9 C 314/2023 - 40

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní JUDr. Andreou Höllgeovou ve věci žalobkyň: a) [Jméno zainteresované osoby 0/0], narozená [Datum narození zainteresované osoby 0/0], bytem [Adresa zainteresované osoby 0/0] b) [Anonymizováno], bytem [Adresa zainteresované osoby 0/1] obě zastoupeny [Jméno zainteresované osoby 1/0], advokátem, sídlem [Adresa zainteresované osoby 1/0] proti žalované: [Jméno zainteresované osoby 2/0], narozená [Datum narození zainteresované osoby 2/0], bytem [Adresa zainteresované osoby 2/0] o zaplacení částky 50 700 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyním částku 50 700 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % z částky 50 700 Kč od 06.07.2023 do zaplacení a s úrokem 6,86 % ročně z částky 33 800 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 16 900 Kč od 15.04.2022 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Řízení v rozsahu o zaplacení úroku 6,86 % ročně z částky 16 900 Kč od 31.03.2022 do 14.04.2022 se zastavuje.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyním na náhradě nákladů řízení částku 40 122,28 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyň [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], advokáta.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhaly na žalované zaplacení částky 50 700 Kč spolu s příslušenstvím a náklady řízení. Žalobu odůvodnily tím, že žalobkyně a žalovaná dne 31.03.2022 uzavřely nájemní smlouvu k [Anonymizováno] na adrese [adresa] (dále jen „byt“ a „nájemní smlouva“). Na základě nájemní smlouvy žalobkyně složily žalované jistotu ve výši 50 700 Kč. Smluvní vztah založený nájemní smlouvou skončil ke dni 30.03.2023, o čemž byl sepsán předávací protokol. Po ukončení nájemního vztahu žalovaná žalobkyním nevrátila jistotu. Předžalobní výzvou žalobkyně žalovanou vyzvaly k vrácení jistoty s tím, aby do 5 dnů ode dne, kdy žalovaná výzvu obdrží, vrátila jistotu žalobkyním. Vzhledem k tomu, že žalobkyně složily dne 31.03.2022 jistotu ve výši 50 700 Kč, ztratily tím dispoziční oprávnění k těmto prostředkům a nemohly s nimi jakkoliv nakládat ani je zhodnocovat. Žalovaná má tedy též povinnost vrátit žalobkyním úroky za disponování cizích finančních prostředků. K vrácení dispozičních úroků též žalobkyně vyzvaly žalovanou předžalobní výzvou ze dne [datum].

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s ohledem na zvýšenou spotřebu služeb s nájmem spojených, zejména vodného a stočného, a vzniku škody na majetku pronajímatele, kdy žalovaná započetla pohledávky žalované ve výši 50 692,943 Kč proti jistině 50 700 Kč s tím, že zbývající částka ve výši 7,057 Kč bude započítána na zvýšení cen služeb za dobu od 01/2023 do 03/2023. Žalovaná po ukončení nájemního vztahu ke dni 31.03.2023 započítala na složenou jistotu, co jí žalobkyně dluží., a to částku 17 943,943 Kč z titulu vypořádání zálohových plateb, částku 2 404 Kč za spálené plechy do trouby, částku 1 345 Kč za úhradu pojištění odpovědnosti za škodu, částku 3 000 Kč za materiál na opravy v bytě a částku 26 000 Kč na vymalování bytu. V rámci korespondence žalobkyně č. 1 zůstala sporná pouze výše účtované částky za vymalování stěn a stropu bytu. Vzhledem k tomu, že došlo k započtení, obě pohledávky se ke dni 01.04.2023 zrušily v rozsahu, v jakém se kryly, nemají žalobkyně ani nárok na úrok z žalované částky.

3. Podáním ze dne [datum] žalobkyně uvedly, že vyúčtování žalované nesplňuje zákonné podmínky, tj. není řádným, není přehledným a očividně je založeno pouze na kalkulaci žalované, která však nemá žádnou oporu na objektivně ověřitelné zdroje, jak to předpokládá zákon č. 67/2013 Sb. Pokud se jedná o údajné poškození předmětu nájmu (v pronajatém bytě), tak tuto tvrzenou škodu žalovaná nedokládá ani například fakturami, ani neprokazuje, zda skutečně nějaká věc byla poškozena. Pokud se žalovaná odvolává na jí předloženou komunikaci, tak z ní nevyplývá žádné uznání dluhu, nýbrž pouhá snaha žalobkyň najít smírčí způsob řešení problému s vrácením jistoty, kdy byly připraveny ustoupit část pohledávky, aby se nemusely s žalovanou nadále hádat. Pokud se jedná o vymalování stěn, které žalobkyně údajně dle nájemní smlouvy měly provést, žádné ustanovení nájemní smlouvy nezavazovalo žalobkyně k tomu, aby po vyklizení bytu musely na vlastní náklad provést výmalbu. Taková povinnost by vznikla pouze v případě, pokud by došlo k poškození výmalby bytu v době trvání nájmu. K žádnému poškození, respektive naplnění podmínky dané uvedeným ustanovením nájemní smlouvy, nedošlo, a žalovaná se toto ani nesnažila prokázat. Žalovaná, ač vznesla jako procesní obranu započtení, nedotvrdila, ani neprokázala, že má jakékoliv splatné pohledávky vůči žalobkyním, s ohledem na to však žalovanou pohledávku uznala, jsou proto splněny předpoklady k tomu, aby soud návrhu žalobkyň v celém rozsahu vyhověl.

4. Podáním ze dne [datum] žalovaná uvedla, že žalobkyně od žalované obdržely řádné a včasné vyúčtování začátkem května 2023, s ohledem na doručené vyúčtování žalované od společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) v dubnu 2023. Jednalo se o vyúčtování služeb ze dne 05.05.2023, upřesněného o účtování i za 3 měsíce roku 2023 v cenách roku 2022, jako součást dopisu ze dne [datum]. Výpočet celkových doložených a tím i započtených pohledávek je 50 692,943 Kč proti jistotě ve výši 50 700 Kč. U zbývající částky 7,057 Kč došlo k zápočtu tím, že byla konzumována, tedy dospěla k započtení vzhledem ke zvýšeným nákladům za 3 měsíce roku 2023. Vyúčtování záloh úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu bylo předloženo na základě ověřených zdrojů, tedy na základě údajů převzatých z vyúčtování od SVJ. V původním vyúčtování ze dne 05.05.2023 žalovaná nezohlednila, že v období od 01.01.2022 do 31.03.2022 nedošlo k žádné konzumaci vodného a stočného, neboť byt byl neobydlený. Žalobkyně konzumovaly tuto službu od 01.04.2022 a další 3 měsíce v roce 2023 až do 31.03.2023. Zúčtování za 3 měsíce roku 2023 bylo provedeno v cenách roku 2022. Peněžitá jistota k započtení se netýká pouze nájmu, ale i nesplnění jiné povinnosti vyplývající z nájmu. V nájemní smlouvě nebyla sjednána žádná výše úroku z jistoty. Není na ně bez plnění dalších podmínek zákonný nárok. Žalobkyně na takové úroky z jistiny by nárok neměly, i kdyby jim vznikl. Žalobkyně nejpozději dnem 31.03.2023, kdy byt opustily a podepsaly předávací protokol, byly zavázány k vymalování bytu, když v protokolu je uvedeno, že byt není vymalovaný. Žalovaná požadovala za vymalování bytu částku 26 000 Kč. Žalobkyně uznaly svou povinnost vymalovat, když v emailu ze dne 17.05.2023 přímo uvedly „souhlasím s tím, že zaplatím vymalování“. Následně zprávou ze dne 01.06.2023 nabídly byt dodatečně vymalovat za podmínky, že v bytě nikdo nebude. Pokud se týká výpočtu škod, které vznikly za dobu nájmu žalobkyň, o existenci poškození žaluzií a spálených plechů do trouby, žalobkyně věděly nejpozději zápisem a podepsáním předávacího protokolu ze dne 30.03.2023 a nic jim nebránilo plechy nahradit jinými. Protože tak neučinily, vznikla žalované škoda. U myčky se jednalo o její opravu po neodborném zásahu do spotřebiče přítelem jedné ze žalobkyň. Odstraněním šroubů z odpadu byla a je dosud myčka funkční. Splatné pohledávky žalobkyň a žalované se setkaly ke dni skončení nájmu, to je k 31.03.2023, bez ohledu na skutečnost, že k vyúčtování za rok 2022, kdy pohledávka vznikla, došlo až 05.05.2023. Bylo povinností žalobkyň platit jako součást nájmu i náklady za služby s nájmem spojené, a při ukončení nájmu doplatit žalované náklady za spotřebované služby a nahradit žalované vyčíslenou škodu. Vyúčtování nákladů na služby v bytovém domě bylo provedeno v souladu se zákonem s § 3 zákona č. 67/2013 Sb., kdy byly vyúčtovány služby úklid společných částí domu, odvoz komunálního odpadu, spotřeba elektrické energie ve společných částech domu, zejména osvětlení, dodávka studené vody a odvádění odpadních vod a provozní náklady. Dále náklady na vlastní správní činnost (vedení účetnictví) a příspěvek na správu domu a pozemku. Dodržení lhůty pro den 05.05.2023 vyhotovené vyúčtování nebylo možné spravedlivě požadovat, neboť žalovaná musela nejdříve obdržet ve stejné lhůtě, tj. do 30.04.2023 vyúčtování od SVJ. Byla stanovena nevyvratitelná domněnka souhlasu se způsobem a obsahem vyúčtování, v případě marného uplynutí lhůty pro uplatnění námitek, která je 30denní ode dne doručení vyúčtování. To platí i pro dodatečné upřesnění vyúčtování spotřeby služeb i za dobu 3 měsíců roku 2023 v cenách roku 2022. Žalobkyně nepředložily žalované v zákonné lhůtě námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování, tak zůstal nedoplatek nákladů za služby ve výši 17 943,943 Kč, který vznikl do doby ukončení nájmu a byl oprávněně započten ke dni, kdy se pohledávky setkaly, tj. 31.03.2023. Žalovaná nabídla žalobkyním slevu z ceny za vymalování, byla ochotna akceptovat žalobkyněmi nabídnutou cenu ve výši 22 848 Kč za menší vypočtenou výměru 104 m2 oproti částce 26 000 Kč za skutečnou výměru 228 m2. Ostatní částky z vyúčtování zůstaly do doby převzetí věci právním zástupcem nesporné, respektive nebyly žalobkyněmi zpochybňovány, a tudíž nebyly ve vzájemné korespondenci řešeny. Nebylo tedy pochyb o důvodném placení zkonzumovaných služeb ve výši 17 943,943 Kč, pojištění odpovědnosti za škodu ve výši 1 345 Kč, spálené plechy do trouby ve výši 2 404 Kč, za materiál na opravu, zejména nefunkční žaluzie, zavírání dveří u vstupu do šatny, poškozených rohů zdí, ve výši 3 000 Kč. Žalobkyně svůj závazek uhradit vymalování bytu uznaly v emailové zprávě ze dne 17.05.2023. Proti jistotě došlo k započtení splatných pohledávek, které žalované vznikly z vyúčtování nákladů, včetně náhrady škody ze zničených či poškozených věcí.

5. Soud ve věci provedl dokazování a dospěl na tomto základě k následujícím skutkovým zjištěním:

6. Mezi účastníky bylo nesporné, že v období od 01.04.2022 do 31.03.2023 byla žalovaná vlastníkem bytové jednotky [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], zapsané na LV č. [hodnota] u [Anonymizováno] katastrální pracoviště [adresa], pro katastrální území [adresa] (informace o jednotce, nesporné tvrzení žalobkyň – č. l. 26 spisu).

7. Žalobkyně jako nájemkyně a žalovaná jako pronajímatel uzavřely dle 31.03.2022 nájemní smlouvu o nájmu předmětného bytu o velikosti [Anonymizováno], na adrese [adresa], o výměře [Anonymizováno] m2. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 01.04.2022 do 21.03.2023. Dle článku IV. odst. 1 nájemce při podpisu složil k rukám pronajímatele jako jistotu částku 33 800 Kč a do 30.04.2022 je nájemce povinen uhradit zbylou částku ve výši 16 900 Kč. Jistotu ve výši 50 700 Kč je pronajímatel povinen nájemci při skončení nájmu vrátit, je však oprávněn započíst, co mu bude nájemce dlužit z nájmu nebo na zálohách, či z vyúčtování služeb nebo na náhradu škody, kterou nájemce pronajímateli způsobil. Pronajímatel podpisem této smlouvy potvrzuje, že jistotu ve výši 33 800 Kč převzal. Dle článku V. nájemce vedle sjednaného nájemného za užívání pronajatého bytu zavázal platit zálohy na plnění poskytovaná při užívání bytu v celkové výši 1 200 Kč měsíčně, přičemž tato celková částka zahrnuje zálohu na: spotřebu elektřiny ve společných částech domu, vodné a stočné, úklid společných prostor, odvoz odpadu, pojištění odpovědnosti nájemce za škodu. Zálohy spojené s užíváním bytu ve výši 1 200 Kč měsíčně, jsou splatné spolu s nájemným vždy do 15. dne předchozího měsíce. Zálohu za měsíc duben nájemce zaplatil v hotovosti k rukám pronajímatele při podpisu smlouvy. Pronajímatel se zavazuje předložit nájemci vyúčtování služeb vždy poté, kdy sám obdržel řádné vyúčtování těchto služeb. Veškeré přeplatky či nedoplatky těchto vyúčtování jsou splatné do 14 dnů od ukončení reklamační lhůty, která trvá 21 dnů od obdržení vyúčtování pronajímatelem. Dle článku IX. odst. 4 při skončení nájmu je nájemce povinen byt vyklidit a odevzdat jej pronajímateli nejdéle následující den ode dne skončení nájmu, a to ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Provede-li nájemce v bytě barevnou výmalbu stěn či stropu, nebo nalepí-li v bytě tapety, je povinen na své náklady tapety odstranit, provést opravu omítek, k jejichž došlo případně při odstraňování tapet dojde, a v obou případech stěny i stropy bytu bíle vymalovat, tj. uvést byt do stavu, v němž jej převzal. O vyklizení a předání bytu vyhotoví účastníci písemný protokol. Dle článku X. odst. 3 pronajímatel nebude vystavovat a doručovat nájemci faktury na zaplacení nájemného a záloh na služby a nájemce odpovídá za to, že nájemné a zálohy na služby jím budou placeny řádně a včas, dále byla uvedena adresa pro doručování pronajímateli [adresa] a email [e-mail]., adresa pro doručování nájemci je [adresa], email [e-mail], a [e-mail].

8. Žalobkyně složily k rukám jistotu ve dvou splátkách, a to při podpisu smlouvy ve výši 33 800 Kč a dne 15.04.2022 (nájemní smlouva, nesporné tvrzení žalované – c. l. 28 spisu).

9. Žalovaná žalobkyním předala dne 31.03.2022 byt na základě nájemní smlouvy ze dne 31.03.2022, byt byl předán čistý, vymalovaný a uklizený. Byly též zaznamenány stavy měřících přístrojů, včetně vodoměru na WC, č. 17001302, stav 0,276 m3, vodoměr kuchyně č. 17000999, stav 1,543 m3 (předávací protokol ze dne 31.03.2022).

10. Žalobkyně předaly žalované předmětný byt dne 30.03.2023, byt byl předáván čistý, nevymalovaný, uklizený. Byl zaznamenán stav měřících přístrojů, vodoměr na WC, č. 17001302, stav 115,162 m3, vodoměr kuchyně, č. 17000999, stav 13,014 m3. Dále byl v pokoji u vnitřní okenní žaluzie zjištěn poškozený řetízek, v kuchyňském koutu bylo zjištěno, že plechy jsou spálené a je nutné je vyměnit (předávací protokol - zpětný ze dne 30.03.2023).

11. Žalobkyně uzavřela jako pojistník pojistnou smlouvu na odpovědnost v běžném životě, kdy pojištěnou byla žalobkyně b), celkové roční pojistné činilo 1 116 Kč, pojistná smlouva byla ukončena ke dni [datum] na žádost žalované (část pojistné smlouvy č. [hodnota], část pojistné smlouvy č. [hodnota], ukončení pojistné smlouvy č. [hodnota], žádost žalované o ukončení pojistné smlouvy ze dne [datum], nesporné tvrzení žalobkyň o výši pojistného – č. l. 30 spisu).

12. Dne 05.05.2023 žalovaná provedla vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu č. [hodnota] a to za období od 01.04.2022 do 31.03.2023, kde žalovaná uvedla zaplacené zálohy ve výši 14 400 Kč (12 x 1 200 Kč). Oproti tomu uvedla (i) náklady na dům a vodné v bytě v cenách 2022: vodné, stočné, úklid, odpad, elektřina STA správní poplatky (účetní bankovní poplatky, drobné nákupy – opravy, žárovky apod.) ve výši 28 230 Kč, (ii) nedoplatek z vyúčtování od SVJ ve výši 13 830 Kč a (iii) dle smlouvy pojištění odpovědnosti za škody na bytě ve výši 1 345 Kč (1 116 + 151 + 78), (iv) za materiál a drobné opravy, které žalovaná zaplatila panu Schickerovi, ve výši 3 000 Kč. Dále uvedla (v) k započítání je 2 ks originální plechy do trouby (spálené, původní byly zcela nové) částka ve výši 2 404 Kč (1 189 + 1 215), (vi) dle smlouvy malování 26 000 Kč, zaplacená jistina 50 700 Kč, náklady celkem 46 579 Kč. Z důvodu velké (nadměrné) spotřeby vody zůstává minimální záloha na vodu ve výši 4 121 Kč za období od [datum] do 31.03.023 k vyúčtování za rok 2023, tedy vyúčtování v roce 2024. Vyúčtování zaslala žalovaná žalobkyním emailem (email ze dne [datum], vyúčtování ze dne [datum], nabídka k plechům AEG Electrolux Zanussi ve výši 1 215 Kč a 1 189 Kč).

13. SVJ v domě [adresa], IČO [IČO], provedlo vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytovaná s užíváním objektu, kdy žalované za období od [datum] do [Datum narození zainteresované osoby 1/0] byl vyúčtován nedoplatek ke dni [datum] ve výši 7 059 Kč. Žalovaná uhradila měsíční předpisy a platby ve vyúčtovaném období částkou 21 144 Kč, když měsíčně hradila částku 1 762 Kč. Ve vyúčtování bylo vyúčtováno vodné za 91 271 m3 - celkové náklady 10 772 Kč, nedoplatek 4 988 Kč, úklid náklady 1 769 Kč, nedoplatek 305 Kč, odpad náklady 1 763 Kč, nedoplatek 1 079 Kč, elektřina ve výši 191 Kč, přeplatek 145 Kč, STA 84 Kč náklady, pojistné 693 Kč, nedoplatek 117 Kč, správní poplatek 2 515 Kč, nedoplatek 715 Kč (vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu za rok 2022).

14. Dopisem ze dne 20.07.2023 žalovaná provedla opravu vyúčtování, kdy vyúčtovala pod bodem 1) celkové náklady na dům rozúčtované pro byt č. [hodnota] na období od 01.04.2022 do 31.12.2022 upravila (i) vodné a stočné, kdy z celkové spotřeby 91,271, odečetla 0,276 a přičetla 1 543, rovná se 89,452, cena na jednotku 118,0223 Kč, cena celkem [hodnota] x 118,0223, rovná 10 557,33 Kč. (ii) Ostatní náklady (vodné, úklid, odpad, elektřina společných prostor, STA, správní poplatek...): za rok 2022 17 431 Kč: 12 měsíci = 1 452,583 x 9 měsíců = 13 073,25 Kč. Celkové náklady činí 10 557,33 Kč + 13 073,25 Kč = 23 630,58 Kč. Pod 2) vyúčtovala celkové náklady na dům rozúčtované pro byt 19 na období od 01.01.2023 do 31.03.2023, a to (iii) vodné a stočné - celková spotřeba je 128,176, celková spotřeba do 31.12.2022 je 91,271, celková spotřeba od 01.01.2023 do 31.03.2023 je 36,905, cena za jednotku v cenách roku 2022 je 118,0223, cena celkem v cenách roku 2022 je 36,905 x 118,0223 = 4 355,613 Kč. (iv) Ostatní náklady (vodné, úklid, odpad, elektřina společných prostor, STA, správní poplatek...): Za rok 2023 v cenách roku 2022 je 17 431 Kč: 12 měsíci x 3 měsíce = 4 357,75 Kč. Celkové náklady: 4 355,613 + 4 357,75 = 8 713,363 Kč. Žalovaná uplatnila celkové náklady za období od 01.04.2022 do 31.03.2023 ve výši 23 630,57 + 8 713,363 = 32 343,943 Kč. Po započítání uhrazených služeb 17 943,943 Kč (32 343,943 - 14 400). Dále žalovaná uplatnila nárok na úhradu pojistného ve výši 1 345 Kč, dále vzniklou škodu, která se týká 2 kusů originálních plechů do trouby ve výši 2 404 Kč (1 189 + 1 215), oprava nefunkční žaluzie, poškozený řetízek, stržený závit uzavírání dveří u vstupu do šatny, ve větším rozsahu poškozený roh zdi v ložnici, kdy za materiál účtoval pan Schicker 3 000 Kč. Dále namítala, že byt k 31.03.2023 zůstal nevymalovaný, kdy za 104 m2 žalobkyně b) navrhla částku 22 824 Kč, a žalobkyně požadovala na skutečnou výměru místností k vymalování 228 m2 částku 26 000 Kč. Žalovaná na zaplacenou jistotu 50 700 Kč započetla nově vypočítané náklady v cenách roku 2022 ve výši 50 692,943 Kč (17 943,943 + 1 345 + 2 404 + 3 000 + 26 000). Dále zbývá záloha na služby včetně vodného a stočného ve výši 7,057 Kč při zvýšených cenách roku 2023 se započítáním k vyúčtování za 1/2023 až 3/2023, tedy účtované společenstvím vlastníků jednotek až v roce 2024. Dopis ze dne [datum] žalovaná zaslala právnímu zástupci žalobkyň (podací lístek, sledování zásilek).

15. Dopisem ze dne 23.06.2023 žalobkyně vyzvaly žalovanou k vrácení zaplacené jistoty 50 700 Kč a úroky z jistoty dle § 2254 odst. 2 věta druhá o. z., které žalobkyně kapitalizovaly ve výši 8 500 Kč, výzva byla žalované doručena dne 29.06.2023 (předžalobní výzva k vrácení jistoty, připojené plné moci, podací lístek, sledování zásilek). Průměrná sazba úvěru na spotřebu, dosahuje výše 6,86 % (Kurzy CZ, [právnická osoba], ze dne [datum]). Dopisem ze dne 30.06.2023 se žalovaná vyjádřila k předžalobní výzvě k vrácení jistoty.

16. Z emailové komunikace vyplývá, že dne 10.05.2023 žalovaná žalobkyním zaslala vyúčtování nákladů spojených s užíváním bytu za dobu od 01.04.2022 do 31.03.2023. Emailem ze dne 17.05.2023 se vyjadřovala k námitkám žalobkyň vůči vyúčtování za dobu od 01.04.2022 do 31.05.2023, a to k námitkám za vymalování ve výši 26 000 Kč a za materiál k drobným opravám 3 000 Kč. Emailem ze dne 19.05.2023 uváděla, že myčka byla úplně nová, došlo k nadměrné spotřebě vody a elektřiny a namítala nemožnost vymalování za částku 10 000 Kč. Emailem ze dne 17.05.2023 žalobkyně b) namítala žalovanou tvrzené náklady na vymalování, dále že byt uklidily, opravily myčku a došlo pouze k běžnému opotřebení bytu. Emailem ze dne 22.05.2023 žalobkyně b) namítala, že vymalování se obvykle účtuje maximálně 11 000 Kč, cena 26 000 Kč není reálná. Maximální cena za vymalování bytu by tak činila 22 848 Kč. Emailem ze dne 01.06.2023 žalobkyně b) žalované nabídla byt vymalovat s tím, že není ochotna zaplatit 26 000 Kč za vymalování. Emailem ze dne 03.06.2023 žalovaná zhodnotila, že částka za vymalování 22 848 Kč nabízená žalobkyní a částka, kterou požaduje žalovaná, se od sebe neliší.

17. Po právní stránce soud vycházel ze zákona č. 89/2012 občanský zákoník (dále jen o. z.). Podle ustanovení § 2201 o. z. platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle ustanovení § 2235 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Podle ustanovení § 2254 o. z. platí, že ujednají-li si strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Podle ustanovení § 2293 o. z. nájemce po skončení nájmu odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Podle ustanovení § 2267 o. z. neodstraní-li nájemce poškození nebo vady způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.

18. Podle § 2247 odst. 1 o. z., strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 2 pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod, včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odstavce 3 způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.

19. Tímto speciálním předpisem je pak zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upraví některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostorů v domě s byty. Podle zákona č. 67/2013 Sb., vyúčtuje pronajímatel skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby nájemci, vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zákona). Zúčtovací období pak definuje zákon v § 2 písm. c) jako období, za které poskytoval služeb provede rozúčtování a následně vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb. Případné přeplatky nebo nedoplatky na poskytnuté služby mají být zaplaceny v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb (§ 7 odst. 3 zákona).

20. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmu běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, vymezuje v § 2 pojem běžná údržba bytu, kdy běžnou údržbou se rozumí udržování a čištění bytu, včetně zařízení a vybavení bytu, které se obvykle provádí při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. V ustanovení § 3 vymezuje pojem drobné opravy bytu, kdy za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení (§ 4), nebo podle výše nákladů (§ 5). Podle § 5, podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou upraveny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy, náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

21. Podle § 1982 odst. 1 o. z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odst. 2 započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají v okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení. Aby mohlo dojít k zániku pohledávky žalobce v důsledku jednostranného započtení provedeného žalovanou, musely by být současně splněny jednak kvalitativní požadavky vztahující se k započítávaným pohledávkám vyplývajícím z ustanovení § 1982 a následujících o. z. (vzájemnost, splatnost, žalovatelnost, určitost pohledávek apod.), jednak kvalitativní požadavky na samotný úkon započtení, jako je právní jednání (určitost, srozumitelnost, bezpodmínečnost apod.).

22. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem předmětného bytu na dobu určitou od 01.04.2022 do 31.03.2023. Nájemné bylo stanoveno ve výši 16 900 Kč a zálohy na služby ve výši 1 200 Kč měsíčně. Žalobkyně složily jistotu v částce 50 700 Kč ve dvou splátkách, a to ve výši 33 800 Kč žalobkyně složily při podpisu smlouvy, tj. 31.03.2022 a ve výši 16 900 Kč uhradily dne 15.04.2022. Jistota měla být žalobkyním vrácena při skončení nájmu. Byt byl žalované předán dne 30.03.2023. Žalovaná jistotu žalobkyním nevrátila, a proto ji žalobkyně dopisem ze dne 23.06.2023 vyzvaly k vrácení zaplacené jistoty a úroků z jistoty dle § 2254 odst. 2 věta druhá o. z. ve výši 8 500 Kč.

23. Po předání bytu účastnice spolu řešily emailovou komunikací vyúčtování nákladů spojených s užíváním bytu, náklady na vymalování a drobné opravy. Žalobkyně původně v emailové komunikaci byly ochotny vymalování uhradit, nikoliv však v částce, kterou požadovala žalovaná.

24. Žalovaná provedla vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytování s užíváním bytu vyúčtováním ze dne 05.05.2023, na základě vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytovaná s užíváním objektu, které provedlo SVJ za období od 01.01.2022 do 31.2.2022. Tímto vyúčtování žalovaná vyúčtovala zálohy za období od 01.04.2022 do 31.03.2023, pojištění odpovědnosti za škody na bytě, které hradila žalovaná, dále materiál za drobné opravy v bytě a dále požadovala úhradu 2 kusů originálních plechů do trouby a náklady na vymalování bytu. Vyúčtovala náklady celkem 46 579 Kč s tím, že částku 4 121 Kč si ponechává z důvodu nadměrné spotřeby vody k úhradě vyúčtování za rok 2023.

25. Dopisem ze dne 20.07.2023 žalovaná opravila vyúčtování ze dne 05.05.2023tak, že vyúčtovala své celkové náklady pro byt č. [hodnota] za období od 01.04.2022 do 31.12.2022 ve výši 23 630,58 Kč a náklady na období od 01.01.2023 do 31.03.2023 ve výši 8 713,363 Kč. Dále se domáhala úhrady pojistného, které hradila za byt ve výši 1 345 Kč, 2 kusů originálních plechů do trouby ve výši 2 404 Kč a škody za opravu nefunkční žaluzie, stržený závit u zavírání dveří u vstupu do šatny, poškozený roh zdi v ložnici, kdy uhradila panu Šikerovi částku 3 000 Kč jen za materiál.

26. Obrana žalované spočívala ve vznesené námitce započtení, kdy proti pohledávce žalobkyň na vrácení jistoty po skončení nájmu bytu a úroků ze složené jistoty započetla svoji pohledávku z titulu vyúčtování služeb a náhrady škody. Soud se dále zabýval otázkou, zda předmětná pohledávka žalobkyň za žalovanou zanikla započtením či nikoliv.

27. Žalobkyně namítaly řádné doručení vyúčtování. Z provedeného dokazování vyplývá, že vyúčtování zálohových úhrad ze dne 05.05.2023 bylo odesláno žalobkyním emailem, takový způsob doručování byl účastnicemi sjednán v čl. X odst. 3 nájemní smlouvy. Vyúčtování zálohových úhrad ze dne 05.05.2023 žalovaná provedla za období od 01.04.2022 do 31.03.2023, kde převzala bez dalšího údaje o nákladech z vyúčtování služeb SVJ za období od 01.01.2022 do 31.2.2022. Toto vyúčtování však nelze považovat za řádné, neboť žalovaná vyúčtovala i služby za dobu, kdy žalobkyně byt neužívaly a vyúčtovala i náklady na služby za rok 2023, které dosud nebyly splatné. Žalobkyně toto vyúčtování posléze sama opravila dopisem dne 20.07.2023, kterým vyúčtovala náklady na služba pro dvě období, od 01.04.2022 do 31.12.2022 a od 01.01.2023 do 31.03.2023. Dopis ze dne 20.07.2023 adresovala právnímu zástupci žalobkyň.

28. Ohledně vyúčtování služeb se pak soudní praxe již v minulosti ustálila v názoru, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo řádně (tj. v souladu s předpisy je regulující) provedeno a nájemce (vlastník) se ním byl seznámen. O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu, lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucí z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Rozhodné je, že splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě (v důsledku) řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného vyúčtování (např. rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 803/2002, sp. zn. 26 Cdo 2471/2007), 29. V dané věci ve vyúčtování služeb, které žalovaná provedla dopisem ze dne 20.07.2023, nesplňuje výše uvedené náležitosti. Ve vyúčtování nejsou uvedeny ceny jednotlivých služeb, současně je z vyúčtování zřejmá i další nesprávnost, a to kdy žalovaná účtuje souhrnnou částku, resp. účtuje vodné a stočné a dále souhrnnou částkou ostatní náklady, žalované neuvádí, v jaké výši účtuje ostatní jednotlivé služby. Není zřejmé, jak vyúčtování, které provedla žalovaná, navazuje na vyúčtování služeb, které provedlo SVJ za rok 2022. Žalovaná vyúčtovala i služby za období od 01.01.2023 do 31.04.2023, byť v době vyúčtování nedošlo ke skončení zúčtovacího období, vyúčtování služeb za rok 2023 tak bylo předčasné. Žalovaná nevyúčtovala náklady služeb, na které žalobkyně dle čl. V. nájemní smlouvy hradily zálohy. Pokud se týká částky pojištění odpovědnosti za škody na bytě ve výši 1 345 Kč, roční pojistné však činilo 1 116 Kč od 01.04.2022, nájem bytu byl sjednán na dobu určitou od 01.04.2022 do 31.03.2023, není zřejmé, z jakého důvodu žalované vyúčtovala částku ve výši 1 345 Kč, zda účtovala pojistné i za dobu po 31.03.2023. Není zřejmé, proč žalovaná ukončila pojistná smlouva až ke dni 26.04.2023, když nájem bytu byl sjednán do 31.03.2023. Krom toho úhradu této částky nedoložila. Pokud se týká nákladů na vymalování, které žalovaná požadovala ve výši 26 000 Kč, žalovaná uvedla, že byt nevymalovala, takže tyto náklady jí dosud nevznikly. Uvedla k tomu, že se dohodla s nastupujícím nájemcem po žalobkyních, že byt nebude vymalován, a že ona sama, až byt bude opouštět, po něm nebude požadovat vymalování. Nad to, podle čl. IX. nájemní smlouvy byly žalobkyně byt povinny vymalovat bílou barvou, pokud by v bytě došlo k barevné výmalbě nebo byly nalepeny tapety, což žalovaná netvrdila ani neprokazovala, ani to neplyne z předávacího protokolu ze dne 30.03.2023. Pokud žalovaná tvrdila, že žalobkyně souhlasily s tím, že zaplatí vymalování. Žalobkyně od počátku namítaly požadovanou částku 26 000 Kč za vymalování s tím, že je nereálná, nelze tak dovodit, že by tento nárok uznaly. Pokud se týká částky 2 404 Kč za plechy do trouby, sama žalovaná uvedla, že je nekoupila, tedy ani tento náklad jí nevznikl. Pokud se týká částky 3 000 Kč za materiál a drobné opravy, které uhradila panu J. Šikerovi, úhradu této částku nedoložila, krom toho dle předávacího protokolu ze dne [datum] byla zjištěna závada pouze poškozený řetízek žaluzií. Náhradu nákladů za tuto opravu nedoložila. Soud tak má za to, že k zápočtu tak nemohlo dojít pro neurčitost a srozumitelnost pohledávek žalované. V případě tohoto zápočtu tak nemohlo dojít k zániku pohledávky žalobkyň na vrácení složené jistoty a úroku ze složené jistoty.

30. S ohledem na výše uvedené soud žalobě vyhověl a rozhodl o povinnosti žalované zaplatit žalobkyním složenou jistotu ve výši 50 700 Kč (§ 2254 o. z.). Vzhledem k tomu, že žalovaná je v prodlení s peněžitým plněním (§ 1970 o. z.), soud uložil žalované rovněž povinnost zaplatit žalobkyním zákonný úrok z prodlení z této částky od 06.07.2023 (tj. ode následujícího po uplynutí lhůty stanovené dopisem ze dne 23.06.2023) do zaplacení ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

31. Žalobkyně se dále domáhaly zaplacení úroků podle § 2254 odst. 2 věta druhá o. z. Žalobkyně složily jistotu ve 2 splátkách, a to dne 31.03.2022 ve výši 33 800 Kč a dne 15.04.2022 ve výši 16 900 Kč. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby, která činila v době jejího poskytnutí 11,75 %. Žalobkyně požadovaly úroky ve výši 6,86 % s tím, že se jedná o průměrnou sazbu úvěru na spotřebu v roce 2022. Soud proto žalobě v tomto rozsahu vyhověl a zároveň řízení v rozsahu o zaplacení tohoto úroku z částky 16 900 Kč od 31.03.2022 do 14.04.2022 zastavil (§ 96 o. s. ř.).

32. K dalším provedeným důkazům, emailu ze dne [datum] a nabídce na pronájem bytu [Anonymizováno], [adresa], soud nepřihlížel, neboť pro posouzení věci nebyly relevantní.

33. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobkyně měly ve věci plný procesní úspěch. Náklady řízení ve výši 47 122,28 Kč představují zaplacený soudní poplatek ve výši 2 028 Kč a náklady právního zastoupení, a to odměnu advokáta ve výši 35 168 Kč (2 x 7 úkonů právní služby po 3 140 Kč /snížené o 20 %/ dle § 7 bod 5 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif /dále jen „a. t.“/ za úkony příprava a převzetí věci ze dne [datum], předžalobní výzva ze dne [datum], podání žaloby ze dne [datum], jednání s klientkami dne [datum] a dne [datum], vyjádření k odporu žalované ze dne [datum], účast na jednání dne [datum] . § 11 odst. 1 a,) c), d) a g) a. t.), náhradu hotových výdajů ve výši 2 100 Kč (7 režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.) a 21 % DPH ve výši 7 826,28 Kč. Vzhledem k tomu, že právní zástupce žalobkyň zastupoval 2 žalobkyně, byla odměna advokáta snížena o 20 % dle § 12 odst. 4 a. t. Požadované zvýšení odměny advokáta za 2 úkony právní služby dle § 12 odst. 1 a. t. s tím, že jednání s klientkami dne [datum] a dne [datum] byly jazykově náročné, soud nepřiznal, neboť nebylo doložena náročnost jednání, tedy že tato jednání probíhala v mateřštině žalobkyň.

34. O místu a o lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. r.