15 CO 187/2021

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jiřího Vašíčka a soudců Mgr. Martiny Polákové a Mgr. Pavla Mádra ve věci žalobkyně: ; země - ulice anonymizována dvě slova, anonymizována dvě slova a anonymizována dvě slova anonymizována dvě slova anonymizováno obec, IČO sídlem číslo, PSČ obec, adresa pro doručování: adresa proti žalovanému: ; Mgr. jméno příjmení, narozený dne datum bytem adresa zastoupený advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o odstranění neoprávněné stavby, o odvolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 4. 8. 2021, č. j. 21 C 125/2021-80,

I. Rozsudek soudu I. stupně se v napadených výrocích I. a II. o nákladech řízení potvrzuje.

II. Ve výroku III. o zaplacení soudního poplatku se rozsudek soudu I. stupně mění tak, že žalovaný je povinen zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně soudní poplatek ve výši 5 000 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

1. Rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne 4. 8. 2021, č. j. 21 C 125/2021-80, bylo žalovanému uloženo, aby odstranil na vlastní náklad stavbu - garáž číslo umístěnou na pozemku parc. číslo zapsaném v katastru nemovitostí pro územní celek, katastrální uzemí do 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žádnému z účastníků nebyla přiznána náhrada nákladů řízení (výrok II.), přičemž žalovanému bylo uloženo zaplatit České republice soudní poplatek ve výši 2 000 Kč (výrok III.).

2. Proti tomuto rozhodnutí podává odvolání žalovaný. Namítá, že soud I. stupně vychází z toho, že předmětná garáž je věcí movitou, přičemž žalovaný namítá, že se jedná o věc nemovitou. Dále nesouhlasí se závěrem, že i kdyby se jednalo o věc nemovitou, závazek garáž odstranit je vázaný na ukončení nájmu, nikoliv na charakter stavby. Rovněž se soud I. stupně nedostatečně vypořádal s námitkou, že plnění, které mu má být soudem uloženo, je plněním nemožným. Poukazuje na to, že z listin předložených žalobkyní není zřejmé, zda se jedná právě o pozemek, respektive garáž, kterou žalovaný užívá a má ji odstranit, neboť v listinách není uvedeno parcelní číslo. Není zřejmé, kterých garáží postavených v řadě garáží pěti za sebou se historické dokumenty týkají. V listině z roku 1971 je uvedeno, že prodej garáže jinému vlastníku lze uskutečnit pouze se souhlasem útvaru SNV obec, a to pouze příslušníku SNV, přičemž žalovaný není zaměstnancem žalobkyně a přesto byl souhlas k prodeji garáže udělen. Ve vztahu k žalobkyni nemůže mít žádný význam ujednání v kupní smlouvě ze dne 21. 12. 2012 uzavřené s jméno příjmení o tom, že v případě potřeby a při skončení nájmu se zavazuje bez náhrady a na vlastní náklady garáž odstranit. Byla-li žalovanému předložena nájemní smlouva ze dne 21. 12. 2012, byl tím uveden v omyl, neboť pronajímateli muselo být známo, že věc nemá charakter věci movité, ale nemovitosti. V řízení nebylo prokázáno, že by garáž byla věcí movitou, garáží typu Prefa. Dále namítá, že výpověď měla být jednoznačně odůvodněna.

3. Žalobkyně navrhla, aby byl rozsudek soudu I. stupně potvrzen. Ze všech garáží, které byly postaveny, zbývá posledních pět, které jsou předmětem sporu, tyto garáže jsou umístěny na betonových plátech, nejsou zapuštěny do země do hloubky 60 až 80 cm, mezi garážemi jsou zděné příčky. Garáž žalovaného je umístěna uprostřed mezi garážemi. Za celých 50 let nepadlo v souvislosti s garážemi slovo nemovitost, žádná ze 47 garáží není evidována v katastru nemovitostí. V roce 1965 právní předchůdce žalovaného požádal o garáž typu Prefa, v ochranném pásmu věznice nemohly být postaveny nemovitosti napevno, žalobkyně se dovolává podanou žalobou závazku ve smlouvě. Žalobkyně chce v místě zřídit velkokapacitní parkoviště pro zaměstnance vězeňské služby, proto byla všem 47 nájemcům dána výpověď.

4. Poté, co odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání bylo podáno osobou oprávněnou (ust. § 201 o.s.ř.), včas (ust. § 204 o.s.ř.) a proti rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (ust. § 201 o.s.ř., ust. § 202 o.s.ř. a contrario), přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

5. Žalobou podanou dne 24. 5. 2021 se žalobkyně domáhá odstranění garáže číslo postavené na pozemku žalobkyně, parc. číslo v katastrální uzemí, územní celek, kdy uvádí, že je příslušná hospodařit s předmětným pozemkem. V roce 2012 uzavřela s žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu pozemku, na základě které žalovanému pronajala část pozemku výhradně k umístění garáže číslo která není pevně spojena s pozemkem, tudíž se jedná o věc movitou s tím, že nájemce vzal na vědomí, že stavba má statut dočasné stavby a je umístěna v ochranném pásmu. Nájemce se zavázal, že v případě potřeby pronajímatele garáž bez náhrady a ve stanoveném termínu na vlastní náklad odstraní. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu neurčitou, dne 21. 1. 2019 dala žalobkyně žalovanému výpověď z nájmu s 3měsíční výpovědní lhůtou s tím, že garáž má z pozemku na svůj náklad a bez náhrady odstranit ve lhůtě do 1 roku ode dne ukončení nájemního vztahu. Žalovaný si písemnost nevyzvedl, dostala se však do sféry jeho dispozice. Žalovaný na uvedené reagoval tak, že požadované odstranění garáže je plněním nemožným, jedná se o nemovitost spojenou se zemí pevným základem, nelze ji přenést, muselo by dojít k jejímu zničení. Při podpisu smlouvy byl uveden v omyl. Žalobkyně uvádí, že nájmy pozemků za účelem umístění garáží jako movitých věcí byly poprvé realizovány smlouvami s platností od 1. 1. 1971, od samotného počátku bylo patrno, že se jedná o stavbu dočasnou. Bylo dohodnuto, že umístěné garáže na pozemcích budou typu Prefa, tedy dočasné. Od těchto původních dokumentů se posléze odvíjely další smlouvy o nájmu pozemku. Pokud si někteří z nájemců pořídili garáž v rozporu s uzavřenou smlouvou, bez souhlasu a vědomí pronajímatele, porušili tím nájemní smlouvu a pronajímatele to k ničemu nezavazuje. Výzvu k odstranění garáže žalovaný převzal 11. 9. 2020, garáž nebyla odstraněna.

6. Žalovaný namítá, že výpověď z nájmu nikdy neobdržel, pokud činil nějaké právní kroky, bylo to v očekávání, že obdrží výpověď jako ostatní uživatelé. I kdyby výpověď byla doručena, není řádně odůvodněna, odstranění garáže z pozemku je plnění nemožné, neboť tato se nachází uprostřed v řadě mezi pěti garážemi, odstraněním by došlo ke zboření společných zdí sousedních garáží, došlo by k poškození cizího majetku. Už v roce 2012, tj. v době uzavírání smlouvy, muselo být pronajímateli známo, že stavba je spojena se zemí pevným základem.

7. Soud I. stupně ve věci provedl dokazování listinami označenými účastníky. Na základě provedeného dokazování žalobě vyhověl, neboť dospěl k závěru, že smlouva o nájmu pozemku byla uzavřena v návaznosti na kupní smlouvu, kterou žalovaný nabyl předmětnou garáž. Žalovaný se zavázal v případě potřeby garáž odstranit na svůj náklad, o tomto závazku byl informován i v uzavřené kupní smlouvě na garáž. Žalovaný tak převzal smluvní závazek garáž odstranit v případě, že nájem skončí. Nájemní smlouva byla vypovězena, domněnka dojití zásilky nastala třetím pracovním dnem po odeslání, tj. 30. 1. 2019. Výpovědní lhůta uplynula 30. 4. 2019, roční lhůta k odstranění garáže z pozemku uplynula 30. 4. 2020. Žalobkyně neměla zákonnou povinnost výpověď odůvodňovat. Žalovaný uzavřením nájemní smlouvy převzal zcela jasný a srozumitelně formulovaný závazek, tento nesplnil, na pozemku má bez existence právního titulu umístěnou garáž. Ani skutečnost, že by garáž měla být věcí nemovitou, na závazku žalovaného nic nemění. Odstranění stavby je vázáno na ukončení nájmu, nikoliv na charakter stavby. Vzhledem k tomu, že žalovaný svůj závazek nesplnil, užívá pozemek bez právního důvodu, poskytl soud žalobkyni ochranu jejího vlastnického práva, které je rušeno umístěním garáže bez právního důvodu.

8. Podle § 1721 občanského zákoníku ze závazku má věřitel vůči dlužníku právo na určité plnění jako na pohledávku a dlužník má povinnost toto právo splněním dluhu uspokojit.

9. Podle § 1723 odst. 1 občanského zákoníku závazek vzniká ze smlouvy, z protiprávního činu, nebo z jiné právní skutečnosti, která je k tomu podle právního řádu způsobilá.

10. Podle § 1722 občanského zákoníku plnění, které je předmětem závazku, musí být majetkové povahy a odpovídat zájmu věřitele, i když tento zájem není jen majetkový.

11. Podle § 1040 odst. 1 občanského zákoníku kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

12. Mezi žalobkyní a žalovaným došlo dne 21. 12. 2012 k uzavření smlouvy nájemní. Smlouva o nájmu uzavřená do 31. 12. 2013, která je smlouvou nájemní, se od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, s ohledem na jeho přechodná ustanovení (§ 3074 odst. 1) řídí ode dne nabytí účinnosti tímto zákonem. Soud I. stupně otázku platnosti výpovědi nesprávně posuzoval podle zákona č. 40/1964 Sb., nicméně tato skutečnost neměla vliv na správnost jeho rozhodnutí. Ke skončení nájmu došlo výpovědí ze dne 21. 1. 2019, ve výpovědi pronajímatel uvedl, že pozemek nutně potřebuje pro plnění svých úkolů. Podle § 2231 odst. 2 občanského zákoníku výpověď nemusí být odůvodněná. Ani z uzavřené smlouvy o nájmu ze dne 21. 12. 2012 nevyplývá, že by si strany ujednaly, že výpověď musí být odůvodněna. Ze smlouvy jednoznačně vyplývá závazek, že v případě potřeby pronajímatele a při skončení nájmu se nájemce zavazuje bez náhrady na vlastní náklady a v pronajímatelem stanoveném termínu garáž odstranit. Z textu smlouvy jednoznačně vyplývá závazek žalovaného k odstranění garáže. Žalovaný se zcela svobodně rozhodl nabýt do svého vlastnictví garáž, stojící na pozemku jiného vlastníka. O existenci závazku k bezplatnému odstranění garáže bez náhrady, spojeného s možností mít vůbec na pozemku třetí osoby garáž, věděl z uzavřené kupní smlouvy, ostatně sám se ke stejnému plnění zavázal smlouvou nájemní. Tento závazek byl podmíněn okolnostmi, za kterých byl vlastníkem pozemku udělen souhlas se stavbou garáže v ochranném pásmu věznice, byl sjednáván se všemi právními předchůdci žalovaného. V tomto případě nebyly shledány důvody, pro které by žalovaný nemusel svůj závazek z platně uzavřené smlouvy dodržet. Co se týče doručení výpovědi, soud I. stupně správně posoudil, byť si žalovaný nepřevzal výpověď, dostala se do sféry jeho dispozice, tudíž nastaly její účinky bez ohledu na to, zda žalovaný poskytl součinnost k převzetí výpovědi.

13. Z provedeného dokazování vyplývá, že nájemní vztah skončil, garáž je na pozemku jiného vlastníka bez právního důvodu, pokud by se žalobkyně nedomáhala svého práva na základě konkrétního závazku z uzavřené smlouvy, měla by právo na ochranu svého vlastnického práva na základě vlastnické žaloby, neboť stavba garáže se na pozemku nyní nachází bez právního důvodu, bez souhlasu vlastníka. Dále je třeba dodat, že pokud by právní předchůdce žalovaného svůj závazek ke zbudování stavby dočasné porušil, vybudoval stavbu spojenou se zemí pevným základem, která má charakter nemovitosti, bez souhlasu vlastníka pozemku, jednalo by se o stavbu neoprávněnou, kdy i z tohoto právního titulu by žalobkyni příslušela proti vlastníku neoprávněné stavby zákonná ochrana.

14. Odvolací námitky žalovaného nejsou důvodné. Žalobkyně se domáhá po žalovaném plnění závazku z uzavřené nájemní smlouvy spočívajícího v tom, že po skončení nájemního vztahu žalovaný odstraní bezplatně ve stanovené lhůtě garáž stojící na pozemku žalobkyně. Závazek posuzovaný v tomto sporu nevyplývá z uzavřené smlouvy kupní, nýbrž ze smlouvy nájemní. Pokud byla informace o závazku k odstranění garáže uvedena i ve smlouvě kupní, žalovaný nemůže argumentovat tím, že by byl uveden v omyl, neznal všechny rozhodné okolnosti, které mohly mít vliv na jeho vůli kupní smlouvu za určitých podmínek uzavřít. Rovněž obsahem nájemní smlouvy nemohl být žalovaný uveden v omyl jen tím, že je v ní uvedeno, že pronajatý pozemek slouží výhradně k umístění takové garáže, která není pevně spojena s pozemkem (věc movitá). Je to sám žalovaný, kdo je vlastníkem předmětné garáže, přičemž garáž je ve smlouvě specifikována i jejím číslem. Není sporu o tom, která garáž má být za podmínek stanovených smlouvou odstraněna. Pokud znal žalovaný stavebnětechnický stav garáže, kterou nabyl do svého vlastnictví, není zřejmé, jak by mohl být obsahem nájemní smlouvy uveden v omyl, přičemž v řízení netvrdil, že by se relativní neplatnosti závazku stanoveným způsobem dovolal. Nájemní smlouva byla vypovězena. Výpověď nemusí být podle § 2231 odst. 2 občanského zákoníku odůvodněna, byť žalobkyně důvody, pro které k výpovědi přistoupila, ve výpovědi uvádí. Není důvodná ani námitka, že se žalobkyně domáhá plnění nemožného. Plnění není nemožné, lze-li plnit s většími hospodářskými obtížemi, s většími náklady. Žalovanému byla už z kupní smlouvy na garáž známa povinnost k bezplatnému odstranění garáže bez náhrady v případě skončení nájemního vztahu k pozemku, předmět koupě si měl a mohl řádně prohlédnout a zvážit, zda takový závazek je ochoten spolu s nabytím vlastnického práva ke garáži přijmout, tj. v případě odstranění garáže nést případně náklady na statické zajištění sousedních garáží způsobem, aby na nich nevznikala škoda. Závazek k odstranění garáže přímo vyplývá z nájemní smlouvy, garáž se sice nachází uprostřed více garáží, ale všechny měly mít režim dočasný, což vyplývá už z rozhodnutí stavebního úřadu a podmínek, za kterých byly tyto stavby na cizím pozemku povoleny. To, že garáž bude třeba odstranit způsobem, aby nevznikaly škody na cizím majetku, je způsob nesoucí s sebou zvýšené náklady, bylo už při koupi zřejmé. K zamítnutí žaloby nemůže vést ani to, že předmětná garáž dle žalovaného není věcí movitou, ale nemovitou. Pronajímatel dal souhlas s umístěním stavby na jeho pozemku jako stavby dočasné. Nemůže být argumentováno tím, že ujednání a podmínky, za kterých byla stavba povolena, by snad nebyly právním předchůdcem žalovaného dodrženy. Žalovaný si musel a měl být vědom, že se stává vlastníkem garáže umístěné v ochranném pásmu věznice, že garáž má charakter stavby dočasné, znal její technický a stavební stav. Žalobkyně se domáhá plnění závazku z uzavřené smlouvy, kterou je vázán i žalovaný. Není důvodná ani námitka, že není zřejmé, kterých konkrétních garáží se listiny předložené žalobkyní týkají. Žalovaný se stal vlastníkem garáže, kterou na svůj náklad postavil jméno příjmení, z předložených listin jednoznačně vyplývá, že to byl mj. jméno příjmení, který žádal s dalšími pěti osobami o umožnění výstavby garáží na svůj náklad, a to garáží typu Prefa, přičemž této žádosti bylo vyhověno s tím, že má jít o stavbu dočasnou, jak vyplývá z rozhodnutí o přípustnosti stavby z 6. 1. 1976, stejně jako skutečnost, že v případě služební potřeby budou garáže bez náhrady a na vlastní náklady v dohodnutém termínu odstraněny. V tomto směru zněl i obsah nájemních smluv uzavřených se všemi vlastníky předmětné garáže. Z listin, které soud k důkazu provedl, je jednoznačně patrno, že tyto se týkají sporné garáže, byť v nich není uvedeno, s ohledem na dobu, ve které vznikaly, parcelní číslo pozemku. Namítá-li žalovaný, že při prodeji garáže nebyla splněna podmínka souhlasu žalobkyně s prodejem, přičemž vlastníkem se mohl stát pouze příslušník SNV, je třeba uvést, že se nejednalo o podmínku zákonnou, nýbrž smluvenou, která na platnost kupní smlouvy nemá vliv, nebylo tvrzeno ani prokázáno, že by taková námitka relativní neplatnosti byla řádně a včas uplatněna u příslušné osoby. Žalobkyni sice muselo být zřejmé, že daná garáž není typu Prefa, avšak rozhodující je, že stavba garáží byla povolena jako dočasná, garáže nebyly zapsány v katastru nemovitostí jako věci nemovité. Garáže mají pouze betonovou podlahu, ze znaleckého posudku nevyplývá, že by základy garáže byly zapuštěny do nezámrzné hloubky. Pokud žalovaný tvrdí, že se jedná o věc nemovitou, tak skutečnost, že by nebyly dodrženy podmínky, za kterých byla stavba garáže povolena, mu nezakládá po skončení nájemního vztahu pozemek žalobkyně nadále bezplatně, bez právního důvodu, užívat. Jak ale správně zdůraznil soud I. stupně, podstatný pro plnění smluvního závazku není charakter předmětné věci, ale skutečnost, že došlo k výpovědi nájmu.

15. Rozsudek soudu I. stupně byl podle § 219 o.s.ř. ve věci samé a v závislém výroku o nákladech řízení jako věcně správný potvrzen.

16. Ve výroku III. o soudním poplatku byl rozsudek soudu I. stupně podle § 220 odst. 1 o.s.ř. změněn. Výše soudního poplatku činí 5 000 Kč, neboť žalobkyně se domáhá ochrany vlastnického práva k nemovitosti na základě závazku sjednaného ve smlouvě.

17. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř., úspěšná žalobkyně se práva na náhradu nákladů odvolacího řízení vzdala. Proti tomuto rozsudku je přípustné dovolání, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. V tom případě je možno podat dovolání do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu k Nejvyššímu soudu ČR u soudu, který rozhodoval v I. stupni.