21 Co 176/2024

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Michala Kadlečka a soudců Mgr. Kláry Cáskové a JUDr. Leoše Nováka ve věci žalobkyně: právnická osoba , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupená advokátem jméno FO sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalovaným: 1) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 2) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 oba zastoupeni advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o 300 000 Kč s příslušenstvím o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Třebíči ze dne 13. 6. 2024, č. j. 4 C 150/2022-168,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 26 601 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 300 000 Kč s blíže specifikovaným příslušenstvím (výrok I), žalované zavázal společně a nerozdílně k náhradě nákladů řízení žalobkyně ve výši 136 968,80 Kč (výrok II) a k náhradě nákladů České republiky ve výši 3 452 Kč (výrok III).

2. Proti rozsudku podali odvolání žalovaní, kteří namítli, že nemožnost úhrady kupní ceny způsobila žalobkyně, neboť žalovaní se teprve po podpisu kupní smlouvy dozvěděli, že dům, který měl být předmětem koupě, je po výbuchu plynu. Z tohoto důvodu jim následně banka odmítla financovat hypotéku na úhradu části kupní ceny, neboť náklady rekonstrukce by dosáhly cca 16 milionů korun. Projektovou dokumentaci k rekonstrukci budovy žalovaní od žalobkyně obdrželi až 6 dní po podpisu samotné kupní smlouvy. Požadavek žalobkyně na úhradu smluvní pokuty pokládají žalovaní za rozporný s dobrými mravy, zásadou poctivosti a za zneužití práva; přístup žalobkyně a realitní kanceláře dokumentují mj. tím, že z blokační úhrady 300 000 Kč, kterou žalovaní zaplatili při podpisu rezervační smlouvy, jim realitní makléř dosud nevrátil částku 240 000 Kč. Žalovaní rovněž žádají 100% moderaci smluvní pokuty. K tomu uvedli, že žalobkyni nevznikla žádná škoda (nemovitost se později prodala o 595 000 Kč dráž), soud I. stupně v rozporu s žalovanými označenou judikaturou Nejvyššího soudu vůbec nezkoumal ekonomické možnosti žalovaných.

3. Žalobkyně se k odvolání žalovaných vyjádřila tak, že tito byli předem informováni o poškození prodávaného objektu, s jeho stavem se seznámili na osobní obhlídce. Je věcí žalovaných, že správně neodhadli své finanční možnosti před podpisem smlouvy. K námitce žalovaných, že žalobkyně na celé věci ve výsledku „vydělala“, žalobkyně uvedla, že uvedené není pravdou. Následkem nesplnění závazku žalovaných neměla žalobkyně dostatek financí při nákupu jiné nemovitosti a na tomto konkrétním nákupu pak sama tratila. Žalobkyně pokládá rozsudek soudu I. stupně za zcela správný a respektující sjednané závazky. Podle žalobkyně není namístě ani moderace smluvní pokuty.

4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovanými subjekty (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario; § 129 z. ř. s. a contrario) – se zabýval napadeným rozhodnutím a řízením jeho vydání předcházejícím, nařídil jednání k projednání věci a poté dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

5. V souladu s § 4 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.

6. Podle § 580 odst. 2 o. z. je neplatné takové právní jednání, pokud podle něho má být plněno něco nemožného.

7. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

8. Podle § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

9. Z obsahu spisu vyplývá, že soud I. stupně dostatečně zjistil skutkový stav věci a správně právně se s ním vypořádal. Nelze přitom přisvědčit námitkám žalovaných, že byli uvedeni v omyl, resp. že žalobkyně způsobila nemožnost plnění ve smyslu § 580 odst. 2 o. z. tím, že žalované před podpisem kupní smlouvy výslovně neinformovala o tom, že dům je po výbuchu plynu a zároveň, že hypoteční banka žalovaných teprve po podpisu kupní smlouvy zjistila skutečné náklady na rekonstrukci předmětné nemovitosti (16 milionů korun) a žalovaní pak z důvodu neposkytnutí úvěru neměli dostatek financí na doplacení kupní ceny. Předně lze pro stručnost odkázat na odst. 13 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně, kde nalézací soud jednoznačně vyvrací tvrzení žalovaných, že o technickém stavu kupované nemovitosti žalovaní nevěděli, resp. že jim byl žalobkyní zatajen. Součástí videa – nabídky předmětné nemovitosti prezentované realitním makléřem je výslovné sdělení, že nemovitost je určena k rekonstrukci. Tomu, podle zjištění soudu, odpovídala i nabízená kupní cena. Žalovaní pak ještě před uzavřením kupní smlouvy ze dne , datum, absolvovali dvě prohlídky na místě samém, z nichž muselo být i laicky zřejmé, že náklady na rekonstrukci budou značné (viz skutková zjištění obsažená v odst. 5 rozsudku – v přední stěně budovy byly USB desky místo oken, utržené podhledy, narušené příčky, zadní (dvorní) část byla bez oken a s provizorními dveřmi, kuchyň zcela chybí). Rovněž nejpozději při druhé prohlídce bylo výslovně řečeno, že dům je po výbuchu plynu (viz výpověď jednatele žalobkyně , jméno FO, ). Není tedy rozhodné, zda projektová dokumentace k nemovitosti byla žalovaným fyzicky předána až po podpisu kupní smlouvy, neboť ve smyslu § 4 o. z. je možné od kupujících očekávat, že se před uzavřením kupní smlouvy na nemovitost určenou k rekonstrukci alespoň rámcově pokusí odhadnout náklady na tuto rekonstrukci, a to tím spíše, závisí-li na výši těchto nákladů mj. též financování úhrady kupní ceny (získání hypotečního úvěru kupujícími). Nezískání úvěru od banky, z nějž žalovaní zamýšleli uhradit doplatek kupní ceny, pak nemůže zakládat nemožnost plnění ve smyslu § 580 odst. 2 o. z., jak dovozují žalovaní, neboť nejde o nemožnost objektivní (tj. nemožnost pro každého) a zároveň ani o nemožnost danou od počátku[footnoteRef:1]. Žalovanými tvrzená skutečnost, že snad realitní makléř (tj. 3. strana, osoba odlišná od žalobkyně) nedůvodně nevrátil žalovaným blokační úhradu ve výši 240 000 Kč, nelze přičítat k tíži žalobkyně a ani z toho dovozovat postup rozporný s dobrými mravy, zásadou poctivosti či zneužití práva z její strany.[footnoteRef:2] [1: blíže viz např. § 580 [Důvody neplatnosti]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2024 ] [, právnická osoba, závazkům stran plynoucím z rezervační smlouvy navíc ani nebylo před nalézacím soudem navrženo (a tedy ani prováděno) žádné dokazování.]

10. K odvolacím námitkám žalovaných vztahujícím se k moderaci smluvní pokuty uvádí odvolací soud následující. Jak vyložil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 (viz odst. 66 odůvodnění), postup soudu při úvahách o návrhu na moderaci smluvní pokuty podle § 2051 o. z. by měl být následující: Soud nejprve při využití interpretačních pravidel stanovených v § 555 a násl. o. z. zjistí, jakou funkci měla smluvní pokuta plnit. Poté se zabývá konkrétními okolnostmi s přihlédnutím ke zjištěné funkci smluvní pokuty. Zřetel přitom vezme na všechny okolnosti konkrétního případu, přičemž zohlední nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, nýbrž též okolnosti, které byly dány při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti nastalé později, mají-li v samotném porušení smluvní povinnosti původ. Na základě těchto okolností zodpoví otázku, zda výše smluvní pokuty je přiměřená vzhledem k věřitelovým zájmům, které byly narušeny v důsledku porušení smluvní povinnosti a měly být smluvní pokutou chráněny. Dospěje-li soud v předchozím kroku k závěru, že smluvní pokuta není nepřiměřená, případně nepodaří-li se mu na základě provedeného dokazování objasnit rozsah následků porušené smluvní povinnosti ve sféře věřitele, aby mohl učinit právní závěr o nepřiměřenosti nároku ze smluvní pokuty, nemůže nárok věřitele na smluvní pokutu snížit. V opačném případě soud ve třetím kroku sníží smluvní pokutu na přiměřenou výši (spravedlivou in concreto) se zřetelem k těm funkcím, které má plnit, a s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti. Je přitom limitován výší škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením povinnosti, na kterou se smluvní pokuta vztahuje.

11. Soud I. stupně přitom, podle názoru odvolacího soudu, uvedený postup při svém rozhodnutí reflektoval. Z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že kupní smlouvu sepisovalo právní oddělení realitní kanceláře (viz odst. 5 rozsudku), nelze tedy uvažovat o tom (a nebylo by tedy ani účelné) zjišťovat, jakou konkrétní funkci měla plnit sjednaná smluvní pokuta podle individuální vůle stran, když šlo o smlouvu zjevně předpřipravenou, standardizovanou. Soud I. stupně proto správně vyšel z obecných funkcí smluvní pokuty (viz odst. 14), s tím, že v případě smluvní pokuty za nezaplacení (části) kupní ceny u prodeje nemovitosti je zásadní její funkce preventivní a funkce sankční (oproti funkci paušalizační). Tomu ostatně odpovídá i vyjádření svědka , jméno FO, (realitního makléře), který při svém výslechu dne , datum, ve vztahu k smluvní pokutě uvedl, že „v našem oboru je třeba zajistit, aby smlouva byla naplněna“. Zcela správně pak nalézací soud uzavřel, že smluvní pokuta ve výši 5 % z celkové kupní ceny není – s ohledem na konkrétní okolnosti věci - nepřiměřená (blíže viz odst. 15 rozsudku), neboť otázka, zda žalobkyni vznikla či nevznikla odstoupením od smlouvy škoda, nebyla, s ohledem na shora uvedené, podstatná. Podstatnými v tomto směru pak nejsou ani ekonomické možnosti žalovaných.

12. Z důvodů shora uvedených odvolací soud rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.), a to včetně výroků II a III o nákladech řízení, když tyto byly uloženy k úhradě zcela neúspěšným žalovaným (§ 142 odst. 1 o. s. ř.) a vzhledem k obsahu spisu byly i správně vyčísleny.

13. O náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II) rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, která byla v odvolacím řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 26 601 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 6 odst. 1 a § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“), z tarifní hodnoty ve výši 300 000 Kč, přičemž odměna za jeden úkon právní služby činí 9 500 Kč. Advokát ve věci vykonal 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání ze dne , datum, a účast u jednání odvolacího soudu dne , datum, ). Advokát má dále právo na náhradu dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč v souladu s § 13 odst. 4 a. t. Žalobkyni rovněž náleží cestovné ve výši 1 584,50 Kč za cestu právního zástupce k jednání odvolacího soudu dne , datum, na trase , adresa, a zpět (204 km) osobním automobilem s kombinovanou spotřebou motorové nafty 5,6 l/100 km při ceně pohonných hmot a sazbě základní náhrady dle vyhlášky Ministerstva práce a sociálních věcí č. 398/2023 Sb. a dále náhrada promeškaného času za 8 půlhodin, tj. v částce 800 Kč podle § 12 odst. 3 a. t. Daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 21 984,50 Kč činí 4 616,70 Kč. Náklady odvolacího řízení byli žalovaní zavázáni zaplatit žalobkyni ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), k rukám jejího zástupce – advokáta (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).