15 Co 154/2025

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Libora Daňhela a soudců Mgr. Jiřího Vašíčka a Mgr. Pavla Mádra ve věci žalobce: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta, Anonymizováno. sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované, narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované o určení výše nájemného, o odvolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 11. 9. 2024, č. j. 62 C 151/2023-71,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech odvolacího řízení částku Anonymizováno Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobce Jméno advokáta, ml.

1. Soud I. stupně rozsudkem určil, že výše nájemného z bytu č. Anonymizováno na adresa, č. or. Anonymizováno v Anonymizováno činí od datum měsíčně Anonymizováno Kč/m2, celkem Anonymizováno Kč měsíčně (výrok I.), a zavázal žalovanou zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení Anonymizováno Kč (výrok II.).

2. Proti rozsudku podala odvolání žalovaná, která navrhla (podle obsahu) jeho změnu tak, že žaloba na určení vyššího nájemného z předmětného bytu bude zamítnuta. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku.

3. Soud I. stupně předložil odvolání žalované odvolacímu soudu jako neprojednatelné, neboť ani po výzvě soudu neobsahuje zákonné náležitosti podle § 205 odst. 1 o. s. ř., s čímž se ale odvolací soud neztotožnil. Žalovaná již v prvním odvolání z datum výslovně uvedla (mimo mnoha jiného), že „pokud se situace nevyřeší, měl by posoudit znalec na místě, jinak nadále budu trvat na stejném nájmu, jako platím dodnes“. Soud je povinen hodnotit každý procesní úkon účastníka soudního řízení podle jeho obsahu (§ 41 odst. 2 o. s. ř.), což v tomto případě vede k závěru, že žalovaná již prvním odvoláním napadla rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu. Formulace „budu trvat“ sice vyvolává pochybnost, zda žalovaná na tomto požadavku opravdu trvá, to ale vyplývá z celého obsahu jejího odvolání, v němž vyjadřuje nesouhlas s požadovaným zvýšením nájemného, které je dle žalované nepřiměřené, tudíž napadá rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu.

4. Proto je nevýznamné, že soud I. stupně usnesením z datum, č. j. Anonymizováno, vyzval žalovanou k doplnění odvolání o odvolací důvod a odvolací návrh, a že následné doplnění jejího odvolání z datum již žádné konkrétnější vymezení odvolacího návrhu neobsahuje.

5. Odvolací soud po zjištění, že odvolání je přípustné a včas podané osobou oprávněnou (§ 202, § 204 odst. 1 a § 201 občanského soudního řádu - dále „o. s. ř.“), přezkoumal napadený rozsudek i řízení předcházející (§ 212a odst. 1 a 5 o. s. ř.), doplnil dokazování v potřebném rozsahu (§ 213 o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalované důvodné není.

6. Soud I. stupně rozhodl o žalobě žalobce na určení zvýšeného nájemného z bytu, jehož je žalobce pronajímatelem a žalovaná nájemkyní pro dobu od datum do budoucna, podanou z důvodu, že dosud sjednané nájemné neodpovídá výši srovnatelného nájemného obvyklé v daném místě ve smyslu § 2249 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále „o. z.“). Žalobce navrhl žalované zvýšení nájemného ze současné výše Anonymizováno Kč/m2 na Anonymizováno Kč/m2, což žalovaná odmítla, ač ostatní nájemníci srovnatelných bytů totéž zvýšení nájemného přijali, přičemž podle žalobce jde o zvýšení na obvyklou úroveň v daném místě a čase.

7. Žalovaná se proti žalobě bránila tím, že kvalita předmětného bytu, který má v nájmu, je snížená, že podle jejího názoru byt neodpovídá hygienickým normám a že výše nájemného, kterou žalobce zvýšením požaduje, je nepřiměřená, což by měl posoudit soudní znalec.

8. Soud I. stupně odůvodnil napadené rozhodnutí o ustanoveními § 2249 o. z., § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. a závěrem, že požadavek žalobce na zvýšení nájemného z předmětného bytu je důvodný, neboť odpovídá nájemnému obvyklému v daném místě. Tento závěr učinil na základě provedeného a zhodnoceného dokazování evidenčními listy předmětného bytu v nájmu žalované, dalších dvou bytů v témže domě v nájmu jméno FO a jméno FO, a bytu v domě adresa v nájmu jméno FO, písemnými souhlasy těchto nájemců se stejným zvýšením nájemného (jméno FO a jméno FO) jako u žalované a jeho obdobným zvýšením (jméno FO), fotodokumentací vnitřních prostor předmětného bytu a srovnatelného bytu v témže domě, dále návrhem žalobce na zvýšení nájemného pro žalovanou z datum, včetně „tabulky“ srovnatelného nájemného v katastrálním území adresa a usnesením Anonymizováno adresa-Anonymizováno z datum o schválení zvýšení nájemného, z něhož zde podaný návrh na zvýšení nájemného pro žalovanou vychází. Námitky žalované o nepřiměřenosti zvýšeného nájemného zhodnotil soud I. stupně jako nedůvodné, neboť i ve srovnatelných případech jde o byty se sníženou kvalitou, u nichž bylo nájemné stanoveno ve stejné či obdobné výši, k čemuž by dokazování znaleckým posudkem bylo nehospodárné, neboť žalobce prokazatelně doložil výši nejméně tří srovnatelných nájemných dle § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Žalobce je většinový pronajímatel bytu v dané lokalitě a proto lze vyjít z jím přiložené „tabulky“ k návrhu na zvýšení nájemného, že nájemné v obdobných bytech žalobce na adresa a okolí převyšovalo v roce Anonymizováno částku Anonymizováno Kč za m2, a je tedy výrazně vyšší než zvýšení nájemného požadované u žalované.

9. Žalovaná proti těmto závěrům soudu I. stupně pak namítá tytéž skutečnosti, jimiž se bránila proti žalobě v řízení u soudu I. stupně, že předmětný byt je bytovou jednotku bez oken v přední části, že v důsledku výměny původních vchodových dveří je v bytě tma a nedostatečné větrání, což pracovníci žalobce neberou v úvahu a ignorují, že v minulosti žalovaná „přeplácela“ správnou výši nájemného v důsledku špatného výpočtu podlahové plochy bytu, za což se jí nikdo za žalobce ani neomluvil a že po dobu výměny dveří (před 2 roky) se vysráženou párou v kuchyni ucpaly dvě menší trysky (hořáky) na plyn.

10. Tyto odvolací námitky žalované však důvodné nejsou a výše uvedené závěry soudu I. stupně jsou zcela správné. Nejprve je nutno uvést správnost zjištění soudu I. stupně o skutečnostech mezi účastníky nesporných, že předmětný byt č. Anonymizováno o velikosti Anonymizováno, ve Anonymizováno. nadzemním podlaží bytového domu na adresa a č. or. Anonymizováno v katastrálním území adresa je ve vlastnictví žalobce a v nájmu žalované na základě nájemní smlouvy ze dne datum, že dosud sjednané nájemné (naposledy dle evidenčního listu platného od datum) činí Anonymizováno Kč/m2 měsíčně, což vzhledem k rozloze bytu činí Anonymizováno Kč měsíčně.

11. K těmto skutečnostem doložila žalovaná v odvolacím řízení nový „evidenční list“, respektive předpis úhrad platný od datum, který dosud obsahuje tutéž výši nájemného Anonymizováno Anonymizováno Kč měsíčně za předmětný byt. Tato skutečnost významná jen tak, že dosud k dohodě účastníků o zvýšení nájemného nedošlo ano pro rok Anonymizováno. Pokud z předchozího evidenčního listu navíc vyplývalo, že žalované byla zohledňována z nájemného Anonymizováno Kč měsíčně přiznána „sleva–byty“ ve výši Anonymizováno Kč měsíčně a „sleva nájemné Anonymizováno %“ ve výši Anonymizováno Kč měsíčně, a že v nyní účinném předpisu úhrad je zohledňována stejná „sleva-byty“ a „sleva nájemné Anonymizováno Anonymizováno %“, nemá to pro zde napadené rozhodnutí význam. Žalovaná v podání z datum uvedla, že jí žalobcem byla „zamítnuta kontaktní osoba, kterou prováděla do roku Anonymizováno několik let“ a že se jí od roku Anonymizováno navýšilo nájemné o Anonymizováno Anonymizováno Kč, což doložila přípisem žalobce z datum, podle něhož byla žádost žalobkyně o prodloužení dohody o ustanovení kontaktní osoby a poskytnutí slevy z nájemného zamítnuta, neboť schůze Anonymizováno adresa-Anonymizováno vyslovila datum usnesením č. Anonymizováno nesouhlas s tímto prodloužením. Tato skutečnost není významná pro zde projednávanou věc, stejně jako to, že z předloženého aktuálního předpisu úhrad stále vyplývá další „sleva-byty“ ve výši Anonymizováno Kč měsíčně, neboť zde napadené rozhodnutí se týká zvýšení nájemného na obvyklou úroveň, která dosud činí Anonymizováno Kč měsíčně a dle návrhu žalobce má činit Anonymizováno Kč měsíčně bez ohledu na to, jaké slevy a z jakých důvodů z něj budou žalované či jiným nájemcům poskytnuty.

12. Pokud se týká relevantních skutečností mezi účastníky sporných, odvolací soud se se závěry soudu I. stupně o nich zcela ztotožňuje a pro stručnost odkazuje s odůvodněním jejich správnosti na dostatečné odůvodnění napadeného rozsudku. Z dokazování soudu I. stupně nevyplynuly žádné skutečnosti, v jejichž důsledku by byt žalované měl mít významně nižší kvalitu než srovnatelné byty, ve vztahu k nimž žalobce srovnatelné zvýšení nájemného prokázal, které jsou také byty se sníženou kvalitou a k nim zvýšené nájemné je stejně jako u bytu žalované nadále pod úrovní srovnatelného nájemného s dalšími byty v téže lokalitě v katastrálním území adresa. Výhrady žalované o údajné škodě způsobené činností žalobce při správě bytu, který má v nájmu, a o vadách, které by teoreticky mohly odůvodnit právo na náhradu škody či slevu z nájemného podle (§ 2264 a 2265 o. z.), jsou pro tento závěr nevýznamné, neboť v takovém případě by šlo o slevu nájemného z jeho „základní“ výše, která je napadeným rozsudkem zvýšena na srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě (§ 2249 o. z.).

13. Proto je požadavek žalobce na zvýšení nájemného z bytu žalobkyně z částky Anonymizováno Kč/m2 na částku Anonymizováno Kč/m2 důvodný a pokud mu soud I. stupně ve výrokem I. rozsudku o věci samé vyhověl, odvolací soud toto rozhodnutí potvrdil jako věcně správné (§ 219 o. s. ř.).

14. To se týká i výroku II. rozsudku o nákladech řízení, jejich náhradu přiznal soud I. stupně dle § 142 odst. 1 o. s. ř. úspěšnému žalobci proti neúspěšné žalované ve správné výši z důvodů, které jsou v odůvodnění rozhodnutí uvedeny. I na ně odvolací soud pro stručnost odkazuje jako na správné.

15. Výrok II. tohoto rozsudku o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn také § 142 odst. 1 o. s. ř., pro odvolací řízení ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř., neboť i v odvolacím řízení byl žalobce zcela úspěšný. V něm mu vznikly náklady za úkon paušální náhrady nákladů „nezastoupeného žalobce“ ve smyslu § 151 odst. 3 o. s. ř. (obdobně jako u nákladů prvostupňového řízení), a to za účast na jednání odvolacího soudu, a to ve výši Anonymizováno Kč. Byť ustanovení § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 stanoví tuto částku ve výši Anonymizováno Kč, odvolací soud tento podzákonný předpis hodnotí pro období od datum za neaplikovatelný pro porušení ústavní zásady rovnosti účastníků soudního řízení, neboť ustanovení o obdobných paušálních částkách náhrad hotových výdajů v případě zastoupení advokátem (§ 13 odst. 4 i § 14b odst. 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb.) stanovil s účinností od datum tuto paušální částku ve výši Anonymizováno Kč. To je v souladu s výkladovým rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2638/2025, s nímž se odvolací soud ztotožňuje, důvodné respektovat i v případě nezastoupených účastníků řízení a účastníků zastoupených advokátem ve věcech, kdy jde o náklad neúčelný. Proto odvolací soud zavázal neúspěšnou žalovanou zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení částku Anonymizováno Kč, a to k rukám jeho zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.). Proti tomuto rozsudku je dovolání přípustné, jestliže rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud. Dovolání se podává u soudu prvního stupně do dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku.