21 Co 30/2026

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Michala Kadlečka a soudců Mgr. Kláry Cáskové a JUDr. Leoše Nováka ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným: 1) Jméno žalované A, narozený Datum narození žalované A adresou trvalého pobytu Anonymizováno 2) Jméno žalované B, narozený Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B 3) Jméno žalované C, narozená Datum narození žalované C bytem Adresa žalované C 4) Jméno žalované A, narozený Datum narození žalované D bytem Adresa žalované B všichni zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o vyklizení nemovitosti o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Břeclavi ze dne 13. 5. 2025, č. j. 5 C 17/2023-148,

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I potvrzuje.

II. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku II mění tak, že žalovaní 1) až 4) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně Anonymizováno Kč k rukám zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaní 1) až 4) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení Anonymizováno Kč k rukám zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným 1) až 4) povinnost vyklidit nemovitosti - pozemek parc. č. St Anonymizováno o výměře Anonymizováno m2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba adresa, č. p. Anonymizováno, rod. dům pozemek parc. č. St Anonymizováno o výměře Anonymizováno m2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č. p. / č. e., jiná St. pozemek parc. č. Anonymizováno o výměře Anonymizováno m2 ostatní plocha, jiná plocha, vše zapsané na LV č. Anonymizováno pro obec a k. ú. adresa, a to vše vyklizené předat žalobci do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Výrokem II soud rozhodl o povinnosti žalovaných 1) až 4) zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku Anonymizováno Kč.

2. Proti rozsudku podali odvolání všichni žalovaní. Namítli, že soud I. stupně pochybil, když neprovedl jimi navržené důkazy (zejména výslech svědkyň jméno FO a jméno FO), které měly prokázat, že právní předchůdkyně žalobce uzavřela s žalovanými ústní dohodu o převodu nemovitosti na žalovanou 3), a že žalovaní investovali do oprav a údržby uvedených nemovitostí značné prostředky. Soud I. stupně dále pochybil, pokud uvedl, že žalovaní 2) až 4) užívali předmětné nemovitosti bez právního důvodu. Právní předchůdkyně žalobce však o užívání nemovitostí žalovanými a o jejich pozici jako nájemníků věděla, přičemž nikdy neprojevila vůli směřující k jejich vykázání z domu.

3. Žalobce pokládá rozsudek soudu I. stupně za věcně správný. Uvedl, že odvolací důvody namítané žalovanými jsou pro výsledek sporu o vyklizení irrelevantní. Pro platnost dohody o převodu nemovité věci i pro ujednání o předkupním právu k nemovitosti je obligatorně vyžadována písemná forma. Existence jakékoliv ústní dohody tedy nemůže založit právní titul k užívání či vlastnictví nemovitosti. Námitky týkající se investic jsou pak zcela mimo rámec tohoto řízení.

4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovanými subjekty (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – u jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných není důvodné.

5. Z obsahu spisu se podává, že žalobce je vlastníkem nemovitostí, jejichž vyklizení se domáhá v tomto řízení. Žalobce předmětné nemovitosti nabyl na základě kupní smlouvy od původní žalobkyně jméno FO (viz též usnesení Krajského soudu v Anonymizováno ze dne datum, č. j. Anonymizováno). Mezi účastníky je nesporné, že žalovaní 1) až 4) předmětné nemovitosti užívají. Spornou byla zejména otázka, zda žalovaní disponují právním titulem k užívání předmětných nemovitostí, či nikoliv. Z dokazování provedeného soudem I. stupně bylo zjištěno (vše viz odst. 9 až 14 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně), že posledním doloženým právním titulem k užívání nemovitosti ze strany žalovaných byl dodatek k nájemní smlouvě ze dne datum, který uzavřela jméno FO (původní vlastnice předmětných nemovitostí) jako pronajímatelka nemovitosti na straně jedné a na straně druhé žalovaný 4) spolu se svou již zesnulou manželkou jméno FO jako nájemci. Předmětem nájmu byl dům č. p. Anonymizováno na adresa v obci adresa, nájem byl sjednán na dobu určitou od datum do datum. Dopisem ze dne datum právní předchůdkyně žalobce, paní jméno FO sdělila žalovanému 1), že nemá zájem, aby došlo ke „znovu uzavření“ smlouvy o užívání domu na základě nájemní smlouvy končící dnem datum. Současně žalovaného vyzvala, aby dům vyklidil ke dni datum. Dopisem ze dne datum jméno FO sdělila žalovaným 1) až 4), že nemá zájem, aby došlo ke „znovu uzavření“ smlouvy o užívání domu na základě nájemní smlouvy končící dne datum. Současně je vyzvala, aby dům vyklidili ke dni datum. Z podacích lístků ze dne datum soud zjistil, že uvedené výzvy byly doručeny do sféry každého z žalovaných nejpozději dne datum. Předžalobní výzvou ze dne datum jméno FO vyzvala jednotlivě každého z žalovaných k neprodlenému vyklizení a předaní domu nejpozději do datum.

6. Podle § 1042 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

7. V souladu s § 560 o. z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

8. Podle § 1105 o. z. převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

9. V souladu s § 2202 odst. 1 o. z. lze pronajmout věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.

10. Podle § 2237 o. z. smlouva (o nájmu bytu a nájmu domu) vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

11. V souladu s § 2272 odst. 1 o. z. mu nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.

12. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

13. V souladu s § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

14. Odvolací soud po přezkumu rozsudku soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo, dospěl k závěru, že soud I. stupně správně zjištěný skutkový stav (viz shora odst. 5) zcela správně právně posoudil. Na odůvodnění obsažené v odst. 31 až 35 rozsudku soudu I. stupně odvolací soud pro stručnost odkazuje.

15. Žalobce jako vlastník předmětných nemovitostí se v tomto řízení domáhá ochrany svého vlastnického práva proti žalovaným, kteří jeho věc užívají, přičemž soud I. stupně správně uzavřel, že žalovaní věc užívají neoprávněně. Obrana žalovaných, že nájemní vztah trvá, jelikož ve smyslu § 2285 o. z. mělo dojít k prodloužení nájemní smlouvy vzniklé na základě dodatku ze dne datum, nemohla být důvodná, neboť tehdejší vlastnice předmětných nemovitostí jméno FO řádně a včas (dopisem ze dne datum a výzvou ze dne datum) oznámila jak nájemci (žalovanému 4), tak i členům jeho domácnosti (žalovaným 1) až 3), že nemá zájem na pokračování nájemní vztahu a vyzvala je, by nemovitost opustili.

16. K námitce, že soud I. stupně neprovedl jimi navrhované dokazování (účastnickými výpověďmi žalovaných, výslechem svědkyň jméno FO a jméno FO), odvolací soud uvádí, že tento postup byl zcela správný a souladný se zásadou procesní ekonomie. Ani pokud by uvedené důkazy podpořily tvrzení žalovaných, že s nimi předchůdkyně žalobce uzavřela ústní dohodu o převodu nemovitostí na žalovanou 3), tato obrana žalovaných nemohla vést k jejich procesnímu úspěchu (tj. k zamítnutí žaloby). Jak uvedl již soud I. stupně, forma smlouvy o převodu nemovitostí je obligatorně písemná (§ 560 o. z.); k převodu nemovitostí pak v souladu s § 1105 o. z. dochází až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jelikož žalovaní ani netvrdili, že by s právní předchůdkyní žalobce uzavřeli (jakoukoliv) písemnou smlouvu o převodu nemovitostí, nemohou být na základě této smlouvy vlastníky předmětných nemovitostí. Žalovaní zároveň netvrdili, že by obsahem jimi uváděné ústní dohody uzavřené s právní předchůdkyní žalobce bylo (též) právo předmětné nemovitosti užívat. Samotný fakt, že právní předchůdkyně žalobce věděla o tom, že nemovitost spolu s žalovaným 4) užívají též žalovaní 1) až 3) jako členové jeho domácnosti, a že jméno FO žalované 1) až 3) před ukončením nájemního vztahu žalovaného 4) (tj. dříve než před koncem roku Anonymizováno) nevyzývala k vyklizení předmětných nemovitostí, nezakládá žalovaným 1) až 3) samostatný titul k bydlení. Právní titul žalovaného 4) přitom skončil uplynutím doby určité sjednané v nájemní smlouvě, tj. ke dni datum.

17. Jelikož tedy soud I. stupně správně dovodil, že žalovaní od datum doposud užívají nemovitosti žalobce bez právního důvodu, odvolací soud rozsudek soudu I. stupně ve výroku I jako věcně správný ve smyslu § 219 o. s. ř. potvrdil.

18. Pokud se týká nákladů řízení, odvolací soud změnil rozsudek soudu I. stupně ve výroku II, neboť náklady, které nalézací soud v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. uložil k úhradě žalovaným, nebyly správně vyčísleny. Náklady žalobce vzniklé před soudem I. stupně jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem, náklady nezastoupeného účastníka ve smyslu vyhl. č. 254/2015 Sb. a náklady právního zastoupení žalobce. Žalobce nebyl při sepisu předžalobní výzvy, žaloby a sepisu repliky ze dne datum zastoupen advokátem, za každý z těchto úkonů mu tedy náleží částka Anonymizováno Kč ve smyslu vyhl. č. 254/2015 Sb., celkem tedy Anonymizováno Kč (Anonymizováno Kč). Od převzetí právního zastoupení žalobce advokátem náleží žalobci náhrada nákladů právního zastoupení žalobce podle vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“)., ve znění účinném do 31. 12. 2024 v hodnotě odměny za jeden úkon právní služby po Anonymizováno (§ 9 odst. 1 a. t.), a to za jeden úkon - převzetí a přípravu právního zastoupení. Za vyjádření k návrhu žalovaných na přerušení řízení a procesní návrh na připuštění změny žalobce přísluší žalobci náhrada jedné poloviny mimosmluvní odměny zastoupení, tj. v hodnotě Anonymizováno Kč za jeden úkon právní služby (§ 9 odst. 1 a. t. ve spojení s § 11 odst. 2 a. t.), tj. Anonymizováno Kč (Anonymizováno Kč). Za uvedené 3 úkony právní služby žalobci v souladu s § 13 odst. 4 a. t. přísluší náhrada po Anonymizováno Kč, tj. Anonymizováno Kč.

19. Za účinnosti vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění účinném od 1. 1. 2025 (po zvýšení tarifních odměn) podal právní zástupce žalobce vyjádření k odvolání žalovaných proti usnesení o připuštění změny žalobce, za tento úkon mu tedy náleží odměna ve výši jedné poloviny tarifní hodnoty, tj. Anonymizováno Kč (§ 9 odst. 1 a. t. ve spojení s § 11 odst. 2 a. t.). Dále žalobci přísluší náhrada odměny za účast právního zástupce u jednání Okresního soudu v adresa dne datum v rozsahu nepřevyšujícím 2 hodiny, tj. Anonymizováno Kč. Za uvedené 2 úkony právní služby žalobci v souladu s § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném po 1. 1. 2025 přísluší náhrada hotových výdajů po Anonymizováno Kč, tj. Anonymizováno Kč. Žalobce má v souladu s § 14 odst. 3 a. t. rovněž právo na náhradu promeškaného času za cestu k a z jednání Okresního soudu v adresa dne datum v rozsahu Anonymizováno půlhodin á 150 Kč (celkem tedy Anonymizováno Kč) a náhradu cestovného, a to za cestu osobním automobilem s průměrnou spotřebou BA 8,0 l/100 km a při ceně pohonných hmot a sazbě základní náhrady podle vyhl. č. 475/2024 Sb., na trase adresa a zpět (2x Anonymizováno km), tj. celkem Anonymizováno Kč; za cestu vlakem na trase adresa a zpět náleží žalobci náhrada v doložené ceně 2x Anonymizováno Kč, tj. Anonymizováno Kč. Náklady právního zastoupení před soudem I. stupně v celkové výši Anonymizováno Kč jsou navýšeny o 21% DPH (Anonymizováno Kč), celkem tedy činí Anonymizováno Kč; k těmto nákladům žalobce pak bylo nutno přičíst Anonymizováno Kč na zaplaceném soudním poplatku (výrok II rozsudku).

20. Výrokem III odvolací soud ve smyslu § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. uložil žalovaným, aby plně úspěšnému žalobci společně a nerozdílně uhradili náklady odvolacího řízení. Náklady právního zastoupení žalobce spočívají v odměně advokáta za dva úkony právní služby po Anonymizováno Kč (§ 9 odst. 1 a. t.), a to za vyjádření k odvolání a účast u jednání Krajského soudu v Brně dne datum, tj. Anonymizováno Kč (anonymizováno Kč). Žalobci dále v souladu s § 13 odst. 4 a. t. přísluší náhrada hotových výdajů advokáta za uvedené dva úkony právní služby (2 x Anonymizováno Kč), tj. Anonymizováno Kč, dohromady tedy náklady právního zastoupení činí Anonymizováno Kč. Náklady právního zastoupení žalobce jsou navýšeny o 21% DPH, tj. celkem Anonymizováno Anonymizováno Kč. Proti tomuto rozsudku je dovolání přípustné za předpokladu, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává k Nejvyššímu soudu prostřednictvím soudu, který rozhodoval ve věci v prvním stupni, ve lhůtě do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí / exekuci.