15 Co 45/2026

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Jiřího Vašíčka a soudců Mgr. Pavla Mádra a Mgr. Hany Slané ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená dne Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni Jméno žalobce C , advokátem sídlem Anonymizováno proti žalovanému: Anonymizováno sídlem Anonymizováno o určení vlastnictví práva stavby, o odvolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 27. 11. 2025, č. j. 33 C 73/2025-31,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobci a), b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na nákladech odvolacího řízení částku 600 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Výše uvedeným rozsudkem rozhodl soud I. stupně tak, že zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali určení, že jsou vlastníky práva stavby na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře , Anonymizováno, m², v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (výrok I.). Současně soud I. stupně zavázal žalobce společně a nerozdílně k povinnosti zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 600 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). Své rozhodnutí soud I. stupně odůvodnil tím, že žalobci se nechopili držby práva stavby a nesplnili tak jednu ze základních podmínek vydržení, právo stavby tak nevydrželi, a proto soud I. stupně žalobu zamítl.

2. Proti tomuto rozsudku soudu I. stupně podali prostřednictvím svého právního zástupce odvolání žalobci. V něm jako odvolací důvod namítají nesprávné právní posouzení věci (ust. § 205 odst. 2 písm. g/ o.s.ř.) s tím, že mezi nimi a žalovaným zjevně není sporu o skutkovém stavu. Žalobci považují za chybný odkaz soudu I. stupně na závěry rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 828/2017 ze dne 8. 6. 2017. V této souvislosti namítají, že uvedené rozhodnutí se nezabývá právem stavby, nýbrž právem předkupním, tedy docela jinou situací. V odkazovaném rozhodnutí chtěl nájemce (oprávněný držitel) své právo rozšířit, v případě této projednávané věci naopak žalobci chtěli, aby bylo jejich vlastnické právo efektivně zúženo. Současně v odkazovaném rozhodnutí šlo o institut předkupního práva, tedy institut civilnímu právu známý již z předchozí právní úpravy, nikoli o institut nový, respektive oprášený po takřka 100 letech. Podle žalobců tak soud I. stupně vychází z rozhodovací praxe, která má s projednávanou věcí něco společného jen vzdáleně. Faktem podle žalobců zůstává, že otázka práva stavby doposud nebyla Nejvyšším soudem rozhodována. Žalobci dále uvádějí že předchozí právní úprava z.č. 40/1964 Sb. obsahovala ustanovení o přechodu práv a povinností nájemce v případě změny na straně pronajímatele, soud se však při odkazu na ustanovení § 680 zákona č. 40/1964 Sb. vyhýbá uvážení pozadí celé projednávané kauzy, a totiž, že ze strany zákonodárce došlo zcela svévolně ke změně jednoho ze základů civilního práva, kdy se z do té doby platné, sice abnormální, ale již zažité, zásady superficies solo non cedit, doslova přes noc přešlo k zásadě superficies solo cedit. Jakkoliv mohly být k této legislativní změně dány legitimní důvody, šlo o změnu hrubou. Přitom se nikterak neodrazila v postavení nájemců, jejichž jediným důvodem k uzavření nájemní smlouvy bylo, že předchozí právní úprava, vytvořena z pohledu práva týmž zákonodárcem, byť za minulého režimu, neumožňovala legálně postavit nemovitost na cizím pozemku na základě jiného právního institutu, neboť právo stavby, ani jiný jemu podobný nástroj, neexistovalo. Žalobci považují za nesprávný závěr soudu I. stupně uvedený v bodech 18. a 19. napadeného rozhodnutí, když zde zdůrazňují svobodu vlastníka nakládat s jeho vlastnictvím zákonem dovoleným způsobem, což v kontextu soukromého práva znamená i takovým způsobem, který zákon výslovně nepředpokládá, ale nezakazuje. Přihlédneme-li ke skutečnosti, že zákon umožňuje vlastníkovi věc opustit (viz ustanovení § 1050 občanského zákoníku), tedy se vlastnického práva docela zříci, pak musí nutně vlastníkovi svědčit i právo své vlastnické právo omezit. To ostatně může uzavřením nájemní smlouvy či zřízením věcného břemene. Žalobci dále nesouhlasí s argumentací soudu uvedenou v odůvodnění napadeného rozsudku v bodě 22. a k tomu uvádějí, že zde soud I. stupně nejenže popírá, že nelze zřídit právo stavby, tedy právo k věci cizí, na věci vlastní, když toto přímo vnucuje v případě smluvního řešení vlastníkovi pozemku, ale k tomu vše završuje ničím nepodloženým závěrem, že vlastník by musel věc nejprve opustit, aby mohlo právo stavby vzniknout. Toto ovšem zákon nepožaduje. Vlastník je oprávněn se svým majetkem nakládat dovoleným, tedy zákonem nezakázaným způsobem, tedy své vlastnické právo i omezit jeho přeměnou na právo stavby. Pokud tedy soud I. stupně v napadeném rozhodnutí argumentuje tím, že by případným vyhověním jejich návrhu sám zasáhl do práva žalobců na vlastnictví, garantovaným článkem 11 Listiny, nutně tím vytváří naprosto absurdní situaci, kdy v úzkostlivé snaze zachovat vlastnické právo žalobců nezměněné nejenže upírá žalobcům autonomii vůle nakládat s jejich vlastním majetkem, ale navrch je efektivně odsuzuje do situace, kdy jejich vlastnické právo zanikne, neboť budou muset odstranit stavbu postavenou na cizím pozemku na základě nájemní smlouvy. Za nesprávný považují žalobci též závěr soudu I. stupně rozvedený v bodě 25. napadeného rozhodnutí. Žalobci k tomu uvádějí, že nerozporují, že jejich právní předchůdce, nikoli oni sami, jak uvádí soud I. stupně, nájemní smlouvu v roce , Anonymizováno, uzavřel, ani že oni vstoupili na jeho místo, mají však za to, že zde soud nemá právní jednání vykládat podle jeho formy, nýbrž podle jeho obsahu. Jak již bylo výše uvedeno, předchozí právní úprava vycházela z opačného právního principu, podle něhož stavba na pozemku k pozemku nepřirůstala, důsledkem však bylo, že se musel řešit přehršel situací, v nichž stavba na cizím pozemku rostla, nebo již fakticky stála. Jediným právním nástrojem, který toto za předchozí právní úpravy umožňoval řešit, byla nájemní smlouva. Projev vůle stran však nesměřoval k uzavření nájemní smlouvy, ale právě a jen k řešení toho, že cizí nemovitost stála na cizím pozemku. Ve své podstatě šlo o zastřený právní úkon dle ustanovení § 555 odst. 2 občanského zákoníku. Projev vůle ani jedné ze stran nesměřoval k uzavření nájemní smlouvy, ale k překonání úskalí právní úpravy postavené na z právních obyčejů vykloubené právní úpravě. Žalobci k tomu uvádějí, že vždy užívali garáž jako věc vlastní a nikdy nepochybovali o tom, že jim svědčí právo, aby garáž na předmětném pozemku trvale stála. V neposlední řadě, pokud soud I. stupně odkazuje též na další judikaturu Nejvyššího soudu, a to na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 22 Cdo 3835/2019, tato judikatura se netýká práva stavby a je tedy nepřiléhavá. Právo stavby je institut nový, dobrá víra odpovídající poctivé držbě však žalobcům vždy svědčila. Nadto žalobci uvádějí, že ustanovení § 1095 nevyžaduje poctivou držbu, ale pouze nepoctivý úmysl, s nímž soud v napadeném rozhodnutí nijak nepracuje. Ze všech těchto důvodů žalobci navrhují, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

3. K odvolání žalobců se vyjádřil též žalovaný. Ten uvádí, že mezi žalobci a žalovaným je nesporné, že žalobci mají ve společném jmění stavbu číslo evidenční , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , v k.ú. , adresa, , která stojí na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný dále konstatuje, že žalobci uvádějí, že v souladu s příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník) došlo k mimořádnému vydržení nemovité věci, konkrétně práva stavby. Aby mohlo dojít k vydržení práva, musí být splněny podmínky nutné pro vydržení – vůle s věcí nakládat jako s vlastní a faktické ovládání věci. Pokud se aplikují tyto podmínky na právo stavby, má žalovaný za to, že není možné se chopit práva stavby na pozemku ke stavbě, která je již ve vlastnictví žalobců. Není totiž možné vykonávat držbu v rámci vlastnického práva a nadto ještě držbu vlastnického práva k právu stavby, když jde o tu samou nemovitou věc, tj. stavbu , Anonymizováno, . Žalovaný zdůrazňuje, že vlastnické právo je neomezeného trvání, oproti tomu právo stavby je časově omezeným institutem. Z tohoto pohledu se zdá nelogické, že by se žalobci dobrovolně vzdávali institutu, který požívá větších výhod – proč by se měli vzdát časově neomezeného vlastnického práva ve prospěch časově omezeného práva stavby. Po skončení práva stavby se ze zákona stane stavba součástí pozemku, na kterém stojí. Na paměti je rovněž nutné mít skutečnost, že aby mohlo vzniknout právo stavby, muselo by nejdříve dojít k zániku vlastnického práva. V praxi by to znamenalo, že vlastníkem stavby by se musel stát žalovaný, aby se stavba mohla následně stát součástí práva stavby žalobců. Tento úkon se zdá být poněkud nestandardní a žalobci za současného stavu nemají žádné důvody k takovému jednání. Pokud žalobci odkazovali opakovaně na existenci zásady superficies solo cedit, žalovaný poukazuje na to, že z této zásady existují výjimky, když v tomto směru odkazuje na ustanovení § 3055 odst. 1 občanského zákoníku a má za to, že toto ustanovení dopadá i na případ žalobců. V praxi to znamená, že stavba na pozemku jiného vlastníka nepřechází a není automaticky ve vlastnictví vlastníka pozemku. Tam, kde je vlastnictví stavby a pozemku v rukou různých fyzických či právnických osob, zůstává vlastnictví odděleno i po účinnosti nového občanského zákoníku a stavba vroste do pozemku až okamžikem, kdy obojí získá jediného vlastníka. Tedy i po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku jsou žalobci stále vlastníky stavby číslo evidenční , Anonymizováno, , , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , zatímco žalovaný je stále vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Ke splynutí vlastnictví pozemku a na něm stojící stavby tak nedošlo a pokud nedojde ke splynutí osoby vlastníka pozemku a stavby, ani nedojde. Dále žalovaný namítá, že nebyla splněna jedna z podmínek pro vydržení práva, a to že žalobci se nechopili držby práva stavby. Stejně tak nebyla dle názoru žalovaného splněna další podmínka pro mimořádné vydržení práva, a to délka trvání 20 let. V této souvislosti poukazuje na to, že institut práva stavby byl do českého právního řádu zaveden až zákonem č. 89/2012 Sb., který nabyl účinnosti dne , datum, a v současné době tak neuplynula potřebná vydržecí doba. Vzhledem k výše uvedenému má žalovaný za to, že ze strany žalobců nebyly splněny podmínky pro mimořádné vydržení práva stavby. Z těchto důvodů žalovaný navrhuje, aby odvolací soud napadené rozhodnutí potvrdil a přiznal žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení.

4. Poté, co odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání bylo podáno oprávněnou osobou (ust. § 201 o.s.ř.), ve lhůtě (ust. § 204 o.s.ř.), a proti rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (ust. § 201 o.s.ř., ust. § 202a contrario o.s.ř.), přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně i řízení, které jeho vydání předcházelo, přičemž dospěl k závěru, že odvolání žalobců není důvodné.

5. Podle ustanovení § 1240 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen občanský zákoník) pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání.

6. Podle ustanovení § 1241 občanského zákoníku právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.

7. Podle ustanovení § 1242 občanského zákoníku právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.

8. Podle ustanovení § 1243 odst. 1, 2 občanského zákoníku právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu. Zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím orgánu veřejné moci.

9. Podle ust. § 1089 odst. 1 občanského zákoníku drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.

10. Podle ust. § 1090 odst. 1, 2 občanského zákoníku k vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.

11. Podle ust. § 1091 odst. 2 občanského zákoníku k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

12. Podle ust. § 1095 občanského zákoníku uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.

13. Jak vyplývá z obsahu spisu, žalobci se podanou žalobou domáhají určení, že jsou vlastníky práva stavby na pozemku p. č. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m² v k.ú. , adresa, , obec , adresa, s tím, že tvrdí, že toto věcné právo stavby nabyli vydržením. Odvolací soud po přezkoumání napadeného rozhodnutí i řízení, které jeho vydání předcházelo, dospěl k závěru, že soud I. stupně s ohledem na shodná tvrzení účastníků dospěl k odpovídajícím závěrům a v předmětné věci aplikoval příslušné právní normy. Zde lze uvést, že soud I. stupně dospěl ke správnému závěru, že žalobci se nechopili držby práva stavby a nesplnili tak jednu ze základních podmínek vydržení. Tyto závěry považuje odvolací soud za správné, když se ztotožňuje s hodnocením věci, jak je učinil soud I. stupně a v tomto směru lze na závěry soudu I. stupně odkázat.

14. V projednávané věci je třeba zdůraznit, že ať již v případě řádného vydržení (§ 1089 a násl. občanského zákoníku), tak i v případě mimořádného vydržení (§ 1095 a násl. občanského zákoníku) je předpokladem případného vydržení to, že se žalobci ujali držby věcného práva stavby. V tomto směru je tedy stěžejní otázkou, zda se žalobci chopili držby práva stavby, jako věcného práva, popřípadě kdy a jak. Již jen z tvrzení samotných žalobců vyplývá, že k tomuto nikdy nedošlo. , Anonymizováno, byla postavena v roce , Anonymizováno, a byla ve vlastnictví právního předchůdce žalobců, zatímco pozemek pod garáží byl ve vlastnictví právního předchůdce žalovaného, přičemž titul k užívání předmětného pozemku byl pro vlastníka stavby garáže dán na základě nájemní smlouvy (ostatně tehdy platný občanský zákoník, tzn. zákon č. 40/1964 Sb. právo stavby jako věcné právo neznal).

15. Pokud následně žalobci nabyli stavbu , Anonymizováno, v roce , Anonymizováno, na základě kupní smlouvy, užívali pozemek pod garáží nadále na základě nájemní smlouvy, ke které (dle vlastních tvrzení) uzavřeli dodatek (v té době stále platil občanský zákoník, a to zákon č. 40/1964 Sb.).

16. Následně pak v roce 2002 žalovaný nabyl vlastnické právo k pozemku pod garáží, když dle shodného tvrzení účastníků pokračovalo užívání pozemku pod , Anonymizováno, dle dříve uzavřené nájemní smlouvy a žalobci za toto užívání pozemku pod garáží řádně platili žalovanému nájemné.

17. Pokud v roce 2014 (tj. ke dni 1. 1. 2014) vstoupila v platnost nová právní úprava, tedy nový občanský zákoník, a to zákon č. 89/2012 Sb., skutkově k žádné změně ohledně toho, na základě čeho žalobci užívali pozemek pod garáží, nedošlo. Pozemek byl stále užíván dle dříve uzavřené nájemní smlouvy a obě strany, tedy jak žalobci, jako vlastníci stavby , Anonymizováno, , tak žalovaný, jako vlastník pozemku, se dle této smlouvy chovali. Tomu koneckonců odpovídá i jednání žalovaného v roce , Anonymizováno, ohledně případného odkupu , Anonymizováno, či případného vypovězení nájemní smlouvy.

18. Odvolací soud má tedy za to, že soud I. stupně se správně zabýval tím, zda se žalobci ujali držby věcného práva stavby, kdy zde již jen s ohledem na shodná tvrzení účastníků (tzn. i samotných žalobců) je zřejmé, že k žádné skutečnosti, na jejímž základě by se žalobci mohli ujmout držby „věcného práva stavby“ nedošlo, a proto nemohli takové právo vydržet (a to ani řádně dle § 1089 občanského zákoníku, ani mimořádně dle § 1095 občanského zákoníku). Pokud žalobci od nabytí vlastnického práva ke , Anonymizováno, pozemek pod garáží užívali, činili tak výhradně na základě obligačního práva, a to závazku z nájemní smlouvy. S ohledem na vše uvedené, je rozsudek soudu I. stupně (včetně rozhodnutí o nákladech řízení) věcně správný, a proto jej odvolací soud dle ust. § 219 o.s.ř. jako věcně správný potvrdil.

19. Vzhledem k tomu, že v rámci odvolacího řízení byl úspěšný žalovaný, náleží mu náhrada účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s odvolacím řízením vznikly. V tomto směru žalovanému vznikly náklady za 2 paušální náhrady (podání vyjádření a účast u jednání odvolacího soudu dne , datum, ) dle vyhlášky č. 254/2015 Sb. po á , Anonymizováno, Kč; tedy celkem , Anonymizováno, Kč.