54 Co 10/2024

Plný text

Krajský soud v Brně - pobočka v Jihlavě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Evy Fučíkové a soudkyň JUDr. Lenky Prokšové a Mgr. Jany Homolové ve věci žalobkyně: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zrušení závazku z nájemní smlouvy o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Jihlavě ze dne Anonymizováno ,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému k rukám právního zástupce žalovaného do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady odvolacího a dovolacího řízení ve výši , Anonymizováno, .

1. Okresní soud v , adresa, jako soud prvního stupně svým v záhlaví uvedeným rozsudkem, jeho výrokem I., zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala vůči žalovanému zrušení závazku ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené dne , datum, , a výrokem II. přiznal žalovanému právo na náhradu nákladů řízení ve výši , Anonymizováno, Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění o tom, že žalobkyně pronajala žalovanému své konkrétně vymezené nemovité věci tvořící komplex budov a pozemků areálu, který se nachází v k. ú. , adresa, a k. ú. , adresa, , a to na dobu 15 let s možností prodloužení dvakrát o pět let, pokud o to žalovaný za trvání nájmu písemně požádá. Žalovanému byl pronajat prakticky prázdný areál, zaplněný asi , Anonymizováno, , což u jednání před soudem prvního stupně uvedla sama žalobkyně. Žalovaný se zavázal platit roční nájemné ve výši , Anonymizováno, bez DPH s tím, že pokud inflace překročí , Anonymizováno, , strany dojednají navýšení nájemného formou dodatku ke smlouvě. Dále se žalovaný ve smlouvě zavázal provádět opravy a údržbu nemovitostí. Pro případ vážného porušení povinností jedné ze stran bylo sjednáno právo druhé strany od smlouvy odstoupit. Dodatkem ze dne , datum, byla základní doba nájmu prodloužena na 20 let. V průběhu řízení před soudem prvního stupně strany uzavřely další dodatek, podle kterého došlo ke zvýšení nájemného , Anonymizováno, , tj. na částku , Anonymizováno, U jednání konaného dne , datum, soud prvního stupně poučil žalobkyni podle § 118a odst. 3 zákona č. 99/1963, občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) o povinnosti doplnit skutková tvrzení a důkazní návrhy „ke skutečnosti, že k uzavření dlouhodobé smlouvy nebyl , Anonymizováno, “. Následující žádosti žalobkyně o poskytnutí lhůty „k patřičnému doplnění“ nebylo soudem prvního stupně vyhověno s odůvodněním, že důvody, na kterých bylo založeno dlouhodobé trvání nájmu, uvedl žalovaný již ve vyjádření ze dne , datum, . Soud prvního stupně věc právně posoudil tak, že dle přechodného ustanovení § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v pl. znění (dále jen „o. z.“), se posuzovaný závazkový vztah řídí úpravou účinnou do , datum, , přičemž zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník účinný do , datum, (dále jen „obč. zák.“) ani jiný právní předpis účinný do uvedeného data neumožňoval zrušit závazkový vztah, když tato možnost byla do právního řádu zavedena až od , datum, . Podle soudu prvního stupně tedy závazek z nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, nemohl být zrušen postupem předvídaným v ust. § 2000 odst. 1 o. z. Nad rámec uvedeného soud prvního stupně uvedl, že v daném případě existoval , Anonymizováno, pro sjednání dlouhodobé smlouvy spočívající v tom, že se závazek týkal rozsáhlého areálu, který byl v době uzavření smlouvy minimálně využitý, a to i přes mnohamilionové investice žalobkyně. Žalovaný tedy uzavřel předmětnou smlouvu se zárukou, že areál bude moci využívat na základě dlouhodobé koncepce, kdy se mu počáteční investice (duševní, finanční) vrátí až po delším čase. Využívání areálu k dalším podnájmům, které se předpokládalo, vyžaduje i příslib podnájemcům, že jejich zázemí bude mít stabilní podmínky, což nelze splnit bez dlouhodobého pronájmu nemovitostí žalovaným. Vážné důvody pro dlouhodobé trvání nájmu není možné popřít s aktuálním vědomím, že žalovaný se svým podnikatelským záměrem uspěl a nájemné pro žalobkyni je dnes nižší, než kdyby sama pronajala obsazený areál novému subjektu.

2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalobkyně. Ve svém odvolání uvedla, že soud prvního stupně měl v souladu s přechodným ustanovením § 3074 o. z. na věc aplikovat zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v pl. znění, neboť v daném případě nešlo o nájem movité věci ani o pacht. Dále se žalobkyně vymezila proti tomu, že by existovaly vážné důvody pro sjednání smlouvy na dobu 30 let a za podmínek uvedených ve smlouvě, zejména pokud jde o inflační doložku, jak byla ve smlouvě sjednána. V této souvislosti žalobkyně poukázala na ust. § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů, podle něhož majetek státu nelze přenechat do užívání jiné osobě na dobu delší 8 let, který lze podle žalobkyně použít jako určité vodítko, přestože v projednávaném případě jde o majetek obce a nikoliv státu. Podle žalobkyně tedy nelze přijmout paušální závěr soudu prvního stupně o tom, že , Anonymizováno, pro uzavření nájemního vztahu na dobu delší než 10 let spočíval v povaze pronajatého areálu. Žalobkyně je rovněž toho názoru, že oporu v dokazování neměl další závěr soudu prvního stupně, že využívání areálu k dalším podnájmům vyžadovalo příslib stabilních podmínek pro podnájemce. Žalobkyně pokládala za správné zkoumat, zda existují vážné důvody pro uzavření konkrétní nájemní smlouvy na dobu přesahující 10 let, v tomto případě na dobu 30 let, fakticky za stále stejné nájemné, které lze navýšit jen po vzájemné dohodě. Žalobkyně se též vymezila proti procesnímu postupu soudu prvního stupně, který žalobkyni vyzval, aby doplnila tvrzení a důkazní návrhy k absenci vážných důvodů. Žalobkyně má za to, že důkazní břemeno o tom, že existují vážné důvody, mělo tížit žalovaného. Soud prvního stupně pak po tomto nepředvídatelném poučení neposkytl žalobkyni při jednání dodatečnou lhůtu. Za nesprávný postup považovala žalobkyně též neprovedení důkazů, jimiž žalobkyně hodlala prokazovat svoje investice do areálu, které byly provedeny ještě před začátkem nájemního vztahu a krátce po jeho začátku, což navíc soud prvního stupně nijak nezdůvodnil. Žalobkyně měla za to, že prokázání těchto investic, jejichž výše několikanásobně přesahovala nájemné uhrazené žalovaným za celou dobu trvání nájemní smlouvy, by vyvrátila tvrzení žalovaného o jeho podnikatelském riziku a nutnosti dlouhého trvání závazku pro návratnost takové investice. Pro naplnění dlouhodobé koncepce žalovaného by podle žalobkyně byla dostatečná doba 10 let. Závěrem žalobkyně namítla, že jí z rozsudku soudu prvního stupně není zřejmé, proč by neměla být schopna sama celý areál provozovat.

3. Žalovaný se zcela ztotožnil s rozhodnutím soudu prvního stupně. Podle svého vyjádření nemohl v době uzavření smlouvy očekávat, že závazek bude možné následně zrušit podle § 2000 o. z. Z tohoto důvodu měl za správný postup soudu prvního stupně, který závazkový vztah posoudil podle úpravy účinné do , datum, . Pro případ, že by mělo být aplikováno citované ustanovení, byl žalovaný toho názoru, že důkazní břemeno o absenci vážných důvodů by mělo tížit žalobkyni. I přes tento prezentovaný názor o rozložení důkazního břemene v tomto sporu žalovaný uvedl, že , Anonymizováno, sjednání dlouhodobé smlouvy spočíval v tom, že v době sjednání nájmu na sebe převzal podnikatelské riziko, zda ze strany drobných podnikatelů, fyzických a právnických osob bude zájem o podnájem areálu, který byl v dané době zcela vybydlený, a navzdory budoucímu nejistému vývoji se zavázal, že bude platit nájemné ve značné výši. Tyto vážné důvody se váží k době uzavření smlouvy a nelze je hodnotit následným vývojem. Následně žalovaný skutečně zajistil sjednání a administraci podnájemních smluv, komunikaci s podnájemníky, inzerci volných prostor, inspekční prohlídky, díky čemuž je areál nyní profitabilní., právnická osoba, replice k vyjádření žalovaného žalobkyně nad rámec již uvedeného doplnila, že žalovaný sice do nemovitostí nějaké prostředky investoval, ale s přihlédnutím k délce nájmu, a především výši nájemného a výši zisku, který pronajaté nebytové prostory žalovanému přináší, musely být počáteční investice žalovaného dávno navráceny zpět. Prodloužení základní doby nájmu na 20 let žalovaný v roce , Anonymizováno, inicioval z důvodu, že na střechách budov hodlal postavit fotovoltaické elektrárny, ale tento svůj záměr následně nerealizoval. Pro žalobkyni bylo překvapivé tvrzení žalovaného, že nájemní vztah mezi stranami funguje, když hrazení nájemného je jednou z mála povinností, které žalovaný plní, přičemž poukázala na skutečnost, že žalovaný se ve smlouvě zavázal provádět vlastním nákladem opravy předmětu nájmu a zajišťovat běžnou údržbu. Tyto povinnosti byl žalovaný povinen plnit bez dalšího a nebylo třeba, aby jej k tomu žalobkyně vyzývala. I přes výzvy ke zjednání nápravy vadného stavu pronajatých nemovitostí žalovaný tuto povinnost pro něj vyplývající ze smlouvy porušuje, v čehož důsledku nemovitosti nadále chátrají.

5. O podaném odvolání žalobkyně odvolací soud již jednou rozhodl tak, že rozsudek soudu prvního stupně potvrdil, a to rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně dovolání. Následně Nejvyšší soud rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, znovu přezkoumal a dospěl k níže popsaným závěrům.

6. Vzhledem k tomu, co je předmětem tohoto řízení, tedy zrušení závazku ze smlouvy o nájmu nebytových prostor, který byl sjednán na dobu 15 let s možností automatického prodloužení dvakrát o pět let a dodatkem ze dne , datum, prodloužen na základní dobu 20 let, má být v souladu s přechodným ustanovením § 3074 odst. 1 o. z. aplikován zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v pl. znění, konkrétně ust. § 2000 odst. 1 o. z. V tomto směru lze bezezbytku odkázat na výše citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2025, č. j. 26 Cdo 2457/2024-104.

7. Podle § 2000 odst. 1 o. z. byla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí deseti let od vzniku závazku domáhat jeho zrušení. Soud závazek zruší i tehdy, pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána.

8. Žalobkyně již v podaném odvolání argumentovala tím, že soud prvního stupně vycházel z nesprávného právního názoru o tom, že § 2000 o. z. v posuzovaném případě nelze aplikovat a že tato skutečnost se promítla do jeho procesního postupu, když žalobkyni nebyla na její žádost poskytnuta lhůta k doplnění tvrzení a důkazních návrhů a nebyly provedeny důkazy navržené žalobkyní u prvního jednání. Podle obsahu protokolu o jednání soudu prvního stupně ze dne , datum, žádala žalobkyně o poskytnutí lhůty „k patřičnému doplnění“ v reakci na jí dané poučení soudu o důkazní povinnosti „ke skutečnosti, že k uzavření dlouhodobé smlouvy nebyl , Anonymizováno, . Odvolací soud u jednání konaného dne , datum, sdělil účastníkům svůj náhled na rozložení břemene tvrzení a důkazního břemene ohledně existence vážného důvodu k uzavření dlouhodobé nájemní smlouvy, které oproti soudu prvního stupně spatřoval na straně žalovaného. Pokud tedy žalobkyně žádala o poskytnutí lhůty k doplnění v reakci na poučení soudu, ačkoliv nebyla zatížena povinností tvrzení a povinností důkazní, nebyla neposkytnutím takové lhůty nijak zkrácena na svých právech.

9. Naproti tomu žalovaný, byť k tomu nebyl soudem prvního stupně vyzýván, předestřel soudu svoje tvrzení o existenci vážného důvodu, čímž v tomto směru splnil povinnost tvrzení. I když k těmto svým tvrzením nenabídl žádné konkrétní důkazy, bylo mezi účastníky nesporným, že žalovanému byl pronajat areál, který byl využíván a byl obsazený pouze z , Anonymizováno, , a že se žalovaný zavázal platit nájemné bez ohledu na svou úspěšnost s využíváním takového areálu. Dále bylo nesporným i tvrzení o investici žalovaného do areálu ve výši , Anonymizováno10. Žalobkyně, která byla s tímto náhledem odvolacího soudu seznámena u jednání konaného dne , datum, , již pouze zopakovala důkazní návrhy ke svému tvrzení, kolik investovala do předmětného areálu v průběhu trvání nájemního vztahu. Takový důkaz tedy nesměřoval k objasnění skutečností, které jsou pro posouzení tohoto sporu významné, neboť žalobkyně výslovně uvedla, že se má jednat o investice, které byly realizovány v průběhu trvání nájemního vztahu, tedy takové, které byly vynaloženy až po uzavření nájemní smlouvy. Ve smyslu ust. § 2000 o. z. jsou totiž významné pouze okolnosti, z nichž strany vycházely při uzavírání smlouvy. Ze stejného důvodu důvodem zrušení nájmu v režimu ust. 2000 o. z. nejsou ani okolnosti spočívající v tom, že žalovaný smluvně převzal mimo jiné povinnost provádět opravy a rekonstrukce předmětu nájmu a že tyto povinnosti neplní, neboť nastaly až po uzavření nájemní smlouvy.

11. Žalobkyně v podaném odvolání i v rámci svého přednesu při jednání odvolacího soudu akcentovala zejména skutečnost, že nebyl důvod uzavřít nájemní smlouvu v podobě, v jaké byla uzavřena, tj. s danou výší nájemného a současně s nemožností nájemné jednostranně zvýšit v situaci, kdy žalobkyně do areálu investovala daleko více, než činilo nájemné inkasované za dosavadní dobu trvání nájmu. V tomto ohledu je nejprve třeba připomenout, že sama žalobkyně u jednání před soudem prvního stupně uvedla, že do areálu investovala prostředky v celkové výši , Anonymizováno, (z toho cca , Anonymizováno, před zahájením nájmu a dalších , Anonymizováno, v jeho průběhu), z nichž příspěvek žalobkyně činil pouze , Anonymizováno, a ostatní prostředky čerpala z dotací, a dále že v průběhu řízení před soudem prvního stupně strany uzavřely další dodatek, podle kterého došlo ke zvýšení nájemného o , Anonymizováno, , tj. na částku , Anonymizováno, Kč. Jen v době předcházející zvýšení nájemného, k němuž došlo v průběhu tohoto řízení ještě před konáním jednání soudu prvního stupně, tj. od , datum, do , datum, , tak žalobkyně inkasovala od žalovaného na nájemném nejméně , Anonymizováno, bez DPH (, Anonymizováno, . Skutečnost, že žalovaný nájemné řádně hradí, žalobkyně potvrdila ve vyjádření ze dne , datum, . Žalobkyně si již při sjednávání smlouvy nepochybně musela být vědoma toho, v jakém časovém horizontu se jí na nájemném dostane právě taková částka, kterou do komplexu budov a pozemků v areálu vložila ještě před uzavřením smlouvy s žalovaným. I přes vysoký objem investovaných prostředků řádově ve výši , Anonymizováno, však areál zůstával v převážné míře neobsazený, když byl pronajatý jen asi z , Anonymizováno, . Také žalovaný do areálu investoval vlastní prostředky ve výši , Anonymizováno, , z čehož mu žalobkyně proplatila polovinu, Anonymizováno12. Nejvyšší soud jednoznačně ve své judikatuře vyjasnil, že § 2000 odst. 1 o. z. o možnosti předčasného zrušení závazku soudem se uplatní i v nájemních vztazích (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 11. 2021, sp. zn. 26 Cdo 740/2021, uveřejněný pod číslem 88/2022 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, jehož se žalovaný dovolával ve svém vyjádření k odvolání žalobkyně).

13. V usnesení ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2845/2023, Nejvyšší soud citoval závěry odvolacího soudu, který v odůvodnění svého rozhodnutí uvedl: „…ustanovení § 2000 odst. 1 o. z. neslouží k napravení následků nevýhodně uzavřených smluv; představuje výjimku ze zásady pacta sunt servanda, a proto je na místě výkladová střídmost, přičemž k rušení závazku by neměl soud přistupovat bez velmi pečlivého zdůvodnění. Touto okolností není fakt, že smlouva je v současné ekonomické realitě pro žalobce nevýhodná. Jde o běžné kontraktační riziko a právní předchůdkyně žalobců si měla být vědoma toho, že v horizontu 42 let je naprosto běžné, že během tohoto období může dojít k několika ekonomickým krizím či recesím tzn. ke zhoršení ekonomických ukazatelů včetně vyšší míry inflace, než jaká je běžná.“ Nejvyšší soud podané dovolání odmítl se zdůvodněním, že otázka předpokladů pro zrušení dlouhodobého závazku podle ustanovení § 2000 odst. 1 o. z. nezakládá přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. a s odkazem na výše citovaný rozsudek ze dne 10. 11. 2021, sp. zn. 26 Cdo 740/2021, vysvětlil, že za , Anonymizováno, k uzavření smlouvy o nájmu na do dobu delší než deset let lze mimo jiné považovat investice nájemce vynaložené na opravy předmětu nájmu, které jsou způsobilé ospravedlnit mimořádně dlouhou dobu trvání nájemního poměru účastníků (obdobně komentářová literatura: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání, 2. aktualizace. Praha: C. H. Beck, 2023). Z hlediska ekonomické racionality a rentability závazku je nepochybně oprávněný požadavek nájemce na návratnost jím vynaložených investic, přičemž není podmínkou (jak se mylně domnívají dovolatelé), aby důvody, pro které je uzavírán dlouhodobý nájemní vztah, byly vyjádřeny přímo ve smlouvě.

14. Posledně citované rozhodnutí jednak uvažuje s investicemi nájemce do předmětu nájmu jako s vážným důvodem k uzavření smlouvy o nájmu na dobu delší než 10 let, jednak zdůrazňuje, že ustanovení § 2000 odst. 1 o. z., které představuje výjimku ze zásady pacta sunt servanda, by mělo být vykládáno zdrženlivě. V poměrech projednávané věci to znamená, že je třeba přihlédnout i k nesporným investicím žalovaného jako nájemce. V neposlední řadě je potom nezbytné žalobkyni zdůraznit, že přijala-li závazek ze smlouvy za vzájemně dohodnutých podmínek, včetně nájemného a nemožnosti nájemné jednostranně zvýšit, jak se o tom v průběhu odvolacího řízení zmiňovala, a tyto podmínky jí s ohledem na následující ekonomický vývoj přestaly vyhovovat, jde i ve zde řešeném případě o zmíněné kontraktační riziko. Nad rámec toho zůstává žalobkyni zachována možnost se s žalovaným i v budoucnu na zvýšení nájemného dohodnout.

15. Z uvedených důvodů odvolací soud výrokem I. tohoto rozsudku podle § 219 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně, jímž byla žaloba zamítnuta, jako věcně správný potvrdil, byť se tak stalo částečně z jiných důvodů, než jak uvažoval soud prvního stupně.

16. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto výrokem II. tohoto rozsudku podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalovanému, který byl v odvolacím řízení zcela úspěšný, přiznal odvolací soud právo na náhradu nákladů odvolacího a dovolacího řízení. Protože se však žalovaný k podanému dovolání žalobkyně nevyjádřil, tak mu v souvislosti s proběhlým dovolacím řízením žádné náklady nevznikly. Účelně vynaložené náklady, které žalovanému v průběhu odvolacího a dovolacího řízení vznikly, tak představuje odměna podle § 7 bod 5., § 9 odst. 3 a § 11 odst. 1 písm. d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „a. t.“), ve znění účinném do , datum, , za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast na jednání před odvolacím soudem dne , datum, ) po , Anonymizováno, , náhrada hotových výdajů podle § 13 a. t. ve znění účinném do , datum, za uvedené dva úkony po , Anonymizováno, , odměna podle § 7 bod 5., § 9 odst. 3 a § 11 odst. 1 písm. g) vyhlášky a. t. v pl. znění za jeden úkon právní služby (účast na jednání před odvolacím soudem dne , datum, ) ve výši , Anonymizováno, Kč, náhrada hotových výdajů podle § 13 a. t. v pl. znění ve výši , Anonymizováno, a náhrada DPH 21 % ze základu , Anonymizováno, ve výši , Anonymizováno, tj. celkem , Anonymizováno