17 Co 188/2025

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jaroslava Buriana a soudkyň JUDr. Ivany Tomkové a Mgr. Zuzany Břízové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky se sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného , IČO IČO žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta , se sídlem Adresa advokáta o 353 500 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu ve Znojmě ze dne 28. 5. 2025, č. j. 11 C 126/2024-134,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 22 295 Kč, ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokátky, , advokátky, se sídlem ve , adresa, .

1. Okresní soud ve Znojmě („dále jen soud prvního stupně“) rozhodl rozsudkem ze dne 28. 5. 2025, č. j. 11 C 126/2024-134 („dále jen rozsudek soudu prvního stupně“) tak, že žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci částku 353 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 21. 3. 2023 do zaplacení (výrok I) a dále žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 108 785 Kč (výrok II).

2. Proti tomuto rozsudku podal žalobce obsáhlé odvolání, ve kterém namítl nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně a rozporoval závěr, že mezi ním a žalobcem byla sjednána zprostředkovatelská, resp. obstaravatelská smlouva. Smlouva, která byla uzavřena, je fakticky smlouvou o smlouvě budoucí kupní mezi budoucím prodávajícím a budoucím kupujícím (žalobcem), přičemž on jako žalovaný v ní vystupoval jen vedlejším způsobem. K žádnému zprostředkování se v rezervační smlouvě nezavázal. Měl přijmout pouze rezervační zálohu, případně organizačně pomoci. Jeho vedlejší účast v rezervační smlouvě byla dána primárně jeho přímou (hlavní) účastí v jiné, bezprostředně související smlouvě (zprostředkovatelské smlouvě uzavřené s prodávajícím). Dále v odvolání odmítl aplikaci zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování na vztah mezi ním a žalobcem, protože se žalobci nezavázal zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. K převzetí částky 353 500 Kč uvedl, že se jednalo o zálohu na budoucí kupní cenu ve vztahu žalobce (kupující) – prodávající, a pokud tato částka byla uhrazena na jeho účet, jednalo se pouze o určení platebního místa (jednalo se o plnění prodávajícímu a nikoliv jemu). Žalovaný z této skutečnosti dovozoval, že není ve věci pasivně legitimován k případnému nároku na vydání bezdůvodného obohacení z této platby. Současně také popřel, že by zmíněná částka byla jím převzata z titulu úschovy, když k žádné úschově se nezavázal a z ujednání ani ze zákona mu taková povinnost nevyplývala. K neuzavření kupní smlouvy žalovaný uváděl, že smlouva obsahovala nejen mechanismus „bez zbytečného odkladu“ po výzvě, ale i nejzazší pevný termín, přičemž povinnost uzavřít kupní smlouvu měla dle jeho názoru existovat i bez výzvy. Žalobce tedy podle jeho názoru mohl a měl kontraktaci iniciovat rovněž sám. V řízení před soudem prvního stupně otevřené otázce k nemožnosti plnění z důvodu existence SJM na straně prodávajícího žalovaný uvedl, že kupní smlouva na straně prodávajícího byla realizovatelná, zejména se souhlasem druhého manžela, přičemž bývalá manželka prodávajícího s převodem souhlasila. V této souvislosti žalovaný odkázal na znění ustanovení § 580, § 713 a § 714 občanského zákoníku. Na podporu svého tvrzení žalovaný poukázal na skutečnost, že následný převod nemovitostí na jiné nabyvatele byl uskutečněn. Bývalá manželka prodávajícího byla připravena převod umožnit a souhlasila s ním. Důvod neuzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a žalobcem žalovaný spatřoval zejména ve skutečnosti, že žalobce neměl o koupi nemovitostí následně zájem, neboť v mezidobí si pořídil jinou nemovitost a na koupi předmětných nemovitostí již neměl finanční prostředky.

3. Žalobce ve svém písemném vyjádření k odvolání žalovaného uvedl, že závěry soudu prvního stupně považuje za správné a ztotožnil se s jeho odůvodněním. Žalobce připomenul, že kupní smlouva nebyla v rezervační lhůtě uzavřena, neboť nebyl k uzavření smlouvy žalovaným vyzván. Tím dle jeho názoru odpadl důvod, pro který byla částka 353 500 Kč poskytnuta jako rezervační záloha určená k budoucímu započtení na kupní cenu, a proto je žalovaný povinen ji vrátit. Právně lze jeho nárok kvalifikovat jako bezdůvodné obohacení dle § 2991 občanského zákoníku, když se jedná o plnění z právního důvodu, který odpadl. Žalobce připomenul, že záloha byla fakticky uhrazena na soukromý účet osoby blízké žalovanému (jeho expřítelkyně), přičemž žalovaný s prostředky nakládal jako se svými. Žalobce zdůraznil, že žalovaný vystupoval ve vztahu jako realitní makléř – podnikatel, pod IČ, takže na jeho postup je třeba aplikovat zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Žalovaný však nepostupoval profesionálně, zejména neučinil řádnou výzvu k uzavření smlouvy a neopatroval rezervační zálohu způsobem odpovídajícím režimu úschovy v souladu s podmínkami ustanovení § 4 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb. Žalobce se dále vyjádřil k rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2505/2019, na které odkazoval žalovaný ve svém odvolání, a konstatoval, že toto rozhodnutí na daný případ nedopadá, protože zde jde o rezervační zálohu k započtení na kupní cenu až při uzavření kupní smlouvy, k čemuž nedošlo. Námitku žalovaného obsaženou v odvolání, že nemohl nemovitosti koupit, označil jako nedůvodnou. Odmítl tvrzení žalovaného, že by neměl prostředky na zakoupení nemovitostí. Za rozhodující však označil skutečnost, že nebyl k uzavření smlouvy vyzván, takže dle jeho názoru nelze obranu žalovaného stavět na tom, co by on jako žalobce zvládl či nikoliv, když k realizační fázi dle smlouvy nedošlo na základě výzvy žalovaného. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku soudu prvního stupně.

4. Odvolací soud posoudil odvolání žalovaného jako včas podané, podané osobou oprávněnou k podání odvolání, přípustné a řádné (§ 204 odst. 1, § 201, § 202 odst. 2 a contrario, § 205 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu – dále již jen o.s.ř.). Ve svých důvodech je odvolání podřaditelné pod ustanovení § 205 odst. 2 písm. e) a g) o.s.ř., tedy, že soud prvního stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a že rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Skutečnosti zakládající odvolací důvod uvedený v ustanovení § 205 odst. 2 písm. a) o.s.ř., které zkoumá soud z úřední povinnosti, nebyly ze spisu zjištěny a v odvolání žalovaného nebyly namítány.

5. Odvolací soud přezkoumal odvoláním napadený rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a poté dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

6. Z obsahu spisu bylo zjištěno, že žalobce se žalobou podanou u soudu prvního stupně dne 16. 5. 2024 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by žalovanému byla uložena povinnost zaplatit mu částku 353 500 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 21. 3. 2023 do zaplacení. K důvodům svého nároku žalobce poukázal na rezervační smlouvu, kterou uzavřel s , jméno FO, jako prodávajícím a se žalovaným jako zprostředkovatelem, když obsahem této rezervační smlouvy byl závazek žalovaného jako zprostředkovatele pro žalobce koupi nemovitých věcí nacházejících se ve vlastnictví , jméno FO, zprostředkovat za kupní cenu , částka, Nemovitosti, které měly být předmětem kupní smlouvy, byly v žalobě podrobně specifikovány. Jednalo se o pozemek p. č. , číslo parcely, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , číslo parcely, , obec , adresa, , rodinný dům, který stojí na tomto pozemku. Dále pozemek p. č. , číslo parcely, – zahrada, vše v k. ú. , adresa, . Žalobce poukázal na skutečnost, že v souladu s touto rezervační smlouvou uhradil na účet zprostředkovatele – žalovaného rezervační zálohu ve výši 353 500 Kč, která měla být započtena na úhradu kupní ceny. Tuto částku uhradil ve dvou splátkách, a to dne 29. 4. 2022 a dne 3. 5. 2022. Částka měla být uhrazena na soukromý účet žalovaného. Žalobce odkázal dále na článek V. rezervační smlouvy, v němž byla ujednána lhůta, dle které měla být kupní smlouva uzavřena bez zbytečného odkladu poté, co zprostředkovatel, tj. žalovaný, vyzve žalobce jako zájemce a , jméno FO, jako prodávajícího k uzavření smlouvy, nejpozději však do 30. 10. 2022. K prodeji předmětných nemovitostí nedošlo, neboť žalobce nebyl ze strany žalovaného vyzván k uzavření kupní smlouvy, přičemž rezervační lhůta uplynula dne 30. 10. 2022. Žalobce tedy vyzval žalovaného k vrácení rezervační zálohy, avšak to žalovaný odmítl.

7. Žalovaný s nárokem uplatněným žalobcem nesouhlasil, vyslovil názor, že předmětná rezervační smlouva je závazkem mezi žalobcem a prodávajícím. Vyslovil názor, že se nejedná o zprostředkovatelskou smlouvu, neboť podstatou zprostředkování je obecné obstarání příležitosti uzavřít určitou smlouvu, k ničemu takovému se však on nezavázal. Dle jeho názoru žádné zprostředkování v dané fázi již ani fakticky nebylo možné, neboť prodávající a kupující již byli dokonce ve smluvním kontaktu. Žalovaný shodně jako v odvolání vyslovil názor, že je pouze vedlejším účastníkem smlouvy, figuruje pouze ve vedlejších ujednáních, které nezakládají samotnou podstatu smlouvy a že ve smlouvě figuroval pouze jako platební místo. Aplikace zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování je na daný vztah dle jeho názoru vyloučena.

8. Soud prvního stupně po provedeném dokazování, které v odůvodnění svého rozsudku popsal, dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Na smluvní vztah mezi účastníky aplikoval ustanovení § 2445 odst. 1 a 2 občanského zákoníku a zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, přičemž konstatoval, že tyto dva zákony jsou ve vztahu obecného ke zvláštnímu. V této souvislosti soud prvního stupně poukázal na znění bodu V. rezervační smlouvy, v němž vystupuje žalovaný jako zprostředkovatel, který je rovněž certifikovaným realitním zprostředkovatelem. Soud prvního stupně konstatoval, že jakkoliv je smlouva nazvána jako smlouva rezervační, kvalifikována ustanovením § 1746 a § 1785 občanského zákoníku, pak tato ustanovení jsou ustanoveními blanketními a smlouva je smlouvou rezervační. Za kruciální podstatu celé kauzy považoval soud prvního stupně článek VI. rezervační smlouvy, kde zájemce – nyní již žalobce složil zálohu 353 500 Kč, přičemž z článku V. této smlouvy vyplývala povinnost žalobce (správně však žalovaného) vyzvat účastníky smlouvy k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 10. 2022. Povinností žalovaného bylo prokázat, že tato výzva byla realizována, což však žalovaný neprokázal. Žalobce tedy nebyl k uzavření smlouvy vyzván a na straně žalovaného tak došlo k bezdůvodnému obohacení, které je povinen žalovaný žalobci vydat (§ 2991 odst. 1 a 2 občanského zákoníku). Protože žalobce rezervační zálohu prokazatelně složil a následně nebyl vyzván k uzavření smlouvy, jak bylo ujednáno, na straně žalovaného tak došlo k bezdůvodnému obohacení. Složení zálohy bylo prokázáno listinnými důkazy i shodným tvrzením účastníků. Dokazování těžící z ústní komunikace mezi stranami označil soud za nadbytečné, kdy ze souhlasného tvrzení účastníků vyplynulo, že mezi nimi probíhalo nepočítaně osobních jednání. Soud prvního stupně uzavřel, že záloha byla složena pro sjednaný účel, který prokazatelně nebyl naplněn, záloha měla být vrácena za podmínky, které se naplnily, v řízení nebylo prokázáno, že by žalobce byl vyzván k uzavření smlouvy způsobem ve smlouvě předvídaným, a proto soud rozhodl o povinnosti žalovaného vrátit žalobci zaplacenou částku z titulu bezdůvodného obohacení. Výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil soud prvního stupně poukazem na ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. a na příslušná ustanovení vyhlášky č. 177/1996 Sb.

9. Pokud se jedná o skutkovou stránku věci, pak v průběhu řízení před soudem prvního stupně bylo prokázáno (a mezi účastníky to nebylo sporné), že dne 22. 4. 2022 uzavřeli žalovaný dle smlouvy v postavení zprostředkovatele, žalobce v postavení zájemce a , jméno FO, v postavení prodávajícího smlouvu označenou jako rezervační smlouva dle § 1746 odst. 2 a § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. Sporné mezi účastníky nebylo ani to, že žalobce uhradil v souladu s článkem VI. této rezervační smlouvy zálohu ve výši 353 500 Kč bezhotovostním převodem na účet zprostředkovatele č. , č. účtu, . Sporné nebylo rovněž ani to, že k uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem jako zájemcem a prodávajícím , jméno FO, ohledně předmětných nemovitostí nedošlo a že žalovaný žalobcem uhrazenou rezervační zálohu ve výši 353 500 Kč na jeho výzvu nevrátil.

10. K námitce žalovaného spočívající v údajné nepřezkoumatelnosti rozsudku soudu prvního stupně odvolací soud uvádí, že se soud prvního stupně řádně vypořádal s provedenými důkazy, kdy vycházel především z obsahu kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky a zcela logickým způsobem v odůvodnění rozsudku vysvětlil své právní názory, které ho vedly k posouzení smlouvy jako zprostředkovatelské a rovněž i k posouzení důvodnosti nároku žalobce. Rovněž tak soud prvního stupně zdůvodnil, proč neprováděl další dokazování k otázce výzvy ze strany žalovaného vůči žalobci k uzavření smlouvy. Žádnou nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně odvolací soud neshledal.

11. K obsáhlé polemice žalovaného s právním posouzením charakteru smlouvy uzavřené mezi účastníky odvolací soud uvádí, že dle jeho názoru není až tak podstatné, jak bude formálně právně smlouva posouzena, ale to, zda z jejího obsahu a okolností případu lze dospět k závěru, že nárok žalobce na zaplacení požadované částky vůči žalovanému je opodstatněný a z jakého právního důvodu. Přesto však odvolací soud považuje za nezbytné vyjádřit svůj názor na právní povahu uzavřené smlouvy, i k tomu, jaké postavení dle jeho názoru žalovaný v daném smluvním vztahu zaujímal a jaké právní povinnosti pro něho z této smlouvy vyplývaly.

12. Jak je zřejmé z označení samotné smlouvy, mělo se jednat o smlouvu rezervační s poukazem na ustanovení § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, přičemž toto ustanovení umožňuje stranám uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. § 1785 občanského zákoníku, na který je ve smlouvě rovněž odkazováno a ustanovení následující upravují smlouvu o smlouvě budoucí. Z obsahu smlouvy pak lze dovodit, že mezi účastníky byly uzavřeny dva typy smluv, přičemž žalovaný z povahy věci nebyl ani nemohl být účastníkem té části smlouvy, v níž se žalobce a , jméno FO, dohodli uzavřít spolu kupní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí ve stanoveném termínu za kupní cenu ve výši , částka, Nicméně obsahem uzavřené rezervační smlouvy nebylo pouze toto ujednání o uzavření smlouvy budoucí, když uzavřenou smlouvu nelze dle názoru odvolacího soudu považovat pouze za tento typ smlouvy, jak naznačoval žalovaný ve svém odvolání. Pokud by smlouva měla pouze takovýto charakter, pak by postavení a povinnosti žalovaného vyplývající z této smlouvy byly zcela nadbytečné, neboť žalovaný by v této smlouvě fakticky vůbec nemusel a fakticky ani nemohl figurovat. Nicméně z obsahu smlouvy je zřejmé, že žalovaný vystupoval v této smlouvě jako zprostředkovatel, takto se ve smlouvě označil, přičemž uvedl i své IČO , IČO žalovaného, . Z údajů z veřejné části živnostenského rejstříku vyplývá, že žalovaný v době uzavření předmětné smlouvy měl zapsán předmět podnikání realitní zprostředkování se vznikem oprávnění 3. 3. 2022. Z prohlášení obsaženého v čl. II bodu 2.2 je zřejmé, že žalovaný byl na základě zprostředkovatelské smlouvy uzavřené s prodávajícím pověřen zprostředkováním prodeje nemovitostí, přičemž z obsahu článku V. bodu 5. 1 lze dovodit, že tuto zprostředkovatelskou činnost vykonával žalovaný i ve prospěch žalobce, když z tohoto článku vyplývala pro žalovaného povinnost jako zprostředkovatele vyzvat zájemce a prodávajícího k uzavření smlouvy, nejpozději do 30. 10. 2022. Samotný ujednaný termín je označen jako rezervační lhůta. Rezervační záloha ve výši 353 500 Kč měla být dle článku VI. bodu 6.1 uhrazena na účet zprostředkovatele a z článku VII. vyplýval pro zprostředkovatele nárok na zaplacení smluvní pokuty odpovídající polovině rezervační zálohy, eventuálně povinnost vrátit zálohu v plné výši. Z článku VIII. z bodu 8.1 vyplývá, že k uzavření této smlouvy došlo v provozovně zprostředkovatele. Rovněž tak z bodu 8.3 tohoto článku vyplývá, že prodávající i zájemce souhlasí s tím, aby zprostředkovatel zpracovával, dále poskytoval třetím osobám a archivoval jejich osobní údaje. Z výše uvedených povinností žalovaného vyplývajících z obsahu smlouvy, jakož i z dalších výše zmíněných ujednání nelze dospět k závěru, jak tvrdí žalovaný, že by byl pouze vedlejším účastníkem smlouvy, eventuálně, že by byl pouhým platebním místem k zaplacení rezervační zálohy. Smyslem zprostředkování je usnadnit setkání nabídky s poptávkou, přičemž zprostředkovatel obstarává zájemci příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy jakýmkoliv vhodnými obchodními prostředky, přičemž má zpravidla formu faktického jednání v podobě vyhledávání osob se zájmem o uzavření smlouvy seznámení zájemce s těmito osobami a umožnění jim vyjednávat o smlouvě. Zprostředkovatelská činnost může mít i formu právního jednání, např. uzavírání tzv. rezervačních smluv s třetími osobami (§ 2 445 občanského zákoníku). Byť v obsahu smlouvy není výslovně zakotveno, že žalovaný obstará zájemci příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy, nicméně zejména z článku V. bodu 5.1 takovouto jeho povinnost jednoznačně dovodit lze. Skutečnost, že v době uzavírání předmětné rezervační smlouvy již byl zřejmý úmysl zájemce i prodejce a že žalovaný vykonával zprostředkovatelskou činnost i pro prodávajícího , jméno FO, na závěru, že ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným žalovaný vystupoval na základě výše uvedené smlouvy jako zprostředkovatel, nic nemění. Pokud měl být žalovaný, jak tvrdil, pouhým platebním místem k uhrazení rezervační zálohy, pak takováto skutečnost z žádných provedených důkazů nevyplývá. Žalovaný v průběhu řízení ani netvrdil, že by uzavřel s prodávajícím , jméno FO, takovou smlouvu, která by bližší podmínky nakládání s předmětnou zálohou upravovala. K předání zmiňované rezervační zálohy ze strany žalobce žalovanému došlo výhradně na základě uzavřené rezervační smlouvy. Pokud by žalovaný měl vystupovat pouze jako vedlejší účastník, který je platebním místem a pokud by neměl žádnou povinnost směřující k uzavření smlouvy o prodeji nemovitostí mezi žalobcem a , jméno FO, , pak by zcela nepochybně nebyl oprávněn ponechat si část smluvní pokuty v případě neuzavření kupní smlouvy ze strany žalobce, a stejně tak by nebyla stanovena jeho povinnost vrátit žalobci jako zájemci rezervační zálohu v plné výši, pokud by k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně prodávajícího. Tvrzení žalovaného, že vystupoval v daném vztahu pouze jako vedlejší účastník či jako platební místo považuje odvolací soud za nedůvodné a účelové.

13. Stejně tak za účelový odvolací soud považuje výklad ustanovení článku V. 5.1, že toto ustanovení obsahuje dvojí lhůtu „bez zbytečného odkladu“ od výzvy zprostředkovatele na straně jedné a subsidiární lhůtu určenou nejzazším pevným datem 30. 10. 2022 na straně druhé. Dle názoru odvolacího soudu je dané ustanovení třeba vykládat tak, že nejzazší termín pro uzavření kupní smlouvy je 30. 10. 2022, přičemž nezbytnou podmínkou k uzavření takovéto smlouvy je výzva zprostředkovatele učiněná vůči účastníkům. Je sice pravdou, že uzavření smlouvy mohl iniciovat jak zájemce, tak i prodávající, nicméně hlavní iniciativa k uzavření smlouvy dle výše citovaného článku V. bodu 5.1 ležela na žalovaném jako na zprostředkovateli. Jestliže žalovaný tuto svoji povinnost nesplnil (přičemž lze se ztotožnil s názorem soudu prvního stupně, že v řízení neprokázal, že by tuto povinnost splnil), žalobce pak nebyl povinen se žalovaným předmětnou kupní smlouvu uzavřít. K neprokázání výzvy k uzavření smlouvy ze strany žalovaného odvolací soud dodává, že žalovaný v podstatě ani netvrdil, kdy konkrétně a jakým způsobem žalobce vyzval k uzavření kupní smlouvy. Odkazoval pouze na telefonické hovory, u nichž nebyl sám. Přítomni měli být rodinní příslušníci, případně expřítelkyně, eventuálně pan , jméno FO, , kteří měli nepochybně zájem na tom, aby žalobcem uhrazená záloha byla považována jako smluvní pokuta. Navíc, jak sám žalovaný připustil, účet, na který byla rezervační záloha uhrazena, byl účtem jeho tehdejší partnerky a peníze byly využívány žalovaným pro blíže nespecifikovaný provoz.

14. Jestliže tedy k neuzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a prodávajícím došlo v důsledku neučinění výzvy k uzavření smlouvy ze strany žalovaného, nelze pak hovořit o tom, že by rezervační záloha složená žalovaným začala mít povahu smluvní pokuty, na jejíž vrácení žalobce nemá nárok. Žalobce žádným způsobem smlouvu neporušil a to, zda si v mezidobí pořídil jinou nemovitost a zda měl na koupi nemovitostí, které jsou předmětem rezervační smlouvy dostatek finančních prostředků, je otázkou druhotnou. Za podstatné je třeba považovat nesplnění povinnosti vyzvat účastníky smlouvy k uzavření kupní smlouvy žalovaným. Pokud tedy žalovaný převzal rezervační zálohu, jak bylo výše uvedeno, nelze tento úkon považovat ve smyslu, že by byl pouze platebním místem, a za situace, kdy k uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a prodávajícím nedošlo a uhrazenou rezervační zálohu nelze započíst na kupní smlouvu, došlo pak na straně žalovaného skutečně k bezdůvodnému obohacení, jak správně dovodil soud prvního stupně (§ 2991 občanského zákoníku). Žalovaný totiž převzal peněžní prostředky z právního důvodu, který odpadl, tudíž je povinen toto bezdůvodné obohacení žalobci vydat. Odvolací soud se tedy ztotožnil se závěry učiněnými soudem prvního stupně v odůvodnění jeho rozsudku, rozsudek soudu prvního stupně shledal jako věcně správný, a proto ho ve smyslu ustanovení § 219 o.s.ř. potvrdil, včetně správného výroku o náhradě nákladů řízení.

15. Úspěšnému žalobci pak odvolací soud s ohledem na ustanovení § 142 odst. 1 za použití ustanovení § 224 odst. 1 o.s.ř. přiznal náhradu nákladů odvolacího řízení. Náklady odvolacího řízení představují odměnu advokátky žalobce za dva úkony právní služby učiněné v odvolacím řízení, a to za vyjádření k odvolání a za účast u odvolacího jednání dne 17. 2. 2026 (§ 11 odst. 1 písm. d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu – dále jen advokátní tarif). Odměna za jeden úkon právní služby vypočtená z tarifní hodnoty 353 500 Kč činí 9 740 Kč, za dva úkony právní služby celkem 19 480 Kč. Na tyto dva úkony právní služby náleží režijní náhrada hotových výdajů 2x 450 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu). Náklady odvolacího řízení dále představují náhradu za promeškaný čas advokátky žalobce stráveného cestou z jejího sídla ze , adresa, a zpět k jednání odvolacího soudu dne 17. 2. 2026, celkem za šest půlhodin po 150 Kč, tedy 900 Kč (§ 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 advokátního tarifu). Náklady odvolacího řízení, které žalobci přísluší, jsou i náklady cestovného jeho zástupkyně k jednání k odvolacímu soudu ze , adresa, a zpět při ujetí celkem 130 km, osobním vozidlem , název, registrační značky , SPZ, při ujetí 130 km celkem, průměrné spotřebě 5,6 l motorové nafty na 100 km jízdy při ceně 1 l nafty 34,10 Kč (§ 4 písm. c) vyhlášky č. 573/2025, sazbě základní náhrady za 1 km jízdy 5,90 Kč (§ 1 písm. b) vyhlášky č. 573/2025). Celkové náklady na cestovné činí 1 015 Kč. Celkové náklady odvolacího řízení, které byly úspěšnému žalobci přiznány vůči neúspěšnému žalovanému, činí 22 295 Kč. Lhůta a místo k plnění vyplývají z ustanovení § 160 odst. 1, § 149 odst. 1 o.s.ř.