18 Co 124/2025

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jana Zavřela a soudkyň JUDr. Heleny Novákové a JUDr. Petry Flídrové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu o odvolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Brně z 28. 1. 2025, č. j. 51 C 123/2024-33

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I potvrzuje.

II. Ve výroku II se rozsudek soudu prvního stupně mění tak, že žalobce je povinen zaplatit žalované na nákladech řízení , částka, Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované na nákladech odvolacího řízení , částka, Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. V záhlaví označeným rozsudkem Městský soud v Brně (dále rovněž „soud prvního stupně“ či „soud“) zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení neplatnosti výpovědi nájmu bytu č. , Anonymizováno, o velikosti , Anonymizováno, m², nacházejícím se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , stojícím na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. , Anonymizováno, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , ze dne , datum, (výrok I). Dále soud rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalované na nákladech řízení , částka, Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované (výrok II).

2. Soud prvního stupně vyšel z toho, že žalobce se žalobou domáhal určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 2290 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále rovněž „OZ“). Žalobce je nájemcem bytu, který nepřetržitě užívá od roku , Anonymizováno, na základě nájemní smlouvy uzavřené původně s městem , Anonymizováno, na dobu neurčitou. V průběhu času došlo ke změně vlastnictví bytu, přičemž jeho nynější vlastnicí je žalovaná, která byt nabyla od svých prarodičů darovací smlouvou. Dne , datum, dala žalovaná žalobci výpověď z nájmu bytu s odkazem na § 2288 odst. 2 písm. a) OZ, tedy z důvodu, že byt hodlá po skončení nájemního vztahu sama užívat k bydlení. Výpověď byla žalobci řádně doručena, obsahovala zákonem stanovené poučení a byla uplatněna v tříměsíční výpovědní době.

3. Žalobce výpověď zpochybnil jednak z hlediska její údajné neplatnosti pro rozpor s dobrými mravy, jednak z důvodu tvrzeného zjevného zneužití práva ze strany žalované. Rozpor s dobrými mravy spatřoval zejména v mimořádně dlouhé době trvání nájemního vztahu, ve své osobní a sociální vazbě k bytu, v negativních důsledcích výpovědi pro jeho osobní život a v poukazu na svůj věk. Zneužití práva dovozoval především z okolností, které předcházely podání výpovědi, zejména z existence předchozího soudního sporu vedeného s právními předchůdci žalované o oprávněnost dřívější výpovědi z nájmu, který skončil zpětvzetím této výpovědi.

4. Žalovaná se žalobě bránila tím, že výpověď byla dána z právního důvodu výslovně předvídaného zákonem a sleduje legitimní cíl – realizaci jejího vlastnického práva k bytu formou vlastního bydlení. Uvedla, že byt hodlá rekonstruovat a následně v něm bydlet, přičemž poukázala na své osobní, studijní i zdravotní důvody, pro které si zvolila právě tento byt. Námitky žalobce označila za účelové a ekonomicky motivované, zejména s ohledem na dlouhodobě velmi nízké nájemné.

5. Soud prvního stupně po provedeném dokazování, jehož významnou součástí byl i účastnický výslech žalované, dospěl k závěru, že výpověď z nájmu byla učiněna platně a že uplatněný výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) OZ byl naplněn. Vyšel přitom z ustálené judikatury dovolacího soudu, podle níž není pronajímatel povinen prokazovat naléhavost své bytové potřeby ani neexistenci jiného bydlení, postačí reálný úmysl byt po skončení nájmu skutečně užívat.

6. Soud se zabýval rovněž námitkami rozporu výpovědi s dobrými mravy a zneužití práva, avšak tyto shledal nedůvodnými. Dovodil, že délka nájemního vztahu, osobní vazba žalobce k bytu, sousedské vztahy ani jeho věk samy o sobě ani v souhrnu nedosahují takové intenzity, aby mohly vést k odepření výkonu vlastnického práva žalované. Pokud jde o tvrzené zneužití práva, soud konstatoval, že žalobce nepředložil dostatečné důkazy o účelovém či šikanózním jednání žalované, a žalobu proto zamítl jako nedůvodnou.

7. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání, v němž především namítal, že soud prvního stupně věc nesprávně právně posoudil, jestliže uzavřel, že výpověď je oprávněná. Tvrdil, že výpověď se příčí dobrým mravům zejména proto, že předmětný byt nepřetržitě užívá již , Anonymizováno, let, v místě si vytvořil pevné sousedské vztahy, je osobou vyššího věku, neboť je mu , Anonymizováno, let, a konečně že výpověď je účelová, jelikož jeho spory s pronajímatelem trvají delší dobu. Dále zpochybnil skutečnost, že žalovaná má reálný zájem byt užívat, poukazoval na existenci jiných bytů v rámci rodiny žalované i na technický stav bytu. Uvedl, že soud prvního stupně se dostatečně nezabýval otázkou rozporu výpovědi s dobrými mravy ve světle judikatury dovolacího soudu. Navrhl proto zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

8. Žalovaná ve vyjádření k odvolání navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Uvedla, že soud prvního stupně zjistil skutkový stav dostatečně a správně, provedené důkazy hodnotil v souladu se zákonem a jeho právní závěry odpovídají ustálené rozhodovací praxi dovolacího soudu. Zdůraznila, že soud prvního stupně se vypořádal se všemi žalobními námitkami a správně aplikoval judikaturu vztahující se k výpovědnímu důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) OZ. K jednotlivým námitkám uvedla, že předchozí soudní spor nemůže být přičítán jí a že volba konkrétního bytu k bydlení je výrazem jejího vlastnického práva, do něhož nelze bez zákonného důvodu zasahovat.

9. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) po zjištění, že odvolání bylo podáno v zákonné odvolací lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), osobou k tomu oprávněnou (§ 201 o. s. ř.), a že směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.), rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, při jednání přezkoumal a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

10. Podle ust. § 2290 OZ má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

11. Podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) OZ může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem.

12. Podle ust. § 2288 odst. 3 OZ vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede pronajímatel výpovědní důvod ve výpovědi.

13. Z ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se podává, že v řízení podle ust. § 2290 občanského zákoníku soud nepřezkoumává pouze to, zda pronajímatel formálně odkázal na zákonný výpovědní důvod, nýbrž zda je výpověď oprávněná v širším smyslu; přezkoumává tedy nejen naplnění uplatněného výpovědního důvodu, ale i to, zda výpověď není neplatná nebo zdánlivá (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

14. U výpovědního důvodu podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) OZ je podle ustálené judikatury rozhodné, zda byt má být pronajímatelem skutečně užíván, a to užíváním reálným a relativně trvalým, nikoli toliko deklarovaným nebo účelově předstíraným. Pro samotné naplnění tohoto výpovědního důvodu zpravidla není rozhodná intenzita potřeby bydlení pronajímatele ani to, zda má pronajímatel k dispozici jiné možnosti bydlení (viz rozsudek ze dne 22. 11. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016, uveřejněný pod č. 61/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo rozsudek ze dne 16. 3. 2021, sp. zn. 26 Cdo 3670/2020). Současně judikatura dovodila, že okolnosti na straně pronajímatele i nájemce mohou mít význam při posouzení, zda výkon práva vypovědět nájem není v rozporu s dobrými mravy. Intenzita potřeby bydlení pronajímatele tak není znakem samotného výpovědního důvodu, avšak může být relevantní při úvaze o rozporu výpovědi s dobrými mravy, spolu s dalšími okolnostmi konkrétní věci (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3296/2022, usnesení ze dne 15. 5. 2025, sp. zn. 26 Cdo 582/2025, a ze dne 18. 2. 2026, sp. zn. 26 Cdo 3119/2025).

15. Z téže judikatury rovněž plyne, že při posuzování souladu výpovědi s dobrými mravy lze vycházet pouze z okolností, které objektivně existovaly v době doručení výpovědi nájemci; skutečnosti nastalé později nejsou pro posouzení oprávněnosti výpovědi rozhodné.

16. Z důkazů provedených soudem prvního stupně, uvedených v odůvodnění napadeného rozsudku, dospěl odvolací soud, s přihlédnutím ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci (§ 132 o. s. ř.), k závěru, že soud prvního stupně zjistil náležitě skutkový stav věci, když z jednotlivých provedených důkazů učinil správná zjištění a vyvodil z nich správné skutkové hodnocení věci. Takto zjištěný skutkový stav věci posoudil podle příslušných zákonných ustanovení. Na jeho správné hodnocení žalobkyní uplatněného nároku odvolací soud pro stručnost odkazuje do odůvodnění napadeného rozsudku.

17. V projednávané věci odvolací soud neshledal důvod odchýlit se od skutkových ani právních závěrů soudu prvního stupně. Z jeho skutkových zjištění, která mají oporu v provedeném dokazování, vyplynulo, že žalovaná zamýšlela předmětný byt užívat k vlastnímu bydlení skutečně a nikoli jen formálně, přičemž toto užívání mělo mít relativně trvalý charakter. Již z tohoto důvodu byl výpovědní důvod podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku naplněn.

18. Odvolací soud vychází ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, která mají oporu v provedeném dokazování a nejsou vnitřně rozporná ani neúplná. Žalobce ostatně skutková zjištění nezpochybňuje tvrzením jejich nesprávnosti, nýbrž polemizuje především s jejich právním hodnocením, zejména pokud jde o posouzení rozporu výpovědi z nájmu bytu s dobrými mravy a tvrzené zneužití práva ze strany žalované.

19. Soud prvního stupně správně uzavřel, že výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, splňuje veškeré zákonné požadavky kladené na výpověď pronajímatele podle ust. § 2286 OZ, a že byl v daném případě naplněn výpovědní důvod podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) OZ, tedy že byt má být po skončení nájmu užíván pronajímatelkou k bydlení.

20. Odvolací soud zdůrazňuje, že ustálená rozhodovací praxe dovolacího soudu nevyžaduje, aby pronajímatel v rámci tohoto výpovědního důvodu prokazoval naléhavost své bytové potřeby ani neexistenci jiného bydlení. Rozhodující je existence reálného a vážného úmyslu byt po skončení nájemního vztahu skutečně užívat. Tento závěr soud prvního stupně opřel o účastnickou výpověď žalované, kterou hodnotil v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů a shledal ji věrohodnou. Námitky žalobce, že žalovaná má možnost bydlet jinde nebo že si mohla vybrat jiný byt, proto nemohou zpochybnit samotné naplnění výpovědního důvodu, neboť směřují mimo zákonný rámec ust. § 2288 odst. 2 písm. a) OZ.

21. Odvolací soud se dále zabýval námitkou žalobce, že výpověď z nájmu bytu je neplatná pro rozpor s dobrými mravy (§ 580 ve spojení s § 588 OZ). Z obsahu odůvodnění napadeného rozsudku je zřejmé, že soud prvního stupně se touto námitkou zabýval a hodnotil okolnosti, na něž žalobce poukazoval, zejména délku trvání nájemního vztahu, osobní vazbu žalobce k bytu, jeho věk a nepříznivé důsledky spojené s nutností byt vyklidit. Skutečnost, že soud jednotlivé okolnosti rozebíral samostatně, neznamená, že by je neposoudil i v jejich vzájemné souvislosti.

22. Odvolací soud zdůrazňuje, že korektiv dobrých mravů představuje výjimečný zásah do výkonu subjektivního práva, který přichází v úvahu pouze tehdy, jestliže výkon tohoto práva dosáhne zjevně neakceptovatelné intenzity. Taková intenzita však v projednávané věci dána není. Délka trvání nájemního vztahu, byť značná, sama o sobě nemůže vést k závěru o rozporu výpovědi s dobrými mravy, neboť by to fakticky vedlo k neodůvodněnému omezení dispozičního práva vlastníka. Stejně tak osobní vazba nájemce k bytu a subjektivně nepříznivé dopady výpovědi nejsou bez dalšího okolnostmi, které by převážily nad legitimním výkonem vlastnického práva pronajímatelky směřujícím k uspokojení její bytové potřeby.

23. Odvolací soud má za to, že soud prvního stupně nepodcenil ani souhrnné působení těchto okolností, když správně uzavřel, že ani jejich kombinace nedosahuje takové intenzity, aby odůvodňovala závěr o rozporu výpovědi s dobrými mravy.

24. Pokud žalobce namítal, že výpověď představuje zneužití práva ve smyslu ust. § 8 OZ, pak odvolací soud má zato, že ani tato námitka není důvodná. Zneužití práva se vyznačuje tím, že výkon subjektivního práva sleduje především poškození druhé strany, nikoli realizaci práva samotného. V projednávané věci však z provedeného dokazování vyplývá, že žalovaná uplatnila výpověď z nájmu s cílem realizovat své vlastnické právo a zajistit si vlastní bydlení, což je účel, který je právní řád aprobuje a chrání.

25. Pokud žalobce poukazoval na předchozí soudní spor s právními předchůdci žalované a na časovou návaznost jednotlivých právních jednání, pak tyto skutečnosti samy o sobě nepostačují k závěru o zneužití práva, zejména za situace, kdy předchozí výpověď byla vzata zpět z formálních důvodů a nevyplývá z ní existence šikanózního či účelového jednání žalované jako nynější pronajímatelky.

26. Soud prvního stupně proto nepochybil, pokud uzavřel, že žalobce v tomto směru neunesl důkazní břemeno.

27. Odvolací soud nepovažuje za důvodnou ani námitku žalobce, že skutkové závěry soudu prvního stupně o záměru žalované byt užívat nejsou přesvědčivé. Soud prvního stupně vycházel z účastnické výpovědi žalované, přičemž záměr byt rekonstruovat a následně užívat k bydlení je plně slučitelný s uplatněným výpovědním důvodem. Soudům nepřísluší hodnotit, zda je volba konkrétního bytu ekonomicky či subjektivně „nejvýhodnější“, nýbrž toliko to, zda deklarovaný záměr není pouze formální. Takový závěr však z dokazování nevyplývá.

28. Ze všech uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé jako správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

29. Soud prvního stupně učinil správný závěr a přiléhavě aplikoval ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., podle něhož má žalovaná, která byla ve věci plně úspěšná, proti žalobci právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Tyto náklady soud prvního stupně správně určil co do jejich druhu a počtu, nesprávně však stanovil výši mimosmluvní odměny, která advokátu žalované náleží v souvislosti s poskytnutím (správně určených) úkonů právní služby, spočívajících v převzetí a přípravě věci a vyjádření k žalobě. Tyto byly učiněny , datum, a , datum, , tedy ještě za účinnosti vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb /advokátní tarif/ ve znění účinném do , datum, . Mimosmluvní odměna za každý z těchto úkonů tak činí (z tarifní hodnoty , částka, Kč) částku , částka, Kč a paušální náhrada hotových výdajů pak částku , částka, Kč (§ 6 odst. 1, § 9 odst. 3 písm. a/, § 7 bod 5, § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu ve znění do , datum, ). Spolu s odměnou za úkon právní služby spočívající v účasti na jednání soudu , datum, , jehož výše činí (z tarifní hodnoty , částka, Kč) částku , částka, Kč, paušální náhradou hotových výdajů , částka, Kč (§ 6 odst. 1, § 7 bod 5, § 9 odst. 3, § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu ve znění vyhlášky č. 258/2024 Sb., účinného od , datum, Sb.) a náhradou 21 % daně z přidané hodnoty (, částka, Kč), činí účelně vynaložené náklady žalované v řízení před soudem prvního stupně celkem , částka, Kč.

30. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně v odvoláním napadeném výroku II změnil (§ 220 odst. 1 o. s. ř.), jak je ve výroku II tohoto rozsudku uvedeno.

31. Výrok III o náhradě nákladů odvolacího řízení vychází z ustanovení § 224 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce nebyl s odvoláním úspěšný, zatěžuje ho proto povinnost zaplatit úspěšné žalované její náklady odvolacího řízení. Tyto spočívají v odměně advokáta za dva úkony právní služby po , částka, Kč, dvou paušálních náhradách hotových výdajů po , částka, Kč (vyjádření k odvolání, účast na jednání před odvolacím soudem, § 6 odst. 1, § 7 bod 5, § 9 odst. 3, § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu ve znění vyhlášky č. 258/2024 Sb.) a náhradě 21 % daně z přidané hodnoty (, částka, Kč), celkem , částka, Kč.

32. Uvedené částky nákladů řízení je žalobce povinen zaplatit k rukám zástupce žalované (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) v zákonné třídenní lhůtě (§ 160 odst. 1 věta první, část před středníkem o. s. ř).

33. Shora citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná též na internetových stránkách Nejvyššího soudu (www.nsoud.cz).