9 Cmo 278/2023 - 68

Rubrum

Vrchní soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Holejšovského, Ph.D., a soudců JUDr. Františka Švantnera a JUDr. Ing. Dušana Hrabánka ve věci navrhovatele: [Jméno navrhovatele], IČO [IČO navrhovatele] sídlem [Adresa navrhovatele] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] za účasti: [Jméno advokáta B], IČO [IČO advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o neplatnost usnesení shromáždění ze dne 5. 10. 2021, o odvolání účastníka proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 6. 6. 2023, č. j. 73 Cm 273/2021-39 takto:

Výrok

I. Usnesení Městského soudu v Praze ze dne 6. června 2023, č. j. 73 Cm 273/2021-39, se potvrzuje.

II. Navrhovatel je povinen zaplatit účastníkovi na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 6 800 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto usnesení, k rukám [Jméno advokátky], advokátky.

Odůvodnění

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 29. 12. 2021 se navrhovatel vůči [Jméno advokáta B] (dále jen „společenství“) domáhal, aby soud rozhodl, že neplatné je usnesení shromáždění společenství ze dne 5. 10. 2021, kterým shromáždění uložilo výboru SVD zajistit platby nájemců nebytových jednotek - prodejen za používání vnější části domu pro reklamní a bezpečnostní účely pronajatých prodejen v navržené výši.

2. Navrhovatel uvedl, že je členem společenství, ve kterém vlastní několik jednotek. Sporné usnesení ukládá výboru zajistit platby, které účastníkovi nenáleží. Neexistuje totiž žádné ustanovení zákona nebo smlouvy, podle něhož by účastník měl nárok na uvedené platby vůči nájemcům nebytových prostor v přízemí domu. Tyto prostory vlastní navrhovatel a pronajímá je. Sporné usnesení je podle navrhovatele v rozporu se zákonem a stanovami, je zjevně nespravedlivé a příčí se dobrým mravům a rovnosti členů, neboť selektivně dopadá jen na některé jednotky v domě, závažně, bezdůvodně a šikanózně zasahuje do postavení navrhovatele jako vlastníka a pronajímatele jednotek a do podstaty jeho vlastnictví. Nad nebytovými prostory jsou směrem do ulice uvedena, jak je to u prodejen obvyklé, jména nebo názvy příslušných obchodů, a to již od doby výstavby domu, tj. déle než 80 let. Napadené usnesení je podle navrhovatele z uvedených důvodů neplatné, případně dokonce nicotné.

3. Společenství ve svém vyjádření uvedlo, že navrhovatel nemá k podání návrhu důležitý důvod. Navrhovatel podle společenství neuvedl, v čem konkrétně spočívá nemravnost či nespravedlnost sporného usnesení. Nájemci nebytových jednotek používají společné části domu bez souhlasu shromáždění a zcela zadarmo. Navrhovatel postupuje v rozporu se zájmy ostatních spoluvlastníků domu, kteří usilují o to, aby nájemci platili za užívání cizího majetku pro své podnikatelské účely. Navrhovatel se tím dostává do střetu zájmů. Společenství upozornilo na skutečnost, že sporným usnesením nejsou platby nájemcům závazně uloženy, nýbrž byl pouze pověřen výbor k zajištění plateb. Podle společenství neexistuje žádný důvod, proč by společenství nemohlo vybírat platby za reklamy třetích osob umístěné na společných částech domu. Navrhovateli nebyla sporným usnesením způsobena žádná škoda, toto usnesení nijak nezasáhlo do jeho práv člena společenství, nijak se jej netýká.

4. Soud prvního stupně napadeným usnesením návrh zamítl (výrok I.) a společenství přiznal náhradu nákladů řízení (výrok II.).

5. Po skutkové stránce soud prvního stupně konstatoval, že navrhovatel vlastní v domě spravovaném společenstvím několik jednotek, mj. i jednotky č. [Anonymizováno], které se nacházejí v přízemí domu. Jedná se o nebytové prostory užívané ke komerčním účelům jako prodejny. Okolo výloh prodejen směrem do ulice jsou na vnější zdi domu umístěny cedule s názvy jednotlivých prodejen a s reklamami na služby v nich poskytované a také bezpečnostní kamery. Společenství již po nájemcích těchto prostor žádalo úhradu za umístění reklam. Nájemci úhradu odmítli s odůvodněním, že nebytový prostor mají pronajatý od navrhovatele včetně označení provozovny na štítu nad prodejnou. Podle prohlášení vlastníka k nebytovým jednotkám navrhovatele patří veškerá vnitřní instalace, kromě stoupacích vedení včetně ventilů, podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Společnými částmi jsou mj. základy, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí, hlavní svislé a obvodové konstrukce. Dne 6. 10. 2021 přijalo shromáždění sporné usnesení; navrhovatel hlasoval proti. Podle stanov společenství patří do působnosti shromáždění mj. rozhodování o nájmu společných prostor a stanovení pravidel pro užívání společných částí domu v podobě domovního řádu. Stanovy zakazují členům umisťovat do společných částí domu jakékoli předměty.

6. Po právní stránce soud prvního stupně soud prvního stupně konstatoval, že navrhovatel je jako člen společenství oprávněn podat návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění, který se podle § 1221 odst. 1 o. z. posoudí přiměřeně podle § 258 a 259 o. z. Návrh byl podán včas. Důležitý důvod není podle soudu prvního stupně podmínkou úspěchu návrhu na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění. Dále soud prvního stupně konstatoval, že vnější zeď domu je podle § 1160 o. z. společnou částí domu, přičemž navrhovatel nemá právo tuto zeď výlučně užívat. Vnější zeď je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, přičemž veškerá práva a povinnosti k ní vykonávají spoluvlastníci prostřednictvím společenství. Je tedy na členech společenství, aby rozhodli, zda lze vnější část zdi nebo jinou část společných částí domu přenechat k užívání třetí osobě bezplatně nebo za úplatu. Sporným usnesením spoluvlastníci rozhodli, že takové užívání za účelem vyvěšení vývěsního štítu je možné jen za úplatu. Soud prvního stupně připustil, že podle § 2305 o. z. je nájemce prostoru sloužícího k podnikání se souhlasem pronajímatele oprávněn opatřit nemovitost, ve které se pronajatý prostor nachází, vývěsním štítem. Avšak pronajímatel může, v souladu se zásadou, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než má sám, dát nájemci souhlas s umístěním vývěsního štítu jen tehdy, pokud sám má právo na nemovitost takový štít umístit. V projednávané věci navrhovatel toto právo nemá. Soud prvního stupně navíc neshledal napadené usnesení neurčitým, neboť již prostým jeho výkladem lze dojít k závěru, že členové účastníka stanovili, že přenechání vnější části zdi k užívání třetí osobou je pro příště možné, avšak za úplatu. Výši úplaty ponechali členové na výsledcích jednání společenství s jednotlivými uživateli.

7. Proti tomuto usnesení podal odvolání navrhovatel. Odkázal na své dosavadní podání a přednesy. Soud prvního stupně podle něj správně dovodil, že navrhovatel má právo domáhat se vyslovení neplatnosti sporného usnesení. Nepřihlédl však k tomu, že názvy obchodů, obchodníků, ukázky jejich zboží a další nápisy sloužící upoutání zákazníků jsou na všech třech fasádách domu (jehož půdorys tvoří otevřené U) umístěny již od doby výstavby domu, tj. déle než 80 let. Navrhovatel k tomu nabídl důkazy fotografiemi domu od roku 1973 a památkovým posouzením domu z roku 2011. Vždy šlo o užívání nerušené, bezplatné a pro uživatele prodejen samozřejmé. Vzhledem k uvedenému došlo k vydržení práv na užití vnějších částí domu. Závěry soudu prvního stupně by byly případné jen v případě novostavby. Vzhledem k vydržení by se společenství nemohlo domáhat odstranění vývěsních štítů. Ve starší zástavbě je takové užívání obvyklé. Sporné usnesení tedy ukládá výboru zajistit platby, které společenství nenáleží, protože neexistuje žádná smlouva, podle níž by společenství mělo vůči nájemcům prodejen nárok na platby, a s ohledem na více než 80leté nerušené užívání nemůže k platnosti sporného usnesení vést ani užití ustanovení zákona. Sporné rozhodnutí je tak podle navrhovatele zjevně nespravedlivé, příčí se dobrým mravům a rovnosti členů společenství, neboť selektivně dopadá jen na navrhovatele, jehož hospodářsky i jinak poškozuje a bezdůvodně a šikanózně zasahuje do podstaty předmětu jeho vlastnictví za situace, kdy společenství již vzneslo požadavky na úhradu ze strany nájemců. Navrhovatel navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení, případně aby je změnil a návrhu vyhověl.

8. Navrhovatel svou argumentaci doplnil o tvrzení, že členové společenství ve dnech 30. 11. 2020 až 15. 12. 2020 přijali formou per rollam usnesení, že navrhovatel má platit nájemné za užívání fasády v parteru. Městský soud v Praze k návrhu navrhovatel vyslovil neplatnost tohoto usnesení, a to svým usnesením ze dne 12. 8. 2021, č. j. 79 Cm 196/2020-32. Když později navrhovatel argumentoval náklady, které vynaložil na opravy parteru domu, začalo o nich společenství tvrdit, že nejde o společné části domu, a na shromáždění dne 30. 11. 2023 přijalo usnesení v tom smyslu. I toto usnesení napadl navrhovatel návrhem na vyslovení neplatnosti.

9. Společenství ve svém vyjádření považuje napadené usnesení za správné. Uvádí, že na pověření výboru zajistit platby nájemců nebytových jednotek, kteří používají společné části domu pro své výdělečné účely, neshledává nic nemravného ani rozporného se zákonem a stanovami. Zopakovalo svou argumentaci, že navrhovatel se nachází ve střetu zájmů, neboť jedná ve prospěch svého osobního prospěchu na úkor ostatních vlastníků, že sporným usnesením nebyla navrhovateli způsobena žádná škoda. Argument, že vývěsní štíty jsou na domě umístěny už 80 let, nemůže podle společenství obstát za situace, kdy dům je rozdělen na jednotky a spoluvlastníky společných částí se stali vlastníci jednotek. Společenství navrhlo, aby odvolací soud napadené usnesení potvrdil.

10. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou, přezkoumal napadené usnesení a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

11. Odvolací soud zopakoval a doplnil dokazování. Z prohlášení vlastníka zjistil, že je učinil navrhovatel dne 13. 1. 1997; právní účinky vkladu nastaly 28. 1. 1997. Ohledně vymezení součástí jednotek a společných částí budovy se skutková zjištění odvolacího soudu shodují se zjištěními soudu prvního stupně. Podle notářského zápisu ze dne 20. 6. 2019, sepsaného notářkou [tituly před jménem], svolal navrhovatel na uvedený den shromáždění vlastníků, které založilo společenství přijetím stanov. Ohledně obsahu stanov odkazuje odvolací soud na správná skutková zjištění soudu prvního stupně. Společenství bylo zapsáno do rejstříku s datem vzniku 3. 8. 2019. Výrokem II usnesení Městského soudu v Praze ze dne 12. 8. 2021, č. j. 79 Cm 196/2020-32, byla vyslovena neplatnost usnesení shromáždění společenství přijatého hlasováním per rollam z 30. 11. 2020 až 15. 12. 2020, kterým shromáždění určilo výši měsíčního nájemného pro navrhovatele za používání fasády k reklamním účelům pro prodejny v majetku navrhovatele částkou 28 000 Kč od 1. 1. 2021. Z odůvodnění se podává, že není možné stanovit nájem pro navrhovatele bez toho, aby byla uzavřena nájemní smlouva a za něco, co případně ani není jeho. Ze zápisu ze shromáždění vlastníků ze dne 30. 11. 2023 vyplývá, že shromáždění probíralo chybějící určení vlastnictví kovových reklamních bannerů na fasádě, které navrhovatel neuvedl v prohlášení vlastníka jako společnou část domu. Shromáždění vzalo usnesením na vědomí, že reklamní bannery nejsou společnou částí domu v souladu s prohlášením vlastníka a nařízením vlády č. 366/2013 Sb., že jejich vlastníkem je navrhovatel, že jde o samostatné kovové konstrukce, které nejsou součástí domu a jsou k němu oddělitelně připevněny. Dále vzalo na vědomí, že navrhovatel po zanedbané údržbě bannery sejmul z fasády, nechal vyrobit nové a připevnit je na fasádu, což uhradil z vlastních prostředků. Shromáždění prohlásilo, že odpovědnost za bezpečnost bannerů nese navrhovatel, který je na fasádu umístil bez souhlasu společenství. Shromáždění dále rozhodlo o poplatku za užívání fasády reklamními bannery prodejen ve výši 1 000 Kč měsíčně za jednu prodejnu a uložilo výboru vystavit navrhovateli předpis na úhradu tohoto měsíčního poplatku. Popsaná usnesení napadl navrhovatel návrhem na vyslovení jejich neplatnosti, který je u Městského soudu v Praze veden pod sp. zn. 62 Cm 60/2024. Odvolací soud provedl k důkazu ještě dopis společenství ze dne 20. 12. 2021, adresovaný jednomu z nájemců nebytových jednotek, kterým společenství vyzvalo nájemce k úhradě měsíční platby 4 000 Kč za užívání vnějších částí domu.

12. Obsah uvedených listin byl mezi účastníky nesporný a odvolací soud z něj v dalších úvahách vychází, stejně jako ze skutkových závěrů soudu prvního stupně, které považuje za správné. Další navržené důkazy odvolací soud neprovedl, neboť jejich provedení neshledal potřebným pro právní posouzení věci.

13. Protože sporné usnesení shromáždění bylo přijato v březnu 2021, je pro projednávanou věc rozhodné znění občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. po novele č. 163/2020 Sb. (dále jen „o. z.“).

14. Podle § 1209 o. z., je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká (odstavec 1). Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá (odstavec 2).

15. Podle § 1221 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích (odstavec 1). Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění (odstavec 2).

16. Podle § 258 o. z. každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku. Podle § 259 o. z. právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.

17. Právní názor, z něhož vycházel soud prvního stupně a podle kterého se o návrhu na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění rozhoduje podle § 1121 odst. 1 ve spojení s § 258 a násl. o. z. a § 1209 o. z. se nepoužije, byl překonán judikaturou Nejvyššího soudu, zejména usnesením ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022: „Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se - stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy - domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak - na rozdíl od dřívější právní úpravy - může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z. Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.“ V usnesení ze dne 1. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3020/2023, potom Nejvyšší soud vztáhl uvedená kritéria i na návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků. Jinak řečeno, i vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění se podle Nejvyššího soudu může domáhat jen přehlasovaný vlastník a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod, resp. jde-li o důležitou záležitost.

18. V projednávané věci považuje ovšem odvolací soud uvedené podmínky za splněné. Navrhovatel je jako vlastník několika jednotek v domě členem společenství, zúčastnil se shromáždění, které přijalo sporné usnesení, a hlasoval proti němu. Návrh podal včas. Tyto skutečnosti považoval za nesporné už soud prvního stupně. Sporné usnesení potom svým obsahem podstatně zasahuje do podstaty předmětu vlastnictví jednotek navrhovatele, které navrhovatel pronajímá jako prodejny. Pro takovou prodejnu je podstatné, zda a za jakých podmínek si její provozovatel může na fasádu domu vyvěsit štít s reklamou na svou provozovnu a zboží či služby v ní nabízené. Navrhovatel je zjevně přesvědčen, že je to on, kdo je oprávněn udělovat souhlas s umístěním takových reklamních štítů na fasádu domu, a toto jeho přesvědčení sdílí i nájemci jednotek, kteří podle svých sdělení odvozují své právo umístit reklamy na fasádu právě z jejich nájemního vztahu k navrhovateli. Jestliže ovšem navrhovatel toto právo nemá, podstatným způsobem to změní i možnosti propagace, které může nabídnout (potenciálním) nájemcům jednotek. To má v konečném důsledku vliv i na možnost užívání jednotek a jejich hodnotu. Navrhovatel tedy má k podání návrh důležitý důvod.

19. Odvolací soud se proto dále zabýval otázkou, zda jsou výkladce, resp. vývěsní štíty a část fasády budovy před nebytovými jednotkami společnou částí budovy, zda jsou součástmi jednotky, případně zda má navrhovatel právo tyto užívat fasádu domu k umístění výkladců a vývěsních štítů. Pro posouzení této otázky je podstatné skutkové zjištění, že dům byl od své výstavby před cca 80 lety ve vlastnictví navrhovatele, který jej prohlášením vlastníka z ledna 1997 rozdělil na jednotky.

20. Podle § 3063 o. z., nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů. Otázku vymezení bytové jednotky jako objektu vlastnického práva, včetně otázky, co vše je součástí jednotky, co je společnou částí domu a které společné části případně užívá výlučně jen některý vlastník jednotky, je tedy třeba posuzovat podle právní úpravy účinné v době, kdy bylo učiněno prohlášení vlastníka (k tomu srov. také usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1511/2019). Rozhodný je tedy zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění ke dni učinění prohlášení vlastníka (dále jen „zákon o bytech“). Naopak nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se na vymezení jednotek v domě nepoužije, neboť upravuje vymezení jednotek zřízených po 1. 1. 2014.

21. Podle § 2 písm. e) zákona o bytech pro účely tohoto zákona se rozumí společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. studny, oplocení) a stavby vedlejší včetně jejich příslušenství.

22. Ustálená judikatura přitom vychází z toho, že pro určení, zda jsou balkony, lodžie a okna součástí jednotek nebo společnými částmi budovy, je rozhodné jejich určení v prohlášení vlastníka budovy. Nebude-li vymezení jednotky takovéto určení obsahovat, pak budou ke společným částem budovy (domu) patřit i lodžie, balkony a okna přístupná jen z jedné jednotky jako součást vnějšího pláště domu (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1511/2019, s odkazy na starší judikaturu). V usnesení ze dne 20. 6. 2017, sp. zn. 22 Cdo 3644/2015, potom Nejvyšší soud uvedené závěry vztáhl také na výkladní skříně a uvedl, že nejsou-li výkladní skříně vymezeny v prohlášení vlastníka budovy jako součásti jednotek, jedná se o společnou část budovy, a přisvědčil závěrům soudů nižších stupňů ohledně oprávněnosti žaloby společenství vlastníků proti vlastníkům jednotky o odstranění reklamního polepu z výkladní skříně.

23. Co se týká výkladní skříně, platí tím spíše pro vývěsní štít a další reklamy umístěné na fasádě. Průčelí domu je i podle prohlášení vlastníka společnou částí domu. Odvolací soud tedy považuje za věcně správný závěr soudu prvního stupně, že o tom, zda a případně za jakých podmínek lze na fasádu umístit vývěsní štít a jiné reklamy, případně bezpečnostní kamery, rozhoduje společenství v rámci správy společných částí domu (§ 1189 odst. 1 o. z.). Stanovení pravidel pro užívání společných částí domu a rozhodnutí o nájmu společných prostor spadá podle čl. VI odst. 6 písm. k) a l) stanov do působnosti shromáždění.

24. Od práva užívat fasádu k umístění vývěsních štítů a reklam je třeba odlišit otázku vlastnictví těchto vývěsních štítů a reklam. Tato otázka není předmětem řízení v projednávané věci a odvolací soud k ní jen pro úplnost uvádí, že pro její řešení je rozhodné, zda jsou vývěsní štíty a reklamy součástí domu ve smyslu § 505 a § 506 odst. 1 o. z.: Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Vývěsní štít nemusí být vždy součástí budovy (viz např. Koukal in: Lavický a kol. Občanský zákoník I, Obecná část. Komentář. Praha: C. H. Beck 2022, k § 505 marg. č. 16). Jsou-li vývěsní štíty a reklamy součástí budovy, následují vlastnický režim budovy, a jsou tedy v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků budovy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2018, sp. zn. 22 Cdo 4605/2017). Není-li tomu tak, bude jejich vlastníkem zpravidla ten, kdo je na fasádu domu umístil nebo umístit nechal.

25. Z prohlášení vlastníka budovy tedy právo navrhovatele užívat fasádu domu k vyvěšení reklam neplyne. Odvolací soud souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že právo umístit na fasádu vývěsní štít neplyne nájemcům navrhovatele ani z § 2305 věty první o. z., která pro nájem prostoru sloužícího k podnikání stanoví, že nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod.

26. Citované ustanovení zjevně vychází z předpokladu, že pronajímatel je vlastníkem prostoru k podnikání sloužícího, resp. že jemu samotnému svědčí právo umístit na dům (nebo jinou nemovitost) takové štíty či znamení. Pronajímatel však nemůže svému nájemci umožnit výkon práva, které jemu samému nenáleží, neboť by tím neoprávněně zasáhl do práva jiného. Nájemní smlouvy, kterými případně navrhovatel umožnil svým nájemcům mimo jiné umístit na fasádu domu vývěsní štít a jiné reklamy, sice nejsou v této části neplatné (viz § 1760 o. z.: Skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.), avšak taková smlouva nezavazuje toho, kdo právo rozhodnout o umístění takových vývěsních štítů na fasádu domu skutečně má (tj. spoluvlastníky společných částí budovy, resp. společenství - srov. § 1759 větu třetí o. z.). Je na navrhovateli, aby pro své nájemce zajistil plnění svých povinností, a nesplní-li svůj závazek, nesl následky s tím spojené.

27. Odvolací soud se zabýval i námitkou navrhovatele, že právo užívat průčelí domu k umístění vývěsních štítů a reklam vydržel, neboť tyto štíty jsou na domě umístěny již od jeho dokončení před více než 80 lety. K tomu nutno především uvést, že právo umístit na fasádu domu reklamy a vývěsní štíty vykonávat navrhovatel původně jako vlastník celé budovy. Dnem 28. 1. 1997, kdy prohlášení vlastníka jím učiněné nebylo právních účinků, však toto právo pozbyl, neboť pozbyl vlastnictví domu jako celku, který rozdělil na jednotky, a toto právo v prohlášení neuvedl jako výlučné právo užívat společnou část domu, svědčící vlastníku nebytových jednotek.

28. Podle § 1169 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek (odstavec 1). Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna (a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, (b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo (c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení (odstavec 2).

29. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, dovodil, že „vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému užívání některému z jeho spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení.“ Tento závěr lze podle odvolacího soudu použít i na období před 1. 1. 2014, kdy platil zákon o bytech, neboť i tehdy byl údaj o tom, že určitou společnou část domu má právo výlučně užívat jen některý z vlastníků jednotek, náležitostí prohlášení.

30. Navrhovatel navíc neuvádí, jaké konkrétní právo měl vydržet. Z jeho podání však lze dovodit, že se zřejmě mělo jednat o věcné břemeno, resp. služebnost spočívající v právu umístit na fasádu budovy vývěsní štíty a reklamy (§ 1257 o. z.).

31. Předpokladem vydržení podle § 134 odst. 1 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. byla oprávněná držba, tj. držitel musel být po celou vydržecí dobu se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc nebo právo patří (§ 130 odst. 1 cit. zákona). Držba je také předpokladem vydržení podle § 1089 a násl. o. z.

32. Předpokladem držby podle ustálené judikatury je, že vůle držet právo odpovídající věcnému břemeni (animus) musí být dána najevo vlastníkovi služebného pozemku a vlastník musí držbu trpět. Jinak nemůže jít o držbu práva odpovídajícího věcnému břemeni, ale jen o chování, které by sice mohlo být obsahem držby práva, je však realizováno z jiného právního důvodu (např. výprosa, obligace, veřejné užívání) nebo bez právního důvodu. Takové chování ovšem nemůže být kvalifikováno jako držba práva (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1612/2015).

33. V projednávané věci vzniklo společenství až 3. 8. 2019. Do té doby vykonával navrhovatel podle § 9 odst. 4 zákona o bytech, ve znění novely č. 103/2000 Sb., a podle § 24 zákona č. 311/2013 Sb. funkci správce, neboť jeho podíl na společných částech domu přesahoval jednu polovinu. Nebylo tu tedy nikoho, kdo by se mohl a měl bránit užívání fasády domu k umístění vývěsních štítů a reklam, resp. vůči komu by navrhovatel dal najevo vůli užívat fasádu k umístění vývěsních štítů a reklam. Nelze tedy dospět k závěru, že by navrhovatel takové právo vůbec držel. Držbu uvedeného práva začal navrhovatel vůči společenství prosazovat až po jeho vzniku, přičemž navrhovatel sám v odvolání uvádí, že se společenství začalo držbě bránit už koncem roku 2020, kdy poprvé projevilo vůli vymáhat po navrhovateli úhradu za uvedené užívání.

34. Navíc navrhovatel, který sám formuloval prohlášení vlastníka, zjevně nemohl být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu svědčí právo umístit na fasádu domu reklamy a vývěsní štíty, neboť takové právo, resp. výlučné užívání části fasády domu k uvedenému účelu, do prohlášení neuvedl, a žádný jiný, byť domnělý právní důvod k takovému užívání ani netvrdil. Stejná okolnost brání i řádnému vydržení téhož práva podle § 1089 a násl. ve spojení s § 992 o. z., neboť řádné vydržení předpokládá poctivou držbu, kterou vylučuje situace, kdy držiteli musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, jež mu nenáleží.

35. Odvolací soud uzavřel, že navrhovateli nesvědčí právo umístit na fasádu domu vývěsní štíty a reklamy. Toto právo naopak svědčí společenství, které pro spoluvlastníky spravuje společné části domu. Pokud tam tedy navrhovatel taková zařízení umístil, případně je tam umístili nájemci jeho nebytových jednotek bez souhlasu společenství, nejsou tyto vývěsní štíty a reklamy umístěny na fasádě oprávněně. Nájemcům, kteří na fasádu budovy umístili vývěsní štíty a reklamy, vzniká za podmínek § 2991 a § 2994 o. z. bezdůvodné obohacení (k rozlišení, kdy bezdůvodné obohacení vzniká nájemci a kdy neoprávněnému pronajímateli, viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2023, sp. zn. 28 Cdo 1687/2023). Podle ustálené judikatury je potom společenství aktivně legitimováno takové bezdůvodné obohacení vymáhat (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 5610/2015). Nesprávný je tedy také argument navrhovatele, že neexistuje žádný nárok společenství vůči jeho nájemcům.

36. Za nepřípadný považuje odvolací soud také argument navrhovatele, že sporné usnesení působí vůči němu diskriminačně. Společenství nesmí svého člena bezdůvodně zvýhodňovat ani znevýhodňovat a musí šetřit jeho členská práva i oprávněné zájmy (§ 212 odst. 1 věta druhá o. z.). Společenství v domovním řádu zakázalo umísťování vývěsek, nápisů a reklam ve společných prostorách, přičemž navrhovatel ani netvrdí, že by tento zákaz nebyl vymáhán vůči ostatním členům společenství. Navrhovatel ani nepopírá tvrzení společenství, že společenství pronajímá část střechy třetí osobě k umístění antény. Skutečnost, že společenství požaduje po navrhovateli, resp. po jeho nájemcích, úplatu za užívání společné fasády k umístění vývěsních štítů a reklam, přičemž navrhovatel je jediný, kdo vlastní nebytové jednotky přiléhající k fasádě a pronajímá je jako prodejny, ještě nezakládá nerovné zacházení s navrhovatelem.

37. Umístění reklam na fasádě je právem, které se běžně poskytuje za úplatu. Odvolací soud na tom neshledává nic nemravného, zejména za situace, kdy inzerovány jsou zboží či služby poskytované rovněž za úplatu. Skutečnost, že navrhovatel sám po sobě jako po vlastníkovi celého domu nebo později jako po správci za tento typ užívání nic nežádal, respektive že svým nájemcům toto právo poskytoval v ceně nájmu, ještě neznamená, že poté, co se správy společných částí domu ujalo společenství a navrhovatel pozbyl právo užívat fasádu k umístění reklam a vývěsních štítů, musí společenství umožňovat umístění těchto vývěsních štítů a reklam bezúplatně. Vymáhání práv, která oprávněnému náleží, není samo o sobě šikanou. Navrhovatel netvrdí nic, z čeho by bylo možné dovodit, že cílem sporného usnesení není vymoci náhradu za bezdůvodné obohacení, případně se dohodnout s nájemci nebytových jednotek na nájemní smlouvě, nýbrž poškodit žalobce.

38. Závěrem se odvolací soud ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že sporné usnesení není neurčité ani nesrozumitelné, neboť z něj lze výkladem dovodit jeho obsah (§ 553 odst. 1 o. z.).

39. Vzhledem ke shora uvedenému odvolací soud usnesení soudu prvního stupně jako věcně správné potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

40. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 1 odst. 3 z. ř. s. ve spojení s § 224 odst. 1 a 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že jejich náhradu přiznal plně úspěšnému společenství. Náklady společenství sestávají z a. odměny za zastupování advokátem spočívajícím ve 2 úkonech právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu) ze základu 50 000 Kč, podle § 9 odst. 4 písm. c) advokátního tarifu, vypočtené podle § 7 advokátního tarifu, ve výši 6 200 Kč, b. 2 režijních paušálů podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu ve výši 600 Kč.