č. j. 14 Co 237/2022- 120

Rubrum

Námitku opožděnosti žaloby na určení výše nájemného ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z. lze vznést i v průběhu odvolacího řízení při posuzování důvodnosti této námitky vznesené až v odvolacím řízení soud nepřihlíží k nepřípustně uplatněným novým skutečnostem a důkazům (§ 205a, § 211a o. s. ř.).

Výrok

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy Suneghové a soudkyň Mgr. Lucie Králové a Mgr. Soni Burešové ve věci žalobkyně: P. - P., s.r.o., IČO xxx sídlem xxx, Praha zastoupená advokátem proti žalovanému: L. K., narozený xxx bytem xxx, Praha o určení výše nájemného, o odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 16. března 2022, č. j. 17 C 216/2021-86, takto:

Odůvodnění

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I mění tak, že se žaloba na určení výše nájemného v bytě č. 4 v Praze, xxx, v 2. nadzemním podlaží o velikosti 1+1 o výměře 46,7 m2, zamítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudem I. stupně ve výši 1 200 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 2 900 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Poučení

1. Rozsudkem ze dne 16. března 2022, č. j. 17 C 216/2021-86, soud I. stupně určil, že výše nájemného v bytě č. 4 v Praze, ulice xxx v druhém nadzemním podlaží o velikosti 1 + 1 o výměře 46,70 m2, se stanovuje počínaje dnem 1. 11. 2021 částkou 10 075 Kč měsíčně (výrok I) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 12 890 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala určení výše nájemného v bytě shora uvedeném s odůvodněním, že mezi účastníky byla dne 19. 4. 2000 uzavřena nájemní smlouva, na základě které žalovaný užívá uvedený byt, výše nájemného byla naposledy určena rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu xxx ze dne 16. 1. 2020, sp. zn. 6 C 117/2018, tak, že výše měsíčního nájemného činí 8 396 Kč počínaje dnem 11. 4. 2018. Rozsudek byl potvrzen rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 13. 1. 2021, č. j. 28 Co 287/2020-153. Žalobkyně zaslala žalovanému dne 18. 5. 2021 návrh na zvýšení nájemného na částku 10 075 Kč, žalovaný na návrh nereagoval.

3. Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne 19. 4. 2000 nájemní smlouvu na nájem bytu č. 4 v Praze, ulice xxx v druhém nadzemním podlaží o velikosti 1 + 1 za tzv. regulované nájemné. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu xxx ze dne 16. 1. 2020, č. j. 6 C 117/2018-107, byla určena výše nájemného předmětného bytu částkou 8 396 Kč měsíčně, počínaje dnem 11. 4. 2018. Žalovaný hradil od 1. 1. 2012 do 11. 4. 2018 nájemné ve výši 6 997 Kč měsíčně, dne 5. 11. 2017 navrhla žalobkyně zvýšení nájemného na částku 8 396 Kč měsíčně, s čímž žalovaný nesouhlasil. Znaleckým posudkem zpracovaným v uvedeném řízení Ing. O. K. bylo zjištěno, že plocha předmětného bytu činí 46,70 m2, ke dni 11. 4. 2018 činilo obvyklé nájemné 11 395 Kč měsíčně. Dopisem ze dne 17. 5. 2021 oznámila žalobkyně žalovanému, že stanovuje novou výši nájemného od 1. 9. 2021 z původních 8 396 Kč měsíčně na 10 075 Kč měsíčně. Dopis byl odeslán dne 18. 5. 2021.

4. Nárok žalobkyně soud I. stupně posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Uzavřel, že o výši nájemného předmětného bytu od 11. 4. 2018 bylo pravomocně rozhodnuto. V řízení se soud zabýval totožnými námitkami žalovaného, a to spornou výměrou bytu (výměra bytu byla určena znaleckým posudkem Ing. O. K.), tvrzenou neplatností nájemní smlouvy z 19. 4. 2000 i tvrzenou absolutní neplatností předchozího jednostranného zvyšování nájemného. Všechny tyto námitky soud vypořádal ve svém rozsudku ze dne 16. 1. 2020, č. j. 6 C 117/2018-107. Tímto rozsudkem je nalézací soud v navazujícím řízení vázán. Pokud nedošlo ke změně podmínek (rozšíření nebo zmenšení bytu), nelze výměru bytu opět přezkoumávat; a nelze se opětovně zabývat námitkami žalovaného o neplatnosti nájemní smlouvy z 19. 4. 2000 a o absolutní neplatnosti jednostranného zvyšování nájemného. V tomto směru se uplatní i § 2238 o.z, který upravuje konvalidaci neplatných nájemních smluv v tříleté lhůtě. Dále soud I. stupně odkázal na § 2249 o. z., a uzavřel, že má podmínky pro zvýšení nájemného za splněné. Poslední nájemné činilo od 11. 4. 2018 částku 8 396 Kč. Návrh žalobce ze dne 17. 5. 2021 na nové nájemné ve výši 10 075 Kč byl učiněn po uplynutí tříleté lhůty a není vyšší než 20 %. Zároveň je nižší než kolik činilo srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, které bylo zjištěno znaleckým posudkem Ing. O. K. ve výši 11 395 Kč měsíčně (ke dni 11. 4. 2018). Soudu je známo, že výše nájemného od roku 2018 rostla (s výjimkou pandemie Covid-19, kdy se na trh dostaly byty uvolněné z pronájmu přes AirBnB), navržené nájemné je dokonce nižší než nájemné určené v roce 2018.

5. Žalobkyně odeslala návrh na zvýšení nájemného dne 18. 5. 2021. Soud I. stupně s odkazem na § 573 o.z. uzavřel, že písemnost došla žalobci třetí pracovní den po odeslání, tj. 20. 5. 2021. Od toho dne běžela dvouměsíční lhůta žalovanému pro akceptaci návrhu, ta marně uplynula dnem 20. 7. 2021. Poté běžela žalobkyni lhůta v trvání tří měsíců pro podání návrhu, a to do 20. 10. 2021. Žaloba byla podána dne 3. 11. 2021, avšak žalovaný jako nájemce námitku, že návrh byl podán opožděně, nevznesl. Proto soud návrh žalobkyně projednal a shledal ho důvodným. Nájemné mělo být zvýšeno od 3. 11. 2021, soud je však vázán vyhlášeným rozsudkem, ve kterém vyhlásil den 1. 11. 2021 (o dva dny dříve).

6. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

7. Proti tomuto rozsudku podal včasné a přípustné odvolání žalovaný. Namítal, že nájemní smlouva ze dne 19. 4. 2000 je neplatná. Soud I. stupně se nesprávně touto námitkou nezabýval, nesprávně odkazoval na předchozí rozsudek, který mu však nebrání tuto otázku posoudit v nyní probíhajícím řízení, neboť soud je vázán pouze výrokem předchozího rozsudku o určení výše nájemného. Nezabýval se ani námitkou žalovaného, že není jasně stanovená podlahová plocha bytu, sám žalovaný přeměřením bytu zjistil podlahovou plochu 44,92 m2. Vytýkal soudu I. stupně nepředvídatelnost, nepřezkoumatelnost, překvapivost a nespravedlnost řízení i napadeného rozhodnutí. Namítal, že návrh na zvýšení nájemného byl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, neboť rozsudek odvolacího soudu v předchozím řízení o určení výše nájemného nabyl právní moci až 26. 2. 2021. Podle judikatury Nejvyššího soudu nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, byť s účinky od podání žaloby. Žaloba proto měla bát zamítnuta a soud se měl zabývat jeho vzájemným návrhem na snížení nájemného. Odvolatel též poukazoval na porušení jeho procesních práv, jestliže nebyl jako nezastoupený účastník soudem poučen o tom, že namítne-li opožděnost návrhu podaného po uplynutí tří měsíců od doručení návrhu na zvýšení nájemného, soud návrhu nevyhoví. Proto žalovaný vznesl námitku opožděného podání návrhu až ve svém podání ze dne 29. 8. 2022, tj. v odvolacím řízení. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

8. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a o. s. ř., a doplnil dokazování (§ 213 o. s. ř.).

9. Z nájemní smlouvy ze dne 19. 4. 2000 vzal odvolací soud za prokázané, že žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaný jako nájemce uzavřeli nájemní smlouvu, jíž pronajímatelka pronajala žalovanému na dobu neurčitou byt č. 4, 2. kategorie, ve 2. podlaží domu čp. xxx v ulici xxx v Praze, sestávající z kuchyně a 1 pokoje a příslušenství. Smlouva odkazuje na evidenční list jako na nedílnou součást smlouvy, v němž má být určen přesný rozsah vybavení bytu, a též dohodnuté platby a úhrady za plnění spojené s užíváním bytu. Současně účastníci ujednali, že tato smlouva nahrazuje předešlé nájemní smlouvy.

10. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného z 30. 6. 1999 vzal odvolací soud za prokázané, že je zde popsáno vybavení bytu č. 4, uvedena výše nájemného 1041 Kč měsíčně a výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu.

11. Žalobkyně se stala vlastníkem domu, v němž se nachází sporný byt, na základě kupní smlouvy uzavřené dne 30. 6. 1999 s tehdejšími podílovými spoluvlastníky L. K., B. N., M. H., M. H. a R. N. Právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vznikly dne 2. 7. 1999 (důkaz kupní smlouvou ze dne 30. 6. 1999).

12. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 3. 1999 vzal odvolací soud za prokázané, že právní předchůdci žalobkyně jako pronajímatelé uzavřeli s žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu bytu 2. kategorie o 1 pokoji a kuchyni ve 2. podlaží domu čp. xxx v Praze, xxx, na dobu neurčitou, nájemné bylo stanoveno ve výši 1 168 Kč, měsíční úhrada za nájem a služby celkem 1 399 Kč. Bylo ujednáno, že výše nájemného a služeb je stanovena dle předpisů platných v době uzavření smlouvy. Při změně cen nebo okolností rozhodných pro stanovení úhrad se přiměřeně změní i výše příslušných úhrad.

13. Po takto doplněném dokazování dospěl odvolací soud k následujícím závěrům.

14. Projednávanou věc soud I. stupně správně posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále opět jen „o. z.“).

15. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

16. Podle odst. 2 prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

17. Podle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

18. Podle odst. 4 navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.

19. Podle § 3074 odst. 2 o. z. ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

20. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, vysvětlil, že citovaná zákonná úprava vymezuje způsob, jakým lze v průběhu nájmu měnit výši nájemného. Nedohodnou-li se smluvní strany na úpravě nájemného jinak, musí pronajímatel postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. a může navrhnout zvýšení nájemného na částku, která spolu se zvýšením, k němuž došlo za poslední tři roky, nebude vyšší než 20 %. Tímto limitem není omezen pouze v případech stanovených v přechodném ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. Z jazykového i logického výkladu přitom vyplývá, že k naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je zapotřebí, aby nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu. Další podmínka v tomto ustanovení upravena není, stávající právní úprava tedy umožňuje posuzovat pouze to, zda nájemné bylo stanoveno na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, anebo dříve podle jiného právního předpisu. V občanskoprávních vztazích se totiž uplatňuje princip smluvní autonomie, proto je ponecháno zásadně na uvážení samotných subjektů, zda vůbec a s kým smlouvu uzavřou a jaký bude její obsah. Jestliže tedy pronajímatel v době, kdy jím vlastněný byt nucené regulaci nájemného nepodléhal a kdy měl možnost v nově uzavírané nájemní smlouvě sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemcem dohodl výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., je nutno tento jeho postup považovat za projev smluvní volnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. 26 Cdo 284/2017). Bylo-li nájemné určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, pak bez ohledu na to, zda jeho výše byla v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb., výjimka stanovená v § 3074 odst. 2 o. z. se neuplatní a při zvyšování nájemného musí pronajímatel respektovat limit stanovený v § 2249 odst. 1 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1398/96, či ze dne 28. 2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 55/2004).

21. Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že žalovaný je nájemcem předmětného bytu na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 19. 4. 2000. Odvolací soud po doplnění dokazování k námitce žalovaného o neplatnosti nájemní smlouvy uvádí, že nájemní smlouva z 19. 4. 2000 má všechny stanovené náležitosti ve smyslu tehdy platné právní úpravy (obecné náležitosti právních úkonů podle § 34 a násl. a náležitosti podle § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák.“). Jestliže jako nedílnou součást smlouvy o nájmu bytu účastníci označili evidenční list, v němž je stanovena konkrétní výše nájemného i úhrad spojených s užíváním bytu, a příslušenství bytu, nebyl takový postup v rozporu se zákonem, naopak se jednalo o běžný postup, kdy přesný rozsah, vybavení a zařízení bytu, jakož i výše nájemného a úhrad za služby spojené s užíváním bytu, byly zaznamenány v evidenčním listě, který tvořil nedílnou součást smlouvy (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2446/2004). Námitka žalovaného o absolutní neplatnosti smlouvy pro nedostatek zákonem stanovených náležitostí proto není opodstatněná. Odvolací soud považuje za nutné k námitkám žalovaného dále uvést, že byla-li by neplatná nájemní smlouva ze dne 19. 4. 2000, zůstala by v platnosti původní nájemní smlouva ze dne 1. 3. 1999, a na možnosti pronajímatele postupovat podle § 2249 o. z. by tato skutečnost ničeho neměnila.

22. K námitce žalovaného, že mu bylo jednostranně zvyšováno nájemné v rozporu se zákonem, neboť jednostranné zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. i vyhlášky č. 176/1993 Sb. bylo možné jen u nájemních smluv s regulovaným nájemným uzavřených před 1. 1. 1992, odvolací soud uvádí, že správnost předchozího zvyšování nájemného v tomto řízení přezkoumávat nelze. Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, umožňoval pronajímatelům jedenkrát ročně jednostranně zvýšit nájemné a zasáhnout tak do jedné z obsahových složek nájemního vztahu k bytu. Předpokladem pro jednostranné zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., bylo jeho písemné a zdůvodněné oznámení doručené nájemci (§ 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.). Doručením písemného oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného nájemci bytu počínala běžet prekluzivní lhůta pro podání žaloby na neplatnost zvýšení nájemného ve smyslu § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 10. 3. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2171/2009, a ze dne 17. 1. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2654/2010). Uplynutím této lhůty vznikla nájemci povinnost platit zvýšené nájemné, a pokud nájemce se zvýšením nájemného nesouhlasil, mohl v této lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného. Jediným způsobem, jak nájemce mohl zabránit vzniku povinnosti platit zvýšené nájemné, bylo podání žaloby v zákonné lhůtě; jejím marným uplynutím nájemci vznikla (ze zákona) povinnost platit zvýšené nájemné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2012, sp. zn. 26 Cdo 1648/2011). Při hodnocení správnosti výpočtu jednostranného zvýšení nájemného učiněného pronajímatelem soud tedy již nepřezkoumává výši doposud placeného nájemného, neboť po marném uplynutí prekluzivní lhůty k podání žaloby o určení neplatnosti zvýšení nájemného, již nelze správnost výpočtu zvýšeného nájemného přezkoumat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 6. 2012, sp. zn. 26 Cdo 1103/2011). Jestliže se žalovaný proti navýšení nájmu podle uvedeného právního předpisu nijak nebránil, nelze zpětně přezkoumávat stanovenou výši výpočtu. Vzhledem k pravomocnému rozsudku Obvodního soudu pro Prahu xxx ze dne 16. 1. 2020, sp. zn. 6 C 117/2018, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 13. 1. 2021, č. j. 28 Co 287/2020-153, nelze nyní přezkoumávat ani správnost takto určené výše nájemného.

23. Soud I. stupně správně uzavřel, že účastníci neujednali konkrétní způsob zvyšování nájemného ani výslovně nevyloučili zvyšování nájemného, proto žalobkyně jako pronajímatelka může postupovat podle stávající úpravy v § 2249 o. z. Žalobkyně jako pronajímatelka využila své možnosti v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Návrh neučinila dříve než dvanáct měsíců od posledního zvýšení nájemného. Jestliže žalovaný jako nájemce s tímto návrhem nevyslovil souhlas, má pronajímatelka právo domáhat se určení výše nájemného soudní cestou.

24. Není důvodná námitka žalovaného, že žalobkyně navrhla zvýšení nájemného dříve, než jí umožňuje zákon, neboť rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 13. 1. 2021, č. j. 28 Co 287/2020-153, jímž bylo potvrzeno zvýšení nájemného na částku 8 396 Kč, nabyl právní moci až 26. 2. 2021. Odvolací soud k této námitce uvádí, že dobu dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, ve smyslu § 2249 odst. 1 o. z., nelze odvíjet od právní moci rozsudku, domáhal-li se pronajímatel určení výše nájemného soudní cestou, ale od okamžiku jeho posledního zvýšení. I když nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, zákon soudu výslovně (§ 2249 odst. 3 poslední věta o. z.) umožňuje, aby novou výši nájemného určil už od podání žaloby, tj. soud zvýší nájemné „zpětně“ - s účinky od podání žaloby (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4848/2016), a od tohoto okamžiku počíná běžet doba 12 měsíců, v nichž pronajímatel nesmí učinit návrh na zvýšení nájemného, resp. učiní-li takový návrh, soud k němu nepřihlédne (§ 2249 odst. 1 o. z.). Jestliže byla výše nájemného rozsudkem soudu I. stupně ve spojení s rozsudkem odvolacího soudu určena od 11. 4. 2018 částkou 8 396 Kč, mohla žalobkyně dne 17. 5. 2021 navrhnout žalovanému nové zvýšení nájemného, neboť od posledního zvýšení uplynula doba delší než 12 měsíců.

25. Soud I. stupně vycházel při svém rozhodování ze skutečnosti, že žalovaný jako nájemce v písemné formě pronajímatelce do dvou měsíců od dojití návrhu nesdělil, že se zvýšením nájemného souhlasí, proto měla žalobkyně jako pronajímatelka právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud I. stupně správně aplikoval § 573 o. z., který upravuje domněnku doby dojití písemnosti tak, že se má za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání, byla-li však odeslána na adresu v jiném státu, pak patnáctý pracovní den po odeslání. Žalobkyně odeslala návrh na zvýšení nájemného 18. 5. 2021, žalovaný netvrdil, že by mu tento návrh nedošel, proto lze aplikovat uvedené ustanovení a lze uzavřít, že návrh došel žalovanému třetí pracovní den po odeslání, tj. 21. 5. 2021. Od tohoto okamžiku měl žalovaný možnost sdělit do dvou měsíců pronajímatelce, že se zvýšením nájemného souhlasí, a žalobkyně měla následně ve lhůtě dalších tří měsíců právo podat žalobu na určení výše nájemného.

26. Podle § 2249 odst. 3 o. z. soud návrhu podanému po uplynutí této lhůty nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně.

27. Žalovaný námitku opožděnosti podání návrhu na určení výše nájemného vznesl až v odvolacím řízení. Odvolací soud má za to, že tak učinit mohl za situace, že současně neuplatnil žádné nové skutečnosti a důkazy v rozporu se systémem neúplné apelace. Podstatnou skutečností pro posouzení včasnosti podané žaloby je pouze okamžik dojití návrhu na zvýšení nájemného nájemci a den podání žaloby.

28. Uplatnění této námitky není uplatněním nové skutečnosti v rozporu s § 219a a § 205a o.s.ř. Námitku opožděnosti podání návrhu lze připodobnit k námitce promlčení a lze učinit závěr, že stejně jako právo dlužníka vznést námitku promlčení, ani právo nájemce vznést námitku opožděnosti návrhu žádný hmotněprávní ani procesní předpis nekoncentruje do určitého stadia řízení. Z povahy námitky opožděnosti žaloby dané hmotněprávní úpravou (§ 2249 odst. 3 o. z.) plyne, že ji lze uplatnit kdykoli v průběhu řízení až do právní moci rozhodnutí o věci, tedy i v rámci odvolacího řízení.

29. Námitku opožděnosti žaloby na určení výše nájemného ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z. lze vznést i v průběhu odvolacího řízení; při posuzování důvodnosti této námitky vznesené až v odvolacím řízení soud nepřihlíží k nepřípustně uplatněným novým skutečnostem a důkazům (§ 205a, § 211a o. s. ř.).

30. Odvolací soud mohl posoudit důvodnost námitky opožděnosti žaloby na základě skutečností a důkazů uplatněných již před soudem I. stupně. Jestliže návrh na zvýšení nájemného došel žalovanému třetí pracovní den po odeslání, tj. 21. 5. 2021, a žalovaný do 21. 7. 2021 nesdělil, že se zvýšením nájemného souhlasí, žalobkyni od tohoto okamžiku počala běžet tříměsíční zákonná lhůta pro podání návrhu soudu na určení výše nájemného a tato lhůta uplynula dnem 21. 10. 2021 (§ 605 odst. 2 o. z.). Podle obsahu spisu byla žaloba podána dne 2. 11. 2021. Námitka opožděnosti podání návrhu je tudíž opodstatněná a žalobě podané po uplynutí zákonné lhůty nelze v takovém případě vyhovět.

31. Odvolací soud považuje za nezbytné nad rámec shora řečeného uvést, že odkaz soudu I. stupně na § 159a odst. 4 o. s. ř. k tvrzení žalovaného o nesprávné výměře bytu je nesprávný. Pravomocný rozsudek o určení výše nájemného je pro účastníky závazný v rozsahu jeho výroku. Namítal-li žalovaný v nyní projednávané věci nesprávnou výměru bytu, nelze se s touto námitkou vypořádat odkazem na § 159a odst. 4 o. s. ř.

32. K provedenému dokazování před soudem I. stupně odvolací soud uvádí, že nelze vzít za prokázanou obvyklou výši nájemného z odůvodněníjiného rozsudku soudu (viz bod 6 přezkoumávaného rozsudku), takový postup při dokazování občanský soudní řád nepřipouští. Je-li v jiném řízení zpracován znalecký posudek, který některý z účastníků navrhne jako důkaz v tomto řízení, pak je třeba při jednání provést důkaz označeným znaleckým posudkem (§ 125 a § 127 o. s. ř.), nikoli odkázat na odůvodněnírozsudku v jiné věci.

33. Protože žalobě nelze vyhovět vzhledem k důvodné námitce opožděnosti návrhu ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z., odvolací soud postupoval podle § 220 odst. 1 o. s. ř. a změnil napadený rozsudek soudu I. stupně ve výroku I tak, že žalobu zamítl.

34. O nákladech řízení před soudem I. stupně rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 2 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Úspěšný žalovaný jako nezastoupený účastník má právo na náhradu v paušální výši podle vyhlášky č. 254/2015 Sb. (§ 151 odst. 3 o. s. ř.) za tyto úkony - vyjádření ze dne 19. 12. 2021, vyjádření ze dne 16. 3. 2022, příprava na jednání a účast u ústního jednání dne 16. 3. 2022, tj. 4 úkony po 300 Kč podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. Celkem náklady před soudem I. stupně činí 1 200 Kč.

35. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení úspěšný žalovaný vynaložil náklady za soudní poplatek z odvolání 2000 Kč, a jako nezastoupený účastník má právo na náhradu v paušální výši za odvolání, přípravu na jednání a účast u odvolacího jednání, tj. za 3 úkony po 300 Kč podle vyhlášky č. 254/2015 Sb. Celkem náklady v odvolacím řízení činí 2 900 Kč.

Rubrum