49 Co 181/2024

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Moniky Kyselové a soudců JUDr. Jiřího Handlara a Mgr. Zuzany Břízové ve věci žalobce: Jméno žalobce . IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného o vyklizení bytu, o odvolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 4. dubna 2024, č. j. 54 C 6/2024-35,

I. Rozsudek soudu I. stupně se mění tak, že žaloba, kterou se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovanému vyklidit byt č. , číslo, (podle původního číslování číslo , číslo, ) o velikosti 1 + 1 o výměře , číslo, m2, nacházející se v 1. nadzemním podlaží (2. patro) domu č. p. , číslo, na adrese , Adresa žalovaného, , který je součástí pozemku parc. č. , číslo, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsaném na LV č. , číslo, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

1. Rozsudkem soudu I. stupně bylo rozhodnuto o povinnosti žalovaného vyklidit byt specifikovaný ve výroku I. tohoto rozsudku (výrok I.) a zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 10 954 Kč (výrok II.).

2. Soud tak rozhodl o žalobě odůvodněné tím, že mezi právním předchůdcem žalobce a žalovaným byla uzavřena dne , datum, nájemní smlouva k bytu č. , číslo, o velikosti 1 + 1 o výměře , číslo, m2, nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží domu č. p. , číslo, , na adrese , Adresa žalovaného, (dále též jen „byt“). Žalobce nájemní smlouvu vypověděl výpovědí ze dne , datum, z důvodu porušování povinností žalovaného, jakožto nájemce, zvlášť závažným způsobem spočívajícím v prodlení žalovaného s úhradou více než tří měsíčních nájmů a záloh na služby spojených s nájmem splatných dne , datum, , , datum, , , datum, a , datum, . Žalobce zaslal žalovanému písemnou výpověď dne , datum, , ve výpovědi jej poučil dle § 2290 o. z. o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti a současně jej vyzval k vyklizení nemovitosti. Žalovaný svou povinnost vyklidit byt nesplnil.

3. Soud vyšel ze zjištění, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , číslo, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsáno na LV č. , číslo, vedeném u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobce byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva, na základě níž právní předchůdce žalobce přenechal žalovanému jako nájemci k užívání předmětný byt na dobu neurčitou od , datum, . Nájemné bylo sjednáno ve výši 2 925 Kč. Od , datum, pak nájemné činilo 4 492 Kč a zálohy na služby 342 Kč. Žalobce zaslal žalovanému výpověď z nájmu bytu z důvodu zvlášť závažného porušení nájemní smlouvy pro prodlení s úhradou nájemného, které bylo splatné dne , datum, , , datum, a , datum, . Současně jej vyzval k vyklizení bytu. Výpověď byla odeslána dne , datum, a dne , datum, byla zásilka uložena na poště. Žalovaný byl nejméně od , datum, v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby, přičemž k datu , datum, činil dluh 16 276,59 Kč, k datu , datum, činil dluh 28 262,59 Kč. Žalovaný byt nevyklidil ani po zaslání předžalobní výzvy ze dne , datum, .

4. Na základě takto zjištěného skutkového stavu za použití § 1040, § 2291 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) a § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) dospěl soud k závěru, že právo žalovaného užívat byt ve vlastnictví žalobce zaniklo doručením výpovědi ze dne , datum, , tj. dnem , datum, , kdy byla zásilka uložena na poště a připravena k vyzvednutí, tedy se dostala do dispozice žalovaného. Žalovanému nesvědčí žádné právo k užívání bytu, je tak povinen jej vyklidit. Na tomto nemůže ničeho změnit ani proklamace žalovaného, že dluh hodlá uhradit. S ohledem na úspěch žalobce ve sporu, uložil soud žalovanému nahradit žalobci náklady řízení, které mu vznikly.

5. Proti rozsudku soudu I. stupně podal žalovaný odvolání. Jeho námitka směřovala do nedostatku pasivní věcné legitimace na straně žalované, neboť dle žalovaného měl být účastníkem řízení rovněž , tituly před jménem, , jméno FO, , který se v říjnu 2019 stal členem jeho domácnosti, společně hospodařili a vedli společnou domácnost. Žalobce byl o této skutečnosti informován dopisem ze dne , datum, . Pokud řízení probíhalo bez přítomnosti , tituly před jménem, , jméno FO, , byla porušena zásada rovnosti účastníků řízení. Žalovaný z tohoto důvodu navrhl, aby soud rozhodoval za účasti , tituly před jménem, , jméno FO, .

6. Žalobce ve vyjádření k odvolání považoval rozsudek soudu I. stupně za správný, uvedl, že žalovaný dlužné nájemné neuhradil a nadále mu vzniká na nájemném a zálohách na služby dluh. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně potvrdil.

7. Odvolací soud po zjištění, že objektivně i subjektivně přípustné odvolání žalobce (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.) bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně i řízení předcházející jeho vydání (§ 212, § 212a o. s. ř.) a dospěl k následujícím závěrům.

8. Za správná považuje odvolací soud skutková zjištění soudu I. stupně týkající se existence nájemního vztahu mezi účastníky, zaslání výpovědi nájemní smlouvy ze dne , datum, žalobcem žalovanému, jejího doručení žalovanému, jakož i důvodů, pro něž byla výpověď z nájmu bytu dána, a odeslání výzvy k vyklizení nemovitosti před podáním žaloby. Soud I. stupně rovněž správně dospěl k závěru, že se žalobce podanou žalobou domáhá ochrany svého vlastnického práva před neoprávněným užíváním ze strany žalobce (§ 1040 o. z.).

9. Pro posouzení důvodnosti podané žaloby bylo nezbytné zjistit, zda žalovaný užívá nemovitost žalobce bez právního důvodu, tedy zda došlo k platnému skončení nájemního práva žalovaného výpovědí ze dne , datum, .

10. Dle § 2291 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (odstavec 1). Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (odst. 2). Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží (odst. 3).

11. Výpověď dle § 2291 odst. 1 o. z. má sankční charakter. Je přitom právem pronajímatel při zvlášť závažném porušení povinností nájemcem zvolit, zda nájemci dá výpověď podle § 2291 o. z. bez výpovědní doby, nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a/ s tříměsíční výpovědní dobou (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. 26 Cdo 4872/2017). , adresa, -li však pronajímatel výpověď bez výpovědní doby dle § 2291 odst. 1 o. z., musí s ohledem na následky s ní spojené („okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu) naplnit zvýšené požadavky, které občanský zákoník na toto právní jednání klade. Vedle náležitostí výpovědi jde především o podmínku zaslání výzvy nájemci k odstranění závadného chování v přiměřené době (tzv. předvýpovědní výzva). Následkem nedoručení této výzvy je nicotnost výpovědi (§ 554 o. z.).

12. V rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněném pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud dovodil, že pronajímatel může vypovědět nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinností podle § 2291 o. z. jen tehdy, vyzval-li předtím nájemce k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a ten přes výzvu od svého jednání neupustil. Výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi podle § 2291 o. z., nemusí být písemná, musí však obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Napraví-li nájemce své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. V rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. 26 Cdo 1377/2021, Nejvyšší soud doplnil, že má-li být nájemce podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzván k odstranění závadného chování spočívajícího v porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, musí k takovému porušení povinnosti dojít již v době podání výzvy a musí v ní být specifikováno. V rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. 26 Cdo 4713/2017, Nejvyšší soud dále vyložil, že z obsahu výzvy musí být zřejmé, že jde o výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu, a že dotčená výzva by měla mít obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu) i časovou souvislost s následnou výpovědí. Nejvyšší soud dále dospěl k závěru, že ustanovení § 2290 o. z. nebrání tomu, aby soud k neplatnosti či zdánlivosti výpovědi z nájmu bytu přihlédl i v jiném řízení (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. 26 Cdo 937/2021).

13. Soud I. stupně dospěl k závěru, že nájemní právo žalovanému zaniklo výpovědí ze dne , datum, , a to bez výpovědní doby. Z jeho rozhodnutí však nevyplývá, že by se zabýval otázkou, zda byly naplněny všechny zákonem stanovené předpoklady pro skončení nájemního práva tímto způsobem, tedy mimo jiné, zda byla splněna hmotněprávní podmínka k podání výpovědi v podobě zaslání výzvy žalovanému k odstranění závadného chování a stanovení přiměřené doby pro nápravu.

14. Žalobce v žalobě (ani později) k této otázce žádná tvrzení neuváděl a ani postupem dle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. nebyl soudem I. stupně k doplnění tvrzení vyzván. Odvolací soud proto postupem dle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. ve spojení s § 213b odst. 1 o. s. ř. vyzval žalobce k doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů týkajících se toho, zda a kdy vyzval žalovaného v souladu s § 2291 odst. 3 o. z. tzv. předvýpovědní výzvou, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, které se následně stalo důvodem výpovědi z nájmu bytu.

15. Žalobce v reakci na poučení dle § 118a odst. 1 o. s. ř. doplnil, že žalovaný byl e-mailovou komunikací mezi , jméno FO, , pověřenou pracovnicí společnosti , právnická osoba, , která ve prospěch žalobce zajišťovala správcovské služby, vyzván, aby odstranil své závadné jednání, a to konkrétně dne , datum, , , datum, , , datum, a , datum, , kdy byl informován o výši dluhu a vyzván k jeho okamžité úhradě. Žalobce poskytl žalovanému dostatečnou lhůtu k nápravě, když první výzva k úhradě nájemného mu byla zaslána již dne , datum, a výpověď z nájmu až dne , datum, . Zaslání výzvy prostřednictvím e-mailu považoval žalobce za dostatečné, neboť občanský zákoník písemnou formu u výzvy nevyžaduje.

16. Odvolací soud v souladu s § 213 odst. 1, 4 o. s. ř. doplnil dokazování e-mailovou komunikací mezi žalovaným a , jméno FO, za období od , datum, do , datum, . Z e-mailové komunikace odvolací soud zjistil, že , jméno FO, sdělila žalovanému dne , datum, , že ke dni , datum, eviduje nedoplatek 27 575 Kč, odkázala na přílohy, jež nebyly odvolacímu soudu předloženy, uvedla, že se jedná o neuhrazené vyúčtování služeb za rok 2022 ve výši 15 905 Kč, dluh na měsíčních předpisech roku 2023 ve výši 11 670 Kč a současně vyzvala žalovaného k okamžité úhradě nedoplatku. Žalovaný na e-mail reagoval dne , datum, žádostí o sdělení přesné dlužné částky. Z komunikace mezi účastníky dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaný zjišťoval, zda došlo k úhradě a jaké částky, přičemž se odkazoval na slib spolubydlícího a uváděl, že do 14. 9. bude dluh uhrazen. E-mailem ze dne , datum, , jméno FO, sdělila žalovanému, že nedoplatek k , datum, činí 28 419 Kč. E-mail obsahoval odkaz na přílohu, která odvolacímu soudu nebyla předložena. Dluh byl specifikován jako neuhrazené vyúčtování služeb za rok 2002 ve výši 15 905 Kč a dluh na měsíčních předpisech roku 2023 ve výši 12 514 Kč. Žalovaný byl v e-mailu vyzván k okamžité úhradě nedoplatku s tím, že jinak bude podána žaloba na úhradu dluhu. E-mailem ze dne , datum, , jméno FO, informovala žalovaného, že dluh k , datum, činí 28 263 Kč, z toho neuhrazené vyúčtování služeb za rok 2022 činí 15 905 Kč a dluh na měsíčních předpisech roku 2023 částku 12 358 Kč. Žalovaný e-mailem ze dne , datum, sdělil, že za uvedenou situaci nemůže, spolubydlící je nemocný. E-mailem ze dne , datum, , jméno FO, sdělila žalovanému, že již v roce 2020 dostal výpověď kvůli dluhu, byt užívá neoprávněn a dluží skoro 30 000 Kč. Upozornila jej na náklady, které vzniknou v souvislosti se soudním řízením při vymáhání dlužné částky. Jako závěr pro žalovaného uvedla, že byt musí vrátit zpět pronajímateli a dluh uhradit.

17. Ačkoli lze přisvědčit žalobci, že výzva dle § 2291 odst. 3 o. z. nemusí být písemná a e-mailová komunikace je co do formy dostačující, nelze žalobcem předloženou e-mailovou komunikaci považovat za výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z., jež by současně vyhověla kritériím výše uvedené judikatury Nejvyššího soudu. Žalobce prostřednictvím , jméno FO, vyzýval žalovaného k úhradě dlužného nájemného a úhrad za služby. Z e-mailové komunikace však není zřejmé, za jaké konkrétní měsíce roku 2023 je dluh vyčíslován, ani čím konkrétně je „dluh na měsíčních předpisech letošního roku“ tvořen. Nelze tak posoudit, zda částky, ohledně jejichž úhrady byl žalovaný vyzýván, představují dlužné částky, pro které mu byla dána výpověď. Pokud e-maily odkazovaly na přílohy, žalobce při jednání sdělil, že je nemá k dispozici (k důkazu je navíc ani nenavrhl). Ve výpovědi z nájemní smlouvy ze dne , datum, žalobce výpovědní důvod specifikoval jako zvlášť závažné porušení povinností spočívajících v prodlení s úhradou tří měsíčních nájmů a záloh za služby spojené s nájmem splatných , datum, , , datum, a , datum, . Z uvedeného je zřejmé, že předložené důkazy nemohou prokázat zaslání výzvy k odstranění závadného stavu žalovanému, jež by korespondovalo porušením povinností uvedeným jako výpovědní důvod ve výpovědi ze dne , datum, , neboť poslední e-mail předložený žalobcem k důkazu byl odeslán žalovanému dne , datum, , tedy před termínem splatnosti nájemného a služeb splatných dne , datum, . Jestliže pak soud zjistil, že od , datum, činilo nájemné 4 492 Kč a zálohy na služby 342 Kč, celkem tedy 4 834 Kč, pak dluh za tři měsíce by činil 14 502 Kč. V odvolacím řízení bylo prokázáno, že žalovaný byl vyzýván k úhradě nedoplatku za předchozí rok ve výši 15 905 Kč (který nebyl uveden jako důvod výpovědi) a dluhu na měsíčních předpisech ve výši 12 514 Kč k , datum, (e-mail ze dne , datum, ) či ve výši 12 358 Kč k , datum, (e-mail ze dne , datum, ). Žádná z těchto částek nedosahuje výše 3 dlužných nájmů a záloh na služby spojených s nájmem. E-mailová komunikace sice obsahuje ve dvou případech výzvu k okamžité úhradě dluhu, nejedná se však o stanovení „přiměřené“ doby k nápravě. Výzvy k úhradě jsou navíc formulovány pouze v e-mailu ze dne , datum, a , datum, , tedy před vznikem všech dluhů, jež byly jako výpovědní důvod uvedeny, a z žádného z e-mailů nevyplývá, že se jedná o výzvu dle § 2291 odst. 3 o. z. předtím, než bude žalovanému dána výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby. Všechny tyto formální nedostatky vedly odvolací soud k závěru, že e-mailovou komunikaci mezi žalovaným a , jméno FO, z období od , datum, do , datum, nelze považovat za výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z.

18. Odvolací soud tak po doplnění dokazování dospěl k závěru, že žalobce nezaslal žalovanému tzv. předvýpovědní výzvu, jež představuje hmotněprávní podmínku výpovědi dle § 2291 odst. 1 o. z. K výpovědi z nájmu bytu učiněné žalobcem dne , datum, se dle § 2291 odst. 3 poslední věta o. z. nepřihlíží a žalovanému nadále svědčí nájemní právo k užívání bytu ve vlastnictví žalobce.

19. Vzhledem k tomu, že odvolací soud, na rozdíl od soudu I. stupně, dospěl k závěru, že žalovaný neužívá byt ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu, bylo namístě rozhodnutí soudu I. stupně postupem dle § 220 odst. 1 písm. b/ o. s. ř. změnit tak, že žaloba, kterou se žalobce domáhal vyklizení bytu, byla zamítnuta (výrok I. tohoto rozsudku).

20. S ohledem na změnu rozsudku soudu I. stupně odvolací soud rozhodl znovu o náhradě nákladů před soudem I. stupně (§ 224 odst. 2 o. s. ř.) a současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení (§ 211 ve spojení s § 150 o. s. ř.). V řízení před soudem I. stupně žalovanému žádné náklady nevznikly. V odvolacím řízení představuje náklady žalovaného zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč. Byť byl žalovaný v řízení úspěšný, odvolací soud shledal důvody, pro které mu mimořádně náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů nepřiznal. Žalovaný dlouhodobě užívá byt ve vlastnictví žalobce, přičemž dluží na nájemném a úhradách za služby. Byt fakticky neužívá, ale nechává zde bydlet svého známého. Žalobce nebyl se svou žalobou úspěšný pouze z důvodů formálních pochybení při podání výpovědi z nájmu bez výpovědní doby. Za této situace by odvolací soud považoval za nespravedlivé, aby neúspěšný žalobce hradil žalovanému náklady řízení. Z tohoto důvodu náklady řízení nepřiznal žádnému z účastníků.