeba dovodit, že § 2129 odst. 2 o. z. je zvláštním ustanovením (lex specialis). Systematicky je proto třeba tento paragraf vnímat jako zvláštní úpravu vztahující se na prodej nemovitostí. Obecná ustanovení o právech z vadného plnění při prodeji movitých věcí (§ 2105–2119 o. z.) se použijí na nemovitosti pouze tehdy, pokud zákon nestanoví jinak. Právě § 2129 odst. 2 představuje odchylku ve prospěch kupujícího nemovitosti, a má tedy postavení lex specialis vůči § 2112 odst.

1. Podle zásady lex specialis derogat legi generali platí, že zvláštní úprava má přednost před obecnou, pokud se vztahuje k dané věci konkrétně. Pro skryté vady nemovitostí (§ 2129 odst. 2) se tedy použije právě speciální pětiletá lhůta. Systematika zákona tuto interpretaci potvrzuje, neboť § 2129 je zařazen v části O koupi nemovitých věcí, pododdíl Vedlejší ujednání při kupní smlouvě, kde jsou specifikované lhůty a podmínky zvlášť pro nemovitosti. Oproti tomu § 2112 upravuje obecné povinnosti při vadném plnění, zejména pro movité věci. Pokud se právní řád vykládá jako vnitřně konzistentní, zvláštní ustanovení má přednost právě proto, že legislativa výslovně rozlišuje úpravu pro nemovitosti a movité věci. Požadavek co nejširší ochrany kupujícího podporuje i účelové hledisko § 2129 odst.

2. Toto ustanovení posiluje ochranu nového vlastníka nemovitosti proti skrytým konstrukčním nebo technickým nedostatkům, které při převzetí snadno uniknou běžné prohlídce. Byť zákon nevyslovuje svůj cíl přímo, lze usuzovat, že legislativní záměr spočívá v poskytnutí dostatečného času pro odhalení závad, jež se neprojeví hned. S ohledem na charakter nemovitosti (dlouhá životnost, obtížnost komplexní prohlídky, dlouhodobý uživatelský cyklus) dává smysl, aby měl kupující možnost vadu nárokovat kdykoli až do vypršení pětileté lhůty, aniž by se musel řídit krátkou subjektivní lhůtou „bez zbytečného odkladu“. Tento ochranný záměr podporuje i fakt, že § 2129 odst. 2 pro skrytou vadu zcela vypouští frázi „bez zbytečného odkladu“, kterou zákon jinak používá. Dostupná judikatura potvrdila, že § 2129 odst. 2 skutečně zavádí pětiletou lhůtu. V usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29.11.2022, sp. zn. 33 Cdo 1762/2022, je konstatováno, že „ustanovení § 2129 odst. 2 OZ ukládá kupujícímu, aby oznámil skryté vady prodávajícímu do pěti let od nabytí nemovitosti“. Gramatický i systematický výklad § 2129 odst. 2 občanského zákoníku tedy vede k závěru, že skrytou vadu nemovitosti lze uplatnit kdykoli během pěti let od nabytí vlastnického práva, bez nutnosti okamžitého oznámení vady po jejím zjištění. Povinnost oznámit vadu v této lhůtě vyplývá přímo z § 2129 odst. 2; nelze ji dovozovat z § 2112 odst.

1. Naopak takový výklad by narušil účel prodloužené ochrany kupujícího. Z těchto důvodů žalobkyně navrhuje, aby soud aplikoval § 2129 odst. 2 jako lex specialis a neuplatňoval vůči žalobkyni žádné negativní důsledky z důvodu údajného opožděného oznámení vady.

6. Žalovaný trval na tom, že žalobkyně musela vadu či její projev zjistit v roce 2022 a že poté měla kontaktovat žalovaného a oznámit mu vadu bez zbytečného odkladu. K argumentaci žalobkyně, že sám žalovaný o vadě věděl nebo musel vědět, uvedl, že z provedených důkazů nic takového nevyplývá, naopak z výslechu svědkyně [jméno FO] vyplývá, že žalovaný o vadě nevěděl a ani nemohl vědět. Žalovaný souhlasil s tím, že ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. je ustanovením speciálním, ale pouze pokud jde o úpravu objektivní lhůty. I v případě nemovitých věcí platí subjektivní lhůta pro vytčení vad bez zbytečného odkladu. Tento výklad byl použit například v rozhodnutích Krajského soudu v Praze sp. zn. 21 Co 192/2022 ze dne 23. 11. 2022 a sp. zn. 19 Co 63/2022 ze dne 30. 6. 2022. Žalobkyně tedy nevytkla vadu jednotky včas, a proto je uplatněné právo promlčeno.

7. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané, že kupní smlouvou ze dne 8. 1. 2022 prodal žalovaný žalobkyni mimo jiné nemovitosti v katastrálním území [adresa], obci [adresa], konkrétně jednotku č. [číslo popisné][číslo jednotky] ve stavbě občanského vybavení [adresa] [číslo popisné], stavba občanského vybavení na [Anonymizováno] [Anonymizováno], stavba stojí na parcele St. [stavební parcela], [Anonymizováno]. Dále byl předmětem převodu podíl ve výši 641/38797 na společných částech stavby občanského vybavení č. p. [číslo popisné], na pozemku parcelní číslo St. [stavební parcela] a na pozemku parcelní číslo [stavební parcela]. Byla sjednána kupní cena 600 000 Kč. V bodě 5.2 smlouvy žalobkyně jako kupující prohlásila, že si předmět koupě důkladně prohlédla, důkladně se seznámila s jeho faktickým i technickým stavem a přijímá jej do svého vlastnictví ve stavu, který zjistila. Dle bodu 7.2 smlouvy se strany zavázaly, že o předání předmětu koupě sepíší předávací protokol. Téhož dne byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byly movité věci – vybavení nebytového prostoru č. [číslo popisné][číslo jednotky], nacházejícího se v budově občanské vybavenosti [adresa] [číslo popisné]. Součástí byla kuchyňská linka včetně spotřebičů, nábytek a podlahové krytiny. Ve smlouvě bylo dále uvedeno, že žalovaný jako prodávající je majitelem účtu u společnosti Booking Holidays Inc., který slouží k nabídce krátkodobého ubytování v prostoru č. [číslo popisné][číslo jednotky] v budově [adresa] [číslo popisné][adresa]. Žalobkyně se zavázala za tento předmět koupě zaplatit kupní cenu ve výši 1 500 000 Kč (viz smlouva č. l. 5 – 9). Dle výpisu z katastru nemovitostí právní účinky zápisu nastaly ke dni 10. 1. 2022 (viz č. l. 10). Protokol o předání nemovitosti byl sepsán dne 6. 2. 2022. V protokolu bylo popsáno i zařízení předávané jednotky (viz č. l. 12).

8. Dopisem ze dne 17. 5. 2024 žalobkyně uplatnila vůči žalovanému vady nemovité věci, konkrétně jednotky popsané v předchozím odstavci. V dopise bylo uvedeno, že žalobkyně již žalovaného informovala o tom, že jednotka trpí zásadní skrytou vadou – tvorbou plísně. Konkrétně se jedná o plíseň v oblasti ložnice, plíseň se nachází v dolním rohu (když se přijde do jednotky, tak je to pravý dolní roh). Plíseň se projeví zejména jakmile venku zaprší. Stav je havarijní, když celý roh je nyní vlhký, zeď za postelí rovněž začíná plesnivět a začíná také zapáchat i koberec pod postelí, a to včetně úložných prostorů v posteli. Dále se plíseň objevuje ještě v levém horním rohu v kuchyni (opět pravý z pohledu, když se vejde do jednotky). Tato vada se projevila až následně po koupi jednotky, když před koupí klientka přítomnost plísně nezjistila a objektivně neměla možnost tuto vadu zjistit. Plíseň se vyskytuje, přestože klientka podnikla veškerá potřebná opatření, tzn. zejména větrání, topení, sanační štuk a dezinfekce. Žalobkyně uplatnila právo z odpovědnosti za vady podle § 2129 odst. 2 občanského zákoníku. Uvedla, že tato práva uplatnila bez zbytečného odkladu poté, co se vada projevila. Žalovaného vyzvala k odstranění vady ve lhůtě 20 dnů (viz dopis č. l. 12).

9. Žalovaný reagoval dopisem ze dne 21. 5. 2024. Uvedl, že poprvé se záležitost začala řešit dne 13. 4. 2024, kdy proběhlo shromáždění SVJ [jméno FO], kde je žalovaný jedním ze členů výboru. Žalobkyni bylo přislíbeno, že se výbor bude záležitostí zabývat. V nemovitosti je potřeba větrat, protože je situována na sever a prakticky celý den ve stínu. Je tedy chladnější a v uzavřených rozích bez proudění vzduchu s větším procentem vlhkosti se může tvořit plíseň. Druhým faktorem, který mohl mít vliv na vlhkost, byla změna užívání celé jednotky. Žalovaným byla jednotka využívána jako rekreační krátkodobé ubytování. Nepočítalo se se 100 % ubytováním. Žalovaný po ubytovaných hostech vždy vyvětral, uklidil, vydezinfikoval a udržoval většinou teplé místnosti. Žalobkyně na shromáždění rovněž sdělila, že podnikla své „stavební“ kroky, a to bez prvotní reklamace nebo oznámení žalovanému jako prodávajícímu. Žalovaný si tak nemůže být jistý, zda nedošlo k větší tvorbě plísně díky těmto zásahům (neodborně provedená sanace zdiva, uzavření pórovitosti zdiva izolačním nátěrem a podobně). Žalovaný konečně sdělil, že výbor SVJ celou záležitost řeší, kdy se obrátil na společnost [Anonymizováno] (viz dopis č. l. 14).

10. Z prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám bylo zjištěno, že prohlášení učinila společnost [adresa] Upa Valley hotel s.r.o., se sídlem [adresa] [číslo popisné][adresa], IČO [IČO], jako výlučný vlastník pozemku parc. č. St. [stavební parcela], jehož součástí je budova v části obce: [adresa], č.p. [číslo popisné], a pozemku parc. č. [stavební parcela], vše zapsáno na [hodnota] katastru nemovitostí pro obec [adresa] a katastrální území [adresa]. Uvedeným prohlášením vlastník rozdělil nemovitou věc na vlastnické právo k jednotkám, vymezil společné části nemovité věci a práva a povinnosti s nimi související, stejně jako práva a povinnosti související s vlastnictvím jednotek, současně založil společenství vlastníků jednotek pro bytový dům v souladu s § 1200 občanského zákoníku. Z prohlášení vyplývá, že každá jednotka zahrnuje byt nebo nebytový prostor jako prostorově oddělenou část domu, a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Podíly na společných částech nemovité věci se řídí poměrem velikosti podlahové plochy příslušného bytu k celkové ploše všech bytů v domě. V článku III. prohlášení byly vymezeny společné části nemovité věci. Těmito jsou vodorovné a svislé nosné konstrukce, včetně základů domu a obvodové stěny domu, obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, dále podlahy, vyjmá podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu (viz č. l. 54 až 55).

11. Dle Stanov společenství vlastníků M. [adresa] [číslo popisné][adresa], článku 5 odst. 2, správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí, jakož i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu modernizací, rekonstrukcí, nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku (viz č. l. 56 – 64).

12. Dle ubytovací knihy vedené žalobkyní bylo v jednotce v době od 10. 2. do 21. 6. 2022 poskytnuto v 25 případech ubytování občanům České republiky a v době od 25. 2. do 24. 7. 2022 v 12 případech ubytování občanům jiných států (viz č.l. 123 – 124).

13. Z čestného prohlášení [jméno FO], narozeného 1. 12. 1972, bytem [adresa], soud zjistil, že dne 7. 7. 2022 provedl na žádost žalobkyně vnější chemickou injektáž na adrese [adresa] [číslo popisné][adresa], v jednotce 15. Při té příležitosti viděl vnitřní část ložnice, kde se vyskytovala plíseň za postelí dole a v pravém dolním rohu místnosti (viz č. l. 125).

14. Z čestného prohlášení [jméno FO], narozeného 8. 10. 1998, bytem [adresa], bylo zjištěno, že se dne 1. 2. 2024 přestěhoval na adresu [adresa] [číslo popisné] do bytu žalobkyně. V té době v bytě nebyla žádná plíseň. Ta se začala objevovat po zhruba dvou týdnech užívání i přesto, že se v bytě topilo a větralo. Dokonce si na vlastní náklady zakoupil elektrickou odsávačku vlhkosti. Plíseň se začala tvořit převážně v ložnici, na zdi přímo naproti vchodu do místnosti. Z důvodu plísně byl nucen vyhodit věci v osobním vlastnictví, jako například obrazy, kytaru a oblečení, které byly plísní zničeny (viz č. l. 126).

15. Z výpovědi svědkyně [jméno FO] soud zjistil, že se žalovaným současně kupovali jednotky v domě č.p. [číslo popisné], což bylo někdy v letech 2016 až 2017. Svědkyně vlastní několik jednotek v domě, mimo jiné i jednotku 016, která sousedí s jednotkou 015 ve vlastnictví žalobkyně. Obě tyto jednotky se nacházejí ve stejné přístavbě k domu. V katastru jsou vedeny jako nebytový prostor – provozovna. V jednotce patřící svědkyni původně byl promítací salonek, v jednotce žalobkyně byla vinárna. Když se jednotky kupovaly, bylo to tam prázdné. Se žalovaným prováděli přestavbu obou sousedících jednotek po jejich koupi, nicméně to dělali každý po své linii, tedy každý si zvolil konkrétní technologický postup. U jednotky svědkyně následně vznikl problém s rozsáhlými plísněmi, by to to asi 2 roky po přestavbě. Tehdy se odstěhoval její první nájemník. Zpočátku na radu malíře postupovala tak, že nechala provést zateplení vnitřních výmaleb, šlo o speciální nátěr. To ale nepomohlo. Následně nechala udělat chemickou injektáž, ta se týkala obvodových stěn. Poté to tam asi rok vysychalo. Následně přistoupila k zateplení obvodových stěn a zateplení základů. Stavba byla původně obložena gabřincem, když se strhl, bylo vše mokré. Po provedení všech úprav nadále se svojí jednotkou nemá problém s vlhkostí, ale byt zůstává stále chladný. Neví, zda žalovaný v minulosti měl problémy s vlhkostí a plísněmi, nezmiňoval se o tom. Žalovaný svoji jednotku užíval ke krátkodobým pronájmům. V jednotce žalobkyně se svědkyně byla podívat na podzim 2024 poté, kdy se odtamtud odstěhoval nájemník. V bytě byly rozsáhlé plísně, vypadalo to tam stejně jako v bytě svědkyně před zateplením. Žalobkyně si dlouhodobě stěžovala na problémy s vlhkostí a plísní, bavily se o tom. Na doporučení svědkyně nechala provést chemickou injektáž zdí u své jednotky. Žalobkyně tyto problémy řešila už v době, kdy tam sama bydlela.

16. Z výpovědi svědkyně [jméno FO] soud zjistil, že žalovaný je její přítel. Jejich vztah trval už v době, kdy žalovaný jednotku v domě č.p. [číslo popisné] koupil, společně ji zařizovali. Jednotka se používala ke krátkodobým pronájmům, tak na 2-3 dny. Svědkyně tam po odjezdu hostů chodívala uklízet. Docházela do jednotky pravidelně, a to až do doby, než byla prodána. Tehdy tam žádné problémy s vlhkostí či plísní nebyly, a to až do samého konce. Nechávali otevřené ventilačky, když tam nebyli hosté. Sama pak pouštěla digestoř, pokud v jednotce bývala.

17. Z výpovědi žalobkyně soud zjistil, že před nákupem jednotky byla informována, že je prázdná, protože žalovaný na pronajímaní nemá čas. Byla se tam podívat nejprve před uzavřením kupní smlouvy, pak došlo k formálnímu předání. Při těchto příležitostech vlhkost nebo plíseň nezaregistrovala, ani na nic takového nebyla upozorněna. Byla tam cítit zatuchlost, což přičítala tomu, že tam nikdo nebyl a že se tam nevětralo. Po předání jednotky do července 2022 docházelo ke krátkodobým pronájmům. Po odstěhování poslední paní v červenci 2022 zjistila, že celá stěna v ložnici a roh jsou vlhké a s plísní. V té době to přičítala tomu, že tam hosté málo větrali. Řešila to rovněž s [jméno FO] a s panem [jméno FO], což byl předseda SVJ, který se tam byl podívat. Přes ně dostala kontakt na pana [jméno FO] a po dohodě s ním realizovali chemickou injektáž obvodové zdi zvnějšku. Z vnitřku nechala provést sanační štuk stěny v ložnici. Projevy vlhkosti a plísní se zmírnily. V následujícím období až do ledna 2024 se v bytě příležitostně zdržovala sama, bývala tam průměrně třikrát týdně. V bytě pociťovala obrovský chlad, všimla si, že roh v ložnici byl orosený, ale nebyl zelený. Vycházela z toho, že dům má něco za sebou a že málo větrá, protože má ráda teplo. Věc konzultovala i ve firmě DEK, kde jí řekli, že předchozí opatření byla správná a že právě díky nim se projevy zmírnily. Od února 2024 byt pronajala [jméno FO]. Pak už vše probíhalo tak, jak popsal [jméno FO] ve svém čestném prohlášení.

18. Soud se v prvé řadě zabýval tím, zda je vůbec žalobou uplatněný nárok dán co do základu, a to zejména se zřetelem k námitce nedostatku pasivní legitimace žalovaného a k námitce promlčení práv žalobkyně z odpovědnosti za vady. Dle soudu byly provedeny všechny důkazy potřebné pro posouzení těchto dvou námitek uplatněných žalovaným. Soud považoval za nadbytečné žalobkyní navržené provedení důkazu výslechem [tituly před jménem] [jméno FO], který zpracoval žalobkyní objednaný znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba]. [tituly před jménem] [jméno FO] se měl vyjádřit k tomu, jakým způsobem se vada jednotky projevovala a kdy ji bylo možno zjistit. Žalobkyně chtěla tímto důkazem prokázat, že vada jednotky byla zjistitelná až na základě dlouhodobého a trvalého užívání jednotky, tedy až v roce 2024. Dle soudu lze učinit skutkový závěr o tom, kdy byla vada zjistitelná a kdy ji žalobkyně zjistila, na základě již provedených důkazů, jak bude uvedeno dále v rámci skutkového shrnutí.

19. Obě strany navrhovaly provedení dalších důkazů, které se však měly týkat již samotného nároku na odstranění vad (návrh žalobkyně na provedení důkazu výslechem zástupce znalecké kanceláře, návrh žalovaného na provedení výslechu svědků, kteří byli v jednotce ubytováni před jejím prodejem žalobkyni, návrh žalovaného na vypracování revizního znaleckého posudku). Vzhledem k dále uvedeným právním závěrům o důvodnosti námitky promlčení je provedení těchto důkazů nadbytečné. Soud provedl i některé další důkazy listinami, které jsou vzhledem k závěru o důvodnosti námitky promlčení rovněž nadbytečné (odborné vyjádření a znalecký posudek společnosti [právnická osoba]., vyúčtování služeb za rok 2024, odborné vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], zápisy z jednání orgánů [právnická osoba] [číslo popisné][právnická osoba], korespondence SVJ se žalobkyní). Proto soud uvedené důkazy v rámci tohoto odůvodnění ani nehodnotí.

20. Soud považuje předně za nutné poukázat na určitou vnitřní rozpornost argumentace žalobkyně. Žalobkyně na straně jedné poukazuje na skutečnost, že žalovaný, který jednotku využíval k poskytování krátkodobých ubytovacích služeb, o vadách hydroizolace a tepelné izolace musel vědět již v době prodeje. Na straně druhé pak uvádí, že sama mohla uvedené vady zjistit až po dlouhodobém a trvalém užívání jednotky v roce 2024.

21. Po skutkové stránce soud dovodil, že žalobkyně nabyla vlastnictví k jednotce č. [číslo popisné][číslo jednotky] spolu s podíly na společných částech domu a pozemků od žalovaného dne 10. 1. 2022 a dne 6. 2. 2022 jednotku fyzicky převzala. Jednotku si prohlédla před uzavřením smlouvy a při předání, nezjistila nadměrnou vlhkost ani výskyt plísní. Dle soudu nebylo prokázáno, že by se nadměrná vlhkost či plísně v jednotce vyskytovaly předtím, než žalovaný žalobkyni jednotku prodal. To vyplývá z výpovědi svědkyně [jméno FO]. Soud si je vědom toho, že jmenovaná je přítelkyní žalovaného, nicméně tato skutečnost sama o sobě není důvodem, proč by soud měl o hodnověrnosti její výpovědi pochybovat. Svědkyně vypovídala po poučení o následcích křivé výpovědi. Její výpověď není vnitřně rozporná a není ani v rozporu s jinými provedenými důkazy. Žalovaný ostatně navrhl k prokázání svého tvrzení o tom, že jednotka před prodejem nevykazovala vady, provedení důkazu výslechem řady dalších svědků (viz vyjádření žalovaného ze dne 22. 4. 2025), které však soud považoval za nadbytečné. Uvedla-li svědkyně [jméno FO], že pokud se v jednotce zdržovala, užívala digestoř, pak to samo o sobě neprokazuje, že by jednotka byla nadměrně vlhká či se v ní vyskytovaly plísně. Potvrzuje to pouze výpověď svědkyně v tom smyslu, že se se žalovaným snažili zajišťovat dostatečné větrání prostorů v jednotce. O potřebě tohoto větrání se ostatně zmiňoval i sám žalovaný v dopise ze dne 21. 5. 2024, jímž reagoval na výzvu žalobkyně k odstranění vad jednotky. Žalovaný se o nadměrné vlhkosti nezmiňoval ani [jméno FO] jako vlastnici sousední jednotky č. 16, která problémy s vlhkostí a plísněmi v této jednotce sama řešila (viz výpověď svědkyně [jméno FO]). Dle soudu by přitom bylo logické, že by se žalovaný o takových problémech zmínil, pokud by se v jeho jednotce vyskytovaly, a to například již z toho důvodu, že oba pořídili jednotky ve stejné době, oba po nabytí jednotek prováděli jejich stavební úpravy, byť nezávisle na sobě, a zejména z toho důvodu, že [jméno FO] následně realizovala další rozsáhlé stavební úpravy své jednotky právě z důvodu výskytu vlhkosti a plísní.

22. Žalobkyně bezprostředně po převzetí jednotky tuto začala nabízet ke krátkodobým ubytováním, jak je patrné z ubytovací knihy za rok 2022. Tímto způsobem prostory využívala až do 24. 7. 2022. Tehdy zjistila výskyt vlhkosti a plísně v ložnici, k tomu pořídila videozáznam. Jak žalobkyně uvedla, záležitost řešila s [jméno FO], zástupcem SVJ, i s [jméno FO], vlastnicí sousední jednotky. Na základě jejich doporučení mimo jiné nechala již v červenci 2022 provést vnější chemickou injektáž obvodového zdiva [jméno FO]. Žalobkyně se vyjádřila tak, že vlhkost a výskyt plísní přičítala nedostatečnému větrání prostorů v jednotce a že skutečnou příčinu vad (nedostatečná tepelná izolace a hydroizolace) neznala. Toto vyjádření se soudu nejeví jako věrohodné. Pokud by vlastník jednotky měl za to, že výskyt vlhkosti a plísní je důsledkem nedostatečného větrání, pak by stěží zajišťoval vnější injektáž obvodového zdiva. Soud z uvedeného naopak dovozuje, že žalobkyně již v té době musela mít informace nejen o projevech vady, ale i o její příčině, a to přinejmenším od [jméno FO], eventuálně i od [jméno FO]. [jméno FO] v té době již měla dokončené stavební úpravy své sousední jednotky č. 16, při jejichž provádění vyšly příčiny nadměrné vlhkosti a výskytu plísní najevo (vlhkost obvodové zdi, nedostatečná tepelná izolace této zdi i podlahy).

23. Po provedení výše uvedených úprav (injektáž obvodové zdi, sanační nátěr) v červenci 2022 žalobkyně také změnila způsob užívání jednotky. Nadále v ní již neposkytovala krátkodobá ubytování, ale využívala ji sama při pobytech v Trutnově (cca 3 x týdně). Od února 2024 jednotku přenechala k trvalému užívání [jméno FO]. Krátce poté se v jednotce opětovně začala vyskytovat plíseň. Žalobkyně z toho důvodu dne 13. 4. 2024 na shromáždění SVJ ústně oznámila vadu - výskyt plísní – žalovanému. Následovalo vytčení vad v rámci dopisu ze dne 17. 5. 2024, ve kterém žalobkyně vyzvala žalovaného k odstranění vad. Žalovaný reagoval dopisem ze dne 21. 5. 2024, v němž mj. namítal, že žalobkyně již dříve „podnikla své stavební kroky“, aniž by předtím reklamovala vady u žalovaného.

24. Z uvedených závěrů o skutkovém stavu vycházel soud při posuzování právních otázek významných pro rozhodnutí ve věci samé.

25. Předně soud řešil otázkou, zda jsou účastníci v tomto řízení věcně legitimováni. Věcně legitimován je v řízení ten, komu svědčí práva a povinnosti vyplývající z norem hmotného práva.

26. Soud vycházel z toho, že žalobkyně uplatňuje práva z odpovědnosti za vady předmětu koupě – jednotky č. [číslo popisné][číslo jednotky] s podílem na společných částech domu č.p. [číslo popisné] a pozemcích parc. č. [stavební parcela] a parc. č. St. [stavební parcela] ve výši ideálních 641/38797 celku, vše v obci a katastrálním území [adresa]. Žalobkyně se konkrétně domáhala odstranění vady předmětu koupě. Žalovaný argumentuje mj. tím, že by si odstranění vad vyžádalo stavební zásahy do společných částí domu a do společných pozemků. K takovým zásahům není žalovaný oprávněn, a proto by žaloba měla směřovat proti společenství vlastníků jednotek, které provádí správu společných částí domu a pozemků.

27. Dle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

28. Dle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

29. Soud nemá pochybnosti o aktivní legitimaci žalobkyně, která je v postavení kupující. V rozsudku ze dne 14. 1. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1854/2024, se Nejvyšší soud uvedenou otázkou zabýval. Vycházel ze závěrů, k nimž Nejvyšší soud dospěl v dřívějším usnesení ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 29 ICdo 28/20 (uveřejněno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 67/2023). Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1854/2024 dovodil: Úprava „zákonného“ zastoupení společenství vlastníků § 1196 odst. 2 o. z. samozřejmě nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky uplatnil i sám vlastník jednotky v rámci své svobodné správy podle § 1175 o. z… V R 67/2023 Nejvyšší soud explicitně vyslovil, že § 1196 odst. 2 o. z. nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky (zahrnující ve smyslu § 1159 o. z. byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné) uplatnil i sám vlastník jednotky.

30. Ke kladnému závěru soud dospěl i při řešení otázky pasivní věcné legitimace žalovaného. I tento závěr má oporu v ustálené judikatuře. V usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2018, sp. zn. 33 Cdo 4615/2017, se uvádí: Zásadně je nutno uvést, že na posuzovanou věc nemá vliv, zda okna jsou součástí či příslušenstvím bytu, nebo zda jsou společnou částí domu, tj. náleží do podílového spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek, neboť jak je dále vysvětleno, právo z odpovědnosti za vady může u prodávajícího (zde žalované) uplatnit kterýkoliv podílový spoluvlastník společných částí budovy, a jeho právo na bezplatné, včasné a řádné odstranění vady odpovídá povinnost prodávajícího vadu bez zbytečného odkladu odstranit, a to bez ohledu na velikost spoluvlastnického podílu spoluvlastníka … Jak uvedl Nejvyšší soudu již ve svém usnesení ze de 22. 9. 2026, sp. zn. 33 Cdo 3185/2014, vlastnickou žalobu může podat kterýkoliv z podílových spoluvlastníků vůči každému, kdo neoprávněně zasahuje do jeho spoluvlastnického práva, případně i jen jeden z podílových spoluvlastníků věci, o jejíž ochranu jde. Pro uplatňování práv z odpovědnosti za vady předmětu převodu, kterým je (bytová nebo nebytová) jednotka a spoluvlastnický podíl společných částí domu platí stejná východiska (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2006, sp. zn. 33 Odo 1314/2005). Právo z odpovědnosti za vady předmětu koupě může u prodávajícího uplatnit kterýkoliv podílový spoluvlastník společných částí budovy a jeho právu odpovídá povinnost prodávajícího vadu bez zbytečného odkladu odstranit, a to bez ohledu na velikost spoluvlastnického podílu spoluvlastníka, který právo dle § 625 obč. zák. včas a řádně uplatnil. Uvedené závěry byly přijaty ve vztahu k dřívější právní úpravě (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník), nicméně dle soudu jsou plně použitelné i v poměrech stávající právní úpravy (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Dle soudu by tak žalovaný v tomto řízení byl pasivně legitimován, i kdyby se žalobkyní požadované opravy měly týkat společných částí budovy či společných pozemků.

31. Soud se dále zabýval námitkou promlčení práva žalobkyně na uplatnění práv z odpovědnosti za vady, kterou vznesl žalovaný. Jak již bylo uvedeno, soud vychází z toho, že žalobkyně zjistila vady izolace, jejichž projevem byly nadměrná vlhkost a výskyt plísní, již v červenci 2022. Ve vztahu k žalovanému vady poprvé uplatnila dne 13. 4. 2024 (viz odstavce 22. a 23 tohoto odůvodnění).

32. Dle § 2112 odst. 1, 2 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. K účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

33. Dle § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

34. Dle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

35. Ustanovení § 2112 odst. 1, 2 o. z. upravuje subjektivní lhůtu pro oznámení vad (bez zbytečného odkladu) a právo prodávajícího namítnout promlčení práv kupujícího z odpovědnosti za vady v případě, že k oznámení vad bez zbytečného odkladu nedošlo. K tomu je třeba uvést, že dle dřívější právní úpravy (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník) měly lhůty pro vytčení vad povahu lhůt prekluzivních. V důvodové zprávě k § 2099 až 2112 zákona č. 89/2012 Sb. se uvádí: Představuje-li vadné plnění podstatné porušení smlouvy, rozšiřují se práva kupujícího. Zejména se však opouští dosavadní koncepce prekluze práv z vad. Opožděné ohlášení vad (notifikace, reklamace) nevede k zániku práva kupujícího; soud k němu ex officio nebude přihlížet a práva z vad kupujícímu v takovém případě nepřizná pouze, vznese-li v tom směru prodávající námitku.

36. Ustanovení § 2112 o. z. je součástí pododdílu 2 oddílu 2 hlavy II části čtvrté občanského zákoníku, který upravuje koupi movité věci. Je tedy otázkou, zda je toto ustanovení použitelné i v případě koupě nemovité věci, která je upravena v následujícím pododdílu 3.

37. Literatura uvedenou otázku neřeší jednoznačně. V komentáři Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, se uvádí, že § 2129 o. z. představuje speciální úpravu k ustanovení o oznámení skrytých vad v § 2112 s tím, že pro skryté vady věci spojené se zemí pevným základem platí pro oznámení vady lhůta 5 let od nabytí vlastnického práva ke stavbě a v ostatním se úprava skrytých vad neliší, přičemž se odkazuje na výklad k § 2112. V komentáři Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2014, se k ustanovení § 2129 o. z. pouze obecně uvádí, že vadu je třeba oznámit do 5 let od nabytí s tím, že při pozdějším uplatnění vady se prodávající může dovolat promlčení práva. Není výslovně uvedeno, zda se i v případě koupě nemovité věci použije ustanovení § 2112. Komentář k tomuto ustanovení nicméně odkazuje i na ustanovení § 2129 jako na související ustanovení. Ani z důvodové zprávy k § 2128 až 2131 nelze řešení uvedené otázky dovodit. V důvodové zprávě se uvádí pouze to, že osnova navrhuje stanovit v nezbytném rozsahu odchylky, které si vyžadují případy koupě nemovité věci. Podstatná je zejména základní úprava následků vadného plnění.

38. Oba účastníci odkázali na soudní rozhodnutí, která otázku použitelnosti ustanovení § 2112 v případě nemovitých věcí řeší rozdílně. Žalobkyně mj. odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2022, sp. zn. 33 Cdo 1762/2022, v němž se konstatuje, že nebylo povinností žalobkyně před uzavřením realizační (kupní) smlouvy vytknout žalovanému skryté vady předmětných nemovitostí bez zbytečného odkladu. Ustanovení § 2129 odst. 2 ukládá kupujícímu, aby oznámil skryté vady prodávajícímu do pěti let od nabytí nemovitosti. Skutečnost, že žalobkyně předmětné nemovitosti formou výpůjčky (resp. na základě smlouvy o výpůjčce) fakticky převzala a dům obývala ještě před uzavřením kupní smlouvy, na uvedeném nic nemění. Ačkoliv skryté vady odhalila dříve, lhůta k jejich vytknutí ještě ze zákona v okamžiku, kdy je vytkla, nezačala ani běžet, neboť předmětné nemovitosti nenabyla do svého vlastnictví. Vzhledem k tomu, že se jednalo o vady skryté, by jejich vytknutí po nabytí nemovitostí nebránilo ani to, pokud by tyto smluvně převzala tzv. „bez vad“. V posuzované věci nelze z uvedených závěrů bez dalšího dovodit správnost argumentace žalobkyně. Nejvyšší soud uvedený závěr formuloval pouze jako obiter dictum. Navíc skutkové okolnosti uvedené věci byly zásadně odlišné od věci, o níž zdejší soud rozhoduje tímto rozsudkem.

39. Soud při svém rozhodování vycházel z toho, že ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. zjevně upravuje objektivní lhůtu pro oznámení vad v případě koupě nemovitých věcí. Subjektivní lhůtu pro oznámení vad evidentně neřeší (stejně jako žádné jiné ustanovení pododdílu 3 oddílu 2 hlavy II části čtvrté občanského zákoníku). Za tohoto stavu je třeba vycházet z ust. § 2131 a přiměřeně použít ustanovení o koupi movitých věcí, konkrétně ustanovení § 2112 o. z.

40. K tomuto závěru lze dle soudu dospět i logickým a teleologickým výkladem. Ke stanovení rozdílné objektivní lhůty v případě koupě movitých věcí (2 roky) a nemovitých věcí (5 let) byl zákonodárce nepochybně veden tím, že jde o věci rozdílné povahy, jejichž obvyklá doba užívání je řádově zcela odlišná (v případě movitých věcí jednotky let, v případě nemovitých věcí desítky i více let). Naproti tomu stanovení odlišné subjektivní lhůty pro oznámení vad movité věci a nemovité věci postrádá smysl. Naopak je-li v případě koupě nemovitých věcí stanovena výrazně delší objektivní lhůta pro oznámení vad, lze po kupujícím spravedlivě požadovat, aby případné vady nemovité věci prodávajícímu oznámil rovněž bez zbytečného odkladu, a to například již z toho prostého důvodu, že odstranění vady nemovité věci v relativně krátké době po jejím zjištění a oznámení může být technicky jednodušší a méně nákladné než odstranění stejné vady, která byla oznámena s dlouhým časovým odstupem po jejím zjištění.

41. Soud tedy vycházel z toho, že i v případě koupě nemovité věci platí, že je povinností kupujícího oznámit prodávajícímu vady věci bez zbytečného odkladu. V posuzované věci žalobkyně vady jednotky projevující se nadměrnou vlhkostí a výskytem plísní zjistila v červenci roku 2022, avšak vady žalovanému jako prodávajícímu oznámila až dne 13. 4. 2024, a to dokonce až poté, kdy sama v roce 2022 zajistila provedení prací, které měly dalšímu výskytu vad zabránit. Dle soudu tak nelze uvažovat o tom, že k oznámení vad došlo bez zbytečného odkladu, naopak je třeba vycházet z toho, že žalobkyně neoznámila vady včas. Žalovaný vzhledem k této skutečnosti vznesl námitku promlčení žalobkyní uplatněného práva na odstranění vad. Nebylo prokázáno, že vady jsou důsledkem skutečnosti, o které žalovaný v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (viz odstavec 21. tohoto odůvodnění). Nejde tedy o situaci předvídanou v ust. § 2112 odst. 3 věty druhé o. z., kdy prodávající nemá právo na námitku, že vada nebyla uplatněna včas. Dle soudu tak je námitka promlčení práv z odpovědnosti za vady nemovité věci vznesená žalovaným důvodná, a proto soud žalobu zamítl. Vzhledem k tomu nebyl důvod zabývat se dalšími skutečnostmi (zda jednotka vady vykazuje, v čem je příčina výskytu těchto vad, zda je požadavek žalobkyně na odstranění vad oprávněný, jakým způsobem mají být vady odstraněny).

42. Výrok o nákladech řízení se opírá o ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. Úspěšný žalovaný má právo na náhradu nákladů tohoto řízení, v prvé řadě na náhradu nákladů zastoupení ve výši odpovídající vyhlášce č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2024 a ve znění účinném od 1. 1. 2025. Soud vycházel z toho, že v případě úkonů provedených do 31. 12. 2024 činila tarifní hodnota dle § 9 odst. 1 vyhlášky 10 000 Kč. Odměna z této tarifní hodnoty dle § 7 vyhlášky činila 1 500 Kč za úkon, paušální náhrada výloh dle § 13 odst. 4 vyhlášky činila 300 Kč za úkon. V případě úkonů provedených od 1. 1. 2025 činí tarifní hodnota dle § 9 odst. 1 vyhlášky 30 000 Kč. Odměna z této tarifní hodnoty činí 2 300 Kč za úkon, paušální náhrada hotových výloh činí 450 Kč za úkon.

43. Odměna po 1 500 Kč a náhrada výloh po 300 Kč byla přiznána za 2 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne 18. 11. 2024), odměna po 2 300 Kč a náhrada výloh po 450 Kč byla přiznána za 6 úkonů právní služby (vyjádření ze dne 3. 2. 2025, 22. 4. 2025, 10. 6. 2025, účast při jednáních soudu dne 9. 4. 2025, 11. 6. 2025 a 18. 7. 2025). Celkově tak bylo přiznáno na odměně 16 800 Kč, na náhradě výloh 3 300 Kč. Na nákladech zastoupení bylo přiznáno cestovné za použití vozidla ke 3 jednáním soudu 2 361,45 Kč (třikrát [adresa] a zpět, ujeto třikrát po 100 km, 6 l/100 km, cena nafty dle vyhlášky) a náhrada za čas promeškaný cestami k jednáním 1 800 Kč (3 cesty, vždy 4 půlhodiny po 150 Kč). Zástupce žalovaného osvědčil, že je plátcem DPH. Proto k odměně a náhradě výloh náleží DPH v základní sazbě 21 %. Základem daně je částka 24 261,45 Kč, daň činí 5 094,90 Kč. Celkově bylo na nákladech zastoupení přiznáno 29 536,40 Kč.

44. Soud žalovanému dále přiznal částku 18 150 Kč, kterou zaplatil [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] za odborné vyjádření, jež reagovalo na znalecký posudek společnosti [právnická osoba]., který opatřila žalobkyně. Náklady vynaložené na toto odborné vyjádření lze považovat za účelně vynaložené náklady k obraně práv žalovaného v tomto řízení, byť k posuzování odborných otázek nakonec nedošlo. Předložila-li žalobkyně pro potřeby posuzování uvedených otázek na podporu své argumentace znalecký posudek, pak lze považovat za legitimní, pokud žalovaný opatřil odborné vyjádření vztahující se ke stejným otázkám.

45. Celkově tak bylo na nákladech řízení přiznáno 47 686,40 Kč. Náklady jsou splatné k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o.s.ř.). Lhůtu k plnění stanovil soud podle § 160 odst. 1 o.s.ř.

Poučení