14 CO 85/2019

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Libora Daňhel a soudkyň JUDr. Heleny Novákové a JUDr. Jitky Levové ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně anonymizováno 5 slov , IČO sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o 26 948 Kč s příslušenstvím, o odvolání účastníků proti rozsudku Okresního soudu v Břeclavi z 15. 1. 2019, čj. 108 C 116/2014-331

I. Rozsudek soudu I. stupně se, vyjma nenapadeného výroku IV, a/ mění ve výrocích I a II tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 21 264,60 Kč s 8,05% úrokem z prodlení z částky 23 901,60 Kč od 14. 6. 2014 do 20. 2. 2017 a s 8,05% úrokem z prodlení z částky 21 264,60 Kč od 21. 2. 2017 do zaplacení a žaloba na uložení povinnost žalované zaplatit žalobkyni částku 3 046,40 Kč s 8,05% úrokem z prodlení z částky 3 046,40 Kč od 14. 6. 2014 do zaplacení se zamítá, b/ mění ve výroku III tak, že žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Břeclavi soudní poplatek za žalobu ve výši 1 063,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Krajského soudu v Brně na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 57 646 Kč a ohledně zbývající částky 7 650,50 Kč se České republice právo na náhradu nákladů odvolacího řízení nepřiznává.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 6 007 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Břeclavi soudní poplatek za odvolání ve výši 1 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 12 310 Kč s 8,05% úrokem z prodlení z částky 14 947 od 14. 6. 2014 do 20. 2. 2017, s 8,05% úrokem z prodlení z částky 12 310 Kč od 21. 2. 2017 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I), žalobu na uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobkyni částku 12 001 Kč s 8,05% úrokem z prodlení z částky 12 001 Kč od 14. 6. 2014 do zaplacení zamítl (výrok II), žalované uložil povinnost zaplatit České republice – na účet Okresního soudu v Břeclavi soudní poplatek ve výši 748 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, čímž opravil částku uvedenou při vyhlášení rozsudku v nesprávné výši 555 Kč (výrok III), žalované vrátil z účtu soudu ze zálohy znalečného částku 755 Kč (výrok IV) a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok V).

2. Proti tomuto rozsudku podaly odvolání žalobkyně i žalovaná. Žalobkyně napadla odvoláním zamítavý výrok II. Poukázala na to, že v areálu bývalého Zemědělského družstva [obec] jsou užívány jinými subjekty ještě další pozemky a tyto subjekty za jejich užívání zaplatily částky, které je nutné vzhledem k rozsahu užívání a jejich výši považovat za částky nájemného v čase a místě obvyklého. Žalobkyně poukázala na znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], s nímž nesouhlasila a který nezohlednil všechny skutečnosti mající vliv na výši nájmu. Tato byla odvozena z ceny pozemků porovnáním z nabídek realitního trhu v roce 2017 a z ceny zjištěné dle aktuálního cenového předpisu, nikoli z cen skutečně zaplacených nebo pravomocně přiznaných soudním rozhodnutím. Žalobkyně do spisu založila přehledné tabulky subjektů užívajících jiné pozemky, než které jsou předmětem žaloby, ale které se nacházejí ve stejném areálu, z nichž vyplývá rozsah užívaných pozemků jednotlivými uživateli, výše náhrady za bezesmluvní užívání a časové období, za které je náhrada žalobkyní požadována. Součástí těchto podání byla i pravomocná soudní rozhodnutí přiznávající žalované částky náhrady za užívání pozemků bez právního důvodu. Znalecký posudek znalce [příjmení]. Ing. [jméno] [příjmení] stanovuje výši nájemného v čase a místě obvyklou částkou 12,28 Kč/m2 ročně. Soudní znalec však k tomuto posudku nepřihlédl a cenu takto stanovenou nezahrnul do porovnávací metody. Nezohlednil srovnatelné údaje ze soudního spisu a nestanovil cenu nájmu jak porovnávací metodou odvozenou od dosažených nájmů v dané lokalitě, tak i cenou odvozenou z ceny nemovité věci. Nezohlednil ani to, že vůči žalované byla žalobkyni přiznána náhrada za užívání dotčených pozemků v předcházejícím období, kterou žalovaná zaplatila, a to ve výši 12 Kč/m2 ročně. Určování ceny nájmu v závislosti na způsobu využití budov stojících na dotčených pozemcích je dle žalobkyně rovněž nesprávné, neboť se vždy jedná o pozemky zastavěné stavbou nebo pozemky nezastavěné. Soud I. stupně tak pochybil, pokud nevyhověl návrhu na vypracování revizního znaleckého posudku a neuvedl ani, proč nepřihlédl k výslechu znalce, který uvedl, že při správném rozmezí by cena za užívání 1 m2 měla činit 10 Kč. Žalobkyně pak částečně přihlédla k využití pozemku. Navrhla proto změnu napadeného rozsudku tak, že žalobě bude vyhověno, případně jeho zrušení a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení.

3. Žalovaná ve svém odvolání vytýká soudu I. stupně nesprávná skutková zjištění ohledně výše nájemného obvyklé v místě a čase. Znalec přihlédl k nájemnému, jehož žalobkyně dosahuje, aniž by zohlednil, že tak činí ze svého mocenského postavení, kdy nájemci a uživatelé jejích nemovitostí jsou nuceni přijmout jí diktované podmínky. Znalec tak měl dle žalované zohlednit pouze nájemné sjednávané subjekty v rovném postavení. Soud také nezohlednil, že žalovaná za pozemky ve správě Státního pozemkového úřadu hradí nájemné ve výši 1 Kč/m2 ročně u zastavěné plochy a 0,50 Kč/m2 ročně u nezastavěné plochy. Nebylo zohledněno snížení hodnoty pozemků a tím i nájemného stavbou na nich postavenou, jak je tato problematika řešena v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 28 Cdo 1466/2013. Dle žalované žalobkyni nárok na vydání bezdůvodného obohacení nevznikl, neboť stavby byly postaveny na jejích pozemcích s platným právním titulem. Judikatura Nejvyššího soudu České republiky v této souvislosti poukazuje na bezdůvodné obohacení vznikajícího tomu, kdo bez platného právního titulu dosáhl postavení detentora, případně užívá pozemky samotnou existencí staveb postavených bez souhlasu vlastníků. Žalobkyni vzniká nárok na úhradu nájemného, nikoli bezdůvodného obohacení, a tomu odpovídá povinnost vlastníka navrhnout sjednání nájemní smlouvy a jinak se domáhat, aby výši nájemného stanovil soud. Právnímu předchůdci žalované vznikl ke sporným pozemkům nájemní vztah, žalovaná do něj vstoupila v roce 1994 a tento vztah dosud trvá a byl modifikován nájemní smlouvou uzavřenou 29. 12. 1997 s Pozemkovým fondem České republiky. Podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 696/01 je při stanovování výše nájemného v rámci nájemního vztahu třeba vycházet z vyhlášky č. 182/1988 Sb. Požadavek žalobkyně je dle žalované rovněž v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobkyně nejdříve souhlasila se stavbami na svých pozemcích, poté je vydala osobě, jíž křivda vznikla, a následně, aniž by umožnila narovnání vztahu nájemní či kupní smlouvou, požaduje úhradu v rozporu s právními předpisy, která není v místě a čase obvyklá. Navíc právní předchůdce žalované vydržel věcné břemeno spočívající v právu stavby na předmětných pozemcích, neboť nejméně od roku 1959 je užíval, byly na nich povoleny a postaveny stavby a toto užívání trvalo nejméně do roku 1994, kdy byly stavby vybudovány, žalovaná v užívání v dobré víře pokračovala nejméně do roku 1997, kdy uzavřela nájemní smlouvu k předmětným pozemkům. Soud I. stupně pak nezohlednil to, že o určení vlastnictví staveb na pozemcích žalobkyně je vedeno soudní řízení, čímž se právní postavení žalované zpochybnilo. Žalovaná proto navrhla změnu napadeného rozsudku tak, že se žaloba zcela zamítá.

4. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalované navrhla jeho posouzení jako nedůvodně podaného. Poukázala na skutečnost, že mezi Pozemkovým fondem České republiky a Zemědělským družstvem [obec] – v likvidaci byla 29. 12. 1997 uzavřena smlouva o narovnání a ukončení nájemního vztahu, z níž vyplývá, že nájemní vztah vzniklý dle zákona o půdě byl dohodou stran ukončen k 1. 1. 1998 Dohoda se týkala i sporných pozemků a to, že žalovaná o ukončení nájemního vztahu věděla, vyplývá ze smlouvy o převzetí dluhu uzavřené 29. 12. 1997, kterou byla žalovaná informována o ukončení nájemního vztahu a kterou se zavázala zaplatit Zemědělskému družstvu [obec] závazek ve výši 28 594 Kč z titulu dlužného nájemného. Pozemkový fond jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce pak uzavřeli téhož novou nájemní smlouvu, jejichž předmětem byly i pozemky parcelních čísel [anonymizována dvě slova], [číslo] a [číslo] v [katastrální uzemí], takže žalovaná věděla, že pozemky, které jsou předmětem nájmu, nejsou v jejím vlastnictví a nebyly ani předmětem transformace Zemědělského družstva [obec]. V průběhu trvání nájemního vztahu bylo zjištěno, že pozemky jsou součástí dobývacího prostoru již od roku 1983 a Pozemkovému fondu České republiky k nim nevznikla správa. Ten sepsal 25. 10. 2005 s žalovanou prohlášení o neplatnosti části nájemní smlouvy týkající se sporných pozemků od 29. 12. 1997 a dále byl sjednán dodatek [číslo] k nájemní smlouvy, dle něhož došlo k vrácení nájemného za sporné pozemky za 2,5 roku zpětně a účastníci se dohodli na ukončení nájemní smlouvy k 31. 10. 2005. Předmětem nově uzavřené nájemní smlouvy již sporné pozemky nebyly.

5. Žalovaná ve vyjádření k odvolání žalobkyně uvedla, že při sjednávání nájemného nejsou nájemci nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně v rovném postavení s žalobkyní, která jedná z pozice moci a nájemné určuje podle svých vnitřních pravidel. Tato nepřihlíží ke skutečným poměrům v místě a čase, k umístění a stavu využití nemovitostí. Nájemníci mohou na nájemné přistoupit nebo odmítnout, na což následuje náročné soudní řízení. Žalobkyně i bez pravomocného rozhodnutí eviduje žalované jako dlužníky, kteří nemohou pomýšlet na jakoukoliv dotaci či podporu ze strany státu. Na těchto platbách jsou podnikatelé v zemědělství závislí, takže na nájemné přistupují a takové nájemné neodpovídá tržním podmínkám. Pouze v jednom případě byla žalované za užívání stejných pozemků uložena platebním rozkazem povinnost zaplatit bezdůvodné obohacení v žalobkyní požadované výši, neboť nestihla včas podat odpor. V soudním řízení však výše bezdůvodného obohacení nebyla zjišťována. Použití znaleckého posudku z jiného řízení je v rozporu s procesními pravidly. Znalec přesvědčivě vysvětlil a zdůvodnil své závěry, žalovaná v rámci smíru byla ochotna jeho závěry akceptovat. Výše bezdůvodného obohacení musí být stanovena s přihlédnutím ke všem okolnostem, je rozdíl, zda je na pozemku postavena ekonomicky výnosná stavba bez souhlasu vlastníka nebo se souhlasem vlastníka odchovna prasat, jako je tomu v dané věci.

6. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející (§ 212 věta prvá, § 212a odstavec 1, 3, 5 občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“), a po zjištění, že odvolání jsou podána oprávněnými subjekty (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.), jsou podána včas (§ 204 o. s. ř.), a po doplnění dokazování posléze uvedenými důkazy (§ 213 odstavec 4 o. s. ř.) dospěl k závěru, že odvolání účastníků jsou částečně důvodná.

7. Žalobkyně se v dané věci domáhá zaplacení celkem částky 26 948 Kč s příslušenstvím na základě tvrzení, že je vlastníkem pozemku parcelní [číslo] o výměře 1 831 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí zemědělská stavba bez čísla popisného a evidenčního, pozemku parcelní [číslo] o výměře 2 706 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí zemědělská stavba bez čísla popisného a orientačního, pozemku parcelní [číslo] o výměře 281 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, a pozemku parcelní [číslo] o výměře [výměra] – zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr v [katastrální uzemí], že vlastníkem zemědělských staveb je žalovaná a pozemky užívá ke komerčním důvodům a pro zemědělskou výrobu bez nájemní smlouvy či jiného právního důvodu a že výše bezdůvodného obohacení byla stanovena v částce 12 Kč/m2 ročně u zastavěných pozemků a v částce 7 Kč/m2 ročně u pozemků nezastavěných. Soud I. stupně žalobě zčásti vyhověl a zčásti ji zamítl s odůvodněním, že je třeba vyjít ze závěrů znaleckého posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který výši bezdůvodného obohacení stanovil částkou 5 Kč/m2 ročně, čemuž odpovídá částka 14 947 Kč za žalované období od 1. 8. 2013 do 31. 12. 2013, a protože v průběhu řízení bylo zaplaceno 2 637 Kč, zbývá k zaplacení částka 12 310 Kč. S tímto závěrem se odvolací soud neztotožňuje.

8. Dle ustanovení § 451 odstavec 1,2 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., dále jen „o. z.“ (který je třeba na danou věc aplikovat dle přechodného ustanovení § 3028 odstavec 3 nyní účinného občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.), kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. Bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.

9. Dle ustanovení § 456 věta prvá o. z. předmět bezdůvodného obohacení se musí vydat tomu, na jehož úkor byl získán.

10. Dle ustanovení § 458 odstavec 1 o. z. musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada.

11. Plněním bez právního důvodu, případně protiprávním užitím cizí hodnoty, tedy jednou ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení je i stav, kdy je cizí pozemek užíván subjektem odlišným od jeho vlastníka bez jeho souhlasu na základě řádného právního titulu. Prospěch v takovém případě vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to cokoliv platil, a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoli by se tak za obvyklých okolností stalo. K obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a to bez ohledu na to, jakým způsobem své vlastnické právo ke stavbě realizuje. Výše náhrady za vzniklé bezdůvodné obohacení se poměřuje s obvyklou hladinou nájemného v daném místě a čase, tedy s částkou, již by za obvyklého běhu okolností musel vynaložit na zajištění práva srovnatelné nemovitosti užívat na základě nájemní smlouvy, a to k totožnému či obdobnému účelu jako v případě žalovaného uživatele.

12. Z dokazování provedeného soudem I. stupně bylo prokázáno, že žalobkyně je vlastnicí shora uvedených pozemků a příslušným k hospodaření s nimi je [anonymizováno 7 slov] a žalovaná je užívala, a to v souvislosti s užíváním zemědělských staveb postavených na dvou sporných pozemcích, i v období srpen až prosinec 2013, a to pro provozování své podnikatelské činnosti, jíž je především chov prasat. Pozemky ve vlastnictví České republiky žalovaná původně užívala na základě nájemní smlouvy uzavřené 29. 12. 1997 s Pozemkovým fondem České republiky, následně však na základě dodatku z 25. 10. 2005 byla uvedená nájemní smlouva smluvními stranami prohlášena za neplatnou v části týkající se mimo jiné i sporných pozemků proto, že pozemky nenáleží do správy Pozemkového fondu České republiky. Následně byl sjednán dodatek [číslo] k nájemní smlouvě z 29. 12. 1997, dle něhož Pozemkový fond České republiky vrátil žalované nájemné za 2,5 roku zpětně a dohodou byla nájemní smlouva ke dni 31. 10. 2005 ukončena. Následně uzavřená nájemní smlouva [číslo] již sporné pozemky nezahrnovala, nicméně nájemné zde bylo sjednáno za zastavěnou plochu částkou 1 Kč/m2 ročně a za ostatní plochu 0,50 Kč/m2 ročně. Sporné pozemky se nacházejí v areálu bývalého Zemědělského družstva [obec], byly žalovanou oploceny a v rozhodném období v celém rozsahu užívány pouze jí a v areálu tohoto bývalého zemědělského družstva se nacházejí další pozemky ve vlastnictví žalobkyně, které jsou v užívání dalších převážně právnických osob, a to rovněž na bezesmluvním základě. Po těchto uživatelích se žalobkyně domáhá zaplacení nájemného ve stejných či obdobných částkách jako po žalované, proběhla či probíhají soudní řízení, kterými bylo v několika případech žalobám vyhověno, a to formou vydání platebního rozkazu, rozsudku pro uznání či rozsudku po věcném projednání žaloby. Pouze se společností [právnická osoba], jako nájemcem žalobkyně uzavřela nájemní smlouvu, v níž bylo sjednáno nájemné částkou 1 Kč/m2 za zastavěné plochy ročně a částkou 0,50 Kč/m2 za ostatní plochy ročně a v následujících letech nedošlo k navýšení nájemného za zastavěnou plochu.

13. Na základě takto provedeného dokazování dospěl soud I. stupně k správnému závěru o tom, že žalovaná je povinna platit za celou výměru sporných pozemků, neboť v řízení bylo prokázáno, že tyto pozemky jsou v jí uzamčeném areálu, má možnost a užívá je pouze ona a dle konstantní judikatury Nejvyššího soudu České republiky, s níž se i zdejší odvolací soud ztotožňuje, platí, že není významné, v jakém rozsahu a jak často detentor takovou nemovitost skutečně využíval, ale významné je pouze to, že ji měl uzamčenou a přístupnou jen pro sebe a pro svou potřebu. K obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku pak dochází již ze samotné existence vlastnického práva, které zakládá oprávnění vlastníka stavby ji na cizím pozemku užívat. Totéž se pak týká i užívání pozemků stavbou nezastavěných, pokud tvoří se zastavěným pozemkem funkční celek a jsou takto s ním užívány.

14. Pokud se jedná o spornou výši bezdůvodného obohacení, bylo v řízení provedeno k důkazu několik znaleckých posudků. V prvé řadě se jedná o znalecký posudek znalce [příjmení]. Ing. [jméno] [příjmení], který byl vypracován v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 41 C 26/2015, který stanovil obvyklé nájemné ve výši 12,28 Kč/m2 ročně za užívání zastavěných pozemků k nezemědělské činnosti. Tento znalec při zjišťování ceny nájmů vycházel z nájmů stanovených žalobcem a požadovaných po dalších uživatelích pozemků v předmětném bývalém zemědělském areálu. Znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], vypracovaný na základě rozhodnutí soudu I. stupně, naopak vychází z toho, že nájem požadovaný žalobkyní po jiných uživatelích jejích pozemků v předmětném areálu stejně jako nájmy ze srovnatelných pozemků pro zemědělskou činnost v regionu nejsou cenami obvyklými, ale tyto vyplývají z mimořádných okolností trhu a nelze je použít k určení ceny obvyklé, proto použil nikoli srovnávací metodu, ale metodu odvození obvyklého nájemného z obvyklé ceny pozemků, kdy pro zemědělskou činnost dle Znaleckého standardu AZO [číslo] platí sazba 3 % - 5 % z ceny pozemku, čemuž odpovídá roční nájemné ve výši 6 Kč/m2 vycházející ze spodní hrance odpovídající méně lukrativní živočišné výrobě. Znalec však při svém výslechu upravil použitou sazbu z jím chybně použitého pásma na pásmo 5 % - 10 % předmětného standardu, v důsledku čehož výši nájmu stanovil částkou 10 Kč/m2 ročně.

15. V průběhu odvolacího řízení žalobkyně předložila znalecký posudek znaleckého ústavu profi- [právnická osoba], [obec], z 30. 3. 2020, vypracovaného v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 23 C 172/2015, z něhož odvolací soud zjistil, že obvyklá cena nájemného u jiných pozemků nacházejících se v předmětném areálu pro období roku 2014 je částka 18,80 Kč/m2 ročně, a to na základě odvození z obvyklé ceny pozemků dle znaleckého standardu AZO [číslo].

16. S ohledem na skutečnost, že v řízení bylo k důkazu provedeno několik znaleckých posudků, jejichž závěry byly rozdílné, odvolací soud vyhověl návrhu žalobkyně na vypracování revizního znaleckého posudku, který byl podán znaleckým ústavem [právnická osoba], [obec], a bylo z něj zjištěno, že znalec k ocenění obvyklého nájmu použil v prvé řadě srovnávací metodu, kdy se spornými pozemky byly srovnávány pozemky v [katastrální uzemí] tvořící funkční celek v bývalém zemědělském areálu, jejichž pronajímatelem je Státní pozemkový úřad a cena nájmu byla sjednána ve výši 13 Kč/m2 ročně, dále pozemky v [katastrální uzemí] – [anonymizováno], které tvoří rovněž zastavěné plochy nebo plochy tvořící funkční celek v bývalém zemědělském areálu, jejichž pronajímatelem je rovněž Státní pozemkový úřad a cena nájmu byla sjednána ve výši 14 Kč/m2 ročně, dále pozemek v [katastrální uzemí] tvořící zastavěné plochy v bývalém zemědělském areálu, jehož pronajímatelem je Státní pozemkový úřad a nájem byl sjednán ve výši 9 Kč/m2 ročně, takže srovnávací hodnota pro 1 m2 pozemku činí 11,94 Kč/m2 ročně a s přihlédnutím k míře inflace se pro rok 2013 jedná o částku 11,61 Kč/m2 ročně. Znalec dále provedl porovnání obvyklých cen pozemků, kdy vyšel z ceny pozemků parcelní [číslo] v [katastrální uzemí] v kupní smlouvě z října 2014 ve výši 175 Kč, z ceny pozemků o rozloze 11 053 m2 v [katastrální uzemí] v kupní smlouvě z května 2015 ve výši 304 Kč/m2 a z ceny pozemků o rozloze 3 955 m2 v [katastrální uzemí] [anonymizováno] v kupní smlouvě ze srpna 2014 ve výši 173 Kč/m2, kdy obvyklá srovnávací hodnota 1 m2 pozemků činí 220 Kč a obvyklá cena nájemného při použití reverzní výnosové metody pro rok 2013 dle míry inflace 1,4 % činí 9,02 Kč/m2 ročně, takže aritmetický průměr pro rok 2013 činí 10,32 Kč/m2 ročně. K revidovaným znaleckým posudkům pak uvedl, [titul] [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku z 20. 3. 2015 použil srovnatelné pozemky a výpočet tak, jak byl proveden v revizním znaleckém posudku, avšak jeho slabou stránkou je srovnávaný vzorek s relací (minimální versus maximální hodnoty) 3,63, což značí vysoký rozptyl nabídkových cen, které byly sebrány výhradně z inzerce, znalec neznal skutečně dosaženou cenu srovnávaných pozemků, snížení ceny v průměru o 25 % představuje pouze subjektivní odhad a konečné ceny mohly být velmi odlišné, navíc srovnávané pozemky byly často nezastavěné. Znalec [příjmení]. Ing. [příjmení] dle revizního znaleckého posudku použil jako srovnávané vzorky pouze pozemky nacházející se výhradně v témže areálu, kde nájemné je požadované výlučně žalobkyní, která je stanovila patrně vlastní interní metodikou, takže se nejedná o nájemné vzniklé v tržním prostředí, ale spíše o mimořádné vlivy, neboť žalobkyně je majoritním vlastníkem pozemků v předmětném areálu. Ke znaleckému posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] revizní znalec uvedl, že pro srovnání bylo použito šest vzorků s vysokým rozptylem nabídkových cen, u prvního vzorku jsou užity vysoké srážky redukující výchozí cenu asi na třetinu, což z něj činí nesrovnatelný vzorek, vzorky byly sebrány téměř výhradně z inzerce, znalec neznal skutečně dosaženou cenu srovnávaných pozemků a snížení ceny o 20 % představuje subjektivní odhad, navíc srovnávané vzorky jsou často volné nezastavěné pozemky, jež mohou být lukrativnější než pozemky zastavěné stavbami. Revizním znaleckým posudkem byla stanovena i obvyklá cena totožných pozemků v témže areálu ve srovnatelném období a byly uvažovány výhradně realizované prodeje podobných pozemků, které se nacházejí v téže nebo sousední obci. Úroková míra kapitalizace uvedená v komentáři Ministerstva financí České republiky po 1. 1. 2014 je doporučována v rozmezí 4 – 8 %, dle metodiky žalobce je to dokonce 10 %. Doporučení se dle jednotlivých institucí liší, avšak sazba 3 % znalcem použitá je podhodnocená, neboť je to nejnižší úroveň a revizní znalec se přiklání spíše k sazbě blíže středu, a to kolem 5 %.

17. K námitkám žalovaného k reviznímu znaleckému posudku znalecký ústav uvedl, že jednotlivé organizační složky státu postupují při uzavírání nájemních či kupních smluv jako samostatné právní subjekty, nikoliv jako jedna právnická osoba. Dále uvedl, že při použití srovnávací metody je pro co nejpřesnější výsledek třeba dohledat co nejpodobnější vzorky, tedy v co nejbližší lokalitě a se stejným nebo podobným využitím. Existuje rozdíl mezi obvyklou cenou nemovitosti, která má v čase svůj vývoj, a obvyklou cenou nájemného, která se v čase liší. Přepočet nájemného zpětně dle míry inflace je zcela běžný postup při stanovování obvyklého nájemného v minulých letech, dalším způsobem je možnost využití skutečně dosahovaných průměrných cen stavebních pozemků, která by měla odrážet kupní sílu v konkrétní oblasti v jednotlivých letech a která byla rovněž aplikována. Metody mají své nedostatky, proto je vhodné je kombinovat za účelem zpřesnění výsledku. Při zjišťování obvyklé ceny je třeba vyjít z transakcí uskutečňovaných běžně, nikoli výjimečně, z potenciálně uvažovaných vzorků je třeba vyřadit výrazně podprůměrné a nadprůměrné ceny a zohlednit transakce v předmětném období a v obdobné lokalitě, čemuž žalovaná se svými příklady nedostála. Srovnávané nemovitosti jsou pozemky pod stavbami, případně nezastavěné manipulační plochy v bývalých zemědělských areálech. Není pravdivé tvrzení, že srovnávané nemovitosti mají lepší využití, než je tomu v případě předmětného majetku, neboť s podobným využitím jsou i v témže areálu provozovány některé stavby (sklady, výroba) a dle územního plánu není lepší možnost využití předmětných staveb s tím v rozporu. To, že stavby jsou využívány k zemědělské činnosti, by neměla mít vliv na fakt, že je lze dle dostupných podkladů využít k perspektivnější komerční činnosti. Průměrné kupní ceny v okrese [obec] jen procentuálně připodobňují stanovenou obvyklou cenu předmětných pozemkům k rokům 2013 - 2015, proto zde cizí stavba na pozemku, charakter staveb nebo využitelnost nehraje žádnou roli, protože čísla nejsou brána ve výpočtu jako absolutní. Usnesení Ústavního soudu České republiky sp. zn. IV. ÚS 2124/19 je v případě provedeného výpočtu nepoužitelné, protože redukční koeficient se uplatní při jiném způsobu výpočtu obvyklého nájemného. V případě přímého srovnání pozemků ve stejném právním vztahu nemá uváděná srážka žádné opodstatnění a v označeném soudním řízení se jednalo o jiný způsob výpočtu.

18. Na základě takto doplněného dokazování dospěl odvolací soud shodně se soudem I. stupně k závěru, že nárok žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení co do základu je dán, neboť žalovaná v rozhodném období srpen až prosinec 2013 užívala označené pozemky ve vlastnictví žalobkyně bez uzavřené nájemní smlouvy či jiného titulu ji k užívání opravňujícího, a to v souvislosti s provozováním živočišné výroby v budovách na dvou z těchto pozemků postavených, a současně s těmito budovami užívala i zbývající dva pozemky jako manipulační plochu, nemovitosti se nacházely v oploceném areálu a byly užívány výlučně žalovanou. Žalované tak vznikl na úkor žalobkyně bezdůvodné obohacení odpovídající částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase za užívání obdobných pozemků, tedy odpovídající obvyklé hladině nájemného. Odvolací soud při svém rozhodování vyšel z revizního znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], který výši obvyklého nájemného v období srpen až prosinec 2013 určil částkou 10,32 Kč/m2 ročně, a to na základě použití srovnávací metody, kdy ke srovnání byly použity nemovitosti nabízené k pronájmu nebo pronajímanými v blízké lokalitě, i reverzní výnosové metody, kdy revizní znalec vyšel ze skutečně dosažených cen za prodej obdobných nemovitostí v [katastrální uzemí] a [obec] a poté vypočetl výnosovou hodnotu se zohledněním úrokové míry kapitalizace. Revizní znalecký posudek se vyjádřil i k dosud v řízení provedeným znaleckým posudkům a k důvodům, pro které některé jejich zjištění a závěry nejsou objektivní. Je zjevné, že v žádném případě nebylo možné vycházet ze znaleckého posudku znalce [titul] [jméno] [příjmení], když tento se navíc ani netýkal sporných pozemků, ani ze znaleckého posudku znalce ing. [jméno] [příjmení], protože tento ke srovnání použil pouze nájemné požadované žalobkyní po uživatelích jiných pozemků v předmětném areálu. Výsledná výše nájemného vypočtená znaleckým ústavem pak koresponduje zjištěním znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který obvyklou cenu pozemků zjistil ve výši 200 Kč, avšak při výpočtu obvyklého nájemného vyšel z nesprávné položky Znaleckého standardu AZO [číslo] bez použití srovnávací metody. Znalecký ústav se pak vyčerpávajícím způsobem vyjádřil i k námitkám žalované ke znaleckému posudku, jeho závěry jsou přesvědčivé a vysoce odborné.

19. Ani ostatní odvolací námitky žalované nelze považovat za důvodné. Není významné, že žalovaná za užívání jiných pozemků platí jiné organizační složce státu, a to Státnímu pozemkovému úřadu, nájemné ve výši 1 Kč/m2 za zastavěné plochy ročně a ve výši 0,50 Kč m2 nezastavěné plochy ročně, neboť takto vysoké nájemné bylo dohodnuto smluvně před mnoha lety, s ohledem na velmi nízké částky nájemného je nelze považovat za běžné nájemné, neboť za takové částky v roce 2013 srovnatelné pozemky v dané oblasti rozhodně pronajímány nebyly a jak znalci uvedli, nelze podhodnocené nebo nadhodnocené částky nájemného pro srovnání použít. Není významné ani to, že stavby byly na pozemcích žalobkyně postaveny s platným právním titulem a s jejím souhlasem, není případný odkaz na judikaturu Nejvyššího soudu České republiky používající v souvislosti s užíváním pozemků stavbami pojmu„ postavenými bez souhlasu vlastníků“, neboť tato terminologie vychází ze skutkového stavu zjištěného v předmětných soudních řízeních, kdy stavby byly postaveny bez souhlasu vlastníků na jejich pozemcích, což však nevylučuje případy užívání cizích pozemků stavbami postavenými na základě platného právního titulu a se souhlasem vlastníka pozemku. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná v minulosti pozemky užívala na základě nájemní smlouvy z 29. 12. 1997, nicméně nájemní vztah byl dohodou účastníků ukončen k 31. 10. 2005 a od té doby k uzavření nové nájemní smlouvy nedošlo.

20. Uplatněný nárok žalobkyně pak není v rozporu s dobrými mravy, neboť je legitimní její požadavek na placení bezdůvodného obohacení ve výši, která zcela odpovídá běžným nájmům v daném místě a čase, jak je zjevné z rozhodovací činnosti soudů a rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky tato rozhodnutí přezkoumávající, a to i s přihlédnutím k tvrzení žalované o okolnostech, které provázely vydání staveb v rámci odčinění minulých křivd, kdy žalovaná nemá možnost budovy„ přenést“ na jiné pozemky a s žalobkyní se na narovnání jejich vztahu nemůže dohodnout. Zcela nedůvodná je námitka vydržení věcného břemene spočívajícího v právu stavby, neboť takové věcné břemeno předcházející právní úprava neznala a věcné břemeno vydržením nemohlo vzniknout pouze na základě povolené výstavby budov na pozemcích cizího vlastníka bez dohody s ním, o čemž ostatně svědčí i skutečnost, že v roce 1997 byla nájemní smlouva o užívání předmětných pozemků uzavřena. Pokud pak se jedná o řízení vedené u Okresního soudu v Břeclavi pod sp. zn. 8 C 790/2003, tak toto dosud nebylo pravomocně skončeno a je třeba vycházet, pokud se jedná o vlastnické právo žalované k budovám na dvou ze sporných pozemků, ze stavu v době rozhodování, tedy ze shodného tvrzení účastníků i výpisu z katastru nemovitostí o vlastnickém právu žalované k těmto stavbám zakládajícím její pasivní věcnou legitimaci v řízení, když ohledně nezastavěných pozemků tato vyplývá z jejich užívání.

21. Výměra zastavěných pozemků tak činí celkem 4 537 m2 a nájemné za požadovaných pět měsíců roku 2013 činí 19 509,10 Kč při sazbě 10,32 Kč/m2 ročně, výměra nezastavěných pozemků činí 1 506 Kč m2, žalobkyně požaduje bezdůvodné obohacení ve výši 7 Kč/m2, tedy za uvedených pět měsíců částku 4 392,50 Kč, celkem 23 901,60 Kč. Žalovaná v průběhu řízení zaplatila částku 2 637 Kč (ohledně této částky bylo řízení již pravomocně zastaveno), takže k zaplacení zůstává částka 21 264,50 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně odpovídající dvojnásobku repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o osm procentních bodů (§ 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.). Žalovaná je přitom v prodlení se zaplacením částky 23 901,60 Kč od 14. 6. 2014, neboť dne 13. 6.2014 uplynula lhůta k zaplacení poskytnutá jí žalobkyní ve výzvě z 15. 5. 2014, a po částečném zaplacení se zaplacením zbývající částky 21 264,60 Kč od 21. 2. 2017.

22. S ohledem na vše shora uvedené byl proto rozsudek soudu I. stupně ve výrocích I a II dle ustanovení § 220 odstavec 1 o. s. ř. změněn jen tak, jak je ve výroku I tohoto rozsudku odvolacího soudu uvedeno, když ve vztahu k výroku I se fakticky jedná o potvrzení napadeného rozsudku (§ 219 o. s. ř.).

23. Ve výroku II o poplatkové povinnosti žalované byl rozsudek soudu I. stupně dle ustanovení § 220 odstavec 1 o. s. ř. s ohledem na změnu rozsudku ve výroku II o věci samé změněn a je odůvodněn ustanovením § 2 odstavec 3 zákona č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích, neboť žalobkyně je v řízení dle ustanovení § 11 odstavec 2 písmeno a/ tohoto zákona od soudního poplatku osvobozena a dle výsledku řízení je povinna soudní poplatek za žalobu podle výsledku řízení zaplatit žalovaná, tedy z přisouzené částky 21 964,60 Kč při sazbě poplatku pěti procent dle položky 1 bodu b/ sazebníku soudních poplatků.

24. O náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů vzniklých vyplacením znalečného bylo rozhodnuto dle ustanovení § 148 odstavec 1 o. s. ř. Žalovaný byl v řízení neúspěšný v rozsahu 89 % a je povinen v této části nahradit státu náklady řízení vzniklé před soudem I. stupně ve výši 7 650 Kč a v odvolacím řízení ve výši 61 891,50 Kč, celkem ve výši 69 541,50 Kč, z čehož 89 % činí částku 61 891 Kč. Vzhledem k tomu, že z žalovaným složené zálohy na proplacení znalečného byla použita částka 4 245 Kč, zůstává k zaplacení částka 57 646 Kč.

25. Výrok o náhradě nákladů řízení účastníků před soudy obou stupňů je odůvodněn ustanovením § 224 odstavec 2, § 142 odstavec 2 a § 146 odstavec 2 věta druhá o. s. ř. Žalobkyně byla v řízení úspěšná z 89 % se zohledněním práva na náhradu nákladů řízení v souvislosti s částečným zastavením řízení, jež zavinila žalovaná zaplacením této částky po podání žaloby, a má proto právo na náhradu 78 % nákladů řízení tvořených před soudem I. stupně odměnou za osm úkonů právní služby po 300, celkem 2 400 Kč, a to za výzvu k plnění, sepis žaloby, písemná podání ve věci samé z 2. 1. 2015, 27. 2. 2017, 19. 4. 2017, 1. 6. 2018, 29. 11. 2017 a přípravu účasti na jednání dle ustanovení § 1 odstavec 1, 3 písmeno a/, b/ a c/, § 2 odstavec 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., dále jen„ vyhlášky“, částkou 400 Kč za odměnu za první setkání s mediátorem, cestovným žalobkyně na místní šetření znalce z 21. 8. 2017 na cestě ze [obec] do [obec] a zpět, kdy sazba základní náhrady za 1 km jízdy činila 3,90 Kč (§ 1 písmeno b/ vyhlášky č. 440/2016 Sb.), v daném případě při ujetí 178 km činí základní náhrada 694 Kč. Výše náhrady za spotřebované pohonné hmoty při průměrné spotřebě motorového vozidla [značka automobilu] 5,5 l [číslo] km (zjištěno z technického průkazu č. UF [číslo]), kdy při kombinované spotřebě paliva dle normy [číslo] je třeba vyjít z třetího údaje o spotřebě paliva uvedeného v technickém průkaze), ujetých 178 km a ceně motorové nafty 28,60 Kč (§ 4 písmeno c/ vyhlášky č. 440/2016 Sb.) činí 279 Kč. Dále jsou náklady řízení tvořeny cestovným žalobkyně k jednání soudu I. stupně konanému 9. 3. 2017 na cestě ze [obec] do [obec] a zpět, kdy základní náhrada při shora uvedené sazbě a ujetí 160 km činí 624 Kč, a výše náhrady za spotřebované pohonné hmoty činí 252 Kč, a dále cestovným žalobkyně k jednání soudu I. stupně konanému 15. 1. 2019, kdy sazba základní náhrady za 1 km jízdy činila 4,10 Kč a při ujetí 160 km celková náhrada činí 656 Kč a výše náhrady za spotřebované pohonné hmoty při ceně motorové nafty 33,60 Kč činí 296 Kč Celkem náklady řízení žalobkyně před soudem I. stupně činí částku 5 601 Kč (2 400 + 400 + 694 + 279 + 624 + 252 + 656 + 296). Náklady odvolacího řízení žalobkyně jsou tvořeny odměnou za sedm úkonů právní služby po 300 Kč, celkem 2 100 Kč za sepis odvolání, vyjádření k odvolání žalované, písemná podání ve věci samé z 2. 12. 2020 a 18. 1. 2021, účast žalobkyně u jednání odvolacího soudu konaných ve dnech 4. 2. 2021 a 24. 2. 2022 a příprava na jednání (§ 1 odstavec 1, 3 písmeno a/, b/ a c/, § 2 odstavec 3 vyhlášky). Celkem tak náklady řízení žalobkyně před soudy obou stupňů činí částku 7 701 Kč, z toho 78 % činí částku 6 007 Kč.