49 CO 8/2021

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Moniky Kyselové a soudců Mgr. Pavla Mádra a JUDr. Jiřího Handlara ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa zastoupená advokátem JUDr. et Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa zastoupené obecnou zmocněnkyní příjmení jméno příjmení bytem adresa o 200.000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 15. 10. 2020, č. j. 48 C 34/2019-55,

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I. potvrzuje.

II. Ve výroku II. se rozsudek soudu I. stupně mění tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 93.486,50 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta JUDr. et Mgr. [jméno] [příjmení].

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 22.748 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta JUDr. et Mgr. [jméno] [příjmení].

1. Rozsudkem soudu I. stupně rozhodnuto, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 200.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od 11. 11. 2018 do zaplacení (výrok I.) a že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náklady řízení v částce 98.992 Kč k rukám zástupce žalobkyně (výrok II.).

2. Soud I. stupně tak rozhodl o žalobě skutkově odůvodněné tím, že mezi účastníky byla dne 18. 7. 2018 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku p. [číslo] vše v k. ú. [část obce] (dále též pouze„ nemovitosti“). Žalovaná jako kupující neuhradila kupní cenu ve výši 3.990.000 Kč splatnou do 9. 8. 2018. V čl. IV. kupní smlouvy bylo sjednáno, že neuhrazení kupní ceny se považuje za porušení závazků ze strany kupujícího, který se zavazuje v takovém případě k úhradě jednorázové smluvní pokuty ve výši 200.000 Kč. Zaplacení této smluvní pokuty se žalobkyně v řízení domáhá.

3. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně jako prodávající a žalovaný jako kupující uzavřeli dne 18. 7. 2018 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod předmětných nemovitostí. Kupní cenu podle této smlouvy ve výši 3.990.000 Kč žalovaná neuhradila, v kupní smlouvě byla pro tento případ sjednána jednorázová smluvní pokuta ve výši 200.000 Kč. Obranu žalované soud neshledal důvodnou. Žalovaná uvedla, že po podpisu kupní smlouvy se její zmocněnkyně zajímala o možnost užívání zakoupené nemovitosti u stavebního úřadu a zjistila, že záměr ohledně užívání nemovitosti (zastavění pozemků dalšími stavbami) není možno naplnit, proto žalovaná kupní cenu neuhradila. Soud I. stupně uzavřel, že pokud žalovaná teprve následně po uzavření kupní smlouvy začala zjišťovat na příslušných úřadech, zda její stavební záměr je v předmětném místě realizovatelný, zanedbala elementární obezřetnost a předvídavost, a to ve vztahu k možným záměrům úřadů v dané lokalitě i ve vztahu k vlastníkům sousedních nemovitostí, kteří by byli účastníky případného stavebního řízení. Přístup žalované je podle soudu zarážející zejména vzhledem k prohlášení zmocněnkyně žalované, že má vzdělání stavebního směru. V obsahu kupní smlouvy a jednání žalobkyně neshledal soud žádný rozpor s dobrými mravy, nejedná se o jednostranně smluvenou smluvní pokutu zavazující pouze kupujícího, shodná výše smluvní pokuty byla sjednána též pro stranu prodávající, pokud by některá z prohlášení v kupní smlouvě se ukázala jako nepravdivá. Skutečnost, že se žalovaná začala zajímat o uskutečnění svého stavebního a podnikatelského záměru až po uzavření kupní smlouvy, aniž by si ověřila územní plán a možnost vydání stavebního povolení, nelze přičítat jako pochybení žalobkyni.

4. Proti rozsudku soudu I. stupně podala žalovaná odvolání. Uvedla, že před podpisem kupní smlouvy neměla důvod pochybovat o zdárném a bezproblémovém nákupu nemovitostí. Před uzavřením smlouvy byla žalované předložena i část projektové dokumentace připravované pro povolení stavebních úprav podkroví a přístavby RD [ulice a číslo] na p. [číslo]. Po podpisu smlouvy požádala žalovaná [příjmení] [jméno] [příjmení], aby v rámci své profesní činnosti zahájila přípravu projektové dokumentace stavebních úprav objektu. První problém se objevil na Odboru územního plánování a rozvoje [stát. instituce] [anonymizováno] ověřování souladu záměru s územním plánem [územní celek]. Kupovaný objekt se nachází v stabilizované ploše [anonymizována dvě slova] (plochy pro čisté bydlení). Dále byla žalované sdělena informace o opakovaném schvalování studie pro dané území, která má vliv na pozemek [parcelní číslo] O těchto skutečnostech musela žalobkyně vědět, resp. byla účastníkem územního řízení, ve kterém byla studie pro dané území schvalována. Žalovaná s ohledem na zjištěné územně-plánovací informace přehodnotila záměr nákupu objektu a kupní cenu do advokátní úschovy dne 9. 8. 2018 nevložila. Odstoupení žalobkyně od kupní smlouvy žalovaná akceptovala, ale s úhradou smluvní pokuty nesouhlasí. Zamlčení závažných územně-plánovacích informací týkajících s prodávaných pozemků kupní smlouva sice neřeší, podle žalované je ale uplatňování sankce v tomto konkrétním případě v rozporu s dobrými mravy. Není pravdivé tvrzení žalobkyně, že neměla s nemovitostí žádný záměr a neměla důvod něco zjišťovat na stavebním úřadu, jelikož si nechala zpracovat projektovou dokumentaci pro povolení stavebních úprav podkroví a přístavby. Je vysoce nepravděpodobné, že by nějaký projektant svévolně zpracoval tuto projektovou dokumentaci. Žalovaná nezpůsobila žalobkyni úmyslně žádnou škodu a ani svým jednáním nepřekazila další možný prodej – objekt byl následně prodán v září 2020. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl.

5. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání uvedla, že se ztotožňuje se závěry soudu I. stupně ohledně postupu žalované, která nezaplacení kupní ceny odůvodňuje nemožností zamýšleného využití koupených nemovitostí v celém rozsahu (včetně zahrady) k zástavbě, aniž by si tuto stavební možnost ověřovala dříve než po uzavření kupní smlouvy. To vše za situace, kdy se jedná o zástavbu řadovou (jedná se o uliční frontu domů bez jakékoliv proluky), kde toto hledisko je nepřehlédnutelné a naprosto zásadní. Žalobkyně nikdy takový způsob využití prodávaných nemovitostí žalované neslibovala a ani jakýmkoliv jiným způsobem neavizovala, přičemž žalobkyně se s žalovanou snad ani nikdy osobně nesetkala. Soud proto správně uvádí, že žalovaná zanedbala elementární obezřetnost a předvídavost ve vztahu k možným záměrům úřadů v dané lokalitě, ale nevzala též v úvahu nutnost souhlasu vlastníků sousedních nemovitostí se stavebním záměrem, který žalovaná hodlala realizovat. I laikovi musí být zřejmé, že se prodávané nemovitosti nachází ve stabilizované ploše pro čisté bydlení a že tak není možné na zahradě přiléhající k řadovému domu postavit například kanceláře či sklady. Navíc o takovém záměru žalované neměla žalobkyně jakéhokoliv tušení a ani jí nebyl znám. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

6. Odvolací soud po zjištění, že objektivně i subjektivně přípustné odvolání (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.) bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně i řízení předcházející jeho vydání (§ 212, § 212a o. s. ř.) a dospěl k následujícím závěrům.

7. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

8. Podle ustálených závěrů soudní praxe je účelem smluvní pokuty donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku. Smluvní pokuta je peněžitá částka, kterou je dlužník povinen zaplatit věřiteli v případě, že nesplní svou smluvní povinnost, a to bez ohledu na to, zda porušením povinnosti vznikla věřiteli škoda. Pokutu lze dohodnout jak pro případ nesplnění vůbec, tak pro případ porušení jakékoliv jiné smluvní povinnosti. Smluvní pokuta plní funkci preventivní, uhrazovací nebo sankční. Při posouzení přiměřenosti smluvní pokuty soud přihlíží zejména k jejímu účelu, k okolnostem, za nichž byla sjednána, k charakteru, příp. hodnotě zajištěného závazku, ke vzájemnému poměru hodnoty hlavního závazku a smluvní pokuty apod. Přiměřenost výše smluvní pokuty je třeba posuzovat z pohledu zajištěné povinnosti. Pro posouzení platnosti ujednání o smluvní pokutě jsou rozhodné jen okolnosti, které existovaly ke dni sjednání smluvní pokuty (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 33 Odo 890/2002, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4986/2009, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. 33 Cdo 204/2017).

9. V projednávané věci soud vyšel ze zjištění (a mezi účastníky není sporné), že žalobkyně jako prodávající a žalovaná jako kupující uzavřely dne 18. 7. 2018 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod výše specifikovaných nemovitostí za kupní cenu ve výši 3.990.000 Kč. Kupní cenu podle kupní smlouvy žalovaná neuhradila. Za žalovanou před uzavřením kupní smlouvy (při prohlídce nemovitostí a při jednání s realitní kanceláří) jednala jako zmocněnkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], která má vzdělání stavebního směru. V kupní smlouvě byla pro případ neuhrazení kupní ceny sjednána jednorázová smluvní pokuta ve výši 200.000 Kč.

10. Z uvedeného plyne, že předpoklady pro aplikaci institutu smluvní pokuty byly v projednávané věci naplněny. Smluvní pokuta byla stranami sjednána v kupní smlouvě v konkrétní výši k utvrzení povinnosti žalované (kupující) zaplatit žalobkyni (prodávající) řádně a včas kupní cenu. Kupní cena žalovanou zaplacena nebyla, žalované proto vznikla povinnost zaplatit sjednanou smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda žalobkyni porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokutu odvolací soud s ohledem na okolnosti případu nepovažuje za nepřiměřenou. V této souvislosti odvolací soud zohlednil výši utvrzené povinnosti (kupní cena ve výši 3.990.000 Kč) a zvýšený zájem žalobkyně jako běžné fyzické osoby na zaplacení takto vysoké částky, poměr smluvní pokuty a výše utvrzené povinnosti (smluvní pokuta představuje 5 % ze sjednané kupní ceny), povahu uzavřené smlouvy (při prodeji nemovitostí určených k bydlení nelze uvedenou výši smluvní pokuty považovat za nepřiměřeně vysokou) i k dalším okolnostem uzavření smlouvy (žalovaná je podnikatelka, její zmocněnkyně disponuje odbornými znalostmi z oboru stavebnictví, žalovaná měla také dostatek času na zvážení všech podmínek uzavírané smlouvy, včetně podmínek platebních, smluvní pokuta ve stejné výši byla sjednána také k utvrzení povinností žalobkyně sjednaných v kupní smlouvě).

11. Odvolací soud nepovažuje za důvodnou základní námitku žalované (uplatňovanou opakovaně v průběhu řízení i v podaném odvolání), že se předmětné nemovitosti nehodily k účelu, pro který byly žalovanou kupovány, popř. že žalobkyně byla účastnicí stavebního řízení, ve kterém byla schvalována studie pro dané území, jež měla být z hlediska zamýšleného účelu významná, aniž by o těchto skutečnostech žalovanou informovala. Za rozhodující považuje odvolací soud v této souvislosti skutečnost, že tvrzený účel nákupu nemovitostí (provedení další výstavby na nemovitostech) nebyl žalobkyni ze strany žalované v době před uzavření smlouvy sdělen. Současně platí, že uvedený účel uzavření smlouvy neplyne ani z povahy uzavírané smlouvy či z okolností jejího uzavření (žalobkyně prodávala nemovitosti obvykle užívané k bydlení, k tomuto účelu byly prodávané nemovitosti plně využitelné). Za této situace nelze dovodit, že by tvrzený účel nákupu nemovitostí byl skutečností rozhodnou pro uzavření smlouvy na straně žalované, proto ani žalobkyně neměla ve vztahu k ní jakoukoli informační povinnost týkající se takového účelu. Nedostatek informací ohledně tvrzeného účelu nákupu nemovitostí tak nemůže založit právně relevantní omyl žalované, který by měl vliv na platnost kupní smlouvy, stejně tak nelze uvažovat o porušení smluvních povinností na straně žalobkyně. Pokud pak žalobkyně uplatňuje právo na zaplacení smluvní pokuty za nesplnění povinnosti žalované uhradit kupní cenu, aniž by sama ve vztahu k žalované nějakou povinnost porušila, nelze její postup považovat za výkon práva v rozporu s dobrými mravy či zneužití práva na zaplacení smluvní pokuty.

12. Z uvedených důvodů dospěl odvolací soud k závěru, že napadený rozsudek je ve výroku o věci samé I. věcně správný, a proto jej potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

13. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně správně podle úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Soud také správně vyčíslil náklady řízení, odvolací soud se pouze neztotožnil s hodnocením předžalobní výzvy jako úkonu právní služby, za který náleží žalobkyni odměna v plné výši. Podle odvolacího soud jde v daném případě o jednoduchou výzvu k plnění ve smyslu § 11 odst. 2 písm. h) vyhl. č. 177/1996 Sb., za kterou náleží žalobkyni odměna v poloviční výši 4.550 Kč Odvolací soud proto napadený rozsudek ve výroku II. změnil a žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 93.486,50 Kč (k odůvodnění výroku o nákladech řízení odvolací soud dále odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku, který ve vztahu k náhradě nákladů řízení nebyl žalobkyní věcně zpochybněn).

14. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle úspěchu ve věci a přiznal žalobci náhradu nákladů odvolacího řízení v plné výši (142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o. s. ř.) Náklady žalobce v odvolacím řízení zahrnují odměnu za zastupování advokátem za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast u jednání odvolacího soudu), která podle § 7 bod 6 a § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, činí 9.100 Kč /úkon, z náhrady hotových výdajů zástupce žalovaného podle § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb. za 2 úkony právní služby ve výši 300 Kč/úkon a z DPH 21% z odměny a náhrady ve výši 3.948 Kč, celkem tedy 22.748 Kč.