15 Co 5/2026

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Jiřího Vašíčka a soudců JUDr. Libora Daňhela a Mgr. Pavla Mádra v právní věci žalobce: Anonymizováno se sídlem Anonymizováno zastoupený Jméno žalobce , advokátem se sídlem Anonymizováno proti žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená Jméno Zástupce , nar. Datum narození Zástupce obecnou zmocněnkyní Anonymizováno o určení nájemného, o odvolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 30. září 2025, č. j. 37 C 288/2024-93,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech odvolacího řízení částku 450 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce , Jméno žalobce, .

1. Výše uvedeným rozsudkem rozhodl soud I. stupně tak, že se určuje, že výše nájemného za užívání bytu č. , Anonymizováno, , který se nachází v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a jehož nájemkyní je žalovaná, činí , Anonymizováno, Kč měsíčně, a to s účinky od , datum, (výrok I.). Současně soud I. stupně zavázal žalovanou k povinnosti zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku , Anonymizováno, Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok II.). Soud I. stupně dospěl k závěru, že byly naplněny zákonné předpoklady pro určení (zvýšení) nájemného dle ust. § 2994 občanského zákoníku, když v projednávaném případě „bylo nájemné dlouhodobě pod úrovní obvyklého nájemného a i nyní je navrhováno zvýšení v poloviční výši oproti obvyklému nájemnému. V takovém případě ani zdravotní stav žalované nemůže založit rozpor s dobrými mravy, proto soud žalobě jako důvodné zcela vyhověl“.

2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalovaná. Ta napadá oba výroky rozhodnutí soudu I. stupně. Žalovaná v odvolání uvádí, že , Anonymizováno, , adresa, hromadně rozesílala „nové nájemní smlouvy“ pro obecní nájemní byty nájemníkům v různém postavení, a tedy i takovým, kteří byli víc jak 30 let v nájmu. Odlišnost postavení konkrétního bytu, který žalovaná užívá, dokazovala soudu I. stupně hned v úvodu sporu – prvotní nájemní smlouvu , Anonymizováno, , adresa, , , právnická osoba, . Nemůže však dokázat, jaké je znění smlouvy o odkoupení – resp. postoupení rozsáhlého bytového fondu mezi , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Nemůže též soudu dokázat, jaké podmínky pro bývalé , Anonymizováno, , Anonymizováno, a jejich rodinné příslušníky si v této době strany dojednaly. Žalovaná dále poukazuje na to, že nájemníci obecních bytů si na své náklady obecní byty průběžně rekonstruovali. I žalované byla doručena „nová nájemní smlouva“, která podle ní nezohledňovala výši nájmu v konkrétním bytě po částečné vlastní rekonstrukci, trvající průběžně 30 let. Navíc žalovaná žádala v roce , Anonymizováno, o souhlas s kompletní rekonstrukcí kuchyně, a to znovu na vlastní náklady. Žalovaná poukazuje dále na to, že soudu I. stupně předložila darovací smlouvu jejích rodičů , Anonymizováno, Ve dvanáctipatrovém domě na , adresa, byla rozsáhlá rekonstrukce koupelny v obecním bytě prováděna jako jedna z prvních. Osobně její rodiče konzultovali rekonstrukci s odborníky, kteří realizovali v době socialismu výstavbu celého vinohradského sídliště. V postupu soudu I. stupně spatřuje podezření, že záměrně, aniž by řádně vyhodnotil žalovanou předložené důkazy, rozhodl o zvýšení nájemného. Podle žalované nebyly nikterak zohledněny závěry dvou kontrolních pasportizací celého bytového fondu dvanáctipatrového domu na , adresa, , , Anonymizováno, , když má za to, že u , Anonymizováno, chybí transparentnost hospodaření s obecními byty. Logicky by to odůvodňovalo, proč si současně s novými nájemními smlouvami nechala vypracovat , Anonymizováno, , adresa, znalecký posudek , tituly před jménem, , adresa, , když pouze na základě závěrů znaleckého posudku soud I. stupně rozhodoval. Rozsudek soudu I. stupně je podle žalované rozporuplný, když uvádí dvě různé výše obvyklého nájemného pro konkrétní byt žalované (výměra , Anonymizováno, m²) a to jednak částku , Anonymizováno, CZK/měsíc a též částku , Anonymizováno, CZK/měsíc. Žalovaná také namítá to, že znalecký posudek nebyl vypracován pro konkrétní byt užívaný žalovanou a vykazuje i formální vady, když na přední straně znaleckého posudku není v souladu s archivními předpisy v pravé horní části uveden přesný počet příloh, listů apod. Žalovaná dále poukazuje na to, že soud v rozsudku srovnává evidenční list z roku , Anonymizováno, , přičemž, pokud by byla , Anonymizováno, , adresa, řádný hospodář podle nového občanského zákoníku, byl by v souvislosti s novou nájemní smlouvou předložen evidenční list z roku , Anonymizováno, , což se nestalo. Závěrem žalovaná poukazuje na své zdravotní potíže a uvádí, že soud I. stupně rozhodl k její tíži oproti obsahu původní nájemní smlouvy z roku , Anonymizováno, . Z těchto důvodů žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadené rozhodnutí zrušil.

3. Žalobce se k odvolání žalované vyjádřil tak, že uvedl, že rozsudek Městského soudu v Brně ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, považuje ve všech výrocích za věcně správný a odvolání žalované za zcela nedůvodné. Odvolací argumenty žalované vycházejí z jejích majetkových poměrů a vztahů s předchozím nájemcem předmětného bytu, přičemž tato hlediska podle ustálené rozhodovací praxe nejsou ve sporu o určení výše nájemného rozhodná. Žalobce proto navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek v celém rozsahu jako věcně správný potvrdil.

4. Poté, co odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání bylo podáno oprávněnou osobou (ust. § 201 o.s.ř.), ve lhůtě (ust. § 204 o.s.ř.), a proti rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (ust. § 201 o.s.ř., ust. § 202a contrario o.s.ř.), přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně i řízení, které jeho vydání předcházelo, přičemž dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

5. Jak vyplývá z obsahu spisu, žalobou podanou u soudu I. stupně se žalobce domáhá rozhodnutí, na základě kterého by byla určena výše nájemného za užívání bytu č. , Anonymizováno, , který se nachází v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a jehož nájemkyní je žalovaná s tím, že toto nájemné činí od , datum, částku , Anonymizováno, Kč měsíčně. V této souvislosti žalobce uvedl, že žalovaná je nájemkyní předmětného bytu, a to na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne , datum, s tím, že bylo na základě uvedené nájemní smlouvy stanoveno v době uzavření nájemní smlouvy nájemné ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně. Strany si neujednaly způsob zvyšování nájemného, ani zvyšování nájemného nevyloučily. Dne , datum, byl žalované doručen návrh na zvýšení nájemného o , Anonymizováno, %, tedy na částku , Anonymizováno, Kč, jehož přílohou byl znalecký posudek. Žalovaná žalobci do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělila, že se zvýšením nájemného souhlasí, ani zvýšené nájemné v této lhůtě nezaplatila. Žalobce dále tvrdil, že obvyklé nájemné v daném místě a čase činí , Anonymizováno, Kč měsíčně, přičemž žalobce požaduje zvýšení nájemného na částku , Anonymizováno, Kč měsíčně.

6. Odvolací soud po přezkoumání napadeného rozhodnutí i řízení, které jeho vydání předcházelo, dospěl k závěru, že soud I. stupně provedl dokazování v potřebném rozsahu, z provedených důkazů dospěl k odpovídajícím závěrům a v předmětné věci aplikoval příslušné právní normy. Zde lze uvést, že soud I. stupně dospěl k závěru, že předmětná nemovitost, v níž se nachází byt, který užívá žalovaná, je ve vlastnictví žalobce, že žalobce se žalovanou dne , datum, uzavřeli nájemní smlouvu, kdy v této souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy bylo stanoveno nájemné ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně. Ke zvýšení tohoto nájemného dosud nedošlo, proto žalobce doručil žalované návrh na zvýšení nájemného o , Anonymizováno, % dne , datum, , tedy na částku , Anonymizováno, Kč; žalovaná žalobci ve lhůtě dvou měsíců od dojití tohoto návrhu nesdělila, že se zvýšením nájemného souhlasí, ani zvýšené nájemné ve stejné lhůtě nezaplatila, proto žalobce dne , datum, podal žalobu na určení výše nájemného dle ust. § 2249 občanského zákoníku. V průběhu řízení pak bylo dále prokázáno, a to znaleckým posudkem , tituly před jménem, , adresa, č. , číslo, že obvyklá výše nájemného pro byty v dané městské části a obdobného typu, jako je byt žalované, činí , Anonymizováno, Kč měsíčně. Za této situace tedy soud I. stupně dospěl k závěru, že byly splněny podmínky pro určení výše nájemného dle § 2249 občanského zákoníku a žalobě proto vyhověl. Tyto závěry považuje odvolací soud za správné, když se ztotožňuje s hodnocením věci, jak je učinil soud I. stupně a v tomto směru lze na závěry soudu I. stupně odkázat.

7. Podle ust. § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen občanský zákoník) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

8. Podle ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

9. V projednávané věci lze tedy zopakovat, že žalobce je vlastníkem předmětného bytu, přičemž mezi účastníky byl sjednán nájemní vztah ohledně tohoto bytu, kdy nájemné nebylo od uzavření nájemní smlouvy (tedy od , datum, ) zvyšováno. Žalobce vyzval žalovanou ke zvýšení nájemného v souladu s ust. § 2249 odst. 1 občanského zákoníku o , Anonymizováno, %, kdy uvedená výzva byla doručena žalované dne , datum, , přičemž tato způsobem předvídaným v ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku nijak nereagovala, a proto žalobce ve lhůtě, dle téhož zákonného ustanovení, podal žalobu na určení výše nájemného. V průběhu řízení bylo provedeno dokazování znaleckým posudkem, z něhož bylo zjištěno, že obvyklá výše nájemného u bytu nacházejícího se v téže městské části obdobného typu a obdobného rozsahu činí , Anonymizováno, Kč, přičemž pokud žalobce požadoval nájemné ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně, je toto v souladu s ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku a postupem tam předvídaným.

10. Pokud v rámci odvolání žalovaná namítá neurčitost rozhodnutí soudu I. stupně ohledně vymezení obvyklého nájemného, kdy zdůrazňuje, že v odstavci prvém odůvodnění rozhodnutí soudu I. stupně je uvedeno obvyklé nájemné ve výši , Anonymizováno, Kč měsíčně, zatímco v odstavci čtvrtém je výše obvyklého nájemného uvedena částkou , Anonymizováno, Kč měsíčně, pak přehlíží, že v odstavci prvém, kde je uvedena částka , Anonymizováno, Kč měsíčně, se nejedná o závěr soudu I. stupně, nýbrž jde o vymezení tvrzení žalobce. Soud I. stupně svůj závěr učinil v odstavci čtvrtém odůvodnění svého rozhodnutí, a to na základě provedeného dokazování ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, . Tato skutečnost odpovídá uvedenému znaleckému posudku a tato námitka žalované proto není důvodná.

11. Namítá-li dále v této souvislosti žalovaná to, že uvedený znalecký posudek nebyl vypracován pro konkrétní byt, který na základě nájemní smlouvy užívá žalovaná, nelze ani této námitce přisvědčit. S ohledem na znění ust. § 2249 občanského zákoníku a určování výše nájemného je znalecký úkol v těchto případech vymezen tak, že má být zjištěno obvyklé nájemné v daném místě a čase, což v projednávané věci znamená, že se má jednat o výši nájemného k období 2. poloviny roku , Anonymizováno, (viz návrh na zvýšení ze dne , datum, a žaloba na určení nájemného ze dne , datum, ), v městské části , adresa, a pro byty obdobného typu a velikosti jako je byt užívaný žalovanou. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vyplývá, že v souvislosti s řešením odborné otázky obvyklého nájemného zjišťoval situaci v různých domech městské části , adresa, , mimo jiné též v domě, ve kterém se nachází byt, který užívá žalovaná a z tohoto pohledu závěrům znaleckého posudku nelze ničeho vytknout. Odvolací soud tak souhlasí se soudem I. stupně, že obvyklé nájemné bylo zjištěno dostatečně. Navíc v této souvislosti nelze přehlédnout ani to, že žalobce ani nepožaduje výši obvyklého nájemného, ale požaduje určení nájemného ve výši cca jedné poloviny obvyklého nájemného. Tato námitka žalované tedy není důvodná.

12. Pokud v rámci svého odvolání žalovaná odkazuje na sociální důvody a na své onemocnění, je třeba uvést, že se jistě jedná o vážné skutečnosti, avšak tyto se nijak nepromítají (nelze je zohledňovat) do postupu při stanovení výše nájemného, popřípadě jeho zvýšení dle ust. § 2249 občanského zákoníku. Ke zmírnění dopadů nepříznivé sociální situace žalované, případně jejího onemocnění, slouží jiné nástroje, jako jsou například sociální dávky na bydlení či jiné sociální dávky sloužící ke zmírnění nepříznivé sociální situace žalované. Tyto skutečnosti tedy nelze zohlednit při určení výše nájemného dle ust. § 2249 občanského zákoníku a žalobce, potažmo soud I. stupně dle tohoto ustanovení řádně postupovali. Ani tato námitka žalované tedy není důvodná.

13. Pokud dále v rámci odvolání žalovaná poukazuje na investice provedené do předmětného bytu, zejména investice z roku , Anonymizováno, , kde následně byla uzavřena též darovací smlouva, která měla být v průběhu tohoto řízení ze strany žalované odvolána a bylo požadováno vrácení daru, je třeba uvést, že vzájemný návrh žalované na vrácení daru byl vyloučen k samostatnému projednání a není tedy součástí (předmětem) tohoto řízení. Navíc nelze přehlížet, že se jedná o situaci, která měla nastat ještě před uzavřením nájemní smlouvy mezi účastníky, když stávající nájemní smlouva byla uzavřena až v roce , Anonymizováno, . Z tohoto pohledu tedy tato skutečnost nemá žádný vliv na rozhodnutí soudu o určení výše nájemného dle ust. § 2249 občanského zákoníku.

14. Obdobně nevýznamnou je též námitka žalované ohledně charakteru předmětného bytu v době minulé s tím, že se snad mělo jednat o „, Anonymizováno, byt“, který měl být za určitých podmínek převeden na žalobce. Zde je třeba taktéž zdůraznit, že se jedná o skutečnosti, které předcházely uzavření nájemní smlouvy a že nájemní smlouva byla uzavřena až v době, kdy dům, v němž se nachází předmětný byt, byl ve vlastnictví žalobce, a proto skutečnosti, které předcházejí uzavření nájemní smlouvy, tedy dni , datum, , nemají žádný vliv na posouzení této věci.

15. Pokud v neposlední řadě pak žalovaná poukazuje na to, že průběžně do bytu investuje, zde je třeba uvést, že investice do předmětného bytu by měla být realizována na základě předchozí dohody vlastníka domu a nájemce, včetně případných dohod ohledně toho, zda a jak tyto skutečnosti budou zohledňovány. Žádná taková dohoda mezi účastníky tvrzena nebyla, a proto ani tato skutečnost nemá na projednání věci žádný vliv.

16. S ohledem na vše uvedené, tedy odvolací soud dospěl k závěru, že rozhodnutích soudu I. stupně je věcně správné a odvolání žalované není důvodné, proto odvolací soud rozhodnutí soudu I. stupně (včetně rozhodnutí o nákladech řízení) dle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil.

17. Vzhledem k tomu, že v rámci odvolacího řízení byl úspěšný žalobce, náleží mu náhrada účelně vynaložených nákladů, které v této souvislosti žalobci vznikly, když se jedná o paušální náhradu za podání vyjádření dle vyhlášky č. 254/2015 Sb.