49 Co 172/2023

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Moniky Kyselové a soudců Mgr. Pavly Kohoutkové a JUDr. Jiřího Handlara ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupené advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Anonymizováno - Jméno žalovaného ., IČ: IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupenému advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o 50.000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Břeclavi ze dne 20. 4. 2023, č. j. 5 C 163/202182,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 3.400 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokátky , Jméno advokátky, .

1. Rozsudkem soudu I. stupně bylo rozhodnuto, že se zamítá žaloba, aby soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 50.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 50.000 Kč od 20. 5. 2021 do zaplacení (výrok I.), a že žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 13.600 Kč k rukám jeho zástupkyně (výrok II.).

2. Soud takto rozhodl o žalobě odůvodněné tím, že žalobkyně uzavřela se žalovaným dne 18. 1. 2017 dohodu o rezervaci nemovitostí (dále také „dohoda o rezervaci“), že složila rezervační zálohu ve výši 50.000 Kč, která měla být součástí kupní ceny, že uzavřela se společností , právnická osoba, (dále také „budoucí prodávající“) jako vlastníkem nemovitostí dne 20. 2. 2017 smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále také „budoucí smlouva“), že splnila všechny podmínky budoucí smlouvy a uhradila budoucímu prodávajícímu další část kupní ceny ve výši 349.816 Kč a že dopisem ze dne 10. 11. 2020 odstoupila od budoucí smlouvy z důvodů na straně budoucího prodávajícího. Vzhledem k tomu, že nebyl naplněn předmět dohody o rezervaci z důvodu na straně budoucího prodávajícího, tedy klienta žalovaného, má žalobkyně právo na vrácení uhrazené rezervační zálohy ve výši 50.000 Kč podle článku 4.2 dohody o rezervaci, případně z důvodu bezdůvodného obohacení.

3. Soud vyšel ze zjištění, že mezi žalobkyní jako zájemkyní a žalovaným jako zprostředkovatelem byla dne 18. 1. 2017 uzavřena dohoda o rezervaci v dohodě specifikovaných nemovitostí. V čl. I. odst. 1.1. dohody o rezervaci je předmět dohody vymezen jako závazek žalovaného obstarat žalobkyni uzavření kupní smlouvy, v dalších částech dohody je však ohledně předmětu dohody uvedeno nejen uzavření kupní smlouvy, ale rovněž uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (např. v čl. II. odst. 2.3., čl. III. odst. 3.2., odst. 3.3., odst. 3.4., čl. IV. odst. 4.1. a zejména v čl. V., kterým je stanovena doba trvání dohody, a to do podpisu smlouvy o budoucí kupní smlouvě). Budoucí kupní smlouva byla následně uzavřena dne 20. 2. 2017 mezi žalobkyní jako budoucí kupující a společností , právnická osoba, jako budoucím prodávajícím. Celková kupní cena nemovitostí byla sjednána částkou 1.068.500 Kč, část kupní ceny ve výši 320.550 Kč byla žalobkyní uhrazena před podpisem smlouvy a doplatek kupní ceny ve výši 697.950 Kč se zavázala uhradit po kolaudaci a po podpisu kupní smlouvy. Žalobkyně zaplatila žalovanému částku ve výši 50.000 Kč a žalovaný ji právě jako část kupní ceny předal budoucímu prodávajícímu. Uzavřením budoucí smlouvy byl splněn závazek žalovaného, ke kterému se dohodou o rezervaci zavázal. Podpisem budoucí smlouvy byl účel dohody o rezervaci naplněn a dohoda tímto byla podle čl. V. ukončena. Žalobkyně od budoucí kupní smlouvy odstoupila dopisem ze dne 10. 11. 2020 a toto odstoupení bylo budoucím prodávajícím akceptováno. Soud dospěl k závěru, že žalovaný není ve věci pasivně legitimován. Rezervační záloha ve výši 50.000 Kč, kterou žalovaný od žalobkyně na základě rezervační dohody přijal, byla zaplacena jako součást kupní ceny a byla žalovaným předána společnosti , právnická osoba, (budoucímu prodávajícímu). Skutečnost, že žalobkyně následně od budoucí kupní smlouvy odstoupila, nezakládá žalovanému povinnost vrátit složenou rezervační zálohu. Soud odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2020, sp. zn. 33 Cdo 5501/2017, podle něhož dojde-li k odstoupení od kupní smlouvy, jejíž uzavření bylo zprostředkováno, je osobou, jež je povinna vrátit kupujícímu částku, kterou složil u zprostředkovatele jako rezervační zálohu a která byla započtena na kupní cenu, prodávající bez ohledu na to, že si ji na základě ujednání s prodávajícím ponechal zprostředkovatel jako provizi. Také v projednávané věci byla zaplacená rezervační úhrada uhrazena budoucímu prodávajícímu a započtena na kupní cenu; tímto okamžikem tuto částku budoucí prodávající získal a došlo ke splnění závazku žalobkyně zaplatit mu tuto část kupní ceny. Došlo-li následně ze strany budoucího kupujícího (žalobkyně) k odstoupení od budoucí kupní smlouvy, mají strany povinny vrátit si poskytnutá plnění, proto měl částku 50.000 Kč žalobkyni vydat budoucí prodávající. Důsledkem odstoupení od budoucí kupní smlouvy není obnovení práv a povinností z dohody o rezervaci, která zanikla v okamžiku, kdy byla uzavřena budoucí kupní smlouva. Žalovaný není povinen vrátit žalobkyni zaplacenou zálohu ani z důvodu bezdůvodného obohacení, protože si zálohu neponechal a předal ji budoucímu prodávajícímu jako součást kupní ceny.

4. Proti rozsudku soudu I. stupně podala žalobkyně odvolání. Namítla, že dohoda o rezervaci byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovaným a budoucí kupní smlouva mezi žalobkyní a budoucím prodávajícím, každá z těchto smluv zavazovala pouze účastníky mezi sebou navzájem. Pokud tedy žalovaný předal zaplacenou provizi budoucímu prodávajícímu, nemá tato skutečnost žádný význam ve vztahu k žalobkyni. Předmětem dohody o rezervaci bylo zprostředkování uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní a budoucím prodávajícím, a to hned v čl. I. odst. 1.

1. Pokud soud dále dovozoval, že v dalších článcích se hovoří rovněž o uzavření smlouvy budoucí kupní, je to zcela irelevantní. Dohodu o rezervaci připravoval žalovaný, který ji učinil nesrozumitelnou a umožňující více výkladů, což nemůže jít k tíži žalobkyně, která byla v předmětném vztahu spotřebitelem. Žalovaný byl schovatelem provize, tj. částky 50.000 Kč, která se měla teprve v budoucnu započíst na kupní cenu (takřka totožný případ řešil Nejvyšší soud v usnesení 33 Cdo 2114/2022 ze dne 24.11.2022, ve kterém dospěl k závěru, že realitní kancelář je v takovém případě pasivně legitimována). Budoucí prodávající byl klientem žalovaného, kterému na něm vzniká regresní nárok. Z žádné skutečnosti ale nevyplývá, že by se žalobkyně mohla uvedené částky domáhat po budoucím prodávajícím. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobě vyhověl.

5. Odvolací soud po zjištění, že objektivně i subjektivně přípustné odvolání žalobkyně (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.) bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), a ze způsobilých odvolacích důvodů, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně i řízení předcházející jeho vydání (§ 206 odst. 3, § 212, § 212a o. s. ř.) a dospěl k následujícím závěrům.

6. Předmětem řízení je nárok žalobkyně na zaplacení (vrácení) částky 50.000 Kč, kterou žalobkyně žalovanému předala na základě dohody o rezervaci nemovitostí, tato částka měla být použita na úhradu kupní ceny nemovitostí. Žalobkyně následně uzavřela s budoucím prodávajícím budoucí kupní smlouvu na nemovitosti, k uzavření vlastní kupní smlouvy na nemovitosti však nedošlo, protože žalobkyně od budoucí kupní smlouvy odstoupila.

7. Ze skutkových zjištění soudu I. stupně (která mají oporu v provedeném dokazování a mezi účastníky nejsou sporná) plyne, že žalobkyně uzavřela se žalovaným dne 18. 1. 2017 dohodu o rezervaci nemovitostí, že složila rezervační zálohu ve výši 50.000 Kč, která měla být součástí kupní ceny, že uzavřela s budoucím prodávajícím jako vlastníkem nemovitostí dne 20. 2. 2017 budoucí kupní smlouvu, že žalovaný částku 50.000 Kč jako část kupní ceny předal budoucímu prodávajícímu, že žalobkyně od budoucí kupní smlouvy odstoupila dopisem ze dne 10. 11. 2020 z důvodů na straně budoucího prodávajícího a že částka 50.000 Kč nebyla mezi žalobkyní a budoucím prodávajícím vypořádána.

8. V dohodě o rezervaci se žalobkyně a žalovaný dohodli, že žalovaný obstará pro žalobkyni uzavření kupní smlouvy o koupi specifikovaných nemovitostí (čl. 1.1.), dohodli se na podstatných náležitostech kupní smlouvy, resp. smlouvy pro uzavření budoucí kupní smlouvy (čl. 2.3.), žalobkyně se zavázala uzavřít během trvání platnosti dohody o rezervaci smlouvu, jejímž předmětem bude koupě nebo budoucí koupě nemovitostí (čl. 3.2.), dále se zavázala uzavřít s majitelem nemovitostí budoucí kupní smlouvu a poté kupní smlouvu nebo uzavřít přímo kupní smlouvu (čl. 3.3.), pro případ, že dojde k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí i po sjednaném termínu, měla být rezervační záloha zúčtována jako část kupní ceny (čl. 3.4). Dohoda o rezervaci byla uzavřena na dobu určitou do podpisu smlouvy smlouvě budoucí kupní (čl. V.).

9. Ohledně kupní ceny bylo v dohodě o rezervaci sjednáno, že cena nemovitosti činí 1.068.500 Kč a bude uhrazena: rezervace ve výši 50.000 Kč byla uhrazena, třetina kupní ceny bude uhrazena převodem na účet prodávajícího a zbývající část kupní ceny dle podmínek ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, popř. v kupní smlouvě (čl. 4.1.). V budoucí kupní smlouvě bylo sjednáno, že kupní cena činí 1.068.500 Kč, žalobkyně byla povinna zálohu ve výši 320.550 Kč uhradit před uzavřením kupní smlouvy a doplatek ve výši 697.950 Kč po podpisu kupní smlouvy (čl. II.3. budoucí kupní smlouvy a čl. III. kupní smlouvy obsažené v budoucí kupní smlouvě).

10. Odvolací soud se po zhodnocení okolností projednávané věci ztotožnil se závěrem soudu I. stupně, že pokud žalovaný předal budoucímu prodávajícímu (společnosti , právnická osoba, ) uhrazenou rezervační zálohu ve výši 50.000 Kč, jednalo se o placení zálohy na kupní cenu podle budoucí kupní smlouvy (tj. o plnění povinnosti žalobkyně vůči budoucímu prodávajícímu), žalobkyně proto není oprávněna požadovat tuto částku zpět po žalovaném.

11. Z ujednání o kupní ceně v dohodě o rezervaci i v budoucí kupní smlouvě plyne, že kupní cena činila 1.068.500 Kč, v budoucí kupní smlouvě byla sjednána záloha 320.550 Kč a doplatek kupní ceny 697.950 Kč. Vzhledem k tomu, že součet takto sjednané zálohy a doplatku kupní ceny činí částku 1.018.500 Kč, tj. o 50.000 Kč méně, než činila sjednaná kupní cena, je zřejmé, že strany při uzavření budoucí kupní smlouvy počítaly s tím, že rezervační záloha bude použita na úhradu části kupní ceny, resp. části zálohy na kupní cenu. Nikdo jiný než žalovaný, kterému byla částka 50.000 Kč dříve předána, nemohl tuto částku budoucímu prodávajícímu za tímto účelem poskytnout. Stejně tak lze dovodit, že pokud podle budoucí kupní smlouvy měl být po uzavření kupní smlouvy zaplacen již pouze doplatek ve výši 697.950 Kč, pak měla být před uzavřením kupní smlouvy, tj. zálohově, uhrazena celá zbývající část zahrnující i částku 50.000 Kč poskytnutou žalovanému jako rezervační záloha.

12. Odvolací soud nesdílí názor žalobkyně, že po uzavření budoucí kupní smlouvy měl žalovaný ohledně rezervační zálohy postavení schovatele a že měl zálohu předat budoucímu prodávajícímu až po uzavření kupní smlouvy. Žalovaný byl podle dohody o rezervaci povinen pro žalobkyni provádět pouze zprostředkovatelskou činnost (čl. 1.1.), čemuž plně odpovídá i další ujednání, podle něhož byla dohoda uzavřena „do podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní“ (čl. V.). Po uzavření budoucí kupní smlouvy měl vztah účastníků založený rezervační smlouvou zaniknout, což plně koresponduje i povaze závazku žalovaného provádět pro žalobkyni zprostředkovatelskou činnost, pro kterou po uzavření budoucí kupní smlouvy již dále nebylo místo (další postup byl otázkou realizace vztahu založeného budoucí kupní smlouvou, a tedy i záležitostí žalobkyně a budoucího prodávajícího).

13. Pokud tedy žalovaný po uzavření budoucí kupní smlouvy a ukončení zprostředkovatelské činnosti pro žalobkyni poskytl budoucímu prodávajícímu částku 50.000 Kč za účelem úhrady zálohy kupní ceny (jejíž úhradu budoucí kupní smlouva předpokládala), postupoval zcela v intencích výše uvedených smluvních ujednání i s povahou vlastní zprostředkovatelské činnosti. Takové plnění představovalo plnění věřiteli (budoucímu prodávajícímu) třetí osobou (žalovaným) se souhlasem dlužníka (žalobkyně) a vedlo ke splnění závazku žalobkyně uhradit budoucímu prodávajícímu zálohu na kupní cenu podle budoucí kupní smlouvy (srov. § 1936 odst. 1 o. z.).

14. Důvodná není námitka žalobkyně, že dohoda o rezervaci byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovaným a budoucí kupní smlouva mezi žalobkyní a budoucím prodávajícím, proto mezi těmito osobami existovaly samostatné právní vztahy a plnění provize žalovaným budoucímu prodávajícímu nemá význam ve vztahu k žalobkyni. Skutečnost, že dohoda o rezervaci a budoucí kupní smlouva založily mezi jejich stranami samostatné vztahy, nemá žádný vliv na závěr, že plnění žalovaného jako třetí osoby mělo za následek splnění závazku žalobkyně vůči budoucímu prodávajícímu a způsobilo splnění závazku žalobkyně vůči budoucímu prodávajícímu (stejně jako ve všech ostatních případech, kdy třetí osoba splní za dlužníka jeho dluh, jak uvedeno výše).

15. Stejně tak není důvodná námitka, že předmětem dohody o rezervaci bylo zprostředkování uzavření kupní smlouvy, nikoli budoucí kupní smlouvy, takže až do uzavření kupní smlouvy si žalovaný měl rezervační zálohu ponechat.

16. Předně je třeba uvést, že při výkladu dohody o rezervaci nelze posuzovat jednotlivá ujednání izolovaně, naopak je nutno zohlednit celý obsah dohody. V dohodě je sice v čl. 1.1. uvedeno, že žalovaný obstará pro žalobkyni uzavření (pouze) „kupní smlouvy“, v řadě dalších případů však dohoda používá pojem „kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě“ (např. čl. 2.3., 3.2., 3.3., 3.4., 3.7., 3.8.) a v dalších případech se hovoří pouze o „smlouvě o budoucí kupní smlouvě“ (např. čl. 4.

1. či V.). Uvedená úprava zcela odpovídá povaze zprostředkovatelské činnosti, jejíž smyl a účel může být naplněn jak uzavřením kupní smlouvy, tak i smlouvy o budoucí kupní smlouvě, a byla potvrzena i následným jednáním stran, kdy po uzavření budoucí kupní smlouvy již žalovaný pro žalobkyni žádnou další zprostředkovatelskou činnost nevykonával a žalobkyně po něm ani žádnou takovou činnost nepožadovala. Lze proto uzavřít, že závazek žalovaného směřoval ke zprostředkování kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě, po splnění toho závazku, k němuž došlo uzavřením budoucí kupní smlouvy dne 20. 2. 2017, zanikl i předmět činnosti žalovaného podle dohody, a proto neměl žalovaný důvod si rezervační zálohu ponechávat, ale použil ji na úhradu zálohy na kupní cenu podle budoucí kupní smlouvy.

17. Pouze pro úplnost odvolací soud dodává, že žalobkyně by nemohla být úspěšná ani v případě, pokud by platila její námitka, že předmětem dohody o rezervaci bylo skutečně zprostředkování pouze kupní smlouvy a že si měl žalovaný až uzavření kupní smlouvy rezervační zálohu ponechat. V takovém případě by platilo, že ke zprostředkování kupní smlouvy stále nedošlo, takže závazek žalovaného zprostředkovat kupní smlouvu stále trvá, proto by byl žalovaný stále oprávněn si ponechat rezervační zálohu a použít ji na úhradu kupní ceny až bude kupní smlouva uzavřena (žádný důvod ukončení dohody o rezervaci žalobkyně netvrdila, tvrdila pouze ukončení budoucí kupní smlouvy, která ale podle ní nemá na závazky žalovaného žádný vliv, protože se nezavázal zprostředkovat smlouvu o smlouvě budoucí, ale smlouvu kupní).

18. Z uvedených důvodů neobstojí ani námitka, že žalobkyně vystupovala jako spotřebitel, a proto by měl platit výklad dohody pro ni nejpříznivější. K této námitce je třeba uvést, že v daném případě s ohledem na výše uvedené nevznikají pochybnosti o významu dohody o rezervaci, takže není ve hře ani více výkladových variant, ze kterých by bylo možno použít tu pro žalobkyni příznivější, resp. nepříznivější (ostatně ani v případě, že by výklad zastávaný žalobkyní obstál, nevedl by, jak uvedeno výše, k výsledku pro žalobkyni příznivějšímu).

19. Neobstojí konečně ani poukaz na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2114/2022, ve kterém byla řešena zjevně skutkově odlišná situace, kdy podle rezervační smlouvy „jistota měla být použita buď jako součást kupní ceny v případě uzavření kupní smlouvy, v opačném případě měla být vrácena na základě písemné výzvy žalobcům“, nedošlo však k uzavření kupní smlouvy či jiné zprostředkované smlouvy směřující k převodu nemovitostí (smlouvy o smlouvě budoucí), ani k úhradě rezervační zálohy prodávajícímu, resp. budoucímu prodávajícímu, a naopak došlo k odstoupení od rezervační dohody (šlo tedy o situaci, kdy si realitní kancelář ponechala rezervační zálohu po odstoupení od rezervační smlouvy, zatímco v projednávané věci jde o situaci, kdy k ukončení dohody o rezervaci nedošlo a žalovaný zálohu předal budoucímu prodávajícímu na úhradu zálohy na kupní cenu podle uzavřené budoucí kupní smlouvy).

20. Ze všech výše uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.), a to včetně výroků o nákladech řízení, o jejichž náhradě soud rozhodl správně podle úspěchu ve věci podle § 142 odst. 1 o. s. ř. (výrok o náhradě nákladů řízení nebyl v odvolacím řízení zpochybněn).

21. V odvolacím řízení byl plně úspěšný žalovaný, který má právo na náhradu jeho nákladů (§ 142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o. s. ř.). Náklady žalovaného v odvolacím řízení zahrnují odměnu za zastupování advokátem za 1 úkon právní služby (vyjádření k odvolání), která podle § 7 bod 5 a § 8 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. činí 3.100 Kč a náhradu hotových výdajů zástupce žalovaného podle § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb. za 1 úkon právní služby ve výši 300 Kč, celkem tedy 3.400 Kč.