9 Cmo 53/2022 - 56

Rubrum

Vrchní soud v Praze rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Josefa Holejšovského, Ph.D. a soudců JUDr. Ing. Dušana Hrabánka a JUDr. Františka Švantnera ve věci navrhovatelů: a) [Jméno navrhovatele A]., IČ [IČO navrhovatele A] sídlem [Adresa navrhovatele A] b) [Jméno navrhovatele B]., IČ [IČO navrhovatele B] sídlem [Adresa navrhovatele A] oba zastoupení advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] za účasti: [Jméno advokáta B], IČ [IČO advokáta C] sídlem [Adresa advokáta C] zastoupené advokátem [Jméno advokáta D] sídlem [Adresa advokáta D] k odvolání navrhovatelů proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 10. ledna 2020 č. j. 80 Cm 31/2021-35, takto:

Výrok

Usnesení Městského soudu v Praze ze dne 10. ledna 2022 č. j. 80 Cm 31/2021-35 se zrušuje a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

Odůvodnění

1. Návrhem došlým soudu prvního stupně (dále též jen „soud“) dne 5. března 2021 se navrhovatelé jako vlastníci jednotek domáhali určení neplatnosti všech usnesení shromáždění účastníka přijatých mimo zasedání shromáždění dne 1. 12. 2020. Soud rozhodl v záhlaví označeným usnesením tak, že „„Návrh na vyslovení neplatnosti všech usnesení shromáždění účastníka přijatých mimo zasedání shromáždění dne 1. 12. 2020 se zamítá.“ (výrok I.) a dále že „Navrhovatelé jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit účastníkovi na účet jeho právního zástupce na náhradu nákladů řízení částku 13 600 Kč, a to do tří dnů od právní moci usnesení.“ (výrok II.).

2. V odůvodnění soud rekapituloval stěžejní argumentaci navrhovatelů následovně. Dle soudu navrhovatelé uvedli jako důvod neplatnosti napadených usnesení shromáždění per rollam tvrzení, že stanovy účastníka neumožňují rozhodování mimo zasedání shromáždění. Přesto účastník uspořádal v období 16. 11 - 1. 12. 2020 hlasování mimo hlasování shromáždění, a to tak, že navrhovatelkám doručil 16. 11. 2020 formou e- mailu návrhy usnesení a určil lhůtu k podání vyjádření do 1. 12. 2020. Dne 8. 12. 2020 pak účastník navrhovatelkám zaslal e-mail s oznámením o výsledku hlasování mimo zasedání shromáždění ze dne 8. 12. 2020. Jelikož stanovy účastníka takové hlasování neumožňují, jsou přijatá usnesení neplatná. Navrhovatelé mají podle ust. § 1221 ve spojení s § 258 o.z. zájem hodný právní ochrany, aby soud vyslovil neplatnost těchto usnesení pro rozpor se zákonem. Dále v návrhu navrhovatelé uvedli, že v rámci předmětného hlasování bylo uspořádáno hlasování o volbě předsedy společenství, přičemž do výběrového řízení se přihlásila i navrhovatelka a) a 27. 11. 2020 prostřednictvím e-mailu zaslala účastníkovi nabídku na výkon funkce předsedy společenství za částku 5 000 Kč plus DPH měsíčně. Nicméně na hlasovacím lístku, který účastník rozeslal členům společenství za účelem hlasování, a dále v oznámení o výsledku hlasování mimo zasedání shromáždění ze dne 8. 12. 2020 je uvedeno, že navrhovatelka a) nabízí své služby za cenu, která bude stanovena dohodou.

3. V doplnění návrhu z 23. 7. 2021 a při ústním jednání před soudem prvního stupně pak uvedli navrhovatelé jiný důvod neplatnosti napadených usnesení, kdy připustili, že zákon č. 191/2020 Sb. o některých opatřeních ke zmírnění dopadu epidemie SARS-CoV-2 (Dále též jen „lex covid“) hlasování formou mimo zasedání shromáždění umožňuje, avšak nebylo dodrženo jeho ustanovení § 19, proto, že pokud zákon nebo zakladatelské právní jednání nestanoví podmínky pro rozhodování podle § 19 odst. 1 lex covid (mimo zasedání shromáždění), určí je v případě nejvyššího orgánu statutární orgán, v případě jiného orgánu tento orgán. Tyto podmínky musí být členům orgány oznámeny v dostatečném předstihu před rozhodováním. V daném případě dle navrhovatelů toto ustanovení dodrženo nebylo, jelikož účastník členům společenství nedoručil podmínky hlasování per rollam před samotným hlasováním a rovnou toto hlasování uskutečnil, v rámci něhož stanovil minimální lhůtu 15 dnů určenou ust. § 1211 odst. 3 o.z. Dále navrhovatelé v reakci na argumentaci účastníka uvedli, že i usnesení č. 6 o výměně stávajícího zvonkového tabla je důležitou záležitostí ve smyslu ust. § 1209 odst. 1 o.z., a že není pravdivé tvrzení účastníka, že navrhovatelé prostřednictvím svého právního zástupce s hlasováním per rollam souhlasili přípisem ze 13. 10. 2020, když v tomto přípisu navrhovatelé výslovně uvedli, že s hlasováním per rollam souhlasí pouze v případě, že bude hlasováno o všem, co bylo uvedeno v pozvánce na shromáždění, kterou obdrželi dne 28. 9. 2020. Při ústním jednání dne 10. ledna 2022 pak k dotazu soudu, jaká konkrétní usnesení byla přijata při napadeném hlasování a jakým způsobem navrhovatelé o těchto bodech hlasovali, navrhovatelé specifikovali tato přijatá usnesení a uvedli, že ve všech případech hlasovali proti jejich přijetí. Navrhli, aby s odkazem na jejich argumentaci, a sice že nebyly splněny podmínky pro hlasování per rollam stanované v ust. § 19 odst. 1 zákona lex covid, jelikož podmínky hlasování nebyly členům společenství v dostatečném časovém předstihu před rozhodováním oznámeny, soud návrhu vyhověl a zároveň přiznal navrhovatelům náhradu nákladů řízení.

4. Po zhodnocení provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že v návrhu došlém soudu 5. března 2021, tedy ve lhůtě tří měsíců od přijetí napadeného usnesení (tedy včas ve smyslu ust. § 1209 odst. 1, § 259 o.z.), uplatnili navrhovatelé jako důvod namítané neplatnosti napadených usnesení jen to, že stanovy účastníka nepřipouštějí hlasování formou per rollam. Neuvedení cenové nabídky navrhovatelky jako podkladu pro hlasování o volbě předsedy společenství nebylo navrhovateli ve vlastním návrhu ani prezentováno jako důvod neplatnosti napadeného rozhodnutí. Ve smyslu textu a obsahu bodu V návrhu se jedná o uvedení těchto skutečností nad jeho rámec. Pokud navrhovatelé následně podáním z 23. 7. 2021 svoji argumentaci změnili tak, že sami uvedli, že hlasování formou per rollam v daném případě umožňuje ust. § 19 lex covid a jako důvod neplatnosti napadených usnesení uplatnili, že nebyly dodrženy podmínky tohoto ustanovení, pak dle soudu prvního stupně tento důvod neplatnosti byl uplatněn až po uplynutí prekluzivní tříměsíční lhůty stanovené v ust. § 1209 o.z. a § 1221 potažmo § 258 a násl. o.z., což je samo o sobě důvodem pro zamítnutí návrhu.

5. Navíc ve vztahu ke všem napadeným usnesením nebyly splněny podmínky ust. § 1209 odst. 1 o.z., kdy pouze ve vztahu k volbě předsedy společenstva je podle názoru soudu dán důležitý důvod pro přezkum tohoto usnesení soudem. Ve vztahu k části usnesení o schvalování záloh a ve vztahu k hlasování o volbě navrhovatele a do funkce předsedy společenství nejsou navrhovatelé přehlasovanými vlastníky, protože nehlasovali proti. V tom, že navrhovatelé částečně hlasovali pro přijetí některých usnesení, soud spatřoval šikanózní povahu jejich návrhu. Pakliže navrhovatelé namítají, že pro hlasování formou per rollam nebyly splněny zákonné podmínky, pak je v rozporu s tímto jejich tvrzením skutečnost, že se sami tohoto hlasování (ohledně některých bodů) zúčastnili. Totéž vyplývá z dopisu z 13. 10. 2020, kterým navrhovatel A prostřednictvím svého právního zástupce vyjádřil souhlas s hlasováním formou per rollam, byť jen za určitých podmínek, které se však netýkaly procedurálních náležitostí tohoto hlasování (které následně v rámci tohoto návrhu namítají navrhovatelé), týkaly se pouze předmětu hlasování. Stejně rozporuplné je stanovisko navrhovatelů, pokud jde o hlasování o volbě předsedy společenství, protože, pokud navrhovatel a na tuto funkci kandidoval a chtěl být napadeným hlasováním (mimo zasedání shromáždění) zvolen do této pozice, sám tak popírá následně tvrzené důvody neplatnosti přijatých usnesení, spočívající v nesplnění podmínek pro tuto formu hlasování ve smyslu ust. § 19 zákona lex covid. Logicky, pokud by navrhovatelé považovali toto hlasování formou per rollam za nepřípustné z důvodu, že stanovy tuto formu hlasování nepřipouštějí, respektive, že nebyly splněny podmínky pro tuto formu hlasování, nemohli by se tohoto hlasování žádnou formou účastnit. Popsané potvrzuje argumentaci účastníka, že se jedná o účelový návrh, kdy navrhovatelé teprve následné poté, co navrhovatel a nebyl zvolen tímto hlasováním do funkce předsedy společenství a správce, zpětně konstruují důvody neplatnosti těchto usnesení. Tomu podle názoru soudu napovídá i změna namítaných důvodů neplatnosti v průběhu řízení, stejně tak jako argumentace, že členové společenství nebyli včas informování o cenové nabídce navrhovatele a v souvislosti s potencionálním výkonem funkce předsedy společenství (pokud by tato argumentace navrhovatelů byla vykládána jako další namítaný důvod neplatnosti napadených usnesení). Pokud, jak je mezi účastníky nesporné, navrhovatel A učinil tuto cenovou nabídku až e-mailem ze 27. 11. 2020, když návrhy usnesení byly rozeslány dne 16. 11. 2020 a stanovena lhůta 2 týdnů pro vyjádření, je zřejmé, že o cenové nabídce navrhovatele a nemohli být členové společenstva pro účely tohoto hlasování informováni včas. Tuto okolnost, kterou následně namítá, tedy způsobil sám navrhovatel A. Pokud za této situace navrhovatelé přijatá usnesení napadají pro neplatnost, pak se jedná dle názoru soudu o zneužití práva, které ve smyslu ust. § 8 o.z. nepožívá právní ochrany.

6. Soud prvního stupně ještě dodal „pro případ, že by byl shledán opačný závěr, tedy že usnesení jsou neplatná“, že pro tento případ jsou splněny podmínky pro postup podle ust. § 1221 potažmo §260 o.z., takže v takovém případě by neplatnost těchto usnesení neměla být vyslovena, a to z toho důvodu, že případné vyslovení neplatnosti těchto usnesení nemůže mít pro navrhovatele žádný význam ve smyslu zlepšení jejich pozice, zatímco naopak by znamenalo újmu pro ostatní členy společenství a byl by tudíž nepoměr mezi případným přínosem vyslovení neplatnosti těchto usnesení pro navrhovatele a tím vzniklou újmou pro ostatní členy společenství. Z uvedených důvodů soud shledal návrh nedůvodným, a proto jej zamítl a o nákladech řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. podle úspěchu ve věci 7. Proti usnesení soudu prvního stupně podali navrhovatelé včasná odvolání shodného obsahu. V odvolání byly vzneseny tyto stěžejní odvolací námitky: 1) Soud pochybil, když dospěl k závěru, že důvodem pro zamítnutí návrhu je to, že navrhovatelé uvedli důvod neplatnosti hlasování nedodržení podmínek stanovených § 19 lex covid po uplynutí tříměsíční lhůty stanovené § 1209 a § 1221, potažmo § 258 o.z.. Zde odvolatelé spatřují první pochybení soudu, když by soud aplikoval na věc ustanovení § 258, neboť § 1209 o.z. představuje speciální komplexní úpravu nároku na soudní přezkum rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků jednotek, a proto zde podpůrná aplikace ustanovení o spolku nemá místo. Navrhovatelé podali návrh na přezkum hlasování účastníka formou per rollam, které proběhlo ve dne 16. 11. - 1. 12. 2020, dne 5. 3. 2021. Tříměsíční lhůta pro podání návrhu tedy byla dodržena. Soud pominul, že řízení ohledně určení neplatnosti shromáždění společenství vlastníků podle § 1209 odst. 1 o.z. je řízením nesporným dle § 2 písm. e) z.ř.s., ve kterém rozhodují v prvním stupni krajské soudy dle § 3 odst. 2 písm. a) z.ř.s., jde-li o řízení ve statusových věcech právnických osob, jako v tomto případě, protože jde o speciální úpravu (mimo jiné) ve vztahu k § 9 odst. 2, písm. l) o.s.ř. (§ 1 z.ř.s.). Označení účastníků v tomto druhu řízení vyplývá z § 6 odst. 2 z.ř.s., tj. účastníkem řízení je navrhovatel a ten, kterého zákon za účastníka označuje (srov. usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 10. 5. 2022, sp. zn. 65 Cmo 65/2016). Soud by tedy dle zásad řízení nesporného měl sám vyvíjet aktivitu a měl by se snažit o přesné a úplné zjištění skutkového stavu, aby mohl spravedlivě rozhodnout. To, že navrhovatelé uvedli jako důvod neplatnosti nedodržení podmínek stanovených § 19 lex covid po uplynutí tříměsíční lhůty stanovené § 1209 o.z., tedy nemůže jít k jejich tíži a soud by se touto námitkou měl zabývat. 2) Účastník žádné podmínky hlasování formou per rollam navrhovatelům, resp. všem členům SVJ, v dostatečném předstihu nedoručil a rovnou zaslal hlasovací protokol a zahájil hlasování. V tomto ohledu mají navrhovatelé za to, že účastník pochybil, neboť se nemohli s podmínkami hlasování formou per rollam seznámit s dostatečným předstihem, jak předpokládá ustanovení § 19 odst. 2 lex covid, tudíž je hlasování, které formou per rollam účastník uspořádal ve dnech 16. 11. - 1.12. 2020, jako celek neplatné. Požadavek na seznámení s podmínkami hlasování formou per rollam s dostatečným předstihem je logický, neboť když stanovy SVJ hlasování formou per rollam neupravují, nemusí být členovi SVJ vůbec známo, co takové hlasování formou per rollam znamená a měl by mít možnost se s podmínkami hlasování s dostatečným předstihem před hlasováním seznámit. Výše uvedený postup však nebyl dodržen a navrhovatelům byl rovnou zaslán protokol o hlasování formou per rollam. 3) Soud dále pochybil, když dospěl k závěru, že pokud navrhovatelé namítají, že pro hlasování formou per rollam nebyly splněny zákonné podmínky, pak je v rozporu s tímto jejich tvrzením skutečnost, že se sami tohoto hlasování (ohledně některých bodů) zúčastnili. Totéž pak má vyplývat z dopisu ze dne 13. 10. 2020, kterým 1. navrhovatel prostřednictvím svého právního zástupce vyjádřil souhlas s hlasováním per rollam, byť jen za určitých podmínek, které se však netýkaly procedurálních náležitostí tohoto hlasování. S tímto odvolatelé nesouhlasí, neboť v době, kdy o předmětných usneseních formou per rollam hlasovali, nevěděli, že hlasování, které účastník uspořádal ve dnech 16. 11. - 1. 12. 2020, je neplané. Totéž pak platí pro souhlas s hlasováním v dopise ze dne 13. 10. 2020. V době, kdy navrhovatelé předmětný souhlas dávali, ještě nemohli vědět, že hlasování bude neplatné. To, že hlasování je neplatné z důvodu, že účastník neoznámil s dostatečným předstihem, navrhovatelé zjistili až po odborné konzultaci. Zde se rovněž promítá skutečnost, že účastník navrhovatele neseznámil s podmínkami hlasování formou per rollam s dostatečným předstihem, tudíž se navrhovatelé neměli dostatek času na hlasování formou per rollam připravit.

8. S ohledem na výše uvedené skutečnosti navrhovatelé navrhli, aby odvolací soud napadené usnesení změnil tak, že návrhu vyhoví, ev. napadené usnesení zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

9. K odvolání se vyjádřil též účastník podáním ze dne 23. května 2022, jenž shledal závěr soudu prvního stupně o nesplnění podmínek pro vyslovení neplatnosti napadených usnesení správný a navrhl potvrdit usnesení soudu prvního stupně a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení.

10. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal odvoláním napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné, byť ze zcela jiného důvodu, než uváděli odvolatelé, když posuzování relevance jejich důvodů v této fázi řízení (vzhledem k chybné právní kvalifikaci resp. chybné aplikaci zákona soudem prvního stupně) není na pořadu. Na danou věc odvolací soud aplikoval právní úpravu účinnou od 1. 7. 2020, a to vzhledem k tomu, že napadená rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatá mimo zasedání shromáždění, tzv. per rollam, jsou ze dne 1. 12. resp. 8. 12. 2020, tedy již po účinnosti novely Občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb.) provedené zák. č. 163/2020 Sb.

11. Předně je nutné konstatovat, že soud prvního stupně neměl jednoduchou situaci v tom, že v době tzv. epidemie COVID-19 vstoupila v účinnost novelizace občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb.) provedená zákonem č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020. Tato novelizace přinesla zásadní změnu ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z., tedy i zásadní změnu přístupu k ust. § 1209 o.z. danou změnou jeho obsahu i filozofie zákona. Podle důvodové zprávy k zák.č. 163/2020 Sb., k bodu 47 a 48 (§ 1209): „Navrhovaná změna reaguje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, ve kterém Nejvyšší soud dovodil, že podle stávajícího znění odstavce 1 se lze dovolávat pouze neplatnosti rozhodnutí shromáždění. Odchylně od závěru Nejvyššího soudu se napříště výslovně stanoví, že přehlasovaný vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitostí týkající se správy domu a pozemku, a zároveň se doplňuje odstavec 2, který stanoví, že soud na základě návrhu uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Odstavec 2 dále stanoví demonstrativní výčet způsobu, jakým může soud rozhodnout, přičemž nejde o vyslovení či nevyslovení neplatnosti rozhodnutí. Zdůrazňuje se tak, že předmětné ustanovení představuje úpravu obdobnou § 1139 obecné úpravy spoluvlastnictví, který se neomezuje pouze na prohlášení rozhodnutí za neplatné. Předmětné ustanovení představuje úpravu speciální vůči § 1139 a vylučuje v příslušném rozsahu obecnou úpravu spoluvlastnictví. V souvislosti s navrhovanou změnou se rovněž navrhuje vyjasnit vztah § 1209 k úpravě dovolání se neplatnosti orgánu spolku (§ 258 a násl.). Proto se navrhuje v § 1221 odst. 1 výslovně stanovit, že na rozhodování v rámci společenství vlastníků se přiměřeně použijí ustanovení právní úpravy spolku o neplatnosti rozhodnutí orgánu (§ 258 a násl.) a o následcích rozporu rozhodnutí s dobrými mravy (§ 245). Napadne-li vlastník jednotky rozhodnutí orgánu společenství vlastníků u soudu, půjde v případě návrhu na určení neplatnosti takového rozhodnutí o návrh podle § 258 a násl. a v ostatních případech, s výjimkou postupu podle § 245, o návrh podle § 1209“.

12. Podle § 1221 odst. 1 o.z. ve znění od 1. 7. 2020: „Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích.“ Podle § 258 o.z. „Každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku.“ Podle § 259 o.z. „Právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.“ Podle § 260 o.z „Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit; Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, byloli by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře.“ 13. Podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. ve znění od 1. 7. 2020 „Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá“. Výše uvedené znění zákona účinné od 1. 7. 2020 je pro danou věc zásadní proto, že se navrhovatelé domáhali určení neplatnosti rozhodnutí přijatých mimo zasedání shromáždění přijatých 1. resp. 8. 12. 2020, tedy po datu účinnosti výše jmenované novelizace občanského zákoníku (zák. č. 103/2020 Sb. je účinný ode dne 1. 7. 2020). Soud prvního stupně měl tedy postupovat podle zák. č. 89/2012 Sb. ve znění účinném ode dne 1. 7. 2020 a nikoli podle právní úpravy účinné před tímto datem, jak zřejmě učinil a jak je patrné z jeho rozhodnutí. To bylo jeho prvním zásadním pochybením.

14. V daném případě bylo návrhem ze dne 5. března 2021 označeným jako „žaloba na neplatnost usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek“ požadováno určení, že „všechna usnesení shromáždění žalovaného přijatá mimo zasedání shromáždění společenství dne 1. 12. 2020 jsou neplatná“. Není tak sporu o tom, že navrhovatelé požadovali po soudu vyslovit neplatnost rozhodnutí předmětného shromáždění (učiněného tzv. per rollam, tedy mimo zasedání shromáždění). Z návrhu na zahájení řízení je tak zcela zřejmé a jednoznačně patrné, že jde o návrh na zahájení řízení požadující prohlášení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků ze dne 1. 12. 2020. Soud prvního stupně tedy na věc jednak chybně aplikoval ust. § 1209 o.z., přičemž vzhledem k absenci jeho přímé citace v odůvodnění usnesení soudu prvního stupně není zřejmé, v jakém znění. Nicméně sama aplikace tohoto ustanovení v jakémkoli znění na danou věc není správná.

15. Účelem výše citovaného ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z. ve znění od 1. 7. 2020 je dosažení faktické revokace přijatého usnesení shromáždění rozhodnutím soudu, tedy jeho doplnění, změny či zrušení usnesení shromáždění (viz níže). Tomu odpovídající návrh na zahájení řízení by tak požadoval jiné znění rozhodnutí shromáždění resp. jeho nahrazení rozhodnutím soudu či jeho zrušení. Cílem postupu dle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. tedy může být doplnění, změna či zrušení rozhodnutí shromáždění. Soud v řízení podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. neurčuje, zda je rozhodnutí shromáždění neplatné, leč posuzuje je ve vztahu k požadavkům navrhovatele a dle zákonného kritéria uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Takovýto požadavek však v předmětném návrhu navrhovatelů uveden resp. obsažen nebyl. Navrhovatelé se domáhali vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění ze dne 1. 12. 2020. Toho však nelze docílit podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z., leč aplikací ust. § 258 - 261 o.z. daného pro společenství vlastníků ustanovením § 1221 odst. 1 o.z. (citace viz výše). Jinak řečeno, protože navrhovatelé v daném řízení jednoznačně požadovali, aby soud prohlásil, resp. určil všechna rozhodnutí shromáždění přijatá mimo jeho zasedání dne 1. 12. 2020 neplatnými, měl soud prvního stupně na danou věc aplikovat ust. § 258 - 261 o.z. ve spojení s § 1221 odst. 1 o.z. To neučinil, čímž řízení zatížil závažnou a zásadní vadou.

16. Podle § 1209 odst. 1 o.z. je zákonnou podmínkou podání návrhu důležitý důvod, zatímco dle § 258 - 261 o.z. žádná taková podmínka neexistuje. Odlišné jsou i parametry aktivně věcně legitimované osoby, když podle § 1209 odst. 1 o.z. jí je výlučně přehlasovaný vlastník jednotky, zatímco dle § 258 každý, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany. Odlišná je rovněž i prekluzivní lhůta pro podání návrhu. Podle § 1209 odst. 1 o.z. je to lhůta tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí vlastník jednotky dozvěděl (subjektivní), zatímco podle § 259 o.z. činí subjektivní lhůta 3 měsíce ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl či dozvědět mohl, dána je ovšem také roční objektivní lhůta. Zcela primárním a zásadním rozdílem pak je, že soud podle § 258 a násl. o.z. ve spojení s § 1221 o.z. rozhoduje o neplatnosti rozhodnutí orgánu společenství, tedy i o neplatnosti usnesení shromáždění pro jeho rozpor se zákonem nebo stanovami, případně vysloví, že se o rozhodnutí shromáždění nejedná (viz. § 245 o.z. ve spojení s § 90 odst.1 z.ř.s.). Oproti tomu podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. soud (jak výše rozebráno) rozhodnutí shromáždění může změnit, doplnit či zrušit - uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud tedy platné rozhodnutí shromáždění (a je bez významu, zda bylo přijato na zasedání shromáždění či mimo toto zasedání – tzv. per rollam) posuzuje z věcných hledisek, z hledisek jeho věcné důvodnosti. Podle svého závěru o této věcné důvodnosti a s ní související případné potřebě rozhodnou jinak resp. rozhodnutí změnit, či rozhodnutí odklidit – zrušit, návrh na zahájení řízení buďto zamítne (neníli dána věcná potřeba rozhodnutí o změně, doplnění či zrušení resp. věcného rozhodnutí o předmětu rozhodování shromáždění), či rozhodnutí shromáždění změní, doplní či zruší. Soud podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. může rozhodnout, zda se má rozhodnutí (usnesení) shromáždění uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo se uskutečnit vůbec nemá (viz § 1209 odst. 2 o.z.). Soud tedy de facto věcně posuzuje otázku posuzovanou a rozhodovanou shromážděním a potud usnesení shromáždění fakticky revokuje resp. může revokovat. To je tedy zásadně rozdílné od řízení o neplatnost rozhodnutí shromáždění, v němž soud může jen vyslovit, že rozhodnutí je neplatné /či že o rozhodnutí shromáždění vůbec nejde/, posuzuje přitom to, zda je toto rozhodnutí v rozporu se zákonem či stanovami společenství (nahlíženo hlediskem obsahu rozhodnutí shromáždění či procesem vedoucím k jeho přijetí). Je třeba zdůraznit i rozdíl mezi zrušením rozhodnutí shromáždění – platné rozhodnutí se nemá vůbec uskutečnit, a mezi neplatností rozhodnutí shromáždění – rozhodnutí nesplňuje podmínky zákona či stanov k tomu, aby vůbec mohlo být platné. Ke shodným závěrům dochází i právní teorie viz. J. Holejšovský in Spáčil J., Králík M. a kol. : Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 - 1474). Komentář. 2. vydání. Praha : C.H.Beck, 2021 s. 1003 - 1024.

17. Požadují-li navrhovatelé vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění (vlastníků jednotek) coby nejvyššího orgánu společenství vlastníků (jednotek), uplatní se na takový návrh ust. § 258 - 261 o.z. ve spojení s § 1221 odst. 1 o.z., nikoli ust. § 1209 o.z. Soud tedy v dané věci pochybil, když návrh na neplatnost usnesení shromáždění přijatého mimo zasedání dne 1. 12. 2020 posuzoval podle ustanovení § 1209 o.z. Posuzoval věc tím pádem na základě nesprávných právních východisek. Na základě odlišné podmínky aktivní věcně legitimace navrhovatelů, jiného běhu prekluzivní lhůty k podání návrhu a odlišných dalších zákonných podmínek prohlášení neplatnosti usnesení shromáždění, což činí jeho rozhodnutí potud nepřezkoumatelným. Odvolacímu soudu proto nezbylo, než usnesení soudu prvního stupně podle § 219a odst. 1 písm. b) o. s. ř. a podle § 221 odst. 1 písm. a) o. s. ř. mu věc vrátil k dalšímu řízení. V něm soud prvního stupně věc posoudí dle § 258 - 261 ve spojení s § 1221 odst. 1 o.z.