98 C 202/2022-177

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Sylvou Mašínovou jako soudkyní v právní věci: žalobců: a) [celé jméno žalobce], narozený dne [datum], bytem [adresa žalobce] b) [celé jméno žalobce], narozený dne [datum], bytem [adresa žalobce] zastoupených: JUDr. [jméno] [příjmení], [IČO], advokát, se sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] bytem [adresa žalovaného] zastoupený: JUDr. [jméno] [příjmení], [IČO], advokát, se sídlem [adresa] o zaplacení částky 31 802 Kč, rozsudek takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci a) částku 7 626 č do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci b) částku 7 626 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žaloba, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobci a) částku 8 275 Kč se zamítá.

IV. Žaloba, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobci b) částku 8 275 Kč se zamítá.

V. Žádný z účastníků nemá nárok na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobci se svým návrhem doručeným zdejšímu soudu, dne [datum] se domáhali zaplacení 31 802 Kč resp. 15 901 Kč každý zvlášť a náhrady nákladů řízení. Žalobci, a ještě [obec] [anonymizováno] jako nájemci uzavřeli se žalovaným, coby pronajímatelem, nájemní smlouvu, která byla od roku [rok] prodlužována dodatky a podle této smlouvy byli nájemci povinni platit 4 500 Kč zálohy na náklady spojené s užíváním bytu, mimo jiné zde byly obsaženy i neoprávněné platby jako správa domu, účetnictví, provoz a pojištění domu, záloha do fondu oprav. Dále uvedli, že složili kauci 19 500 Kč, a sjednaný nájem zanikl dne [datum], kdy byl sepsán předávací protokol. Žalobci dále uvedli, že od [datum] – [datum] uhradili na neoprávněně účtovaných zálohách celkem 47 703 Kč, z toho na oba žalobce připadla částka 31 802 Kč, což doplnili tak že žalovaní uhradili do fondu oprav žalobci a [obec] [anonymizováno] 16 414 Kč, na zálohách za správní poplatky uhradili částku 5 192 Kč, na provoz domu zálohy ve výši 3 799 Kč, na zálohách za pojištění domu 776 Kč a na zálohách pro odměny statutárů 2 022 Kč. Každý z nich se podílel na úhradě uvedených záloh jednou třetinou. Vzhledem k tomu, že žalovaný žalobcům ničeho ani po písemné výzvě neuhradil, a co se týče kauce tak jim navrhl vrácení 6 000 Kč, tak podávají tuto žalobu.

2. Žalovaný, po kvalifikované výzvě dané usnesením č.j. 98 C 202/2022 – 14 navrhl soudu, aby žalobu jako nedůvodnou zamítl. [příjmení] souhlasil, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, a že se nájemci se zavázali hradit zálohy na služby ve výši 4 500 Kč ale rozhodně popřel, že by se jednalo o neoprávněné zálohy. Zrovna tak, souhlasil, že inkasoval jistotu ve výši 19 500 Kč, ale popřel, že nájem skončil [datum]. Dále uvedl, že výpočet žalované částky není srozumitelný a poukázal na to, že žalobci se zavázali k úhradě záloh ve smlouvě a také je dlouhou dobu platili, a pokud se jedná o žalovanou částku 28 203 Kč, což je součet žalobci uvedených neoprávněně zaplacených záloh, pak ani tento výpočet není srozumitelný. Co se týká předžalobní korespondence, tak žalovaný již v ní jasně zpochybňoval ukončení nájmu před [datum], což byla doba sjednaného nájmu. Nakonec uvedl, že započítává (§ 98 o.s.ř.) svou pohledávku z titulu smlouvy o nájmu do výše žalované částky – 31 802 Kč.

3. Žalobci se účastnili ústních jednání a i vypovídali před soudem (viz níže), aniž by měli ustanoveného tlumočníka s tím, že soud se na začátku prvního ústního jednání (č.l.31) ujistil u právního zástupce žalobců, že žalobce a) i žalobce b) rozumí česky, i když ani jeden není nativní [obec], a totéž soud učinil i před účastnickými výslechy (č.l.149, 150). Soud tedy tlumočníka žalobcům neustanovil, i když by na to nárok měli (NS ČR 20 Cdo 1540/2006), protože ti o to výslovně nestáli, výslechu, jak se ukázalo byli jazykově schopni, a náklady by na jeho ustanovení stoprocentně hradil stát, takže v jiném postupu, než žalobci navrhli, soud neviděl žádný procesní smysl.

4. Soud nenařídil přípravné jednání dle § 114c o.s.ř. a k prvnímu ústnímu jednání ve věci, předvolal účastníky předvoláním, ve kterém byli řádně poučeni ve smyslu § 118b odst. 1 o.s.ř. Vzhledem k tomu, že poučovací povinnost soudu dle § 118a o.s.ř. je upravena jen pro ústní jednání, poučil soud na prvním ústním jednání (ÚS ČR I.ÚS 212/06, NS ČR 33 Cdo 1074/2011), které bylo řádně protokolováno (ÚS ČR I. ÚS 21/06) žalobce o jeho povinnosti tvrdit (§ 101 o.s.ř.) všechny právně významné skutečnosti, o které žalobu opírá, a to zejména, aby uvedli jak dospěli k žalovaným částkám po 15 901 Kč, dále nechť popíší jaké všechny služby, považují za neoprávněně vyúčtované žalovaným žalobcům, od kdy do kdy je každý ze žalobců platil, kolik za každou službu, kterou považují za neoprávněně vyúčtovanou, každý z nich zaplatil, z jakého konkrétního důvodu považují tu kterou službu za neoprávněně vyúčtovanou resp. placenou, jakou logickou vazbu má žalobní nárok na 2 x 15 901 Kč s tvrzením o neoprávněných službách za 28 203 Kč. Ze stejného důvodu (§ 101 o.s.ř.) pak soud poučil i žalovaného, a to nechť doplní tvrzení o to, z jakého konkrétního důvodu se domnívá, že nedošlo ke skončení nájmu, vzhledem k obsahu předávacího protokolu, takže nechť v této souvislosti i uvede kdy žalobci předali klíče od bytu, kdy jej vyklidili a z jakého důvodu podepsal předávací protokol, když nyní tvrdí, že nájem neskončil a nakonec, zda žalobcům vrátil jistotu, nebo co na ní započetl. Současně účastníky shodně poučil i o povinnosti označit důkazy potřebné k prokázání žalobních tvrzení (§ 120 o.s.ř.).

5. Žalobci se vyrovnali s poučením v soudem uložené lhůtě, že k částkám 15 901 Kč žalobci dospěli součtem požadavku úhrady 1/3 zaplacené jistoty a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu za roky [rok], [rok] a [rok]. Neoprávněně účtované zálohy považují žalobci zálohy od [anonymizováno] [rok] do konce roku [rok], a jedná o služby: správní poplatek, provoz domu, pojištění domu, odměny statutárů. Pak žalobci uvedli, že v roce [rok] činila záloha na správní poplatek 2 928 Kč, na provoz domu 1 284 Kč, odměna statutárům 816 Kč a pojištění domu 336 Kč, a protože žalobci požadují úhrady za rok [rok] až od [anonymizováno] [rok] činila poměrná část správního poplatku, 1 220 Kč, na provoz domu 535 Kč, na pojištění domu 140 Kč, na odměny statutárů 340 Kč, takže 1/3 kterou zaplatil každý ze žalobců činí na správním poplatku 406 Kč, na provoz domu 178 Kč, na pojistném 46 Kč, na odměnách statutárů 113 Kč. Za rok [rok] činili zálohy správního poplatku 2 928 Kč, u poplatku za provoz domu 1 284 Kč u pojištění domu 336 Kč, odměny statutárů 816 Kč, takže 1/3 těchto částek, kterou zaplatil každý ze žalobců byla u správního poplatku 976 Kč, u poplatku za provoz domu 428 Kč, za pojištění domu 112 Kč a na odměnách statutárů 272 Kč. Za rok [rok] činila záloha na správní poplatek 1 434 Kč, za poplatek za provoz domu 1 453 Kč, záloha na pojištění domu 300 Kč a záloha na odměnu statutárům 816 Kč, takže 1/3 těchto částek, kterou zaplatil každý ze žalobců byla u správního poplatku 478 Kč, za provoz domu 484 Kč, za pojištění domu 100 Kč a zálohy na odměny statutárů 272 Kč. Do fondu oprav byla zaplacená záloha každý rok 6 492 Kč, takže poměrná část za [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] je 2 830 Kč, každý ze žalobců zaplatil 1/3 tj. 943 Kč, a pak v roce [rok] a [rok] je 1/3 vždy 2 264 Kč. Součet všech neoprávněně uhrazených částek, zálohy do fondu oprav, zálohy správního poplatku, zálohy na provoz domu a zálohy na odměny statutárům činí 15 836 Kč, takže omezuje tímto žalobu na tuto částku. Ohledně úhrad žalobců, žalobci poukázali na důkaz o hotovostních úhrad a dodali, že před [anonymizováno] [rok] jej jejich nárok již promlčen, proto jej neuplatnili žalobou a o částce 28 203 Kč, jak byli poučeni soudem jim není ničeho známo.

6. Soud podání žalobců, o omezení žaloby neposoudil jako zpětvzetí žaloby (§ 96 o.s.ř.), protože žalobci, ač zastoupeni právní zástupcem, nenavrhli soudu, že má tedy z části řízení zastavit, ani v jaké části má řízení zastavit, soud tedy podání žalobců rozuměl, tak že na 65 Kč ohledně žalobce a na 65 Kč ohledně žalobce b) již dále netrvá, a vzhledem k malé částce (s ohledem na žalovanou částku) nečiní dalších procesních opatření.

7. Žalovaný se poučením vyrovnal ve lhůtě jemu soudem uložené tak, že žalovaný dal opakovaně žalobcům najevo nesouhlas se skončením nájmu před sjednaným dnem – [datum] a popírá písemnou dohodu o skončení nájmu, co týká předávacího protokolu, tak žalovaný musel žalobcům umožnit opustit byt Násilím je v bytě jistě držet nemohl. Ani z ekonomického hlediska mu nic jiného, než převzetí bytu nezbývalo. [příjmení] eliminoval ztráty (škodu), které mu vznikly tím, že žalobci pronajatý byt opustili a přestali platit nájemné, tak učinit musel. Žalovaný měl rovněž důvodné a pochopitelné obavy z obtížné vymahatelnosti svého práva na nájemné, kdyby od nich byt nepřevzal. Nelze přehlédnout, že žalobci jsou cizinci, ba co víc, jsou z [země]. Ačkoliv válka na [země] začala až o necelý měsíc později, napětí ve vztazích s [země] bylo ve vzduchu cítit již dávno před tím. I když nájemce s ukončením nájmu nesouhlasil, v logické snaze eliminovat ztráty začal shánět nové nájemníky. Žalovaný pak uvedl, že byt převzal dne [datum], tak jak je uvedeno v předávacím protokolu a bylo jeho chybou, že se spolehl na tvrzení žalobce a), že vše funguje a nic si nepřezkoušel, žalobci totiž v bytě způsobili řadu škod, nové nájemce bytu si obstaral od [datum] za nižší nájem - 14 000 Kč, kteří následně objevili vady bytu – zničený vodovodní kohoutek ve vaně a ve dřezu, rozbitou zásuvku i internetu, potrhané šňůry žaluzií, odloupané lišty u zdí, tekoucí myčku, zničené dveře a mnohé další, jako rozbitá mraznička a myčka. Nakonec žalovaný uvedl, že po opuštění bytu žalobcům vyúčtoval jistotu 19 500 Kč následovně: odběr elektřiny z faktury [číslo] což bylo dohromady 15 003,41 Kč takže jestliže žalobci zaplatili na zálohách za rok [rok] a [anonymizováno] [částka], pak mají nedoplatek 2 003 Kč. Žalovaný si na jistotu započetl také rezervu na zálohu za [anonymizováno] [rok], kterou odhadl za 1 000 Kč. Součet nákladů za služby a platby do fondu oprav za rok [rok] činí 52 426 Kč, takže žalobci mají přeplatek 1 574 Kč, protože zaplatili na zálohách 54 000 Kč. Žalovaný vyčíslil škodu na bytě na 6 000 Kč a nabídl všem třem nájemcům, že jim vrátí 12 000 Kč: 19 500 – 2 003 + 1 574 - 6 000, což je 12 071 Kč, což žalobci odmítli a žalovaný žalobcům jistotu nevrátil.

8. V závislosti na vývoji procesního postoje žalovaného ohledně tvrzení o zápočtu na složenou jistotu žalobci, kterou považuje za součást své obrany soud poučil žalovaného na ústním jednání (dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. (NS ČR 26 Cdo 5408/2014, 27 Cdo 3528/2018, které bylo řádně protokolováno ÚS ČR I. ÚS 21/06, protože poučení lze učinit jen na ústním jednání ÚS ČR I.ÚS 212/06, NS ČR 33 Cdo 1074/2011), aby zcela srozumitelně a jasně tvrdil z jakého důvodu usuzuje na možnost zápočtu na jistotu, když dle smlouvy bylo ustanovení § 2254 odst. 2 OZ vyloučeno a dále nechť tvrdí, zda byl nebo nebyl nájem za leden 2022 žalobci zaplacen. Ze stejných důvodů pak poučil i žalobce, a to nechť i oni tvrdí, zda byl nebo nebyl zaplacený nájem za leden 2022. Současně soud během účastnické výpovědi, v závislosti na její obsah uložil žalovanému ediční povinnost (§ 128 o.s.ř.), aby doložil výši škody, kterou žalobci na souzeném bytě způsobili v době nájmu – jak o ní vypověděl, a pak o přeúčtování služeb – jak o něm vypověděl.

9. Žalovaný se s poučením soudu vypořádal tak, že žalovaný oprávněně čerpal z jistoty žalobců a podal výklad smlouvy, že kombinace článku IV odst. 3 smlouvy a § 2254 odst. 2 OZ vede k závěru: Fakticky to znamená, že vyloučením použití citovaného ustanovení žalovaný vůbec neměl povinnost jistotu žalobcům vracet. Dále že žalovaný sice neměl právo započítávat dluh z nájmu, ovšem s ohledem na předchozí dva odstavce smlouvy mohl jistotu použít k úhradě tam uvedených plnění. Konečně žalovanému nevznikla povinnost žalobcům hradit úroky z jistoty. Dále podrobně popsal rozsah škod, které žalobci měli způsobit na bytě žalovaného, a to: nové dveře, oprava myčky, vodovodní baterie a oprava sporáku, když za škodu považuje i ušlý nájem ve výši 1 000 Kč, každý měsíc, tedy celkem 8 000 Kč. Ohledně vyúčtování uvedl, že za rok [rok], zaslal žalobcům v [anonymizováno] [rok] e.mail, kde vyúčtoval náklady, jak je vyúčtovalo [anonymizováno], pro vyúčtování elektřiny použil fakturu [anonymizováno], rok [rok] vyúčtoval žalobcům e.mailem v [anonymizováno] [rok], a to stejným způsobem, a rok [rok] ten žalovaný vyúčtoval tak, že [datum] žalobcům zaslal vyúčtování, tak jak je vyúčtovala [anonymizováno] a pro vyúčtování elektřiny použil fakturu [anonymizováno], když nemůže potvrdit, že žalobci zaplatili i lednový nájem v roce [rok].

10. Na základě provedeného dokazování, soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci:

11. Žalovaný uzavřel se žalobci a další osobou (nájemci byli tři) dne [datum] nájemní smlouvu, kterou jim pronajal byt [číslo] ve třetím patře 2+kk o velikosti 60,94m2, v domě [adresa], [obec a číslo], od [datum] do [datum], za nájemné 14 000 Kč, zálohy na úhradu veškerých nákladů plnění spojených s užíváním bytu činily 4 500 Kč, kdy v zálohové platbě na úhradu veškerých nákladů plnění spojených s užíváním bytu jsou obsaženy platby za služby – vodné stočné, osvětlení a elektřina spol. prostor, domovní odpad, úklid a údržba okolí domu, teplo, výtah, TUV, STA ostatní náklady s užíváním bytu jako je správa, účetnictví, provoz a pojištění domu, daň z nemovitosti, zeleň, záloha na opravy (fond oprav) a účastníci se dohodli, že žalovaný uzavře smlouvy na dodávku elektřiny a nájemci budou hradit zálohy 1 000 Kč, a pak, že nájemné včetně záloh bude hrazeno hotově do 15. dne měsíce předem. Účastníci si také sjednali složení jistoty 19 500 Kč, a to jako jistotou k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem, když pronajímatel je oprávněn jistotu použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem, a to i v době trvání této smlouvy, při skončení nájmu, bude jistota pokud nebyla oprávněně čerpána dle této smlouvy pronajímatelem vrácena nájemci nebo jeho právnímu nástupci, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, shora uvedené pohledávky má pronajímatel právo započítat si proti pohledávce na vrácení jistoty nájemci, když následně si sjednali i to, že smluvní strany vylučují použití ustanovení § 2254 odst. 2 OZ (tuto skutečnost má soud za prokázanou z čl. I, III., V. odst. 1, 2, 6, VI. odst. 1, 2, 3 nájemní smlouvy).

12. Žalobci a třetí nájemce složili žalovanému jistotu 19 500 Kč a žalovaný dosud žalobcům jistotu, a to ani z části nevrátil (tato skutečnost nebyla mezi účastníky sporná, navíc byla dobře prokázaná z e.mailu žalovaného (č.l.38) ze dne [datum], kde jasně uvádí, že kauci nevrátil, protože nebyla odsouhlasená výše škod a pokud by byl nedoplatek na zálohách tak by po žalobcích jako občanech [země] těžko něco někde vymohl a při růstu energií v loňském roce se dá těžko předvídat, jak vyúčtování dopadne, a plyne to jasně i z dopisu žalovaného žalobcům (č.l.19) ze dne [datum], kde žalobce jasně uvádí, že jistotu nevrátil, ale že žalovaným nabízel že jim vrátí 12 000 Kč, přestože škoda na zničeném vybavení bytu a nižším nájmu od nových nájemců je mnohem vyšší, ti to však odmítli. Fakt, že žalovaný kauci obdržel a dosud žalobcům ani z části nevyplatil vyplynula dosti přesvědčivě i z účastnické výpovědi samotného žalovaného (viz níže).

13. Dne [datum] byla doba nájmu prodloužena písemným dodatkem do [datum], dodatkem bez data byla doba nájmu prodloužena písemně do [datum], dne [datum] byla doba nájmu prodloužena písemným dodatkem do [datum] a byl zvýšený nájem na 15 000 Kč (tyto skutečnosti má soud za prokázané z dodatků [číslo] – dodatek [číslo] soudu předložen nebyl, ačkoliv soud tento deficit účastníkům zdůraznil při provádění důkazů č.l. 31, 32).

14. Žalobci a třetí nájemce platili nájem a zálohy na služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu v rozhodné době tak, že od [datum] do [datum] platili měsíčně a hotově žalobci 19 500 Kč, od [datum] do [datum] platili 19.500 Kč, a od [datum] do [datum] platili 20 000 Kč, od [datum] do [datum] platili 20 000 Kč a od [datum] do [datum] platili 20 500 Kč (tyto skutečnosti má soud za prokázané ze soupisu hotově placený nájmů a záloh, podepsaný z obou stran č.l. 69).

15. Žalobci a třetí nájemce zaplatili žalovanému i lednový nájem [rok], i když soupis hotovostních plateb jej neobsahuje (tyto skutečnosti má soud za prokázané z e.mailu žalovaného ze dne [datum] (č.l.38), kde žalovaný výslovně uvádí, že záloh žalobci zaplili jen 12 – tedy o nájmu se očividně nezmiňuje, a pak když žalovaný žalobcům hrozí požadavkem na doplacení nájmu do konce původně sjednané smlouvy, což bylo do [datum], tak zrovna tak počítá jen 8 nájmů, což je přesně od února do září, nikoliv od [anonymizováno] do [anonymizováno], což by bylo 9 nájmů - jinými slovy žalovaný před započetím tohoto soudního řízení nikdy nesporoval zaplacení lednového nájmu, když tvrzení, že žalobci lednový nájem nezaplatili uplatnil v řízení po až během třetího ústního jednání (č.l.166), tedy bez rozumných pochybností lze z těchto nepřímých důkazů usoudit, že žalobci tento nájem zaplatili, když v řízení nebyl provedený (ani navržený a neprovedený) žádný důkaz, který by nasvědčoval, že by se tak nestalo (NS ČR 21 Cdo 2682/2013 a 32 Cdo 831/2014).

16. Dne [datum] žalobce uzavřel nájemní smlouvu na pronájem bytu [číslo] ve třetím patře 2+kk o velikosti 60,94m2 za nájem 14 566 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 934 Kč, dalším nájemcům – [příjmení], [příjmení], a to od [datum] (tyto skutečnosti má soud za prokázané z nájemní smlouvy č.l.47).

17. Dne [datum] žalobce a) a žalovaný sepsali předávací protokol, jehož výslovný předmět je předání bytu - [číslo] ve třetím patře, 2+kk, o velikosti 60,94m2, v domě [adresa], [obec a číslo], klíče od bytu, poštovní schránky, komory a domu, když žalovaný i žalobce a), kteří podepsali tento protokol v části: ze dne předání byla pořízena fotodokumentace kompletního zařízení a v bytě byly shledány tyto vady a poškození, rukou dopsali: v pořádku, když k tomu dni žalobci dotčený byt vymalovali (tyto skutečnosti má soud za prokázané předávacího protokolu, z výpovědi žalobců a žalovaného, viz níže, z e.mailu nových nájemců ze dne [datum], kde se výslovně zmiňují o tom, že žalobci před ukončením nájemní smlouvy byt vymalovali č.l. 39).

18. Dne [datum] žalovaný vyúčtoval žalobcům služby za rok [rok] e.mailem, tak že uvedl, že žalobci zaplatili 66 000 Kč, náklady na poplatky jsou 51 592 Kč, náklady na elektřinu byly 8 872 Kč, na fond oprav 6 972 Kč, což doložil informací SJV o stavu fondu oprav s částkou 6 792 Kč, fakturou [anonymizováno] za dobu [datum] – [datum] za 8 873,47 Kč a vyúčtování záloh a spotřebovaných služeb za rok [rok] v dotčeném bytě v čáce 51 592 Kč, když se jednalo o služby: vodné – teplá a studená voda, ohřev studené vody, teplo, úklid domu, správní poplatek, výtahy, provoz domu, pojištění, elektřina společných prostor, odměny statutárů, odpad, žalobci na e.mail odpověděli stejný den, že došli k částce doplatku nižší, než žalovaný, a to 1 257 Kč, protože platba do fondu oprav je 6 762 Kč a nabídli datum schůzky a zaplacení (tyto skutečnosti má soud za prokázané z e.mailu ze dne [datum] a jeho příloh, z odpovědi na něj, a to mezi žalovaným a třetím nájemcem č.l. 99 – 103, pravost e. mailů o vyúčtování, žádný z účastníků nezpochybnil (NS ČR 26 Cdo 1230/2019, 28 Cdo 665/2012 o volbě přiléhavého způsobu provádění důkazů).

19. Dne [datum] žalovaný vyúčtoval žalobcům služby e.mailem za rok [rok], tak že uvedl, že žalobci zaplatili 54 000 Kč + 12 000 Kč, náklady na poplatky jsou 49 620 Kč, náklady na elektřinu byly 10 075 Kč, na fond oprav 6 792 Kč, takže žalobci mají přeplatek 487 Kč což doložil informací [anonymizováno] o stavu fondu oprav s částkou 6 792 Kč, fakturou [anonymizováno] za dobu [datum] – [datum] za 10 075 Kč a vyúčtování záloh a spotřebovaných služeb za rok [rok] v dotčeném bytě v čáce 49 620 Kč, když se jednalo o služby: vodné – teplá a studená voda, ohřev studené vody, teplo, úklid domu, správní poplatek, výtahy, provoz domu, pojištění, elektřina společných prostor, odměny statutárů, odpad (tyto skutečnosti má soud za prokázané z e.mailu ze dne [datum] a jeho příloh, zaslaný třetímu nájemci č.l. 104 - 107 pravost e.mailů žádný z účastníků nezpochybnil (NS ČR 26 Cdo 1230/2019, 28 Cdo 665/2012 o volbě přiléhavého způsobu provádění důkazů).

20. Dne [datum] žalovaný vyúčtoval žalobcům služby za rok [rok] e.mailem, tak že jen odkázal na exelovou tabulku, kterou ovšem v řízení ač poučen dle § 118a odst., 1,3 o.s.ř. – viz shora, nepředložil a předložil přílohy e.mailu: informací [anonymizováno] o stavu fondu oprav s částkou 6 792 Kč, fakturou [anonymizováno] za dobu [datum] – [datum] za 10 879 Kč a za dobu [datum] – [datum] za 4 124 Kč a vyúčtování záloh a spotřebovaných služeb za rok [rok] v dotčeném bytě v čáce 45 634,09 Kč, když se jednalo o služby: vodné – teplá a studená voda, ohřev studené vody, teplo, úklid domu, správní poplatek, výtahy, provoz domu, pojištění, elektřina společných prostor, odměny statutárů, odpad. (tyto skutečnosti má soud za prokázané z e.mailu ze dne [číslo] [rok] a z jeho příloh zaslaného žalobci a) č.l. 104 - 107 pravost e.mailu žádný z účastníků nezpochybnil (NS ČR 26 Cdo 1230/2019, 28 Cdo 665/2012 o volbě přiléhavého způsobu provádění důkazů). 21. 19 fotografií předložených žalovaným jako součást e.mailu nových nájemců ([příjmení], [příjmení]) ze dne [datum] (č.l. 39, 50 - 69) soud provedl. Vzhledem k tomu, že pro hodnověrnost důkazu byly zásadní dvě podmínky, první: jaký okamžik fotografie dokumentují - protože si soud z fotografií měl vytvořit časosběrný důkaz o poškození bytu [datum] a druhý: že fotografie byly pořízeny v souzeném bytě, a nikoli v jiném bytě, když obě podmínky bylo (logicky) mít za splněné současně. Soud nedal pravdivostní hodnotu žádné fotografii. Soud postupoval tak proto, že sice žádná fotografie neobsahuje datum a všechny zabírají příliš velký detail bytového zařízení, takže soud nemohl říci, zda některý z vyfocených detailů byl součástí nebo nebyl součástí souzeného bytu - prostě proto, že opakovaně vyfocené nestejnoměrně zatažené vertikální žaluzie, uvolněná zásuvka, lišta u dlaždic, ne zcela přiléhající montura stropního světla, prach na mřížce průduchu, olupující se nátěr v rohu, olupující se nátěr u kliky dveří, nebyly zabrány tak, aby je soud dokázal pohledově zasadit do širšího záběru bytu, u fotografií parket a vypínačů soud dokonce ani neviděl vadu, kterou by mohl určit. A jen fakt, že noví nájemci poté, co již [datum] uzavřeli nájemní smlouvu a byt s nejvyšší pravděpodobností viděli, tak třináct dnů po nastěhování reklamují vady, které ovšem dle fotografií jsou toho rázu, že by kdyby existovaly, tak by byly dobře viditelné na první pohled, není dost silný argument, pro to, aby soud uvěřil, že za prvé fotografované závady existovaly ke dni [datum] a že existovaly v souzeném bytě. K tomu, znění e.mailu nových nájemců ze dne [datum] je dost formulován apelativně a urgentně, takže soud neuvěřil, že by nájemci tímto e.mailem vyhověli naléhání žalovaného, aby své výhrady sepsali písemně a odkládali jeho sepsis dalších 10 – 14 dnů – jak uvedl při své účastnické výpovědi, ale naopak posoudil e.mail jako spontánní vyjádření nových nájemců – a to sepsaný právě až třináct dnů po nastěhování, a to s cílem stůj co stůj dosáhnout snížení nájemného, což je žádost, který celý e.mail končí. Nepřiznání žádné důkazní hodnoty provedené sady fotografií navíc podporoval zřejmý a v řízení nikým nezpochybněný fakt oboustranně podepsaného protokolu o předání bytu - a to výslovně bez vad bytu (který má zásadní význam dle § 2225 odst. 1 OZ), když (ještě jednou) všechny nafocené vady by byly zřejmé na první pohled, takže je vrcholně nepravděpodobné, že by se mohlo stát, že noví nájemci by si tak zjevných závad všimli až po tak dlouhé době. Takový postup hodnocení důkazů dle soudu navíc zcela odpovídá zásadám rozumného přístupu k faktu, pořídit fotografii čehokoli a kdykoliv může opravdu každý – vzhledem k tomu, že fotoaparát je součástí každého mobilního telefonu, který zaznamenává i datum a čas, takže soud nemůže na typ takový důkazu resignovat, ale ze stejného důvodu musí trvat na jeho věrohodnosti (ÚS ČR IV. ÚS 563/03, I. ÚS 1288/18, I.ÚS 795/18), kterou v tomto případě ovšem nic neježe nepodporovalo, ale naopak vyvracelo (NS ČR 32 Cdo 831/2014, 21 Cdo 2682/2013).

22. Žalobce a) při účastnické výpovědi uvedl, že na nájem se skládali všichni tři nájemci, a ten který byl zrovna doma, nájem žalovanému předal a o tom byl zápis s podpisy nájemců a žalovaného. Proč v soupisu zaplacených nájmů není lednový nájem [rok] to neví, ale byl zaplacený [datum] (což ještě zopakoval). Co se týče vyúčtování, tak dostávali od žalovaného originální listiny, nejprve to posílal třetímu nájemci a pak právě jemu, jednalo se tedy o vyúčtování, které obdržel žalovaný a pak tedy oni od něj (což ještě zopakoval) (tyto skutečnosti má soud za prokázané z účastnické výpovědi dne [datum]. Při účastnické výpovědi není pravděpodobné, že soud získá zcela nezainteresovanou výpověď (NS ČR 21 Cdo 1402/2016, ÚS ČR I. ÚS 2568/2007), ale i tak lze považovat žalobce a) výpověď za důležitý důkaz o průběhu nájemním vztahu účastníků, zejména o vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu (NS ČR 26 Cdo 4635/2010). Soud připomíná, že zda tato výpověď podpírá tvrzení nebo ne, není otázka věrohodnosti, ale je to otázka pravdivosti (NS ČR 23 Cdo 897/2012, 2 Cdon 257/97, II. [jméno] [číslo]), proto se soud věrohodností nezbýval. Výpověď byla podána zpříma a žalobce a) odpověděl na každou otázku).

23. Žalobce b) při účastnické výpovědi uvedl, že lednový nájem na rok [rok] byl zaplacený hotově, nájem platili žalobci, žalovanému když přišel, vyúčtování služeb chodilo v [anonymizováno] a to e.mailem, jemu nikdy, chodili třetím nájemci a ten je přeposílal žalobci a), ale vždycky si ho vytiskli a pak zkoumali jeho obsah, takže je viděl vždy vytištěné (což dvakrát zopakoval) (tyto skutečnosti má soud za prokázané z účastnické výpovědi dne [datum]. I když soud ani v tomto případě nepředpokládal, že by dostal nezaujatou výpověď (NS ČR 21 Cdo 1402/2016, ÚS ČR I. ÚS 2568/2007), tak i tak výpověď žalobce b) považoval za důležitý důkaz o průběhu nájemním vztahu účastníků, zejména o vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu (NS ČR 26 Cdo 4635/2010) a ani nyní se věrohodností výpovědi nezabýval (NS ČR 23 Cdo 897/2012, 2 Cdon 257/97, II. [jméno] [číslo]). Výpověď nebyla vyhýbavá a byla podána srozumitelně).

24. Žalovaný při účastnické výpovědi uvedl, že od kauce odečetl nedoplatky za elektřinu a nedoplatky dalších služeb, a protože tam byly nějaké škody, tak jsem jim část vlastně nějakou část, jenom jakoby velice nízkou část navrhl, aby mi vlastně přispěli na ty opravy a ten rozdíl jsem jim chtěl vrátit, na otázku zda něco žalobcům vyplatil z kauce, odpověděl, že ne. Dále uvedl, že o defektech na souzeném bytě jej informovala další nájemnice, která mu volala druhý nebo třetí den, tak ji žalobce řekl, ale prosím Vás pošlete mi to písemně a to jí trvalo poměrně já nevím 10 nebo 14 dní, než mi to poslala, potom jsem to okamžitě řešil se žalobci a byl i ochotný něco vrátit z té kauce. K otázce soudu jakou škoda na bytě tedy vznikla a komu co uhradil, uvedl, že dost věcí si dělal sám, kupoval nové dveře, vodovodní baterie, opravoval zásuvky a volal opraváře myčky, opravu podlahy ještě neřešil ani ty žaluzie, protože bych do toho nacpal jakoby spoustu peněz a je to nájemní byt, já jsem navrhoval nějakou spoluúčast na tu škodu těch drobných věcech. K vyúčtování uvedl, že posílal exelovou tabulku, ale možná to bylo jen v e.mailu, a bylo tam kolik zaplatili, kolik stála elektrika, služby [anonymizováno], když ve vyúčtování jsou přesně služby rozepsané, takže takto žalobcům přeúčtoval, vyúčtování vždycky platili a najednou přijdou s tím, že to platit nebudou. K předávacímu protokolu uvedl, že ho podepsal [datum] (což ještě zopakoval), že byt přebíral ve spěchu, a bylo v jeho zájmu byt převzít, protože jinak by tam žalobci mohli zůstat a neplatit nájem. Na otázku, kdy mu žalobci řekli, že chtějí nájem ukončit uvedl, že to řešili delší dobu a zopakoval, že byl ochoten jim část kauce vrátit. (tyto skutečnosti má soud za prokázané z výpovědi podané před soudem na ústním jednání dne [datum], pro účastnickou výpověď žalovaného platí totéž, co soud uvedl shora ohledně posouzení věrohodnosti a aspektu subjektivity výpovědi žalobců (ÚS ČR I. ÚS 2568/2007, NS ČR 21 Cdo 1402/2016, 26 Cdo 4635/2010, 23 Cdo 897/2012, 2 Cdon 257/97, II. [jméno] [číslo]). I když výpověď žalovaného byla těžkopádná, tak nakonec se jí dalo i rozumět).

25. Soud vedl výslechy vzhledem k jejich konkrétnímu průběhu a z hlediska opodstatněnosti otázek vzhledem k obsahu řízení, když účastníci měli možnost vznést otázky, které oni sami považovali za relevantní, soud žádnou otázku nezakázal položit.

26. Soud provedl sice důkaz dodatek [číslo] bez podpisů (č.l.18), i když se mohl spolehnout na stejný dodatek, ale podepsaný (viz shora), e.mail žalobců žalovanému, o tom že podají žalobu, neboť žalobci jim nedůvodně účtoval zálohy (č.l.20), i když stejné vyplývá i z dopisu ze dne [datum], e.mail žalovaného ze dne [datum] o demontáži a montáži kuchyně (č.l.37), i když žalobci byly jedenáct měsíců vystěhovaní z bytu, a byt mezi tím užíval (viz shora) jiný nájemce, e.mail ze dne [datum] o vymalování bytu (č.l. 41), pro který platí stejné hodnocení významu, když o nepřiléhavosti tohoto důkazu jasně hovoří e.mail nových nájemců ze dne [datum] o tom, že žalobci byt vymalovali, cenová kalkulace (č.l.42) bez podpisu a bez razítka, i když se jedná jen o nabídku, a to z [anonymizováno] [rok], i zde platí to, co shora, paragony (č.l.95) z [anonymizováno] [rok], i když z nich není (logicky) zřejmé, že zakoupené věci byly určeny a nakonec namontovány do souzeného bytu, navíc věci byly pořízeny v době, kdy byt užívali noví nájemci (viz shora), faktura za instalaci z [anonymizováno] [rok] (č.l.96), i když z ní není jasné o jakou instalaci a kde se mělo jednat, každopádně tou dobou žalobci byli šest měsíců vystěhovaní a byt tou dobou užíval nový nájemce (viz shora), fakturu z listopadu [rok] (č.l.97) na instalaci zařízení tovární značky [anonymizováno], i když z není jasné zda došlo k instalaci v souzeném bytě, i když žalobci byly jedenáct měsíců vystěhovaní z bytu, a byt mezi tím užíval (viz shora) jiný nájemce, pak i paragon z [anonymizováno] [rok] (č.l.98), i když z ní není jasné o jakou instalaci a kde se mělo jednat, každopádně tou dobou žalobci byli šest měsíců vystěhovaní a byt tou dobou užíval nový nájemce (viz shora), příjmový pokladní doklad (č.l.114) z [anonymizováno] [rok], i když z něj není ani trochu jasné o co jakou opravu se mělo jednat, natož kde účtovaná oprava byla provedená, navíc v této době, byt užívali noví nájemci (viz shora), i fakturu [anonymizováno] za dobu [datum] – [datum] (č.l.115), ačkoliv to není doba, která je předmětem žaloby a vyúčtování [anonymizováno] za rok [rok] (č.l. 135), i když to není doba, která je předmětem žaloby, nakonec soud provedl i součinnost [anonymizováno] (č.l. 142, dle § 120 odst. 2 o.s.ř. NS ČR 26 Cdo 4635/2010), která nakonec se soudu v konečném výsledku jevila bez přínosu. Krátce shrnuto, tyto důkazy soud v porovnání s dalšími důkazy resp. vzhledem k výsledkům celého důkazního řízení, které soud provedl, shledal jako bezvýznamné, a proto soud se jimi v rozsudku již dále nezabýval (NS ČR 21 Cdo 2682/2013, ÚS ČR IV. ÚS 582/01).

27. Vycházel-li soud z kopií listin, když účastníci pravost kopií listin nikdy během řízení nezpochybňovali (NS ČR 29 Odo 801/2005).

28. Z provedených důkazů bylo možné bezpečně usoudit na skutkový stav a ani účastníci po poučení dle § 119a o.s.ř. na ústním jednání důkazních návrhů ve věci nečinili, navíc řízení bylo koncentrováno – viz shora. Soud po důkazech nepátral, za výsledek řízení nese procesní odpovědnost každý účastník sám a soud vychází ze skutkového stavu zjištěného na základě provedených důkazů (ÚS ČR IV.ÚS 3681/18, NS ČR 33 Cdo 1074/2011).

29. Žádné opomenuté důkazy tedy v řízení nejsou (ÚS ČR ÚS I. [číslo]). 30. § 2254 odst. 1 OZ, platí, že ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. A dle odst. 2, platí, že při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

31. Dle § 2247 odst. 3 OZ, platí, že způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. A dle odst. 4 platí, strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

32. Po provedení dokazování a po zvážení všech důkazů samostatně i v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je jen z části důvodná, když soud po právní stránce posoudil věc, tak:

33. Předně, se soud zabýval aktivní věcnou legitimací žalobců, neboť očividně žalobci jsou jen dva ze tří nájemců, ze souzené nájemní smlouvy. Solidarita žalobců resp. nájemců z nájemní smlouvy ze dne [datum] byla sjednána tak, že všichni tři nájemci jsou v záhlaví smlouvy označeni jako nájemce či nájemci, nájem je sjednán jen jeden, a to pro všechny nájemce dohromady, taktéž i jistota byla vyčíslena ve smlouvě a také i vybrána jen jedna, nájem podle žalobců předávali dohromady žalovanému a rovněž soupis nájmů vždy obsahuje za žalobce jen jeden podpis, nakonec jediné vyúčtování, které žalovaný žalobcům resp. nájemcům zasílal (k jeho platnosti, viz níže) na jeden e.mail – tedy pro všechny nájemce dohromady, takže závěr o solidaritě lze učinit za pomoci systematického a gramatického výkladu obsahu smlouvy a následné praxe účastníků, která jasně ukazuje, že účastníci vůbec neváhali s výkladem solidarity nájemců, protože chování účastníků má oporu ve znění smlouvy (NS ČR 21 Cdo 1332/2006). Vzhledem k řečenému, nájemci byli solidárními dlužníky v nájmu a solidárními věřiteli ohledně žalobního nároku, jestliže podali žalobu jen dva ze tří pak mají postavení samostatných společníků (NS ČR 33 Cdo 1552/2005) a mají tak aktivní věcnou legitimaci.

34. Vzhledem k tomu, že lze ukončit jen platný úkon (NS ČR 23 Cdo 1122/2010), tak si soud jako předběžnou otázku posoudil platnost nájemní smlouvy, protože teprve pak bude možné uvažovat o oprávněnosti skončení existujícího nájmu a dalších práv a povinností účastníků, z ní vyplývající. Účastníci si sjednali dne [datum] písemnou nájemní smlouvu (§ 2237 OZ), řádně určili, co je předmětem nájmu (NS ČR 26 Cdo 2946/2012) – což nebylo mezi účastníky nijak sporné.

35. Pak, účastníci si sjednali měsíční nájem 14 000 Kč a zálohy na služby ve smlouvě přímo uvedené – vodné stočné, osvětlení a elektřina spol. prostor, domovní odpad, úklid a údržba okolí domu, teplo, výtah, TUV, STA ostatní náklady s užíváním bytu jako je správa, účetnictví, provoz a pojištění domu, daň z nemovitosti, zeleň, záloha na opravy (fond oprav), které bude poskytovat pronajímatel žalobcům za 4 500 Kč měsíčně, a obě platby byly splatné společně (§ 2246, 2247 OZ). Ohledně změny nájmu, pak účastníci písemnou formu dodatků během trvání nájmů nedodrželi resp. neprokázali, protože od [datum] – [datum] žalobci platili 20 000 Kč, místo písemně sjednaných 19 500 Kč, ovšem vzhledem k tomu, že žalobci zvýšený nájem o 500 Kč, bez problémů a mnoho měsíců platili, tak tuto účastníky bezformálně provedenou změnu nájemní smlouvy nestíhá relativní neplatnost, která je stanovená ve prospěch nájemce – žalobce (§ 586 odst. 1, § 2237 OZ). Tedy jiným slovy, žalobci se změně smlouvy navržené žalovaným zcela podřídili (§ 582 odst. 2 OZ) a plněním žalobců zvýšeného nájmu byl nedostatek formy změny oproti ujednání ve smlouvě, jednou provždy zhojen (§ 582 odst. 1 OZ, NS ČR 26 Cdo 4150/2018). Navíc na tuto bezformální změnu navázal zcela formalizována změna nájmu dodatkem [číslo] o dalších 500 Kč, to od [datum] Ani to nebylo mezi účastníky rozporné.

36. Dále, účastníci si sjednali v nájemní smlouvě nájem na dobu určitou, který prodlužovali písemnými a oboustranně podepsanými dodatky 1, 2, a 4, když poslední dodatek prodloužil nájem žalobců do [datum] - takže změny smlouvy ohledně jejího trvání byly platné a pro účastníky také závazné, protože všechny dodatky byly zcela srozumitelné, a i formálně odpovídající zákonné povinnosti písemné podobě smlouvy a jejím změnám (§ 559 a hlavně § 564 OZ). Doba trvání sjednaného nájmu sjednaného smlouvou, nebyla mezi účastníky sporná.

37. Žalovaný před soudem při svém výslechu potvrdil, že předávací protokol podepsal dne [datum], a k tomu ještě doplnil svou výpovědí, že o úmyslu žalobců ukončit nájem dříve, než se původně v dodatku [číslo] dohodli – [datum], věděl delší dobu. Fakt, že žalovaný s ukončením nájmu žalobců dobře věděl měsíc a půl dopředu a souhlasil s tím prokazuje ovšem hlavně fakt, že žalovaný již [datum] uzavřel další nájemní smlouvu, na nájem souzeného bytu, a to už od [datum] - takže neježe žalovaný nepočítal, že žalobci byt po [datum] budou užívat, ale žalovaný se zavázal tento byt přenechat jiným nájemcům. Také samotné znění předávacího protokolu, jehož pravost nikdo z účastníků nerozporoval, dokládá, že účastníci se dohodli, že žalobci ode dne podpisu předávacího protokolu nebudou mít přístup do bytu, protože klíče protokolárně předali žalovanému. Takže, protože lze důvodně předpokládat, že následné chování při zohlednění běžné logiky a toho, jak by při daných okolnostech postupovaly jiné, racionálně smýšlející osoby, odpovídá vůli jednajících, a proto je z tohoto následného jednání jejich vůle obecně vzato pochopitelná a rozpoznatelná (NS ČR 28 Cdo 338/2012) tak lze uzavřít, že v řízení nebyl provedený žádný důkaz, který by podpíral žalovaného tvrzení (č.l. 22), že nájem neskončil dohodou dne [datum], ale že trval dále. Naopak všechny důkazy, které soud provedl, včetně výslechu žalovaného potvrzovaly, že účastníci se dohodli na skočení smlouvy, a vše stejně chápali, takže proto se všichni dne [datum] chovali tak, že byt žalobci žalovanému předali, podle e.mailu nových nájemců ze dne [datum] vymalovaný a chovali se tak i po tomto dni, a to že nájem souzeného bytu, tohoto dne, pro každého z nich prostě skončil. Z tohoto důvodu obrana žalovaného o zápočtu nájmu za dobu od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] není oprávněná (č.l.33). Stejně soud neuznal ani obranu žalovaného zápočtem nájmu za [anonymizováno] [rok], protože, že soud měl za prokázané, že tento nájem žalobci žalovanému zaplatili (viz shora).

38. Co se týká předávacího protokolu, jako dohody o skočení nájmu, ohledně formy, tak soud primárně vyšel z argumentu a fortion – tedy že dohoda, jejíž smysl je zánik závazku, je svázána s požadavky na dohodu o jakékoli jiné změně závazku (§ 559, § 2237 OZ), protože platí-li určité požadavky na změnu závazku, tím spíše se musí vztahovat i na jeho zánik. V poměrech souzené věci to znamená, že písemný předávací protokol ze dne [datum] je očividně dvoustranné právní jednání, podepsané z obou stran, má jasný obsah, a to předání bytu a klíčů od něj, s popisem stavu bytu: v pořádku, a to ke dni jeho podpisu, takže neexistuje žádná logicky přijatelná výkladová alternativa, která by vedla k jinému závěru, než že tento protokol je dohoda o změně nájemní smlouvy, když změna smlouvy spočívá v předčasném ukončení, oproti dohodě z posledního dodatku, a to konkrétně ke dni [datum]. K tomu se hodí dodat, že ani za situace, kdyby účastníci písemnou formu dohody o změně smlouvy nedodrželi, ale zůstalo by jen u shora soudem shrnutého chování účastníků po dni [datum] resp. po [datum], kdy žalovaný již uzavřel smlouvu o navazujícím nájmu, tak by to na věci nic neměnilo, prostě proto, že ten kdo mohl namítnout nedostatek formy byli jen žalobci (§ 2237 OZ) a nikdy ne žalovaný.

39. Účastníci si sjednali také složení peněžité jistoty žalobcem žalovanému ve výši 19 500 Kč – jejíž použití sjednali v nájemní smlouvě, a to na jedné straně bude jistota sloužit ke splácení nájmu a záloh na služby nebo jiných závazků nájemce během účinnosti smlouvy a při skončení nájmu má žalovaný právo si tyto pohledávky započíst proti jistotě a vrátit jí do uplynutí jednoho měsíce po skočení nájmu, když v rozporu s tím si sjednali, že vylučují použití § 2254 odst. 2 OZ – které upravuje povinnost pronajímatele jistotu vrátit při skočení nájmu, jeho právo na zápočet svých pohledávek a povinnost vydat úroky ze složené jistoty. Tato vzájemně zcela neslučitelná ujednání o tom, jak žalovaný může naložit s jistotou po dni skočení nájmu, soud vyložil (§ 556 OZ, NS ČR 33 Odo 311/2001, 20 Cdo 2764/2018, 20 Cdo 196/2019), tak že jestliže účastnící posledním smluvním ujednáním ohledně možností žalovaného při použití jistoty naprosto zřetelně a úplně jasně zápočet pohledávek žalovaného vůči nájemcům z nájmu vyloučili - a to přímou a jasnou citací normativního znění: vylučují použití § 2254 odst. 2 OZ, tak žalovaný se prostě ve smlouvě vzdal jinak v zákoně daného práva na satisfakci pro případ, že ke dni skončení nájmu nebudou zcela kompenzovány jeho pohledávky za nájemci. Nelze totiž přehlédnout, že ustanovení o nájmu bytu jsou tzv. relativně kogentní ustanovení (§ 2235 OZ), od kterých se nelze odchýlit neprospěch slabší strany, což je nájemce - takže proto soud dospěl k závěru, že jestliže žalovaný jako autor smlouvy, do souzeného nájemní smlouvy vložil dvě naprosto protichůdná ustanovení tedy: že zápočet na jistotu po skočení nájmu je možný a současně, že smluvní strany vylučují použití § 2254 odst. 2 OZ – tedy i zápočet v domnění, že tak bude mít možnost alternativního výkladu smlouvy, dle pro něj výhodných okolností, tak učinil v rozporu s tímto základním pravidlem úpravy nájemních vztahů, nad to smlouvu tímto učinil méně srozumitelnou, a pro slabší stranu - nájemce hůře pochopitelnou. Nad to soud nepřehlédl, že ujednání o tom, že žalovaný je oprávněn si ponechat jistotu ještě měsíc po skončení nájmu je zcela jistě ze shora uvedených důvodů neplatné a stejně tak by bylo neplatné, kdyby žalovaný ujednáním o vyloučení aplikace § 2254 odst. 2 OZ měl na mysli vyloučení práva žalobců na vyplacení úroků ze složené jistoty. Krátce řečeno, soud vyložil zcela protichůdná ustanovení smlouvy, tak aby výklad nebyl v rozporu s veřejným pořádkem, který počítá právě s ochranou nájemce jako slabší strany (§ 1 OZ, NS ČR 26 Cdo 2199/2018), tedy ve prospěch žalobců jako nájemců, což tedy znamená, že účastníci vyloučili odkazem na OZ možnost zápočtu dluhů žalobců na jistotu. Soud tedy uzavřel, že nájemní smlouva byla platná a účinná, což ostatně odpovídá i procesním postojům účastníků řízení, když ujednání, že žalovaný si může na jistotu započítat své pohledávky není adekvátní jejímu znění, proto je žalovaný povinen žalobcům jistotu vrátit. V tomto řízení se jednalo o 19 500 Kč (jistota) / 3 (počet nájemců) x 2 (žalobci jsou 2 nájemci ze tří celkem), což je 6 500 Kč pro žalobce a) a 6 500 Kč pro žalobce b).

40. Potom žalobci navrhovali, aby jim žalovaný zaplatil (vrátil) zaplacené zálohy na služby související s užíváním pronajatého bytu, protože je považují za zaplacené žalovanému neoprávněně. K tomu je nutné poznamenat, že žalobci v žalobě určili dvě různé sady žalovaných služeb: správa domu, účetnictví, provoz a pojištění domu, záloha do fondu oprav, kterou ještě v žalobě rozšířili o poplatek na odměny statutárům. Po poučení dle § 118a odst. 1,3 o.s.ř. (viz shora) žalobci i když kolotavě, tak nakonec i pochopitelně, tvrdili, že za nedůvodné považují poplatky: za správu domu, provoz, pojištění domu, odměny statutárům a zálohu do fondu oprav, a to v rozsahu 9 336 Kč na žalobce a) a žalobce b) zvlášť. A z tohoto tvrzení tedy soud vycházel. Ve svém podstatě tato narace žalobců, tedy znamená, že žalobci žádali po žalovaném vydání bezdůvodného obohacení ve výši zaplacených úhrad právě jmenovaných poplatků - proto není správné, že žalobci při vyčíslení tohoto bezdůvodného obohacení vycházeli z předepsaných záloh na tyto jednotlivé služby [anonymizováno] a nikoliv ze skutečného nákladu na tyto služby jak je [anonymizováno] vyčíslo, vždy za rok [rok], [rok] a [rok], krátce řečeno při vyčíslení tohoto nároku žalobci udělali zásadní chybu v tom, že nárok odvozovali z odhadnuté a nikoliv skutečné spotřeby těchto služeb, ač měli již k dispozici vyúčtování ([příjmení] v [anonymizováno] [spisová značka]). K tomu se hodí dodat, že správně si žalobci počínali jen ve dvou položkách (správní poplatek a provoz domu v roce [rok]) ze dvanácti celkem, kde správně a dobře vycházeli ze skutečného nákladu na tyto dvě služby. Ovšem základní vada tohoto žalobního nároku spočívala v tom, že žalobci se v nájemní smlouvě zavázali hradit tyto služby, a to s jedinou výjimkou – a to odměna statutárům. Ustanovení § 2247 OZ primárně vede účastníky, aby si v nájemní smlouvě sjednali objem hrazených, a tedy poskytovaných služeb v souvislosti s užíváním bytu a v souzené věci je tedy nutné respektovat autonomii vůli a kontraktační svobodu stran, které vyústila v ujednání o tom, jaké všechny služby žalovaný – pronajímatel zajistí, a žalobci – nájemci za ně budou platit jasně určenou částku a fakt, že žalobci si po třech letech, kdy nájemní smlouvu v tomto ohledu plnili rozmysleli, že tato nájemní smlouva je pro ně v tomto ohledu nevýhodná, není důvod aby žalovaný byl povinen žalobcům úhrady za služby poskytované dle smlouvy vracet. Nic z řečeného se nevztahuje na poplatek za odměny statutárů, protože tuto službu se žalovaný nezavázal žalobcům ve smlouvě zajistit a žalobci se nezavázali jí hradit, takže jestliže jí na žádost žalovaného v roce [rok], [rok] zaplatili, pak tak učinili bez právního důvodu. Vzhledem k tomu, že jednak mezi účastníky nebylo sporné, že v [rok] a [rok] žalobci žalovanému služby platili v zálohách, a pak dopláceli po vyúčtování skutečné spotřeby těchto služeb, tak jak je vyčíslila [anonymizováno] žalobci - a také proto, že žalovaný během své výpovědi i jasně uvedl, že žalobci platili dle smlouvy a nakonec i e.mailová korespondence účastníků z roku [rok] a [rok] ukazuje, že žalovaný služby žalobcům vyúčtoval a žádal o jejich úhradu, takže i když soupis úhrad nájmů žalobců neobsahuje přímo částku, kterou žalobci žalovanému dle vyúčtovaných služeb [rok] a [rok] zaplatili, tak soud uzavřel (NS ČR 21 Cdo 2682/2013, 32 Cdo 831/2014), že žalovaný se na úkor žalobců obohatil o zaplacení poplatek za odměny statutárů v roce [rok] ve výši 831 Kč a v roce 2020 ve výši 831 Kč. V roce 2021 žalobci žalovanému hradili jen zálohy (i) na tyto služby, což žalovaný dokonce i v tomto řízení výslovně potvrdil (č.l.36), když vyúčtované, skutečně spotřebované služby žalovanému ke dni podání žaloby, žalobci nezaplatili – a ani jedna skutečnost nebyla mezi účastníky sporná, takže za rok [rok] se žalovaný na úkor žalobců obohatil o zálohu na poplatek za odměny statutárů ve výši 816 Kč, protože ani v roce 2021 (logicky) žalobci nebyli dle nájemní smlouvy zálohy na tuto službu platit. Žalovaný je tedy povinen vrátit 831 Kč (úhrada) / 3 (počet nájemců) x 2 (žalobci jsou 2 nájemci ze tří celkem) x 2 (poplatek za dva roky – [rok], [rok]) + 816 Kč (úhrada) / 3 (počet nájemců) x 2 (žalobci jsou 2 nájemci ze tří celkem) což je 826 Kč pro žalobce a) a 826 Kč pro žalobce b).

41. I kdyby soud došel k jinému závěru ohledně nemožnosti zápočtu na jistotu, než učinil shora, ani tak by obrana žalovaného spočívající v zápočtech na jistotu, nemohla být úspěšná. Žalovaný totiž tvrdil, že byl oprávněn si jistotu započítat náklady na spotřebovanou elektřinu v roce 2021 a na spotřebované služby v roce [rok]. V této souvislosti soud uvádí, že žalovaný se může po žalobcích domáhat zaplacení nedoplatku na službách jen tedy, jestliže vyúčtování služeb je provedeno v souladu se zákonem (§ 7 z.č. 67/2013 Sb.) - tedy vyúčtování musí obsahovat výši přijatých záloh, cenu každé služby ve správné výši a zúčtovací období, v jiném případě vyúčtování není splatné (NS ČR 26 Cdo 4353/2010, OS ve [obec] 10 C 55/2015, 62 C 150/2022, NS ČR 26 Cdo 2278/2019, 26 Cdo 4637/2018, 26 Cdo 1528/2020). V souzené věci všechna vyúčtování žalovaného zaslané žalobcům měla různá zúčtovací období pro vybrané zálohy a skutečně spotřebované služby poskytované SVJ (kalendářní rok) a pro spotřebu elektřiny (jen půl rok), všechny tři obsahovaly službu, kterou žalobci hradit dle smlouvy neměli, protože si její poskytování se žalovaným nesjednali - poplatek za odměny statutárů (viz shora) a vyúčtování za rok [rok] spočívalo jen v přeposlání dokumentů žalovaným žalobcům, nikoli v zákonem požadovaném, srozumitelné sumarizaci záloh a se soupisem skutečné spotřeby. Krátce řečeno, ani jedno vyúčtování žalovaného nesplňovalo zákonné požadavky, a proto ani jedno se nestalo tak splatným, a proto tedy si žalovaný v žádném případě nemohl započítat cenu spotřebovaných služeb ani elektřiny za rok 2021 žalobci na jistotu. Rovněž si rozhodně žalovaný nemohl započítat rezervu 1 000 Kč, a to už proto, že tato rezerva, byla podle žalovaného (č.l. 36) zálohou na zaplacení služeb za rok [rok] – jinými slovy tato rezerva by ať tak či tak, započtena žalovaným duplicitně se zápočtem skutečné spotřeby.

42. K tomu, žalovaný v řízení namítal, že žalobci způsobili na souzeném bytě v době nájmu škodu, ovšem ani tento zápočet by soud neuznal, a to ani za předpokladu, že by bylo započtení na jistotu možné (viz shora). Jako zcela zásadní soud shledal protokol o předání bytu ze dne [datum], kde jasně žalovaný potvrdil, že byt je k tomu to dni v pořádku, tedy že je předáván jen s obvyklým opotřebením a jak soudu vyplynulo z e.mailu nových nájemců, ze dne [datum], tak byl předán i vymalovaný. Dále, žalovaný pak při své výpovědi před soudem uvedl, že potrhané šňůry na žaluziích ani vady podlahy dosud vůbec neřešil a ohledně dalších vad na bytě, které žalovaný uváděl (č.l. 36, 94) neprokázal, že by je způsobili žalobci, když navíc se tyto vady lišily o těch, které žalovaný soudu předestřel na fotografiích se.mailem nových nájemců z [datum]. Hlavně ovšem žalovaný ničím neprokázal, že jakékoliv vady v bytě skutečně byly ke dni [datum], a že vynaložil konkrétní částku na jejich odstranění, když navíc fakt, že by žalovaný skutečně všechny jím tvrzené vady v souzeném bytě napravoval, sám při své výpovědi popřel, svým prohlášením, že se jedná o nájemní byt, a proto do něj nechce investovat. K tomu soud opakuje, že souzený byt, byl žalovaný schopen již v prosinci - tedy před skončením nájmu okamžitě pronajmout, nájemci s nejvyšší pravděpodobností viděli souzený byt již v době uzavření smlouvy, a jejich výhrady k opotřebení bytu učiněné s dalším odstupem 13 dnů, po nastěhování jsou jednak po věcné stránce jen výhrami k běžnému opotřebení bytu a není žádný jasný důvod k závěru, že by tyto vady způsobili žalobci - když byt byl již tou dobou dáno užívání jinými nájemci. Podrženo a sečteno, v řízení nebyl provedený žádný přímý důkaz o škodě, kterou by žalobci způsobili na souzeném bytě, za to ale naprostá převaha provedených nepřímých důkazů ukazovaly na to, že škodu žalobci v bytě nezpůsobili (NS ČR 21 Cdo 2682/2013, 32 Cdo 831/2014) a celá řada nepřímých důkazů končí přímým důkazem v podobě předávacího protokolu, kde žalovaný jasně uvedl, že by v pořádku ke dni předání prostě byl. Tedy, ačkoliv žalovaný provedl obranu zápočtem (§ 98 o.s.ř.) dle judikaturních závěrů (NS ČR 33 Cdo 3787/2011), tak jeho argumenty soud neuznal, a tedy k zápočtu žádné částky na jistotu, kterou žalovaný od žalobců inkasoval nedošlo.

43. Ze shora uvedených důvodů je procesní konsekvencí shora uvedený výsledek řízení, podle kterého žalobci byli se žalobou z části úspěšní, tak jak soud rozhodl ve výrocích I. – IV. tohoto rozsudku.

44. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn § 142 odst. 2 o.s.ř., protože žalobci nebyli většinově úspěšný, stejně jako nebyl většinově úspěšný žalovaný. Soud rozhoduje o nákladech řízení v souladu s výrokem, kterým rozhodl v meritu věci (ÚS ČR III. ÚS 455/01), když rozhodnutí o věci samé bylo takové, že poměr úspěchu a neúspěchu obou žalobců a žalovaného je vyvážený, když úplně přesná polovina žalované částky byla 7 950 Kč a úspěch každého byl 7 626 Kč.

45. O lhůtě k plnění soud rozhodl dle § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř..

Poučení