9 C 284/2024 - 96

Rubrum

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Hankovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozená [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozený [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu a o zaplacení 21 750 Kč takto:

Výrok

I. Určuje se, že výpověď z nájmu ze dne [datum], kterou žalovaní udělili žalobkyni, je neoprávněná.

II. Žalovaná 1. a žalovaný 2. jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 21 750 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaná 1. a žalovaný 2. jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku 37 566 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala jednak určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu, kterou jí dali žalovaní dne [datum] a dále zaplacení shora uvedené částky z titulu slevy z nájmu za období od [datum] do konce měsíce října 2024 ve výši 1 500 Kč měsíčně. Neoprávněnost výpovědi podle žalobkyně vyplývala ve stručnosti z toho, že oznámení výpovědi je vnitřně nekonzistentní v právní kvalifikaci, uplatňuje důvody určené pro nájem na dobu neurčitou, ačkoliv nájem byl sjednán na dobu určitou, dovolává se tzv. veřejného zájmu, který je ve skutečnosti soukromým záměrem žalovaných na připojení domu na vodovodní řad. Žalobkyně popřela, že by se dopustila jakéhokoliv jednání, které žalovaní ve výpovědi popisovali, názorové neshody samy o sobě nepředstavují zvlášť závažné porušení smlouvy. Nárok na slevu žalobkyně odůvodňovala vadami bytu spočívajícími v nedostatečné kvalitě (voda nebyla pitná) a kvantitě (nedostatek vody) vody. Ačkoliv byla před uzavřením smlouvy ujišťována, že do předmětu nájmu je zajištěna dodávka pitné vody z vlastní studny a že kvalita vody byla podrobena akreditovaným rozborům s tím závěrem, že se jedná o pitnou vodu, tak voda zapáchala fekáliemi, byla zakalená a rozbor ze dne [datum] ukázal, že voda nesplňuje požadavky na kvalitu vody pitné. Žalovaní jí sdělovali, že mají „atest“ na obě studny, který jim dosud předložen nebyl. O tom, že žalovaní disponují „atesty“ mluvila žalovaná i v rámci kolaudačního řízení. V blízkosti předmětu nájmu se také pásl skot, který jak je notorietou, má vliv na kvalitu vody, kterou mohou kontaminovat exkrementy. O nedostatečných podmínkách svědčil také stav obou studní, zejména té vnitřní. Žalovaní dle žalobkyně nesplnili zákonnou povinnost zajistit v bytě dodávku pitné vody jako nezbytné plnění spojené s užíváním bytu, byli to žalovaní, kdo se byl povinen přesvědčit o kvalitě vody v okamžiku, kdy se rozhodli předmět nájmu pronajmout a měli by tedy být schopni doložit, že voda byla dříve zdravotně nezávadná. Dodávaná voda nepostačovala k zásobení dvou bytových jednotek pro běžné fungování a docházelo k tomu, že někdy nebylo možné vodu odebrat vůbec. K otázce oznámení vad pronajímatelům žalobkyně uvedla, že vady opakovaně vytýkala ústně i prostřednictvím skupinové komunikace na WhatsAppu a emailem, a to i v koordinaci s [jméno FO], dokonce psala na žádost žalované i urgenci na obec [adresa] ke zřízení vodovodu. Vzhledem k tomu, že absence pitné vody v prostorách určených pro bydlení představuje pro nájemce značné komplikace, požaduje žalobkyně po žalovaných slevu ve výši 1 500 Kč měsíčně, a to již od počátku trvání nájmu, jelikož problémy s kvalitou či kvantitou vody trvají již prakticky od začátku nájmu (zvláště v obdobích sucha nebyl dům zásobován dostatečným množstvím vody pro 2 bytové jednotky). Žalovaní se žalobou nesouhlasili. Pokud jde o výpověď, tvrdili, že se nejednalo o vážně míněný projev jejich vůle a nemělo by se k němu přihlížet. Pokud jde o kvalitu a kvantitu vody, svou obranu stavěli na tom, že neposkytli žalobkyni jakákoliv ujištění o kvalitě vody ze studny, i ve smlouvě je uvedeno v čl. 3.3., že mezi služby spadá teplá užitková voda, a jejím zdrojem jsou 2 studny, toho si tedy žalobkyně byla vědoma již před uzavřením smlouvy. Inzerát na byt dokládá, že se jednalo o standartní byt po rekonstrukci. Na kvalitu a sílu toku ve studni nemohli mít žalovaní žádný vliv, navíc na vlastní zdroj vody se nevztahují požadavky pitné vody dle zákona č. 274/2001 Sb. a v kontextu napojení na vlastní zdroj vody odkázali na rozhodnutí sp. zn. [spisová značka]. Žalobkyně na problémy s kvalitou vody upozornila žalované až v září 2024, nelze vyloučit ani její zásah, když k oběma studnám měla přístup. Pokud žalobkyně provedla rozbor vody, ten se vztahuje jen k určitému okamžiku, nikoliv zpětně nebo do budoucna. Vnímala-li žalobkyně změny ve vodě (např. vůně/barva), mohla zvolit nejbližší proporcionální řešení, a to si na kohoutky nainstalovat náhradní filtry. Jedinou příležitostí, kdy s nimi žalobkyně řešila nedostatek vody byl dne [datum], kdy došlo také k opravě. Pokud žalobkyně zpochybňuje kvalitu vody, je výhradně na ní, aby tuto skutečnost tvrdila a prokázala, sama si mohla kdykoliv v průběhu trvání nájmu provést rozbor vody, tudíž si důkazní nouzi způsobila sama, což svědčí proti její věrohodnosti, nikoliv ve prospěch domnělého práva na slevu. Žalobkyně navíc, pokud měla zdravotní problémy, měla situaci řešit okamžitě, a nikoliv účelově zpětně skrze nárok na slevu. Dále se žalovaní ve svých vyjádřeních zaměřili na hodnocení provedených a předložených důkazů.

2. Soud ve věci nařídil jednání a provedl dokazování v rozsahu nezbytném pro zjištění skutkového stavu věci a rozhodnutí. Pravost ani správnost předkládaných listin nebyla sporována a soud z nich proto při zjišťování skutkového stavu zcela vycházel. Z provedených důkazů zjistil soud následující skutečnosti.

3. Výpisem z katastru nemovitostí, jakož i z nesporných tvrzení stran bylo prokázáno, že ve prospěch žalovaných jako manželů je v katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo mj. k pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemků parc. č. [číslo] zapsaných na LV [číslo] pro obec a k. ú. [adresa], nemovité věci jsou zde vedeny jako společné jmění manželů žalovaných.

4. Stejně tak bylo z nesporných tvrzení účastníků zjištěno, že předmětný byt se nachází v 1. patře domu [adresa] a je velikosti 3+1.

5. Z listiny nazvané jako Smlouva o nájmu prvního patra domu ve velikosti bytové jednotky 3+1 v prvním patře (jejíž obsah a dohodu o ní nesporně tvrdily obě strany sporu), že se žalobkyně a žalovaná 1. dohodly, že žalovaná přenechává první patro domu žalobkyni k užívání a k zajištění bytových potřeb žalobkyně a případně členů její domácnosti. V dohodě bylo výslovně uvedeno, že spolu s žalobkyní budou byt užívat [jméno FO], nar. 2006, [jméno FO], nar. 2011 a [jméno FO], nar. 2014. Strany se dohodly, že nájemné činí 17 000 Kč měsíčně s tím, že k tomu budou hrazeny zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Nájem byl takto ujednán na dobu 3 let ode dne [datum]. Mezi povinnosti žalované, jako pronajímatele, patřilo mimo jiné předat žalobkyni byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání, udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání a provést nutné opravy. Dle článku 3.3. bylo ujednáno, že zálohy na služby se vztahují na popelnice (bez uvedení ceny), teplou užitkovou vodu (1000 Kč) a elektřinu (3000 Kč).

6. Z listiny nazvané Výpověď z nájmu [adresa] ze dne [datum], bylo zjištěno, že žalovaní, jako pronajímatelé sdělili žalobkyni, že jí v souladu s § 2288 odst. 1 písm. c) a § 2288 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. vypovídají nájem pronajaté nemovitosti, a to z důvodu, že „S ohledem na Vaši bezpečnost žádáme o vystěhování. Vaše zdraví je pro nás na prvním místě. Z důvodu veřejného zájmu potřebujeme dům, ve kterém se byt nachází připojit na vodovodní řád, když je dle Vašich zkušeností problém s vodou.“ Pro účely právního posouzení, je podstatné to, že listina neobsahuje žádné poučení o možnosti žalované nechat výpověď přezkoumat. Ze žádných dalších důkazů není zřejmé, že by tento projev žalovaných nebyl myšlen vážně, z komunikace před podáním žaloby nic takového uvedeno není.

7. Z dopisu zástupce žalobkyně adresovaným žalovaným ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaní byli seznámeni s tím, že v bytě je dlouhodobě špatný stav vody, z důvodu, kterého žalobkyně požaduje slevu z nájmu, neboť žalobkyně sice věděla o zásobování studnou, nicméně byla ujišťována, že se jedná o vodu pitnou a zdravotně nezávadnou, která byla podrobena akreditovanému rozboru. Zástupce tudíž vyzval žalované k zaplacení částky 20 250 Kč představující slevu 1 500 Kč měsíčně za dobu od [datum] do [datum]. Zástupce žalobkyně zároveň potvrdil, že jeho klientce byla doručena Výpověď z nájmu [adresa] ze dne [datum], vyjádřil se k němu s tím, že považuje výpověď za neplatnou. Zároveň byli žalovaní seznámeni s tím, že v případě nezaplacení, bude žalobkyně nárok vymáhat soudní cestou. Dle připojené dodejky byl dopis dodán [datum].

8. Z vyjádření žalovaných ze dne [datum] (č. l. 17-18) soud zjistil, že se jedná o reakci na dopis žalobkyně ze dne [datum], ve kterém žalovaní nabídli dohodu ohledně výpovědi z nájmu, nicméně odmítli nárok na slevu z nájmu, a naopak požadovali navýšení nájemného [shodně v listině ze dne [datum] – jednostranné zvýšení nájemného, a to s účinností od [datum] o 1 819 Kč měsíčně (č. l. 19), přičemž toto zaplacení pak urgovali i v předžalobní upomínce ze dne [datum] (č. l. 21)]. Stejně tak se o dohodu účastníci snažili i prosinci 2024 a lednu 2025 (č. l. 23). Ani z této listiny pak nevyplývá, že výpověď nebyla myšlena vážně, je zde pouze uvedeno, že „klient uvádí, že výpověď považuje za neplatnou“, avšak k žádnému dalšímu úkonu, který by výpověď „odklidil“ nedošlo, žalovaní uvádí další porušení a že si rezervují výpověď podat znovu.

9. Z e-mailové komunikace ze dne [datum] (s připojeným + dopisem urgence obci [adresa]) soud zjistil, že žalobkyně napsala na obecní úřad v [adresa] prosbu o zajištění obecního vodovodu, kde se přestěhovala a od počátku se potýká s nedostatkem vody ze studny, která nepostačuje k běžnému provozu domácnosti. Tato prosba navazovala na komunikaci ve Whatsapp mezi svědkyní [jméno FO] a žalovanou (potvrdily obě strany u jednání dne [datum], č. l. 39), která žalobkyni požádala, aby napsala ohledně vodovodu stížnost na starostku s tím, že má na schválení vodovod už od listopadu. Ve zprávě žalovaná uvedla, že bude asi problém s vodou, že to asi jede na prázdno. O napsání stížnosti ohledně vodovodu žádala žalovaná i svědkyni [jméno FO] (jak soud zjistil ze snímku z aplikace Whatsapp, který byl připojen k žalobě), a to při příležitosti, kdy svědkyni psala, že je problém s vodou, že to jeden na prázdno (pozn. soudu: asi čerpadlo).

10. Z protokolu o zkoušce č. [číslo] bylo prokázáno, že vzorek z vnitřní studny Bytu byl odebrán dne [datum] a měřením bylo zjištěno nevyhovující pH vody a dále byla rozborem zjištěna nevyhovující přítomnost bakterie Escherichia coli, koliformních bakterií a nevyhovovaly rovněž hodnoty kultivovaných mikroorganismů (č. l. 34). Vzorek vody byl odebrán téhož dne i z venkovní studny (č. l. 35), kde byly s výjimkou Escherichia coli zjištěny shodné nevyhovující hodnoty. Z obou vzorků lze tedy vzít za prokázané, že odebraný vzorek vody neodpovídá požadavkům na kvalitu pitné vody, neboť minimálně ve třech, případně čtyřech ukazatelích nevyhovuje stanoveným limitům.

11. Z WhatsAppové komunikace z [datum] (č. l. 43) bylo zjištěno, že žalobkyně oznámila žalované, že s vodou je problém, že přestala téct úplně, přičemž moc vody nespotřebovala. Žalovaná na to reagovala tak, že koupí čerpadlo k přečerpání z druhé studny. Nakonec ještě ten den pomohlo, že elektrikář zapnul „darling“.

12. Z fotografie testu (č. l. 53) soud vzal za prokázané pouze to, že se jednalo o test tvrdosti vody, který předložili žalovaní. Dokládá pouze orientační test tvrdosti vody, nikoli rozbor kvality pitné vody.

13. Z protokolu o kontrolní prohlídce v rámci kolaudačního řízení pro záměr „Nástavba a stavební úpravy na RD č. p. [číslo]“ v [adresa] ze dne [datum] soud vzal za prokázané, že žalovaným bylo uloženo předložit vyjádření ke stavbě studny a žumpy, a to s ohledem na vznik druhé bytové jednotky.

14. Z WhatsAppové komunikace ze dne [datum] (fotografie označena rokem 2024, nicméně zprávy jsou datované v roce 2023) soud vzal za prokázané, že tohoto dne [jméno FO] vytýkala žalované problémy s bojlerem, kdy měla dojít teplá voda, ačkoliv se nikdo nesprchoval dlouho a žalovaná nebyla doma. Žalovaná na to reagovala zasláním kontaktu na žalovaného.

15. Z WhatsAppové komunikace ze dne [datum] žalobkyně opětovně vytýkala žalované problém s vodou, hučící čerpadlo a proud vody, podle žalobkyně se nedala zapnout ani myčka.

16. Z fotografie popsané „fotografie vnitřní studny“ soud pouze zjistil, že se jedná o fotku studny. Žádné bližší informace pro zjištění skutkového stavu z této fotografie nelze zjistit.

17. Dále soud ze snímku z WhatsApové komunikace („odstranění z chatu“) zjistil, že v žalobkyně, svědkyně [jméno FO] a žalovaní měli zjevně skupinu pro řešení pronájmu, v zachyceném vlákně je zřejmé, že svědkyně [jméno FO] byla ze skupiny odstraněna.

18. Z emailu ze dne [datum] (č. l. 62) soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalované k odstranění závad v domě, zejména zprovoznění balkonu, opravu omítek, vyčištění obou studní, aby byla voda pitná a doložení atestu vody po provedení čištění.

19. Z fotografií ohradníku, videozáznamu a fotografie krav (panoramatický snímek) bylo zjištěno, že se v okolí pozemku, kde se nacházel předmětný byt, pase stádo krav.

20. Z výpovědi žalobkyně soud zjistil, že dům byl zásobován vodou ze studny, s tím ji žalovaná seznámila již při prohlídce domu, ale již před nastěhováním jí žalovaná na otázku, zda je voda pitná, sdělila, že voda má atest z akreditované laboratoře. Problémy s množstvím vody se projevily bezprostředně po nastěhování a byly neprodleně vytýkány prostřednictvím komunikace na WhatsApp, přičemž potíže s nedostatkem vody následně opakovaně pokračovaly. Čerpadlo nebylo kvalitní a voda nepostačovala pro 6 členů domácnosti (tj. i s rodinou paní [jméno FO]). Množství vody, které nebylo projevem vadného čerpadla či výpadku elektřiny vytýkala na jaře 2024, proto psala na obec [adresa]. Pokud jde o kvalitu vody, od března 2024 začala voda zapáchat, rodina přešla na balenou vodu. Žalovaným sdělila i zdravotní potíže (průjmy) u sebe [právnická osoba]. Zdravotní problémy se projevily asi od jara 2024, současně však připustila, že potíže mohla mít již po nastěhování, které zprvu přičítala osobní zátěži, voda i od března 2024 zapáchala. Vady vody (jak množství, tak i jakost) opakovaně vytýkala žalovaným v období od listopadu 2023 do srpna 2024, přičemž v srpnu 2024 žalovaného výslovně konfrontovala s kvalitou vody; k výtkám byli přítomni zejména její syn a paní [jméno FO]. Žalovaní reagovali tvrzením, že disponují atestem vody a že udávané zdravotní obtíže s vodou nesouvisejí; v srpnu 2024 žalovaný před žalobkyní odebral vzorek vody do PET lahve s příslibem laboratorního rozboru, avšak následně odmítl jeho předložení s tím, že k tomu není povinen. Na jaře 2024 proběhla z podnětu žalované také komunikace s obcí [adresa] ve věci připojení na veřejný vodovod. Co do nápravných opatření nedostatek vody řešili zejména přečerpáváním vody z venkovní studny nicméně i ta někdy došla, také to řešili tak, že omezili spotřebu. Žalovaná je opakovaně ujišťovala, že dojde k napojení na vodovod a že voda není, protože je horko. Bylo jí zřejmé, že zásobování studnou bude méně pohodlné než vodovodem, nicméně nepočítala s takovým nedostatkem, jaký se projevil u žalovaných.

21. Výpověď žalobkyně soud považoval za věrohodnou a vycházel z ní při zjišťování skutkového stavu, když výpověď byla konzistentní a byla v souladu s dalšími provedenými důkazy, zejména s výpovědí svědkyně [jméno FO], kde se obě ve stěžejních faktech o kvalitě a kvantitě vody, jakož i ohledně oznamování vady a jejich řešení ze strany žalovaných shodovaly.

22. Z výpovědi svědkyně [jméno FO], nájemkyně přízemní bytové jednotky v domě ve vlastnictví žalovaných, soud zjistil, že se do předmětné nemovitosti nastěhovala v říjnu 2023 poté, co již v domě bydlela žalobkyně v bytě v prvním patře. Před nastěhováním se ptala na vodu, žalovaná jí řekla, že je tam studna a sdělila jí, že k vodě jsou atesty. Problém s nedostatečným množství vody se projevil přibližně po týdnu od nastěhování tak, že „vyschly kohoutky“, následně zhruba do měsíce došlo k dopojení druhé studny a instalaci čerpadla, což dočasně zmírnilo nedostatek vody v zimních měsících. Problém však vyžadoval opakovaně zapínat čerpadlo, typicky dvakrát až třikrát týdně, a koordinaci užívání vody mezi ní a žalobkyní, přičemž se intenzita problému zvyšovala v letním období. I o druhé studni jí žalovaný řekl, že má atesty. Od března až května 2024 zaznamenala zhoršení v podobě zápachu a zabarvení vody do hnědavého odstínu na počátku odběru, což spojovala s pastvou skotu a hnojením pole v bezprostřední blízkosti studny; v důsledku toho začala vodu převařovat a pořizovala balenou vodu. Tyto problémy se vyskytovaly i v bytové jednotce žalobkyně. Pokud srovná vodu u žalovaných a vodu v paneláku, tak tam voda byla kalná, měla trochu jinou barvu, ale pořád si říkala, že je to asi v pořádku. Za balenou vodu platila asi 3 000 Kč měsíčně. Žalobkyně to řešila obdobně, první kupovala barely, pak jí třeba matka dolévala vodu do barelů, aby tak ušetřila. Tyto problémy nikdy neustaly, časem si ale zvykly na harmonogram a nemusely se již tolik se žalobkyní domlouvat. K otázce vytýkání vad soud zjistil, že v období prvních přibližně šesti až devíti měsíců po nastěhování svědkyně i žalobkyně komunikovaly závady se žalovanými převážně ústně a telefonicky, následně i prostřednictvím aplikace WhatsApp. [jméno FO] spočívající jak v nedostatečném množství vody, tak v její zhoršené kvalitě byly opakovaně žalovaným vytýkány svědkyní i žalobkyní, přičemž k první konfrontaci žalovaných s výhradami k zápachu a zabarvení vody mělo dojít kolem března až dubna 2024. V uvedené době společně se žalobkyní směřovaly podání vůči obecnímu úřadu s cílem urychlit napojení nemovitosti na veřejný vodovod. Pokud jde o reakce žalovaných, soud má z výpovědi za zjištěné, že žalovaní tvrzené vady zlehčovali a přičítali je mimo jiné nadměrné spotřebě nájemkyň, tzn. říkali jim, aby s vodou šetřily, či „obvyklým“ vlastnostem studniční vody, současně opakovaně tvrdili existenci atestů na obě studny, avšak přes výzvy je nepředložili. Když to bylo nejhorší, žalovaný odebral vzorky vody do PET lahví s příslibem předložení výsledků do čtrnácti dnů, které však svědkyni ani žalobkyni nedodal, jen tvrdil, že ve vodě jsou běžné bakterie, které ničemu nevadí. Jako nápravné opatření žalovaný nalil do studní Savo, po němž byla voda po dobu přibližně jednoho měsíce výrazně cítit chlorem. Svědkyně dále popsala, že přístup do sklepa, kde se nacházela vnitřní studna, se žalobkyní neměly, dostaly se tam až před kolaudací, kdy zjistily, že vnitřní studna nebyla uzavřena a sklepní prostory vykazovaly známky znečištění a výskytu hlodavců. Poté si udělaly svoje atesty, objednala je žalobkyně. V létě 2025 zajistila svědkyně společně se žalobkyní odběr a laboratorní rozbor vody (pozn. Soudu: předloženo v tomto řízení). Svědkyně se z bytu odstěhovala na konci července 2025. V domě bylo více problému, ale problémy s vodou byly největší a nejhorší. Jako obyčejný člověk zkrátka nedávala všechny výtky písemně, nečekala, že bude nějaký soud, navíc jim žalovaná neustále slibovala napojená na vodovod, žalované slepě věřily, ani pro ni ani pro žalobkyni nebylo jednoduché se v jejich životní situaci s dětmi odstěhovat jen tak jinam.

23. Soud již z výpovědi svědkyně nic dalšího nezjišťoval. Výpověď svědkyně soud hodnotil jako věrohodnou, byť svědkyně vystupovala velmi emotivně, nelze upřít, že její výpověď byla konzistentní a byla v souladu s ostatními ve věci provedenými důkazy, zejména s výpovědí žalobkyně, a to jak ohledně kvality vody, tak její kvantity, tak v souladu s e-mailovou a WhatsAppovou komunikací. Pokud zástupce žalovaných směřoval otázky na další spory vedené u jiných orgánů, tak i v případě, že by takové spory vedeny byly, nevypovídá to bez dalšího nic o věrohodnosti svědkyně. Nepřesnosti (zejm. časové ohledně atestu vody, který provedly se žalobkyní) lze pak snadno vysvětlit odstupem času a jak uváděla svědkyně, problémů tam bylo více a stále se něco řešilo. Výpovědi žalobkyně a svědkyně se navzájem přesvědčivě potvrzují a jako celek se soudu jeví jako věrohodné. Svědkyně i žalobkyně shodně popsaly, že od počátku nastěhování byly problémy s vodou, která došla asi týden poté, co se přistěhovala svědkyně (říjen 2023), i když byly problémy s nedostatkem vody částečně pro zimní měsíce vyřešeny přečerpáváním vody z venkovní studny, toto opatření nepomohlo natolik, aby byly oba byty zásobovány na běžné úrovni. Namísto toho se žalobkyně a svědkyně musely opakovaně domlouvat na užívání vody pro hygienu, pro praní. Tyto komplikace pak byly zhoršené během letních měsíců, kdy tolik nepršelo. Žalobkyně i svědkyně pak shodně uváděly okolnosti o kvalitě vody (tj. její pitnosti, resp. závadnosti), obě začaly problémy více pozorovat nejdříve od března 2024, kdy voda začala zapáchat, obě měly spolu s dalšími členy domácnosti zdravotní obtíže, začaly kupovat balenou vodu, případně vodu převařovat. Nelze pak pominout, že obě slyšené shodně popsaly, že od počátku byly ujišťovány ze strany obou žalovaných, že voda má příslušné „atesty“ a není závadná, či dokonce, že žalovaný udělal rozbor vody, i když jim nikdy žádný „atest“ předložen nebyl.

24. Soud pak k věrohodnosti žalobkyně i svědkyně uvádí, že jejich věrohodnost nevyvrací, pokud si některé konkrétní okolnosti vytýkání vad či období, kdy byl dělán „atest“ nepamatují, jednak se jedná o odstup času a jednak obě popsaly, že závady (kromě vody) bylo v domě s byty několik a vlastně pořád něco řešily. Soud má dále za to, že nelze klást žalobkyni a svědkyni k tíži, že některé problémy řešily písemně, rázněji a problém s vodou třeba více ústně nebo telefonicky, když v běžném občanském styku nelze očekávat, že bude třeba sbírat důkazní materiál pro budoucí spory, obě pak uvedly, že očekávaly napojení na vodovod a vyřešení problémů, a proto i postupovaly, jak postupovaly. Obě taktéž věřily žalovaným, že voda má „atesty“.

25. Soud v souladu s § 129 odst. 2 o. s. ř. uložil žalovaným, aby soudu předložili listiny prokazující, že v předmětu nájmu byla v době nájmu, resp. v době od [datum] do [datum] byla dodávána pitná voda, vycházeje z toho, že žalovaní jako pronajímatelé měli povinnost zajistit možnost odběru pitné vody v předmětu nájmu, přičemž o tom, že voda pitná je opakovaně ujišťovali žalobkyni i sousedku [jméno FO] a již v době před ujednáním nájmu argumentovali, že mají k dispozici „atest“ vody. Jestliže žalovaní takto ujišťovali žalobkyni, nemohou se nyní důvodně dovolávat, že prokázání kvality vody spočívá bezezbytku na žalobkyni, která si v důsledku důvěry a ujištění, žádný test vody nedělala (s výjimkou testu v prosinci 2024, který prokázal, že voda nedosahovala kvality vody pitné, přičemž od doby března 2024 nebylo zjištěno že by došlo k jakýmkoliv změnám, které mohly mít na kvalitu vliv, že by ji zlepšily, naopak problémy přetrvávaly, což dokládají zejména výpovědi žalobkyně a svědkyně). Žalovaní na výzvu soudu nepředložili žádný rozbor či jiný průkaz, z něhož by se podávalo, že voda byla v kvalitě pitné vody v rozhodné době. V tomto směru soud uvádí, že při závěru o špatné kvalitě vody nevycházel výlučně z protokolu o zkoušce vody z prosince 2024, ale zejména z věrohodných a souhlasných výpovědí žalobkyně a svědkyně [jméno FO] a dále z toho, že žalovaní ničeho k výzvě soudu nedoložili. Porušení ediční povinnosti účastníkem, který nenese důkazní břemeno, což jsou v tomto případě žalovaní, zásadně nevede k obrácení důkazního břemene, ale může se projevit v hodnocení důkazů v neprospěch strany, která ediční povinnost nesplnila. Soud proto v návaznosti na ostatní provedené důkazy uzavřel, že voda byla v období od března 2024 v bytě závadná z hlediska požadavků na vodu pitnou.

26. Z fotografií bytu při předání (č. l. 44), fotografie balkonu soud nezjistil nic, co by přispělo k objasnění skutkového stavu věci. Soud nedoplnil dokazování výslechem svědka [jméno FO], svědkyně [jméno FO], kteří žili v domě s žalobkyní a svědkyní, kteří se měli vyjádřil k těm stejným okolnostem, tudíž ke skutečnostem, které jsou již vzal za prokázané z výslechů žalobkyně a svědkyně, jednalo by se proto o nadbytečné důkazy. Soud také nevyslechl svědka Šebestíka, který se měl vyjádřit k problémům s balkonem, které nebyly předmětem řízení, a dále svědka, který měl být chovatelem krav, které se pásly bezprostředně u domu, případně že donesl maso za to, že voda není pitná, a to proto, že výpověď by nepřinesla žádnou objektivní okolnost, která by odpověděla na otázku kvality a kvantity vody, navíc opět tyto skutečnosti již byly prokázány jinak. Taktéž soud neprovedl výslechy úřednic a zvukový záznam z kolaudace pro nadbytečnost, tyto důkazy by nepřispěly k objasnění skutkového stavu věci, když studnu, její stav viděly až v době mimo toto řízení, v řízení pak žalovaní „atest“ nepředložili. Soud pak neměl za to, že je třeba provádět znalecké dokazování stran kvality vody, když by nebylo možné z logiky věci zajistit vzorky vody z doby trvání nájmu. Soud svůj závěr učinil na základě toho, že bylo povinností žalovaných zajistit možnost odběru pitné vody a pokud tak neučinili, nedostáli svým povinnostem. Pokud jim soud uložil předložit testy kvality vody (a to bez ohledu na konkrétní dobu, když o této skutečnosti ujišťovali žalobkyni i svědkyni [jméno FO]), žalovaní uvedli, že žádnými „atesty“ nedisponují (předložili pouze nic více nedokládající test tvrdosti). Soud tuto skutečnost hodnotil v jejich neprospěch.

27. Po takto provedeném dokazování a poté, co soud provedené důkazy hodnotil jak jednotlivě, tak v jejich souvislostech a zároveň přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: Žalovaní, jako manželé, jsou zapsáni v katastru nemovitostí jako vlastníci mj. pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa] v k. ú. [adresa]. Dne [datum] se žalobkyně a žalovaná písemně dohodly, že žalovaná přenechává první patro domu žalobkyni k zajištění bytových potřeb pro ni a její tři děti, a to za sjednané měsíční nájemné 17 000 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu, které byly rozděleny na službu popelnice (bez uvedení ceny), teplou užitkovou vodu (1000 Kč) a elektřinu (3000 Kč). Nájem byl sjednán na dobu tří let od [datum]. Žalovaná se zavázala předat žalobkyni byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání, udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání a provést nutné opravy. Dům byl nejprve zásobován vodou z vnitřní studny, která se nacházela ve sklepě domu. Již pár dnů po nastěhování ([datum]) měla žalobkyně problém s množstvím vody (netekla), který nakonec žalovaná vyřešila prostřednictvím elektrikáře, který zapnul darling (pozn. soudu: jde o domácí vodárnu s tlakovou nádrží) a přislíbila dodání čerpadla k přečerpávání vody z druhé studny (venkovní). Problémy však pokračovaly. V říjnu 2023 se do bytu v dolním patře domu přistěhovala [jméno FO] s dětmi. Jak žalobkyně, tak [jméno FO] se před stěhováním ptaly žalované, zda je voda pitná, ta je ujišťovala, že voda je pitná a má „atesty“. Týden po nastěhování paní [jméno FO] se začal opakovaně projevovat nedostatek vody. I když bylo ze strany žalovaných nainstalováno čerpadlo a voda se přečerpávala z venkovní studny (toto čerpadlo musely několikrát týdně svědkyně nebo žalobkyně spouštět), i tak množství vody nepostačovalo pro 6 lidí (tj. rodinu žalobkyně a rodinu paní [jméno FO]), pročež obě musely omezit spotřebu a spotřebu koordinovat společně (kdo se kdy bude sprchovat, prát apod.). Tyto problémy se pak méně projevovaly v zimních měsících, v jarních a letních měsících se potíže prohlubovaly. Žalovaní byli o problémech průběžně informováni, a to zprvu ústně buď osobně, nebo telefonicky a následně i prostřednictvím aplikace WhatsApp. Žalovaná nicméně ujišťovala obě nájemkyně, že se problém vyřeší napojením domu na obecní vodovod a z tohoto důvodu i žádala obě nájemkyně, aby urgovaly obec [adresa] o výstavbu vodovodu, což učinily, žalobkyně konkrétně v březnu 2024. Do října 2024 však nebyl problém s nedostatkem vody vyřešen.

28. Prokazatelně od března 2024 se začaly navíc vyskytovat problémy s kvalitou vody, která začala mít kalné zabarvení a zapáchala, přičemž žalobkyně i svědkyně v souvislosti s užíváním vody uváděly zdravotní obtíže a obě domácnosti přistoupily k používání balené vody, popř. k jejímu převařování. Za balenou vodu paní [jméno FO] hradila asi 3 000 Kč měsíčně, přičemž žalobkyně balenou vodu kupovala také, náklady občas šetřila tím, že jí vodu čepovala do barelů její matka. Žalovaní přitom obě nájemkyně opakovaně ujišťovali, že voda má „atest“, ačkoliv přes výzvy žádný průkaz nezávadnosti nepředložili; žalovaný rovněž odebral vzorky do PET lahví s příslibem laboratorního vyhodnocení, které však nájemkyním nepředal. V rámci nápravných opatření bylo do studní nalito Savo, po němž byla voda po určitou dobu výrazně cítit chlorem.

29. Žalobkyně ani svědkyně si do doby kolaudace domu žalovaných samy žádný rozbor vody neudělaly, až objektivní rozbory vody ze dne [datum] prokázaly, že vzorek z vnitřní studny domu nevyhověl požadavkům na pitnou vodu zejména pro nevyhovující pH a přítomnost bakterií Escherichia coli a koliformních bakterií, a rovněž pro nevyhovující hodnoty kultivovatelných mikroorganismů; ve vzorku z venkovní studny byly se shodným výsledkem zjištěny tytéž závady s výjimkou E. coli. V době odběru vzorků tak voda ani v jedné ze studní nesplňovala limity stanovené pro pitnou vodu a nebyla způsobilá k obvyklému užívání v bytové domácnosti. Žalovaní žádný rozbor dokládající kvalitu vody (to že splňuje kritéria vody pitné) na počátku nájmu či v jeho průběhu, nepředložili.

30. Problémy s množstvím vody i kvalitou vody, byly vytýkány ze strany žalobkyně i paní [jméno FO], a to jak žalované, tak žalovanému. Protože žalobkyně a paní [jméno FO] nejsou odbornice, zpočátku vše řešily osobně či telefonicky, písemně až následně přes WhatsApp či žalobkyně písemně např. emailem ze dne [datum] žalobkyně požadovala odstranění závad v domě, včetně vyčištění obou studní a předložení atestu vody po provedení čištění. Žalobkyně taktéž požadovala slevu na nájemném, kterou žalovaní odmítli a jednostranně oznámili navýšení nájemného s účinností od [datum], jehož úhradu následně urgovali. Konflikt dospěl do té míry, že dopisem ze dne [datum] žalovaní sdělili žalobkyni, že jí vypovídají nájem pronajaté nemovitosti, a to z důvodu, že „S ohledem na Vaši bezpečnost žádáme o vystěhování. Vaše zdraví je pro nás na prvním místě. Z důvodu veřejného zájmu potřebujeme dům, ve kterém se byt nachází připojit na vodovodní řád, když je dle Vašich zkušeností problém s vodou.“; listina však neobsahovala poučení o právu nájemce požádat o přezkum oprávněnosti výpovědi.

31. Z uvedeného soud uzavírá, že po převzetí bytu žalobkyní trpěl byt soustavnými vadami spočívajícími v nedostatečném množství vody a od března 2024 též v její zdravotní i užitkové závadnosti (voda nebyla v kvalitě pitné vody), přičemž náprava nebyla ze strany žalovaných zajištěna v rozsahu způsobilém obnovit obvyklou uživatelnost bytu. Výpověď z nájmu ze dne [datum] postrádala zákonem vyžadované poučení o právu na přezkum.

32. Podle § 2286 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“) výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně 33. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

34. Podle § 2265 odst. 1 o. z. pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

35. Podle § 2265 odst. 2 o. z. neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

36. Podle § 2265 odst. 3 o. z. neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

37. Podle § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.

38. Podle § 2247 odst. 2 o. z. pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

39. Zjištěný skutkový stav soud posoudil po právní stránce ve smyslu shora citovaných ustanovení a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení nebylo sporu o tom, že mezi žalobkyní, jako nájemcem, a žalovanou (žalovaný, jakožto manžel dal bezesporu konkludentní souhlas k takovému jednání v podobě uzavření nájemní smlouvy, když svoje postavení v tomto směru jednak nesporoval a jednak v záležitostech nájmu jednal – komunikoval s žalobkyní a svědkyní ohledně vad) byla uzavřena platná smlouva o nájmu bytu v domě [adresa]. V projednávaném období (září 2023 až říjen 2024) bylo nájemné sjednáno ve výši 17 000 Kč měsíčně. Žalobkyně následně byt užívala spolu se svými třemi dětmi.

40. Předmětem řízení byly dva samostatné nároky vznesené žalobkyní, a to určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu a požadavek na zaplacení částky 21 750 Kč představující slevu z nájmu. Pokud se jedná o neoprávněnost výpovědi z nájmu, bylo zjištěno, že výpověď obsažená v listině ze dne [datum], kterou žalovaní dali žalobkyni, neobsahovala v rozporu s ustanovením § 2286 odst. 2 o. z. poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Zároveň v řízení nebylo tvrzeno, že by poučení bylo dáno jiným způsobem. S ohledem na uvedené soud v této části žalobě vyhověl a určil, že výpověď je neoprávněná.

41. Jestliže žalobkyně uplatnila nárok na slevu z nájmu, soud k tomu uvádí, že povinností pronajímatele je zajistit po dobu nájmu nezbytné služby, kterými jsou i dodávky vody (§ 2247 odst. 2 o. z.). Pronajímatel je pak povinen zajistit nájemci možnost odběru pitné vody v bytě, jako plnění spojeného s užíváním bytu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2008/2003). Rozhodnutí označené žalovanými (sp. zn. 33 Cdo 670/2012) nebylo přiléhavé na danou věc, když zde byl řešen jiný skutkový stav v návaznosti na prodej nemovité věci, nikoliv vztah nájemní. Soud má za to, že této povinnosti se pronajímatel nemůže zprostit tím, že bez dalšího uvede, že byt je zásobován vodou ze studny, což samo o sobě kvalitu pitné vody nevylučuje, tím spíše v případě, kdy bylo prokázáno, že o kvalitě vody, tj. že je voda pitná, byla žalobkyně opakovaně ujišťována, a to i před započetím nájmu. Žalovaní jako pronajímatelé tedy byli povinni zajistit přístup žalobkyně k pitné vodě, pokud tak neučinili, trpěl předmět nájmu vadou. Povinnost zajistit dodávky vody pitné pak nemohou žalovaní zlehčovat tím, že si měla žalobkyně zajistit filtr na vodu a přenášet tak reparaci vady na ni jako nájemce. Pro úplnost je třeba dodat, že je pravdou, že v nájemní smlouvě byly výslovně rozúčtovány poplatky za služby v bytě, a to popelnice, teplá užitková voda, elektřina, s vzhledem k umístění (v oddílu nájemné) se jednalo tedy o dohodu o výši záloh, nikoliv o dohodu, jaké konkrétní služby jsou s užíváním bytu žalovanými poskytovány. Je proto třeba vyjít subsidiárně z § 2247 odst. 2 o. z. Rovněž bylo prokázáno, že dodávky vody nebyly zajištěny žalovanými v takové míře, aby zajišťovaly běžné užívání bytu žalobykní a jejími dětmi, a to i s ohledem, že ze stejného vodního zdroje čerpal i druhý byt v domě. Žalovaní se před sjednáním nájmu ani v průběhu nepřesvědčili o dostatečném zásobení vodou pro počet obyvatel domu a předmět nájmu tedy trpěl i vadou spočívající v nedostatečném množství dodávané vody pro běžné úděly bydlení.

42. Podle shora citovaného ustanovení § 2265 o. z. je pronajímatel povinen odstranit vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce vadu oznámil. Notifikační povinnost je nájemce je v kontextu citovaného ustanovení zakotvena proto, aby se pronajímatel mohl o vadách dozvědět a mohl tak plnit své povinnosti. Povinnost nájemce z hlediska notifikace potřeby oprav stíhajících pronajímatele je takto založena ale subsidiárně, a to za účelem docílení informovanosti pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu, protože pokud se o nutnosti opravy pronajímatel dozví sám, je třeba aby konal bez takové notifikace (rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2005, sp. zn. 28 Cdo 513/2005, a ze dne 27. 4. 2011, sp. zn. 25 Cdo 2126/2010). Na splnění povinnosti nájemce oznámit pronajímateli, že věc má vady, proto není nutné trvat, jestliže pronajímatel zjistil tuto skutečnost jinak (k tomu také rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 6. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2294/2023)

43. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně vady předmětu nájmu (kvalita a kvantita vody) oznamovala žalovaným opakovaně a bezprostředně poté, co je zjistila, a to buď sama nebo v koordinaci s druhou nájemkyní, paní [jméno FO]. Zprvu se jednalo o osobní kontakty, posléze i elektronickou komunikaci, jak bylo rozvedeno výše. Nadto žalovaní od počátku trvání nájmu mohli vědět, že nejsou schopni zajistit dodávku pitné vody, resp. za kvalitu vody se zaručit, když voda pocházela z vlastní studny a k tomu nepředložili žádné „atesty“, byť z judikatury vyplývá, že součástí služeb spojených s užíváním bytu je v případě nájmu bytu i zajištění dodávek pitné vody. Tato vědomost žalovaných pak byla pouze posílena tím, že si na kvalitu vody stěžovaly jak žalobkyně, tak svědkyně [jméno FO]. S ohledem na povahu nemovitosti, kdy se jedná o dům, kde byly pronajímány dva byty, přičemž jak žalobkyně, tak svědkyně postupovaly téměř od počátku koordinovaně, nelze klást k tíži žalobkyně, že sama výslovně vady třeba nevytkla, neboť notifikační povinnost má za cíl, aby se vlastník mohl o vadách dozvědět a něco s nimi dělat, pokud již však mohl o jejich existenci nabýt vědomost jinak (např. tím, že před započetím nájmu, kde navíc pronajímatel vystupuje jako silnější strana, se ujistí, že je schopen dostát svým povinnostem, ke kterým se v rámci nájemní smlouvy zavázal). Pokud tomu tak nebylo, jde to pouze k tíži pronajímatele, tedy žalovaných. V řízení bylo prokázáno, že nedostatečnou kvantitu vody žalobkyně oznamovala žalovaným opakovaně, což je patrné i z toho, že nakonec žalobkyně psala na přání žalované na obec [adresa] s žádostí o zajištění vodovodu. Bylo navíc prokázáno, že žalovaní opakovaně, v rozporu se skutečností, ujišťovali žalobkyni, že předmět nájmu nemá vady, tj. že voda je pitná a mají k ní „atest“, popřípadě, že vodou plýtvají a je jí dostatek. V tomto směru tedy nelze klást k tíži žalobkyně, pokud problémy s vodou nenotifikovala důrazněji či častěji. Soud měl tedy za to, že notifikační povinnost ze strany žalobkyně byla splněna, resp. i kdyby nebyla (v případě kvality), neměla by za následek zánik jejího nároku na slevu.

44. Možností pronajímatele je samozřejmě vadu odstranit v přiměřené době. Řádným odstraněním vady musíme rozumět takový stav předmětu plnění, kdy se předmět plnění stane opět bezvadným, tj. realizace určitých prací, které však nepovedou k návratu předmětu plnění v takový stav, že je způsobilý k řádnému užívání, nemůže být považováno za odstranění vady. [KABELKOVÁ, Eva, SELUCKÁ, Markéta. § 2265 (Odstranění poškození nebo vady). In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 20553014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 414, marg. č. 3.] Ačkoliv se žalovaní snažili částečně vady napravit, ať už přečerpáváním vody ze studny, nebo nalitím sava do studní, tato opatření nepřispěla k tomu, aby došlo k odstranění vady. Jelikož nic dalšího za účelem odstranění vady neprovedli, nelze hovořit o tom, že došlo k řádnému odstranění vady.

45. Žalovaní se proto dostali s odstraněním obou vytýkaných vad do prodlení. Pokud se pronajímatel dostane do prodlení s odstraněním vady a nájemce vadu sám neodstraní, vzniká nájemci na slevu z nájemného po dobu trvání poškození nebo vady. Současně, aby nárok na slevu vznikl, musí se jednat o vadu podstatnou, takovou, která ztěžuje užívání bytu podstatným způsobem. Žalobkyně nerozporovala, že byla seznámena s tím, že dům s bytem je zásobován vodou ze studny, tedy měla na paměti, že komfort užívání vody nebude shodný, jako v bytě s připojením na klasický vodovodní řad, nicméně s ohledem na zjištěné okolnosti má soud za to, že takový nedostatek vody, který se projevil tak, že žalobkyně i svědkyně musely pravidelně koordinovat spotřebovávání vody, není vadou, kterou by bylo možné označit za nepodstatnou. V momentě, kdy obě bytové jednotky dodržovaly opatření (šetřily s vodou) a přesto množství vody kolísalo od počátku, a dále musely přijmout opatření v podobě převařování vody a kupování balené vody (případně její dovoz od příbuzných), lze hovořit o tom, že žalobkyni bylo užívání bytu ztíženo podstatným způsobem. Jak žalobkyně, tak svědkyně [jméno FO] uvedly, že problémů bylo více, nicméně zásadní byl problém s vodou. Přístup k pitné vodě v bytě, který si osoba pronajímá, je zcela standartním požadavkem. Nelze nezmínit, že i sám zástupce žalovaných označil byt za „standartní byt po rekonstrukci“ (viz č. l. 39), přičemž pro běžného člověka v našich podmínkách, je běžným standardem přístup k pitné vodě a její dostatečné množství na běžnou denní spotřebu. Nedostatek vody i její nedostatečná kvalita, tj. že nebyla pitná, jsou tedy podstatnými vadami předmětu nájmu, za které lze v souladu s § 2265 žádat slevu z nájemného.

46. Nedostatek množství vody se projevil bezprostředně po nastěhování žalobkyně do bytu a přes dočasné technické zásahy (dopojení druhé studny), případně přes měsíce, kdy bylo více vlhko a vody tudíž bylo přirozeně více, nebyl odstraněn. Soud vzal za prokázané, že žalobkyně vadu oznámila a žalovaní nezajistili plnohodnotnou dodávku nezbytné služby tak, aby bylo dostatek vody pro běžné užití pro domácnost žalobkyně (s přihlédnutím ke spotřebě v domácnosti paní [jméno FO]), náleží žalobkyni sleva z nájmu za nedostatek vody od počátku nájmu až do října 2024, jak požadovala. Jelikož nebylo prokázáno, že by voda pitná opravdu nebyla i v době do března 2024, kdy žalobkyně i svědkyně začaly problémy pociťovat, objevily se krávy, vzal soud za prokázaný nárok žalobkyně na slevu z nájmu, co do kvality vody, pouze v době od března 2024 do října 2024.

47. Pokud se soud zabýval výší slevy, tak vzal v úvahu, že sleva představuje určitou sankci za porušení závazku pronajímatele a měla by svou výší vyjadřovat míru újmy nájemce, obecně by se tedy mělo vycházet ze všech skutečností, které mají význam pro to, aby byla slevou vyvážena určitá újma vznikající nájemci [KABELKOVÁ, Eva, SELUCKÁ, Markéta. § 2265 (Odstranění poškození nebo vady). In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 414, marg. č. 5.]. Soud přihlížel také k ujednanému nájemnému, délce trvání vadného stavu a také k povaze a závažnosti vady.

48. Žalobkyně požadovala slevu z nájmu v celkové výši 1 500 Kč měsíčně za polovinu měsíce srpna 2023 (když se nastěhovala [datum]) a měsíce září 2023 až říjen 2024. Žalobkyní požadovaná sleva představuje 8,8 % ze sjednaného nájmu 17 000 Kč a jako taková je zcela přiměřená tomu, že v bytě byl nedostatek vody pro její domácnost skládající se ze čtyř členů, což se projevilo tím, že žalobkyně byla omezena v možnosti využití vody, musela šetřit a koordinovat užívání vody se sousedkou paní [jméno FO]. Navrhovaná částka i s ohledem na trvání vady v podobě nedostatku vody (po celou projednávanou dobu) a její povahu (ve srovnání s vadnou kvalitou vody) zcela přiměřeně vyvažuje újmu, která tím žalobkyni vznikla.

49. V době od března 2024 pak přistoupila další vada v podobě špatné kvality vody, která újmu vznikající žalobkyni zvýšila, když musela po dobu trvání vady (v tomto řízení do října 2024) kupovat balenou vodu (případně ji zajišťovat přes matku), převařovat vodu. V takovém případě by žalobkyni náležela vyšší částka jako sleva z nájmu za obě vady, nicméně soud byl v tomto směru vázán návrhem a nemohl jej překročit, a proto žalobkyni přiznal i za tuto vadu požadovanou částku 1 500 Kč měsíčně. Soud proto žalobě zcela vyhověl a přiznal žalobkyni slevu z nájmu ve výši celkem 21 750 Kč (750 Kč jako polovina měsíční slevy za srpen 2023 a dále 14krát 1500 Kč za celé měsíce září 2023 až říjen 2024).

50. Pouze pro doplnění soud dodává, že zástupce žalovaných poté, co bylo jednání odročeno za účelem vyhlášení rozsudku sdělil, že žalovaní vůči žalobkyni jednostranně započetli pohledávku ve výši 18 000 Kč z titulu smluvní pokuty, která vznikla z titulu neplnění peněžitých a nepeněžitých povinností ze strany žalobkyně z nájemní smlouvy, a to za období od [datum] do [datum], a odkazoval se na výjimku z koncentrace. V tomto směru soud neprováděl žádné dokazování k tvrzené pohledávce, když neměl za to, že by tvrzení a předložené důkazy splňovaly jakoukoliv výjimku z koncentrace stanovenou v § 118b o. s. ř. a jedná se tedy o nepřípustné novoty. Tvrzená pohledávka ze smluvní pokuty vznikla nejpozději ke dni [datum], tedy v době, kdy ještě nenastaly účinky koncentrace řízení dle shora citovaného ustanovení a žalovaní mohli skutečnosti a důkazy k této pohledávce řádně tvrdit a označit. Samotná skutečnost, že právní jednání v podobě započtení učinili až poté, co nastala koncentrace, nepřivodí otevření možnosti tvrdit nové skutečnosti a doplňovat dokazování stran započítávané pohledávky (v podrobnostech srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2021, sp. zn. 31 Cdo 1475/2020, které překonalo rozhodnutí, na které odkazoval zástupce žalovaných, konkrétně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2018, sp. zn. 32 Cdo 4182/2016). Takto uplatněná pohledávka, i kdyby byla důvodná, by pro účely tohoto rozhodnutí nezapříčinila zánik nároku žalobkyně, a tedy zamítnutí žaloby.

51. O náhradě nákladů mezi účastníky soud rozhodl v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. V projednávané věci měla žalobkyně plný úspěch, proto jsou žalovaní povinni uhradit jí plnou náhradu nákladů řízení. Soud při výpočtu náhrady nákladů řízení postupoval v souladu s vyhláškou č. 177/1996 Sb. (dále jen „AT“). Celkové náklady řízení činí 37 566 Kč a jsou představovány zaprvé zaplaceným soudním poplatkem 3 088 Kč a zadruhé náklady právního zastoupení žalobkyně tvořené odměnou advokáta dle § 8 odst. 1 AT ve znění do 31. 12. 2024 a § 9 odst. 1 AT ve znění do 31. 12. 2024 ve spojení s § 12 odst. 3 a 7 AT ve znění do 31. 12. 2024 (tarifní hodnota tak činí 10 000 Kč a 21 750 Kč) ve výši 7 140 Kč za 3 úkony právní služby učiněné zástupcem žalobkyně [příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby] po 2 380 Kč, odměnou advokáta dle § 8 odst. 1 AT a § 9 odst. 1 AT ve spojení s § 12 odst. 3 a 7 AT (tarifní hodnota tak činí 30 000 Kč a 21 750 Kč) ve výši 15 900 Kč za 5 úkonů právní služby učiněné zástupcem žalobkyně [vyjádření z [datum], účast na jednání dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast u jednání dne [datum] a účast u jednání dne [datum]] po 3 180 Kč, dále částkou 900 Kč jako tři režijní paušály po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT ve znění do [datum] za každý shora uvedený úkon do data [datum], dále částkou 2 250 Kč jako pět režijních paušálů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 AT za každý shora uvedený úkon od data [datum], dále cestovným za cestu zástupce žalobce k jednáním soudu z Třince do FrýdkuMístku a zpět ve dnech [datum], [datum] a [datum] v délce jedné cesty (tam i zpět) 60 km osobním automobilem značky Honda o spotřebě 5,6 l/100 km benzínu N95 při náhradě za cestu ve výši 5,80 Kč/km celkem 468 Kč jedna cesta (celkem 1 404 Kč za všechny jízdy), za tyto jízdy náleží náhrada za promeškaný čas dle § 14 odst 3 AT za celkem 6 půlhodin (jedna cesta jedna půlhodina), celkem 900 Kč, to vše, vyjma soudního poplatku, včetně náhrady za 21% DPH ve výši 5 984 Kč, kterou je povinen z přiznané odměny a náhrad odvést zástupce žalobkyně jako registrovaný plátce DPH. Žalobkyni soud nepřiznal náhradu za úkon advokáta v podobě přípisu ze dne [datum], když se jednalo pouze o sdělení aktuálních údajů svědkyně [jméno FO], jednalo se tedy o natolik jednoduché podání, že za něj náhrada nenáleží. Soud rovněž nepřiznal náhradu za náklady vynaložené v souvislosti se zkouškou vody, když ze strany žalobkyně nebyla předložena žádná listina prokazující, že faktura vystavená zhotovitelem, byla uhrazena.

52. Lhůta k plnění byla stanovena na 3 dny podle § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř., když k jinému postupu soud neshledal podmínky.

Poučení