98 C 273/2018- 131

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Sylvou Mašínovou jako samosoudkyní v právní věci: žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupeného: JUDr. [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [PSČ], [obec] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupenému: Mgr. [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [PSČ], [obec] O zaplacení 106 786 Kč s příslušenstvím, rozsudkem takto:

Výrok

I. Žaloba, aby žalovaný byl povinen žalobci zaplatit 106 786 Kč a smluvní úrok z prodlení 0,05% denně z částky 34 995 Kč od [datum] do zaplacení a smluvní úrok z prodlení 0,05% denně z částky 71 791 Kč od [datum] do zaplacení se zamítá.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci smluvní úrok z prodlení 0,05% denně z částky 34 995 Kč od [datum] do [datum] a smluvní úrok z prodlení 0,05% denně z částky 71 791 Kč od [datum] do [datum], a částku 1 200 Kč, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 54 982,40 Kč k rukám právního zástupce žalovaného, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se svým návrhem ze dne [datum] doručeným zdejšímu soudu se domáhal na žalovaném zaplacení 106 786 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. Žalobce uvedl, že dne [datum] uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu o nájmu nebytových prostor, přičemž předmětem smlouvy byl nájem nebytových prostor v budově [adresa] v ul. [ulice], [obec a číslo] – [část obce] včetně přilehlých ploch ve dvoře, která byla následně měněna dodatky dne [datum], dne [datum], dne [datum] a dne [datum], když dne [datum] žalovaný podal výpověď, přičemž výpovědní doba doběhla dne [datum]. Žalovaný však žalobci stále dluží nájem za [anonymizováno] [částka] a za únor [částka], oba splatné vždy k 15. měsíce. Vzhledem k tomu, že žalovaný ani po výzvě částku 106 786 Kč nezaplatil, tak podává tuto žalobu. V reakci na přednes žalovaného na ústním jednání [datum] žalobce doplnil, že k zápočtu nedošlo, protože se jedná o pohledávku nejistou.

2. Žalovaný dne [datum] navrhl žalobu zamítnout jako nedůvodnou. [příjmení] je pravda, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvy o nájmu nebytových prostor v budově [adresa] v ul. u [příjmení] [obec a číslo] - [část obce], která byla postupně měněna dodatky ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum], a rovněž je připustil, že smlouvu ukončil výpovědí, která uplynula dne [datum], když ovšem nárok žalobce na zaplacení žalovaného nájmu zanikl zápočtem dne [datum]. Dále uvedl, že došlo k poruše vodovodní přípojky, kterou se do jím pronajaté nemovitosti, přivádí voda, v důsledku které došlo ke zbytečnému úniku vody v ceně 95 983,60 Kč, kterou musel žalovaný [příjmení] zaplatit, což je škoda, která mu vznikla stejně jako náklady na nezbytné práce spojené se zajištěním poruchy ve výši 10 803 Kč. Proto tuto škodu ve výši 106 786,60 Kč vyúčtoval žalobci fakturou se splatností [datum], a protože jí žalobce nezaplatil, tak jí dne [datum] započetl na vzájemnou pohledávku z důvodu nájemného za [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok].

3. Vzhledem k tomu, že poučovací povinnost soudu dle § 118a o.s.ř. je upravena jen pro ústní jednání (I.ÚS 212/06), poučil soud na ústním jednání dne [datum] žalobce o jeho povinnosti tvrdit v žalobě všechny právně významné skutečnosti, jimiž vylíčí skutek, na jehož základě uplatňuje svůj nárok (§ 101 odst. 1 o.s.ř.), takže aby zejména doplnil své tvrzení jakým způsobem vypočetl nájem, protože v porovnání s provedeným důkazem nájemní smlouvou toto není jasné, dále z jakých smluvních ustanovení plyne nárok na úrok z prodlení ve výši 0,05% denně a splatnost nájmu 15. dne měsíce, také nechť svá tvrzení prokáže společně s prokázáním vyúčtování nájmu, jak odpovídá nájemní smlouvě a současně vyloží přiléhavost důkazu splátkového kalendáře, který dosud do tvrzení žalobce nijak nezapadá (§ 120 o.s.ř.). Ze stejného důvodu soud poučil i žalovaného, a to aby hodnověrně prokázal havárii vodovodního potrubí, popsal samotnou vadu ze stavebně – technického hlediska, dále také uvedl přesně jak škodu vypočetl, protože tento postup se v vyjádření k žalobě nenachází a prokázal její úhradu. Žalobce ve lhůtě jemu uložené doplnil žalobu tak, že výše nájemného vychází z článku [číslo] smlouvy ve znění dodatku [číslo] podle kterého bylo roční nájemné 691 229 Kč bez DPH, což je 57 602 Kč měsíčně a podle kterého se strany se také dohodly na valorizaci nájmu, která byla žalovanému oznámena dne [datum], a zvedla nájem na 711 966 Kč ročně, tedy na 59 331 Kč bez DPH měsíčně - s DHP byl tedy nájem 71 791 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, že část nájmu za leden 2017 byla žalovaným uhrazena, požaduje žalobce jen neuhrazenou část a dále požaduje celý, neuhrazený únorový nájem. Právním důvodem vzniku žalovaného dlužného nájmu je smlouva, i tak předkládá splátkový kalendář, který žalobce požíval místo vystavování faktur, a protože jej žalovaný potvrdil podopisem, tak splatnost měsíčních nájmů je dána tímto splátkovým kalendářem. Výše poplatku z prodlení ve výši 0,05% denně vychází z [číslo] smlouvy, a i když poplatek z prodlení neodpovídá právní úpravě, lze jej považovat za smluvní úrok z prodlení. Nakonec uvedl, že dle 4.2. smlouvy se žalovaný zavázal provádět na své náklady vedle průběžné obvyklé údržby a opravy pronajatých prostor i údržbu a opravy vlastního objektu, ve kterém se pronajaté prostory nachází. Proto byl žalovaný povinen hradit správu a údržbu objektu, a proto žalobce není za škodu odpovědný. Zopakoval, že následný zápočet nemohl být provedený v souladu se zákonem, protože se jednalo o nejistou pohledávku, a odkázal na důkazy. Žalovaný ve lhůtě jemu uložené uvedl, že k havárii došlo v nezjištěné době, pravděpodobně od [anonymizováno] [rok] do [datum], protože v [anonymizováno] [rok] byla provedena poslední kontrola vodovodní šachty, kterou provedl [celé jméno svědka] – zaměstnanec žalovaného. Dne [datum] byl proveden odečet vody [anonymizováno], při kterém bylo zjištěna spotřeba vod 4 093 m3 – které mnohonásobně přesahovala běžnou spotřebu za minulé roky. O situaci byl informován zaměstnanec žalobce – [celé jméno svědka], který dotčenou nemovitost spravuje. Z hlediska stavebně – technického se jednalo o prasklé vodovodní potrubí, které je uložena cca 1,2 – 1,3 m pod zemí, kdy jeho životnost je asi tak 50 let, a havárii lze předcházet jen jeho výměnou, když stáří dotčené nemovitosti žalovaný odhaduje na 200 let. Žalovaný havárii jako pojistnou událost neřešil, a za to jí řešil žalobce, a to neúspěšně. [příjmení] 95 983, 60 Kč je dána odpočtem stočného provedeného ze strany [právnická osoba], které tento odpočet stanovily na základě porovnání průměrné spotřeby vody v pronajatých nebytových prostorách za několik let zpět a tak stanovily odpočet stočného, v rozsahu přesahující zjištěný průměr a dokázal na důkazy.

4. Na ústním jednání dne [datum] soud žalobce poučil dle § 118a o.s.ř. (NS ČR 26 Cdo 5408/2014, 33 Cdo 4513/2015) o jeho povinnosti doplnit svá tvrzení, o to zda žalovaný sdělil žalobci, z jakého důvodu hradil jen část nájmu a kdy se tak stalo, s čímž se žalobce ve lhůtě jemu uložené vypořádala tak, že 36 795, 40 Kč zaplatil žalovaný převodem [datum] a v poznámce platbě žalovaný připojil slovo zápočet a odkázal na důkazy. Žalovaného pak soud poučil o tom, že je nutné vadu stavebně-technicky popsat, tak aby bylo zřejmé, zač vynaložil 10 803 Kč – což se dosud nestalo dostatečně jistým způsobem, s čímž se žalovaný vypořádal tak, že v [anonymizováno] [rok] byla provedena poslední kontrola vodovodní šachty a v nezjištěné době od [anonymizováno] [rok] – [datum], kdy se dostavil k šachtě kontrolor [anonymizováno] odečetl stav vodoměru 4 094 m3, tak došlo k havárii potrubí. Toto množství mnohonásobně přesahovalo dosavadní spotřebu. Jednalo se prasklou vodovodní přípojku ve vlastnictví žalobce, a to mezi vodoměrnou šachtou a pronajatým nebytovým prostorem, bez zavinění žalovaného, žalobce žádné kontroly neprováděl. Náklady spočívají v instalatérských pracích, ve vrtacích pracích a zednických prací a odkázal na důkazy. Označení svědků se soud nakonec nedočkal, proto soud vystačil se svědky [příjmení] a [příjmení], jejichž účast zajistil žalovaný sám na ústní jednání (viz níže)

5. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci:

6. Dne [datum] uzavřeli účastníci smlouvu o nájmu nebytových prostor v objektu [číslo] ul. [anonymizováno], [obec a číslo], dle článku 3 na dobu neurčitou, když v článku 4.2. se žalovaný zavázal provádět na své náklady vedle průběžné a obvyklé údržby a opravy pronajatých prostor i údržbu a opravy vlastního objektu a v článku [číslo] žalobce zavázal provádět a hradit generální a jiné obdobné opravy, nebude-li v konkrétním případě stanoveno jinak, když žalovaný je povinen oznámit žalobci bez zbytečného odkladu jakékoliv závady vyžadující provedení oprav dle tohoto článku a poskytnout pronajímateli nezbytnou součinnost k jejich provedení. Ohledně nájmu si účastníci sjednali v článku [číslo] nájem 600 000 Kč ročně, a dle č.l. 6 meziroční valorizaci ve výši 7% předchozího roku, se splatností 10. dne každého kvartálu, když nájem je splatný kvartálně a nakonec si v článku 9 sjednali, že si žalovaný samostatně sjedná placení nákladů na vodné a stočné s příslušným dodavatelem, v článku 15 si sjednali možnou změnu pouze písemnými dodatky a v článku 11 si sjednali že neuhradí-li žalovaný včas nájemné, tak náleží žalobci poplatek z prodlení ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení (tuto skutečnost má soud za prokázanou z nájemní smlouvy ze dne [datum]).

7. Dne [datum] uzavřeli účastníci dodatek [číslo] ke smlouvě, který úplně nahradil původní článek 6.2., a to tak, že nově je nájemné splatné měsíčně předem do 10. dne měsíce…na základě faktury (tyto skutečnosti má soud za prokázané dodatku [číslo]).

8. Dne [datum] uzavřeli účastníci dodatek [číslo] ke smlouvě, který úplně nahradil původní článek [číslo], protože nově celkové roční nájemné se sjednává dohodou stran ve výši 691 229 Kč, měsíční nájemné pak činí 57 602 Kč bez DPH, a pak si sjednali nový článek 6.3. o valorizaci nájemného tak že bude odpovídat meziroční inflaci zveřejněné ČSÚ…Úprava nájemného se provede od nejbližší splátky nájemného a bude platit do doby příští valorizace. Valorizaci nájemného sdělí pronajímatel nájemci dopisem, ve kterém uvede pramen informace o meziročním růstu inflace. Smluvní strany prohlašují, že takto upravené nájemné budou považovat za nájemné stanovené dohodou stran (tyto skutečnosti má soud za prokázané dodatku [číslo]).

9. Dne [datum] uzavřeli účastníci dodatek [číslo] ke smlouvě, který změnil článek 5, který pro souzenou věci nemá žádný relevantní význam, proto soud tomuto dodatku nepřiznal žádnou důkazní váhu.

10. Dne [datum] uzavřeli účastníci dodatek [číslo] ke smlouvě, který změnil článek [číslo], tak že na dobu [datum] – [datum] upravil nájemné vzhledem k technickému stavu objektu se upravuje nájemného na 26 309 Kč měsíčně (tyto skutečnosti má soud za prokázané dodatku [číslo]).

11. Dne [datum] žalovaný i žalobce podepsali Splátkový kalendář nájemného na [anonymizováno] [rok] ve výši 71 791 Kč, splatný dne [datum] a na [anonymizováno] [rok] ve výši 71 791 Kč, splatný dne [datum] (tyto skutečnosti má soud za prokázané z oboustranně podepsaného splátkového kalendáře č.l.41).

12. Dne [datum] oznámil žalobce žalovanému, že Vám budeme valorizovat dle dohodnuté výše 3% ročně. O tuto hodnotu se zvyšuje s účinností od [datum] doposud platná sazba nájemného…roční nájemné je 711 966 Kč, když v kopii je sdělení ČSÚ žalobci o inflaci 10,7% (tyto skutečnosti má soud z dopisu ze dne [datum] č.l.40).

13. Dne [datum] vypověděl žalovaný nájemní smlouvu s tříměsíční lhůtou, když doručení bylo prokázané prostým faktem, že v řízení výpověď smlouvy předkládal žalobce, nikoliv žalovaný a nájemní vztah zanikl [datum] (tyto skutečnosti má soud prokázané z výpovědi nájemní smlouvy č.l.7 – když její skončení nebylo mezi účastníky sporné).

14. Dne [datum] žalobce zaslal e.mail žalovanému, že podle rozhovoru s p. [celé jméno svědka] s Vámi jsem vyrozuměl, že došlo k prasknutí vodovodního řadu za vodoměrem našeho objektu v [obec] – [část obce] a vyteklo značné množství vody, na který dne [datum] žalovaný reagoval tak, že e.mailem zaslal dopis, kterým popsal opatření, které žalovaný musel učinit při úniku vody, když vyčíslil náklady na ně: oprava vodovodu za 4 403 Kč, vyvrtání díry v kamenném zdivu k protažení trubky do domu za 4 360 Kč a zazdívka za 2 040 Kč, po reklamaci stočného vyteklé vody při havárii úhrada vyteklé vody za 92 145 bez DPH a 3 838 bez DPH, celkem tedy 106 786, 60 Kč a vyzval žalobce k úhradě těchto nákladů. (tyto skutečnosti má soud za prokázané z e.mailu ze dne [datum], č.l. 57, ze dne [datum] vč. dopisu č.l.58).

15. Na základě dopisu žalovaného zaslaného [právnická osoba] o tom že dne [datum] se při kontrole [právnická osoba] zjistilo, že ve vodovodní šachtě došlo k úniku vody a na počítadle je 4 094 m3, což neodpovídá dosavadní spotřebě za roky [rok] - [rok] (243 m3, 371 m3, 360 m3) a proto se žádá objektivní posouzení, tak [právnická osoba] dne [datum] vystavilo žalovanému fakturu [číslo] 2015 na vodné a stočné za [anonymizováno] [rok] a [anonymizováno] [rok] s korekcí stočného 2 470 m3, což vypočetl na základě předcházejících odečtových období vodoměru, podle kterých předpokládaná spotřeba za [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok] byla 0,98 m3 za den, když od posledního odpočtu spotřeby ([datum]) do dalšího – kdy již byla zjištěna havárie ([datum]) uběhlo 362 dnů, takže předpokládaná spotřeba za toto období je 355 m3, a protože v tomto období bylo naměřena spotřeba 2 825 m3, tak po odečtení přepokládané spotřeby je tedy korekce 2 470 m3 (za dobu od [datum] do [datum] 2 370 m3 a za dobu od [datum] do [datum] 100 m3). Výpočet ceny vodného a stočného s korekcí (tedy toho, co je z hlediska dlouhodobě sledované spotřeby nadlimitní) je za rok 2015 2 370 m3 x 38,88 Kč, což je 92 145, 60 Kč a rok 2016 je to 100 m3 x 38,38 Kč, což je 3 838 Kč (tyto skutečnosti má soud za prokázané z faktury PVK ze dne [datum] [číslo] 2015 č.l. 61, z dopisu žalobce [příjmení], bez data č.l.73 a z poskytnuté součinnosti soudu PVK č.l.105).

16. Dne [datum] vystavila žalovanému fakturu č. [rok] Zdravotní technické instalace [obec] [anonymizováno] s [anonymizováno] na 4 403 Kč, které žalovaný dne [datum] zaplatil (tyto skutečnosti má soud za prokázané z faktury č. 2016 č.l.62 a z výpisu z bankovního účtu žalovaného č.l.77).

17. Dne [datum] vystavil žalovanému fakturu [číslo] [jméno] [jméno] na 4 360 Kč, které žalovaný dne [datum] zaplatil (tyto skutečnosti má soud za prokázané z faktury [číslo] č.l.63 a z výpisu z bankovního účtu žalovaného č.l.79).

18. Dne [datum] vystavil žalovanému fakturu [číslo] [rok] [jméno] [příjmení] na 2 040 Kč, které žalovaný dne [datum] zaplatil (tyto skutečnosti má soud za prokázané z faktury [číslo] 2016 č.l.64a z výpisu z příjmového dokladu vystaveného [jméno] [příjmení] s jeho podpisem, č.l. 81).

19. Dne [datum] žalovaný zaplatil žalobci 36 795,40 Kč s poznámkou zápočet, když žalovaný platil v roce [rok] měsíční nájem 71 791 Kč, a to podle Splátkového kalendáře ze dne [datum], který byl oboustranně podepsán (tyto skutečnosti má soud za prokázané z výpisu z bankovního účtu žalobce a ze Splátkového kalendáře za rok [rok], č.l. 109 a 111).

20. Dne [datum] žalovaný vystavil žalobci fakturu [číslo] na zaplacení 106 786,60 Kč, kterou mu den [datum] odeslal, a to na úhradu škody, která byla způsobena únikem vody v objektu žalobce, a splatnost byla fakturou stanovena na [datum] (tyto skutečnosti má soud za prokázané z faktury [číslo] z podacího lístku o odeslání č.l. 84)

21. Dne [datum] žalovaný započetl 106 786,60 Kč z titulu náhrady nákladů škody související s poruchou vodovodní přípojky vyúčtovanou fakturou [číslo] dne [datum], proti pohledávce žalobce vůči žalovanému ve výši 106 786,60 Kč z titulu neuhrazeného nájemného za pronájem za [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok], když započtením se obě pohledávky zanikají v rozsahu, ve kterém se kryjí a rozdíl 36 795,40 Kč žalovaný žalobci zaplatil na účet, když zápočet dne [datum] žalobci odeslal (tyto skutečnosti má soud za prokázané ze Započtení vzájemný pohledávek, z podacího lístku o odeslání č.l. 85).

22. Dne [datum] [anonymizováno] stavební odbor soudu sdělil, že není žádné kolaudačního rozhodnutí budovy [adresa] v ul. [ulice], [obec a číslo] – [část obce] a že jediné které má je rozhodnutí [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], které se týká stavebních úprav pro změnu primárního topného media z propan-butan na zemní plyn, čímž kolaudovaná stavba obsahuje stavební úpravy týkající se domovního plynového rozvodu (tyto skutečnosti má soud za prokázané ze součinnosti ze dne [datum] č.l.103, 104).

23. V roce 1992 byly bankovní úroky soukromého sektoru průměrně 15,22% p.a. (tyto skutečnosti má soud za prokázané ze součinnosti ČSÚ č.l.121).

24. Svědek [celé jméno svědka] vypověděl, tak že u žalovaného pracoval deset let, a to až do [anonymizováno] [rok], kdy po dohodě odešel. K věci uvedl, že areál nebyl ve 100% stavu, je totiž 100 let starý, že žalobce spoléhal na to, že žalovaný je stavební firma, a že si všechno opraví. K havárii došlo kolem [anonymizováno] [rok] nebo přes Nový rok, protože každý kvartál kontrolovali vodovodní šachtu, tak jí kontrolovali i před Vánocemi a když byly shodou okolností na začátku ledna odpočty (to dvakrát zopakoval), tak se zjistilo, že šachta je plná vody. Vzpomněl si, že praskla vodovodní přípojka mezi šachtou a budovou, která byla pod zemí a byla z hliníku. Na to, že je prasklá se přišlo tak, že se vykopala, ten výkop si udělali sami, ale na opravu se volala instalatérská firma (tyto skutečnosti má soud za prokázané ze svědecké výpovědi před soudem provedené dne [datum]. Při hodnocení svědecké výpovědi neviděl soud žádný osobní přínos, kdyby svou výpověď svědek upravil, ať ve prospěch žalobce nebo žalovaného, protože ani k jednomu z nich jej dnes neváže žádný pracovní vztah, a i když pomstychtivost vůči žalovanému jako bývalému zaměstnavateli je obecně vzato vždycky možná - tak s ohledem na to, že svědek vypovídal pohotově a bez emocí, tak jí jako motiv svědecké výpovědi vyloučil. Svědeckou výpověď soud považoval za věrohodnou, i když při srovnání s výpovědí svědka [příjmení] a [příjmení], za nepřesnou a málo podrobnou (NS ČR 22 Cdo 5587/2015, 21 Cdo 4339/2007).

25. Svědek [celé jméno svědka] vypověděl, že pro žalobce pracoval 25 let jako vedoucí technické obsluhy, ovšem protože svědek je starý a starý [příjmení] nezaměstnává, tak již pro něj nepracuje, ale k přímému dotazu soudu vyloučil, že by k žalobci cítil zášť. Jeho práce spočívala v tom, aby prodejny měly světlo a teplo, ale o nemovitost v [část obce] se nestaral, protože byla pronajatá, že opravy a údržbu si žalovaný dělal sám, když si vzpomíná, že opravil zatékající střechu, byla tam také opěrná zeď, kterou opravili, protože jinak by žalobce dostal pokutu od stavebního úřadu pro její havarijní stav, ale tu asi žalobce žalovanému zaplatil. Ohledně havárie vody, tak na tu si mlhavě vzpomněl, protože ho do [část obce] poslali z centrály ze [obec], protože ze [obec] je do [část obce a číslo] km, kdežto on to měl z [anonymizováno] kousek (což ve slovní obměně řekl dvakrát), kde asi zkonstatoval je potrubí je prasklé, pravděpodobně to i fotil a fotky poslal e.mailem do [obec] (tyto skutečnosti má soud za prokázané ze svědecké výpovědi před soudem provedené dne [datum]. Při hodnocení svědecké výpovědi soud svědkovu hořkou poznámku o svém konci kariéry u žalobce nakonec neviděl jako důvod, který by v jeho očích zeslabil svědkovu věrohodnost, svědek totiž vypovídal autenticky bez zjevné snahy žalobci znesnadnit jeho procesní postavení, když ani žalobce v tomto smyslu nedůvěryhodnost nenamítal (NS ČR 22 Cdo 5587/2015, 21 Cdo 4339/2007).

26. Svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že po Novém roce volal žalovaný, jestli by nepřijeli, protože po silnici teče voda, tak mu poradil, aby zavolali [anonymizováno], vodu zastavili a z šachty vyčerpali, když přijeli na místo, tak voda ze šachty byla už vyčerpaná, v šachtě zjistili, že vodoměr je v pořádku, a že trubka praskla. Takže se provrtala zeď z kanceláře mistrů do vodoměrné šachty a napojili trubku za vodoměrem (osadili uzávěr) a protáhli do budovy a tam jí připojili na rozvod vody, když trubku vedli po zdi. To vyfakturovali a dostali zaplaceno, bylo to asi 4 500 Kč (tyto skutečnosti má soud za prokázané ze svědecké výpovědi před soudem provedené dne [datum]. Při hodnocení svědecké výpovědi soud neuvěřil, že by obchodní vztah žalovaného a zaměstnavatele svědka mohl vést k tomu, aby svědek před soudem nemluvil pravdu, zejména když jeho výpověď podpořila svědecká výpověď [jméno] [příjmení], který k němu neměl žádný vztah a rovněž faktura č. 2016 a její proplacení. Výpověď byla podána zpříma a jistě, proto byla pro soud věrohodná (NS ČR 22 Cdo 5587/2015, 21 Cdo 4339/2007).

27. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že si vzpomíná, že v lednu jej volal žalovaný, že má havárku, a že by potřeboval prostup z budovy do vodoměrné šachty, takže zevnitř místnosti vyvrtali šikmou díru pod podezdívku skrz zeď do vodoměrné šachty, aby se mohl udělat nový rozvod vody do budovy, což na přímý dotaz soudu potvrdil tak, že tím si je jistý na 99%, že práce stály tak 3 až 4 tis Kč a dostali zaplaceno (tyto skutečnosti má soud za prokázané ze svědecké výpovědi před soudem provedené dne [datum] Ani v tomto případě při hodnocení svědecké výpovědi soud neuvěřil, že by obchodní vztah žalovaného a zaměstnavatele svědka mohl vést k tomu, aby svědek před soudem nemluvil pravdu, jeho výpověď podpořila svědecká výpověď [jméno] [příjmení] (viz výše) a rovněž faktura [číslo] její proplacení. Podání výpovědi bylo snaživé a bez zaváhání, z tohoto důvodu jí soud považoval za důvěryhodnou (NS ČR 22 Cdo 5587/2015, 21 Cdo 4339/2007).

28. Další, než shora uvedené e.mailové korespondenci mezi účastníky č.l. 65 – 67 a 69 – 72 soud nepřiznal žádnou důkazní sílu, protože se týkala ohledně zjištění, že žalobce neuhradí žalovanému nic za havárii vody, proto, že pojišťovna u které má pojištěný majetek, odmítá žalobci plnit, protože havárie jde zcela na vrub žalovaného a nikoliv žalobce, dopis ze dne [datum] čl.68, ve kterém se žalovaný dotazuje žalobce jakým způsobem tedy bude řešit finanční důsledky havárie vody rovněž neměl v řízení žádný důkazní význam, protože následně žalovaný vyzval žalovaného k úhradě a pak k zápočtu, což již byly následně provedené právní jednání žalovaného, kterým se soud již podrobně zabýval (viz výše).

29. Fotografie předložené žalovaným byly pořízené tak, že podávaly instruktivní náhled na situaci, vzhledem k tomu, že žalobce se k dotazu soudu výslovně vyjádřil, že žádné námitky k provedeným důkazům nemá (č.l.116), tak jim soud přiznal důkazní váhu a považoval je hodnověrný důkaz o tom, že náhradní rozvod vede v budově po zdi, tedy že nebyl zasekán do zdi – jak obvykle rozvody vody v obyvatelných domech bývají.

30. Důkaz místním šetřením navržený žalovaným soud neprovedl, protože s ohledem na absenci patřičného formálního vzdělání by v ničem nepřispělo k lepšímu pochopení či přesnějšímu zasazení do kontextu se všemi dalšími, již provedenými důkazy, zejména by tento důkaz nemohl v ničem doplnit a už vůbec ne převážit doklady o úhradách stavebních a instalatérských prací při likvidaci havárie. Krátce řečeno - na místě samém by soud nebyl schopen prověřit žádnou z okolností, které jsou zásadní pro posouzení celé věci.

31. Soud si dle § 120 odst. 2 o.s.ř. opatřil důkazy od [anonymizováno], od stavebního odboru ÚMO [obec a číslo] a od ČSÚ, protože se jednalo o důkazy, jejichž potřeba vyplynula ze spisu a měly přímý vztah k tvrzeným skutečnostem (NS ČR 26 Cdo 4635/2010).

32. Z provedených důkazů bylo možné bezpečně usoudit na skutkový stav a ani účastníci po poučení dle § 119a o.s.ř. na ústním jednání dne [datum] důkazních návrhů ve věci nečinili.

33. Podle § 1987 OZ platí dle odst. 1, že započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. A podle odst. 2 platí, že pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

34. Podle § 2208 OZ platí dle odst. 1, že oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. A dle odst. 2, že nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného.

35. Podle § 2908 OZ platí, že kdo odvracel hrozící újmu, má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů a na náhradu újmy, kterou přitom utrpěl, i proti tomu, v jehož zájmu jednal, nanejvýš však v rozsahu přiměřeném tomu, co odvrátil.

36. Po provedení dokazování, zvážení všech důkazů samostatně i v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je jen z menší části důvodná, když soud po právní stránce posoudil věc, tak:

37. Vzhledem k tomu, že k žalobcem tvrzenému vzniku práva na zaplacení nájmu, i k žalovaným tvrzené škodě a zápočtu došlo po [datum], tak soud dle § 3074 odst. 1 OZ celou věc poměřoval pouze s OZ (NS ČR 26 Cdo 4795/2017).

38. Nejprve si soud ujasnil oprávněnost žalobního nároku na nezaplacený nájem. V souzené věci bylo hodnověrně prokázané, že účastníci mezi sebou uzavřeli nájemní smlouvu na nájem nebytových prostor dne [datum]. Pro souzenou věc však mají význam následné změny smlouvy. Za prvé, výše sjednaného nájmu v článku [číslo] výši 600 000 Kč ročně, bylo změněno dodatkem [číslo] dne [datum] na nájem 691 229 Kč ročně, a to výslovně bez DPH. Nicméně faktem zůstává, že pro změnu nájemní smlouvy je článku 9 požadována písemná forma, což ovšem nijak neznamená, že by tato změna nemohla být obsažena v dokumentu označeném Splátkový kalendář namísto zažitého (a to i mezi účastníky řízení) Dodatek - protože rozhodující je pouze to, že změna smlouvy je písemná a podepsaná z obou stran, takže splátkový kalendář ze dne [datum], který jednoznačně vyčísluje nájem s DPH za měsíce leden a únor 2017 (71 791 Kč), je legální změna výše nájmu, a to taková, že na tyto dva měsíce si účastníci sjednali měsíční nájem 71 791 Kč včetně DPH (NS ČR 32 Odo 835/2002, přiměřeně NS ČR 23 Cdo 1357/2016 a 23 Cdo 2851/2016). Za druhé, ve smlouvě si účastnící sjednali v článku 6.1. nejen výši nájmu, ale současně i jeho zvyšování, a to na základě tzv. inflační doložky (ve smlouvě použitý pojem valorizace je v tomto případě poněkud zavádějící). Článek 6.1. byl ale zcela změněn dodatkem [číslo] (viz výše), a to tak, že novelizovaný článek 6.1. již po [datum] vůbec ujednání o zvýšení nájmu neobsahuje, za to ale byl tímto dodatkem současně sjednaný úplně nový článek smlouvy – 6.3., podle kterého mohl žalobce jednostranně zvýšit nájemné, a to tak aby odpovídal meziroční inflaci. Vzhledem k tomu, že smluvní ujednání účastníků je třeba respektovat, tak jednostranné zvýšení nájemného účinné jen oznámením žalobcem žalovanému, soud považoval za platné, a to v tom smyslu, že zvýšení nájmu záviselo jen rozhodnutí žalobce, ale jeho zvýšení nemohlo přesáhnout výši meziroční inflace vyhlášené ČSÚ. Jestliže tedy žalobce oznámil žalovanému dne [datum] zvýšení nájmu o 3%, když meziroční inflace vyhlášená ČSÚ byla 10,7%, pak si počínal zcela předvídatelně dle smlouvy resp. dodatku [číslo]. Soud sice nepřehlédl, že žalobce požadoval tímto dopisem zvýšení nájmu nazpět (již za leden 1999), na což podle smlouvy nárok neměl, protože zvýšení nájmu bylo sjednáno jednoznačně pouze od oznámení do budoucna - na druhou stranu tento postřeh pro souzenou věc neměl naprosto žádný význam. Za třetí, původně sjednaná splatnost nájmu v článku 6.2. na [webová adresa] každého kvartálu, byla dodatkem [číslo] ze dne [datum] zcela změněna na 10. den každého měsíce. Vzhledem ke shora uvedeným závěrům ohledně právních důsledkům Splátkového kalendáře ze dne [datum], soud také uzavřel, že s ohledem na to, že tento dokument obsahuje i naprosto srozumitelné ujednání o splatnosti lednového a únorového nájmu za [anonymizováno] [rok] na 15. den toho kterého měsíce - tak jeho následkem došlo ke změně splatnosti nájmu, upravené před tím v [anonymizováno] [rok] dodatkem [číslo]. Krátce řečeno, bylo hodnověrně prokázáno, že žalovaný se zavázal zaplatit nájem za leden ve výši 71 791 Kč, do [datum] a za únor výši 71 791 Kč, do [datum]. Na závěr se soud zabýval významem sjednaného poplatku z prodlení a uzavřel, že s ohledem na fakt, že účastníci byli (a jsou) podnikatelé, smlouva v roce 1992 byla sjednána k výkonu podnikatelské činnosti žalovaného, tak její obsah lze mimo těch speciálně určených v zákoně č. 116/1990 Sb. poměřovat s Obchodním zákoníkem, a to i ohledně možnosti si sjednat úroky z prodlení (NS ČR 31 Cdo 660/2010). Skutečnost, že smlouva hovoří o poplatku a nikoliv o úroku – jak správně odpovídá právní úpravě § 369 Obchodního zákoníku, soud viděl v souzené věci jako nevýznamnou, protože, poplatek Obchodního zákoníku neexistuje, za to, úrok z prodlení ano, když jejich praktická funkce zajištění řádného a včasného zaplacení je naprosto stejná, a hlavně obsah smluvního, sankčního ujednání je ze smlouvy zcela srozumitelný, takže nevzbuzuje žádné pochybnosti o tom, která smluvní povinnost je takto zajištěna a jakým konkrétním způsobem ([příjmení] v [obec] 27 Cm 144/93). Co se týče výše sjednaných úroků ve výši 18,25% ročně (0,05% denně) soud uzavřel, že neodporuje poctivému obchodnímu styku, protože svou výší víceméně kopírovala výši průměrného, dobového bankovního úroku (dle ČSÚ), když strategická litigace považuje zajištění až od 1% denně za výši, která je v rozporu s dobrými mravy (I. ÚS 523/07, NS ČR 29 Cdo 1583/2000). Nakonec a hlavně, vzhledem k tomu že žalovaný dne [datum] započetl na úhradu nájmu za leden na únor 2017 a ve výši 143 582 Kč náhradu škodu za havárii vody ve výši 106 786,60 Kč (viz níže), pak toto započtení mělo účinky uznání zbytku závazu resp. zbylé části lednového nájmu (NS ČR 32 Odo 901/2004), kterou žalovaný navíc dne [datum] zaplatil. Podle shora uvedených dílčích závěrů, lze tedy uzavřít, že žalobce správně účtoval lednový a únorový nájem v roce 2017 (2 x 71 791 Kč) a žalovaný jej nikdy nejenže nezpochybňoval, ale jeho výši uznal a to jak zaplacením ve výši 36 795,40 Kč, tak zápočtem 106 786,60.

39. Pak soud posuzoval existenci škody způsobenou žalovanému havárií vodovodního potrubí. V této souvislosti soud vyšel z normativní situace, že nájemce může provést opravu sám resp. její provedení zajistit, když ovšem včas a řádně pronajímateli oznámí nezbytnost provedení opravy, a když pro nečinnost pronajímatele je věc uživatelná jen s obtížemi – nebudou-li splněny tyto tři podmínky, tak nájemce nemá nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů provedené opravy věci, vč. jejich zápočtu (§ 2208 odst. 1, 2 OZ), s jedinou výjimkou, a to ledaže by nájemce opravou odvracel hrozící újmu, protože v tom případě by měl nárok na náhradu přiměřených nákladů (§ 2908 OZ).

40. Skutkové zjištění soudu, že k havárii vodovodního potrubí v areálu [adresa] v ul. [ulice], [obec a číslo] – [část obce] došlo během Vánoc [rok] nebo těsně po Novém roce [rok] odpovídají výpovědi svědka [celé jméno svědka], který tento časový údaj potvrdil výslovně a rovněž tento závěr potvrzuje i e.mail o havárii zaslaný už žalobcem žalovanému dne [datum], který je v úzké časové vazbě na uváděnou dobu havárii a vyplývá z něj, že svědek [celé jméno svědka] již žalobce o havárii informoval. Svědkům [příjmení] a [příjmení] soud dobu havárie na počátku jejich výslechů víceméně napověděl, neboť vycházel z toho, že vzhledem k časové vzdálenosti celého incidentu a k tomu, že opravy vodovodního potrubí jsou buď podstatou jejich pracovní činnosti, nebo alespoň významnou částí, a tím pádem jim jednotlivé akce mohou zcela splývat. Takže, aby soud získal potřebné svědectví o detailech průběhu opravy, tak jim jí časově identifikoval, čímž jí odlišil od zbývajících prací. Stejně soud přistoupil i ke svědkovi [celé jméno svědka], protože očekával, že funkce technického vedoucího u žalobce, který je mocnou obchodní korporací je spojená s řešením více méně jen odklízení havárií, a to v různých nemovitostech, takže soud očekával konečný efekt stejný jako u svědků [příjmení] a [příjmení] - že po čtyřech letech nebude schopen spontánně odlišit jednu havárii od druhé. Krátce shrnuto, při vědomí toho, že vodovodní potrubí bylo uloženo v zemi, takže okamžik vznik trhliny by nebylo možné vidět, ani kdyby se nejednalo o dobu vánočního volna a zaměstnanci žalovaného byli celodenně v kancelářích, tak soud vyšel ze dvou shora jmenovaných nepřímých důkazů, které bez rozumných pochybností dokládají, že právě v této době k havárii skutečně došlo (NS ČR 21 Cdo 2682/2013). Ani žalovaný se tvrzení žalovaného, že k havárii vody došlo nijak nevzpíral, proto soud tedy měl skutečnost, že k havárii vodovodního potrubí v areálu u budovy [adresa] v ul. [ulice], [obec a číslo] – [část obce] došlo, a že tak stalo v době Vánoc [rok] nebo po Novém roce [rok], za hodnověrně prokázanou.

41. Dále, svědci [příjmení] a [příjmení] zcela na sobě nezávisle - zato ale shodně popsali likvidaci havárie, která spočívala v tom, že svědek [příjmení] po ohledání vodovodní šachty jako jediné přijatelné a rychlé řešení viděl provrtání zdi budovy do vodovodní šachty, které provedl svědek [příjmení] a tímto otvorem vyvedení trubky z budovy, když ve vodoměrné šachtě se trubka osadí uzávěrem přímo za vodoměrem – jinými slovy se vytvoří náhradní rozvod vody v budově, když realizace jejich práce je dále hodnověrně prokázaná bezhotovostně zaplacenými, odpovídajícím řádně vystaveným fakturám. Soud jako důkazní deficit na konec neshledal v tom, že nevyslechl svědka [příjmení], který prováděl následné zednické práce, protože po vyvrtání otvoru pro vodovodní trubku z budovy do vodovodní šachty je zcela jistě nezbytné jí dozdít přesně do průměru trubky. Tedy, jinými slovy protože, předchozí vrtací a instalatérské práce implikovaly zednickou práci, když navíc zedník by již o samotné havárii nemohl soudu předestřít žádné novinky, protože v době jeho příchodu byla (logicky) havárie odklizena a přívod vody byl obnovený, tak proto soud vystačil pro prokázání jeho práce jen s řádnou fakturou a příjmovým dokladem o zaplacení. Svědek [celé jméno svědka] ohledně samotné havárie soudu nepředložil žádnou konkrétní skutečnost, kterou by bylo možné porovnávat s jinými důkazy, protože si na incident mlhavě vzpomněl, a možná jí nafotil, ovšem fotografie neměl. Výpověď svědka [celé jméno svědka] pak byla negovaná výpovědí svědků [příjmení] a [příjmení] v tom, že se potrubí nejprve odkopávalo a pak se teprve volala instalatérská firma ([příjmení]) a také v tom, že se na únik vody přišlo vlastně jen náhodou, při pravidelném odpočtu vodoměru. I když se nejednalo o rozpory o havárii, které by měly v řízení větší význam, tak přesto se s nimi soud vypořádal, aby se ujistil o každém momentu odklízení nehody. Soud se, přiklonil na stranu líčení svědků [příjmení] a [příjmení] - tedy že se nejprve potrubí neodkopávalo, a to jednak, protože to byli oni, kdo se havárii fyzicky a na místě zaobíral - takže soud považoval za rozumné, že si jí budou pamatovat lépe, než ten, kdo do práce nebyl zapojený, a pak i proto, že výpověď svědka [celé jméno svědka] zůstala proti výpovědím [příjmení] a [příjmení] osamocená. Ohledně rozporu, zda zaměstnanec [právnická osoba] na místě byl, aby provedl plánovaný odpočet, anebo zda byl přivolaný žalovaným na radu svědka [příjmení], protože voda volně vytékala z šachty ven na silnici se soud přiklonil k výpovědi svědka [příjmení], protože při tak masivním úniku vody (2 470 m3), jak byl prokázán fakturou vystavenou [právnická osoba] není pro soud dost dobře představitelné, že by se voda stihla v zimě, úplně a plynule vsakovat do hlíny, dále i proto, že svědek [příjmení] vypovídal ze všech svědků nejkonkrétněji, v největším detailu, jasně a bez dějových odboček, takže soud uzavřel že si podstatu souzené situace prostě pamatuje nejlépe. Soud tak konečně uzavřel, že v řízení bylo prokázáno, že žalovaný zajistil, že havárie v podobě prasklého vodovodního potrubí byla opravena, a za její práci zaplatil instalatérské, bourací a zednické práce. Současně bylo i prokázáno, že žalovaný žalobce vyzval k úhradě těchto prací, a to nejdříve e.mailem [datum], pak fakturou ze dne [datum] [číslo].

42. Soud vzal na zřetel výpověď svědka [celé jméno svědka] o tom, že žalobce spoléhal, že poškození budovy plynoucí z jeho stáří žalovaný jako stavební společnost sama vyřeší, což je pohled, který podpořil i svědek [celé jméno svědka], když vypověděl, že opěrnou zeď v desolátním stavu nakonec narychlo a na objednávku žalobce opravil žalovaný, protože žalobci již hrozila pokuta. Takové svědecké výpovědi by v této části soud obvykle považoval jen za domněnky, kdyby se ovšem obě výpovědi tematicky tak dobře nedoplňovaly, a kdyby ze součinnosti [anonymizováno] soud nezjistil, že v areálu podle svědka [celé jméno svědka] 100 let starého, jedinou stavební úpravu, kterou žalobce vůbec kdy uskutečnil, byly v roce [rok] stavební úpravy domovního rozvodu plynu, a v poslední řadě kdyby zchátralost celého areálu nebyla zřejmá i ze znění dodatku [číslo] kdy byl žalovanému těsně před samotnou havárií vodovodního potrubí krátkodobě výrazně snížen nájem právě pro technický stav. Jinými slovy, úvaha soudu se opírala o dostatečně pádné argumenty, které se vzájemně doplňovaly (NS ČR 21 Cdo 2682/2013), když na druhou stranu nebyl v řízení žádný, který byl opačného rázu, a proto soud uzavřel, že žalobce věděl nejméně v roce 2015 (sjednání dodatku [číslo]), že stavební stav areálu v [část obce] je velmi nepříznivý, aniž by jej toto přimělo k nápravě a tedy postupné chátrání areálu pokračovalo rozhodně do konce roku 2015.

43. Co se týče jednoznačného vyčíslení nákladů na odklizení havárie žalovaným, tak výsledky dokazování daly za pravdu žalovanému, že celkem činily 106 786,60 Kč Náklady byly složené jednak z úhrady vyteklé vody prasklinou v trubce, kterou vyčíslila [právnická osoba] jediným dostupným řešením, a to korekcí s ohledem na spotřebu vody v minulých letech a činila 95 983,60 Kč, pak z instalatérských prací za 4 403 Kč, vybourání otvoru ve zdi budovy a vodoměrné šachty pro trubku za 4 360 Kč a zednické práce na dozdění zdiva budovy a vodoměrné šachty těsně okolo trubky za 2 040 Kč a byly prokázány nejen fakturami, ale i svědeckými výpověďmi (viz výše). Žalovaný bezchybně prokázal i úhradu všech těchto nákladů, když dokonce s výjimkou nejnižší položky - zednických prací bylo všechny náhrady zaplaceny bezhotovostně (NS ČR 25 Cdo 986/2001).

44. Z dokazování tedy soudu jistě vyplynulo, že v důsledku havarijního stavu areálu, který byl žalobci nejméně půl roku před incidentem dobře znám, tak došlo na přelomu [anonymizováno] [rok] a [anonymizováno] [rok] k prasknutí vodovodní trubky uložené v zemi a náklady ve výši 106 787, 60 Kč představují náklady účelně vynaložené na likvidaci této havárie, které představovaly nejen nejlepší, ale jediné možné řešení nastalé situace. Soud považoval vedení trubky z vodovodní šachty do budovy a napojení na vnitřní rozvod vody na zdi jako zcela přiměřené situaci, protože bylo efektivní (mohla znova téci voda), rychlé (hledání praskliny trubky v zemi a výměna její prasklé části, by si vyžádalo více času, než několik hodin) a bez trvalých resp. stavebních zásahů do budovy, tedy majetku žalobce. Úvahu o tom, že žalovaný se měl nejprve obrátit na žalobce s upozorněním, tak tu soud odmítl, protože se jednalo o nikoliv život ohrožující, ale i tak vážnou situaci, kdy žalovaný byl povinen okamžitě jednat, tak aby bezprostředně hrozící škodu v podobě velkého úniku pitné vody z prasklého potrubí odvrátil, tak aby jí zastavil – a to způsobem, který byl v danou chvíli za prvé byl po ruce a byl také přiměřený a vhodný nastalému ohrožení, což jak soud shrnul shora, se také stalo. A proto se tedy, žalovaný při likvidaci havárie vody zachoval plně dle § 2908 OZ a z tohoto důvodu mu náleží náhrada ve výši 106 786, 60 Kč za zajištění opravy v podobě provizorního přívodu resp. rozvodu vody do budovy (NS ČR 25 Cdo 1360/2003, 33 Cdo 4513/2015).

45. Argument žalobce, že oprava havárie vodovodního potrubí byla dle nájemní smlouvy povinnost žalovaného, soud neuznal. Předně, žalovaný se v článku 4.2. smlouvy o nájmu v roce 1992 zavázal k údržbě a opravě vlastního objektu, ve které se pronajaté prostory nachází, když dle článku 4.3 smlouvy byl výslovně výkon generálních a jiných obdobných oprav přenechán žalobci. Krátce řečeno, žalovaný byl dle smlouvy povinen zajistit, aby za běžných podmínek byla budova, kde se nacházely jím užívané nebytové prostory, schopná běžného provozu. Ovšem, jednak vodovodní potrubí neprasklo v budově, kde jsou umístěné pronajaté prostory, ale na dvoře - tedy před budovou, a protože vodovodní přípojka je vždy samostatnou věcí, nikdy součástí jiné (NS ČR 28 Cdo 223/2012), takže ani hypoteticky nelze ze znění smlouvy dovozovat, že by se povinnost údržby a opravy budovy, kde se nebytové prostory nachází, kterou na sebe žalovaný v č.l. 4 smlouvy převzal, se vztahovala i na vodovodní rozvody (přípojku) mimo budovu samotnou. Dále, oprava nečekaně prasklé vodovodní přípojky, kterou žalovaný nepřekopl ani jinak nezapříčinil její prasknutí - takže šlo o havárii přípojky, o jejíž stav se žalovaný dlouhodobě a vědomě ani nestaral a ani nezajímal, překračuje rozsah běžné péče či údržby o nebytové prostory a budovu, ve které jsou umístěné, protože taková oprava je svou povahou renovací a generální opravou, které byl dle č.l. 4 povinen žalobce. Naposledy řečené plně koresponduje se zákonnou povinností žalobce udržovat předmět v nájmu vlastním nákladem ve způsobilém stavu k užívání (NS ČR 25 Cdo 2126/2010), což není situace, kdy havárie vodovodní přípojky si vynutí zastavení přívodu vody do budovy, takže nájemci nezbude nic jiného, než si opravu zařídit, aby mohl dále pronajaté prostory užívat.

46. Nakonec soud posuzoval účinnost zápočtu náhrady ve výši 106 786, 60 Kč učiněnou žalovaný na nájem ve výši 2 x 71 791 Kč, odeslanou žalobci dne [datum]. Uvedením přesné částky, kterou žalovaný započítá a skutkové vymezení právního titulu pohledávky k započtení jsou důvody, proč jednostranné započtení žalovaného splňuje všechny náležitosti právního jednání pro započtení pohledávky (NS 33 Odo 336/2005). Stále platí, že podmínkou pro kompenzační úkon je nutná vymahatelnost, jejíž součást i splatnost pohledávky a účinky započtení nastávají ke dni, kdy jsou splněné podmínky započitatelnosti u té pohledávky, u které nastaly později (NS ČR 33 Cdo 4967/2017). Takže, jestliže splatnost nájmu nebytových prostor nastala dle smlouvy o nájmu ve znění dodatků (viz výše) za leden dne [datum] a za únor dne [datum] a splatnost náhrady nastala dle faktury [číslo] dne [datum], tak lze s jistotou uzavřít, že když žalovaný dne [datum] zaslal žalobci prohlášení o započtení, tak dne [datum] (§ 573 OZ) účinně započetl náhradu proti pohledávce žalobce na dlužný nájem za oba měsíce (resp. na jeho nedoplacenou část - viz výše). Z tohoto důvodu je žaloba, co do částky 106 787,60 Kč nedůvodná, protože k úhradě této částky došlo započtením, tedy žalovaná pohledávka byla uspokojena náhradním způsobem, a to zproštěním vzájemného dluhu, když pohledávka žalovaného byla fakticky vymožena bez souhlasu žalobce. Námitka žalobce, že započítávána pohledávka byla nejistá a sporná nebyla důvodná, protože důvod právního vzniku pohledávky a její výše nebyly obtížně dokazatelné, tak aby tímto zjišťováním bylo řízení bylo neúměrně zatíženo, takže soud nemohl pohledávku uplatněnou žalovaným považovat za spornou a nejistou, ve smyslu § 1987 odst. 2 OZ (NS ČR 20 Cdo 4713/2018).

47. Bylo čistě věcí žalovaného, zda k započtení připustil jen jistinu nebo i příslušenství (VS v [obec] 7 Cmo 323/2009), takže jestliže si žalovaný vybral k zápočtu výslovně jen jistinu, pak došlo k zániku žalované pohledávky jen v rozsahu, ve které se vzájemné pohledávky žalobce a žalovaného kryly (NS ČR 33 Odo 283/2005). Žalovaná pohledávka tedy zanikla jen v rozsahu lednového a únorového nájmů a úroky z prodlení od splatnosti každého z nájmů ([datum], [datum]) do dne zápočtu ([datum]) - který způsobil zánik pohledávky dlužných nájmů, zůstala ke dni rozhodnutí soudu neuhrazena, a proto v tomto ohledu byla žaloba důvodná.

48. Pro pořádek soud dodává, že žalobce neuplatil žalobou 0,60 Kč - a to i když správná částka doplatku žalovaných nájmů zněla 106 787,60 Kč a nikoliv žalovaný 106 787 Kč, z tohoto důvodu o 0,60 Kč soud nerozhodoval (§ 153 o.s.ř.).

49. Žalovanému byla rovněž uložena povinnost z této dlužné částky zaplatit žalobci úroky z prodlení (§ 1970 OZ, § 2 nař. vlády č. 351/2013) a paušální náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky, ve výši 1 200 Kč. Z těchto důvodů soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výrocích I. a II. tohoto rozsudku.

50. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn § 142 odst. 3 o.s.ř. Žalovaný se ubránil v celé jistině, a úroky z prodlení byly žalované do zaplacení, takže do dne rozhodnutí soudu by to byly úroky z prodlení za 1 024 dnů - v případě prodlení únorového nájmu a 1 054 dnů v případě lednového nájmu, ovšem žalobci byly přiznány úroky jen za dobu 215 dnů v případě únorového nájmu a za 246 dnů v případě lednového nájmu. Proto soud uzavřel, že žalovaný se neubránil žalobě jen v nepatrné části, a proto mu náleží celá náhrada nákladů řízení. Náhrada nákladů řízení žalovaného je odměna advokáta za jeden úkon právní služby je v daném případě ve výši 5 380 Kč (§ 7, § 8 odst. 1 vyhl. Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb.), když při zde uvedených úkonech činí odměna advokáta 43 040 Kč (§ 11 písm. a) - převzetí zastoupení, d) - sepis vyjádření dne [datum], [datum], [datum], g) účast na čtyřech ústních jednání - § 13 odst. 3 vyhl. Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb.) a 7 režijních paušálů za každý úkon právní služby po 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.) s 21% DPH. V souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. byla tedy žalobci uložena povinnost náklady řízení ve výši 54 982,40 Kč zaplatit k rukám právního zástupce žalovaného, když na vykonatelnost rozhodnutí nemá žádný vliv, zda je advokát (k jehož rukám se náhrada platí) přesně určen ve výroku soudu nebo ne. Proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku III. tohoto rozsudku.

51. O lhůtě k plnění soud rozhodl dle § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř..

Poučení